房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識

...wd......wd......wd...房地產(chǎn)會計基礎(chǔ)知識第一章開發(fā)產(chǎn)品本錢的內(nèi)容為了加強開發(fā)產(chǎn)品本錢的管理，降低開發(fā)過程消耗的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。

要核算開發(fā)產(chǎn)品的本錢，必須明確開發(fā)產(chǎn)品本錢的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品本錢是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。開發(fā)產(chǎn)品本錢按其用途，可分為如下四類：

1．土地開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地〔即建設(shè)場地〕所發(fā)生的各項費用支出。2.房屋開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋〔包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等〕所發(fā)生的各項費用支出。

3.配套設(shè)施開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入開發(fā)產(chǎn)品本錢的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項費用支出。4．代建工程開發(fā)本錢指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項費用支出。

以上四類開發(fā)產(chǎn)品本錢，在核算上將其費用分為如下六個本錢工程：

1．土地征用及拆遷補償費或批租地價指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆遷補償費，或采用批租方式取得土地的批租地價。2．前期工程費指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費用。3．基礎(chǔ)設(shè)施費指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。4．建筑安裝工程費指土地房屋開發(fā)工程在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費和設(shè)備費。5.配套設(shè)施費指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)本錢的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。6.開發(fā)間接費指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用，包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。從上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)本錢，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造本錢和建筑安裝工程的施工本錢。如要計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全本錢，還要計算開發(fā)企業(yè)〔公司本部〕行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費用。管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，也叫期間費用。它們絕大局部都是經(jīng)營期間的費用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品本錢，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的本錢，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時期，將滯銷期間發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用計入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品本錢，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時，將期間費用計入開發(fā)產(chǎn)品本錢，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的本錢水平和本錢管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計制度中規(guī)定將期間費用計入當(dāng)期損益，不再計入開發(fā)產(chǎn)品本錢，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計算開發(fā)本錢，不計算完全本錢。第二章自營開發(fā)工程本錢的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進展。

采用自營方式進展的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝〔包括裝飾〕等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項工程費用，可直接計人有關(guān)開發(fā)本錢的核算對象，記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞等賬戶的借方和“銀行存款〞、“庫存材料〞、“應(yīng)付工資〞等賬戶的貸方，作如下分錄入賬：借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢XXX

貸：銀行存款XXX

庫存材料XXX

應(yīng)付工資XXX

如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進展內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工〞賬戶，用來核算和歸集自營工程費用，并按工程施工本錢核算對象和本錢工程設(shè)置工程施工本錢明細(xì)分類賬進展工程本錢明細(xì)分類核算。一、自營工程本錢核算的對象和工程

由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點，每一工程幾乎都有它的獨特形式和構(gòu)造，需要一套單獨的設(shè)計圖紙，在建設(shè)它時，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用一樣的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計，也由于必須在指定的地點建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時，往往也需要對設(shè)計圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織本錢核算時，必須采用定單本錢核算法，即按照各項工程進展分別核算本錢的方法。但凡可以直接記入各項工程的生產(chǎn)費用，應(yīng)直接計入各項工程本錢；但凡不能直接計入各項工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費用，要先按照發(fā)生地點先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計入有關(guān)工程本錢。

按定單本錢核算法核算工程本錢，必須確定工程本錢計算的對象。工程本錢核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因為單位工程是編制工程預(yù)算、工程進度方案的對象。根據(jù)單位工程來組織工程本錢核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程本錢超降的原因，及時反映施工活動的經(jīng)濟效益。為了簡化工程本錢核算手續(xù)，對于：〔l〕在同一施工地點、同一構(gòu)造類型、開竣工時間相接近的各個單位工程；〔2〕在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價很小的工程，也可把它們的本錢合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價的比例，算得各該單位工程的實際本錢。為了便于核算各項工程本錢和分清工程本錢超降的原因，必須對生產(chǎn)費用按照經(jīng)濟用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費用按照它的經(jīng)濟用途，一般應(yīng)分為以下本錢工程：

1．材料費指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實體的材料、構(gòu)造件的實際本錢以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費用。2．人工費指直接從事工程施工工人〔包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運輸?shù)容o助工人，但不包括機械施工人員〕的工資、獎金、津貼和職工福利費。3．機械使用費指在施工過程中使用自有施工機械所發(fā)生的費用，包括機上操作人員工資，職工福利費，燃料動力費，機械折舊、修理費，替換工具及部件費，潤滑及擦拭材料費，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費，養(yǎng)路費，牌照稅，使用外單位施工機械的租賃費，以及按照規(guī)定支付的施工機械進出場費。4．其他直接費指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費，冬雨季施工增加費，夜間施工增加費，土方運輸費，材料二次搬運費，生產(chǎn)工具用具使用費，工程定位復(fù)測費，工程點交費，場地清理費等。5．施工間接費措施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅交通費、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費、低值易耗品攤銷、財產(chǎn)保險費、勞動保護費、民工管理費等。如搭建有為工程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時設(shè)施，還應(yīng)包括臨時設(shè)施攤銷費。上述材料費、人工費、機械使用費和其他直接費，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費，可以直接記入“工程施工〞賬戶和各項工程本錢。施工間接費由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項費用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程戍本，叫做間接費，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費用〞賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入各項工程本錢。二、材料費的核算

各項工程耗用的主要材料和構(gòu)造件，通常通過“領(lǐng)料單〞、“退料單〞。“已領(lǐng)來用材料清單〞、“大堆材料耗用單〞等材料憑證匯總計算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單〞是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存料，在月末由各施工隊組按各項工程用料分別盤點后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時逐一加以點數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間〞的方法，來定期計算其實際用量。即對進場的大準(zhǔn)材料進展點數(shù)后，日常領(lǐng)用時不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計算定額耗用量。本月定額耗用量＝∑〔本月完成工程量×材料消耗定額〕

再通過盤點求得實際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率：

本月實際耗用量＝月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點數(shù)量

差異數(shù)量＝本月實際耗用量一本月定額耗用量

差異分配率＝差異數(shù)量÷本月定額耗用量×100%

然后求得各項工程實際耗用大堆材料數(shù)量和方案價格本錢：

某項工程實際耗用大堆材料數(shù)量＝該工程定額耗用量×〔1±差異分配率〕

某項工程實際耗用大堆材料的方案價格本錢＝該工程實際耗用大堆材料數(shù)量×方案單價施工隊組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時填制“領(lǐng)料單〞，先將其本錢記入各項工程本錢。于工程完工時，再填制“退料單〞將實際盤存數(shù)沖減工程本錢。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費可根據(jù)租賃費用賬單記入各項工程本錢。三、人工費的核算

工程本錢中的人工費，對計件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單〞中工資總額匯總計入各項工程的本錢，職工福利費可按工資的比例〔目前為14％〕計入各項工程的本錢?！肮こ倘蝿?wù)單〞是施工員根據(jù)施工作業(yè)方案于施工前下達給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實際完成工程數(shù)量、計算獎金或計件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)方案和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項條件進展檢查，并會同質(zhì)量檢查員進展驗收，評定質(zhì)量等級。實際驗收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進展結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工局部按估計數(shù)進展結(jié)算，未完工局部可結(jié)合下月施工作業(yè)方案中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。對計時工人的工資和職工福利費，可根據(jù)按工程別匯總的工時匯總表中各項工程耗用的作業(yè)工時總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費總額所得的商數(shù)，它的計算公式如下：

