寧波市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)分析報(bào)告

寧波市商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)分析報(bào)告一、寧波市概況1、城市概況寧波，簡稱甬，位于東經(jīng)120°55'至122°16'，北緯28°51'至30°33'。地處我國海岸線中段，長江三角洲南翼，東臨舟山群島，南依三門灣，西接紹興市，北瀕杭州灣。下轄6區(qū)5縣（市），市域總面積9365平方公里，總?cè)丝?60.86萬人，其中市區(qū)面積2560平方公里，人口291.87萬人。

改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最活躍的地區(qū)之一。2010年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值5125.8億元。港口貨物吞吐量達(dá)2.7億噸，居全國第二，集裝箱吞吐量520.8萬標(biāo)箱。隨著北侖深水良港的開發(fā)建設(shè)，寧波城市空間由河口向?yàn)I海演進(jìn)，形成了三江、鎮(zhèn)海、北侖三片臨江、濱海發(fā)展的空間格局。城市綜合競爭力躋身全國十強(qiáng)，被評為國家園林城市、國家優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市和全國首批文明城市。2、人口構(gòu)成截止2010年末寧波市戶籍人口為574.08萬人，比上年末凈增3.07萬人，增長5.37‰。其中市轄區(qū)戶籍人口為223.35萬人，凈增1.52萬人，增長6.85‰；非農(nóng)人口為205.23萬人，凈增3.19萬人，增長15.79‰。

3、行政區(qū)劃寧波市總面積9365平方千米，，轄6個(gè)區(qū)（海曙、江東、江北、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖）、2個(gè)縣（寧海、象山），3個(gè)縣級市（慈溪、余姚、奉化）。全市共有57個(gè)街道、80個(gè)鎮(zhèn)、11個(gè)鄉(xiāng)。4、交通區(qū)位寧波交通便捷，形成了以港口為龍頭，注重公路、鐵路、水運(yùn)、航空的協(xié)調(diào)發(fā)展的交通體系。（1）海洋運(yùn)輸作為國家大型港口的寧波港設(shè)備先進(jìn)，運(yùn)力充足，不但擔(dān)負(fù)起寧波水路運(yùn)輸?shù)闹厝?，更成為浙江省乃至華東區(qū)域海運(yùn)的重要集散地。2004年貨物吞吐量達(dá)2．3億噸，居大陸沿海港口第2位。2006年1月1日，北侖港和舟山港正式合并為寧波北侖-舟山港口群，兩地合作的優(yōu)勢極大地鞏固了航運(yùn)在寧波經(jīng)濟(jì)中的地位。根據(jù)交通運(yùn)輸部的統(tǒng)計(jì)，2009年寧波－舟山港貨物吞吐量達(dá)到5．7億噸，比2008年增加了0．5億噸，增幅10％，吞吐量和增長速度均居全球海港之首。（2）高速公路高速公路建設(shè)是寧波交通運(yùn)輸中的另一亮點(diǎn)。由于東臨東海，北面杭州灣，水路的阻隔曾經(jīng)極大地制約了寧波的陸路交通。然而，隨著杭州灣跨海大橋的落成，寧波到上海的時(shí)間從原先的4個(gè)小時(shí)縮短為2個(gè)小時(shí)。同時(shí)，隨著杭甬高速（杭州灣環(huán)線高速，G92）、甬臺(tái)溫高速公路(沈海高速，G15)、甬金高速公路(G1512)、甬舟高速公路(舟山跨海大橋，G9211)、寧波繞城高速公路(G1501)等多條高速公路的相繼落成，寧波已成為浙東的公路交通樞紐。而未來杭紹甬高速公路(杭甬復(fù)線)、浙江沿海高速公路(甬臺(tái)溫復(fù)線)、甬舟高速公路復(fù)線的建設(shè)將使寧波高速公路形成“一環(huán)五射三復(fù)三連三疏港”的格局。（3）鐵路蕭甬鐵路復(fù)線和甬臺(tái)溫鐵路為寧波的主干鐵路，北侖線、洪鎮(zhèn)線、余慈線、白沙線為支線，外連浙贛線、滬杭線，內(nèi)通寧波港區(qū)，接通全國的鐵路網(wǎng)?？