土地流轉(zhuǎn)文獻(xiàn)綜述

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)文獻(xiàn)綜述摘要：對國內(nèi)較新的關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究文獻(xiàn)進(jìn)行綜述。從政府、農(nóng)民、市場等不同方面論述了在不同階段土地流轉(zhuǎn)問題的具體表現(xiàn)，并指出土地流轉(zhuǎn)問題不僅僅是制度安排方面的產(chǎn)權(quán)問題，而且是經(jīng)濟(jì)問題與社會(huì)問題，土地流轉(zhuǎn)工作的順利開展應(yīng)從多個(gè)角度入手。以及土地流轉(zhuǎn)存在的問題研究，并提出建議和對策。關(guān)鍵詞:土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)農(nóng)民意愿有形市場國家有過“土地承包經(jīng)營權(quán)30年不變的承諾”，但現(xiàn)如今，伴隨著形勢的變化，可以看到國家做出了相應(yīng)的政策改變，開始鼓勵(lì)土地的流轉(zhuǎn)。這源于以下幾個(gè)原因:(1)利用機(jī)械和科技發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jīng)營的需要；(2)農(nóng)村外出務(wù)工人員越來越多，土地拋荒現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，土地資源配置不合理，利用效率低;(3)糾正家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的缺陷，解決人地矛盾。以前家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制按照人口均分土地，忽視了由于家庭勞力結(jié)構(gòu)和個(gè)人技能差異，造成的每個(gè)家庭的土地利用效率的不同國家承諾的“土地承包經(jīng)營權(quán)30年不變”，雖然保證了地權(quán)的穩(wěn)定，但也使得土地政策僵化。隨著人口的增長，人地矛盾愈加突出，土地流轉(zhuǎn)政策保證了承包權(quán)的穩(wěn)定，也可以有效配置土地資源，解決人地矛盾。從以上分析可以看出:國家土地流轉(zhuǎn)的政策是時(shí)事所需，利國利民的，但實(shí)際上從政策出臺(tái)到現(xiàn)在，國家雖然一直支持鼓勵(lì)，但農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)規(guī)模一直較小，成效不大。專家學(xué)者從不同的角度進(jìn)行了研究，可以將其歸納為以下幾個(gè)方面:(1)信息不對稱制約了土地承包經(jīng)營權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，因此建立有形市場的必要性以及優(yōu)勢；(2)流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題；(3)針對問題提出的對策；(4)研究的新思路。建立有形市場現(xiàn)有研究中首先，學(xué)界基本肯定了建立土地有形市場，完善土地流轉(zhuǎn)中心等中介機(jī)構(gòu)的建設(shè)對優(yōu)化土地資源配置方面的積極作用。共識(shí)如下：1.1必要性土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)供需雙方信息溝通不順暢的問題嚴(yán)重制約了土地承包經(jīng)營權(quán)的正常流轉(zhuǎn)，因此，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)有形市場，完善以以土地交易所(土地流轉(zhuǎn)中心)為中心的市場結(jié)構(gòu)對推進(jìn)農(nóng)村土地依法、有序、合理流轉(zhuǎn)有積極作用。(孔祥智，伍振軍，張?jiān)迫A，2010)隨著農(nóng)村市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地使用權(quán)的需求與供給都會(huì)增加，要加快農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)程，解決流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的許多不規(guī)范問題，必須建立規(guī)范的中介服務(wù)組織，進(jìn)行土地使用權(quán)供需登記，處理流轉(zhuǎn)過程中各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系，促進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)在更大范圍內(nèi)合理流動(dòng)。