租賃合同專(zhuān)業(yè)知識(shí)講座

租賃協(xié)議張楠1/62租賃協(xié)議概述

租賃協(xié)議是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金協(xié)議。

2/62租賃協(xié)議租賃物應(yīng)當(dāng)符合什么條件？

（一）租賃物須為有體物；（二）租賃物只要能滿(mǎn)足承租人要求，且在利用、返還等問(wèn)題上能滿(mǎn)足租賃協(xié)議特點(diǎn)即可；（三）租賃物須適合租賃目標(biāo)使用）3/62租賃協(xié)議特性（一）租賃協(xié)議是轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)使用、收益權(quán)協(xié)議。注意：區(qū)分于買(mǎi)賣(mài)協(xié)議、消費(fèi)借貸協(xié)議不一樣點(diǎn)4/62

取得僅是對(duì)租賃物使用收益權(quán)，而非所有權(quán)，這是與買(mǎi)賣(mài)協(xié)議主線(xiàn)區(qū)分。同步，承租人不享有對(duì)租賃物處罰權(quán)，這是與消費(fèi)借貸協(xié)議關(guān)鍵區(qū)分。5/62補(bǔ)充：消費(fèi)借貸協(xié)議

6/62租賃協(xié)議特性二：諾成、雙務(wù)協(xié)議諾成協(xié)議在租賃協(xié)議中，雙方意思表達(dá)一致，協(xié)議即告成雙務(wù)協(xié)議出租人負(fù)有交付租賃物于他方占有、使用、收益義務(wù)，承租人有支付租金義務(wù)，彼此義務(wù)互為對(duì)價(jià)關(guān)系。7/62諾成協(xié)議實(shí)踐協(xié)議

補(bǔ)充：實(shí)踐協(xié)議

8/62租賃協(xié)議特性三：租賃協(xié)議是有償協(xié)議租賃協(xié)議特性四：租賃協(xié)議租賃權(quán)具有物權(quán)化特性9/62物權(quán)化特性一定物權(quán)功能。承租人租賃權(quán)能夠反抗他人，例如：在租賃協(xié)議有效期內(nèi)，出租人將財(cái)產(chǎn)再租給第三人行為對(duì)承租人無(wú)效。又如，在租賃關(guān)系存續(xù)期間，出粗人出賣(mài)租賃物于第三人，租賃協(xié)議不受影響，對(duì)買(mǎi)受人繼續(xù)有效，此為所謂“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”。

10/62租賃協(xié)議分類(lèi)一般租賃協(xié)議與特殊租賃協(xié)議動(dòng)產(chǎn)租賃協(xié)議與不動(dòng)產(chǎn)租賃協(xié)議定期租賃協(xié)議與不定期租賃協(xié)議11/62租賃協(xié)議期限《協(xié)議法》第二百一十四條租賃期限不得超出二十年。超出二十年，超出部分無(wú)效。租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人能夠續(xù)訂租賃協(xié)議，但商定租賃期限自續(xù)訂之日起不得超出二十年。第二百一十五條租賃期限六個(gè)月以上，應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式。當(dāng)事人未采取書(shū)面形式，視為不定期租賃。12/62

租賃協(xié)議簽訂能夠采取書(shū)面形式，也能夠采取口頭形式，不過(guò)假如租賃期限6個(gè)月以上，要采取書(shū)面形式，不然視為不定期租賃，雙方均能夠隨時(shí)通知解除協(xié)議。

13/62思考：至于為何法律需要要求二十年上限？14/62租賃權(quán)物權(quán)化，“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”規(guī)則適用嚴(yán)格限制：1、協(xié)議合法、有效且期限未滿(mǎn)；2、出租人將租賃物交付給承租人且承租人繼續(xù)占有租賃物?？筛鶕?jù)是否將租賃物交付給承租人而被辨別為兩個(gè)階段：租賃物交付祈求權(quán)與租賃物用益物權(quán)。3、出租人交付租賃物于承租人之后將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了第三人。15/62租賃協(xié)議效力出租人主要義務(wù)承租人主要義務(wù)16/62出租人主要義務(wù)：1、交付租賃物，出租人應(yīng)根據(jù)協(xié)議商定時(shí)間和方式交付租賃物。2、保持租賃物符合商定使用、收益狀態(tài)。此義務(wù)稱(chēng)之為租賃無(wú)瑕疵擔(dān)保義務(wù)。

