房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型國(guó)務(wù)院編

房地產(chǎn)調(diào)控推動(dòng)中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心2012年3月XXX研究員1

（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力目錄

（三）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型之微觀案例2（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之一：強(qiáng)調(diào)去投資化、重點(diǎn)滿足剛性需求的房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)向中國(guó)住房需求主要包括投資增值需求、自住性需求、改善性需求、養(yǎng)老需求及結(jié)婚需求等，其中最剛性需求部分來(lái)自于結(jié)婚需求。目前的房地產(chǎn)調(diào)控政策目標(biāo)導(dǎo)向減弱投資性需求占比，提升剛性需要占比。剛性需求提升的空間是滿足最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求。具體的滿足方式則可能是加大保障房建設(shè)、改造舊私房、舊公房以及城區(qū)擴(kuò)建等城鎮(zhèn)人口住房解決方式住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)城鎮(zhèn)人口住房解決方式建筑面積（平）平均樓齡（年）原有私房10%13320房改私房41%7418商品房37%9811租賃公房7%5227租賃市場(chǎng)住房3%6220其它2%88153（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布城市化：2000-2010年中國(guó)城鎮(zhèn)人口平均每年增加1700萬(wàn)，平均年增1.13%；2011-2012年城市人口每年將增加1200萬(wàn)，平均年增0.8%.雖然城市化速度有所放緩，但城市化進(jìn)程仍未遠(yuǎn)未終結(jié)。城市群的形成與城市人口重新布局：下一個(gè)十年中國(guó)城市化人口增長(zhǎng)與分布的驅(qū)動(dòng)力將來(lái)自城市群的重新布局與2億農(nóng)民工的流動(dòng)，目前的趨勢(shì)是從沿海城市逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，這將成為推動(dòng)中西部城市人口增長(zhǎng)與住房需求增長(zhǎng)的關(guān)鍵來(lái)源。下一個(gè)十年中國(guó)城市人口增長(zhǎng)來(lái)源4（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之二：城市化和人口重新分布，新的城市群崛起未來(lái)中國(guó)將產(chǎn)生更多1000萬(wàn)人口以上的特大城市，并將產(chǎn)生北京、上海、深圳等8個(gè)特大城市中心5（一）中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的驅(qū)動(dòng)力驅(qū)動(dòng)力之三：區(qū)域增長(zhǎng)格局的調(diào)整，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展開拓新的空間以建設(shè)用地占比、單位建設(shè)用地二、三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值兩大指標(biāo)衡量城市化的效率，“長(zhǎng)三角”和“珠三角”的土地利用效率和城市化效率仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平和大部分中西部，未來(lái)中西部地區(qū)工業(yè)化和城市化空間仍較大，也將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供新的空間。6轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，加速市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工從目前的保障房存量占比來(lái)比，截至2010年底，扣除廉租房直接補(bǔ)貼的部分，保障房在整個(gè)住宅存量中的比重僅在10%，尚有大量城市低收入家庭未進(jìn)入保障房的覆蓋范圍。按照“十二五”期間3600萬(wàn)套保障房的基本目標(biāo)，2015年底，保障房存量占比將逐步達(dá)到30%，基本覆蓋城市低收入家庭。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向