某施工單位平均工資率〔元/時〕＝月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費總額〔元〕÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時總和〔時〕用施工單位平均工資率乘務(wù)項工程耗用的工時，就可算得各該工程在某月份內(nèi)應(yīng)分配的人工費：

項工程分配的人工資＝該項工程耗用工時×施工單位平均工資率四、機械使用費的核算

施工單位因采用機械化施工使用施工機械而發(fā)生的各項費用，應(yīng)另行組織核算。因為使用施工機械而發(fā)生的機械使用費，是單獨記入工程本錢的“機械使用費〞工程的。機械使用費的內(nèi)容，一般包括：

1．人工費指機上操作人員的工資和職工福利費。2．燃料、動力費指施工機械耗用的燃料、動力費。3．材料費指施工機械耗用的潤滑材料和擦拭材料等費用。4．折舊、修理費指對施工機械計提的折舊費、應(yīng)計的修理費和租人機械的租賃費。5．替換工具、部件費指施工機械使用的傳動皮帶、輪胎、膠皮管、鋼絲繩、變壓器、開關(guān)、電線、電纜等替換工具和部件的攤銷費和維修費。

6．運輸裝卸費指將施工機械運到施工現(xiàn)場、運離施工現(xiàn)場和在工地范圍內(nèi)轉(zhuǎn)移的運輸、安裝、拆卸及試車等費用，假設(shè)運往其他施工現(xiàn)場，運出費用由其他施工現(xiàn)場的工程本錢負(fù)擔(dān)。7.輔助設(shè)施費指為使用施工機械建造、鋪設(shè)的基礎(chǔ)、底座、工作臺、行走軌道等費用。施工機械的輔助設(shè)施費，如數(shù)額較大，可先記入“待攤費用〞賬戶，然后按照現(xiàn)場施工期限分次從“待攤費用〞賬戶轉(zhuǎn)入“工程施工——機械使用費〞賬戶，攤?cè)敫髟鹿こ瘫惧X。8.養(yǎng)路費、牌照稅指為施工機械如鏟車、壓路機等繳納的養(yǎng)路費和牌照稅。9．間接費指機械施工隊組織機械施工、管理機械發(fā)生的費用和停機棚的折舊、修理費。

至于施工機械所加工的材料，如攪拌混凝土?xí)r所用的水泥、砂、石等，應(yīng)記入工程本錢的“材料費〞工程；為施工機械擔(dān)任運料、配料和搬運成品工人的工資，應(yīng)記入工程本錢的“人工費〞工程；土建施工隊因組織機械施工而發(fā)生的有關(guān)管理費，一般應(yīng)記入“施工間接費用〞的有關(guān)工程，不列作施工機械使用費。機械使用費的總分類核算，應(yīng)先在“工程施工——機械使用費〞賬戶進展。施工單位發(fā)生的各項機械使用費，都要自“庫存材料〞、“低值易耗品〞、“材料本錢差異〞、“應(yīng)付工資〞、“應(yīng)付福利費〞、“銀行存款〞、“累計折舊〞、“待攤費用〞等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工——機械使用費〞賬戶的借方，作如下分錄入賬：借：工程施工——機械使用費用9000

貸：庫存材料1100

低值易耗品150

材料本錢差異25

應(yīng)付工資4000

應(yīng)付福利費560

銀行存款2165

累計折舊8000

待攤費用3000

機械使用費的明細(xì)分類核算，對大型機械可按各機械分別進展；對中型機械一般可按機械類別進展。至于那些沒有專人使用的小型施工機械，如打夯機、卷揚機、砂漿機、鋼筋木工機械等的使用費，可合并計算它們的折舊、修理費。

機械使用費的分配，一般都以施工機械的工作臺時〔或工作臺班或完成工作量〕為標(biāo)準(zhǔn)。各施工機械對各項工程施工的工作臺時，可以根據(jù)各種機械的使用記錄，在“機械使用月報〞中加以匯總。根據(jù)機械使用費明細(xì)分類賬記錄的機械使用費合計數(shù)和機械使用月報中各項工程的工作臺時，就可通過以下算式將機械使用費進展分配。

某項工程應(yīng)分配的機械使用費＝該項工程使用機械的工作臺時×機械使用費合計÷機械工作臺時合計

對于各種中型機械的機械使用費的核算，也可不分機械種類進展。在這種情況下，對于各項工程應(yīng)分配的機械使用費，可在月終充根據(jù)機械使用月報中各種機械的工作臺時合計分別乘該種機械臺時費方案數(shù)，求得當(dāng)月按各種機械臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計，然后與當(dāng)月實際發(fā)生的機械使用費合計數(shù)比較，求得機械使用費實際數(shù)對按臺時費方案數(shù)的百分比，再將各項工程控臺時費方案數(shù)計算的機械使用費進展調(diào)整。

某項工程應(yīng)分配的機械使用費＝∑〔該工程使用機械的工作臺時×機械臺時費方案數(shù)〕×實際發(fā)生的機械使用費÷∑〔機械工作臺時合計×該機械臺是費方案數(shù)〕

現(xiàn)舉例說明它的分配計算方法如下：

〔一〕先確定各種施工機械每個臺時費方案數(shù)

施工機械臺時費方案數(shù)的計算，可參照以往核算資料確定，也可根據(jù)施工機械原值、折舊率，隨機駕駛?cè)藛T工資、估計年工作臺時等資料加以計算。設(shè)例中：0.5立方米履帶挖土機的臺時費方案數(shù)為20元，0.4立方米混凝土攪拌機的臺時費方案數(shù)為8元。

〔二〕求出各種施工機械技臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計

設(shè)例中:

0.5立方米履帶挖土機

290臺時×臺時費方案數(shù)20元5800元

0.4立方米混凝土攪拌機

300臺時×臺時費方案數(shù)8元2400元

其他施工機械11800元

按臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計20000元

〔三〕根據(jù)機械使用費明細(xì)分類賬匯總計算實際發(fā)生的機械使用費，設(shè)例中計19000元

〔四〕計算機械使用費實際數(shù)對按臺時費方案數(shù)計算的百分比，設(shè)例中為

19000元/20000元×100％＝95％

〔五〕將各項工程按臺時費方案數(shù)計算的機械使用費按實際數(shù)加以調(diào)整

如101商品房建筑工程按各機械工作臺時和按臺時費方案數(shù)計算的機械使用費合計數(shù)為9000元，則應(yīng)分配的機械使用費為：

9000元×95％＝8550元

對于分配于各項工程本錢的機械使用費，應(yīng)自“工程施工——機械使用費〞賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工〞賬戶的借方，并記入各項工程本錢的“機械使用費〞工程：