瓦\(yùn)站為寧波站和寧波東站（未來將有寧波莊橋站，形成“一城三站”格局“），貨運(yùn)站為寧波東站和寧波北站。2010年9月8日零點(diǎn)起，寧波站進(jìn)入全面改造階段，寧波始發(fā)和到達(dá)列車均停靠寧波東站。2009年10月，甬臺(tái)溫鐵路正式開通，這條鐵路與經(jīng)過改造的蕭甬鐵路一起，結(jié)束了寧波沒有高速鐵路的歷史。建設(shè)中的杭甬客運(yùn)專線將使得寧波到杭州的時(shí)間縮短為1小時(shí)，到上海的時(shí)間縮短為2小時(shí)。寧波站經(jīng)過改造后，規(guī)模將達(dá)到8臺(tái)14線，與規(guī)劃中的軌道交通二號線、四號線零距離換乘，成為華東地區(qū)的重要鐵路樞紐。（4）航空寧波櫟社國際機(jī)場不僅有發(fā)往全國各大城市的航班，更包括發(fā)往海外許多城市的航班。東方航空將浙江分公司設(shè)在寧波，櫟社機(jī)場為該公司的重要基地。2009年8月，寧波成為直航臺(tái)灣定期航班的航點(diǎn)，每周擁有飛往臺(tái)北和高雄的航班。（5）軌道交通規(guī)劃2008年12月，寧波軌道交通方案通過國家發(fā)改委評審。寧波市軌道交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃以主城區(qū)為核心，以跨三江(姚江、甬江、奉化江)、連三片(三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片)、沿三軸(商業(yè)軸、水軸、公建軸)為指導(dǎo)思想構(gòu)成骨架，由6條線組成放射式線網(wǎng)，輻射范圍覆蓋全寧波市區(qū)和余慈地區(qū)，規(guī)劃線網(wǎng)全長247.5km(主城區(qū)內(nèi)全長177.4km)。其中1、2、3號線為軌道交通主干線，4、5、6號線為輔助線，共設(shè)置116座換乘站。根據(jù)國家批準(zhǔn)的建設(shè)規(guī)劃，寧波市將首先建設(shè)軌道交通1號線和2號線一期工程，初步形成“十字型”軌道交通基本骨架，線路全長72.1km。1號線為東西走向的骨干線，沿中山路城市生活軸線布置，全長44.6公里，共分兩期建設(shè)；2號線一期工程為西南-東北走向的骨干線，沿甬江、奉化江等發(fā)展軸線布置，全長27.5公里。近期建設(shè)規(guī)劃將對緩解寧波市中心區(qū)交通壓力、引導(dǎo)東部新城和北侖港城的發(fā)展、促進(jìn)北部地區(qū)的開發(fā)，發(fā)揮積極作用。5、城市總體規(guī)劃《寧波城市總體規(guī)劃中》寧波的城市性質(zhì)被定義為：我國東南沿海重要的港口城市，長江三角洲南翼經(jīng)濟(jì)中心，國家歷史文化名城。主要職能：東北亞航運(yùn)中心深水樞紐港，華東地區(qū)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地、現(xiàn)代物流中心和交通樞紐；長江三角洲南翼重要對外貿(mào)易口岸；浙江省對外開放窗口和高教、科研副中心；東南沿海重要風(fēng)景旅游城市。（1）市域規(guī)劃按照這一城市性質(zhì)定位規(guī)劃形成以寧波中心城為中心，二區(qū)、T軸為主體的面向杭州灣的開放式空間布局結(jié)構(gòu)。二區(qū)即以余姚南部四明山麓前沿至東錢湖、穿山半島為分界線，形成北部都市區(qū)、南部生態(tài)發(fā)展區(qū)。T軸為杭州灣南岸濱海線與沿海國道等交通干線構(gòu)成的T字型發(fā)展帶。北部都市區(qū)是寧波城市化發(fā)展的重點(diǎn)地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展港口、制造業(yè)、物流及金融、商貿(mào)、信息、科技、風(fēng)景旅游等第三產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃以中心城區(qū)為核心，沿杭州灣南岸及濱海線形成帶形組團(tuán)城市結(jié)構(gòu)。