房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資實(shí)務(wù)房地產(chǎn)項(xiàng)目信托融資實(shí)務(wù)

一、房地產(chǎn)信托融資的概念

房地產(chǎn)信托融資是指信托投資公司與房地產(chǎn)開發(fā)商共同組建一個(gè)信托資金池，然后以股權(quán)和債券相結(jié)合的方式，通過發(fā)行信托計(jì)劃，將廣大投資者閑置的資金借給開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資，為投資者帶來收益。

二、房地產(chǎn)信托融資的特點(diǎn)

1、靈活性。股權(quán)信托資金不進(jìn)入項(xiàng)目公司的注冊資本，只是作為項(xiàng)目公司再融資的一個(gè)重要渠道，可以避免增大項(xiàng)目公司的資本規(guī)模，不擠占企業(yè)的其他融資，可以保持公司原股東的控制權(quán)，對于企業(yè)而言，具有很大的靈活性。

2、規(guī)范性。信托計(jì)劃屬于金融理財(cái)產(chǎn)品，其設(shè)立、運(yùn)作、終止都有嚴(yán)格的規(guī)范，實(shí)行規(guī)范管理，與高利集資等其他非規(guī)范融資渠道相比，具有較大區(qū)別。

3、廣泛性。投資公司可以接受社會(huì)上各類合法的人或企業(yè)的委托。

三、房地產(chǎn)信托融資的分類

1、股權(quán)類信托。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說股權(quán)信托的優(yōu)點(diǎn)是在不增加資產(chǎn)負(fù)債率的情況下,增加現(xiàn)金流;加快資金周轉(zhuǎn),增強(qiáng)公司資金的運(yùn)用能力。缺點(diǎn)是存在控制權(quán)被稀釋的可能性,房地產(chǎn)商需增加或有負(fù)債。

2、債權(quán)類信托。債權(quán)信托的優(yōu)點(diǎn)是在不增加資產(chǎn)負(fù)債率的情況下,增加現(xiàn)金流,同時(shí)不改變公司的所有權(quán)與控制權(quán)。缺點(diǎn)是固定的利息支出可能會(huì)增加資產(chǎn)負(fù)債率,且存在無法償付到期債務(wù)而破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、組合類信托。這種信托方式是指在同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中既有股權(quán)投資的部分,也有債權(quán)投資的部分。其優(yōu)點(diǎn)是可以將部分資金以固定回報(bào)率的方式加以保障,同時(shí)其余部分資金可享受凈資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大的收益。

四、房地產(chǎn)信托融資的操作流程

1、開發(fā)商與信托投資公司簽訂合作合同,由信托投資公司負(fù)責(zé)籌集資金。

2、由信托投資公司和開發(fā)商共同成立一個(gè)項(xiàng)目公司,由該公司的名義具體負(fù)責(zé)土地的征用及項(xiàng)目開發(fā)。

3、開發(fā)商與項(xiàng)目公司簽訂全權(quán)委托協(xié)議,由開發(fā)商具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)及銷售。

4、開發(fā)商向項(xiàng)目公司注入部分資金或提供有效擔(dān)保,以保證項(xiàng)目公司對募集信托資金的償付。

5、投資者購買信托理財(cái)產(chǎn)品,然后以所購買的理財(cái)產(chǎn)品設(shè)立信托,將理財(cái)資金集合交付到項(xiàng)目公司,用于項(xiàng)目的開發(fā)。

6、以項(xiàng)目的開發(fā)收益和銷售回款向信托公司支付投資回報(bào),由信托投資公司在扣除有關(guān)稅費(fèi)后將全部本金及收益支付給投資者。

7、在信托計(jì)劃規(guī)定的期限屆滿時(shí),如果項(xiàng)目公司不能按期向信托公司支付投資回報(bào)以及本金,則由開發(fā)商向信托公司支付相應(yīng)款項(xiàng)。

五、房地產(chǎn)信托融資的風(fēng)險(xiǎn)控制

1、加強(qiáng)對抵押物的審查。在所有融資渠道中,房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)是最大的。以這種方式進(jìn)行信托融資時(shí),必須對抵押物進(jìn)行嚴(yán)格的審查。主要應(yīng)審查抵押人是否是抵押物的合法所有人、抵押物是否是法律規(guī)定可以設(shè)定抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)范圍、抵押物的價(jià)值等。此外,抵押物最好是不易損壞、變賣的房產(chǎn),以充分保障投資者的利益。

2、加強(qiáng)對保證人的審查。采用這種方式進(jìn)行信托融資時(shí),必須對保證人進(jìn)行嚴(yán)格的審查,主要應(yīng)審查保證人的資格以及代償能力等。此外,由于我國《擔(dān)保法》規(guī)定保證人對債務(wù)人的追償權(quán)只能限于保證范圍內(nèi),因此必須注意保證范圍的約定。

3、加強(qiáng)對項(xiàng)目公司的審查。采用股權(quán)信托方式進(jìn)行融資時(shí),必須對項(xiàng)目公司的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查,以充分保障投資者的利益;同時(shí),為了防止控制權(quán)被稀釋,還應(yīng)審查項(xiàng)目公司的資產(chǎn)負(fù)債表和還款計(jì)劃等。

4、加強(qiáng)對資金使用情況的監(jiān)管。不論是對于股權(quán)類信托還是對于債權(quán)類信托,都應(yīng)加強(qiáng)對資金使用情況的監(jiān)管,以充分保障投資者的利益。為此,可采取定期報(bào)告制度等措施。

5、加強(qiáng)對項(xiàng)目的營銷和回款的監(jiān)管。項(xiàng)目的營銷和回款狀況直接關(guān)系到投資者的利益,因此必須加以重視。為此,可采取一些措施,如對銷售實(shí)行全程監(jiān)管、要求項(xiàng)目公司定期報(bào)告銷售情況等。

六、結(jié)論

總之,作為一種新型的融資方式,房地產(chǎn)信托