3、返還擔(dān)保物17/62租賃無(wú)瑕疵擔(dān)保義務(wù)協(xié)議法第二百一十六條要求：“出租人應(yīng)當(dāng)按照商定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合商定用途。”18/62租賃無(wú)瑕疵擔(dān)保義務(wù)如租賃物發(fā)生質(zhì)量減少而害及承租人使用收益時(shí)，出租人應(yīng)給予維護(hù)修繕，恢復(fù)原狀。當(dāng)租賃物存在質(zhì)量瑕疵或權(quán)利瑕疵使承租人不能依約使用、收益時(shí)，承租人得解除或終止租賃協(xié)議，承租人因此受到損失，由出租人負(fù)賠償責(zé)任。

19/62租賃無(wú)瑕疵擔(dān)保義務(wù)免責(zé)事由承租人明知存在瑕疵承租人怠于通知義務(wù)20/62承租人主要義務(wù)：1、按照商定支付租金2、根據(jù)商定善意使用、收益和保管租賃物。承租人應(yīng)按商定辦法或依租賃物性質(zhì)所確定辦法對(duì)租賃物使用和收益，善意保管租賃物。承租人因過(guò)失致租賃物損壞、滅失，應(yīng)負(fù)違約責(zé)任。21/62承租人主要義務(wù)：3、通知義務(wù)。租賃關(guān)系存續(xù)期間，租賃物有修理、避免危害必要，或者第三人就租賃物主張權(quán)利，或出現(xiàn)其他應(yīng)當(dāng)通知情況時(shí)，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。因承租人怠于通知，致出租人不能及時(shí)救濟(jì)而受損害，應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。22/62承租人主要義務(wù)：4、返還租賃物。租賃協(xié)議終止時(shí)，承租人返還租賃物于出租人，不然組成違約。5、不得私自轉(zhuǎn)租。23/62不得私自轉(zhuǎn)租義務(wù)第二百二十四條承租人經(jīng)出租人同意，能夠?qū)⒆赓U物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租，承租人與出租人之間租賃協(xié)議繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。非經(jīng)出租人同意，承租人轉(zhuǎn)租，出租人可終止協(xié)議。24/62三、租賃協(xié)議變更（一）、租賃協(xié)議主體變更1、出租人變更出租人死亡或作為法人變更買(mǎi)賣(mài)不破租賃出租人轉(zhuǎn)讓租賃物25/622、承租人變更一是租賃權(quán)法定轉(zhuǎn)讓?zhuān)阂话阋詾椋赓U權(quán)是承租人專(zhuān)屬權(quán)利，不能繼承，承租人死后，租賃協(xié)議應(yīng)終止，不過(guò)房屋租賃有所例外。。第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡，與其生前共同居住人能夠按照原租賃協(xié)議租賃該房屋。26/62二是租賃權(quán)商定轉(zhuǎn)讓

指承租人將其權(quán)利義務(wù)概況轉(zhuǎn)讓給第三人。其實(shí)質(zhì)是租賃協(xié)議債權(quán)債務(wù)概況轉(zhuǎn)移，適用債概括轉(zhuǎn)移規(guī)則。27/62（二）租賃協(xié)議內(nèi)容變更租賃協(xié)議內(nèi)容變更一般是由出租人和承租人協(xié)商確定，也能夠根據(jù)法律要求，直接祈求法院、仲裁機(jī)關(guān)給予變更。第二百三十一條因不可歸責(zé)于承租人事由，致使租賃物部分或者所有毀損、滅失，承租人能夠要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者所有毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)協(xié)議目標(biāo)，承租人能夠解除協(xié)議。