以高速公路、軌道交通為紐帶，衛(wèi)星狀小城鎮(zhèn)為組團(tuán)，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)，整體發(fā)展。南部生態(tài)發(fā)展區(qū)是城市水源涵養(yǎng)地，重要的生態(tài)生產(chǎn)基地。重點(diǎn)發(fā)展風(fēng)景旅游、水產(chǎn)養(yǎng)殖加工和機(jī)械電子等與生態(tài)環(huán)境、風(fēng)景旅游無矛盾產(chǎn)業(yè)。規(guī)劃以寧海縣城、象山縣城為中心，西店—寧海縣城—岔路，象山縣城—石浦兩條城鎮(zhèn)發(fā)展縱軸及象山縣城—寧?？h城發(fā)展橫軸組成點(diǎn)軸型結(jié)構(gòu)。按寧波城鎮(zhèn)發(fā)展的特點(diǎn)，城鎮(zhèn)職能等級分都市區(qū)核心（中心城）、都市區(qū)外部組團(tuán)（余慈地區(qū)、奉化—鄞南）、二級中心城市（寧海、象山）、中心鎮(zhèn)（13個(gè)）、一般建制鎮(zhèn)（41個(gè)）5級。重點(diǎn)城鎮(zhèn)為寧海縣城、象山縣城以及13個(gè)中心鎮(zhèn)，各城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)分類指導(dǎo)、差異發(fā)展，明確市域內(nèi)各級城鎮(zhèn)公共設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施配置標(biāo)準(zhǔn)及重大基礎(chǔ)設(shè)施的布局。附圖：市域職能結(jié)構(gòu)規(guī)劃圖（2）市區(qū)市區(qū)包括海曙、江東、江北、鄞州、鎮(zhèn)海、北侖六個(gè)行政區(qū)，面積2560平方公里。規(guī)劃確定市區(qū)為城市規(guī)劃區(qū)范圍，該區(qū)域的建設(shè)和發(fā)展實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃與管理。郊區(qū)城鎮(zhèn)：2020年市區(qū)范圍內(nèi)的城鎮(zhèn)共有11座，規(guī)劃形成五片城鎮(zhèn)組群：以慈城為中心的甬西北城鎮(zhèn)組群；以集士港為中心，包括高橋、古林、橫街等鎮(zhèn)的鄞西城鎮(zhèn)組群；以咸祥為中心，包括瞻岐、塘溪等鎮(zhèn)的鄞東南城鎮(zhèn)組群；以姜山為中心，包括橫溪、云龍等鎮(zhèn)的鄞南城鎮(zhèn)組群；以鄞江為中心，包括洞橋、章水等鎮(zhèn)的鄞西南城鎮(zhèn)組群。重點(diǎn)發(fā)展區(qū)為慈城、集士港（古林、橫街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高橋、姜山；適度發(fā)展區(qū)為鄞江（洞橋、龍觀）、五鄉(xiāng)、春曉、九龍湖；生態(tài)環(huán)境保護(hù)區(qū)為章水、橫溪等鄉(xiāng)鎮(zhèn)的山區(qū)。郊區(qū)綠色空間：結(jié)合風(fēng)景林地、蔬菜、果園、苗圃等基地建設(shè)，構(gòu)筑城市外圍生態(tài)圈，城市外圈生態(tài)綠地嚴(yán)禁開發(fā)建設(shè)。郊區(qū)風(fēng)景林地主要有東錢湖風(fēng)景名勝區(qū)、天童風(fēng)景名勝區(qū)、九龍湖度假區(qū)、慈城——保國寺歷史文化游覽區(qū)、穿山半島濱海風(fēng)情游覽區(qū)及其他山林湖泊。蔬菜基地主要分布在近郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，包括慈城、姜山、云龍、五鄉(xiāng)。規(guī)劃苗圃結(jié)合城市綠地系統(tǒng)，大都分布在城市邊緣、鐵路沿線、山體邊緣等。其他：危險(xiǎn)品倉庫布置在穿山北東端。保留龍山的火葬場和墓地，保留戚家山、靈峰山、陳山墓地。保留北侖楓林垃圾處理廠，新建醫(yī)療垃圾處理廠。新建大岙、鄞州裴岙、鎮(zhèn)海多元垃圾填理場，在寧波市化工區(qū)及北侖郭巨鎮(zhèn)各設(shè)置一處固體廢棄物處置站。