中國城市養(yǎng)老居住模式分析

實錄：中國城市養(yǎng)老居住模式研究報告發(fā)布會2011年11月10日，由潤土咨詢、盛堂和居、中國人民大學老年研究所聯(lián)合發(fā)起的“中國城市養(yǎng)老居住模式研究”成果發(fā)布會于在北京地壇方澤軒西大殿舉辦。本次發(fā)布會吸引眾多中國房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的到來。發(fā)布會上，潤土咨詢董事長于貴紅、盛堂和居總經(jīng)理潘高峰、人民大學老年學研究所所長杜鵬分別就中國城市老人的幸福感及養(yǎng)老模式選擇、養(yǎng)老機構(gòu)現(xiàn)狀等進行了主題演講。圖為中國城市養(yǎng)老居住模式研究報告發(fā)布會現(xiàn)場時間：2011年11月10日下午地點：北京地壇公園方澤軒主持人：周燕珉清華大學建筑系教授以下為發(fā)布會現(xiàn)場實錄：主持人：這兩天秋色非常漂亮，大家來的時候不知道大家有沒有看到公園外面的銀杏樹非常的燦爛，在這樣一個深秋的季節(jié)請大家來做一個交流，我們盛堂顧問和潤土咨詢和人大老人研究所共同做了一個研究，這個研究是針對中國老年人居住幸福感做的研究。今天我們給大家匯報的成果是我們第一階段的成果，也就是說我們針對了四個城市，這次選樣是在北京、上海、廣州、重慶這四個城市，大概是1080個老人，具體的研究成果和方法，請于總和潘總給大家詳細介紹，我們這次是中央城市人口中老年人口研究，今后我們會把研究范圍擴展到二、三線城市的老人，甚

至于鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的老人，甚至我們能不能去研究農(nóng)村老人的幸福感或者是養(yǎng)老的需求。今天是我們研究工作第一階段的匯報，今天非常有幸請到了清華大學建筑細的周燕珉教授，周老師的身份有很多的頭銜，我想跟老年研究這方面專業(yè)最相關(guān)的是清華大學的老年研究所的研究員，而且周老師出版了非常多的關(guān)于老人住宅設(shè)計和研究的專著，而且周老師在日本自己有七年的時間從事老年住宅、老年機構(gòu)的研究和親身實踐工作。同時，她也是民政部全國養(yǎng)老服務體系的專家委員，所以這次我們非常高興請到了周老師。于總是潤土咨詢的總經(jīng)理；潘高峰女士是盛堂的老人研究所的主要負責人。今天我們非常有幸，一開始還是先請周燕珉老師給大家致辭。謝謝！圖為清華大學建筑學院教授周燕珉周燕珉：大家好！今天非常高興王總請我來參加養(yǎng)老居住模式研究的活動，我非常高興。因為跟王總是老朋友了，至少在清華大學的時候我就是他的輔導員加班主任。后來王總在萬科做過很多工作，那時候我們就有研究方面的結(jié)合。包括現(xiàn)在做的這些內(nèi)容，也確實為國為民著想，把這個作為他主要的工作方向，將來的目標我覺得都是特別值得稱道的。

養(yǎng)老居住模式的研究非常重要，因為我個人在這方面的確研究了比較長的時間,包括清華建筑學院也有專門的團隊是研究這方面工作的，我們近幾年對這些方面非常重視了，除了從政府部門，到民間包括開發(fā)企業(yè)以及科研機構(gòu)都在這方面有很大聲響的呼吁，包括研究和實際開發(fā)行動。這點說明老年社會到來是一個不可逆的事實，所以大家在這期間能夠加快研究，加快實踐，對于今后老年社會高峰的到來是非常有意義的。我也知道于總他們做了中國大城市養(yǎng)老居住模式研究的課題，他們做了許多工作，我也看到了他們的研究，我覺得做的非常的細膩，研究的方法也很科學，其實這方面在中國現(xiàn)在是一個空白，在這之前沒有人進行過特別認真的調(diào)研，雖然現(xiàn)在只局限于這幾個大城市，但是這是一個開頭，我們社會學方面做過一些調(diào)研，但是沒有從老年居住這個模式，或者沒有跟建筑有關(guān)的研究，包括潘高峰也做了很多研究，一會兒可能會為大家做講解。這方面做的比較少，而且目前是我們國家目前非常需求的研究，是非常的難能可貴的。我個人覺得非常高興，也很敬佩。現(xiàn)在我們也做了這方面的研究，將來也可以跟大家暢談一下我們研究的心得，也希望能夠跟大家做一個結(jié)合，尋找一些方法，反映一下我們國家現(xiàn)在老年居住的狀況。