房產(chǎn)會計實務

、資產(chǎn)類主要會計科目核算："

（1）現(xiàn)金

從銀行提取現(xiàn)金

借：現(xiàn)金

貸：銀行存款

支取現(xiàn)金或是預支現(xiàn)金

借：其他應收賬——XX成本類或材料類科目+y/G#I%~7L

貸：現(xiàn)金

（2）銀行存款

（3）應收賬款：主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。

①出售租賃商品房而應收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）

借：應收賬款——XX公司或個人!

貸：主營業(yè)務收入

②出讓材料而應收取的未收款項i

借：應收賬款——XX公司

-

貸：其他業(yè)務收入

收回款項時：

2u6`"l(~*Z借：銀行存款

貸：應收賬款

（4）壞賬準備：確定無法收回的應收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵提取壞賬準備金

借：管理費用

貸：壞賬準備

發(fā)生壞賬時

"借：壞賬準備

貸：應收賬款

收回已轉(zhuǎn)銷的應收賬款:

借：應收賬款

-

貸：壞賬準備

借：銀行存款

貸：應收賬款

（5）應收票據(jù)：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。

銷售商品房而收到的商業(yè)匯票

借：應收票據(jù)——XX公司!

貸：主營業(yè)務收入

商業(yè)匯票到期：

若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）

借：銀行存款

貸：應收賬款

若為有息商業(yè)匯票

-借：銀行存款

貸：應收票據(jù)——XX公司

財務費用

（6）預付賬款：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預付給承包單位的工程款和備料款，分別設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。

①預付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款

"拔付承包單位抵作備料款的材料

借：預付賬款——預付承包單位款

貸：庫存材料

企業(yè)與承包單位按月或是按季進行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單）

借：開發(fā)成本

貸：應付賬款——應付工程款_

同時，從應付的工程款中扣回預付的工程款和備料款

借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付工程款貸：銀行存②預付給供應商的材料價款

:借：預付賬款——預付供應單位款

'

貸：銀行存款

材料驗收入庫，用預付款抵扣應付款

借：應付賬款——應付購貨款-

貸：預付賬款——預付供應單位款

用銀行存款補付余額

借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款!

（7）物資采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設備的買價、運雜費、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費和材料成本差異。

（8）采購保管費：主要核算采購保管人員的工資、福利費、辦公費、交通差旅費、折舊費、維修費、低值易耗品攤銷、勞動保護費、檢驗試驗費等;L1f1G-r6_%h$x7c

（9）材料成本差異：主要用來核算實際成本與計劃成本之間的差異。#r9j9h'O&L,y)\9Y;Q

（10）庫存材料：用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本

!（11）庫存設備：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設備的實際成本

①購入設備，支付買價、代墊的運雜費、采保費（所附憑證：代墊費用交付單、銷售發(fā)票、付款單）,

借：物資采購——設備采購

貸：銀行存款/

計算與分配的采保費（所附憑證：計算的采保費用固定表格）

借：物資采購——設備采購;

貸：采購保管費

采購保管費的計算公式如下：.

采購保管費的實際分配率=材料實際發(fā)生的采保費/本月購入材料實際發(fā)生的買價和運雜費

/某種物資應分攤的采購保管費=實際買價和運雜費*分配率*

材料驗收入庫（所附單據(jù)：入為單、設備管理單）

借：庫存設備

貸：物資采購

-②訂購設備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運輸費單據(jù)）

借：預付賬款

貸：銀行存款

設備到達驗收入庫/

借：物資采購——設備采購

貸：應付賬款——應付購貨沖減預付的設備貨款

,借：應付賬款——應付供貨款

;

貸：預付賬款

/支付余下應付的設備材料采購

借：應付賬款

貸：銀行存款!