二、杭州市經(jīng)濟(jì)概況寧波是長江三角洲南翼重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和重化工業(yè)基地，是中國華東地區(qū)重要工業(yè)城市，也是浙江省經(jīng)濟(jì)中心。自從寧波開埠以來，工商業(yè)一直是寧波的一大名片。作為全國四大商幫之一的寧波幫享譽(yù)全球，改革開放的總設(shè)計(jì)師鄧小平曾經(jīng)提出“要把全世界的‘寧波幫’都動(dòng)員起來建設(shè)寧波”的口號。改革開放以來，寧波經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，顯示出巨大的活力和潛力，成為國內(nèi)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域之一。2010年寧波市實(shí)現(xiàn)GDP5125.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長12.4%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值218.4億元，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2848.2億元，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值2059.2億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之比為：4.2：55.6：40.2城鄉(xiāng)居民收入差距進(jìn)一步縮小。市區(qū)居民人均可支配收入30166元，比上年增長10.2%；農(nóng)村居民人均純收入14261元，增長12.8%。市區(qū)居民人均消費(fèi)性支出19420元，增長6.7%，農(nóng)村居民人均生活消費(fèi)支出9794元，增長0.1%。在固定資產(chǎn)投資方面，2010年寧波市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資2206億元，同比增長10.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資成為拉動(dòng)投資的主力軍，地產(chǎn)開發(fā)投資完成557.3億元，增長48.8%。商品房銷售面積686.2萬平方米，下降15.8%。商品房銷售額773.8億元，增長5.6%。待售面積142.2萬平方米，下降1.7%。寧波市房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在全省十一個(gè)地市中居第二位，比全省平均高出14.4個(gè)百分點(diǎn)，比杭州市高出13.1個(gè)百分點(diǎn)。附表1：寧波市各項(xiàng)指標(biāo)及數(shù)據(jù)同新城市發(fā)展評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對比寧波市各項(xiàng)指標(biāo)及數(shù)據(jù)新城市發(fā)展評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)一、城市指標(biāo)：1、人口指標(biāo)：杭州年末常住人口574.08萬人，其中市轄區(qū)戶籍人口為223.35萬人進(jìn)入城市總常駐人口（含外來人口）不低于１００萬人的城市；城區(qū)常駐人口不低于３０萬人；2、GDP指標(biāo)：2010年，全市生產(chǎn)總值GDP為5125.8億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長12.4％人均GDP為68162元人民幣，達(dá)到10068美元。城市GDP總量應(yīng)不低于１００億元；人均GDP應(yīng)不低于３０００美元。