(陳曉娜,2009)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中，由于供求信息在空間上較分散，傳遞設(shè)施與手段滯后，因此，通過搭建一個(gè)交易平臺(tái)降低信息成本，減少逆向選擇與道德風(fēng)險(xiǎn)是必要的。(杜明義，趙曦，2009)1.2土地有形市場（交易平臺(tái)）的優(yōu)勢通過設(shè)立固定場所，健全交易規(guī)則，提供相關(guān)服務(wù)，形成了土地使用權(quán)公平、公開、公正的市場環(huán)境。擴(kuò)大了土地流轉(zhuǎn)市場范圍，拓寬交易主體，打破土地流轉(zhuǎn)以集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的自發(fā)流轉(zhuǎn)為主的局限。（孔祥智，伍振軍，張?jiān)迫A，2010）提供多樣化流轉(zhuǎn)模式，規(guī)范流轉(zhuǎn)流程，提供多種服務(wù)。土地流轉(zhuǎn)運(yùn)行過程比較復(fù)雜，涉及估價(jià)、談判、簽約、鑒證、登記等眾多環(huán)節(jié)，違約后還要處理違約糾紛，這些步驟和過程并非農(nóng)民可以獨(dú)立完成。交易中心一方面簡化了交易流程，給交易主體提供了方便，也提供土地流轉(zhuǎn)咨詢、預(yù)測、資產(chǎn)評估、土地保險(xiǎn)、土地托管、土地融資等服務(wù)，促進(jìn)了土地流轉(zhuǎn)高效、公開、公正地進(jìn)行，使得土地流轉(zhuǎn)行為更適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求。（王忠林，2011；陳威，馮喆，2009）提供了信息收集、交流、發(fā)布平臺(tái)，一定程度上緩解信息不對稱問題，降低雙方的交易成本，提高了市場效率。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，供求信息在空間分布上極為分散，土地的轉(zhuǎn)讓方找不到土地的受讓方，土地的受讓方找不到土地的轉(zhuǎn)讓方，交易速度慢，成本高。建立土地流轉(zhuǎn)中心，加強(qiáng)信息交流，進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)規(guī)劃，能夠整體把握市場信息，提高交易速度，降低交易成本，利于市場的進(jìn)一步擴(kuò)大。（陳威，馮喆，2009）規(guī)范了各個(gè)市場主體的行為，減少了矛盾糾紛，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定。市場規(guī)則規(guī)范了交易流程，使流轉(zhuǎn)合同合法化、規(guī)范化，簽訂合同后定期監(jiān)督雙方執(zhí)行合同的情況，確保雙包遵照合同交易，避免財(cái)務(wù)糾紛的發(fā)生，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。（陳威，馮喆，2009）完善定價(jià)機(jī)制，切實(shí)保障了市場主體權(quán)益，提高農(nóng)民收入。土地流轉(zhuǎn)過程中，由于農(nóng)民處在弱勢地位，法律意識(shí)不夠強(qiáng)，受教育水平不高，加之相關(guān)政策制度不夠完善，地方政府監(jiān)管不利與信息不對稱等問題，損害農(nóng)民經(jīng)濟(jì)權(quán)益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。不同范圍內(nèi)土地流轉(zhuǎn)的服務(wù)中介組織，可以獲得所流轉(zhuǎn)土地的詳細(xì)信息，包括面積、肥沃程度等，可以根據(jù)土地的肥力和土地實(shí)際面積來確定土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的價(jià)格以及支付的方式與期限。