海外房地產(chǎn)合作開發(fā)投資的法律實(shí)務(wù)案例分析

海外房地產(chǎn)合作開發(fā)投資的法律實(shí)務(wù)案例分析

事實(shí)上，中國公司通常有兩種合作形式。其中之一是“合作發(fā)展模式”，即中國與外界簽署的合法經(jīng)營協(xié)議（“合資發(fā)展協(xié)議”），共同成立了由合資公司（“合資公司”）的合資公司，主要通過合資公司的參與領(lǐng)域的開發(fā)。另一個(gè)是“聯(lián)合開發(fā)模式”，即中國和外國投資領(lǐng)域沒有設(shè)立專門的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，只通過《聯(lián)合開發(fā)協(xié)議》（“jod”）來確定雙方在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的權(quán)利和義務(wù)。中國企業(yè)與外方聯(lián)合開發(fā)的房地產(chǎn)投資,就投資收益的分配機(jī)制上,又有兩種機(jī)制:“銷售收益分配機(jī)制”和“產(chǎn)品分成分配機(jī)制”,前者是指雙方就建成房產(chǎn)出售后取得的銷售收益進(jìn)行分配,而后者則指雙方就建成房產(chǎn)的物業(yè)進(jìn)行實(shí)物分配。那么,合資開發(fā)、協(xié)議聯(lián)合開發(fā)兩種合作模式如何具體結(jié)合銷售收益分配、產(chǎn)品分成兩種分配機(jī)制,以符合中外雙方的商業(yè)訴求、保證中外雙方的交易安全呢?就此,筆者將根據(jù)協(xié)助多個(gè)中國房地產(chǎn)企業(yè)“走出去”進(jìn)行海外房地產(chǎn)合作開發(fā)投資的法律實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分享。中方更傾向于發(fā)展企業(yè)一般而言,在海外房地產(chǎn)合作開發(fā)投資項(xiàng)目中,中外雙方各有商業(yè)訴求。專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的中方企業(yè)往往希望主導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和營銷等系列過程,保證在東道國的投資項(xiàng)目能根據(jù)其商業(yè)思路施行。在合資開發(fā)模式下,中方更傾向于爭取合資公司的控制權(quán)并實(shí)現(xiàn)會計(jì)并表,外方則期待僅以其名下的土地對項(xiàng)目出資,協(xié)助維護(hù)與當(dāng)?shù)卣年P(guān)系,并協(xié)助取得項(xiàng)目所需的相關(guān)審批、許可。不難意會,外方的“小算盤”是:通過貢獻(xiàn)其自有土地,待中方牽頭的房地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后即可取得相應(yīng)的土地增值。明確了雙方的商業(yè)訴求,接下來我們來看看兩種合作模式與兩種收益分配機(jī)制如何在現(xiàn)實(shí)中協(xié)調(diào)、操作。啟動合作管理模式一、銷售績效機(jī)制傳統(tǒng)的合資開發(fā)模式下的合資協(xié)議一般有如下約定。二、以合資公司的股東分紅作為合資開發(fā)的保障如果說上述傳統(tǒng)的合資開發(fā)模式能順利地實(shí)現(xiàn)銷售收益的分配,其能達(dá)成就建成房產(chǎn)的物業(yè)進(jìn)行分配的任務(wù)嗎?這個(gè)問題需要一分為二地看待。對于允許直接以房產(chǎn)物業(yè)的形式向合資公司股東分配股東紅利的國家,答案是肯定的。雙方只需將傳統(tǒng)的合資開發(fā)模式下向合資公司股東分派的現(xiàn)金股東紅利更換為項(xiàng)目建成后房產(chǎn)的所有權(quán)即可。但不論如何,由于合資公司需要向中外雙方股東分別過戶原本落在公司名下的房產(chǎn),如果雙方隨后又需要自行銷售房產(chǎn),還會再次產(chǎn)生過戶的稅費(fèi),大大加重了稅務(wù)負(fù)擔(dān)。而對于那些對實(shí)物分紅有諸多限制的國家,上述傳統(tǒng)的合資開發(fā)模式就行不通了。那么,在這些國家,我們就只能放棄合資開發(fā)模式嗎?答案是否定的。如果能繞過現(xiàn)金股東紅利分配,而將房產(chǎn)建成后總建筑面積的特定部分分配給外方,那問題也自然迎刃而解。比如,為了在這些國家適用合資開發(fā)模式,不妨嘗試一種可以稱為“股權(quán)回購”的創(chuàng)新型合資開發(fā)模式(為方便行文闡述和讀者理解,我們假設(shè)中外雙方約定,外方取得房產(chǎn)總建筑面積的1/3,而中方則獲得項(xiàng)目中的其他全部收益)。三、土地的所有權(quán)合資開發(fā)模式很好地滿足了中外雙方對銷售收益分配機(jī)制和產(chǎn)品分成分配機(jī)制的不同訴求,那么如何看待其在項(xiàng)目中的優(yōu)勢和劣勢呢?合資開發(fā)模式的亮點(diǎn)在于:由于外方將其持有的土地向合資公司作價(jià)出資,其實(shí)際上完成了土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓,從而使得合資公司成為了完全的土地所有權(quán)人。由于原先外方名下的土地所有權(quán)過戶到了合資公司,外方失去了獨(dú)自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或任何其他方式處分土地的權(quán)利,最大程度上保護(hù)了中方的交易安全。另外,項(xiàng)目公司作為土地所有人,其授權(quán)代表也有權(quán)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門申請所有必要的證照、批準(zhǔn),而不必完全依賴于外方。