西安東方綠洲項(xiàng)目分析

東方綠洲項(xiàng)目

全面的市場(chǎng)調(diào)研得出準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位，配以專業(yè)的整合營(yíng)銷來(lái)獲取項(xiàng)目的價(jià)值實(shí)現(xiàn)，近一步提升產(chǎn)品附加值，在地產(chǎn)市場(chǎng)中造就非凡的影響力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目合理的銷售速度和高銷售率，啟動(dòng)開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)品牌。我們對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)理解區(qū)域價(jià)值探索我們有什么？浐灞生態(tài)區(qū)紡織城城東區(qū)域圖隸屬城東區(qū)域，依托浐灞區(qū)域，又受紡織城發(fā)展影響。本案作為今后西安重點(diǎn)發(fā)展的城東區(qū)域和CBE發(fā)展區(qū)域，本案擁有明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。城市版圖擴(kuò)張，引發(fā)人口流向趨向二環(huán)線外延，城區(qū)吸附能力明顯下降。區(qū)域格局一核以浐灞半島、廣運(yùn)潭生態(tài)景區(qū)為核心的浐灞中心區(qū)域三翼北翼：繞城高速以北至灞河入渭口南翼：隴海鐵路華清路以南至三環(huán)與繞城立交東南翼：隴海線路至西康鐵路的灞河段本案地鐵引領(lǐng)“同城化”時(shí)代快捷的交通設(shè)施,縮短?hào)|西差距.城西和城東納入“一小時(shí)生活圈”，引導(dǎo)人口合理分布使市內(nèi)、城西、城東三大地塊聯(lián)為一體，形成資源一體化，發(fā)揮“帶動(dòng)新城區(qū)、引導(dǎo)城市發(fā)展”的功能。時(shí)空距離縮短，改變居民時(shí)空觀念，改變市民的出行和就業(yè)習(xí)慣，拓寬城市發(fā)展空間?？s小了城市各區(qū)域的距離感,弱化地段配套的劣勢(shì)。本案緊鄰地鐵6號(hào)線，地鐵優(yōu)勢(shì)逐步轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)緊鄰咸寧東路主干道，易岀易達(dá)。240、910、800、8、13、508等公交車，四通八達(dá)

城東在未來(lái)區(qū)域的發(fā)展上將形成五個(gè)明顯的片區(qū)。一是環(huán)城東路以東片區(qū)。片區(qū)內(nèi)有韓森寨軍工區(qū)和胡家廟機(jī)電工業(yè)區(qū)，有以康復(fù)路、輕工市場(chǎng)和義務(wù)商城為中心的繁華商圈，有興慶宮公園、長(zhǎng)樂(lè)公園和部分知名高校，房地產(chǎn)的發(fā)展無(wú)憂。

二是紡織城片區(qū)，此片區(qū)紡織業(yè)目前沒(méi)有主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，近期發(fā)展令人擔(dān)憂，遠(yuǎn)期將在浐灞生態(tài)區(qū)的帶動(dòng)下有較好的發(fā)展。三是浐河區(qū)，本片區(qū)濱水的優(yōu)勢(shì)無(wú)可阻擋，目前已有沁水新城、水岸東方和水岸清城等項(xiàng)目，住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不容質(zhì)疑。四是洪慶片區(qū)，本片區(qū)工業(yè)發(fā)展較好，還有部分軍工企業(yè)的科研院所，有產(chǎn)業(yè)的支撐，房地產(chǎn)的發(fā)展也會(huì)不錯(cuò)。五是狄寨片區(qū)，目前這里有8所高校入駐并擬礦大規(guī)模，又有白鹿原鯨魚(yú)溝著名景點(diǎn)，前景看好。項(xiàng)目環(huán)境分析我們?cè)趺礃?？?xiàng)目周圍有老廠房，加油站，以及修車店等以及毗鄰田家灣村，整體形象差項(xiàng)目一期內(nèi)部已初步形成了居住氛圍項(xiàng)目周邊環(huán)境差，建筑的雜亂、老化、旁邊城中村的“臟”“亂”“差”對(duì)項(xiàng)目整體形象的影響。配套分類項(xiàng)目周邊1.5公里以內(nèi)配套設(shè)施教育設(shè)施田家灣小學(xué)，科技學(xué)院醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施田家灣衛(wèi)生所、商業(yè)金花路、火炬路華潤(rùn)萬(wàn)家韓森寨金融、通訊中國(guó)移動(dòng)通信、金融配套缺乏交通設(shè)施240、910、800、8、13、508公共設(shè)施緯什街周邊產(chǎn)業(yè)西安市延興水泥機(jī)械廠

