成都國奧項目配套商業(yè)研究

國奧項目配套商業(yè)研究雙流新城概述雙流東升商業(yè)環(huán)境描述工程地塊分析典型社區(qū)商業(yè)案例借鑒商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議公共配套建議目錄雙流新城概述成都東升老城東升新城在東升老城與成都市區(qū)起著橋梁作用.真正實現(xiàn)了雙流新城實現(xiàn)東升城市與成都的無縫對接,雙流新城的高標(biāo)準(zhǔn)的的城市規(guī)劃也標(biāo)志東升城市開展進(jìn)入新的時代.與老城\成都的關(guān)系雙流新城概述雙流新城定位：打造以運動型娛樂產(chǎn)業(yè)、健康型駐齡產(chǎn)業(yè)、數(shù)字商務(wù)型產(chǎn)業(yè)為支撐的國際化財富會聚背景，形成健康、生態(tài)、宜居的成都南部園林城市。雙流新城整體定位雙流新城概述區(qū)域功能核心區(qū)即城市中心區(qū)。它包括行政中心、商業(yè)金融中心、文化娛樂中心、城市公園、城市廣場，體育中心等。A區(qū)國際生態(tài)居住社區(qū)B區(qū)健康駐齡生態(tài)區(qū)C區(qū)融體育娛樂、運動休閑于一體的住宅區(qū)D區(qū)以文化娛樂和數(shù)字動漫為主要功能的城市次中心雙流新城整體規(guī)劃示意圖項目所在板塊雙流新城的商業(yè)、金融、行政中心位于核心區(qū)域，距離國際居住的A區(qū)有一定距離，從區(qū)域的城市屬性及社會功能定位上，本工程不適合開展大規(guī)模的城市商業(yè)配套雙流新城區(qū)域功能分析雙流新城概述東立國際香榭美鄰新區(qū)政府配套及公共配套的實質(zhì)性建設(shè)為新區(qū)住宅、和商業(yè)工程的開發(fā)帶來實質(zhì)性利好消息沃爾瑪規(guī)劃國際網(wǎng)球中心謝菲聯(lián)足球公園星宸國際酒店雙流體育中心博瑞最世界〔在建〕雙流新城在建標(biāo)志項目雙流新城概述城市新中心區(qū)開發(fā)對本區(qū)域的啟示----近期應(yīng)以住宅開發(fā)為主，商業(yè)以社區(qū)級和區(qū)域性商業(yè)為主，起步期開展期快速開展期成熟期商業(yè)工程辦公工程市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住工程中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)區(qū)域級商業(yè)城市級商業(yè)高檔辦公開發(fā)次序一般城市新中心區(qū)成功開發(fā)次序2號塊地所處的開發(fā)周期1-3年3-5年4-6年3—5年以上時間開發(fā)類型國內(nèi)城市的新城的開展從規(guī)劃完成到完全成熟，往往要經(jīng)歷起步期〔1—3年〕、初步開展期〔3~5年〕、快速開展期〔4~6年〕、成熟開展期〔5年以上〕四個階段一般城市新中心區(qū)開發(fā)10—20年雙流新城發(fā)展周期研究雙流新城概述雙流東升商業(yè)環(huán)境描述核心區(qū)商圈老城商圈現(xiàn)代商貿(mào)商圈A區(qū)商圈根據(jù)對雙流商業(yè)的區(qū)域范圍形成時間把東升劃分為以下幾個主要商圈:商圈商業(yè)主要業(yè)態(tài)所處的周期現(xiàn)代商貿(mào)商圈大型專業(yè)批發(fā)市場起步期A區(qū)商圈娛樂\超市開發(fā)階段新城核心商圈金融\商業(yè)\行政中心規(guī)劃階段老城商圈原來東升行政\商業(yè)\金融中心成熟階段雙流東升區(qū)域商業(yè)雙流東升商業(yè)研究項目名稱新一佳廣場好又多廣場明城百貨位置棠湖公園對面南昌路與棠湖路東二段交匯處