最后,由于合資公司成為了土地的所有權(quán)人,中方在安排項(xiàng)目融資的過程中可以順理成章地將土地進(jìn)行抵押,大大便利了項(xiàng)目的融資能力。但同時(shí)應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是,在采用合資開發(fā)模式時(shí),中外雙方通常需要負(fù)擔(dān)更多的交易成本。如合資公司設(shè)立的行政費(fèi)用、土地權(quán)屬向合資公司進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)的交易稅(視東道國法律,該交易稅可能數(shù)額不菲)和印花稅等。這也正是許多海外房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目最終采用協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式的原因。關(guān)于共同發(fā)展的協(xié)議的連接模式一、項(xiàng)目實(shí)施過程中的權(quán)利和義務(wù)在協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式下,在遵守東道國法律的前提下,中外雙方可以自由約定雙方在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、開發(fā)、建設(shè)和營銷階段的權(quán)利、義務(wù)以及項(xiàng)目建成后的銷售收益分配機(jī)制。比如,中方(或中方在當(dāng)?shù)卦O(shè)立的全資子公司)可與外方簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議,作如下約。為方便行文闡述和讀者理解,我們假設(shè)中外雙方約定以2:1的比例分享總銷售收益。二、與外商簽訂合作協(xié)議同理,產(chǎn)品分成分配機(jī)制和協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式也具有很強(qiáng)的兼容性。比如,中方(或中方在當(dāng)?shù)卦O(shè)立的全資子公司)可與外方簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議,作如下約定。為方便行文闡述和讀者理解,我們假設(shè),東道國為“房地一體主義”的國家,且中外雙方約定,外方取得房產(chǎn)總建筑面積的1/3,而中方取得房產(chǎn)總建筑面積的2/3。三、抵押合同項(xiàng)下的土地開發(fā)權(quán)不難看出,以簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議的方式進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的合作具有相當(dāng)?shù)撵`活性。交易雙方無須在當(dāng)?shù)匦略O(shè)合資公司,且雙方的權(quán)利、義務(wù)均能在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中自由約定。但是,同時(shí)應(yīng)當(dāng)警醒的是,協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式存在著一系列法律風(fēng)險(xiǎn),如土地的控制權(quán)。如果外方在簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議之后,未經(jīng)中方同意,在該土地上設(shè)置抵押,則還存在抵押合同項(xiàng)下的抵押權(quán)人主張拍賣土地獲得清償,以實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。在某些“房地一體主義”(即土地與其上的建筑物不區(qū)分所有)的國家,不轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式讓中方面臨著更大的風(fēng)險(xiǎn)。另外,與合資開發(fā)模式下合資公司對土地享有的絕對物權(quán)不同,協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式下的土地開發(fā)權(quán)僅僅是基于合同的一種相對請求權(quán)。由此,若在將來雙方發(fā)生爭議,外方仍可以拒絕中方進(jìn)入土地。即使聯(lián)合開發(fā)協(xié)議草擬得當(dāng),為行使協(xié)議中的權(quán)利而在當(dāng)?shù)貑訝幾h解決程序都將可能異常耗時(shí)耗力。再比如項(xiàng)目所需的證照、批準(zhǔn)問題,一般而言,即使在中外雙方簽訂了聯(lián)合開發(fā)協(xié)議,視東道國的法律,中方很可能仍然需要依賴外方的配合以獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)所需的相關(guān)證照。又比如,在項(xiàng)目的開發(fā)過程中,出現(xiàn)了第三方聲稱其對土地的合法權(quán)屬并侵占土地,東道國的法律一般要求中方需要外方的配合方能對侵權(quán)者提出訴訟。以上種種原因,都使得中方對外方有很大依賴性,在整個(gè)投資過程中處于非常不利的地位。四、合資開發(fā)模式下的產(chǎn)品分配機(jī)制針對上述協(xié)議聯(lián)合開發(fā)模式存在的法律風(fēng)險(xiǎn),中方在聯(lián)合開發(fā)協(xié)議的談判桌上至少應(yīng)當(dāng)嘗試爭取下列關(guān)鍵性條款。1.中外雙方分別以其資金、實(shí)物(如土地等)向合資公司注資,并根據(jù)其對合資公司貢獻(xiàn)的價(jià)值比例(實(shí)物出資的,將對實(shí)物進(jìn)行合理估值作價(jià))取得相應(yīng)比例的公司股權(quán)。