這些中介組織可以根據(jù)和參考土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格來確定評估地價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這種定價(jià)方式平衡了市場勢力，一定程度上保障了農(nóng)民的權(quán)益（陳曉娜,2009）而且，土地流轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民和勞動(dòng)力的雙重收益，促進(jìn)農(nóng)民增收。土地流轉(zhuǎn)對于出的承包戶來說，不僅可以擁有長期穩(wěn)定收益，還能安心外出打工增加勞務(wù)收入；對于轉(zhuǎn)土地的經(jīng)營者來說人均占有土地資源量增加，可以通過規(guī)模經(jīng)營提高生產(chǎn)效益，實(shí)現(xiàn)供求雙方的互利贏，有效拓寬農(nóng)民的增收渠道。（王忠林，2011）土地流轉(zhuǎn)的問題2.1交易過程中出現(xiàn)的問題土地有形市場的建設(shè)，是土地使用制度改革過程中出現(xiàn)的新興事物，難免會(huì)在其發(fā)展過程中遇到各種各樣的困難。綜觀我國各地已經(jīng)建立起來的土地有形市場，由于土地市場的不完全競爭性，市場信息嚴(yán)重不對稱，從總體上看，土地有形市場的發(fā)育程度還比較低。（詹蕾，2003）具體分析如下：產(chǎn)權(quán)不明晰，各方利益沖突大，分配不合理，協(xié)調(diào)困難。由于政策不完善與歷史原因?qū)е碌漠a(chǎn)權(quán)不清晰問題導(dǎo)致了土地增值收益分配、利益協(xié)調(diào)的難題。沒有權(quán)威的流轉(zhuǎn)收益分配標(biāo)準(zhǔn)、又沒有固定的土地流轉(zhuǎn)收益統(tǒng)籌制度，更沒有土地流轉(zhuǎn)利益的監(jiān)督人，就難免在實(shí)際操作中引發(fā)地方政府或部門、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民這幾個(gè)主體間的利益分配不均，打擊了農(nóng)民主體的流轉(zhuǎn)積極性，阻礙了市場發(fā)展。（申燕君，2011）隱性交易（場外交易）所占比例大。土地交易市場建立后，經(jīng)營性土地供應(yīng)轉(zhuǎn)制并軌，傳統(tǒng)土地交易模式發(fā)生根本改變，對傳統(tǒng)的土地交易觀念產(chǎn)生了較大的沖擊。部分部門和企業(yè)難以接受，試圖通過私下談判或其他變通手段繞過土地交易市場進(jìn)行交易。而目前大部分城市閑置土地掌握在國有企業(yè)和事業(yè)單位手中。企業(yè)對土地市場交易所持的觀望態(tài)度，試圖通過各種渠道避免土地使用權(quán)進(jìn)場變易的做法，極其容易造成土地交易市場“有場無市”的狀況，阻礙市場發(fā)展。門檻設(shè)置不合理，制度不規(guī)范，進(jìn)場交易的土地使用權(quán)存在問題多。交易中心門檻設(shè)置脫離實(shí)際情況，一方面要求過高減少了可流轉(zhuǎn)土地?cái)?shù)量，另一方面沒有充分規(guī)范監(jiān)管制度，部分不符合門檻要求的主體也進(jìn)入市場，擾亂了市場秩序。申請進(jìn)場交易、進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的土地完全符合條件的較少，或多或少存在一些問題。主要表現(xiàn)有：原簽訂出讓合同的是大宗土地使用權(quán)，現(xiàn)申請轉(zhuǎn)讓其中一宗土地使用權(quán)，受讓人通常只辦理了土地使用權(quán)分宗登記手續(xù)，而沒有辦理分宗的建設(shè)用地規(guī)劃許或證，因而無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；某些土地使用權(quán)已修改規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，土地使用者也領(lǐng)取了建設(shè)用地規(guī)劃許可證，但沒有簽訂相應(yīng)的補(bǔ)充合同或協(xié)議，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；有些出讓合同簽訂時(shí)間比較早.沒有具體的土地利用要求，或有具體的土地利用要求，但其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)已達(dá)兩年或以上，可能已與現(xiàn)在規(guī)劃不符，無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓；原出讓合同所確定的開發(fā)期限和竣工期限已到或?qū)⒌降?