這是我的想法。謝謝！主持人：今天非常高興周老師，周老師一會兒還要去機場。非常緊的時間內(nèi)出席我們這個活動，非常感謝，而且我們也希望今后下一步的研究工作能夠得到周老師更多的支持和指導。通過這次給各位媒體匯報，同時也是給周老師做一個階段性的匯報。于貴紅：中國城市養(yǎng)老居住模式分析下面進入今天研究內(nèi)容的匯報，研究內(nèi)容基本分成兩大塊兒：第一塊兒是老年居家養(yǎng)老需求的調(diào)研內(nèi)容，由與總向大家介紹；第二個板塊是機構(gòu)養(yǎng)老的需求的研究成果，由潘高峰來介紹。下面先請于總為大家匯報。圖為潤土咨詢董事長于貴紅于貴紅：各界朋友、各位媒體朋友，非常高興在這兒發(fā)布一下我們前一段時間中國城市養(yǎng)老居住模式的研究。我們這個研究從3月10日啟動，歷時8個月，一共走訪了北京、上海、廣州、重慶四大城市，隨機走訪1116位居家和機構(gòu)養(yǎng)老老人。在這個調(diào)查中最重要的是我們做到了隨機訪問，隨機抽樣，對這四大城市來說是具有代表性的。從養(yǎng)老居住模式來看，分成兩大種：一是居家養(yǎng)老；二是機構(gòu)養(yǎng)老。居家養(yǎng)老里面分為兩種：一種是合居（與子女同住），一種是獨居（老人單獨居住）。1000多個樣本從總體上來看，與子女同住的比較多，老人單獨居住的大概占到35%的比例，我們通過比較看到，北京的老人單獨居住的比例非常高，接近49.3%，接近50%的比例。在養(yǎng)老居住模式的分析里面，我們把情感因素加了進去，往常開發(fā)商在做分析的時候，或者養(yǎng)老機構(gòu)做分析的時候，更多分析的是經(jīng)濟狀況、健康狀況加進去分析居住模式，這次我們從另外一個視角，從情感的視角，從與子女關(guān)系的視角分析,

因為我們覺得人畢竟是社會的人，老人與子女的情感聯(lián)系可能更多的影響他居住模式的狀態(tài)，在他理想中，跟子女的情感關(guān)系是更重要的。在這里可以看到，與子女一起居住的占60%多，愿意跟子女住在一起占51.5%，不愿意跟子女住在一起是14%,獨居的老人里面30%多，這里面有2/3是特別享受這種獨居，喜歡這種自由空間。還有1/3的是沒有辦法（無奈），因為子女出國了，或者是有其他的一些原因只能自己獨居。在這里大家可以看到，北京和上海的老人更追求自由的空間、獨立的空間，我們可以看到北京的老人享受獨居或者說沒有辦法合居的，就是希望自己居住的狀態(tài)占40%多，上海也接近40%，廣州和重慶的老人觀念更為傳統(tǒng)，他們特別享受歡樂同堂的狀態(tài)。我們看一下各種居住狀態(tài)對老人生活的影響，從住房滿意度上來看，無奈合居的住房滿意度最低，生活幸福度也是最低的。在整個報告中我們研究老人生活幸福度跟各個方面的影響，住房條件對他的影響還是比較大的，我們把這個因素抽出來,住房的滿意度其實跟生活幸福度關(guān)聯(lián)度還是比較大的。老人不愿意跟子女共同居住的原因，一方面是避免代際的矛盾，不同代際之間，父與子之間的矛盾，還有婆媳之間的矛盾是非常突出的，家庭關(guān)系方面是影響他們不愿意合居的非常大的原因。還有就是老人追求獨立的生活空間，這個原因也是很重要的一方面。老人是怎么評價子女的孝順呢？怎么樣才算孝順呢？在問到這個問題的時候，可以看到排在前三位的一是情感慰藉；二是尊重理解；三是生活照料。這三個是評價子女是否孝順的三大原因。在這里可以看到情感慰藉是更重要的，我們往往理解經(jīng)濟支持是最重要的，其實不是，經(jīng)濟支持和生活照料相對來說是考后的，而情感慰藉、精神方面、尊重理解是更重要的。情感慰藉，怎么樣才能達到這樣的途徑呢？老人說了，經(jīng)常見面，經(jīng)常聯(lián)系，經(jīng)常談心，這些方面其實對老人提升幸福感是非常重要的。我們看一下，進而我們研究了老人與子女的聯(lián)系程度。我們發(fā)現(xiàn)居住的距離實際上決定了老人與子女的聯(lián)系程度，進而影響到老人的幸福度。我們可以看到，居住的距離越近，在同一個小區(qū)聯(lián)系度就更密切，跟子女的聯(lián)系和子女的探望是更頻繁的，居住在鄰近小區(qū)、同城、不同城市，跟子女的聯(lián)系就更差，實際上你的孝順程度，在老人的心里你的孝順程度是更差的。所以，居住距離是特別重要的一個指標。通過研究得出這樣一個結(jié)論，與子女同住在一個小區(qū)，或者是鄰近小區(qū)是居家養(yǎng)老最希望的一個狀態(tài)。居家養(yǎng)老怎么樣更好呢？可以看到，一是在同一個小區(qū)居家養(yǎng)老；二是在鄰近小區(qū)居家養(yǎng)老，這兩塊兒選的是最多的，這是理想狀態(tài)。在這