28/62四、租賃協(xié)議終止1、租賃協(xié)議因期限屆滿(mǎn)而終止第二百三十六條租賃期間屆滿(mǎn)，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒(méi)有提出異議，原租賃協(xié)議繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。;29/622、租賃協(xié)議被解除租賃協(xié)議期限雖未屆滿(mǎn)，但出現(xiàn)法定或商定情事，而由當(dāng)事人雙方或其中一方解除協(xié)議，租賃協(xié)議也因此而消滅。出租人主張解除協(xié)議，主要有這幾個(gè)情形：30/62解除事由：(1)承租人未按照商定辦法或租賃物性質(zhì)使用、收益租賃物，致使租賃物受到損失，出租人能夠解除協(xié)議并祈求賠償損失。(2)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，出租人能夠解除協(xié)議。31/62解除事由：(3)承租人無(wú)合法理由未支付或拖延支付租金，出租人能夠要求承租人在合理期限內(nèi)支付。(4)因不可歸責(zé)于承租人事由，致使租賃物部分或者所有毀損、滅失，不能實(shí)現(xiàn)協(xié)議目標(biāo)，承租人能夠解除協(xié)議。32/62解除事由：(5)租賃物危及承租人安全或者健康，雖然承租人簽訂協(xié)議步明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然能夠隨時(shí)解除協(xié)議。(6)不定期租賃協(xié)議，當(dāng)事人能夠隨時(shí)解除。但出租人解除協(xié)議應(yīng)當(dāng)在合理期間之前通知承租人。33/62五、房屋租賃協(xié)議特殊效力房屋租賃協(xié)議除具有租賃協(xié)議一般效力外，尚有下列特殊效力：1、優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，在房屋租賃協(xié)議存續(xù)期間，出租人出賣(mài)租賃房屋時(shí)，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先于其他人而購(gòu)買(mǎi)房屋權(quán)利。這是一種法定優(yōu)先權(quán)，是一種專(zhuān)屬權(quán)，承租人不得將該項(xiàng)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人。34/62優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，應(yīng)具有下列條件：承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)發(fā)生在出租人轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，這是承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)前提和基礎(chǔ)；承租人需在同等條件下才能行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)；承租人應(yīng)在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，超出合理期限，則承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)消失。

35/62補(bǔ)充：同等條件三種學(xué)說(shuō)：①絕對(duì)同等說(shuō)②相對(duì)同等說(shuō)③價(jià)格同一說(shuō)，目前同等條件并不要求承租人購(gòu)買(mǎi)條件完全、絕對(duì)相等，而是在價(jià)格上大體相等36/62房屋租賃協(xié)議特殊效力2、承租人共同居住人繼續(xù)租賃權(quán)，與承租人生前共同居住人，有繼續(xù)租賃該房屋權(quán)利。37/62房屋租賃協(xié)議特殊效力其他：出租人對(duì)房屋及其設(shè)備，應(yīng)當(dāng)及時(shí)、認(rèn)真檢查、修繕，保障住房安全。承租人私自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借，利用承租房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益，或者合計(jì)六個(gè)月不交租金，出租人有權(quán)解除協(xié)議。