借：工程施工19000

貸：工程施工——機械使用費19000

對于小型施工機械的折舊、修理費，可于月末按各項工程的工料費或工作量的比例，分配計入各項工程本錢的“機械使用費〞工程。

五、其他直接資的核算

工程本錢中的“其他直接貿(mào)〞，是指在施工現(xiàn)場直接發(fā)生但不能記入“材料費〞、“人工費〞和“機械使用費〞工程的其他直接發(fā)生的費用，主要包括：

1．施工過程中耗用的水、電、風(fēng)、汽費；

2.冬、雨季施工費包括為保證工程質(zhì)量，采取保溫、防雨措施所需增加的材料、人工和各項設(shè)施費用；

3．因場地狹小等原因而發(fā)生的材料H次搬運費；

4．土方運輸費。

此外，還包括生產(chǎn)工具用具使用費、檢驗試驗費、工程定位復(fù)測資、工程點交費、場地清理費等。

施工單位在現(xiàn)場耗用的水、電、風(fēng)、汽和運輸?shù)葎趧?wù)，可按實際結(jié)算數(shù)記入“工程施工〞賬戶的借方和有關(guān)工程本錢的“其他直接費〞工程。如用銀行存款為某項工程支付土方運輸費2000元，應(yīng)作：

借：工程施工2000

貸：銀行存款2000

對于不能直接記入各項工程本錢的水、電、風(fēng)、汽等勞務(wù)費用，可在月終根據(jù)各項工程的實際耗用量，將各項勞務(wù)費用分配于各有關(guān)工程本錢。

根據(jù)水、電、風(fēng)、汽、運輸費用分配表，就可將各項工程分配的水、電、風(fēng)、汽和材料二次搬運費等計入各項工程本錢的“其他直接費〞工程。

對于施工現(xiàn)場發(fā)生的各項冬、雨季施工資以及工程定位復(fù)測費、工程點交費、場地清理兼、檢驗試驗費等其他直接費，凡能直接計入各項工程本錢的，應(yīng)直接計入；不能直接計入各項工程本錢的，應(yīng)先行匯總登記，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)將它分配計入有關(guān)工程本錢。

六、施工間接費用的核算

工程本錢中除了上文所說的各項直接貿(mào)外，還包括施工單位組織施工、管理所發(fā)生的各項費用。這些費用，雖為組織施工、管理所必需，但是不能確定其為某項工程本錢所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接計入各項工程本錢。為了簡化核算手續(xù)，都將它先記入“施工間接費用〞賬戶，然后將它分配計入各項工程本錢。施工間接費用的內(nèi)容，一般包括：

1．管理人員工資措施工單位管理人員的工資、工資性津貼、補貼等。

2．職工福利費指按照施工單位管理人員工資總額的一定比例〔目前為14％〕提取的職工福利費。

3．折舊費措施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的折舊費。

4．修理費指施工單位施工管理使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等的經(jīng)常修理費和大修理費。

5.工具用具使用費措施工單位施工管理部門使用不屬于固定資產(chǎn)的工具、器具和檢驗、試驗、消防用具等的購置，攤銷和修理費。

6.辦公費措施工單位管理部門辦公用的文具、紙張、賬表、印刷、郵電、書報、會議、水電、燒水和集體取暖用煤等的費用。

7．差旅交通費指施工單位職工因公出差、調(diào)開工作的差旅費、住勤補助費、市內(nèi)交通和誤餐補助費、上下班交通補貼、職工探親路費、職工離退休退職一次性路費、工傷人員就醫(yī)路費，以及施工單位管理部門使用的交通工具的油料、燃料、養(yǎng)路費、牌照費等。

8.勞動保護費指用于施工單位職工的勞動保護用品和技術(shù)安全設(shè)施的購置、攤銷和修理費，供職工保健用的解毒劑、營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費和補助費以及工地上職工洗澡、飲水的燃料費等。

9.其他費用指上列各項費用以外的其他間接費用。

施工單位發(fā)生的間接費用，在總分類核算上，應(yīng)在“施工間接費用〞賬戶進展。發(fā)生的各項施工間接費用，都要自“庫存材料〞、“低值易耗品〞、“材料本錢差異〞、“應(yīng)付工資〞、“應(yīng)付福利費〞、“銀行存款〞、“現(xiàn)金〞、“累計折；日〞、“待攤費用〞等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“施工間接費用〞賬戶的借方。

借：施工間接費用20538

貸：庫存材料1900

低值易耗品600

材料本錢差異50

應(yīng)付工資8500

應(yīng)付福利費1190

銀行存款2900

現(xiàn)金298

累計折舊4600

待攤費用1500

如施工單位搭建有為進展施工所必需的生產(chǎn)和生活用的臨時宿舍、倉庫、辦公室等臨時設(shè)施，應(yīng)將其搭建支出先記入“遞延資產(chǎn)〞賬戶，然后分月攤銷記入“施工間接費用〞賬戶。施工間接費用的明細(xì)分類核算，應(yīng)按施工單位設(shè)置“施工間接費用明細(xì)分類賬〞，將發(fā)生的施工間接費用按明細(xì)工程分欄登記。每月終了，應(yīng)對施工間接費用進展分配。為了便于將施工間接費的實際水平與定額比較，以考核施工間接費用的節(jié)約或超支情況，施工間接費用在各項建筑安裝工程之間的分配，可按照各項工程的施工間接費用定額〔即為直接費或人工費的百分比，建筑工程一般按直接費的百分比，水電安裝工程、設(shè)備安裝工程按人工費的百分比〕所計算的施工間接費的比例進展分配。

某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用＝本期實際發(fā)生的施工間接費用×該項工程本期實際發(fā)生的直接費〔或人工費〕×該項工程規(guī)定的施工間接費用定額÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費〔或人工費〕×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］

在實際核算工作中，對于施工間接費用的分配，往往先計算本期實際發(fā)生的施工間接費用對接施工間接費用定額計算的施工間接費用的百分比，再將各項工程按定額計算的施工間接費用進展調(diào)整，即將上列算式改為：

某項工程本期應(yīng)分配的施工間接費用＝［該項工程本期實際發(fā)生的直接費〔或人工費〕×該項工程本期該項工程規(guī)定的施工間接費用定額］×本期實際實際發(fā)生的施工間接費用÷∑［各項工程本期實際發(fā)生的直接費〔或人工費〕×各項工程規(guī)定的施工間接費用定額］

如某施工單位在1998年7月份計發(fā)生施工間接費用20538元，各項工程在7月份內(nèi)發(fā)生的直接費和它們的施工間接費用定額如下：

101商品房建筑工程直接費141000元

施工間接費用定額為直接費的6%

102商品房建筑工程直接費126000元

施工間接費用定額為直接費的6％

151出租房建筑工程直接費59000元

施工間接費用定額為直接費的6％

則各項工程在7月份應(yīng)分配的施工間接費用如下：

101商品房建筑工程：

141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6%

＝8460元×20538元/19560元

＝8460元×105％＝8883元

102商品房建筑工程：

126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元

151出租房建筑工程：

59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元

對于分配于各項工程本錢的施工間接費用，應(yīng)自“施工間接費用〞賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“工程施工〞賬戶的借方，并記入各項工程本錢的“施工間接費〞工程：

