土地登記代理實務

土地登記代理實務-土地登記代理的內容與操作（總分154,考試時間90分鐘）一、單項選擇題（每題的備選答案中，只有一個最符合題意）隨著土地市場的不斷規(guī)范和土地登記代理市場的日趨發(fā)育，土地登記代理業(yè)務接受委托的來源中，（）將是未來發(fā)展的主要途徑。被動接受 B.主動爭取強制得到 D.自我申請地籍測量界址指證時，最終解決方案的選擇和決定權在于（）。委托人 B. 土地登記代理人土地登記代理機構 D.當?shù)匕l(fā)證機關《土地登記辦法》中指出申請人申請登記時需要提交要件，其中不包揪）。地籍調查表 B.宗地圖宗地界址坐標 D.土地使用權證書下列關于土地登記代理合同的說法，錯誤的是（）。土地登記代理合同有利于維護土地登記代理市場的秩序代理事項是土地登記代理合同的客體土地登記代理人以代理人的名義與委托人簽訂合同土地登記代理合同能有效保障合同當事人的合法權益開展土地登記代理的必備要件是（）。土地權利證明 B.個人或單位代理資格證明委托書D.土地登記代理合同下列各項中，不屬于土地登記代理人義務的是（）。按照委托人指示處理代理事務 B.維護委托人的權益及時告知代理事務進展 D.承擔代理后果通常情況下，土地登記代理的基本程序的最后一步是（）。簽訂土地登記代理委托書、代理合同 B.開展具體業(yè)務提交成果D.代領土地證書下列各項中，不屬于進行土地登記代理成果審核重點的是（）。代理步驟及過程是否符合規(guī)定要求 B.委托代理內容與要求是否合法成果內容是否規(guī)范合法 D.成果內容及形式是否符合委托方的要求土地登記代理人的權利不包括（）。執(zhí)行土地登記代理業(yè)務，并根據(jù)合同約定獲取報酬根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動要求委托人提供與代理有關的資料參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓開展土地登記代理過程中獲得的收益應當由（）獲得。

委托人B.土地登記代理人土地登記代理機構D.國家土地登記代理人進入實質性操作階段后進行的工作不包括（）。代理地籍調查 B.簽訂土地登記代理合同土地登記申請 D.領取土地證書土地登記代理人要求報酬應當以（）為前提。證書領到 B.約定的委托事務完成合同到期 D.委托人自行確定關于土地登記代理合同的特征，下列說法錯誤的是（）。土地登記代理合同一般為書面合同 B.土地登記代理合同為非要式合同土地登記代理合同是雙方合同 D.土地登記代理合同是有償合同為保證收集資料的權威性，土地登記代理人應向（）查詢土地權利的登記結果，以保證收集資料的合理性和權威性。當?shù)赝恋刂鞴懿块TB.當?shù)赝恋氐怯洐C關C.當?shù)匕l(fā)證機關D.土地登記代理機構土地登記代理人最基本的權利是（）。獲取勞務報酬的權利B.依法開展土地登記代理業(yè)務的權利C.要求委托方提供相關資料的權利 D.對委托方提出建議的權利二、多項選擇題（每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意）土地登記代理成果歸檔的意義有（）。保護土地權利人的利益保證土地登記代理成果的公正合理在必要時刻可以對抗第三人便于土地登記代理人和土地登記代理機構掌握和收集更多的資料便于土地登記部門對土地登記代理機構及土地登記代理人的監(jiān)督、檢查和管理下列各項中，屬于土地登記代理的內容的有（）。代理辦理地籍調查、土地登記申請、領取土地權利證書代理查詢土地登記資料代理超出訴訟時限的土地權屬糾紛問題代理收集、整理土地權屬來源證明材料等與土地登記有關的資料提供土地登記及地籍管理相關法律咨詢在收集了必需的權屬來源文件等資料后，應及時核實所收集權屬資料的（）。真實性連續(xù)性合法性完整性現(xiàn)勢性土地登記代理委托書應明確的內容包括（）。土地登記代理的權限土地登記代理人姓名土地登記代理機構名稱土地權屬狀況

