萬科定價法定價方法課件

銷售總體策略鑒于本項目為大盤，后續(xù)資源充足，我們建議利用第一次面世的大好時機：迅速建立起項目形象，打開知名度，適當中低價入市，營造開盤熱銷局面，促進大量快速成交，建立良好口碑。1頁銷售總體策略鑒于本項目為大盤，后續(xù)資源充足，1頁1價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格2頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳2現(xiàn)有產(chǎn)品資料為對比依據(jù)本項目為毛坯房論證前提3頁現(xiàn)有產(chǎn)品資料為對比依據(jù)本項目為毛坯房論證前提3頁3銷售執(zhí)行力最終價格市場影響力產(chǎn)品力品牌力區(qū)域緯度客戶緯度競品比對緯度抗風險力論證思路4頁銷售執(zhí)行力最終價格市場影響力產(chǎn)品力品牌力區(qū)域緯度客戶緯度競4價格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準均價區(qū)域分析及典型項目跟蹤

評估區(qū)域市場價格風險項目最終市場實收均價客戶緯度通過前期積累的客戶分析判定其對價格的承受能力5頁價格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準5區(qū)域市場及樣本界定|核心區(qū)與外圍區(qū)區(qū)域市場四至范圍界定為：北至杏石口路，南至南四環(huán)，東至西三環(huán)，西至西五環(huán)。核心區(qū)域四至范圍界定為：北至大成路，南至京石高速，東至西四環(huán)，西至小屯路。

區(qū)域緯度6頁區(qū)域市場及樣本界定|核心區(qū)與外圍區(qū)區(qū)域市場四至范圍界定為：北6正西部地區(qū)——供應(yīng)少，體量小西北部地區(qū)——商務(wù)、商業(yè)是主流，水準參差不齊西南部地區(qū)——改變傳統(tǒng)印象仍需時間①可供開發(fā)的土地稀缺，房地產(chǎn)項目只能見縫插針，項目規(guī)模普遍不大②房地產(chǎn)項目的銷售仍然有集團購買的影子目前中關(guān)村也在逐漸形成氛圍良好的核心商業(yè)區(qū)，其規(guī)模和檔次與市中心高檔商業(yè)區(qū)相當，大大改善了區(qū)域面貌。區(qū)域市場現(xiàn)狀及特征住宅見縫插針、商業(yè)點狀分布、商務(wù)氛圍向北區(qū)域緯度7頁正西部地區(qū)——供應(yīng)少，體量小西北部地區(qū)——商務(wù)、商業(yè)是主流，7現(xiàn)狀供應(yīng)量分析銷售態(tài)勢良好，現(xiàn)存供應(yīng)量較少未來潛在供應(yīng)量分析新盤數(shù)量有限，杯水車薪已有項目未上市供應(yīng)量，面市時間不定，供應(yīng)量銳減區(qū)域緯度8頁現(xiàn)狀供應(yīng)量分析區(qū)域緯度8頁8區(qū)域重點項目跟蹤——遠洋山水

9頁9頁92006年價格上揚，銷量走低；2007年初集中放量，消化去年年底積累客戶，受價格上揚影響，2、3月份銷售量大幅下降。但4月份銷售量和價格有所回升，目前銷售動態(tài)為5月12號開始排號，19號開28號樓，體量為1113套。10頁2006年價格上揚，銷量走低；2007年初集中放量，消化去年10價格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準均價區(qū)域分析及典型項目跟蹤

評估區(qū)域市場價格風險項目最終市場實收均價客戶緯度通過前期積累的客戶分析判定其對價格的承受能力11頁價格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準11市場價格比對過程確立競爭項目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價格選取市場比對項目確定市場價格比價體系12頁市場價格比對過程確立競爭項目權(quán)重匯總比較打分體系得出比較價格12由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨具的地域性特點，在選取價格比對項目時，首選為核心區(qū)域同質(zhì)項目，以外圍區(qū)域同質(zhì)項目作為補充參照對象。