城市GDP總量年增長率應(yīng)是全國中上水平，目前標(biāo)準(zhǔn)不低于１２％；3、產(chǎn)業(yè)比重：第二產(chǎn)業(yè)增加值2569.6億元，第二產(chǎn)業(yè)占GDP比重55.6%。勞動(dòng)密集型工業(yè)發(fā)達(dá)，第二產(chǎn)業(yè)比重占到５０％以上二、居民指標(biāo)：1、全市城市居民人均可支配收入30166元1、城市居民人均可支配收入１萬以上，農(nóng)民７０００元以上2、城市居民人均消費(fèi)性支出為19420元，3、人居儲(chǔ)蓄52951元三、房地產(chǎn)指標(biāo)：人均購房1.2平米人均購房不低于０．７平米三、寧波市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1、寧波市商業(yè)地產(chǎn)概述（1）商業(yè)項(xiàng)目在21世紀(jì)的頭十年，也是寧波樓市的黃金十年，寧波老三區(qū)即海曙、江東、江北和鄞州中心區(qū)為主要商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域，而隨著這四區(qū)土地供應(yīng)日趨緊張，城西、鎮(zhèn)海、北侖強(qiáng)勢發(fā)展，這七大板塊將成為未來居住、商業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域，從今年的樓市供應(yīng)量上就可以看到，在2011年這三個(gè)板塊的住宅供應(yīng)量達(dá)到了253萬平方米，大大超過了寧波傳統(tǒng)居住區(qū)老三區(qū)加上鄞州中心區(qū)，寧波傳統(tǒng)居住區(qū)的新增供應(yīng)量不過才188萬平方米。根據(jù)有關(guān)分析顯示，2011年北侖和鎮(zhèn)海、城西這三個(gè)板塊的總供應(yīng)量達(dá)到了253萬平方米，2011年住宅市場新增供應(yīng)量集中于北侖、鎮(zhèn)海、城西三大主力板塊；而寧波市四區(qū)的供應(yīng)量為188萬平方米，這在寧波的歷史上是十分罕見的，以2010年為例，2010年寧波市四區(qū)住宅產(chǎn)品成交量占到整個(gè)市場的74%，其中鄞州區(qū)更是占到了整個(gè)市場的25%比例。北侖和鎮(zhèn)海這兩個(gè)傳統(tǒng)意義上的“寧波周邊地區(qū)”將在2011年反客為主，成為寧波2011年住宅市場的“主力軍”。另外值得注意的是，2011年城西的供應(yīng)量也是達(dá)到了63.92萬方這一歷史新高。2010年城西板塊在萬科金色城市和恒威君園和莊熱銷的帶動(dòng)下已經(jīng)產(chǎn)生了量價(jià)齊漲的效應(yīng)。在這一地區(qū)的集士港這里目前就已經(jīng)有10個(gè)左右的項(xiàng)目，已經(jīng)成為寧波全新的人居熱點(diǎn)區(qū)域。（2）商業(yè)公寓寧波市四區(qū)在2010年共銷售6700套商業(yè)公寓，今年將會(huì)有8000套商業(yè)公寓供購房者選擇，在住宅備受打壓的大環(huán)境下，商業(yè)公寓有望更多的承載住宅市場的資金溢出。然而，對于2011年寧波市四區(qū)共去化6700套商業(yè)公寓，2011年寧波市四區(qū)將會(huì)新推出5130套的公寓產(chǎn)品，加上前三年存留約2900套、2011年預(yù)合計(jì)超過8000套以上，銷售形勢不容樂觀。（3）寫字樓市場據(jù)統(tǒng)計(jì)：2010年寧波市四區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量為92萬平方米(含存量房)，成交量為46萬平方米。而東部新城2011年將有53萬平方米的供應(yīng)，南部商務(wù)區(qū)有15.8萬平方米，三江口片區(qū)有5.5萬平方米的供應(yīng)，再加上2010年的存量36.5萬平方米，2011年寧波四區(qū)寫字樓市場預(yù)計(jì)將會(huì)有110.9萬方的供應(yīng)量進(jìn)入市場，而東部新城就占據(jù)了寫字樓市場的半壁江山。值得一提的是，2010年1-12月寧波寫字樓市場月度成交均價(jià)較2009年有了一定幅度的增長，市四區(qū)整體成交均價(jià)10038元/平方米。