對(duì)一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析

對(duì)一起房屋租賃合同糾紛案的判例分析基本案情]原告：杭州市古蕩鎮(zhèn)益樂(lè)村村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)益樂(lè)村）。被告：浙江益愛(ài)電子發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)益愛(ài)公司）。第三人：杭州大排大快餐有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大排大公司）。第三人：中國(guó)建設(shè)銀行杭州市高新支行文西分理處（以下簡(jiǎn)稱(chēng)文西分理處）。第三人：杭州新時(shí)代裝飾材料市場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)新時(shí)代市場(chǎng)）。第三人：杭州榮達(dá)裝飾材料有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)榮達(dá)公司）。原告益樂(lè)村和被告益愛(ài)公司于1994年6月9日簽訂了一份租賃合同，合同約定益樂(lè)村將其位于杭州古蕩文三路邊，建筑面積共計(jì)2萬(wàn)平方米的6幢商業(yè)用房及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛(ài)公司開(kāi)設(shè)杭州電子城，租用期自1995年1月1日至2024年12月12月31日止；益樂(lè)村在1994年9月30日前完成6幢樓房的室內(nèi)地磚鋪設(shè)、外墻貼瓷條磚、四周鐵柵圍墻、場(chǎng)內(nèi)空地混凝土平整、修通文三路至電子城的道路等項(xiàng)目，逾期不能交付使用，作違約處理。合同還對(duì)租金的數(shù)額、交付的時(shí)間及違約責(zé)任，合同變更、解除的條件等均作了規(guī)定。合同訂立后，益樂(lè)村將上述6幢商業(yè)樓交付益愛(ài)公司使用。因益樂(lè)村未依約對(duì)樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，益愛(ài)公司則自行出資修建。同年11月28日，益樂(lè)村出具授權(quán)書(shū)一份，明確將合同規(guī)定的6幢樓房出租權(quán)授予益愛(ài)公司，授權(quán)期自1995年1月1日至2024年12月31日，期間的房屋管理及由此產(chǎn)生的一切法律責(zé)任由益愛(ài)公司負(fù)擔(dān)。1996年9月5日，益樂(lè)村與益愛(ài)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，益愛(ài)公司同意益樂(lè)村收回原合同中的1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)等四幢商業(yè)樓，所欠租金在該4幢大樓的裝飾及其他投資款中相抵結(jié)算。同月，雙方又重新簽訂租賃合同一份，約定：益樂(lè)村將6幢商業(yè)用房中的3號(hào)、6號(hào)樓計(jì)6399平方米及空?qǐng)龅爻鲎饨o益愛(ài)公司開(kāi)設(shè)杭州電子城，租用期從1996年8月1日至2004年12月31日止；1996年12月31日前的月租金為每平方米12元，以后每?jī)赡暝谠饨饠?shù)額上遞增2元，益愛(ài)公司按月支付租金，拖欠兩個(gè)月以上，益樂(lè)村有權(quán)終止合同、收回房屋；本合同經(jīng)雙方簽字、蓋章后生效，原租賃合同同時(shí)終止，有關(guān)原合同所約定的租金，以雙方9月5日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)。上述補(bǔ)充協(xié)議、合同簽訂后，益愛(ài)公司將1號(hào)、2號(hào)、4號(hào)和5號(hào)樓歸還了益樂(lè)村，并將其在該4幢樓房中的裝飾、改建及修路費(fèi)共計(jì)4617263.30元的清單交給益樂(lè)村。隨即益樂(lè)村將上述4幢樓房轉(zhuǎn)租給他人使用，但未對(duì)益愛(ài)公司提交的費(fèi)用清單進(jìn)行審核。