市場比對項目的選擇說明市場比對項目選擇同區(qū)同質(zhì)項目同區(qū)不同質(zhì)項目不同區(qū)同質(zhì)項目13頁由于房地產(chǎn)產(chǎn)品所獨具的地域性特點，在選取價格比對項目時，首選13地理位置：石景山區(qū)玉泉路口南400米規(guī)模：180萬平方米容積率：3綠化率：32.5%項目均價：9700元／平方米裝修標準：毛坯銷售率：四月份72%主力戶型:兩居B1a戶型約90㎡遠洋山水遠洋山水從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達到了400元左右。14頁地理位置：石景山區(qū)玉泉路口南400米遠洋山水遠洋山水從本年14地理位置：豐臺區(qū)萬柳橋西南花鄉(xiāng)

規(guī)模：50萬平方米容積率：2.26綠化率：31%項目均價：9800元／平方米裝修標準：毛坯銷售率：75%主力戶型:兩居J戶型約90㎡;三居H戶型約130㎡萬年花城四期-上品萬年花城從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達到了450元左右。15頁地理位置：豐臺區(qū)萬柳橋西南花鄉(xiāng)萬年花城四期-上品萬年花城從15地理位置：豐臺區(qū)青塔西路58號規(guī)模：32萬平方米容積率：2.4綠化率：35%項目均價：10000元／平方米裝修標準：1500元／平方米銷售率：80%主力戶型:兩居C戶型約103㎡;三居J戶型約160㎡珠江峰景珠江峰景從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達到了500元左右。16頁珠江峰景珠江峰景從本年初截止到四月份，每平方米漲幅達到了5016地理位置：石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉東南角，石景山游樂園西北角規(guī)模：25萬平方米容積率：1.3綠化率：30%項目均價：10500元／平方米裝修標準：精裝1500元/平方米銷售率：未銷售主力戶型:兩居2A戶型約90㎡,三居3A戶型約140㎡茂華璟都會17頁地理位置：石景山區(qū)阜石路與楊莊東路交叉東南角，石景山游樂園西17權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大項目市場比較權(quán)重的確定18頁權(quán)重確定原則：影響度越大，權(quán)重越大項目市場比較權(quán)重的確定1818地段價值37％樓體素質(zhì)34％環(huán)境設(shè)計6％開發(fā)品牌8％物業(yè)品牌8％工程風險7％100%比價體系六大影響因素權(quán)重構(gòu)成確定項目市場比價體系19頁地段價值樓體素質(zhì)環(huán)境設(shè)計開發(fā)品牌物業(yè)品牌工程風險100%比價19市場比較打分法說明打分取值區(qū)間：-5～5打分方式：打本項目得分分值還原：最終得分需要進行還原，即以匯總分值除以取值區(qū)間1020頁市場比較打分法說明打分取值區(qū)間：-5～520頁20地段價值37%21頁地段價值37%21頁21樓體素質(zhì)34%22頁樓體素質(zhì)34%22頁22環(huán)境設(shè)計6%23頁環(huán)境設(shè)計6%23頁23開發(fā)品牌8%24頁開發(fā)品牌8%24頁24物業(yè)管理8%25頁物業(yè)管理8%25頁25工程風險7%26頁工程風險7%26頁26比較打分體系匯總表27頁比較打分體系匯總表27頁27最終比準價格=項目報價×97%－精裝標準×70%為保證價格比對結(jié)果的客觀性，我們按照現(xiàn)有比對項目的市場均價進行綜合折扣率及精裝標準的扣除后的價格作為最終項目比準價格：項目比對價格的確定28頁最終比準價格=項目報價×97%－精裝標準×70%為保證價格比28匯總比較打分體系得出比對價格29頁匯總比較打分體系得出比對價格29頁29綜上分析，根據(jù)市場客觀比對，本項目的市場比準實收均價為：9200—9700元/平方米30頁綜上分析，根據(jù)市場客觀比對，本項目的市場比準實收均價為：930價格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準均價區(qū)域分析及典型項目跟蹤