借：工程施20538

貸：施工間接費用20538

七、自營工程本錢核算程序小結(jié)

為了核算各項自營工程的實際本錢，會計部門在接到施工部門的開工報告后，即要根據(jù)前述有關(guān)本錢核算對象的說明，為各該單位工程或同類工程開設(shè)有如圖表5七所示的“工程施工本錢明細(xì)分類賬〞，用以記錄各項工程的本錢。同時不管工程施工期限的長短，都須等到工程完工記入各項應(yīng)計本錢以后，工程本錢明細(xì)分類賬的記錄方為完整。

工程施工本錢明細(xì)分類賬中各本錢工程的實際本錢，根據(jù)上述耗用材料分配表、人工費分配表、機械使用費分配表、水電風(fēng)汽運輸費用分配表、施工間接費用分配表等記入。對于月份內(nèi)各項工程發(fā)生的實際本錢，應(yīng)在月終將它自“工程施工〞賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢〞賬戶的借方:

借：開發(fā)本錢XXX

貸：工程施工XXX

根據(jù)上文所述，現(xiàn)將自營工程本錢核算程序歸納如下：

1．根據(jù)開工報告，確定工程本錢核算對象，開設(shè)工程施工本錢明細(xì)分類賬；

2．按工程本錢核算對象和本錢工程匯總分配材料、人工、折舊等費用；

3．分配機械使用費、其他直接貿(mào)和施工間接費；

4．計算各月施工工程實際本錢；

5．根據(jù)完工報告，結(jié)算工程施工本錢明細(xì)分類賬中的實際總本錢，并與預(yù)算本錢比照分析。第三章發(fā)包開發(fā)工程及其價款結(jié)算的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，如不采用自營方式，可以采用發(fā)包方式。

對發(fā)包的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，一般采用招標(biāo)、議標(biāo)方式，通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)，將工程發(fā)包給施工企業(yè)的，按工程標(biāo)價進展結(jié)算。開發(fā)企業(yè)要根據(jù)工程承包合同條例的規(guī)定，同承包工程的施工企業(yè)簽訂工程承包合同。承包合同是發(fā)包開發(fā)企業(yè)和承包施工企業(yè)為了完成承發(fā)包工程，根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件和中標(biāo)標(biāo)函內(nèi)容所簽訂，明確雙方相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。它一般應(yīng)具備以下主要內(nèi)容：〔l〕工程名稱和地點；〔2〕工程范圍和內(nèi)容；〔3〕開、竣工日期；〔4〕工程質(zhì)量、保修期及保修條件；〔5〕工程造價；〔6〕工程價款的支付、結(jié)算及交工驗收方法；〔7〕設(shè)計文件和技術(shù)資料提供日期；〔8〕材料、設(shè)備的供應(yīng)和進場期限；〔9〕雙方相互協(xié)作事項和違約責(zé)任等。開發(fā)企業(yè)應(yīng)將承包合同副本送開戶銀行作為結(jié)算工程價款的依據(jù)。一、工程價款結(jié)算的方法

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)在工程承包合同中規(guī)定的工程價款的結(jié)算，應(yīng)根據(jù)國家有關(guān)工程價款結(jié)算方法，結(jié)合當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)規(guī)定具體確定。從目前各個地區(qū)所采用的工程價款結(jié)算方法來看，歸納起來，主要有如下三種。

1．按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分局部項工程進展結(jié)算。因為建筑安裝工程等雖具有個體性的特點，但不同的工程，都是由一定的分局部項工程構(gòu)成的。每一個分局部項工程，都有一定的施工內(nèi)容、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和統(tǒng)一的計量單位，并在短期內(nèi)可以完成。國家為了管理工程造價而制訂的工程預(yù)算定額和地區(qū)預(yù)算造價，都是以分局部項工程為基礎(chǔ)的。因此，根據(jù)經(jīng)歷收合格的各月份的已完分局部項工程的工程數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價，就是各該月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。如果招標(biāo)出包工程，工程標(biāo)價與工程造價不同時，應(yīng)按工程標(biāo)價占工程預(yù)算造價的百分比進展調(diào)整計算。在具體做法上，各個地區(qū)也不盡一樣，目前一般都實行月中預(yù)付、月終結(jié)算，即在月中按照當(dāng)月施工方案所列的工作量一半預(yù)付，月末〔實際為下月初〕按照各工程當(dāng)月實際完成工作量〔即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價〕扣除月中預(yù)付款后進展結(jié)算。2．分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進度劃分為幾個階段〔部位〕，如基礎(chǔ)、構(gòu)造、裝飾、竣工等；按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。分段結(jié)算也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工方案工作量預(yù)付，于工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款后進展結(jié)算。3．竣工一次結(jié)算開發(fā)工程或單項工程施工工期在12個月以內(nèi)，或者工程承包合同價值較小的，可以實行工程價款每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。即在工程開工后，每月按當(dāng)月施工方案所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進展結(jié)算。不管采用何種結(jié)算方法，施工期間結(jié)算的工程價款一般都不得超過承包工程合同價值的95％。結(jié)算雙方可以在5％的幅度內(nèi)協(xié)商確認(rèn)尾款比例，并在工程承包合同中訂明。尾款應(yīng)專戶存入銀行，候工程竣工驗收后清算。但如承包施工企業(yè)已向開發(fā)企業(yè)出具履約保函或有其他保證的，可以不留工程尾款。又由承包施工企業(yè)儲藏工程施工所需主要建筑材料、構(gòu)造件時，發(fā)包開發(fā)企業(yè)可根據(jù)承包施工企業(yè)的要求，在簽訂工程承包合同后按年度發(fā)包工程總值的一定比例向承包施工企業(yè)預(yù)付備料款，干后期以抵充工程價款的形式陸續(xù)扣回。

在實際工作中，預(yù)付備料款的額度和扣回方法，在各個地區(qū)并不完全一樣，當(dāng)材料儲藏天數(shù)為4個月、材料費比重占工程造價75％的情況下，預(yù)付備料款的額度應(yīng)為當(dāng)年工程價值的25％。在累計已完工程價值到達當(dāng)年發(fā)包工程價值的50％時，就可將超過發(fā)包工程價值50％局部的工程價款的50％，抵作預(yù)付備料款扣回。這樣，到工程完工，扣回相當(dāng)于發(fā)包工程價值25％〔50％X50％〕的全部預(yù)付備料款。不過隨著生產(chǎn)資料的開放，施工所需的建筑材料、構(gòu)造件，一般均可從當(dāng)?shù)厥袌鲭S時采購，今后也就沒有必要再預(yù)付備料款了。二、應(yīng)付工程款和預(yù)付備料軟、工程款的核算

開發(fā)企業(yè)與施工企業(yè)有關(guān)發(fā)包工程款和預(yù)付備料款、工程款的核算，應(yīng)在“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞和“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款〞兩個賬戶進展。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預(yù)付給承包施工企業(yè)的備料款和工程款，應(yīng)記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款〞賬戶的借方；按照工程價款結(jié)算賬單應(yīng)付給承包施工企業(yè)的工程款，應(yīng)記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞等賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞賬戶的貸方。如有扣除應(yīng)付工程款的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款時，應(yīng)將扣回的預(yù)付備料款和預(yù)付工程款記入“預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款〞賬戶的貸方，“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞賬戶的貸方僅記減去扣回預(yù)付備料款和預(yù)付工程款后的應(yīng)付賬款。支付工程款時，記入“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞賬戶的借方和“銀行存款〞等賬戶的貸方。如上述某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，則在用銀行存款支付時，應(yīng)作如下分錄入賬：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款150000