里我們得出居家養(yǎng)老理想的模式，目前來看居家養(yǎng)老理想模式，傳統(tǒng)的子孫同堂仍然是一個理想的模式，尤其是在廣州、重慶這樣的城市，祖孫同堂其樂融融仍然是老人的追求?，F(xiàn)代的模式是老人獨立居住，但是他們又追求自由的空間，與子女又不疏于跟子女的聯(lián)系，經(jīng)常抱抱孫子，那就是住在鄰近小區(qū)，這是理想的模式。50、60年代出生的人經(jīng)濟技術(shù)更好一點，他們的觀念也更創(chuàng)新一些，所以我們覺得傳統(tǒng)的居住模式向現(xiàn)代居住模式的轉(zhuǎn)變將會成為一個趨勢，這意味著未來我們在做養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的時候，就要考慮到這一點。我或者在同一小區(qū)里面實現(xiàn)養(yǎng)老，如果不能在同一小區(qū)里面實現(xiàn)養(yǎng)老，能不能在鄰近的小區(qū)，子女居住的比較近來實現(xiàn)養(yǎng)老，這實際到未來開發(fā)商的開發(fā)模式，要往這個方向來努力。居家養(yǎng)老這些人養(yǎng)老模式選擇來看，健康狀況發(fā)生變化的情況下，比如說夫妻一方行動不變，或者是癱瘓了，或者是雙方都不能自理了，這種狀況下，改變他的居家養(yǎng)老模式的可能性是更大的。那么他們怎么改變呢？是兩種：一是去養(yǎng)老機構(gòu)；二是在家雇傭保姆和小時工。是這樣的方向。在調(diào)查的四個大城市中，在假定健康發(fā)生變化的情況下，北京、上海選擇去養(yǎng)老機構(gòu)的比例更高，北京超過50%,上海是46%,這兩個城市遙遙領(lǐng)先，廣州和重慶選擇居家的相對多一些，選擇養(yǎng)老機構(gòu)大概也就是1/3左右。可以看到，相對年齡大一點，健康狀況發(fā)生變化的時候，選擇去養(yǎng)老機構(gòu)的比例也在增加。我的講解節(jié)到這里，關(guān)于養(yǎng)老機構(gòu)的問題由我的同事潘總為大家講解。謝謝大家！潘高峰：老年地產(chǎn)客戶群體分析報告圖為盛堂和居總經(jīng)理潘高峰潘高峰：我演講的題目是“老年地產(chǎn)的客戶是誰？”剛才說了居家養(yǎng)老是我們養(yǎng)老方式的主體，除了機構(gòu)之外我們還有老年住宅，住宅形式專門是為老年人設(shè)計的產(chǎn)品也是一個主流，同時這些機構(gòu)和住宅組合在一起可以是專門的老年社區(qū)，現(xiàn)在我們訪問的老年人對老年機構(gòu)、老年社區(qū)也都是有概念的，他們有他們自己的選擇。剛才于總講了在我們訪問1000多位老人里面都是居家老人，他們現(xiàn)在都在家里，我們問到他說，你將來會不會改變？養(yǎng)老模式是否會改變？有可能改變的比例占到65%,就是說超過一半的人認為居住模式會改變，他們會怎么變呢？我們會看到住在敬老院里面會占到總體老人的27%，這個數(shù)據(jù)事實上我想遠遠超乎大家的感覺的，因為我們做老年的客戶研究也堅持了幾年了，之前我們覺得找到訪問對象都很困難，大家可能會排斥機構(gòu)這件事情，但是我們今年年底再看數(shù)據(jù)的時候，很多老年人將來如果需要改變的話有27%的人想住到老年機構(gòu)里面。還有就是換到專門位老人開發(fā)的老年社區(qū)是占到9.1%，這兩種加起來是37%的數(shù)據(jù)，這部分人就是剛才于總所說的現(xiàn)代的養(yǎng)老模式。應該看得出來，絕大部分還是采取傳統(tǒng)的養(yǎng)老方式,因為很多人說我會改變，改變的方式是我換一個別的房子，我搬去和子女一起住，或者我在現(xiàn)在的家里請一個保姆，和不改變的人一樣是用傳統(tǒng)的居家方式養(yǎng)老。所