在城市外擴(kuò)和多個(gè)城市中心的號召下，三江口因?yàn)槠淇砷_發(fā)的資源有限，2011年的供應(yīng)量僅為5萬多方，這個(gè)傳統(tǒng)意義上的政治、文化中心正在被逐漸取代，東部新城則因市政府新址東遷和城市東移口號正在蓬勃發(fā)展，53萬平方米的寫字樓供應(yīng)量讓城東正在成為新的城市CBD。2、寧波市土地出讓詳情據(jù)搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，2010年，寧波全市出讓土地328宗，面積16858畝，折合可建面積為2034萬方，成交金額達(dá)577.6億元。其中，寧波市六區(qū)賣地350億元，面積8350.41畝，住宅用地為5169.62畝，占市區(qū)出讓總面積的62%。2010年寧波市六區(qū)泛住宅用地樓面價(jià)為3178.17元/平米，同比下降19.05%。附圖：a.2010年寧波土地出讓表b.2010年寧波各區(qū)、縣（市）土地出讓詳情c.寧波市土地出讓詳情3、辦公市場發(fā)展態(tài)勢（1）歷年市場走勢分析02年以來，寧波寫字樓市場在各個(gè)階段呈現(xiàn)出了不同的市場特征。由于寧波城市的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)水平的不斷促進(jìn)下，從02年到05年，寧波辦公供求量持穩(wěn)步上升勢頭，直到06年國家出臺(tái)了相關(guān)的調(diào)控政策，供應(yīng)量出現(xiàn)下降趨勢，但辦公需求量仍然保持上揚(yáng)勢頭。轉(zhuǎn)眼到了2007年，那一年也是寧波房地產(chǎn)市場最活躍增長最快的時(shí)期，辦公供應(yīng)量出現(xiàn)明顯的反彈，市場需求繼續(xù)保持穩(wěn)步上漲。而08年受國家從緊貨幣政策及國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)影響，導(dǎo)致該年辦公供求全線縮水，且幅度非常大，供求量和成交量均下降至05年的水平。2009年，政府放寬相關(guān)政策，樓市逐漸升溫，辦公需求量有所回升。2010年上半年，寫字樓供應(yīng)放緩腳步，但成交勢頭仍與去年不相上下?？偠灾?，隨著城市化進(jìn)程以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，且由于寫字樓需求量受政策影響相對較小，寧波辦公市場仍有一定的上揚(yáng)空間。附圖：寧波市2002年至2010年1-6月辦公市場供求走勢從近三年寧波辦公市場走勢來看，國際經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對辦公市場的影響是顯而易見的，08年是個(gè)典型的例子，直到09年經(jīng)濟(jì)勢頭的回轉(zhuǎn)，寫字樓成交量出現(xiàn)明顯的反彈，包括今年上半年也一樣。在受宏觀調(diào)控政策影響甚微的情況下，寧波經(jīng)濟(jì)尤其是外貿(mào)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將是寫字樓市場走向繁榮的關(guān)鍵。（2）市場供求分析從今年上半年寫字樓供應(yīng)走勢來看，頭三個(gè)月由于臨近春節(jié)假期新增樓盤依稀可見，故供求出現(xiàn)脫節(jié)。而四月份新增項(xiàng)目集中釋放，供應(yīng)量是上半年之最，且由于4月調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致五月份出現(xiàn)供應(yīng)零的狀況。在上半年尾聲階段，供應(yīng)量出現(xiàn)回升。從今年上半年的成交走勢來看，成交量基本呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢，尤其四月以后，辦公成交量并未受到宏觀政策的巨大影響，市場需求仍然旺盛。