，電無法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。如此等等，給土地交易市場的運(yùn)作效率帶來不利影響。土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)過重。目前企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地成功后，賣方需要交納營業(yè)稅5%，城市建設(shè)維護(hù)稅0.5%。，印花稅0.5%。，交易服務(wù)費(fèi)1%?2%，而買方需要交納契稅1%，登記費(fèi)1%。。印花稅0.5%。，雙方另加公證費(fèi)共3%。。因此。一宗用地轉(zhuǎn)讓成功后，雙方共需交納7.45%?8.45%的稅費(fèi)。如此過重的稅費(fèi)，使大部分土地轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓方無利可圖，影響了，企業(yè)進(jìn)場的積極性，并從而千方百計(jì)采取各種措施逃避進(jìn)場交易。有形市場的軟、硬件建設(shè)滯后。一是一些有形市場現(xiàn)代化程度較低。手工操作、封閉運(yùn)行的情況依然存在，辦事速度慢、效率差、透明度低.不能適應(yīng)市場高效、便捷的要求。二是有形市場信息凝固。大部分有形市場重管理，而作為土地交易集散地的功能遠(yuǎn)未發(fā)揮，信息工作還停留在土地信息的收集、處理上，影響了市場運(yùn)行的效率。（詹蕾，2003）2.2流轉(zhuǎn)交易的外部性問題2.2.1制度性問題制度性問題在這里是指由于政策、制度等政治性因素所造成的問題。這里并不是說制度設(shè)置不合理，而是說某些政策在發(fā)揮其積極作用的同時(shí)，會(huì)從側(cè)面對土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生一定的影響。在流轉(zhuǎn)之初產(chǎn)生的這些問題有個(gè)共同來源，即政府。問題主要包括以下幾個(gè)方面：①產(chǎn)權(quán)的殘缺。尤其是對于農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)來說，發(fā)生的過程更為困難，矛盾也會(huì)更多，這主要是由于農(nóng)村情況復(fù)雜，農(nóng)村的土地分為個(gè)人承包土地和部分集體用地。兩者都牽涉到產(chǎn)權(quán)屬于誰的問題。在中國歷史上，由于政治意識(shí)形態(tài)問題，所有人都承認(rèn)“土地是屬于國家的”，而法律也規(guī)定農(nóng)村實(shí)行家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制。“承包”一詞本身即意味著土地本身不是屬于農(nóng)民個(gè)人的，而是屬于國家的，或者說是“全民所有的”。換言之，農(nóng)民只有經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)，但是轉(zhuǎn)讓權(quán)是不完整的，也就是說農(nóng)民的產(chǎn)權(quán)是殘缺的。產(chǎn)權(quán)的原意是指所有者對物品的排他性的支配權(quán)力，包括經(jīng)營權(quán)、收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，但由于中國的制度規(guī)定，國家和集體都是土地的主人，那么承包者的產(chǎn)權(quán)必然是殘缺的。殘缺產(chǎn)權(quán)帶來的直接問題就是流轉(zhuǎn)的困難，因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)的前提必須是明確土地所有權(quán)，誰擁有土地所有權(quán)，誰就擁有最終的收益權(quán)。土地產(chǎn)權(quán)不完整，不僅增加了土地的確權(quán)困難，提升了談判成本，還使得土地沒有完全實(shí)現(xiàn)其自身的真實(shí)價(jià)值，造成流轉(zhuǎn)價(jià)格偏低。價(jià)格偏低又影響了農(nóng)民的流轉(zhuǎn)意愿，導(dǎo)致土地供給不足，土地市場發(fā)育不足，最終結(jié)果還是流轉(zhuǎn)困難。土地使用規(guī)則的不確定實(shí)際上，土地產(chǎn)權(quán)的不完整究其根源還是制度和規(guī)則的缺陷。我國已制定了多條標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)則來確定土地的歸屬，但缺少在發(fā)生具體沖突時(shí)應(yīng)該遵守的具體規(guī)則。