以，我們能夠看到，27%的居家老人和9.1%的居家老人他們是未來老年地產(chǎn)的客戶,是開發(fā)商的客戶。我們來看這些人是什么樣子的群體呢？我們的主要結(jié)論從背景上來講，過有及集體企業(yè)中高層、知識技術(shù)階層是未來老年社區(qū)和養(yǎng)老機構(gòu)的主力客戶。PPT左邊是老年社區(qū)現(xiàn)在客戶、中間是養(yǎng)老機構(gòu)潛在客戶，最右邊是傳統(tǒng)養(yǎng)老方式。新興養(yǎng)老方式是企業(yè)的中高層、普通職員這部分的比例明顯比采取傳統(tǒng)方式要高，傳統(tǒng)方式里面有一大塊兒是淺黃色，就是工人或者是服務員或者是臨時工，是中偏下一點層次的人，他們可能是傳統(tǒng)養(yǎng)老的主體，而選擇新的養(yǎng)老方式的主體是老人里面的中產(chǎn)階層。我們來看一下支付力，以前我們會有一個觀念，覺得去養(yǎng)老機構(gòu)是無奈之舉，是因為沒有人照顧我才去。但是我們從支付力上看到一個現(xiàn)象，從傳統(tǒng)到養(yǎng)老機構(gòu)到去購買老年社區(qū)，整個的收入狀況一個要比一個強，支付力更強的人會選擇我要住進養(yǎng)老機構(gòu)，再強一點的人，比如說收入比例非常高，最上面是老人家庭年收入,20—40萬、40萬以上，明顯選擇老年社區(qū)的人經(jīng)濟條件是更好的。可以得出一個結(jié)論，其實他們是主動的去選擇養(yǎng)老社區(qū)，他們是更富裕的，而且想提升自己的生活品質(zhì)才選擇新型的養(yǎng)老方式。這對機構(gòu)的定位和認識也是有幫助的。另外，我們來看一下子女的經(jīng)濟狀況。老人的問題很復雜，會牽扯到子女，尤其是中國老人的觀念，他會照顧子女，或者如何在經(jīng)濟上支持。我們有訪問到的老人，他自己是軍隊里面的干部，收入包括他自己資產(chǎn)情況都非常好，但是他有兩個孩子，兩個孩子一個在居委會工作，另外一個是普通的員工，事實上雖然他收入很好，他還是選擇養(yǎng)老的時候是非常保守的方式，我不愿意花錢，因為這個前要留給子女，如果將來是地產(chǎn)公司再去找客戶的時候也要關(guān)注子女的狀況。事實上選擇新型養(yǎng)老方式的人肯定比選擇傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的老人的經(jīng)濟狀況要好，反過來也有一個因素，孩子對他也有一定的支持。我們的感覺是，子女的經(jīng)濟狀況也是老人是否選擇新型養(yǎng)老方式重要的因素。同時，選擇越先進的養(yǎng)老方式的老人，他的子女狀況也是相應的更優(yōu)越一些，尤其是選擇老年社區(qū)的。我們看到子女的家庭收入在80萬以上的占12%。另外，從大家跟子女的見面頻率來看，與居住現(xiàn)狀來講，可以得出兩個人識。多數(shù)的老年人跟子女的聯(lián)系很緊密，并不是因為情感上的被動原因，更多的是主動的改善，尤其需要關(guān)注的是，如果我們要開發(fā)老年社區(qū)，老年人有很多是獨居的，我們明顯看到將來去選擇老年社區(qū)的客戶總體的居住面積是大大超過其他人的，目前事實上他們居住的面積就非常的寬裕，如果他們選擇一個新的社區(qū)的話，從經(jīng)濟上和精神上都是更加獨立的，他們是追求更高品質(zhì)的生活。

所以，從剛才我們前面的數(shù)據(jù)，以及于總講的從傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代模式轉(zhuǎn)變來看,機構(gòu)是我們發(fā)現(xiàn)的重點的內(nèi)容。大城市養(yǎng)老機構(gòu)的需求將呈現(xiàn)爆發(fā)性，尤其是北京、上海的數(shù)據(jù)，事實上我注意到雖然有被迫獨居的，但是被迫獨居老人的幸福度不少于合居的老人。從現(xiàn)在大家對未來改變的需求來講，大城市的潛在需求至少從潛在需求端來講是27%（非常大），現(xiàn)狀怎么樣？我們機構(gòu)能位老人提供的床位是1%,國家有規(guī)劃機構(gòu)占3%，以北京為例，大城市機構(gòu)的比例更高一些，北京提的是4%，27%跟4%之間還有很大的差距。