益愛(ài)公司則就其承租的3號(hào)、6號(hào)樓進(jìn)行改建并增添設(shè)施（鑒定價(jià)值為343184元）并先后與文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)分別訂立了使用面積、租用期及租金不等的房屋租賃合同，并交付使用。其中益愛(ài)公司與新時(shí)代市場(chǎng)后來(lái)又簽訂一份協(xié)議，協(xié)議約定新時(shí)代市場(chǎng)租用的3號(hào)樓第一、二層（部分）1200平方米營(yíng)業(yè)房，益愛(ài)公司同意從1997年7月1日起退還給益樂(lè)村，再由益樂(lè)村與新時(shí)代市場(chǎng)另行簽訂租房協(xié)議。但新時(shí)代市場(chǎng)既未與益樂(lè)村簽訂協(xié)議，也未將所租用的營(yíng)業(yè)房歸還給益樂(lè)村。1999年1月29日，益樂(lè)村因與益愛(ài)公司就租金支付及裝飾、修路費(fèi)用等發(fā)生爭(zhēng)議，向杭州市中級(jí)人民法院提起訴訟，請(qǐng)求終止雙方間的房屋租賃合同，判令益愛(ài)公司支付租金及利息8320878.49元，并承擔(dān)訴訟費(fèi)。益愛(ài)公司則提出反訴，請(qǐng)求判令益樂(lè)村支付未按約裝飾樓房和修通道路的違約金40萬(wàn)元，并負(fù)擔(dān)訴訟費(fèi)。[裁判要旨]杭州市中級(jí)人民法院在審理過(guò)程中，依法追加大排大公司、文西分理處、新時(shí)代市場(chǎng)和榮達(dá)公司為本案第三人。經(jīng)審理，杭州中院認(rèn)為：益樂(lè)村與益愛(ài)公司1996年9月簽訂的補(bǔ)充協(xié)議及租賃合同，明確約定1994年6月的租賃合同終止。益樂(lè)村在收回4幢樓房后，應(yīng)對(duì)益愛(ài)公司在其中的裝修改建投資款委托有關(guān)部門(mén)審計(jì)，折抵益愛(ài)公司的租金。但益樂(lè)村未按約定履行，便將4幢樓房另行出租他人后改建，致使現(xiàn)在無(wú)法審計(jì)，由此而造成的損失應(yīng)由益樂(lè)村承擔(dān)。而益愛(ài)公司未按約定支付房租，已構(gòu)成違約，益樂(lè)村據(jù)此要求終止租賃關(guān)系，由益愛(ài)公司支付拖欠租金的理由正當(dāng)，予以支持。鑒于雙方在合同履行過(guò)程中均存在違約行為，由各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。益樂(lè)村與益愛(ài)公司間的租賃關(guān)系終止后，益愛(ài)公司應(yīng)歸還房屋，文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)亦應(yīng)隨之歸還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第一百一十一條、第一百一十三條之規(guī)定，該院于2000年2月2日作出以下判決：一、益樂(lè)村與益愛(ài)公司1996年9月簽訂的租賃合同終止履行。二、益愛(ài)公司、新時(shí)代市場(chǎng)、榮達(dá)公司、大排大公司、文西分理處在判決生效后一個(gè)月內(nèi)將其使用的位于杭州文三路北側(cè)屬益樂(lè)村的3號(hào)、6號(hào)樓房歸還給益樂(lè)村。三、益愛(ài)公司于判決生效后10日內(nèi)支付益樂(lè)村房屋租金6394276元（自1995年1月1日起至2000年1月31日止，扣除已付租金）。四、益樂(lè)村在判決生效后10日內(nèi)支付益愛(ài)公司1、2、4、5號(hào)樓的改建裝修、道路等投資款3464276.20元五、新時(shí)代市場(chǎng)在判決生效后10日內(nèi)支付益樂(lè)村房屋使用費(fèi)551000元（自1997年7月1日起至2000年1月31日止）。六、駁回益樂(lè)村的其他訴訟請(qǐng)求。七、駁回益愛(ài)公司的反訴請(qǐng)求。一審判決后，第三人大排大公司、文西分理處不服，分別上訴至浙江省高級(jí)人民法院；原審被告益愛(ài)公司也曾提出上訴，但因其未按規(guī)定預(yù)交二審訴訟費(fèi)，依法被視為自動(dòng)撤回上訴。大排大公司上訴稱(chēng)：我司與益樂(lè)村訂立房屋租賃合同，同時(shí)又與益樂(lè)村、益愛(ài)公司三方訂立協(xié)議，益樂(lè)村將其在租賃合同中的權(quán)利義務(wù)一并委托給益愛(ài)公司享有，我司已按約支付了房租，原審判令我司承擔(dān)騰退承租房，與事實(shí)和法律規(guī)定不符。