西安泰川機(jī)械廠四分廠第一汽車隊(duì)

教育設(shè)施落后，本案可引進(jìn)品牌幼兒園同時(shí)提高小學(xué)教育水平金融設(shè)施奇缺，應(yīng)在商業(yè)部分引進(jìn)農(nóng)行，建行等。娛樂(lè)設(shè)施少，且距離本案相對(duì)較遠(yuǎn)，商業(yè)部分可適度添加。周邊配套配套分散，應(yīng)強(qiáng)化本項(xiàng)目功能配套，增強(qiáng)生活便利性低價(jià)區(qū)低價(jià)區(qū)高價(jià)區(qū)中、高價(jià)區(qū)低價(jià)區(qū)高價(jià)區(qū)本項(xiàng)目位于城東區(qū)域的低價(jià)區(qū)舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都金裕青青家園廣馨苑東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀(jì)城大華錦繡園丁新村恒大綠洲暖山康城華鑫學(xué)府城東方星家園陽(yáng)光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓(xùn)|新城市花園福景雅苑根據(jù)項(xiàng)目特性和區(qū)位分布，咸寧路項(xiàng)目為基礎(chǔ)重點(diǎn)分析，紡織城和城東舊城區(qū)為次級(jí)參考分析御錦城國(guó)際幸福城舊城區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)紡織城本案中新浐灞半島恒大名都東尚三期就掌燈榮德棕櫚灣水岸清城沁水新城廣廈水岸東方麗水花都現(xiàn)代花城東方世紀(jì)城恒大綠洲暖山康城華鑫學(xué)府城陽(yáng)光麗城鑫龍?zhí)烊痪訓(xùn)|新城市花園福景雅苑御錦城國(guó)際幸福城3000元以下3000元----4000元4000元----5000元5000元以上大華錦繡趨勢(shì)——大盤拉升價(jià)格空間、產(chǎn)品綜合性能提升麗水花都榮德棕櫚灣御錦城沁水新城恒大綠洲水岸清城廣廈水岸東方3000元3900元4200元4500元規(guī)模樓盤小規(guī)模樓盤300元品牌開(kāi)發(fā)商小開(kāi)發(fā)商300元國(guó)際幸福城商品房城改房500元暖山康城檀香園區(qū)域重點(diǎn)項(xiàng)目掃描我們和誰(shuí)搶客戶？國(guó)際幸福城位于西安市東部正在崛起的鏟霸生態(tài)區(qū)南側(cè)，西臨產(chǎn)河南靠白鹿塬，北接紡織城，咸寧東路橫貫東西，東三環(huán)貫穿南北，交通便利。項(xiàng)目總占地約785畝，總建筑面積約100萬(wàn)平方米，由花園式洋房、時(shí)尚板式小高層、情趣多層板樓組成。80-140㎡經(jīng)典戶型，50米超大樓間距，40%高綠化率，親水景觀設(shè)計(jì)，主題會(huì)所，老年活動(dòng)中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場(chǎng)，時(shí)尚商街……建成后的國(guó)際幸福城將是一個(gè)真正意義上的，以幸福生活為主題的國(guó)際化、時(shí)尚化的城市新區(qū)。均價(jià)：2700元/㎡目前翠園，橘郡，藍(lán)岸同時(shí)發(fā)售，可選擇戶型多暖山康城，五大國(guó)際極品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)

規(guī)劃超大樓間距、綠化率高達(dá)47%、利用低密度、原生態(tài)、濱水怡人的優(yōu)越自然景觀為項(xiàng)目的高尚品質(zhì)奠定基石。

規(guī)模項(xiàng)目總建筑規(guī)劃面積300000平米，國(guó)際級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的生態(tài)生活城

人文優(yōu)美的自然生態(tài)環(huán)境、簡(jiǎn)約大氣的歐式建筑群落、充滿已過(guò)情調(diào)的時(shí)尚商業(yè)街區(qū)、便捷的城市交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)雅文明的社區(qū)氣質(zhì)、融合出浪漫、高尚的歐派生活居住氣氛。

景觀高低錯(cuò)落、曲徑通幽、四季常青、層次分明的主題藝術(shù)景觀，無(wú)限制的遵循人之親綠，親水的自然本性，令最平常的居住也能感受到處處詩(shī)意、處處皆景。