從今年上半年的成交均價(jià)變化來看，3月份是個(gè)節(jié)點(diǎn)，該月主要受環(huán)球中心、華宏第五大道等批量高價(jià)成交影響導(dǎo)致成交均價(jià)拉高。2月份成交集中在均價(jià)偏低的寧波研發(fā)園，這個(gè)可以忽略不計(jì)，而從3月以后成交價(jià)格基本呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，但目前價(jià)格相對比較平穩(wěn)。附圖：寧波市2010年1-6月辦公市場供應(yīng)走勢（3）成交結(jié)構(gòu)分析從上半年區(qū)域成交情況看，寫字樓市場以江東、科技園及鄞州呈現(xiàn)“三足鼎立”之勢，其中城東地帶寫字樓成交逐漸占據(jù)上風(fēng)，未來隨著東部新城建設(shè)的進(jìn)行，城東市場仍將不斷擴(kuò)大。附圖：寧波市2010年1-6月辦公成交區(qū)域結(jié)構(gòu)圖4、商業(yè)市場（1）歷年市場走勢分析盤點(diǎn)近三年商業(yè)市場，商業(yè)成交量基本維持在一個(gè)穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，由于商業(yè)受政策及金融風(fēng)暴影響甚微，且其本身能收益相對穩(wěn)定的租金，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，這對于投資者來說，顯然是個(gè)不錯(cuò)的選擇。2010年上半年由于商業(yè)供應(yīng)量短缺，出現(xiàn)求大于供的局面，這也反映了當(dāng)前客戶的普遍心理。在住宅市場遇冷的情況下，購房者把更多的目光集中到商業(yè)物業(yè)類型上來。附圖：寧波市08年--10年1-6月商業(yè)市場供求走勢（2）市場成交分析2010年1-6月份，寧波商業(yè)市場總供應(yīng)量僅為9.01萬方，成交量為12.2萬方，成交量大于供應(yīng)量，市場需求旺盛，成交價(jià)格為17127元/平方米。從上半年的成交走勢來看，一月份受09年大好房市影響，在春節(jié)前出現(xiàn)了一次成交小高潮，而二月成交的低迷主要源于正值春節(jié)傳統(tǒng)淡季，從二月到四月，成交量直線上升，成交形勢良好，到了五月，受假期因素稍稍影響，成交量出現(xiàn)小幅回落，但很快，六月份商業(yè)成交量又達(dá)到了制高點(diǎn)，這主要源于江北萬達(dá)廣場商業(yè)的大批量釋放。成交均價(jià)基本呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，五月份均價(jià)出乎意料的達(dá)到24039元/平方米，這是因?yàn)榍嗔譃?、匯豪天下、江北萬達(dá)等高價(jià)商業(yè)的批量成交，這也直接拉高了整體均價(jià)。附圖：寧波市2010年1-6商業(yè)市場成交走勢（3）成交結(jié)構(gòu)分析從1-6月寧波商業(yè)房地產(chǎn)的成交結(jié)構(gòu)來看，鄞州、江北、北侖“三足鼎立”，其他區(qū)域不相上下。其中江北的萬達(dá)廣場由于體量較大，且需求者眾多，其成為上半年的商業(yè)明星樓盤，這也直接帶動(dòng)了江北區(qū)的整體商業(yè)成交量，北侖區(qū)的世貿(mào)世界灣也表現(xiàn)得十分搶眼。而鄞州區(qū)樓盤則相對分散，成交總量卻仍然巨大。附圖：寧波市2010年1-6月商業(yè)市場成交區(qū)域結(jié)構(gòu)圖四、寧波市商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)分析1、寧波市發(fā)展規(guī)劃簡介（1）發(fā)展方向和分片職能三江片即重點(diǎn)向東發(fā)展，隨著杭州灣跨海大橋建成和莊橋機(jī)場外遷，重點(diǎn)發(fā)展北部，適度發(fā)展西部和南部，鎮(zhèn)海片、北侖片沿海岸線發(fā)展。