請(qǐng)求查清事實(shí)，依法改判。被上訴人益樂(lè)村辯稱(chēng)，三方協(xié)議為辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照所用，不具有法律效力，要求駁回大排大公司的上訴。益愛(ài)公司對(duì)大排大公司提出的上訴理由無(wú)異議。文西分理處上訴稱(chēng)：益樂(lè)村與益愛(ài)公司訂立房屋租賃合同的目的，系由益愛(ài)公司開(kāi)辦電子市場(chǎng)進(jìn)行招商經(jīng)營(yíng)，且益樂(lè)村還出具授權(quán)書(shū)，將6幢房屋的出租權(quán)授予益愛(ài)公司，事實(shí)證明益愛(ài)公司原本就不是房屋的直接使用者；分理處據(jù)此與益愛(ài)公司簽訂合同，付清租金而取得承租房使用權(quán)的行為合法，且不存在履行合同義務(wù)的過(guò)錯(cuò)，原審判令分理處騰退房屋違反法律規(guī)定。請(qǐng)求將案件發(fā)回重審或撤銷(xiāo)原判第二項(xiàng)，改判分理處不需騰退房屋和享有繼續(xù)使用的權(quán)利。益樂(lè)村辯稱(chēng)，分理處與益愛(ài)公司訂立的房屋租賃合同，并未經(jīng)我村同意，屬非法轉(zhuǎn)租，要求駁回分理處的上訴請(qǐng)求。浙江省高級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：益樂(lè)村與益愛(ài)公司在履行租賃合同過(guò)程中均有違約之行為，原判終止合同的履行，并以各自過(guò)錯(cuò)相抵的認(rèn)定合理，符合民法的公平原則。但益愛(ài)公司基于其與益樂(lè)村的房屋租賃合同及房屋出租授權(quán)書(shū)，開(kāi)辦電子市場(chǎng)招商轉(zhuǎn)租房屋；大排大公司、文西分理處、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)等原審第三人據(jù)此與益愛(ài)公司訂立租賃合同，依約占用房屋，并不違反法律規(guī)定，且符合本案各方當(dāng)事人訂立合同時(shí)所追求的合同目的。依民法誠(chéng)實(shí)信用原則，當(dāng)事人各方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)從相互間合同的約定。據(jù)此，為穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保證當(dāng)事人的交易安全，在出租人益樂(lè)村與承租人益愛(ài)公司間的房屋租賃合同終止履行后，益愛(ài)公司原與大排大公司等本案原審第三人間訂立的房屋租賃合同依法應(yīng)繼續(xù)履行。鑒于本案實(shí)際情況，益愛(ài)公司在上述租賃合同中的權(quán)利義務(wù)，可由益樂(lè)村承受，大排大公司等原審第三人已支付的租金，應(yīng)由益樂(lè)村與益愛(ài)公司結(jié)算；未支付的租金，則由益樂(lè)村依合同行使權(quán)利。上訴人大排大公司、文西分理處要求繼續(xù)使用承租房屋的上訴主張成立，原判要求第三人騰退房屋的實(shí)體處理，及對(duì)益愛(ài)公司應(yīng)歸還的3號(hào)、6號(hào)樓房中增添的附屬物未作認(rèn)定，均屬不當(dāng)，應(yīng)予以糾正。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項(xiàng)，《中華人民共和國(guó)民法通則》第八十五條、第一百一十一條，最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第86條之規(guī)定，浙江省高級(jí)人民法院于2000年8月15日判決如下：一、維持杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第一、三、四、六、七項(xiàng)。二、撤銷(xiāo)杭州市中級(jí)人民法院（1999）杭民初字第15號(hào)民事判決第二、五項(xiàng)及訴訟費(fèi)負(fù)擔(dān)部分。三、益愛(ài)公司應(yīng)于本判決送達(dá)后30日內(nèi)，將其使用的位于杭州文三路西益樂(lè)路1號(hào)屬益樂(lè)村所有的3號(hào)、6號(hào)樓中的房屋，騰空歸還給益樂(lè)村。