在我國，有2種規(guī)則，一種是法律的規(guī)則，稱為“文本法”，另一種是實(shí)踐的規(guī)則，稱為“習(xí)慣法”。前一種是帶有強(qiáng)制力的規(guī)則，作為一項(xiàng)制度設(shè)置，其約束力是無法抗拒的。但是由于這些法律的規(guī)則是不符合實(shí)際的，而且中國本身又是一個(gè)地域性差別很大的社會(huì)，在實(shí)踐中，人們遵從更多的是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣法，即第二種法則。一套文本法，一套習(xí)慣法，兩者之間的差異成為土地流轉(zhuǎn)發(fā)生困難的根源，究竟選擇哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)作為最終的判斷依據(jù)，所造成的直接后果就是受益人的不同，收益比例的不同。這是任何人都熱切關(guān)注的問題，也是他們覺得矛盾的問題。所有人都選擇對自己有利的法則，都視自己為土地的所有者，想獲得土地流轉(zhuǎn)的收益，那么最終只能導(dǎo)致矛盾的爆發(fā)，造成土地流轉(zhuǎn)的困難。土地的集體所有針對土地規(guī)則的選擇，確定受益人的問題，產(chǎn)生了很多的矛盾，這些矛盾除了少數(shù)是發(fā)生在村民之間的，絕大部分是產(chǎn)生在村民和村干部之間的。尤其是當(dāng)牽涉到村集體用地的流轉(zhuǎn)時(shí)，村集體用地作為一項(xiàng)集體資產(chǎn)，是村內(nèi)所有成員共有的，也就是說，只要是生活在這個(gè)村子里的人，都依法享有土地流轉(zhuǎn)的收益。問題是，在流轉(zhuǎn)發(fā)生的過程中，合同的簽訂者是作為村代表的村干部，流轉(zhuǎn)方由眾多的成員簡化為了一個(gè)人，這項(xiàng)集體收益就很容易被個(gè)人攫取。甚至，在有些情況中，村民根本不知道集體土地被流轉(zhuǎn)出去，在流轉(zhuǎn)發(fā)生之前沒有經(jīng)過任何的村民會(huì)議，這直接導(dǎo)致了村干群關(guān)系的緊張和惡化。其實(shí)追根究底，矛盾的根源在于村莊的集體土地資金沒能公平分配。這其中不排除部分是由于缺乏有效的監(jiān)督機(jī)制，村干部選擇了對自己有利的機(jī)會(huì)主義行為。但是也有部分原因是與其村民自治的政治制度相關(guān)的。所謂的村民自治一方面是村莊自己管理自己內(nèi)部的事務(wù)，自己做決策;另一方面，這個(gè)制度安排也意味著村莊建設(shè)的所有資金都是自籌的。村莊得不到上級的財(cái)政支持，卻還要負(fù)擔(dān)起村莊的公共服務(wù)功能，因此很多村莊將集體用地的資金用作村部的運(yùn)轉(zhuǎn)資金。從這個(gè)角度來說，制度也導(dǎo)致了村干群矛盾問題的產(chǎn)生。土地的社會(huì)保障功能在城市化進(jìn)程的推動(dòng)下，越來越多的人涌入城市，甚至在城市買了房，但是他們還是不愿意放棄自己在故鄉(xiāng)的土地。這不是因?yàn)橥恋啬軌驇Ыo他們收益，而是他們?nèi)狈ψ銐虻陌踩?。在沒有足夠的信心能夠融入城市之前，土地依然是他們最好的保障，以后即使不成功，回老家也還是有退路的。對于長期在外打工的農(nóng)民工來說，他們的職業(yè)缺少穩(wěn)定性，保留土地的愿望也就更加強(qiáng)烈。另外，最重要的是，中國的社會(huì)保障體系一直不健全。在中國城鄉(xiāng)二元體系下，農(nóng)村的社會(huì)保障水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于城市，甚至大多數(shù)農(nóng)民都沒有基本的保障，對他們而言，最有效的保障手段就是守住土地。只要有土地，他們就可以存活下來。從這個(gè)意義上講，土地從來就不是簡單的生產(chǎn)資料。在國家保障缺位的情況下，農(nóng)民只能自謀出路。對晚年生活的擔(dān)憂，使他們不得不早做打算。由于這些原因的存在，農(nóng)民是不愿出讓土地的，即使是部分不得已出讓的，賣主提出的土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它可能帶來的經(jīng)濟(jì)收益。這些都不可避免地增加了土地流轉(zhuǎn)的難度。稅費(fèi)改革后土地收益對農(nóng)民產(chǎn)生的吸引力雖說有很多因素阻礙著土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生，但是最根本、最主要的原因還是農(nóng)民對經(jīng)濟(jì)利益的計(jì)算。