剛才于總講了，事實上我們都知道買房子有剛性需求，比如說年輕人結(jié)婚要買小房子，要成家，這是一個剛性需求。但是我們也要知道老年人也有剛性需求，因為他身體狀況變差一定要尋求照顧，事實上這是養(yǎng)老市場里面的剛性需求。我們也接觸到很多咨詢的項目，開發(fā)商說我不想做護理，但事實上這正是市場上需求最旺盛或者最明確的內(nèi)容。這次1000多個樣本里面，我們另外做了200個客戶，是現(xiàn)在已經(jīng)入住在養(yǎng)老機構(gòu)里面的老人的狀況。他們的背景、平均年齡、為什么選擇養(yǎng)老機構(gòu)，資料里面都有就不多說了。我們比較了一下已經(jīng)入住的機構(gòu)的老人和潛在客戶之間的區(qū)別，就是說現(xiàn)在住在機構(gòu)里面的人和未來想住進機構(gòu)的人大家有什么區(qū)別呢？我們來看，首先未來想住的人資產(chǎn)狀況更好，他們的居住狀況也更好，有自己的房子。他更加是主動的選擇住機構(gòu)。第二他們的家庭年收入總體來講是更高的，就是更富裕?？傮w來講他們最高學歷的比例也更高一些，這是我們得出來的結(jié)論，中產(chǎn)階層的老年人將逐漸成為養(yǎng)老機構(gòu)的主力客群，現(xiàn)在感覺有點兒偏中低。最后講一點兒大家對產(chǎn)品的要求。目前看來，大家對于養(yǎng)老機構(gòu)不滿意的內(nèi)容,我們能看到比較多的集中在基本的內(nèi)容上，比如說物業(yè)基本服務有沒有，以及保姆護工是不是農(nóng)村來的，有沒有水平。還有房子漏雨、房間狹小、夏天熱、走路不方便等等，這些是對產(chǎn)品的關(guān)注點。當我們問到現(xiàn)在新的想要去機構(gòu)的老人，他們想要的是什么樣。他們能說出很多具體的東西，關(guān)于產(chǎn)品細節(jié)方面的，比如說室內(nèi)該怎么樣做的更漂亮，你的防護設(shè)施要有，但是又不能夠看上去特別顯眼以及屋子里面的環(huán)境需要恒溫恒濕的，以及智能化的需求。機構(gòu)要有智能化的網(wǎng)絡(luò)，把他們的溝通跟子女聯(lián)系起來。包括他們對于醫(yī)療、保潔都提出了更具體的要求。通過我們對現(xiàn)狀機構(gòu)不滿意點，以及未來需求的訪問，可以得出來未來的養(yǎng)老機構(gòu)的產(chǎn)品需求也從求保障上升到重品質(zhì)，跟我們剛才說的人群逐漸轉(zhuǎn)化成中產(chǎn)階層為主是有必然聯(lián)系的。

我今天的要點主要就講這些。報告里面也有一些數(shù)據(jù)，大家接下來如果還感興趣的話，咱們可以再互動。謝謝大家！于貴紅：下面請老年研究所的杜鵬博士發(fā)言。杜鵬：老年人單獨生活比例在增長人大老年學研究所-杜鵬杜鵬：我看到這個調(diào)查報告以后，我覺得還是有許多新的啟示。主要有幾方面：第一，雖然過去有許多調(diào)查反映了老年人這樣一些變化，比如說我們隨著住房的改善有很多子女不愿意跟老人一起住，實際上這些年來也有老人不愿意跟子女一起住。最新的調(diào)查反映出這個比例在增長，也就是說老年人單獨生活的比例在增長。人口普查過一段時間會有新的數(shù)據(jù)出來證實這樣一個情況，特別是在城市里面。我們看到這樣一種變化，背后恐怕有幾個改變。一是老年人有一些不得不跟子女一起居住的原因，我想現(xiàn)在越來越多空巢家庭的出現(xiàn)，使得很多老年人也沒有選擇，也就是說他只有一個孩子，培養(yǎng)的越成功，這個孩子離他越遠，他倒是想和子女一起居住但是也遇到新的挑戰(zhàn)。這個轉(zhuǎn)變簡單來說，50年代的老人是承上啟下的，是轉(zhuǎn)變中的一代老人。為什么呢？是因為子女少，另外他們是生在新中國，長在紅旗下，受教育程度高，工作經(jīng)歷豐富，有許多自己的對老年新的認識，所以他的知識背景也在改變。二是他的住房也在改變，這一代擁有住房的人都是40、50歲人為主，比起上一代人的時期，比如說貧嘴張大民的幸福生活的那代人，沒有辦法只能住在一起。這