四、益愛(ài)公司對(duì)3號(hào)、6號(hào)樓的房屋改建，由益樂(lè)村折價(jià)補(bǔ)償益愛(ài)公司343184元，于本判決送達(dá)后10日內(nèi)付清。五、2000年2月1日至房屋實(shí)際騰退之日的租金，益愛(ài)公司應(yīng)按1996年9月租賃合同確定的月租金數(shù)額，于騰退之日據(jù)實(shí)償付給益樂(lè)村。六、益愛(ài)公司原與大排大公司等原審第三人間訂立的房屋租賃合同繼續(xù)履行，益愛(ài)公司的合同權(quán)利義務(wù)由益樂(lè)村承受。[法理評(píng)析]本案法律關(guān)系相對(duì)復(fù)雜，存在出租和轉(zhuǎn)租兩個(gè)法律關(guān)系，涉及出租人、承租人、次承租人三方利益。如何理解兩個(gè)租賃合同的法律效力，尤其是當(dāng)出租合同被要求終止時(shí)，如何認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同的效力，成了本案的關(guān)鍵問(wèn)題。另外，本案的審理還涉及第三人的追加、附屬物的認(rèn)定、違約責(zé)任的處理、轉(zhuǎn)租合同權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移等諸多法律問(wèn)題，現(xiàn)擇其要進(jìn)行分析。（一）出租合同的效力及違約責(zé)任的處理益樂(lè)村和益愛(ài)公司就房屋租賃先后簽訂有合同兩份和補(bǔ)充協(xié)議一份，雙方意思表示真實(shí)，內(nèi)容合法，依法應(yīng)認(rèn)定有效。對(duì)此，一審、二審亦無(wú)歧見(jiàn)。益樂(lè)村在履行租賃合同過(guò)程中，沒(méi)有按照約定對(duì)出租的樓房進(jìn)行裝飾和修通道路，在益愛(ài)公司自行出資修建后，又沒(méi)有及時(shí)對(duì)益愛(ài)公司依補(bǔ)充協(xié)議交回的4幢樓房進(jìn)行有關(guān)費(fèi)用的審核，以折抵租金；而是直接將該4幢樓房出租給他人，導(dǎo)致被改建后無(wú)法審計(jì)，對(duì)本案的糾紛負(fù)有一定的責(zé)任，其行為已構(gòu)成部分違約。承租人益愛(ài)公司在出租人益樂(lè)村沒(méi)有及時(shí)依約修膳房屋和道路的情況下，為推動(dòng)合同履行，減少損失，主動(dòng)墊資修建，值得肯定。由于益愛(ài)公司和益樂(lè)村事后又重新簽訂補(bǔ)充協(xié)議和新的租賃合同，明確將原租賃合同廢除，據(jù)此可以認(rèn)定益愛(ài)公司對(duì)益樂(lè)村不按約修房建路的行為已達(dá)成諒解，雙方的權(quán)利義務(wù)以新的租賃合同為準(zhǔn)。一審法院駁回益愛(ài)公司的反訴應(yīng)屬正當(dāng)。惟益愛(ài)公司沒(méi)有遵照新租賃合同的約定，逾期兩個(gè)月以上未交租金，已構(gòu)成對(duì)新合約的根本性違反，益樂(lè)村根據(jù)合同規(guī)定，要求終止履行租賃合同理由正當(dāng)，一審、二審法院對(duì)此均予以支持。鑒于益樂(lè)村也有部分違約的事實(shí)，一審法院根據(jù)《民法通則》第一百一十三條的規(guī)定，判令雙方各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，即益樂(lè)村承擔(dān)怠于審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)，4幢樓房的修繕及修路費(fèi)用，主要參照益愛(ài)公司提交的“投資款清單”核定，其間損失由益樂(lè)村承受。這樣處理違約責(zé)任，可謂自負(fù)其責(zé)，符合民法的公平原則（二）轉(zhuǎn)租合同的效力及合同主體變更對(duì)出租合同，一審、二審都支持了益樂(lè)村的主張，同意終止履行。但出租合同被終止后，轉(zhuǎn)租合同的效力如何，是否應(yīng)繼續(xù)履行？?jī)蓪彿ㄔ阂庖?jiàn)有分歧，杭州中院根據(jù)益樂(lè)村和益愛(ài)公司出租合同“拖欠兩月租金終止合同、收回房屋”的規(guī)定，判令終止雙方的租賃合同，除承租人益愛(ài)公司外，次承租人文西分理處、大排大公司、榮達(dá)公司、新時(shí)代市場(chǎng)所占用的房屋亦應(yīng)一并歸還。