2023年上半年武漢房地產(chǎn)市場回顧

2023

年第二季度，武漢優(yōu)質(zhì)寫字樓市場迎來兩個項目交付共計

10.2

萬平方米。上半年新增供應(yīng)

14.7萬平方米，分別位于中國光谷、徐東大街和漢陽商務(wù)區(qū)，與去年同期相比下降

74.0%，推升全市體量上升至

709

萬平方米。受工期影響，部分項目延期交付，全年新增供應(yīng)有望在下半年集中放量。二季度市場仍處于觀望情緒，全市凈吸納量錄得

4.8

萬平方米，環(huán)比下降

27.1%，同比下降

48.7%。上半年累計凈吸納量錄得

11.4

萬平方米，同比下降

42.4%，其中超過七成來自存量項目去化。新增供應(yīng)節(jié)奏放緩為存量項目爭取更多去化時間。全市空置率小幅上升至

42.1%，環(huán)比上升

0.2

個百分點，同比上升

0.9

個百分點。從需求端來看，金融業(yè)仍占據(jù)首位，貢獻

22.1%新租成交，資本市場的持續(xù)深化改革，推動了相應(yīng)機構(gòu)業(yè)務(wù)擴張。證券及保險公司占比近

70%，引領(lǐng)金融業(yè)租賃需求增長。房地產(chǎn)建筑業(yè)占比達

17.8%排名第二，主要來自建筑工程類公司升級和擴租需求，《武漢市智能建造試點城市建設(shè)實施方案》近期發(fā)布，提出到

2025

年初步形成智能建造與建筑工業(yè)化數(shù)字協(xié)同發(fā)展體系，加快建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)緊隨其后，新增租賃占比

15.8%，互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)公司占據(jù)八成。根據(jù)

CBRE

發(fā)布的《2023年中國辦公樓租戶調(diào)查》數(shù)據(jù)顯示，計劃增加辦公面積的科技互聯(lián)網(wǎng)受訪企業(yè)比例較

2022

年回升

15個百分點至

47%，預(yù)計相關(guān)企業(yè)在武漢的擴張將推動科技行業(yè)動能釋放。同時，消費品制造業(yè)和消費服務(wù)業(yè)在上半年均有不俗表現(xiàn)。具體來看，消

費品制造業(yè)頭部企業(yè)整合升級需求支撐該行業(yè)占比同比上升

7

個百分點。而消費服務(wù)業(yè)中，美容保健類公司升級和新設(shè)立需求占比超過

50%，租金持續(xù)下行激發(fā)經(jīng)營性業(yè)態(tài)持續(xù)釋放辦公租賃需求。上半年新增租賃中，中資企業(yè)占比超過

80%，繼續(xù)呈現(xiàn)強勁的增長勢能。外資企業(yè)占比較去年同期相比略有上升，主要來自金融和聯(lián)合辦公行業(yè)的新增租賃需求。租賃價格持續(xù)下行引發(fā)租戶升級擴租需求持續(xù)釋放，在上半年新增租賃中的占比達到

71%。同時新設(shè)立需求較去年同期有一定上升，且以非本地企業(yè)為主。市場活力進一步提升，吸引更多外埠中資企業(yè)在武漢設(shè)立分部或辦事機構(gòu)。搬遷需求較去年同期上升

9

個百分點，新項目入市的虹吸效應(yīng)為業(yè)主維系老客戶帶來挑戰(zhàn)。2023

年上半年，武漢零售市場迎來位于航空路商圈

的武漢

YIFC

國金天地開業(yè)，帶來

11.4

萬平方米新增供應(yīng)，同比下降

65.5%。推升全市存量上升至

778

萬平方米，同比上升

7.4%。新開業(yè)項目引入豐富的餐飲及體驗類首店，例如后火鍋、蓮香樓、寰映影城及奈爾寶家庭中心，推動第二季度凈吸納量由負轉(zhuǎn)正達到

2.7

萬平方米。上半年武漢零售市場新增供應(yīng)放緩，存量項目仍以調(diào)改退租為主，使得上半年凈吸納量錄得-1,400

平方米，全市空置率同比上升

2.4

個百分點至

11.6%。需求方面，核心區(qū)位項目仍然是國際零售品牌入駐首選。例如武漢萬象城開業(yè)后持續(xù)在奢侈品類發(fā)力，第二季度錄得

ZEGNA

杰尼亞圍擋、EMPORIO

ARMANI

開業(yè)、VALENTINO

華倫天奴開設(shè)武漢獨家限時快閃。K11

購物藝術(shù)中心本季度引入眾多潮流品牌，BEAMS、carhartt、KANGOL、EXI.T、FREDPERRY

均開設(shè)新店且多為武漢首店。除此之外，疫情后在武漢關(guān)閉多家門店的日本家居品牌

NITORI，本季度在龍湖江宸天街圍擋新店。餐飲品牌首店引領(lǐng)客流回升。Peet's

Coffee

武漢首店和二店分別在武商Mall

和武漢萬象城開業(yè)。來自云南的新中式茶飲品牌霸王茶姬首店在武漢天地開業(yè)，并保持高速擴張趨勢。SHAKE

SHACK

位于武漢天地的第二家門店也于本季度末開業(yè)。與此同時，品牌戰(zhàn)略調(diào)整帶來的退租仍在繼續(xù)。美妝集合店

HAYDON

黑洞關(guān)閉其在楚河漢街開設(shè)的武漢首店，原鋪位將由名創(chuàng)優(yōu)品接檔。墨茉點心局關(guān)閉武漢所有門店，未來品牌將聚焦發(fā)展湖南區(qū)域市場。全市購物中心首層平均租金錄得每月每平方米

309.0

元，租金指數(shù)環(huán)比下跌

0.1%，跌幅連續(xù)兩個季度收窄。隨著客流回暖，市場活躍度提升，預(yù)計年內(nèi)租金將止跌企穩(wěn)。2023

年第二季度，武漢倉儲物流市場迎來一個項目交付使用，項目體量

69,800

平方米。上半年共計四個項目交付使用，分別位于東西湖和蔡甸板塊。新增供應(yīng)

42.6

萬平方米，較去年同期大幅上升89.0%，推動全市存量突破

600

萬平方米。上半年錄得多筆第三方物流租賃成交，占據(jù)需求端主導(dǎo)。需求回暖推升全市凈吸納量錄得

19.1

萬平方米，同比上升

24.4%。全市空置率環(huán)比下降

1.2

個百分點至

34.9%。其中蔡甸、葛店板塊空置率下降明顯。為推動存量項目去化，業(yè)主持續(xù)降低租金預(yù)期。全市平均租金報價每月每平方米

23.4

元，環(huán)比下跌1.7%，同比下跌

4.7%。武漢近期出臺《武漢市推進進口貿(mào)易促進創(chuàng)新示范區(qū)建設(shè)實施方案》，發(fā)布“促進進口

22

條”，明確加強物流配套建設(shè)，依托重要交通樞紐、物流集散地，規(guī)劃建設(shè)或者改造升級一批集運輸、倉儲、配送、信息交易于一體的綜合物流服務(wù)基地，促進干線運輸與城市配送有效銜接。發(fā)揮武漢交通區(qū)位優(yōu)勢，優(yōu)化物流空間布局，加快融入“全球

123

快貨物流圈

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