③設備和材料發(fā)出，領用設備進行安裝，用作房屋建設（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：庫存設備:

銷售積壓設備（所附單據(jù)：設備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存貸：其他業(yè)務收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本;

借：其他業(yè)務支出\

貸：庫存設備(

（12）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實際成本。應與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

,借：委托加工材料

貸：庫存材料-

材料成本差異

加工完后驗收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

*借：庫存材料——XX材料

貸：委托加工材料

（13）低值易耗品：是指未達到固定資產(chǎn)標準的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿

自營工程領用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費用

借：開發(fā)間接費用

貸：低值易耗品倉庫領用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費用

貸：低值易耗品

1借：采購保管費

貸：待攤費用

/（14）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設場地、房屋、配套設施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗收時借：開發(fā)產(chǎn)品/

貸：開發(fā)成本;

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

"借：主營業(yè)務成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品/l

（15）分期開發(fā)產(chǎn)品：應根據(jù)分期銷售合同進行結(jié)算，可以根據(jù)需要設置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

*借：主營業(yè)務成本,

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

.\（16）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實現(xiàn)的。應下設“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細科目

Q't0j2?4v1r9S出租土地或是房屋時'_

借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品.

租金收入：

借：銀行存款或應收賬款

貸：主營業(yè)務收入

（17）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細科目

*開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實際搭建的成本!

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷+

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用

-

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費用，如果金額不大

"借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費用%

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費用或長期待攤費用)

貸：銀行存款最后再分次攤?cè)氲接嘘P成本費用科目（18）固定資產(chǎn)

!①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運雜費專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)#M(l5S$?'N

L

貸：銀行存款)X#e&b(N.E/@8K

購入需要安裝的固定資產(chǎn)%E%e1I)o$V0d

s!U2W3|.s

借：固定資產(chǎn)購建支出

(

貸：銀行存款

支付安裝費用#a;?;d$d)|9T

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時借：固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出'K3\"r8@-H&|:v9y

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費及堪設計費$`)@0Z4N*I

U

借：固定資產(chǎn)購建支出.V'l/V)M:M,c3E

貸：銀行存款$J3s5V-m,F3a3L#Y

領用材料時9B!f6x.A6j1f

借：固定資產(chǎn)購建支出

貸：庫存材料7Z"K8_+R*\-U+s

分配建筑工人工資和福利費

:借：固定資產(chǎn)購建支出;j%B'`,Q5I'R/O#h5M

q

A6P

貸：應付工資!n%O"h4^:Q,a0J4e

應付福利費

;完畢建筑交付使用!b(h.K-H#b

借：固定資產(chǎn)*`7Z:t"b"_2X)]1W

貸：固定資產(chǎn)購建支出

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）2h9v8s,^9h8a5Z2D

借：固定資產(chǎn)%g#g"i+\'N)y,]7e

m

貸：實收資本;A(a8?4n

D"[#W4M

累計折舊

④改擴建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴建通知單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)'B%J:T.C'?,m"X:|

貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)0|;h&?4h4K9Y1P

殘料變賣時(H0l#m#F!]$l!|3W;Y%k

借：銀行存款"Y%k8}-a*?%a

貸：固定資產(chǎn)購建支出

!支付擴建工程款時%b/V6k%q%`*D.u&T4x

借：固定資產(chǎn)購建支出%b#c&_-a*E2x&w

貸：銀行存款

工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）1S:C:Y/~9N*O

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

貸：固定資產(chǎn)購建支出

:交付使用時

借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn)0h*J

P"P!a.Y(p

貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)

（19）無形資產(chǎn)：企業(yè)長期使用而沒有實物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術、商標權(quán)、土地使用權(quán)。$V7g7B!x"{6l7{

2、負債的主要會計科目的核算6{)a.`5]&[5A;E

（1）應付賬款：因購買材料物資或接受勞務應付給供應單位的款項;B8C%k9X7l,d:m.