貸；銀行存款150000

9月份根據(jù)施工企業(yè)當(dāng)月施工方案所列工作量的二分之一即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款時，應(yīng)作：借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款35000

貸：銀行存款35000

10月初根據(jù)施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元。月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元〔75000元一18000無一35000元〕，應(yīng)作：借：開發(fā)本錢75000

貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款53000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000

用銀行存款支付應(yīng)付工程款時，應(yīng)作：

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款22000

貸：銀行存款22000第四章開發(fā)間接費用的核算一、開發(fā)間接費用的組成和核算開發(fā)間接費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項費用。這些費用雖也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但它不能確定其為某項開發(fā)產(chǎn)品所應(yīng)負(fù)擔(dān)，因而無法將它直接記入各項開發(fā)產(chǎn)品本錢。為了簡化核算手續(xù)，將它先記入“開發(fā)間接費用〞貼戶，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，將它分配記入各項開發(fā)產(chǎn)品本錢。

為了組織開發(fā)間接費用的明細(xì)分類核算，分析各項費用增減變動的原因，進一步節(jié)約費用開支，開發(fā)間接費用應(yīng)分設(shè)如下明細(xì)工程進展核算：

l．工資指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位現(xiàn)場管理機構(gòu)行政、技術(shù)、經(jīng)濟、服務(wù)等人員的工資、獎金和津貼。

2.福利費指按上項人員工資總額的一定比例〔目前為14％〕提取的職工福利費。

3．折舊費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬干固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等提取的折舊費。

4．修理費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位使用屬于固定資產(chǎn)的房屋、設(shè)備、儀器等發(fā)生的修理費。

5．辦公費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門辦公用的文具、紙張、印刷、郵電、書報、會議、差旅交通、燒水和集體取暖用煤等費用。

6．水電費指開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位各管理部門耗用的水電費。

7．勞動保護費指用于開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位職工的勞動保護用品的購置、攤銷和修理費，供職工保健用營養(yǎng)品、防暑飲料、洗滌肥皂等物品的購置費或補助費，以及工地上職工洗澡、飲水的燃料等。

8.周轉(zhuǎn)房攤銷指不能確定為某項開發(fā)工程安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋計提的攤銷費。

9．利息支出指開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生而不能直接計入某項開發(fā)本錢的利息支出及相關(guān)的手續(xù)費，但應(yīng)沖減使用前暫存銀行而發(fā)生的利息收入。開發(fā)產(chǎn)品完工以后的借款利息，應(yīng)作為財務(wù)費用，計人當(dāng)期損益。

10．其他費用指上列各項費用以外的其他開發(fā)間接費用支出。

從上述開發(fā)間接費用的明細(xì)工程中，可以看出它與土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費等變動費用不同，它屬于相對固定的費用，其費用總額并不隨著開發(fā)產(chǎn)品量的增減而成比例的增減。但就單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用來說，則隨著開發(fā)產(chǎn)品量的變動而成反比例的變動，即完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量增加，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用隨之減少；反之，完成開發(fā)產(chǎn)品數(shù)量減少，單位開發(fā)產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M用隨之增加。因此，超額完成開發(fā)任務(wù)，就可降低開發(fā)本錢中的開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費用的總分類核算，在“開發(fā)間接費用〞賬戶進展。企業(yè)所屬各內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的各項開發(fā)間接費用，都要自“應(yīng)付工資〞、“應(yīng)付福利費〞、“累計折舊〞、“遞延資產(chǎn)〞、“銀行存款〞、“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷〞等賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費用〞賬戶的借方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)間接費用41600

貸：應(yīng)付工資8000

應(yīng)付福利費1120

累計折舊10000

遞延資產(chǎn)3500

銀行存款8480

周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷10500

必須指出，如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)置現(xiàn)場管理機構(gòu)而由企業(yè)〔即公司本部〕定期或不定期地派人到開發(fā)現(xiàn)場組織開發(fā)活動，其所發(fā)生的費用，除周轉(zhuǎn)房攤銷外，其他開發(fā)間接費可記入企業(yè)的管理費用。

開發(fā)間接費用的明細(xì)分類核算，一般要按所屬內(nèi)部獨立核算單位設(shè)置“開發(fā)間接費用明細(xì)分類賬〞，將發(fā)生的開發(fā)間接費用按明細(xì)工程分欄登記。

二、開發(fā)間接費用的分配

每月終了，應(yīng)對開發(fā)間接費用進展分配，按實際發(fā)生數(shù)計人有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。開發(fā)間接費用的分配方法，企業(yè)可根據(jù)開發(fā)經(jīng)營的特點自行確定。不管上地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施和代建工程，均應(yīng)分配開發(fā)間接費用。為了簡化核算手續(xù)并防止重復(fù)分配，對應(yīng)計入房屋等開發(fā)本錢的自用土地和不能有償轉(zhuǎn)讓的

配套設(shè)施的開發(fā)本錢，均不分配開發(fā)間接費用。這局部開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，可直接分配計人有關(guān)房屋開發(fā)本錢。也就是說，企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進展分配。開發(fā)間接費用的分配標(biāo)準(zhǔn)，可按月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際

發(fā)生的直接本錢〔包括土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費〕進展，即：

某項開發(fā)產(chǎn)品本錢分配的開發(fā)間接費＝月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接本錢×本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用÷應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接本錢總額

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某內(nèi)部獨立核算單位在1998年5月份共發(fā)生了開發(fā)間接費用41600元，應(yīng)分配開發(fā)間接費各開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接本錢如下：

開發(fā)產(chǎn)品編號名稱直接本錢

101商品房50000

102商品房120000

151出租房75000

181周轉(zhuǎn)房70000

201大配套設(shè)施——商店80000

301商品性土地125000

合計520000

根據(jù)上列公式，即可為各開發(fā)產(chǎn)品算得5月份應(yīng)分配的開發(fā)間接費：

101商品房：50000元×41600元÷520000元

＝50000元×8%＝4000元

102商品房：120000元×8%＝9600元

151出租房：75000元×8％＝6000元

181周轉(zhuǎn)房：70000元×8％＝5600元

201大配套設(shè)施：80000元×8％＝6400元

301商品性土地；125000元×8％＝10000元

根據(jù)上面計算，就可編制有如圖表5－10所示的開發(fā)間接費用分配表：

開發(fā)間接費用分配表

2000年5月單位：元

開發(fā)工程編號名稱直接本錢分配開發(fā)間接費

101商品房500004000

102商品房1200009600

151出租房750006000

181周轉(zhuǎn)房700005600

201大配套設(shè)施800006400

301商品性土地12500010000

合計52000041600

根據(jù)開發(fā)間接費用分配表，即可將各開發(fā)產(chǎn)品本錢分配的開發(fā)間接費記入各開發(fā)產(chǎn)品本錢核算對象的“開發(fā)間接費〞本錢工程，并將它記入“開發(fā)本錢〞各二級賬戶的借方和“開發(fā)間接費用〞賬戶的貸方，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢25200