會(huì)所功能型高尚會(huì)所，專供業(yè)主尊享的星級(jí)健身房、超大的戶外休閑游泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配置的網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，以及高級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部一系列的服務(wù)設(shè)施，皆采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行星級(jí)服務(wù)目前已建至地上13層，在售戶型為97-149平米，均價(jià)3800元/㎡。推出97平米特價(jià)房5套，一次性付款優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)，按揭優(yōu)惠1個(gè)點(diǎn)。

恒大綠洲；位于咸寧東路和浐河交匯處西北角，占地面積約390畝，總建面約68萬(wàn)平米，小區(qū)綠化面積1000000平米，綠化覆蓋率達(dá)到45%以上。小區(qū)總規(guī)劃約4410戶，一期規(guī)劃1298戶。恒大綠洲恒大觀湖6月21日將盛大開(kāi)盤，開(kāi)盤額外特別9折優(yōu)惠。目前4864元/㎡起售，送1600元/㎡豪裝。近日特別推出20套臨湖特價(jià)房，最低總價(jià)627068元，最高總價(jià)955089元。最高優(yōu)惠105816元，最低優(yōu)惠91075元。檀香園位于西安市城東浐河?xùn)|岸，地處西安浐灞生態(tài)園區(qū)核心位置，依托海航品牌強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力斥資打造，站在城市的至高點(diǎn)鑄就精品；項(xiàng)目占地面積近50畝，建筑面積近10萬(wàn)平米，由2棟高層、3棟多層花園洋房和4棟純板式小高層組成；建筑結(jié)合新中式的簡(jiǎn)約風(fēng)格和現(xiàn)代園林景觀構(gòu)成景觀社區(qū)；83-165㎡靈動(dòng)空間，方正全明，奢華實(shí)用，生活配套一應(yīng)俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)的智能安防系統(tǒng)，力圖構(gòu)筑城東人居社區(qū)典范。檀香園目前均價(jià)3700元/㎡既定即選房，選房另外可享受97折優(yōu)惠，最高優(yōu)惠達(dá)到3萬(wàn)余元。華鑫學(xué)府城

項(xiàng)目位于幸福路南段，目前主推戶型面積在83-170平米之間，1號(hào)樓已封頂，其他樓體已建至14層以上。該樓盤實(shí)行一房一價(jià)制房源僅剩30%左右，均價(jià)4400元/平米，預(yù)計(jì)2010年底交房。現(xiàn)購(gòu)房一次性優(yōu)惠2個(gè)點(diǎn)焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)，按揭1個(gè)點(diǎn)。

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模建筑面積總戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）均價(jià)華鑫學(xué)府城西安建大科技產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司586畝105萬(wàn)10000戶70-180㎡4700元/㎡檀香園陜西檀香園置業(yè)有限公司50畝10萬(wàn)634戶83-165㎡3700元/㎡恒大綠洲西安曲江投資建設(shè)有限公司390畝68萬(wàn)4410戶主力戶型為80-90平米的兩房，120-160平米的三房還有部分躍層4864元/㎡國(guó)際幸福城陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司785畝100萬(wàn)80-140㎡2700元/㎡暖山康城西安富祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司116畝30萬(wàn)97-149㎡3800元/㎡大盤集中營(yíng)80－140為主力戶型均價(jià)3950元項(xiàng)目規(guī)模，總建面落差很大，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目為規(guī)模優(yōu)勢(shì)