農(nóng)民本質(zhì)上也是理性人，他們對經(jīng)濟(jì)的衡量可能超過了對其他因素的考慮。在現(xiàn)階段，農(nóng)業(yè)稅費(fèi)改革后，農(nóng)民的負(fù)擔(dān)減輕，再加上政府對農(nóng)業(yè)的補(bǔ)貼，農(nóng)民可以獲利，這是大多數(shù)人不肯放棄土地的主要原因。但是假如發(fā)生了土地流轉(zhuǎn)，那么自己得到的只是每年固定的人均收入。原來由于土地長時(shí)間沒有調(diào)整，很多農(nóng)戶的土地都超出其實(shí)際應(yīng)有的土地?cái)?shù)量，在這樣的情況下，他們能夠獲得較多收益，至少是超出流轉(zhuǎn)后的人均收入。但是流轉(zhuǎn)后，承包土地的都是一些有資本的大戶，一般小農(nóng)是沒有大量資金的。另外，大規(guī)模的承包也意味著在生產(chǎn)上的投入要增加，包括化肥、農(nóng)藥、機(jī)械等，這樣的投資相對于收入來說是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，因此，對于這部分人來說，保留現(xiàn)在擁有的土地是最穩(wěn)定、最安全的手段，這也就阻礙了土地流轉(zhuǎn)的進(jìn)程。2.2.2農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿的影響除了上述制度因素外，作為土地流轉(zhuǎn)的一個(gè)主體，農(nóng)民自身的流轉(zhuǎn)意愿也對這個(gè)過程產(chǎn)生了很大影響。而流轉(zhuǎn)意愿受幾個(gè)方面因素的影響，它們同時(shí)起作用，成為土地流轉(zhuǎn)的難題。農(nóng)民非農(nóng)收入占總收入的比例大量研究證明，非農(nóng)收入比例越高，農(nóng)民流轉(zhuǎn)意愿越強(qiáng)。當(dāng)家庭的主要收入來源于非農(nóng)收入時(shí)，農(nóng)業(yè)對他來說就是一種不太賺錢的副業(yè)。在經(jīng)濟(jì)利益的刺激下，只要價(jià)格合理，土地就很有可能發(fā)生流轉(zhuǎn)。目前的問題主要是買方和賣方對土地的價(jià)格預(yù)期差別很大，尤其是在一次性買斷的時(shí)候。因?yàn)閷Υ蟛糠洲r(nóng)民來說，土地雖然不賺錢，但是至少是個(gè)最低保障。一次性賣出土地等于沒有了最后的退路，如果不是有絕對把握在城市定居，這樣做的風(fēng)險(xiǎn)很大。農(nóng)民的戀土情結(jié)。自古以來，農(nóng)民就是靠土地吃飯的，對于他們來說，土地是生存的根本。他們已經(jīng)習(xí)慣了這種生活方式，接受了這種宿命;突然改變，很難適應(yīng)。而且在中國的傳統(tǒng)文化里，賣地是不孝的象征;有土地，人才有根。在南方的宗族社會(huì)，土地的買賣必須得到宗族的許可，土地必須優(yōu)先賣給族內(nèi)成員，這也從另一個(gè)方面說明了農(nóng)民是很難輕易放棄土地的。農(nóng)民的年齡、教育等自身素質(zhì)。大量的調(diào)查研究證明，年齡越大的人，對土地的感情越深厚，越不愿意放棄土地。年輕人大多長期在外面打工，已經(jīng)不習(xí)慣在土地上的精耕細(xì)作，希望放棄土地，到城市生活;教育程度越高的人對土地的期望值越低，流轉(zhuǎn)意愿越積極。農(nóng)戶家庭勞動(dòng)力結(jié)構(gòu)。家庭的青壯年比例越大，保留土地的意愿就越強(qiáng)烈，因?yàn)樗麄兊母髂芰^強(qiáng)，在稅費(fèi)改革后，能夠從土地獲得一定收益。而對于一些家中只有女性勞力或者是老人的，出讓土地的意愿就會(huì)更強(qiáng)烈些。尤其是對一些孤寡老人來說，更是如此。對他們而言，在田中耕作已經(jīng)是一種負(fù)擔(dān)，如果條件合適，他們更希望將自己的土地流轉(zhuǎn)出去，以換取養(yǎng)老金，作為晚年生活的保障，這是他們迫不得已的選擇。但是也往往是這部分人，很難將土地順利流轉(zhuǎn)出去，因?yàn)殡p方對土地的期望值相差很大。對于出讓方來說，出讓的不僅僅是土地帶來的經(jīng)濟(jì)利益，還有土地附帶的社會(huì)保障功能。而對于買方來說，他想要的僅僅是土地的經(jīng)濟(jì)功能，考慮的是成本與收益的問題，因此雙方的意見很難協(xié)調(diào)。解決對策針對現(xiàn)階段交易中心出現(xiàn)的部分問題，許多學(xué)者也提出了相應(yīng)的解決辦法，總結(jié)如下:①與時(shí)俱進(jìn)不斷完善各項(xiàng)管理制度。