開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢6400

開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢10000

貸：開發(fā)間接費用41600第五章土地開發(fā)本錢的核算一、土地開發(fā)支出劃分和歸集的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可將它分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地〔也叫商品性建設(shè)場地〕；另一種是為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)本錢；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入商品房、出租房等有關(guān)房屋開發(fā)本錢?，F(xiàn)行會計制度中設(shè)置的“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞科目，它的核算的內(nèi)容，與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。企業(yè)為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的土地，其費用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢，在“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞科目進展核算。如果企業(yè)開發(fā)的自用土地，分不清負(fù)擔(dān)對象，應(yīng)由兩個或兩個以上本錢核算對象負(fù)擔(dān)的，其費用可先通過“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞科目進展歸集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定的標(biāo)準(zhǔn)〔如房屋占地面積或房屋建筑面積等〕將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。如果企業(yè)開發(fā)商品房、出租房使用的土地屬于企業(yè)開發(fā)商品性土地的一局部，則應(yīng)將整塊土地作為一個本錢核算對象，在“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞

賬戶中歸集其發(fā)生的全部開發(fā)支出，計算其總本錢和單位本錢，并于土地開發(fā)完成時，將本錢結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶。待使用土地時，再將使用土地所應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)本錢，從“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞漲戶，計入商品房、出租房等房屋的開發(fā)本錢。二、土地開發(fā)本錢核算對象確實定和本錢工程的設(shè)置

〔一〕土地開發(fā)本錢核算對象確實定

為了既有利于土地開發(fā)支出的歸集，又有利于土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)本錢的開發(fā)工程，可按以下原則確定土地開發(fā)本錢的核算對象：

1．對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)工程為本錢核算對象；

2．對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)本錢核算對象。本錢核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

〔二〕土地開發(fā)本錢工程的設(shè)置

企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不一樣，有的只是進展場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的撤除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進展地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)工程來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全一樣的。企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計制度規(guī)定的本錢工程，設(shè)置土地開發(fā)工程的本錢工程。對于會計制度規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的本錢工程，如建筑安裝工程費，配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)本錢的核算，可設(shè)置如下幾個本錢工程：〔1〕土地征用及拆遷補償費或土地批租費；〔2〕前期工程費；〔3〕基礎(chǔ)設(shè)施費；〔4〕開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進展土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)本錢。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。前期工程費是指土地開發(fā)工程前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，工程可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。基礎(chǔ)設(shè)施費是指土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊等設(shè)施費用。開發(fā)間接費指應(yīng)由商品性土地開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用。土地開發(fā)工程如要負(fù)擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“配套設(shè)施費〞本錢工程，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)本錢的配套設(shè)施費。三、土地開發(fā)本錢的核算

企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，除可將直接計入房屋開發(fā)本錢的自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶核算外，其他土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)本錢——土地開發(fā)本錢〞賬戶進展核算。為了分清轉(zhuǎn)讓、出租用土地開發(fā)本錢和不能確定負(fù)擔(dān)對象自用土地開發(fā)本錢，對土地開發(fā)本錢應(yīng)按土地開發(fā)工程的類別，分別設(shè)置“商品性土地開發(fā)本錢〞和“自用土地開發(fā)本錢〞兩個二級賬戶，并按本錢核算對象和本錢工程設(shè)置明細(xì)分類賬。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等土地開發(fā)支出，可直接記入各土地開發(fā)本錢明細(xì)分類賬，并記入“開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢〞、“開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“銀行存款〞、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞等賬戶的貸方。發(fā)生的開發(fā)間接費用，應(yīng)先在“開發(fā)間接費用〞賬戶進展核算，于月份終了再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)本錢核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)間接費用〞賬戶的貸方。

現(xiàn)舉例說明土地開發(fā)本錢的核算如下；

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某月份內(nèi)，共發(fā)生了以下有關(guān)土地開發(fā)支出：

301351

商品性土地自用土地

支付征地拆遷費78000元72000元

支付承包設(shè)計單位前期工程款20000元18000元

應(yīng)付承包施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款25000元18000元

分配開發(fā)間接費10000元

合計133000元108000元

則在用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：

借；開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢78000

開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢72000

貸；銀行存款150000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢20000

開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢18000

貸：銀行存款38000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢25000

開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢18000

貸；應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款43000

分配應(yīng)記入商品性土地開發(fā)本錢的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢10000

貸：開發(fā)間接費用10000

同時應(yīng)將各項土地開發(fā)支出分別記入商品性土地開發(fā)本錢、自用土地開發(fā)本錢明細(xì)分類賬。

四、已完土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)

已完土地開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的本錢結(jié)轉(zhuǎn)方法。

為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)歷收后，應(yīng)將其實際本錢自“開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢〞賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地〞賬戶的借方。假設(shè)上述開發(fā)企業(yè)商品性土地經(jīng)開發(fā)完成并驗收，加上以前月份開發(fā)支出共1002000元，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)產(chǎn)品——土地1002000

貸：開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢1002000

為本企業(yè)房屋開發(fā)用的土地，應(yīng)于開發(fā)完成把土地投入使用時，將土地開發(fā)的實際本錢結(jié)轉(zhuǎn)計入有關(guān)房屋的開發(fā)本錢，結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出，可采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出的各項費用按本錢工程分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的對應(yīng)本錢工程。歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法是指將土地開發(fā)支出歸類合并為“土地征用及拆遷補償費或批租地價〞和“基礎(chǔ)設(shè)施費〞兩個費用工程，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“土地征用及拆遷補償費或批租地價〞和“基礎(chǔ)設(shè)施費〞本錢工程。凡與土地征用及拆遷補償費或批租地價有關(guān)的費用，均轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“土地征用及拆遷補償費或批租地價〞工程；對其他土地開發(fā)支出，包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費等，

則合并轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的“基礎(chǔ)設(shè)施費〞工程。經(jīng)結(jié)轉(zhuǎn)的自用土地開發(fā)支出，應(yīng)將它自“開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢〞賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方。

假設(shè)上述開發(fā)企業(yè)自用土地在開發(fā)完成后，加上以前月份開發(fā)車出540000元共648000元。這塊土地用于建造151出租房和181周轉(zhuǎn)房，其中151出租房用地1500平方米，181周轉(zhuǎn)房用、地1200平方米，則單方自用土地開發(fā)本錢為240元〔648000元／1500+1200〕，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)151出租房開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出為360000元〔240元×1500〕，結(jié)轉(zhuǎn)181周轉(zhuǎn)房開發(fā)本錢的土地開發(fā)支出為288000元〔240元×1200〕，在總分類核算上應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢648000