一代他們對老年階段的展望是什么，居住方式是什么，影響著將來整個經(jīng)濟家庭的關(guān)系，代際關(guān)系的發(fā)展，這也是一個轉(zhuǎn)變。三是我們看到他們有許多觀念的轉(zhuǎn)變，比如說將來是不是要住養(yǎng)老機構(gòu)，對這些需求他們更看重什么，看重哪些服務，這些都是很好的啟示。這是對50年代或者說現(xiàn)在這一批老人來說，新的認識。第二，對需求方面新的認識。比如說有許多老人傾向于不和子女一起住，但是我剛才在想，這叫分而不離，就是說不隔離，雖然不住在一起，但是他還有許多密切的接觸，他是希望這樣的，各自保留獨立的生活方式，但是有事兒的時候又能夠過來幫助他。所以，他心理上有一種安全感，我覺得這對現(xiàn)在的養(yǎng)老模式有很多很好的啟示作用，就是說我個人不太贊成把老年社區(qū)單獨開發(fā)，就是說你這兒光有老年人居住，另外一個都是面向年輕人居住的社區(qū)，或者說購買者主要是年輕人，通過這樣的一系列調(diào)查，能夠使我們認識到老年人新的需求是什么呢？他并不希望跟子女住的離的太遠，或者是他有醫(yī)療需求的時候從哪里可以獲得服務，所以居住區(qū)的地點設(shè)置，比如說天通苑這樣一個相對來說比較年輕的社區(qū)，如果說再往北是醫(yī)院，在醫(yī)院的再北邊兒建一個老年社區(qū)，還是子女過來先到老年社區(qū)再到醫(yī)院呢？我覺得這中間有許多科學的設(shè)計，怎么更符合老年和子女的方便，使人們得到更希望的居住環(huán)境。比如說現(xiàn)在的廉租房，如果真是希望促進老人和子女不是住的很遠的話，現(xiàn)在廉租房建設(shè)了以后其實就可以把這些因素考慮進去，是不是這個小區(qū)既有適合老人的房子，也有適合子女的房子。這比原來孤零零的設(shè)計一個小區(qū)，不知道誰買，誰有錢誰就買，或者是就面向老人的居住小區(qū)，是不是更有利于老人與子女情感的交流呢？這是對我們的啟示。第三，對社會養(yǎng)老機構(gòu)也有一些啟示。雖然有這么多老人希望在出現(xiàn)不利的情況下住進機構(gòu)，養(yǎng)老機構(gòu)雖然要發(fā)展，但是不可能有40、50%的老人住到養(yǎng)老機構(gòu)里面，最終有4、5%能住到養(yǎng)老機構(gòu)體系就已經(jīng)很多了。有些老人現(xiàn)在只有選擇在家里，或者出現(xiàn)這些事兒就去養(yǎng)老機構(gòu)，其實我們努力的方向把原來養(yǎng)老機構(gòu)承擔的服務能夠更好的放在社區(qū)服務的發(fā)展里面，使人們有一種新的選擇，就是我又能得到養(yǎng)老機構(gòu)的專業(yè)服務（護理），又不用離開自己熟悉的環(huán)境，也就是自己的家庭，不用居住到養(yǎng)老機構(gòu)，所以我們可以看到這個調(diào)查里面也反映出社會養(yǎng)老服務需求的迫切需要。本身我覺得宣傳也還有很多可以改進的地方，比如說人們都在談論養(yǎng)老機構(gòu)，你要問他們的話，每個人的腦子里的養(yǎng)老機構(gòu)都是不一樣的，每個人的要求也是不一樣的，大家理想的想法是又

便宜，服務質(zhì)量又好，離的又近，這樣的地方是難求的。這種情況下又要發(fā)展好的養(yǎng)老機構(gòu)，又要把更多的注意力放在社區(qū)服務里面，這三樣綜合一下呢，比如說現(xiàn)在新的小區(qū)的建設(shè)，新的社區(qū)的發(fā)展針對這些老人未來的擔心，應該有計劃的先做一些安排。比如說有些老人擔心住房很好很大，但是其實孩子走了以后我用不了這么大的房子，他可能更看重的不是空間而是這個地方我有病有沒有急救，或者是交通是不是方便，或者有沒有很好的社區(qū)活動的服務、地點，包括護理人員、小時工能不能很方便的過來。我覺得通過這些調(diào)查，這是給我們新的啟示，能夠促使我們不僅僅是考慮房子,或者是不僅僅是考慮小區(qū)建設(shè)，而是考慮新一代老人的特點，使我們有一個綜合的設(shè)計，有一個未來的發(fā)展策略。我就說這些。謝謝大家！潤土咨詢答記者問記者：我想問一下于總，現(xiàn)在新的老年機構(gòu)主要是商業(yè)化的行為，填補市場的空白，那么我們怎么才能做到去規(guī)避這個風險，提高項目的成功率？因為現(xiàn)在這些項目花費了百萬去投資，卻沒有多少人去光顧，但是有一些機構(gòu)設(shè)計的可能比較巧妙，能夠達到很好的效果。