當(dāng)交易中心在其建設(shè)過程中，要隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷變化，以動(dòng)態(tài)的和發(fā)展的眼光不斷完善土地有形市場各項(xiàng)管理制度，不能僵化。（詹蕾，2003）重視注意各方部門的協(xié)調(diào)配合，共同促進(jìn)土地交易市場的發(fā)展繁榮。（詹蕾，2003）加強(qiáng)對于腐敗與隱性交易的監(jiān)督力度。政府相關(guān)管理部門要切實(shí)加強(qiáng)對土地有形市場交易行為的監(jiān)督，嚴(yán)肅查處違法違紀(jì)行為，確保土地市場的良好秩序。監(jiān)督主要包括場內(nèi)與場外的監(jiān)。場內(nèi)監(jiān)督要建立并堅(jiān)持地價(jià)評估、專家評標(biāo)、信息發(fā)布、交易確認(rèn)等制度，確保土地交易的科學(xué)性和“公開、公平、公正”；場外監(jiān)督是為了解決進(jìn)場的問題，要加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，懲處土地違法違紀(jì)案件，堅(jiān)決打擊土地市場的隱形交易。（詹蕾，2003）嚴(yán)格工作人員甄選，加強(qiáng)防范道德風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)法制化與懲處制度。要求交易中心加強(qiáng)對其工作人員的職業(yè)道德教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)明各項(xiàng)工作紀(jì)律，嚴(yán)格遵守工作制度的基礎(chǔ)上，管理部門也應(yīng)當(dāng)進(jìn)行超前防范，并推動(dòng)土地市場的法制化建設(shè)，確保交易中心工作人員在土地招標(biāo)拍賣過程中嚴(yán)格依法辦事，對違規(guī)違紀(jì)問題都要從嚴(yán)處理。（陳曉娜,2009；詹蕾，2003）完善配套制度改革。建立統(tǒng)一的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)格評估體系與統(tǒng)一權(quán)威的農(nóng)村土地使用權(quán)登記制度，不斷完善農(nóng)業(yè)合作社形式等等。（申燕君，2011；陳曉娜,2009）研究新思路最后，有部分研究也提出了新思路，總結(jié)如下：1、 部分學(xué)者從機(jī)構(gòu)設(shè)置與政府干預(yù)程度兩個(gè)方面就如何組建一個(gè)在政府宏觀指導(dǎo)下的以現(xiàn)代企業(yè)制度為基礎(chǔ)實(shí)施企業(yè)化運(yùn)作的土地交易中心進(jìn)行了初步探討。在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面，土地交易中心應(yīng)該是一種復(fù)合型的土地市場，包含一級市場和二級市場。土地一級市場以國家壟斷控制為主，國家作為土地供給者將國有土地使用權(quán)的有償有限期以招標(biāo)或拍賣的方式出讓給土地需求者，配置土地資源，以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要。土地二級市場以土地流轉(zhuǎn)為主，土地使用權(quán)主體將合法所得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給土地所有者許可的其他土地使用權(quán)主體，對土地資源進(jìn)行再配置，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化。在政府與市場關(guān)系方面，政府要明確監(jiān)管者與土地供給者的雙重身份。一方面，政府作為監(jiān)管者，應(yīng)對土地市場進(jìn)行適度干預(yù)，優(yōu)化資源配置，保證公平競爭；另一方面，作為資源的供給者，應(yīng)順應(yīng)市場規(guī)律，減少行政干預(yù)，將重點(diǎn)放在完善保證交易中心順利運(yùn)作的制度安排上。