貸：開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢648000

如果自用土地開發(fā)完成后，還不能確定房屋和配套設(shè)施等工程的用地，則應(yīng)先將其本錢結(jié)轉(zhuǎn)“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地〞賬戶的借方，于自用土地投入使用時，再從“開發(fā)產(chǎn)品——自用土地〞賬戶的貸方將其開發(fā)本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞等賬戶的借方。配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算一、配套設(shè)施的種類及其支出歸集的原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程，包括：〔1〕開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等；〔2〕開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施，如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等；〔3〕開發(fā)工程外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設(shè)施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)本錢。

按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施工程，不得計入商品房本錢。因為這些大配套設(shè)施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關(guān)部門再由有關(guān)部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資體制，無法保證與城市建設(shè)綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一局部。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品本錢。

為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)本錢和各種大配套設(shè)施的開發(fā)本錢，對配套設(shè)施支出的歸集，可分為如下三種：

1．對能分清并直接計入某個本錢核算對象的第一類配套設(shè)施支出，可直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢，并在“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶中歸集其發(fā)生的支出；

2．對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞賬戶進展歸集，于開發(fā)完成后再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢；

3．對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞賬戶進展歸集。

由上可知，在配套設(shè)施開發(fā)本錢中核算的配套設(shè)施支出，只包括不能直接計入有關(guān)房屋等本錢核算對象的第一類配套設(shè)施支出和第二類大配套設(shè)施支出。

二、配套設(shè)施開發(fā)本錢核算對象確實定和本錢工程的設(shè)置

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施工程，應(yīng)以各配套設(shè)施工程作為本錢核算對象，借以正確計算各該設(shè)施的開發(fā)本錢。對這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢應(yīng)設(shè)置如下六個本錢工程：〔1〕土地征用及拆遷補償費或批租地價；〔2〕前期工程費；〔3〕基礎(chǔ)設(shè)施費；〔4〕建筑安裝工程費；〔5〕配套設(shè)施費；〔6〕開發(fā)間接費。其中配套設(shè)施費工程用以核算分配的其他配套設(shè)施費。因為要使這些設(shè)施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設(shè)施為其提供服務(wù)，所以理應(yīng)分配為其服務(wù)

的有關(guān)設(shè)施的開發(fā)本錢。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各本錢核算對象的各項公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設(shè)施作為本錢核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他工程建設(shè)地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個本錢核算對象，于工程完工算出開發(fā)總本錢后，按照各該工程的預(yù)算本錢或方案本錢的比例，算出各配套設(shè)施的開發(fā)本錢，再按一定標(biāo)準(zhǔn)，將各配套設(shè)施開發(fā)本錢分配記入有關(guān)房屋等開發(fā)本錢。至于這些配套設(shè)施的開發(fā)本錢，在核算時一般可僅設(shè)置如下四個本錢工程：〔1〕土地征用及拆遷補償費或批租地價；〔2〕前期工程費；〔3〕基礎(chǔ)設(shè)施費；〔4〕建筑安裝工程費。由于這些配套設(shè)施的支出需由房屋等開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設(shè)施，可不再分配其他配套設(shè)施支出。它本身應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢。因此，對這些配套設(shè)施，在核算時也就可不必設(shè)置配套設(shè)施費和開發(fā)間接費兩個本錢工程。

三、配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算

企業(yè)發(fā)生的各項配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞賬戶進展核算，并按本錢核算對象和本錢工程進展明細(xì)分類核算。對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的相應(yīng)本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“銀行存款〞、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工

程款〞等賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出，應(yīng)記入各大配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費〞工程，并記入“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——XX〞賬戶的借方和“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——XX〞賬戶的貸方。對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“開發(fā)間接費〞工程，并記入“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)間接費用〞賬戶的貸方。

對配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成的，經(jīng)批準(zhǔn)后可接配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢，預(yù)提配套設(shè)施費，將它記入房屋等開發(fā)本錢明細(xì)分類賬的“配套設(shè)施費〞工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞等賬戶的借方和“預(yù)提費用〞賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度

安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托。消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，無法接配套設(shè)施的實際開發(fā)本錢進展結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算本錢或方案本錢為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式記入出售房屋等的開發(fā)本錢。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進展：

某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費＝該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算本錢〔或方案本錢〕×配套設(shè)施費預(yù)提率

配套設(shè)施費預(yù)提率＝該配套設(shè)施的預(yù)算本錢〔或方案本錢〕÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算本錢〔或方案本錢〕合計×100%

式中應(yīng)負(fù)擔(dān)配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設(shè)施。如某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)本錢應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等本錢，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提計入商品房等的開發(fā)本錢。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算本錢如下：

101商品房1000000元

102商品房900000元

151出租房800000元

181周轉(zhuǎn)房800000元

201大配套設(shè)施——商店500000元

251幼托設(shè)施320000元

則

幼托設(shè)施配套設(shè)施費預(yù)提率＝320000÷〔1000000+900000+800000+800000+500000〕×100%＝320000÷4000000×100%＝8%

各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費為：

101商品房：1000000元×8％＝80000元

102商品房：900000元×8％＝72000元

152出租房：800000元×8％＝64000元

182周轉(zhuǎn)房；800000元×8％＝64000元

201大配套設(shè)施——商店：500000元×8％＝40000元

按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，按預(yù)提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。

現(xiàn)舉例說明配套設(shè)施開發(fā)本錢的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的本錢。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提方法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了以下有關(guān)支出〔單位：元〕：

201251252

商店水塔幼托

〔元〕〔元〕〔元〕

支付征地拆遷費50000500050000

支付承包設(shè)計單位前期工程款300002000030000

應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050000

應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000

分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費35000

分配開發(fā)間接費55000

預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費40000

則用銀行存款支付征地拆遷費時，應(yīng)作：

借；開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢105000

貸：銀行存款105000

用銀行存款支付設(shè)計單位前期工程款時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢80000

貸：銀行存款80000

將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢765000

貸：應(yīng)付賬款—一應(yīng)付工程款765000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的水塔設(shè)施支出時，應(yīng)作；

借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——商店35000

貸：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——水塔35000

分配應(yīng)記入商店配套設(shè)施開發(fā)本錢的開發(fā)間接費用時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢——商店55000

貸：開發(fā)間接費用55000

預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出時，應(yīng)作：

借：開發(fā)本錢—一配套設(shè)施開發(fā)本錢—一商店40000

貸：預(yù)提費用——須提配套設(shè)施費40000

同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)本錢明

細(xì)分類賬。

四、已完配套設(shè)施開發(fā)本錢的結(jié)轉(zhuǎn)

已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)歷收的配套設(shè)施，應(yīng)按其人問情況

和用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)本錢：

1，對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的大配套設(shè)施，如上述商店設(shè)

施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)本錢一配套設(shè)施吁發(fā)

本錢〞賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——一配套設(shè)施〞賬戶的借方，作如

下分錄入貼：

借：外發(fā)產(chǎn)品—一配套設(shè)施460000

貸；開發(fā)本錢－－－配套設(shè)施開發(fā)本錢460000

配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為經(jīng)營收入處理。

2．按規(guī)定應(yīng)將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品本錢

的公共配套設(shè)施，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后、應(yīng)將其發(fā)生的

實際開發(fā)本錢按一定的標(biāo)準(zhǔn)〔有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際本錢、預(yù)算本錢