土地登記代理的內容土地登記代理合同的主要內容包括（）。土地權屬來源證明材料代理事項、代理成果與質量要求代理權限范圍代理費用的支付標準、方式和時間要求違約責任和糾紛解決方式下列各項中，不屬于土地登記代理委托人主要權利的有（）。決定土地登記代理權限規(guī)定土地登記代理酬金監(jiān)督土地登記代理人的代理行為要求土地登記代理人提供相關資料維護土地登記代理人的合法權益土地登記代理機構接受地籍測量委托的，收費標準可以（），由委托雙方商議后確定。根據(jù)國家制定的統(tǒng)一的土地登記代理收費標準參照國家測繪局制定的《測繪工程產(chǎn)品價格》標準根據(jù)宗地測量的難度、以及地籍控制點資料的情況按機構經(jīng)驗的大小來決定由委托人和土地登記代理機構協(xié)商確定土地登記代理委托書在生效之前需由（）簽字。委托人土地法人土地登記申請法人代表土地登記代理機構土地登記代理人下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）。土地登記代理合同和雙務合同雙方當事人之間存在著互為對等的關系土地登記代理合同是有償合同土地登記代理合同是從合同為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式下列關于土地登記代理成果的敘述中，正確的有（）。代理辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書的成果內容應該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析報告代理收集、整理土地權屬來源證明資料等與土地登記相關的資料的成果應該是對土地權屬來源情況的推斷分析報告代理查詢土地登記資料的成果應該為土地登記資料的查詢結果代理查證土地產(chǎn)權的成果為查證土地產(chǎn)權的分析報告及為此收集的有關權屬資料幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)的成果就是為權利人收集、查詢有關資料在幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛相關手續(xù)的過程中，土地登記代理人的工作內容包括（）。代寫土地權屬糾紛調處申請書代表委托人進行現(xiàn)場指界

代表委托方進行舉證協(xié)助辦案人員取證代表委托方起草糾紛雙方達成的書面協(xié)議下列關于土地登記的說法中，正確的有（）。由于土地登記的專業(yè)性和政策性比較強，所以在對土地登記成果進行審核時，應注意土地登記代理過程及結果是否符合土地登記的有關技術規(guī)定土地確權、代理解決土地糾紛時土地權屬狀態(tài)可以從各種資料和國土資源行政主管部門獲得，因此不需要進行土地現(xiàn)場勘界對于提交書面報告的，應在報告對土地登記代理成果的有關前提條件、假設條件以及代理成果的使用限制等予以說明，以最大限度地降低代理風險初審即由土地登記代理人對土地登記代理的成果內容進行初審，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時進行修改代理機構負責人審核在出具正式代理成果時，應將成果連同初審意見、復審意見一并送代理機構負責人審核，審核通過后，形成并出具最終成果，提交給委托方示范合同文本可以發(fā)揮多重作用，具體包括（）。督促合同當事人自覺把握自己的權利義務有利于合同當事人通過比較，改變陋習和不自覺的違規(guī)、違法、違約行為可以保護社會的弱勢群體，避免其受到違反合同規(guī)則的惡意行為的損害可以保證代理市場沒有不誠信的行為是政府管理機構與行業(yè)協(xié)會提升行業(yè)形象和宣傳政府政策導向的有效手段關于土地登記代理委托書與代理合同及其之間的關系，下列說法正確的有（）。委托書是建立委托法律關系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關系的重要內容之一土地登記代理委托書與土地登記代理合同都是雙方建立委托關系的重要憑證，兩者作用基本相同土地登記代理合同是委托人和土地登記代理機構確認委托關系、明確雙方權利和義務的法律依據(jù)土地登記代理人持登記代理合同開展土地登記代理業(yè)務土地登記代理委托書是土地登記代理人開展土地登記代理的業(yè)務憑證，供代理人在具體辦理土地登記代理業(yè)務時提交給土地登記部門審查和備案用土地登記代理的成果中，需要歸檔的內容主要有（）。土地登記代理委托書土地登記代理合同土地權利證書現(xiàn)場記錄國土局出示的相關資料在收集資料時，土地登記代理機構及其代理人應當注意（）。資料是否易處理有關材料的真實性、合法性材料是否完整、齊全材料的取得程序要合法土地登記代理人應事先準備好需要收集資料的清單土地登記文件資料的收集應遵循的原則包括（）。A.及時