于貴紅：其實從開發(fā)的角度來說，開發(fā)商都在炒養(yǎng)老社區(qū)的概念，一種是社區(qū)配套做的特別好，就是做配套服務的，另外一種是在養(yǎng)老機構(gòu)里面，在社區(qū)里面設(shè)一個養(yǎng)老機構(gòu)來為周邊的居民服務。其實從我的理解來看，目前咱們國家養(yǎng)老機構(gòu)整個的發(fā)展來說，還是一個低端狀態(tài)，從開發(fā)商立項來看，商業(yè)形式來看我們認為在做任何一個投資之前，一定要做好研究工作。那么研究工作具體怎么做？其實我認為還是應該從養(yǎng)老機構(gòu)配套服務的運營角度進行研究，也就是說你在做的時候，首先把養(yǎng)老機構(gòu)怎么樣運營的思路摸清楚，比方說你在養(yǎng)老機構(gòu)里面的動線，服務老人的時候，餐廳的距離是否適合，向有的養(yǎng)老機構(gòu)搞的是大食堂，而且跟老人居住的空間距離比較遠，這樣的動線布局實際上是不符合老人的需求的。那么，問題出在哪兒呢？問題就是你在運營管理的時候到底怎么樣運營管理，怎么樣才能適合老人的行為習慣，我這個運營管理怎么做，我配套的管理人員應該是怎么樣的動線,從這個角度出發(fā)，那么到后面再往前推，就是說在定位的時候要問哪些問題，問老人的需求，再到建筑設(shè)計怎么做，再到運營管理怎么做，這是整個鏈條，系統(tǒng)的思維模式，而這種思維模式要為最終的運營管理服務，從這個角度來研究，才能真正徹底的解決養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老機構(gòu)好不好用，受不受大家歡迎。從這個角度能解決這個問題。記者：現(xiàn)在有一個普遍的現(xiàn)象，比如說老家在重慶，又是獨生子女，子女來北京發(fā)展，在北京買房，就打算在北京生活了，父母不見得跟著過來，所以就面臨自己要在重慶養(yǎng)老的問題。那么，他在重慶養(yǎng)老的生活成本，您針對他們設(shè)計的產(chǎn)品,針對他們的定價跟在北京肯定是不一樣的。我的問題是，是不是針對每一個城市設(shè)計他們的養(yǎng)老模式，或者針對他們做一個定價呢？如果是老年人的中產(chǎn)階級的話，每個月的生活費是不低的，如果想在重慶提供他在北京的養(yǎng)老居住條件，怎么樣能夠做到讓重慶老人承受呢？因為每個城市的老人收入是不一樣的。于貴紅：開發(fā)也好，建養(yǎng)老機構(gòu)也好，肯定要跟當?shù)氐娜丝谑杖胨较嚓P(guān)聯(lián)，如果說沒有經(jīng)濟收入的話，有可能這個養(yǎng)老機構(gòu)，或者說社區(qū)的配套服務是不能支

撐的。所以，在做之前一定要了解當?shù)氐睦先嘶蛘咚淖优?jīng)濟收入和支出狀況，一定要結(jié)合起來。記者：這種趨勢如果存在的話，會不會形成在某一個城市的養(yǎng)老成本，就會比在大城市的養(yǎng)老成本低？會不會變成老人喜歡聚集在某一個城市的現(xiàn)象呢？于貴紅：經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)養(yǎng)老成本肯定要相對差一點的經(jīng)濟區(qū)域養(yǎng)老成本要高，相對來說享受到的服務也是更好一些，這個是沒有辦法消除的。記者：我想問一下潘總，您認為養(yǎng)老社區(qū)在未來幾年的開發(fā)模式會是怎樣的？還有您認為開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)的機會在什么地方？潘高峰：說到開發(fā)商，因為我自己本人在萬科有十年的工作經(jīng)歷，我其實也有開發(fā)商的背景。在專門研究養(yǎng)老地產(chǎn)以后，我們?nèi)ッ绹⑷毡究戳朔浅６嗟酿B(yǎng)老社區(qū)，有盈利的，也有公益性的。我其實在這個過程中也一直在想，如果是中國的開發(fā)商做一個養(yǎng)老社區(qū)的話會怎么做？我覺得有兩個東西是我們跟國外不同的，一是東方的親情觀，老人畢竟還是希望跟子女近一些，這是跟西方不一樣的。我們在美國看的社區(qū)所謂的CCRC全部都是老年住在一起，只是健康程度不同的老人住在一起，這個社區(qū)沒有年輕人，這個社區(qū)也是非常完善的，但是我覺得那是適合西方的方式，適合西方的家庭觀、價值觀。