（詹蕾，2003）2、 一部分學(xué)者認(rèn)為，有形市場需要與無形市場相結(jié)合：一方面，要在縣、鎮(zhèn)兩級建立土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)信息收集、發(fā)布的平臺(tái)，建立合同簽訂與鑒證、政策咨詢、糾紛調(diào)解的機(jī)構(gòu)，在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村建立配套機(jī)構(gòu)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場；另一方面，要建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場定價(jià)機(jī)制，引導(dǎo)流人流出雙方對土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行合理定價(jià)，建立價(jià)格調(diào)整機(jī)制，保障農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)益。（孔祥智，伍振軍，張?jiān)迫A，2010）3、 部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該建立權(quán)責(zé)明確，層級分明的網(wǎng)狀中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，以促進(jìn)農(nóng)村土地使用權(quán)在更大范圍內(nèi)合理流動(dòng)。根據(jù)我國的行政劃分，可以建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)三級中介服務(wù)體系即在農(nóng)村建立由村一級的土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、鎮(zhèn)一級土地流轉(zhuǎn)交易中心和縣一級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心共同構(gòu)成的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)三級市場體系，各級權(quán)責(zé)分明。村級土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站可以及時(shí)收集、上報(bào)、公示交易信息，進(jìn)行小規(guī)模的土地交易，并為本村農(nóng)戶間的土地流轉(zhuǎn)提供相關(guān)服務(wù)，如土地政策法規(guī)咨詢、辦理流轉(zhuǎn)手續(xù)等。鎮(zhèn)一級土地流轉(zhuǎn)交易中心可以為各集體之間的流轉(zhuǎn)提供一個(gè)交易的平臺(tái)，將各村對土地的供求信息集中公開，提高土地資源的利用效率。除此之外，也可以指導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)合同的訂立，辦理因土地流轉(zhuǎn)而引起的合同變更、解除、重訂等，建立流轉(zhuǎn)合同檔案，調(diào)解土地流轉(zhuǎn)糾紛等等?？h級的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心又是在更大的范圍內(nèi)集中能流轉(zhuǎn)的土地，在全市范圍內(nèi)，甚至全國范圍內(nèi)發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，用市場經(jīng)營手段調(diào)節(jié)發(fā)包給有意投資農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的工商業(yè)主，有利于更大范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)，形成土地流轉(zhuǎn)市場網(wǎng)絡(luò)。包含一級市場和二級市場。土地一級市場以國家壟斷控制為主，國家作為土地供給者將國有土地使用權(quán)的有償有限期以招標(biāo)或拍賣的方式出讓給土地需求者，配置土地資源，以滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的需要。土地二級市場以土地流轉(zhuǎn)為主，土地使用權(quán)主體將合法所得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租給土地所有者許可的其他土地使用權(quán)主體，對土地資源進(jìn)行再配置，實(shí)現(xiàn)土地效益最大化。在政府與市場關(guān)系方面，政府要明確監(jiān)管者與土地供給者的雙重身份。一方面，政府作為監(jiān)管者，應(yīng)對土地市場進(jìn)行適度干預(yù)，優(yōu)化資源配置，保證公平競爭；另一方面，作為資源的