建設(shè)目標(biāo)（萬(wàn)套）目標(biāo)分解經(jīng)適房和兩限房廉租房公租房棚戶區(qū)改造201058030028020111000200150250400201270012012022024020137001201202202402014600120902701202015600120902701207轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工2011年房屋總新開工面積約19億平米，其中商品房為約14億平米，保障房為約5億平米，約占總新開工的26%。保障房在房地產(chǎn)投資中的比重快速增大，有效的起到了經(jīng)濟(jì)減速“減震器”的作用。2012年我們預(yù)計(jì)商品房新開工將同比負(fù)增長(zhǎng)10%，自11年的14億平米下降到約12.6億平米。保障房預(yù)計(jì)新開工700萬(wàn)套，約3.5億平米。因?yàn)?1年1000萬(wàn)套新開工保障房在12年進(jìn)入后續(xù)施工期，再加上新開工的700萬(wàn)套，12年將進(jìn)入保障房施工和竣工的高峰期。我們測(cè)算12年保障房施工面積將約占房屋總施工面積的14%，對(duì)房地產(chǎn)投資額持續(xù)發(fā)揮支撐作用，同時(shí)也為國(guó)家的房地產(chǎn)調(diào)控贏得了時(shí)間。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向8轉(zhuǎn)型方向之一：保障房大規(guī)模建設(shè)，建立市場(chǎng)軌與保障軌的合理分工以北京為例，2010年低收入人群，戶年可支配收入僅可購(gòu)買2.6平米五環(huán)外的商品住宅，無(wú)力通過(guò)市場(chǎng)軌滿足住房需求。所以保障房正好可以較快的滿足低收入人群及部分中低收入人群的住房需求，改善他們的居住環(huán)境。最終形成市場(chǎng)軌和保障軌雙規(guī)并行、合理分工的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向北京各收入層級(jí)戶年可支配收入可購(gòu)買的五環(huán)外商品住宅平米數(shù)9轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提升，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高行業(yè)集中度提升：2011年全國(guó)地產(chǎn)銷售前20強(qiáng)銷售額達(dá)到8773億元，市場(chǎng)占有率提高到15%，并且預(yù)計(jì)未來(lái)將進(jìn)一步提高。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向排名公司名稱銷售金額(億元)1萬(wàn)科集團(tuán)12102恒大集團(tuán)8083綠地集團(tuán)7764保利地產(chǎn)7325中海地產(chǎn)7206萬(wàn)達(dá)集團(tuán)5607碧桂園4308龍湖集團(tuán)3819華潤(rùn)置地36610世茂房地產(chǎn)31511雅居樂(lè)31012綠城中國(guó)30013金地集團(tuán)29014富力地產(chǎn)28715遠(yuǎn)洋地產(chǎn)26516中信地產(chǎn)25517招商地產(chǎn)21018融創(chuàng)中國(guó)19319融僑集團(tuán)18520華僑城1802011年房地產(chǎn)企業(yè)銷售額20強(qiáng)市場(chǎng)占有率10轉(zhuǎn)型方向之二：行業(yè)集中度提高，分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高分工細(xì)分，專業(yè)化程度提高：11年在宏觀調(diào)控下地產(chǎn)公司的產(chǎn)品定位繼續(xù)細(xì)分和強(qiáng)化，目前可以大致分為以下幾類：第一類：為堅(jiān)持普通住宅開發(fā)，強(qiáng)調(diào)高速周轉(zhuǎn)和快速去化，繼續(xù)以普通商品住宅為主要產(chǎn)品，主要滿足首次置業(yè)客戶的需求的企業(yè)。第二類：為瞄準(zhǔn)中高端人群，布局核心城市，專注中高端樓盤開發(fā)的企業(yè)。第三類：為強(qiáng)調(diào)普通住宅開發(fā)銷售和商業(yè)物業(yè)開發(fā)并持有，以住宅開發(fā)銷售回款提供資金，支持持有型商業(yè)物業(yè)開發(fā)的模式，獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的企業(yè)。第四類：為堅(jiān)持一二線城市核心區(qū)域商業(yè)綜合體開發(fā)并持有，單純獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定租金收益的企業(yè)。第五類：為進(jìn)行開發(fā)區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，開拓工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，布局核心城市周邊為核心城市做工業(yè)配套的企業(yè)。（二）中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向11轉(zhuǎn)型便方向均之三勝：房午地產(chǎn)塘金融炒產(chǎn)品功快速繁發(fā)展恭，開油發(fā)商咱資金壇來(lái)源消種類衫多樣觀化因?yàn)闈O銀行橋貸款殖的趨件緊，款開發(fā)賴商對(duì)貌于其脆他地岡產(chǎn)開疏發(fā)融逮資方廈式的令倚重往愈發(fā)罪加強(qiáng)掛。截止11年底攤，房裹地產(chǎn)壇信托率資金掙余額啊已達(dá)68泄82億元肺，約豆占信斷托業(yè)伯總余峽額的14聚.8輪%（另旱外有幟一部喊分信粱托以生其他恨名義櫻發(fā)行梳但是撓最終佩還是昆流入技房地獻(xiàn)產(chǎn)行棵業(yè)，津但是賴實(shí)際橋規(guī)模笑難以蕉統(tǒng)計(jì)圾）。其中歌面向磁公眾盼發(fā)行器的集納合信喊托占起比約鳴為64企%，持們續(xù)增膨大。繪部分享居民灰投資記從房欄地產(chǎn)去實(shí)物畝轉(zhuǎn)向賤以房便地產(chǎn)將信托巷為代騎表的堪金融柔產(chǎn)品啦。開拓泥除銀璃行開中發(fā)貸抹款外海的資單金來(lái)拾源成絞為開期發(fā)商婦的另激一挑粥戰(zhàn)。（二竭）中格國(guó)房干地產(chǎn)削轉(zhuǎn)型響方向12轉(zhuǎn)型肌方向塞之四華：區(qū)逗域分齒化隨著陽(yáng)中國(guó)奸經(jīng)濟(jì)盡區(qū)域坑增長(zhǎng)太格局褲調(diào)整床，中它西部礎(chǔ)增長(zhǎng)孔更為丟活躍刊，制害造業(yè)權(quán)內(nèi)遷游和城局市化熱將吸憐引流頸動(dòng)人芝口向恒該區(qū)漏域轉(zhuǎn)倡移，鞭從而旅使中緊西部捎地區(qū)全及二旗三線蝕城市謹(jǐn)成為雅中國(guó)頑房地寒產(chǎn)市低場(chǎng)新艘的增鏡長(zhǎng)點(diǎn)掏。從20朋11裁年重司點(diǎn)監(jiān)啦測(cè)企眨業(yè)新黎增土童地儲(chǔ)吸備分悠布情向況來(lái)辮看，兔房地炕產(chǎn)企慢業(yè)對(duì)晴二三服線城稱市的株土地選儲(chǔ)備昂布局宣顯著羨增加鹿，顯衫示中仁國(guó)房顛地產(chǎn)隆市場(chǎng)些的新裕興增至長(zhǎng)點(diǎn)爺正在星逐步歇積聚楚。（二紹）中吵國(guó)房仁地產(chǎn)東轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)方向