在日本我看到了接近我們，我認為適合的方式,他們在房地產(chǎn)的開發(fā)項目里面嵌入了老年公寓，我有幾百套是普通公寓，有100套是老年公寓，買我房子的客戶可以優(yōu)先住到我的養(yǎng)老公寓里面來，住在同一個小區(qū)是最理想的距離，老人也保持獨立性，這是第一個我們不可忽視的東方的親情觀，造成我們不能做一個單獨的隔離的老人社區(qū)。另外，我覺得中國的老齡化和城市化是伴隨發(fā)展的，這和國外也不一樣。我們在老齡化發(fā)展的同時需要養(yǎng)老設(shè)施，同時也需要大量的新建住宅，這兩個不同的背景開發(fā)模式上有兩個趨勢。第一個是混合型的社區(qū)，在中國將來會出現(xiàn)大量的混合型的社區(qū)，是養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老機構(gòu)、普通住宅相混合的社區(qū)，既能保證對老人的照料，同時也能保證老人和子女的聯(lián)系，同時還有社區(qū)活力在。剛才我們都看到了，老年人對照料的需求非常大，在社區(qū)密度比較高的地方，其實有陷入型的養(yǎng)老機構(gòu)的市場機會的，開發(fā)商可以做這件事情，因為周圍都是成熟小區(qū)，而且城市人口老齡化程度比較高，它可以支持養(yǎng)老機構(gòu)的經(jīng)營，混合型社區(qū)嵌入養(yǎng)老機構(gòu)是兩個比較清晰地發(fā)展路徑。開發(fā)商的盈利點呢？我們服務很多開發(fā)商，我們也在交流。開發(fā)商第一句話就說“我不想做護理”；第二句話就說我要銷售，這是他們目前的訴求。我們建議開

發(fā)商去轉(zhuǎn)變一個觀念，養(yǎng)老機構(gòu)是一個房地產(chǎn)的產(chǎn)品，同時也是社區(qū)的配套，按這種方式想很簡單，我們房子銷售的好可以引進一個非常棒的小學，我們?yōu)槭裁床豢梢詾樽优ㄒ粋€非常好的養(yǎng)老機構(gòu)呢？事實上是可以的，這是我們最近在跟開發(fā)商交流的重點，就是我們把養(yǎng)老機構(gòu)，或者說集中護理做配套來做，同時它也是我們提供的居住產(chǎn)品。這是開發(fā)商的一個機會。另外，有很多大的開發(fā)商，全國連鎖的開發(fā)商，像萬科、華潤都在考慮在全國做養(yǎng)老社區(qū)，這種規(guī)模開發(fā)商是很有優(yōu)勢的。記者：我想問杜總一個問題。因為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國也算是剛剛起步的一個產(chǎn)業(yè)，包括上下游和很多的環(huán)節(jié)，那么由養(yǎng)老而引發(fā)的經(jīng)濟主體，或者養(yǎng)老市場最終能在中國未來經(jīng)濟發(fā)展中占有什么樣的地位呢？杜鵬：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跟其他的產(chǎn)業(yè)部一樣，汽車產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)相對來說比較單一，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)涉及到很多，既有向老年人提供產(chǎn)品，老年人保健，或者老年人生活需要的，護理用的產(chǎn)品，輔助的器具，也包括了許多跟老年人相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)，像老年人旅游，非常的廣泛。所以，你很難說盈利是多少，因為它取決于不同的時期，但是總體來說，我覺得它會是一個長期的微利的企業(yè)。人數(shù)很多，但是消費能力來說老人還是比較謹慎的，這樣一種情況下，他們非?？春美夏戤a(chǎn)業(yè)，因為老年人在增多，他們的經(jīng)濟實力也在增大，政府扶持的力度也在加大，但是進入這樣一個行業(yè),如果說是為了盈利，只是一個微利，更多的是通過在服務的過程中能帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品的發(fā)展