中心城的城市功能由各片區(qū)組成的，其中三江片是全市的政治和文化中心，金融、商貿(mào)、信息、科技、教育、旅游基地，以三產(chǎn)和生活居住用地為主，適當(dāng)發(fā)展高科技或無污染的工業(yè)；北侖片是東北亞航運(yùn)中心深水樞紐港，東南沿海以大型臨港工業(yè)和出口加工工業(yè)為主的先進(jìn)制造業(yè)基地，區(qū)域性現(xiàn)代物流中心和現(xiàn)代化濱海新城區(qū)；鎮(zhèn)海片作為近海物資中轉(zhuǎn)基地，大型臨港工業(yè)區(qū)和濱海、濱江的現(xiàn)代化生活區(qū)。（2）空間結(jié)構(gòu)和用地布局規(guī)劃中心城呈“兩帶三片雙心”組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)。兩帶即濱海布置產(chǎn)業(yè)帶，沿三江安排生活帶；三片即三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片，各片相對獨(dú)立兼以生態(tài)綠地作隔離，以快速交通相連接，以保持良好的城市生態(tài)環(huán)境；雙心即三江片三江口中心和東部新城中心。三江片以余姚江、奉化江、甬江為發(fā)展軸，形成以三江口為商業(yè)中心、東部地區(qū)為行政商務(wù)中心的雙核空間結(jié)構(gòu)。依江形成以水和綠地為主的生態(tài)軸，梯度配置公建、居住、交通用地，呈層狀發(fā)展態(tài)勢。城市的三圈環(huán)線構(gòu)成三江片的交通骨架，內(nèi)環(huán)以內(nèi)以古城保護(hù)和舊城改造為主，中環(huán)以內(nèi)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)及生活居住為主，外環(huán)與中環(huán)之間發(fā)展無污染的城市工業(yè)及生活居住。北侖片形成中片區(qū)、東片區(qū)、西片區(qū)和大榭島“三區(qū)一島”組團(tuán)式布局，各片區(qū)以生態(tài)帶、海岸線分隔，以便捷的交通體系相聯(lián)系。北侖片規(guī)劃期內(nèi)重點(diǎn)建設(shè)三片區(qū)北部濱海地帶及大榭島。穿山半島南岸及梅山島作為生態(tài)發(fā)展地區(qū)，適宜發(fā)展生態(tài)型建設(shè)項(xiàng)目。鎮(zhèn)海片用地布局由居住和工業(yè)兩大部分組成，其中濱江為居住生活用地；工業(yè)用地由后海塘工業(yè)區(qū)、鎮(zhèn)海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)及寧波市化工區(qū)組成；居住和工業(yè)之間以防護(hù)綠帶作為隔離。（4）綜合交通規(guī)劃寧波城市對外交通由公路、鐵路、航空、海港和內(nèi)河航運(yùn)構(gòu)成。市域公路網(wǎng)以中心城為中心形成“一環(huán)六射”高速公路骨架網(wǎng)絡(luò)，且形成“213”高速公路交通圈，即至上海、杭州、金華、溫州的2小時(shí)交通圈，市域1小時(shí)交通圈，都市區(qū)30分鐘交通圈。對外鐵路通道由蕭甬鐵路、杭州灣跨海鐵路、甬金鐵路、甬溫鐵路組成；中心城形成鐵路環(huán)線，北環(huán)以貨運(yùn)為主，南環(huán)以客運(yùn)為主。櫟社機(jī)場按飛行區(qū)指標(biāo)4E、兩條遠(yuǎn)距平行跑道規(guī)劃，控制用地1025公頃。中遠(yuǎn)期考慮莊橋機(jī)場搬遷，在慈溪觀海衛(wèi)東北高背山村外側(cè)預(yù)留新機(jī)場用地，控制用地1000公頃。整合寧波港與舟山港資源，形成寧波、舟山港口一體化發(fā)展模式，推進(jìn)金塘島、六橫島聯(lián)合開發(fā)和象山港建設(shè)，進(jìn)一步完善集疏運(yùn)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。規(guī)劃建立高效、舒適、安全、環(huán)保的現(xiàn)代化綜合交通運(yùn)輸系統(tǒng)，形成以快速路、主干路為主骨架，次干路、支路為輔助的分工明確、級配合理的道路網(wǎng)系統(tǒng)。建立以軌道交通為骨干、常規(guī)公交為基礎(chǔ)、出租車為輔助的多種客運(yùn)交通方式相結(jié)合的公共交通體系。2、寧波市商業(yè)地產(chǎn)