38/62案例一2023年10月12日，原告經(jīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司介紹，與被告簽訂《租賃協(xié)議》，商定被告將北京市東城區(qū)芳嘉園胡同13號(hào)樓2單元101號(hào)房屋租賃給原告，租期為3年，月租金為人民幣3000元。協(xié)議簽訂后，原告按照商定給付被告租金9000元及押金3000元，并于10月16日搬入租賃房屋。入住4天后，因室內(nèi)空氣嗆人，致使原告與家人出現(xiàn)惡心、咳嗽、胸悶等癥狀，因此家人無(wú)法在室內(nèi)正常生活。后原告經(jīng)理解得知上述癥狀是由于室內(nèi)空氣污染所致，故于10月20日通知被告要求退租，但被被告回絕。39/62同年10月25日，原告委托北京美居室內(nèi)環(huán)境測(cè)試中心對(duì)原告承租房屋進(jìn)行了空氣中甲醛、苯和總揮發(fā)性有機(jī)物濃度檢測(cè)，檢測(cè)報(bào)告顯示甲醛濃度超標(biāo)五至六倍以上，總揮發(fā)有機(jī)物濃度超標(biāo)一倍以上，因此該房屋不宜人居住，原告于2023年11月10日搬出承租房屋。40/62原告以為被告提供出租房屋不宜人居住，造成租賃協(xié)議無(wú)法履行，故訴至法院，請(qǐng)求判決解除雙方租賃協(xié)議，判令被告退還原告已付租金人民幣9000元及押金3000元，賠償檢測(cè)費(fèi)940元及搬家費(fèi)300元，并承當(dāng)本案訴訟費(fèi)。41/62被告馬先生作為房主在庭審中辯稱(chēng)，被告與原告簽訂協(xié)議之前，被告數(shù)次通知原告房屋剛裝修完，家俱也是新買(mǎi)，需要開(kāi)窗通風(fēng)。原告對(duì)此表達(dá)認(rèn)可，并未提出室內(nèi)空氣問(wèn)題。原告要求解除協(xié)議我能夠同意，但其他訴訟祈求沒(méi)有根據(jù)，故祈求法院依法駁回。42/62被告出租房屋空氣中甲醛濃度不符合國(guó)標(biāo)，致使原告不能在承租房屋中正常居住，應(yīng)視為被告交付租賃物不符合商定。原告據(jù)此祈求解除協(xié)議，理由合法?，F(xiàn)被告表達(dá)同意與原告解除協(xié)議，法院準(zhǔn)許。因被告違反協(xié)議商定，故其根據(jù)協(xié)議已收取原告租金應(yīng)予退還，同步應(yīng)賠償原告因此而受到損失。43/62但應(yīng)當(dāng)指出，原告在簽訂協(xié)議步已經(jīng)明知被告出租房屋很快前進(jìn)行過(guò)裝修，被告也通知原告房屋裝修后也許有氣味，對(duì)此原告亦未能盡到謹(jǐn)慎注意義務(wù)，據(jù)此應(yīng)合適免除被告責(zé)任。44/62法院最后判決解除了雙方簽訂《房屋租賃協(xié)議》，并判決被告退還原告房屋租金人民幣六千元、租房押金人民幣三千元，檢測(cè)費(fèi)人民幣九百四十元，搬家費(fèi)人民幣三百元。45/62評(píng)論根據(jù)《協(xié)議法》第二百三十三條，出租人對(duì)承租人負(fù)有租賃物瑕疵擔(dān)保責(zé)任，租賃物危及承租人安全或健康，承租人有任意解除權(quán)。雖然承租人簽訂協(xié)議步，明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然能夠隨時(shí)解除協(xié)議。46/62本案被告出租房屋空氣中甲醛濃度不符合國(guó)標(biāo)，已經(jīng)危害了原告及其家人健康，應(yīng)被認(rèn)定為質(zhì)量不合格。因此，原告有隨時(shí)解除協(xié)議權(quán)利。法院判決解除原被告簽訂《房屋租賃協(xié)議》是正確。47/62法院以原告未盡謹(jǐn)慎注意義務(wù)為由，免除被告部分責(zé)任做法是錯(cuò)誤，主要理由如下：第一，對(duì)質(zhì)量不合格租賃物，承租人不負(fù)任何義務(wù)，法院理由沒(méi)有法律根據(jù)。第二，原告在發(fā)覺(jué)房屋空氣危及健康后，立即通知被告退租，積極主張了自己權(quán)利，避免了損失擴(kuò)大，盡到了法定義務(wù)，因此，協(xié)議應(yīng)于原告要求退租之日解除。法院判決被告退還原告房屋租金人民幣六千元沒(méi)有法律根據(jù)。被告應(yīng)退還原告租金數(shù)額為九千元減去協(xié)議簽訂之日至解除協(xié)議之日這段期間房租數(shù)額差數(shù)。48/62案例分析二

王某為做生意與李某簽訂了房屋租賃協(xié)議，王某租賃房屋后，對(duì)該房屋進(jìn)行了裝修，做了吊頂、隔段。在王某租賃期間李某對(duì)該租賃房屋進(jìn)行了維修，屋頂換了葦箔、瓦。2023年11月某日晚，該租賃房屋屋頂突然坍塌，造成王某房屋內(nèi)物品損毀，致使王某正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)停頓。事發(fā)時(shí)，雙方均未向有關(guān)部門(mén)報(bào)案，對(duì)房屋屋頂坍塌原因及屋內(nèi)砸壞物品均未認(rèn)定。之后雙方因房屋坍塌物品及損失賠償產(chǎn)生糾紛，要求被告賠償損失。49/62