2.若中方希望實(shí)現(xiàn)與其國內(nèi)的公司并表,其通常須要擁有對合資公司的控制權(quán)(即成為公司的大股東),這通常就要求其向合資公司注入的建設(shè)資金的價(jià)值比例應(yīng)當(dāng)高于外方貢獻(xiàn)土地的作價(jià)。3.合資公司設(shè)股東會、董事會(和/或監(jiān)事會),合資公司根據(jù)股東會或董事會的商業(yè)決策進(jìn)行經(jīng)營管理與項(xiàng)目開發(fā)。4.中外雙方股東按照其在公司中的股權(quán)比例(視東道國法律,也可以按照不完全等同于其股權(quán)比例的其他特定比例)分享公司的可分配利潤。1.中方與外方共同發(fā)起設(shè)立合資公司:中方以現(xiàn)金向合資公司進(jìn)行股權(quán)出資;外方將其所有的土地合理估值后向合資公司作價(jià)出資。2.合資公司向中方發(fā)行股份,股權(quán)比例根據(jù)中方股權(quán)出資與外方的土地作價(jià)出資的價(jià)值比例確定(同上,若中方需要國內(nèi)上市公司會計(jì)并表的,其需要持有合資公司的多數(shù)股)。3.合資公司開始從事地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè):中方主導(dǎo)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和營銷等系列過程;外方協(xié)助向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門申請項(xiàng)目所需的證照、批準(zhǔn)。4.在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,合資公司進(jìn)行股權(quán)回購,以房產(chǎn)總建筑面積1/3的物權(quán)為對價(jià)(具體而言,合資公司將房產(chǎn)過戶給外方)向外方贖回其在合資公司內(nèi)持有的全部股份。5.外方由此完全退出合資公司,而中方成為合資公司的唯一股東,從而享有合作項(xiàng)目的全部的剩余利潤。該等安排的精巧之處在于,視東道國法律,合資公司支付的對價(jià)可以采用如房地產(chǎn)所有權(quán)等靈活多樣的形式。但應(yīng)當(dāng)指明的是,考慮到合資公司向股東進(jìn)行地產(chǎn)過戶時(shí)的稅務(wù)負(fù)擔(dān),如果股東在過戶之后再自行銷售,還會再次產(chǎn)生過戶的稅費(fèi)以及企業(yè)所得稅,所以合資開發(fā)模式下的產(chǎn)品分成分配機(jī)制主要還是針對外方擬自用建成的房產(chǎn)的情況。1.中方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金供應(yīng)、融通、項(xiàng)目建設(shè)、房產(chǎn)營銷等工作。2.外方提供土地供中方開發(fā)、建設(shè),但外方不轉(zhuǎn)移土地的所有權(quán),作為提供土地的對價(jià),外方將會取得項(xiàng)目總銷售收益的1/3。3.外方負(fù)責(zé)協(xié)助中方向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門申請所需的證照、批準(zhǔn)。4.中外雙方設(shè)立“項(xiàng)目銷售收益共管賬戶”。5.項(xiàng)目建成并取得收益后,外方分得賬戶中的1/3,而中方分得2/3。1.中方負(fù)責(zé)項(xiàng)目的資金融通、項(xiàng)目建設(shè)、房產(chǎn)營銷等工作。2.外方提供土地供中方開發(fā)、建設(shè),但外方不轉(zhuǎn)移土地的所有權(quán);作為提供土地的對價(jià),外方將會取得房產(chǎn)建成后總建筑面積的1/3。3.外方負(fù)責(zé)協(xié)助中方子公司向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門申請所需的證照、批準(zhǔn)。4.在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后,外方將房產(chǎn)總建筑面積的2/3過戶給中方(從法律意義上講,外方為土地及其上的建筑物的所有權(quán)人)。當(dāng)然,不論是銷售收益分配機(jī)制還是產(chǎn)品分成分配機(jī)制,根據(jù)東道國的法律,外方除與中方簽訂聯(lián)合開發(fā)協(xié)議之外,還可能簽署授權(quán)書,授權(quán)中方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)工作。同時(shí),將該等聯(lián)合開發(fā)協(xié)議和授權(quán)書登記至當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府部門更能起到公示的效果,降低外方擅自將土地進(jìn)行抵押的可能性。1.為地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目融資之目的,中方應(yīng)有權(quán)將土地進(jìn)行抵押(并進(jìn)行相應(yīng)的抵押登記)。這一方面減輕中方的融資壓力,一方面也保證了外方對其持有的土地處分權(quán)的局限性。2.在項(xiàng)目建成之前,土地的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)保存于中方(或獨(dú)立的第三方)處,未取得中方事前同意的,外方不得創(chuàng)設(shè)任何的第三方權(quán)益。3.某些國家的法律規(guī)定了對于聯(lián)合開發(fā)的備案登記制度,中方一定要將該合作形式進(jìn)行備案登記。4