項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目規(guī)模建筑面積景觀配套均價(jià)華鑫學(xué)府城西安建大科技產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司586畝105W社區(qū)為人車人流的開(kāi)放式小區(qū)，設(shè)計(jì)較為時(shí)尚，社區(qū)內(nèi)配備有小學(xué)、幼兒園等。4700元/㎡檀香園陜西檀香園置業(yè)有限公司50畝10萬(wàn)方正全明，奢華實(shí)用，生活配套一應(yīng)俱全，毗鄰規(guī)劃中的浐河公園，專業(yè)的智能安防系統(tǒng)，力圖構(gòu)筑城東人居社區(qū)典范。3700元/㎡恒大綠洲西安曲江投資建設(shè)有限公司390畝68萬(wàn)小區(qū)配有大型商業(yè)、運(yùn)動(dòng)中心，布局上綜合考慮了整體性、系統(tǒng)性和可持續(xù)性，形成集居住、觀景、商業(yè)、教育、文化娛樂(lè)等功能于一體的“西北第一水城”。4864元/㎡國(guó)際幸福城陜西宏潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司785畝100萬(wàn)親水景觀設(shè)計(jì)，主題會(huì)所，老年活動(dòng)中心，社區(qū)超市，酒店，花園廣場(chǎng)，時(shí)尚商街2700元/㎡暖山康城西安富祥房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司116畝30萬(wàn)功能型高尚會(huì)所，專供業(yè)主尊享的星級(jí)健身房、超大的戶外休閑游泳池、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)配置的網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)，以及高級(jí)商務(wù)俱樂(lè)部一系列的服務(wù)設(shè)施，皆采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行星級(jí)服務(wù)3800元/㎡大項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套較為完善，本項(xiàng)目主要依靠周邊自然存在的配套，區(qū)域內(nèi)總的配套相對(duì)較為簡(jiǎn)單區(qū)域戶型供求關(guān)系一室兩室三室四室其他市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額市場(chǎng)份額13.5%31%39%10.5%6%去化量去化量去化量去化量去化量75%80%83%42%38%區(qū)域整體去化率在64%左右

由上圖可以看出本區(qū)域產(chǎn)品兩室（83-110㎡）三室（118-160㎡）的居多，分別占市場(chǎng)份額的31%、39%，一室產(chǎn)品（56-70㎡)和大戶型產(chǎn)品所占比例較小，區(qū)域去化量也是兩室和三室產(chǎn)品作為主力戶型。這主要是因?yàn)楸緟^(qū)域的購(gòu)房客戶仍以首次置業(yè)自住為主，投資客戶在本區(qū)域較少。區(qū)域供求關(guān)系分析主力市場(chǎng)項(xiàng)目綜合深度解析產(chǎn)品組合分析

市場(chǎng)產(chǎn)品組合上,以兩室和三室為主，合計(jì)約占70%，一室和四室各占13%，從此可以判斷浐灞區(qū)域仍舊以自住型產(chǎn)品為主打，輔之部分投資型產(chǎn)品。