支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預支單2X8f*W'J*U6t7a

借：開發(fā)成本

7T;^7l.G%r$p

f'd+Y

貸：應付賬款

)p!j5O,p4X4b以預支款抵沖應付款時4@

p,z+\0s2D!C

借：應付賬款2H7^%S#M4b5P!s7^

貸：預付賬款-}!C&D5G,^$g9p

補付其余款時,Y#n+H8L.i

借：應付賬款7h*R+c'K$})r.u

貸：銀行存款7T6l:F

t5~8t$j.g$F

（2）預收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金。以及代建工程收取的代建工程款

e;w;R1[)m

u!x#a收到預付款時

0c2K4B&v9a0{*T&G)T借：銀行存款9G9Q;p2I%H&N'{8V*@

貸：預收賬款——預收代建工程款

7j"O+_:E/J9T提交工程價款結(jié)算單時'I#T:T/H4M6v(B&H

借：應收賬款*{

c;j+M-L7L

貸；主營業(yè)務收入

%`'V-M9[(j;z7`/c;z2O6S借：預收賬款——預收代建工程款+M9v(C:u*_1h8I6X

貸：應收賬款

7O4\6|'x4Y1m

}5I8B!n收回全部余款

/y/S$S"N5k2k.d5U借：銀行存款

6Z6`5O;q5z1G'{

貸：應收賬款

'j2u,k0k

~6C（3）應付工資

(y1R

s

Z9c"]+K;c開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資(k"F%?7v5G,v

借：現(xiàn)金

!B)L.D2]5M*y7e-q

貸：銀行存款

$T7n/O0d$k,k7G7P借：應付工資'e)D$`#Z(o/~-x-o

貸：現(xiàn)金,K6W3D$X-H%H/]&a7[

結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項"x"{)`.O-_"]%]

借：應付工資4@:^/D6Q,?-o

貸：其他應收款——代扣水電費

6W%W:}2V.`(R/x(~,i4b代扣房租3N0Q/{3Y)i'U*d2t(n

月末分配工資費用)f1e9`;b(F#@4d,^

借：開發(fā)成本（建安）

#l5`+Y-b$p;?1L-r2\-P0G:H開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）

+I1~)X%R3j2t(L)r銷售用費（銷售機構(gòu)）

(X-O9e,Q"M)^:T管理費用（行政管理部門）&l/b8s'y%Z8^

采購保管費（采購部門）

&m"f!S.G)t.S管理費用——勞動保險費（長期放假員工）.Z#`)h5P-g$A)\&r-Z

應付福利費（醫(yī)務人員）

$\*Q%o3~:W0I$`（4）應付福利費（按工資總額的14%計提）/_2Z7r!H!}1B9v!p*^

借：開發(fā)成本（建安）%@7_({3V,Q"q)T

開發(fā)間接費用（開發(fā)項目現(xiàn)場）*s!x*g2J6m,m8r&l/g5}6z4Y2?

銷售用費（銷售機構(gòu)）

;i'H

j

@+|管理費用（行政管理部門）

5Y)o%F-V;r9P采購保管費（采購部門）

4D2]4L1],X-x

貸：應付福利費

?3d#E.x'^0~1N用現(xiàn)金支付福利費時

(I*z*R%r.P8i;z借：應付福利費!O)m#O,i#J9h5P#l0m

貸：現(xiàn)金

9i

v)A:p3Y5V（5）應交稅金：核算應向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護建設稅、固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅各種稅種）

'w$o;I7W,B,H:f;r;~月末按照實現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應交稅金7D'T7M%h5z

]'Y6y

借：主營業(yè)務稅金及附加

3y(i+{9z0?.Q&O5N#m

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅9s8X&^!u-y3u4L"?(i'H

——應交城市維護建設稅

(o5~

a"A'\月末按照實現(xiàn)的其他業(yè)務收入計算出應交納的稅金+K4k3z4E+O%V;P4_"e

借：其他業(yè)務支出)p5E7A

s1_

貸：應交稅金——應交營業(yè)稅

2z(V&H)A(^!i$C4Z(R0f——應交城市維護建設稅

%O;}7Q:Z6V;S/R"z月末如按規(guī)定計算當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅

)_'B3i9D.Q

F6R:A借：管理費用&|,v4['f8x#b4K:L7s

貸：應交稅金——房產(chǎn)稅+a+g;c8F9N&X*v&R.`

——車船使用稅(y*x'G"v.w4`7b%r7p

——土地使用稅

5a:e8]'f6T8]月末計算的所得稅

-K5b'D/B-T0K#d;y)K借：所得稅7Y(m'w*a&a)Z.z1[;p8S#L

貸：應交稅金——應交所得稅

,b7`,k

D#X2e實際交納的稅金

2m1P8_5{3G,N"w:E借：應交稅金——XX稅+b,~/a4^2J"d(X4R/C4M

貸：銀行存款

6e"c+R.B$c(v1@.^"Y（6）其他應交款：核算向國家交納的教育費附加以及其他應交款9\&[.r)m#g

i+f*R/W

月末按規(guī)定提取教育附加,|;^"]/l&X

b

借：主營業(yè)務稅金及附加

#{(k#L8Q)H-y)m,P

貸：其他應交款——教育費附加!P+a!].t,P1w

3、成本、費用主要會計科目核算1~2?7y9i"H.h

（1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：土地征用及拆遷補償費（土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費）；前期工程費（規(guī)劃、設計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎設施費（小區(qū)道路建設、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費（支付給承包單位的建筑安裝工程費）；公共配套設施費（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設施支出），分別設置“土地開發(fā)”與“配套設施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設置二級明細?？筛鶕?jù)上述六項來設置三級明細科目

"~'L&e6b0M8[7E%o4K①開發(fā)土地成本費用：

(F2q-T,Y:t

L

o2y*P&|借：開發(fā)成本——土地開發(fā)0[5B1}8|0J

T(O2l

貸：銀行存款5r;[4~#q(k8\4V

Z/K1d:d:l*@

或應付賬款——XX公司

/H/?2G7d6U4]8Z2])_分配開發(fā)的間接費用

9b7O#_5K6k

~-M#H/w借：開發(fā)成本——土地開發(fā).U#`.A.K5o%b*I5F

貸：開發(fā)間接費用

;J4W*C(x0F$}/R1X4J結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費用

"o

S4Q$V3V1h$])m借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

'q4Y9p'B&|5v,U

貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)。/X1e2l8i3Y

②配套設施開發(fā)1I'L2Z-F&\.q+M

計算公式：

:{7x$\.j.W某項開發(fā)產(chǎn)品預提配套設施開發(fā)費=該項開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*配套設施預提率1l)b(s6V6],o

配套設施費預提率=該配套設施預算成本（或計劃成本）/應負擔該設施開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）*100%

6k&q/t%Q8W.d/P

2Q!I!c4l0N)`

_8L發(fā)生的配套設施費用（自用的建筑場地的開發(fā)）

6v7P/r,^2f*W,r借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

;|+o8N)G.N,S#v$w-P

貸：開發(fā)產(chǎn)品

"b5K"p.^*_支付的配套設施開發(fā)費用

7p%|(v([(];u4n*a借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

9Y#];j+J,[%D

貸：銀行存款!m

_7o5j$R.A&R!B

同時領用庫存設備或是材料開發(fā)3|(e&A

F!Z:\2|(M![

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)3O)['@6a4G-J4Y

貸：庫存設備或庫存材料

~2j#S3a7R)L

分配應負擔的開發(fā)間接費用*Q(D+`.u(a5y&u

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)

_(q(Z5Y#v2~7e3S+W!P'k

貸：開發(fā)間接費用8x3l5S;V"v

結(jié)轉(zhuǎn)配套設施開發(fā)成本*H.X%L6}&B6W8{*j

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

,A/B8P"f-R)s0P3U

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)1r2`8^&`8j+b

③房屋開發(fā)過程中發(fā)生的費用（能夠分清對象的）"S*I%|,n+M

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

V-C6A+r5S#h(]'\:h!o0Q

貸：銀行存款

:y&H-Z.g2t9K;e#@:t④開發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種

K8g1G4V,M出包給外單位進行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）

"U2B"D.V"c8G#R-j借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)/[6O'A+Y/b:v!J1\

貸：銀行存款1}5F"S:T3j"v

或應付賬款——應付工程款(N3l-f6T-\5q)z

自已組織施工的

#v;Z7R6p*\借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)&_+Q

a2k2M#|"g

貸：銀行存款

6T&[0X+Y7h+t2a或應付賬款——應付工程款

*]9X.s.i7^!d應付工資3M6Z4J!a1g8V)?,]"@

庫存材料或設備

/j+t*S)Z'e;l⑤代建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設的工程項目

%z2u)D,Z;r2`企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費用支出

'};C;Z*|9o3c5y1]借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

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貸：銀行存款

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結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費用"N(O4\

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借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

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貸：開發(fā)間接費用

7W(u#C4G,N工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本

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