占比加權(quán)占比

萬(wàn)科保利金地綠城富力恒大碧桂園首創(chuàng)置業(yè)保利香港

一線城市

11.24%11.24%

3.11%21.46%

12.21%

6.6%二線城市

66.60%66.60%94.68%35.78%29.90%33.53%8.81%78.24%19.70%44.3%三、四線城市22.17%22.17%5.3261.11%48.60%66.47%78.99%21.76%80.30%49.1%拿地面積（萬(wàn)平米）1843.43969.41186.24725.77235.081810.84576.9470.78562.46100.0%重點(diǎn)近監(jiān)測(cè)帶企業(yè)20固11年新掙增土脆地儲(chǔ)陜備分?jǐn)y布13轉(zhuǎn)型姥方向第之四忽：區(qū)費(fèi)域分逮化從土愚地出叼讓的低區(qū)域抓結(jié)構(gòu)練和土月地出盒讓金護(hù)的貢都獻(xiàn)比艦例來(lái)首看，20輸11年中別西部胖和東良北區(qū)泉域的稻土地俊出讓切金絕仰對(duì)量話和貢忙獻(xiàn)份艇額都鞏有所揪增加線，過(guò)悲去10年也疤是土識(shí)地“五量?jī)r(jià)損齊升為”的邊兩大荷區(qū)域飼，顯旦示中悅國(guó)土砌地市濱場(chǎng)結(jié)疏構(gòu)的壟區(qū)域索轉(zhuǎn)移傍早已州開始障。20港11年中北西部泳地區(qū)傷在全盟國(guó)土接地出臭讓金街的占礦比為24脫%，僅單次于主長(zhǎng)三哪角，惑為第狀二大卷貢獻(xiàn)中源，雅而10年之克前，斬這一躁比例欲僅為3%，從旋土地店長(zhǎng)周數(shù)期的摔視角販看，鵝這個(gè)殼比例劇的大銳幅躍明升顯喂示中私西部疲在全敘國(guó)中迫國(guó)經(jīng)昏濟(jì)和旨房地接產(chǎn)市掌場(chǎng)結(jié)絕構(gòu)的呀重要擦性也巡壽在顯守著提罷高。潮同時(shí)序中西磚部地慣價(jià)仍坑為全礎(chǔ)國(guó)最時(shí)低水賭平，綿在目堅(jiān)前的也政策燥導(dǎo)向現(xiàn)下，壁房地池產(chǎn)調(diào)須控對(duì)爹該區(qū)芽域的錫沖擊逝也相掀對(duì)較禍小。（二己）中販國(guó)房顧地產(chǎn)公轉(zhuǎn)型嚼方向20泰11土地玩出讓墻金的掃分區(qū)戒域貢鴨獻(xiàn)結(jié)掘構(gòu)20石11年不同父區(qū)域泳土地嗽均價(jià)14轉(zhuǎn)型距方向垂之五呈：傳夸統(tǒng)住純宅開己發(fā)的“加倡工制妙造業(yè)菜”屬境性仍驕具有細(xì)相對(duì)眨優(yōu)勢(shì)國(guó)內(nèi)澡一些牌龍頭就開發(fā)衛(wèi)商的夕核心穩(wěn)優(yōu)勢(shì)找在于妥它作梢為一杏個(gè)住洗宅的“加工認(rèn)制造宵業(yè)”唱品牌冊(cè)仍具館有相學(xué)對(duì)的研優(yōu)勢(shì)祖和成蝴長(zhǎng)空暑間。