產(chǎn)品類型上，平層占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，比例高達(dá)69%，復(fù)式比例23%，而別墅類僅占8%。表明市場(chǎng)供給仍舊針對(duì)眾多中高等收入群體，市場(chǎng)項(xiàng)目綜合深度解析產(chǎn)品需求分析項(xiàng)目動(dòng)機(jī)面積戶型考慮因素單價(jià)總價(jià)主力分布改善居住環(huán)境的二次和多次置業(yè)80-140三房、兩房、四房環(huán)境價(jià)格3600~3800、3400~360050~55、輔助分布個(gè)人居住和投資的首次和二次置業(yè)40~70、80~110一房（單身公寓）、兩房、三房?jī)r(jià)格未來(lái)發(fā)展3200~3400、3600~380035~40、45~50萬(wàn)需求特點(diǎn)：置業(yè)意向以首次置業(yè)自住用房，二次置業(yè)改善居住環(huán)境追求高標(biāo)準(zhǔn)生活為主。他們注重開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑質(zhì)量，以及居住環(huán)境與升值潛力。不過(guò)分苛求地段，最主要的注重點(diǎn)位價(jià)格，以及希望大的折扣優(yōu)惠。需求面積在80~140㎡、三房和兩房為主導(dǎo)的產(chǎn)品。需求特征總結(jié)動(dòng)機(jī)戶型面積誘因價(jià)格根據(jù)對(duì)現(xiàn)售項(xiàng)目的調(diào)研分析發(fā)現(xiàn)：本地置業(yè)以地緣客戶為主，企事業(yè)單位職工和城中村村民等占總?cè)セ康?0%左右。然而由于區(qū)域內(nèi)地緣客戶有限，導(dǎo)致銷售周期過(guò)長(zhǎng)，資金回籠慢也成為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸，本案根據(jù)這種情況，將主力客戶群定在輕工市場(chǎng)周圍，以該地域企事業(yè)單位職工，城東輕工業(yè)主為主力購(gòu)房人群。因此對(duì)于戶型的規(guī)劃，會(huì)結(jié)合這部分人群需求來(lái)設(shè)計(jì)，以兩室（70-95平方米），三室（95-130平方米）為主力戶型，跟隨極少量一室戶型。小結(jié)：競(jìng)爭(zhēng)激烈，對(duì)產(chǎn)品配套要求提高產(chǎn)品需求排序?yàn)槎鄬印蛋迨健迭c(diǎn)板〉點(diǎn)式規(guī)模需求排序?yàn)橐?guī)模樓盤〉小樓盤兩室中等戶型80-110仍是當(dāng)?shù)刈宰∪巳菏走x，隨著周邊居住環(huán)境的日益改良，這種中等戶型將進(jìn)入熱銷產(chǎn)品。同規(guī)模項(xiàng)目同質(zhì)現(xiàn)象嚴(yán)重，缺乏產(chǎn)品創(chuàng)新，同時(shí)受規(guī)模限制，社區(qū)配套、服務(wù)水平明顯低于規(guī)模樓盤結(jié)論：本案應(yīng)重點(diǎn)發(fā)展板式及點(diǎn)板類住宅產(chǎn)品兩室70-90平方米應(yīng)作為本案主力戶型，三室90-130為次主力戶型，一室少量跟進(jìn)。戶型比例二室：三室：一室其它=3:3:1（面積比）在產(chǎn)品配套、服務(wù)功能上跟進(jìn)大規(guī)模樓盤，做大盤氣勢(shì)。小區(qū)規(guī)劃、景觀建議我們?cè)趺醋?？建筑表現(xiàn)錯(cuò)落有致的立體空間空中連廊提升項(xiàng)目檔次臨街商業(yè)大型超市的入駐增強(qiáng)生活便利性獨(dú)特的景觀提升小區(qū)的居住舒適度小區(qū)會(huì)所、休閑廣場(chǎng)給業(yè)主帶來(lái)更多休閑娛樂(lè)場(chǎng)所豐富業(yè)主的生活空間體現(xiàn)內(nèi)涵的當(dāng)代建筑符號(hào)使用有質(zhì)感的材料，如：帶有凹槽細(xì)部的面磚，體現(xiàn)客戶身份感，迎合目標(biāo)客戶需求；強(qiáng)調(diào)材料的對(duì)比和穿插使用，使立面豐富而不失穩(wěn)重；玻璃使建筑變得通透和敞亮，用面磚和色彩涂料裝點(diǎn)局部，體現(xiàn)活力、摩登的感覺(jué)。注重窗框、檐口、欄桿、入戶臺(tái)階等細(xì)部工藝的品質(zhì)，從小處體現(xiàn)項(xiàng)目整體的高檔次和高價(jià)值；注意落水管道和空調(diào)機(jī)位的處理；細(xì)節(jié)處考慮周到，體現(xiàn)精細(xì)化。通過(guò)建筑立面色彩、材質(zhì)或形象等的變化，體現(xiàn)出立面的設(shè)計(jì)感和創(chuàng)新，體現(xiàn)內(nèi)涵，不落俗套。建筑風(fēng)格及外立面建議[國(guó)際現(xiàn)代的建筑風(fēng)格]配合會(huì)展核心區(qū)的整體形象表現(xiàn)年輕態(tài)住區(qū)的活力并達(dá)到整體的和諧統(tǒng)一[古西安，新國(guó)際]我們希望本案的建筑是有氣質(zhì)的，現(xiàn)代經(jīng)典，從容雅致，也是有思想的，溝通未來(lái)。立面通過(guò)特制面磚的使用，突出帶有凹槽的細(xì)部，與古城墻在某種程度上形成一定的呼應(yīng)；而在窗戶的外框上，局部搭配豐富的顏色，這樣能夠體現(xiàn)新的時(shí)代氣息，整個(gè)建筑看上去更加的現(xiàn)代、國(guó)際和精神。板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足90以下比例要求。餐廳客廳主陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗臥室工作陽(yáng)臺(tái)主力戶型建議房型：一房?jī)蓮d一衛(wèi)建筑面積：60平方米以下板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足90以下比例要求。次臥室客廳主陽(yáng)臺(tái)衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室工作陽(yáng)臺(tái)餐廳主力戶型建議房型：兩房?jī)蓮d一衛(wèi)（緊湊型）建筑面積：75-78平方米板式高層產(chǎn)品建議以經(jīng)濟(jì)型房型為主，控制總價(jià)，合理空間面積，滿足90以下比例要求。飄窗次臥室衛(wèi)生間廚房凸窗主臥室客廳餐廳主陽(yáng)臺(tái)主力戶型建議