高一(6)班課題：購(gòu)房貸款問題初探

購(gòu)房貸款問題初探指導(dǎo)教師：王金鋼組長(zhǎng)：張東輝組員：潘民杰、王煒、俞明、王宇杰李昱、呂洪良、王弘輝、張庭歡［摘要］隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了越來(lái)越高的要求，個(gè)人購(gòu)房已逐步走向商業(yè)化、市場(chǎng)化。但是，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購(gòu)買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。金融銀行界在企業(yè)貸款陷入困境，走投無(wú)路的情況下，也正是看上了這種社會(huì)需求，在早期個(gè)人貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下逐步開展了個(gè)人購(gòu)房貸款業(yè)務(wù)，為銀行資金找到了一條出路。［關(guān)鍵詞］商業(yè)化、市場(chǎng)化、貸款一、我國(guó)房貸發(fā)展史第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987至1991年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1995年）1992年房改全面啟動(dòng)，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9%。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷一段時(shí)間的低迷之后開始復(fù)蘇。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。1998以后，隨著住房實(shí)物分配制度的取消和按揭政策的實(shí)施，房地產(chǎn)投資進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段(2003年以來(lái))2003年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來(lái)出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。二、三種常見的貸款方式常見的貸款方式：商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款。什么是商業(yè)貸款、公積金貸款和組合貸款？商業(yè)貸款又稱個(gè)人住房貸款，是中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行，為城鎮(zhèn)居民購(gòu)買自用普通住房提供的貸款，執(zhí)行法定貸款利率。個(gè)人住房公積金貸款是國(guó)家為職工提供的政策性低息住房貸款。是指按時(shí)足額繳存住房公積金的借款人，在購(gòu)買、建造、大修自住住房時(shí)，以其所購(gòu)（建）住房或其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)押物，或由第三人為其貸款提供保證并承擔(dān)償還本息連帶責(zé)任，向住房公積金管理中心申請(qǐng)的以住房公積金為資金來(lái)源的住房貸款。組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)還可以申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，及借款人以所購(gòu)本市城鎮(zhèn)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。組合貸款一般是指同時(shí)申請(qǐng)商業(yè)貸款和公積金貸款，該貸款方式稱為組合貸款。比如，某購(gòu)房者申請(qǐng)住房公積金貸款額度不能滿足需要，同時(shí)又不到所購(gòu)房?jī)r(jià)80%，可以再申請(qǐng)商業(yè)性貸款，兩項(xiàng)貸款總額不超過(guò)房?jī)r(jià)的80%，這叫組合貸款。

那么，商業(yè)貸款和公積金貸款有什么區(qū)別呢？主要有以下幾方面的不同。貸款利率：公積金貸款利率較低。平均比商業(yè)貸款低1個(gè)百分點(diǎn)左右。貸款期限：公積金貸款實(shí)際貸款期限要比商業(yè)貸款長(zhǎng)的優(yōu)勢(shì)。雖然兩種貸款文件規(guī)定最長(zhǎng)貸款期限目前都是30年，但一般商業(yè)貸款實(shí)際不會(huì)放到30年。

3.首付比例：商業(yè)貸款額度最高為房?jī)r(jià)款或房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的擬購(gòu)買住房?jī)r(jià)值的70-80%，而公積金貸款可以最高到90%。)

3.戶口本原件及復(fù)印件--集體戶口需要首頁(yè)和本人那頁(yè)4.房屋買賣合同正本及整本的正本復(fù)印件（2份）5.權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)書---開發(fā)商提供6.預(yù)交房款收據(jù)復(fù)印件（2份）7.私人印章（已婚者需要夫妻雙方各一枚）8.個(gè)人工資收入證明（開發(fā)商提供表紙--自己?jiǎn)挝淮_認(rèn)蓋章）9.組合貸款聯(lián)絡(luò)單及聯(lián)絡(luò)單復(fù)印件（1份）10.商業(yè)貸款合同11.維修基金收據(jù)第六聯(lián)--公積金大廳繳納錢款后得到商業(yè)銀行住房貸款通?？捎煽蛻暨x擇等額本金還款法或等額本息還款法。等額本息法每月的還款額一樣，便于記住每月還款額；等額本金法開始的還款壓力大，后期壓力較小，每月還款額遞減，利息總支出較小。在其他條件相同的情況下，等額本金還款法比等額本息還款法所付利息總額少，其面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)較低，但等額本金的初期還貸壓力要明顯高于等額本息，商業(yè)銀行住房貸款的業(yè)務(wù)品種較多，涵蓋了浮動(dòng)利率房貸、固定利率房貸和部