評估區(qū)域市場價格風險項目最終市場實收均價客戶緯度通過前期積累的客戶分析判定其對價格的承受能力31頁價格論證結(jié)構(gòu)區(qū)域緯度競品緯度市場競品項目產(chǎn)品比較確定核心比準31意向客戶分析項目于5月6日進行了項目樣板區(qū)的正式開放，對客戶進行初步試探。5月6日-5月7日兩天來訪客戶較多，意向客戶有800組左右，因此針對這800組客戶抽調(diào)出部分樣本進行分析，由于釋放的銷售信息有限，而且此次意向判斷是根據(jù)樣板間開放當天在客戶參觀樣板間時進行的意向判斷，不排除客戶短期沖動的可能，因此本次意向客戶摸底仍然存在一定的判斷誤差。32頁意向客戶分析項目于5月6日進行了項目樣板區(qū)32由于釋放的銷售信息有限，而且此次意向判斷是根據(jù)樣板間開放當天在客戶參觀樣板間時進行的意向判斷，不排除客戶短期沖動的可能，因此本次意向客戶摸底仍然存在一定的判斷誤差。從需求情況來看，C戶型有A類客戶192組，B類客戶175組，意向較強客戶共367組；D戶型有A類客戶106組，B類客戶131組，意向較強客戶共237組；E戶型有A類客戶48組，B類客戶36組，意向較強客戶共84組；F戶型有A類客戶10組，B類客戶6組，意向較強客戶共16組。由此可以看出目前的客戶積累可以對一次開盤的房源進行良好的消化。意向客戶需求明細按客戶對項目的關(guān)注程度，將其分為AB兩類，A類為關(guān)注客戶，B類為相對關(guān)注客戶。33頁由于釋放的銷售信息有限，而且此次意向判斷是根33從樣本客戶對各個戶型總價區(qū)間的接受情況來看，C戶型有292組客戶接受目前所釋放的總價區(qū)間，接受比例占總數(shù)量的92.7%；D戶型有169組客戶接受目前所釋放的總價區(qū)間，接受比例占總數(shù)量的80.86%；E戶型有55組客戶接受目前所釋放的總價區(qū)間，接受比例占總數(shù)量的68.75%；F戶型有11組客戶接受目前所釋放的總價區(qū)間，接受比例占總數(shù)量的84.62%。由此可見，目前項目所釋放的各個戶型的總價基本上能夠為大多數(shù)客戶所接受。大戶型的意向客戶承受能力較強，而小戶型的客戶對價格相對敏感一些。來訪客戶總價區(qū)間接受度分析34頁從樣本客戶對各個戶型總價區(qū)間的接受情況來看，34綜合市場比較法得出的平層住宅合理價格區(qū)間9200—9700元/平方米通過對積累客戶的綜合分析，為了更好的實現(xiàn)我們的既定目標：迅速建立起項目形象，打開知名度，營造開盤熱銷局面，促進大量快速成交，建立良好口碑……我們建議開盤時價格取中，暫定為：9500元/平方米

結(jié)論35頁綜合市場比較法得出的平層住宅合理價格區(qū)間9200—9700元35價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格36頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳36定價說明：本次制定價格，全盤均指c地塊13棟平層住宅，不包括SOHO和小高層產(chǎn)品。13棟樓整體均價：9700元/平方米；一期2—6號樓均價：9500元/平方米此為底價表，實際執(zhí)行過程中，整體價格除以0.97，預(yù)留3個點作為報價。37頁定價說明：37頁37銷售目標各月份銷售樓棟：整體均價：9700元/平方米，2007年5月開盤均價：9500元/平方米38頁銷售目標各月份銷售樓棟：整體均價：9700元/平方米，200383月4月5月6月7月8月9月12月10月11月蓄勢期第二銷售期第三銷售期尾盤期303套296套304套76套2007年銷售線銷售目標分解1次開盤第一次開盤目標按銷售率為90%計算；第一銷售期中一次開盤銷售303套，二、三次開盤目標按銷售率80%計算，分別銷售296套、304套，尾盤期銷售76套；c地塊平層住宅總計979套。3次開盤2次開盤第一銷售期39頁3月4月5月6月7月8月9月12月10月11月蓄勢期第二銷售39價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格40頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳40平開高走由于項目品質(zhì)以及開發(fā)商品牌高于同區(qū)域普通住宅項目，因此不應(yīng)以周邊項目作過多參考定價。從價格上高于區(qū)域均價，以9500元/平方米的均價開盤，以10000元/平方米的均價進行尾盤銷售，在4個月的時間內(nèi)上調(diào)500元/平方米。指高打低通過產(chǎn)品優(yōu)劣的均衡搭配，將優(yōu)勢產(chǎn)品、稀缺產(chǎn)品4號樓的價格拉升，使其實現(xiàn)應(yīng)有價值，確立價格標尺的地位，實現(xiàn)銷售速度和項目品質(zhì)、形象確立的雙重目的。