或方案本錢〕，分配記入有關(guān)房屋和大配套設(shè)施的開發(fā)本錢，作如

下分錄入賬：

借；開發(fā)本錢——－房屋開發(fā)本錢265000

開發(fā)本錢—一配套設(shè)施可發(fā)本錢35000

貸：開發(fā)本錢—一配套設(shè)施開發(fā)本錢300000

3．對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出記入有關(guān)評發(fā)產(chǎn)品本錢的

公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開

發(fā)本錢沖減預(yù)提的配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：

借：預(yù)提費用—一預(yù)提配套設(shè)施費320000

貸：開發(fā)本錢—一配套設(shè)施開發(fā)本錢320000

如預(yù)提配套設(shè)施費大于或少于實際開發(fā)本錢，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品本錢或作追加的分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的本錢。房屋開發(fā)本錢的核算一、開發(fā)房屋的種類及其核算對象和本錢工程

房屋的開發(fā)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)濟業(yè)務(wù)。開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房屋，按其用途可分為如下幾類；一是為銷售而開發(fā)的商品房；二是為出租經(jīng)營而開發(fā)的出租房；三是為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房。此外，有的開發(fā)企業(yè)還受其他單位的委托，代為開發(fā)如職工住宅等代建房。這些房屋，雖然用途不同，但其所發(fā)生的開發(fā)費用的性質(zhì)和用途，都大體一樣，在本錢核算上也可采用一樣的方法。為了既能總括反映房屋開發(fā)所發(fā)生的支出，又能分門別類地反映企業(yè)各類房屋的開發(fā)支出，并便于計算開發(fā)本錢，在會計上除設(shè)置“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶外，還應(yīng)按開發(fā)房屋的性質(zhì)和用途，分別設(shè)置商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等三級賬戶，并按各本錢核算對象和本錢工程進展明細(xì)分類核算。

企業(yè)在房屋開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，應(yīng)按房屋本錢核算對象和本錢工程進展歸集。房屋的本錢核算對象，應(yīng)結(jié)合開發(fā)地點、用途、構(gòu)造、裝修、層高、施工隊伍等因素加以確定：

1．一般房屋開發(fā)工程，以每一獨立編制設(shè)計概〔預(yù)〕算，或每一獨立的施工團預(yù)算所列的單項開發(fā)工程為本錢核算對象。

2.同一開發(fā)地點，構(gòu)造類型一樣的群體開發(fā)工程，開竣工時間相近，同一施工隊伍施工的，可以合并為一個本錢核算對象，于開發(fā)完成算得實際開發(fā)本錢后，再按各個單項工程概預(yù)算數(shù)的比例，計算各幢房屋的開發(fā)本錢。

3.對于個別規(guī)模較大、工期較長的房屋開發(fā)工程，可以結(jié)合經(jīng)濟責(zé)任制的需要，按房屋開發(fā)工程的部位劃分本錢核算對象。

開發(fā)企業(yè)對房屋開發(fā)本錢的核算，應(yīng)設(shè)置如下幾個本錢工程：

〔1〕土地征用及拆遷補償費或批租地價；〔2〕前期工程費；〔3〕基礎(chǔ)設(shè)施費；〔4〕建筑安裝工程費；〔5〕配套設(shè)施費；〔6〕開發(fā)間接費。其中土地征用及拆遷補償費是指房屋開發(fā)中征用土地所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，以及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費，或批租地價。前期工程費是指房屋開發(fā)前期發(fā)生的規(guī)劃設(shè)計、工程可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測繪等支出?；A(chǔ)設(shè)施費是指房屋開發(fā)中各項基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的支出，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等支出。建筑安裝工程費是指列入房屋開發(fā)工程建筑安裝工程施工圖預(yù)算內(nèi)的各項費用支出〔包括設(shè)備費用〕。配套設(shè)施費是指按規(guī)定應(yīng)計入房屋開發(fā)本錢不能有償轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等支出。開發(fā)管理費是指應(yīng)由房屋開發(fā)本錢負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費用。

二、房屋開發(fā)本錢的核算

〔一〕土地征用及拆遷補償費或批租地價

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清本錢核算對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“土地征用及拆遷補償費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“銀行存款’等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清本錢核算對象的，應(yīng)先將其支出先通過“開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢〞賬戶進展聚集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)本錢——自用土地開發(fā)本錢〞賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一局部，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢〞賬戶進展聚集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)本錢——商品性土地開發(fā)本錢〞賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補償費記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶的貸方。

〔二〕前期工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等各項前期工程支出，能分清本錢核算對象的，應(yīng)直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“前期工程費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“銀行存款〞等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個或兩個以上本錢核算對象負(fù)擔(dān)的前期工程費，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“前期工程費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“銀行存款〞等賬戶的貸方。

〔三〕基礎(chǔ)設(shè)施費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“基礎(chǔ)設(shè)施費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“銀行存款〞等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶，則在用以建造房屋時，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費〔按歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費和開發(fā)間接費〕計入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品〞賬戶的貸方。

〔四〕建筑安裝工程費

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進展建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按各項工程的預(yù)算造價的比例，計算它們的標(biāo)價即實際建筑安裝工程費。

如某開發(fā)企業(yè)將兩幢商品房建筑安裝工程進展招標(biāo)，標(biāo)價為1080000元，這兩幢商品房的預(yù)算造價為；

101商品房630000元

102商品房504000元

合計1134000元

則在工程完工結(jié)算工程價款時，應(yīng)按如下方法計算各幢商品房的實際建筑安裝工程費：

某項工程實際建筑安裝工程費＝工程標(biāo)價×該項工程預(yù)算造價÷各項工程預(yù)算造價合計

設(shè)例中：

101商品房1080000元×630000元÷1134000元＝600000元

102商品房1080000元×504000元÷1134000元＝480000元

采用自營方式進展建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)工程，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“庫存材料〞、“應(yīng)付工資〞、“銀行存款〞等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工〞、“施工間接費用〞等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際本錢轉(zhuǎn)入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶，并記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費〞本錢工程。

企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項設(shè)備，應(yīng)在出庫交付安裝時，記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“建筑安裝工程費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“庫存設(shè)備〞賬戶的貸方。

〔五〕配套設(shè)施費

房屋開發(fā)本錢應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

1．配套設(shè)施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計入有關(guān)本錢核算對象的，直接記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“配套設(shè)施費〞工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款〞等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個或兩個以上本錢核算對象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢“賬戶先行聚集，

待配套設(shè)施完工時，再按一定標(biāo)準(zhǔn)〔如有關(guān)工程的預(yù)算本錢或方案本錢〕，分配記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“配套設(shè)施費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋開發(fā)本錢〞賬戶的借方和“開發(fā)本錢——配套設(shè)施開發(fā)本錢〞賬戶的貸方。

2．配套設(shè)施與房屋非同步開發(fā)，即先開發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開發(fā)本錢時，對應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費，可采取預(yù)提的方法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算本錢〔或方案本錢〕和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記入有關(guān)房屋開發(fā)本錢核算對象的“配套設(shè)施費〞本錢工程，并記入“開發(fā)本錢——房屋