李某稱(chēng)，王某行為違反了雙方簽訂房屋租賃協(xié)議“未經(jīng)甲方許可，乙方不得私自改造甲方房屋設(shè)施”商定。王某私自進(jìn)行吊頂、做隔段，造成房頂受力構(gòu)造變化，這是房頂坍塌最直接主要原因，自己不承當(dāng)責(zé)任。王某要求被告賠償沒(méi)有事實(shí)根據(jù)。房屋坍塌只是原告用于辦公一間房屋屋頂，且該屋頂是葦席屋頂，重量很輕，并沒(méi)有對(duì)李某物品造成大損害。50/62法院以為：原被告系房屋租賃協(xié)議關(guān)系，被告作為房主，對(duì)其租賃房屋質(zhì)量負(fù)有安全保障義務(wù)。原告租賃被告房屋，在使用過(guò)程中出現(xiàn)房屋屋頂坍塌，事發(fā)時(shí)，雙方均未向有關(guān)部門(mén)報(bào)案，并對(duì)房屋屋頂坍塌給予判定，以致造成房屋屋頂坍塌原因不明，對(duì)此被告不能證明房屋屋頂坍塌原因系原告吊頂，隔斷造成，故被告應(yīng)承當(dāng)對(duì)房屋質(zhì)量舉證不能責(zé)任，即承當(dāng)因租賃房屋屋頂坍塌造成原告損失賠償責(zé)任。

51/62同步，事發(fā)時(shí)，原被告對(duì)當(dāng)初損壞物品未予認(rèn)定，亦未經(jīng)有關(guān)部門(mén)給予判定，以致事后被告對(duì)原告損壞物品提出質(zhì)疑，原告也未能提供有效證據(jù)證明其提出損失評(píng)定物品，均系事發(fā)時(shí)被損壞。鑒于房屋坍塌，造成損失，客觀存在，根據(jù)公平標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)對(duì)屋內(nèi)常用辦公用具按照評(píng)定價(jià)值應(yīng)予賠償，對(duì)其他物品亦應(yīng)合適賠償。52/62案例分析三原告劉某訴稱(chēng)，2023年起，原告承租被告所有位于北京市昌平區(qū)安福苑房屋。原租期屆滿(mǎn)后，雙方于2023年3月13續(xù)簽住房租賃協(xié)議，租期自2023年3月15日至2023年9月14日。2023年5月，在原告不知情情況下，被告將原告承租上述房屋在租賃期內(nèi)賣(mài)予第三人。53/62各自陳說(shuō)：原告以為，被告在出賣(mài)該房屋前未通知原告，在與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議步也未問(wèn)詢(xún)?cè)媸欠裥惺箖?yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，原告亦從未做出過(guò)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)意思表達(dá)，被告侵害了原告優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。故起訴，要求宣布被告與第三人于2023年5月11日簽訂買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，訴訟費(fèi)由被告承當(dāng)。54/62各自陳說(shuō)：被告楊某辯稱(chēng)，原告在承租房屋時(shí)間中沒(méi)有提出過(guò)要購(gòu)買(mǎi)此房，承租協(xié)議里也沒(méi)有說(shuō)有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，被告在賣(mài)房時(shí)候原告不在家中。不一樣意原告訴訟祈求。

庭審中，劉某表達(dá)因自己已在上述房屋中居住三年之久，樂(lè)意以同等條件購(gòu)買(mǎi)上述房屋。55/62法院以為出租人將出租房屋出賣(mài)時(shí)，承租人在同等條件下，依法享有優(yōu)先于其他人購(gòu)買(mǎi)房屋權(quán)利。出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)利。被告楊某在租賃期限內(nèi)發(fā)售房屋時(shí)，未通知承租人劉某，原告劉某亦未表達(dá)過(guò)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，故原告劉某要求確認(rèn)被告楊某與第三人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效訴訟祈求，理由合法，證據(jù)充足。56