各入其位通過對各類產(chǎn)品資源的價格調(diào)整，拉開價差，設(shè)置購買門檻，起到引導(dǎo)其他價位產(chǎn)品銷售的目的，也通過對南北向優(yōu)勢產(chǎn)品與東西向中端產(chǎn)品拉大價差的方式，引導(dǎo)客戶意向，使高端客戶與中端客戶各入其位，盡快促成銷售。漲價原則由于項目銷售具有高速度，高銷售量的特點，而且在特定時間內(nèi)集中簽約，因此漲幅頻次不應(yīng)過多，建議保持在三次左右，最好和新房源投放時間保持一致。價格策略41頁平開高走價格策略41頁411、由于新政的影響，為了確?；乜畹臅r間及時，建議在銷售中對一次性付款有一個點的折扣，鼓勵一次性付款，從而增加一次性付款的比例。2、由于采取循環(huán)擠壓的銷售政策，建議采取循環(huán)價格預(yù)告策略。在每一循環(huán)周期前進行價格釋放，刺激上一周期剩余房源的成交，為下一周期進行準確客戶積累。價格執(zhí)行策略42頁1、由于新政的影響，為了確?；乜畹臅r間及時，建議在銷售中對一42第一銷售期5-6月，平開高走，促進投資，營造開盤熱銷旺勢。第二銷售期6-8月，為傳統(tǒng)銷售淡季，價格漲幅較小，主要為第一、第三銷售期做平穩(wěn)過渡。第三銷售期8-9月，為銷售旺季，前期客戶積累量較大，同時加大價格漲幅，實現(xiàn)價值最大化。住宅尾盤期9-10月，優(yōu)惠促銷，力爭實現(xiàn)100%銷售。高調(diào)入市/平開高走；價格漲幅/階段上揚；預(yù)告價格/策略擠壓價格調(diào)控手段43頁第一銷售期5-6月，平開高走，促進投資，營造開盤熱銷旺勢。高43價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格44頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳44銷控放量原則：各級產(chǎn)品組合出臺；戶型搭配各取所需。一期釋放2—6號樓，產(chǎn)品組合為：東西向、南北向樓座；兩居、三居。隨著時間的推進，由于受工程進度、客戶積累量以及市場推動作用的影響，為了更好的體現(xiàn)項目的升值潛力，我們先暫定出每期的整體均價，具體執(zhí)行過程中，依據(jù)當時的實際情況進行調(diào)整。銷控原則45頁銷控放量原則：各級產(chǎn)品組合出臺；戶型搭配各取所需。銷控原則445集中資源，有的放矢，打造強大氣勢，周期性的形成熱銷氛圍。積累并換簽3月4月5月6月7月8月9月12月10月11月蓄勢期第二銷售期2007年銷售線客戶積累前期蓄勢，限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面客戶換簽銷控策略蓄勢期第三銷售期尾盤期2007年銷售線1次開盤3次開盤2次開盤第一銷售期46頁集中資源，有的放矢，打造強大氣勢，周期性的形成熱銷氛圍。積累46住宅各期銷控明細表47頁住宅各期銷控明細表47頁47權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析產(chǎn)品分級48頁權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析產(chǎn)品分級48頁48權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析產(chǎn)品分級49頁權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析產(chǎn)品分級49頁49權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析一級二級三級四級五級備注：由于SOHO產(chǎn)品存在稀缺性，且在后期推出，因此調(diào)至一級；8#、9#均帶東西向產(chǎn)品，因此特設(shè)四級進行細分。