房地秩產(chǎn)“加工冊(cè)制造裙業(yè)”匹的核辯心競(jìng)惕爭(zhēng)力耗在于名：其拌一是病踩準(zhǔn)脂周期劈燕節(jié)拍拴，即咳周期夢(mèng)低谷認(rèn)拿地樸，快繼速開絹發(fā)，合周期抱上行慢銷售算，快她速回反籠，除到目槽前為害止，部分斧龍頭持地產(chǎn)惑商在途這方窯面表室現(xiàn)占艇優(yōu)，輩并不嶼是所漢有開第發(fā)商隆均能喇夠適赤時(shí)拿泥地，鴉并在戒多個(gè)熔城市謊布局摧多個(gè)損項(xiàng)目深。（二拖）中斗國(guó)房餓地產(chǎn)韻轉(zhuǎn)型詳方向以成慰套住羨房計(jì)嬌算，20貸10劃年中國(guó)洽城市鞠戶均亂僅有0.帖74套住步房，盯距離躬戶均1套尚姻有距藏離，挽并且爽明顯筍落后欄于美鏟日等憂發(fā)達(dá)旋國(guó)家拆，房艙地產(chǎn)“加工挪制造須業(yè)”聰仍有及空間15轉(zhuǎn)型日方向俱之六桐：一陡線城哭市商尖業(yè)地喘產(chǎn)未施來(lái)成昏長(zhǎng)空談間較仗大與住崖宅不你同，套商業(yè)是地產(chǎn)苗起步姐期較呈晚但面持續(xù)刮期很衡長(zhǎng)。小國(guó)際騾經(jīng)驗(yàn)論表明名，人先均GD軍P3碼00脖0-味80婚00美元淺是商烏業(yè)地免產(chǎn)的份起步旱期，80老00美元錢之后鉗進(jìn)入似加速衣發(fā)展伴期，燥直至20憑00腰0美元棉之后河才進(jìn)長(zhǎng)入成鈴熟發(fā)肌展期忍。而次在起陣步期指時(shí)，案新增耀供應(yīng)雙增速粒往往紗最快冒。中劫國(guó)商揚(yáng)業(yè)地膽產(chǎn)目帳前正贊處于朵從起拼步期膽，而斥一線曉城市屈已步右入加犬速發(fā)寒展期升。目前央中國(guó)過(guò)商業(yè)左地產(chǎn)戲的基救本情陡況是懂：零回售物勇業(yè)中吳大部藏分還裂是低缸端物姓業(yè)，副購(gòu)物殊中心駱占比迷很小粉；寫能字樓賴中，秒甲級(jí)回寫字從樓占絨比很拍小，飯并且屢樓齡遙已很刑長(zhǎng)；龍倉(cāng)儲(chǔ)邀業(yè)倉(cāng)飲庫(kù)中咽，70誕%修建都于90年代姐前。倚如何橫改變透這三裹大現(xiàn)濱狀即渾是未己來(lái)商擋業(yè)地商產(chǎn)的筑成長(zhǎng)融空間原所在惹。（二勢(shì)）中清國(guó)房吵地產(chǎn)障轉(zhuǎn)型山方向16轉(zhuǎn)型安方向警之六疫：一薪線城就市商垃業(yè)地償產(chǎn)未崖來(lái)成鎖長(zhǎng)空寫間較居大從當(dāng)站前情燥況來(lái)端看，袋如果義將商資業(yè)用樓地與辟住宅觸用地越的地忠價(jià)之初比作納為一姓個(gè)衡蓄量指完標(biāo)，齡可以壟看出膽世界強(qiáng)大都李市的僵該比允值通廈常中5—針20凡%，驗(yàn)而中膊國(guó)一嗎線城握市2爹01異1年膨的該晉值為償46耽%，撥其它根城市拼的住烤宅用瓦地與切商業(yè)箱用地呢價(jià)格含基本淹持平帆，顯畢示也奪只有徐一線鐮城市失的商跑業(yè)用容地目圣前才新開始萬(wàn)反應(yīng)鵲商業(yè)棟地產(chǎn)肆未來(lái)蘭的投煌資價(jià)民值。（二充）中醉國(guó)房撐地產(chǎn)臂轉(zhuǎn)型絞方向80年代末歐美亞城市土地價(jià)格

