營(yíng)改增后與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅收-好

營(yíng)改增后與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的稅收全國(guó)范圍內(nèi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅已經(jīng)全面推開，“營(yíng)改增”后對(duì)房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時(shí)，也對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)中相關(guān)內(nèi)容及估價(jià)參數(shù)產(chǎn)生較大影響。評(píng)估師信息網(wǎng)經(jīng)對(duì)近期出臺(tái)營(yíng)改增相關(guān)稅收政策進(jìn)行梳理，分析匯總出以下與估價(jià)活動(dòng)相關(guān)內(nèi)容。

一、收益法

營(yíng)改增后涉及到房地產(chǎn)估價(jià)中收益法“相關(guān)稅費(fèi)”項(xiàng)目中增值稅計(jì)算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計(jì)算基礎(chǔ)的城建稅、教育費(fèi)附加（地方教育費(fèi)附加）等項(xiàng)目，在測(cè)算時(shí)應(yīng)注意不同出租人（納稅主體），其適用的征收率和計(jì)算方法也會(huì)有所差別。

納稅主體類型/納稅對(duì)象征收率/稅率計(jì)算稅款公式小規(guī)模納稅人、其他個(gè)人單位和個(gè)體工商戶5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/(1+5%)*5%其中：個(gè)體工商戶、其他個(gè)人出租住房5%減按1.5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/(1+5%)*1.5%一般納稅人2016年4月30日前取得（簡(jiǎn)易計(jì)稅）5%應(yīng)納增值稅=含稅銷售額/(1+5%)*5%2016年4月31日前取得（一般計(jì)稅）3%預(yù)征率11%稅率1.預(yù)繳增值稅=含稅銷售額/(1+11%)*3%2.銷項(xiàng)稅額=含稅銷售額/（1+11%）*11%2.應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額2016年5月1日后取得（一般計(jì)稅）

此外，在采用租金模式的收益法測(cè)算時(shí)，要注意一個(gè)免稅政策。國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（2016年第23號(hào)）第六條第（三）項(xiàng)：其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

例：某人出租其不動(dòng)產(chǎn)，如取得月租金在31,500元。計(jì)算其應(yīng)繳納的增值稅。月銷售額=31,500÷（1+5%）=30,000元。其月取得租金收入未超過(guò)3萬(wàn)元，按照23號(hào)文相關(guān)規(guī)定免征增值稅，即增值稅為零。

二、成本法、假設(shè)開發(fā)法（不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）

營(yíng)改增后涉及到房地產(chǎn)估價(jià)中成本法和假設(shè)開發(fā)法中“銷售稅費(fèi)”項(xiàng)目中增值稅計(jì)算，以及以增值稅應(yīng)繳納金額為計(jì)算基礎(chǔ)的城建稅、教育費(fèi)附加（地方教育費(fèi)附加）等項(xiàng)目?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GBT/T50291-2015），房地產(chǎn)估價(jià)成本法運(yùn)用，測(cè)算房地產(chǎn)重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的房地產(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。建筑物重置成本或重建成本應(yīng)為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)重新建造全新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。除追溯性評(píng)估外，均是基于2016年5月1日后的重新開發(fā)或重新建造成本，估價(jià)時(shí)，首要在于區(qū)分開發(fā)或建設(shè)主體為小規(guī)模（個(gè)人）或一值稅），當(dāng)然最為合理的仍應(yīng)采用清算模式測(cè)算確定。關(guān)于預(yù)征模式和清算模式的探討，有興趣可查閱評(píng)估師資訊公眾號(hào)的推送過(guò)的一篇文章“假設(shè)開發(fā)法評(píng)估商業(yè)住宅用地“營(yíng)改增”后稅負(fù)測(cè)算探討”。

四、其他相關(guān)內(nèi)容

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中不僅涉及到以上三大評(píng)估方法估算過(guò)程中的相關(guān)項(xiàng)目，還涉及到其他需要測(cè)算增值稅情形，如抵押估價(jià)中對(duì)“評(píng)估凈值”測(cè)算，司法拍賣“拍賣保留價(jià)”測(cè)算，即估價(jià)中賣方實(shí)際稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移的測(cè)算。等等。

（一）差額征稅或免稅情況

為適用營(yíng)改增試點(diǎn)的需要，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)部分行業(yè)或某些業(yè)務(wù)，規(guī)定了可以實(shí)行差額征稅政策。與房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的具體（包括但可能不限于）有：

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)（不含自建），適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。上述納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅，向機(jī)構(gòu)所在地的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

3.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適應(yīng)簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以全部收入減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

4.一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地的主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

5.小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶銷售購(gòu)買的住房和其他個(gè)人銷售不動(dòng)產(chǎn)），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

6.其他個(gè)人銷售其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)（不含其購(gòu)買的住房），應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率向不動(dòng)產(chǎn)所在地的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。

7.北京市、上海市、廣州市和深圳市，個(gè)體工商戶和個(gè)人銷售購(gòu)買的住房，將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

8.納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

9.其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^(guò)3萬(wàn)元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。

此項(xiàng)在采用收益法估算出租人（納稅主體）為個(gè)人時(shí)，應(yīng)予以留意。評(píng)估師資訊公眾號(hào)曾就此條款推送過(guò)測(cè)算實(shí)例，有興趣的可查閱。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

（二）其他相關(guān)

1.關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資是否繳納增值稅問(wèn)題《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十條規(guī)定：“銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)。”《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十一條規(guī)定：“有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益?！币圆粍?dòng)產(chǎn)投資，是以不動(dòng)產(chǎn)為對(duì)價(jià)換取了被投資企業(yè)的股權(quán)，取得了“其他經(jīng)濟(jì)利益”，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。2.關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的不動(dòng)產(chǎn)是否繳納增值稅問(wèn)題在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，被轉(zhuǎn)讓企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)并未發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納增值稅。3.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價(jià)款范圍問(wèn)題《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)）第五條規(guī)定：“支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。第六條規(guī)定：“在計(jì)算銷售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費(fèi)用包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償款、開發(fā)規(guī)費(fèi)、契稅、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。目前符合扣除范圍的土地價(jià)款只有土地出讓金，扣除憑證為省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。4.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)用于出租適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問(wèn)題房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。新、老項(xiàng)目的界定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的不同的經(jīng)營(yíng)行為是相同的，按照租、售相同，稅收公平原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未出售的房屋進(jìn)行出租，仍按上述標(biāo)準(zhǔn)判定是否屬于新老項(xiàng)目。5.關(guān)于2016年4月30日前開工建設(shè)的在建工程，完工后用于出租是否可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法問(wèn)題可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法?！都{稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)增值稅征收管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第16號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定：“一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)可以