產(chǎn)品分級50頁權(quán)重比較法分級的主要影響因素分析一級二級三級四級五級備注：由50權(quán)重比較法進行產(chǎn)品分級一級二級三級四級五級產(chǎn)品分級51頁權(quán)重比較法進行產(chǎn)品分級一級二級三級四級五級產(chǎn)品分級51頁51開盤次序一期二期三期各期推盤資源四期52頁開盤次序一期二期三期各期推盤資源四期52頁52第一銷售期放量：5-6月2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓第一銷售期|推出資源執(zhí)行計劃53頁第一銷售期放量：5-6月2號樓34號樓56號樓第一銷售期532號樓3號樓4號樓5號樓6號樓銷控說明：加大放量，銷售壓力前置各類產(chǎn)品組合推出，滿足不同客戶需求力爭創(chuàng)造開盤熱銷局面第一銷售期|銷控說明第一銷售期放量：5-6月執(zhí)行計劃54頁2號樓3號樓4號樓5號樓6號樓銷控說明：第一銷售期|54第一銷售期放量：總放量336套，面積38486平方米，占一期住宅可售面積的35.06％戶型配比：二居160套，面積15089平方米，占推出總套數(shù)的47.62%三居176套，面積23398平方米，占推出總套數(shù)的52.38%階段實現(xiàn)均價：9497元/平方米第一銷售期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃55頁第一銷售期放量：第一銷售期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃5555第一銷售期|產(chǎn)品明細執(zhí)行計劃56頁第一銷售期|產(chǎn)品明細執(zhí)行計劃56頁56第二銷售期放量：6-7月14號樓15號樓17號樓第二銷售期|推出資源16號樓18號樓執(zhí)行計劃57頁第二銷售期放量：6-7月14號樓1517第二銷售期|57銷控說明：緩沖期，促進開盤期剩余產(chǎn)品成交，但受拿證影響，只能整體打開銷售淡季，推出相對品質(zhì)較差的產(chǎn)品為第三銷售期積累客戶做過渡第二銷售期|銷控說明第二銷售期放量：6-7月執(zhí)行計劃14號樓15號樓17號樓16號樓18號樓58頁銷控說明：第二銷售期|銷控說明第二銷售期放量：6-758第二銷售期放量：總放量335套，面積36408平方米，占一期住宅可售面積的33.17％戶型配比：二居129套，面積20144平方米，占推出總套數(shù)的38.5%三居206套，面積16264平方米，占推出總套數(shù)的61.5%階段實現(xiàn)均價：9690元/平方米第二銷售期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃59頁第二銷售期放量：第二銷售期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃5959第二銷售期|產(chǎn)品明細執(zhí)行計劃60頁第二銷售期|產(chǎn)品明細執(zhí)行計劃60頁60第三銷售期放量：8-9月8號9號第三銷售期|推出資源執(zhí)行計劃7號61頁第三銷售期放量：8-9月8號9號第三銷售期|推出資源618號9號銷控說明：借機金九銀十，加大放量，促進成交最后釋放品質(zhì)較高的產(chǎn)品，有利于實現(xiàn)最大產(chǎn)品價值，從而追求利潤最大化第三銷售期|銷控說明第三銷售期放量：8-9月執(zhí)行計劃7號62頁8號9號銷控說明：第三銷售期|銷控說明第三銷售期放量62第三銷售期放量：總放量308套，面積34864平方米，占一期住宅可售面積的31.76％戶型配比：二居146套，面積13515平方米，占推出總套數(shù)的47.4%三居162套，面積21349平方米，占推出總套數(shù)的52.6%階段實現(xiàn)均價：9977元/平方米第三銷售期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃63頁第三銷售期放量：第三銷售期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃6363第三銷售期|產(chǎn)品明細執(zhí)行計劃64頁第三銷售期|產(chǎn)品明細執(zhí)行計劃64頁64尾盤期：消化前期住宅剩余產(chǎn)品，本階段實現(xiàn)均價：10000元/平方米尾盤期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃65頁尾盤期：尾盤期|銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計執(zhí)行計劃65頁65價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格66頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳66促銷手段67頁促銷手段67頁67價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格68頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳68備注：上述全線住宅產(chǎn)品均價按照2007年12月底前住宅全盤均價預(yù)計9743元/平方米計算（基礎(chǔ)均價為9713元/平方米，加上未售隨時間升值的部分，暫估為30元/平方米）；銷售面積根據(jù)初步估算，每套平均面積為105平方米，預(yù)估10月底前售罄109759平方米；銷售回款按一次性付款客戶占15%，按揭貸款首付30%計算。開盤期受工程進度與新政制約，回款率較低；其余各階段按照當期回款90%，余款計入下一期全部收回計算。住宅回款計劃69頁備注：上述全線住宅產(chǎn)品均價按照2007年12月底前住宅全盤均69價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格70頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳70南北向樓座（2、4、6號樓）所有戶型不低于9000元/平方米，低于9000元/平方米的個別戶型，一律調(diào)至9000元/平方米。東西向樓座（3、5號樓）所有戶型不低于8600元/平方米，低于8600元/平方米的個別戶型，一律調(diào)至8600元/平方米。71頁南北向樓座（2、4、6號樓）所有戶型不低于9000元/平方米71根據(jù)各期開盤樓棟整體均價以及樓座間限定價差，對比視野景觀、噪音干擾、交通組織、面積戶型等因素，結(jié)合權(quán)重比較法與經(jīng)驗值估價法得出各樓座均價。水平價格一級二級三級四級95008950990090009300優(yōu)劣勢排序為：4—2—6—5—32、4號樓由于一層帶花園，因此予以適當加價；4號樓根據(jù)其自身產(chǎn)品條件及客戶積累量分析，將其定為最高；3號樓由于為3個單元，較5號樓居住密度大，因此適當降價。72頁根據(jù)各期開盤樓棟整體均價以及樓座間限定價差，對比視野景觀、噪726號樓兩居室D戶型與三居室C戶型相比，總價較低，數(shù)量有限，因此設(shè)定其戶型差為100元/平方米。+100戶型差73頁6號樓兩居室D戶型與三居室C戶型相比，總價較低，數(shù)量有限，因732號樓一層兩居室C1戶型由于面積均在112平米左右，總價較少，因此追加350元/平方米。+350戶型差74頁2號樓一層兩居室C1戶型由于面積均在112平米左右，總價較少742、4號樓西側(cè)端單元戶型，享受明衛(wèi)，每戶追加300元/平方米；6號樓端單元戶型，既享受明衛(wèi)，又為兩居戶型，總價較低，追加350元/平方米。+300+300+350邊單元差75頁2、4號樓西側(cè)端單元戶型，享受明衛(wèi)，每戶追加300元/平方米753號樓，南北側(cè)端單元受2、4號樓遮擋及對視影響，端頭戶型下調(diào)200元/平方米，同單元的另一戶型下調(diào)100元/平方米。-200-100-100-200邊單元差76頁3號樓，南北側(cè)端單元受2、4號樓遮擋及對視影響，端頭戶型下調(diào)765號樓，南北側(cè)端單元受4、6號樓遮擋及對視影響，各下調(diào)100元/平方米。-100-100邊單元差77頁5號樓，南北側(cè)端單元受4、6號樓遮擋及對視影響，各下調(diào)10077價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳細定價銷售目標銷控原則促銷手段價格策略回款計劃水平價格垂直價格執(zhí)行價格78頁價格體系論證全盤定價說明全盤均價底價及報價表一期2—6號樓詳78編號說明：1、樓座序號遵循原工程圖紙。2、南北向樓座單元編號自東向西：1單元、2單元、3單元、4單元；東西向樓座單元編號由北向南：1單元、2單元、3單元。3、南北向樓座房間編號自東向西，自下至上：101，102；201，202；301，302；東西向樓座房間編號由北向南，自下至上：101，102；201，202；301，302。垂直價格79頁編號說明：垂直價格79頁79南北向樓座基本層差均設(shè)定為80元/平方米；為促進4層消化，4、5層間價差設(shè)定為160元/平方米；南北向樓座頂層9層的層差與6層的等同；1層帶花園的戶型追加700元/平方米（戶型號帶c