東京巴黎臺(tái)北大阪漢城倫敦法蘭克福舊金山住宅地價(jià)（日元）108000048920026190522706051480359643244819599商業(yè)地價(jià)（日元）1480000011740801047618610000010842005565930150072352783住宅/商業(yè)7.3%41.7%25.0%3.7%4.7%0.6%21.6%5.6%

2011年中國(guó)地價(jià)一線城市二線城市三四線城市環(huán)渤海東北長(zhǎng)三角珠三角中西部住宅用地均價(jià)8156.374532.192074.692672.242081.363984.583669.852679.03商業(yè)用地均價(jià)17698.84597.271584.424126.991940.623899.242570.372231.25住宅/商業(yè)46.08%98.58%130.94%64.75%107.25%102.19%142.78%120.07%17轉(zhuǎn)型扮方向敘：微億觀案盜例之竹一北勁京從北鈴京市20澤11通年土白地市咐場(chǎng)的刪成交辦結(jié)構(gòu)摟可以丑看出印房地緩產(chǎn)行婦業(yè)的獄業(yè)態(tài)憶多元箭化趨須勢(shì)已牛日益舍顯現(xiàn)塌。純住陪宅開帝發(fā)將絮逐步漢過(guò)度笛到以槳住宅耗配套奇幼托揀、中罪小學(xué)乳、醫(yī)慘院、舊商業(yè)得配套舟和交燃通為行綜合妨開發(fā)市體的洞模式撓，這次一點(diǎn)鋒在地?zé)拑r(jià)上烤已有鑼表現(xiàn)中國(guó)槽主要衫保險(xiǎn)拜公司畫及部宋分投紐奉資公喪司開績(jī)始顯荷著布寇局北寬京市肚核心粘區(qū)的葬商業(yè)五物業(yè)血，從挑地價(jià)界上看客，20兔11大年核腎心區(qū)樂(lè)成交多的1鵝0塊莖商業(yè)肝用地褲占全摧部2車49何塊成襯交地餓價(jià)的拉54誕%部分唉汽車打零部軌件企各業(yè)開