完整間隔系統(tǒng)無遺漏開展土地登記代理業(yè)務的基本要求包括（）。認真進行市場分析和政策分析公平公正對待客戶不斷提高服務水平和服務質量加強溝通和交流拓展業(yè)務范圍根據(jù)《土地登記代理人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》，土地登記代理人可以從事的登記代理業(yè)務包括（）。幫助土地權利人解決土地權屬糾紛填寫土地登記卡、土地權利證書查詢土地登記材料收集、整理土地權屬來源證明材料辦理土地登記申請、指界為了避免土地登記代理活動中的糾紛，降低土地登記代理風險。要做好的工作有（）。簽訂規(guī)范的代理合同深入了解土地產(chǎn)權狀況對已經(jīng)出現(xiàn)的糾紛，應及時協(xié)商或通過法律途徑解決制定服務標準，明確服務內容和要求告知必要的代理活動事項，利于委托人監(jiān)督土地登記代理合同中，委托人的義務有（）。承擔局部后果的義務承擔處理事務費用的義務支付代理傭金的義務提供相關資料的義務對代理人的監(jiān)督管理由于書面形式的合同具有（）的優(yōu)點，土地登記代理合同一般應采用書面形式。及時描述可查證可長久保存便于分清責任發(fā)生糾紛時容易舉證下列關于委托人權利和義務的敘述，不正確的有（）。委托人有規(guī)定代理權限的權利委托人有監(jiān)督土地登記代理人代理行為的義務委托人有承擔后果的義務委托人有承擔處理事務費用的權利委托人有支付代理傭金的義務土地登記代理機構在收集土地登記相關資料時可借助的基本途徑包括（）。文字資料實地察看

地籍或地形測繪資料通過經(jīng)驗獲得向有關當事人了解情況土地登記代理合同的重要作用包括（）。有效保障合同當事人的合法權益確保土地權屬的合法性維護土地登記代理市場的秩序保護代理人可以獲得收益確保登記的合法性土地登記代理當事人發(fā)生糾紛時，可以采取的處理方式有（）。協(xié)商復議調解仲裁申訴土地登記代理的程序主要包括（）。接受委托簽訂土地登記代理委托書、代理合同收集查詢土地登記相關信息與資料開展具體業(yè)務制作土地證書與提交成果三、綜合分析題某市某化工廠于2006年8月20日在該市城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗國有土地使用權，面積為21000m2，用途為工業(yè)，使用年限45年，未辦理土地登記。2008年9月該化工廠進行技術改造，由于資金不足，需要以該土地作為抵押物向銀行申請貸款，但由于未辦理土地使用權設定登記，隨后該化工廠于2008年9月20日委托某土地登記代理公司的土地登記代理人王某代理土地登記申請手續(xù)。［問題］土地登記代理人王某需要與該化工廠明確哪些方面的事項？根據(jù)《土地登記辦法》的規(guī)定，土地登記代理人王某需要收集哪些權屬來源資料？出讓國有土地使用權設定登記權屬資料核實的要點有哪些？土地登記代理人王某在填寫土地登記申請表時要注意哪些方面的內容？簡述王某跟與該化工廠之間的土地登記代理的基本程序應該如何？某公司2004年6月以出讓方式取得一宗位于某市某區(qū)某路X號的國有土地使用權，面積為18600m2，用途為工業(yè)，己辦理土地登記手續(xù)。2008年5月，該公司擬以其所使用的國有出讓土地作抵押，向某銀行申請貸款。為驗證該公司土地狀況的真實性，降低銀行貸款風險，現(xiàn)該銀行委托某土地登記代理公司代理查詢該宗地的土地登記結果。［問題］該土地登記代理公司應如何完成土地登記資料的代理查詢工作？A單位于1980年8月經(jīng)批準取得8500m2土地建五層商業(yè)樓，后由于資金緊張，于次年3月與B單位簽訂協(xié)議，雙方約定由B單位出資共同建造，房屋建成后1?2層歸B單位使用，建筑面積16890m2,3?5層歸A單位使用，建筑面積25335m2后雙方按協(xié)議分配并使用房

屋至今，但一直未申請土地登記?，F(xiàn)B單位因企業(yè)改制，要求辦理土地登記，但A單位以自己是用地批準文件的主體以及合建協(xié)議未約定土地為由，認為該8500m2土地使用權應當歸屬自己。［問題］如何確定該宗地土地使用權？說明理由。如果B單位委托土地登記代理機構代理申請該宗地土地登記，該機構應如何辦理？計算B單位的土地使用權面積。填寫表9-1所示B單位《土地登記申請書》的部分內容。表9-1申請人申請登記類型權屬性質使用權類型土地用途使用權面積2005年8月某市甲公司擬與乙公司合資成立新的股份有限公司，根據(jù)甲、乙雙方初步達成的協(xié)議，甲公司擬以其所使用的位于該市的土地使用權作價出資，乙公司以設備作價出資，根據(jù)甲公司提供的資料，其所使用的土地為出讓土地，用途為工業(yè)，但甲公司尚未辦理土地登記手續(xù)，乙公司委托某土地登記代理公司欲查證甲公司所使用的該宗土地的權屬狀況。［問