也即出租合同的效力及于轉(zhuǎn)租合同，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之終止。這樣處理，單從出租合同角度考慮，并無(wú)不當(dāng)，但次承租人的權(quán)利卻無(wú)端受損，值得推敲。二審浙江高院經(jīng)審理，否定一審對(duì)轉(zhuǎn)租合同效力的判定，改判繼續(xù)履行轉(zhuǎn)租合同，由益樂(lè)村取代益愛(ài)公司繼受合同的權(quán)利義務(wù)。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，二審的判決是有相當(dāng)?shù)拈_(kāi)創(chuàng)性的。第一，出租合同被終止，轉(zhuǎn)租合同的效力并不當(dāng)然終止。上述情形，轉(zhuǎn)租合同的效力究竟如何，法無(wú)明文規(guī)定。雖然益樂(lè)村曾將房屋的“出租權(quán)”書(shū)面授予給益愛(ài)公司，益愛(ài)公司轉(zhuǎn)租房屋及第三人承租房屋并無(wú)不當(dāng)，但事后益樂(lè)村和益愛(ài)公司簽訂的新租賃合同中又約定“拖欠兩月收回房屋”，可見(jiàn)從合同的規(guī)定看，益樂(lè)村授權(quán)益愛(ài)公司轉(zhuǎn)租并非無(wú)條件，一審法院也正是據(jù)此判令“收回房屋”。但問(wèn)題是，轉(zhuǎn)租合同依法成立并在履行之中，次承租人的合同權(quán)利亦應(yīng)受到法律的平等保護(hù)。從權(quán)利的來(lái)源看，不論出租還是轉(zhuǎn)租合同，其終極權(quán)利都來(lái)源于出租人對(duì)租賃物所擁有的合法的使用權(quán)、收益權(quán)，本案中益樂(lè)村將房屋出租給益愛(ài)公司，就是出租人對(duì)其房屋使用權(quán)能的一種處分。在益愛(ài)公司“拖欠租金”的情況下，法院根據(jù)雙方當(dāng)事人的約定依法終止出租合同的效力，是對(duì)出租人租賃物使用權(quán)的一種保護(hù)。轉(zhuǎn)租合同中的轉(zhuǎn)租人，同時(shí)也是出租合同中的承租人。根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人；承租人未經(jīng)出租人同意而擅自轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同?？梢?jiàn)，轉(zhuǎn)租合同之所以成立，首先是基于出租人對(duì)承租人的授權(quán)，沒(méi)有出租人的許可，轉(zhuǎn)租的行為無(wú)效。從這一意義上講，次承租人根據(jù)轉(zhuǎn)租合同租賃房屋是出租人的意志在轉(zhuǎn)租合同中的延伸，是符合出租人的利益的。即使出租合同因承租人違約而被終止，由次承租人按轉(zhuǎn)租合同的約定繼續(xù)使用租賃物和履行相關(guān)義務(wù)，并不會(huì)造成對(duì)出租人權(quán)益的侵犯。從衡平的角度講，一方面，次承租人已經(jīng)在約定的時(shí)空緯度內(nèi)占有、使用租賃物，并且完全按轉(zhuǎn)租合同的約定履行了其應(yīng)盡的義務(wù)；另一方面，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租是明確同意的；再者，由次承租人繼續(xù)承租，并不會(huì)損害出租人先前期許的利益，因此維持轉(zhuǎn)租合同對(duì)次承租人的效力，符合民法的公平原則。如果轉(zhuǎn)租合同隨出租合同的終止而終止，那么，次承租人使用房屋的權(quán)利就會(huì)始終處于變動(dòng)之中，交易的安全因此被破壞。循之，則影響市場(chǎng)秩序的穩(wěn)定，也與當(dāng)今世界租賃權(quán)“物權(quán)化”的司法潮流不符。二審法院綜合兩個(gè)租賃合同的約定，全面考量合同訂立當(dāng)時(shí)各方當(dāng)事人的真實(shí)意思，依據(jù)民法誠(chéng)實(shí)信用原則，從穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，保障交易安全的角度出發(fā)，判令未履行完畢的轉(zhuǎn)租合同不受出租合同終止的影響，按原約定繼續(xù)履行。這樣判決，既依法處理了出租人與承租人之間的法律關(guān)系，同時(shí)又妥當(dāng)保護(hù)轉(zhuǎn)租關(guān)系中的次承租人利益，維護(hù)了市場(chǎng)的秩序，