順城街項目規(guī)劃商住群樓中型超市商住群樓大型超市、百貨單體建筑購物中心項目業(yè)態(tài)分布超市、休閑、數(shù)碼、通訊百貨、超市、餐飲、數(shù)碼百貨/休閑\餐飲項目面積6000—7000平米10000平米１３000平米項目檔次中低高檔中檔中高檔租/售價(一樓)聯(lián)營扣點對外3—7元/天經(jīng)營狀況是在雙流第一家具有國內(nèi)知名度，由于好又多的競爭現(xiàn)在經(jīng)營狀況很差05年開業(yè)比較好，現(xiàn)是雙流現(xiàn)經(jīng)營最好超市剛開業(yè)不到半年,處于調(diào)整期經(jīng)營狀況一般經(jīng)營的贏利點超市，通訊服裝，超市百貨輻射范圍老城整個縣城整個老縣城代表商家新一佳/華偉通訊好又多/英邦百貨/勁霸KFC/明城百貨雙流城區(qū)現(xiàn)在有商業(yè)面積近11萬平方米，規(guī)模經(jīng)營的６000平方米以上零售商業(yè)3個,主要大型零售工程面積2.5萬平方米老城現(xiàn)有主要商業(yè)——經(jīng)營情況雙流東升商業(yè)研究雙流好又多店07年的銷售達(dá)11億,是雙流上唯一一家年銷售額突破10的百貨業(yè)，商業(yè)月坪效3819元?成都市東升商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃〔2006—2021〕?：東升城區(qū)〔包括航空港、牧馬山〕和華陽城區(qū)〔包括中和、正興〕是商業(yè)網(wǎng)點重點開展地區(qū)，規(guī)劃雙流縣人均零售商業(yè)網(wǎng)點營業(yè)面積指標(biāo)1.2㎡，東升鎮(zhèn)組團(tuán)商業(yè)面積為16萬平米，其中雙流新城片區(qū)商業(yè)面積約8萬㎡，且主要集中在新城核心區(qū)域雙流新城片區(qū)規(guī)劃商業(yè)面積約8萬㎡雙流東升未來商業(yè)規(guī)劃雙流東升商業(yè)研究新區(qū)主要商業(yè)區(qū)域及A區(qū)主要啟動商業(yè)工程東立國際配套商業(yè)香榭美鄰底商本區(qū)域現(xiàn)在已啟動的純大型商業(yè)工程有2個，其商業(yè)面積近7萬余平米，加上區(qū)域大量二類用地自身硬性社會公共配套指標(biāo)要求，未來區(qū)域商業(yè)面積會接近10萬平米，配套商業(yè)會大量的出現(xiàn)。未來區(qū)域競爭會灼熱化。東北方向有現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)，正東方向規(guī)劃的有沃爾瑪；西南方向規(guī)劃有新區(qū)的商業(yè)、金融中心，南方是老城，老城人民對老城商業(yè)已經(jīng)形成一種慣性依賴行為，改變需要時間。四周是大體量的商業(yè)，使本商業(yè)在輻射的空間受到大量的壓縮。沃爾瑪規(guī)劃星宸國際酒店、商業(yè)博瑞最世界〔在建〕核心區(qū)商圈老城商圈新區(qū)行政、金融商業(yè)中心商貿(mào)區(qū)項目商業(yè)空間雙流東升商業(yè)研究具有大量的公共配套和商業(yè)建筑配套返遷安置房市政公共、商業(yè)配套住宅用地雙流新城未來是一個具有國際化品質(zhì)理念和建筑法那么標(biāo)準(zhǔn)打造的風(fēng)格多樣的高品質(zhì)生活住宅區(qū)，規(guī)劃高標(biāo)準(zhǔn)的城市公共、商業(yè)配套新城A區(qū)未來商業(yè)分析雙流東升商業(yè)研究以半徑二公里劃定商業(yè)影響范圍，輻射的人群主要為：蛟龍工業(yè)港臨近A區(qū)老城人現(xiàn)代商貿(mào)區(qū)高速開展的新城人口素質(zhì)較高，消費力有提升空間，但現(xiàn)階段大商業(yè)沒有明顯的強消費力人群支持區(qū)域主要消費人群雙流東升商業(yè)研究?雙流縣縣域總體規(guī)劃〔2007—2021年〕?2021年現(xiàn)在有人口94萬,城市人口45萬,規(guī)劃縣域總?cè)丝诘?021年達(dá)167萬人，其中城區(qū)及各鎮(zhèn)區(qū)規(guī)劃城鎮(zhèn)實際居住人口約為150萬人，全縣城市化率為89.8%；另外規(guī)劃51個農(nóng)村新型社區(qū)聚居人口約為15萬人，農(nóng)村散居人口約為2萬人。東升鎮(zhèn)現(xiàn)城市總?cè)丝?3萬余人；規(guī)劃到2021年，東升鎮(zhèn)城市人口達(dá)20萬以上．2021年達(dá)40萬以上利好因素：1、在未來的3年間東升城市人口會增加7萬,〔平均每年增加2萬以上〕2、到2021年的11年間雙流東升城鎮(zhèn)人口會再增加27萬人3、到2021年的城市進(jìn)程中有100萬人在11年中進(jìn)入雙流城鎮(zhèn)

城市人口的不斷增加為新城商業(yè)的開展提供了強有力的人口支撐，本區(qū)域是最近幾年東升城市開發(fā)的熱土。東升未來人口分析雙流東升商業(yè)研究08年雙流城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16818元與通常GDP值大人均可支配收入就越大有一定差距,原因是機場在雙流GDP所占的份額比較大)，階段東升城鎮(zhèn)人口數(shù)量入均可支配收入(元)區(qū)域可支配金額單位(億)日常消費(億)按照常規(guī)的50%08年—現(xiàn)在13萬人08年(16808)21.8510.925未來3年城市居住人口20萬人23000（政府規(guī)劃目標(biāo)）4623雙流新城20萬人A區(qū)5萬人(估計)23000（政府規(guī)劃目標(biāo)）11.55.75區(qū)域消費者可支配收入根據(jù)政府測算未來3—5年會達(dá)到46億，日常消費支出會到達(dá)23億以上08年居民入均可支配收入按照雙流城鎮(zhèn)居民收入16808元，被譽為中國西部百強縣之首,且位于成都城市的開展帶上，收入均可支配收入會逐年呈遞增狀態(tài)，3—5年我們?nèi)匀话凑照畬﹄p流的居民入均可支配收入規(guī)劃23000元，日常消費按常規(guī)可支配收入50%東升新城未來消費分析雙流東升商業(yè)研究商業(yè)商圈飽和度測算雙流東升商業(yè)研究1、現(xiàn)在東升區(qū)域市場飽和度=10.925億÷110000㎡=9931元/㎡現(xiàn)在每個月的坪效是828元

2、未來3—5年東升區(qū)域市場飽和度=23億÷200000㎡=11500元/㎡未來3—5年后每個月的坪效是958元3、未來3—5年A區(qū)域市場飽和度=5.75億÷100000㎡=5750元/㎡未來3—5年后每個月的坪效是479元

其中:IRS是某地區(qū)某類商品商業(yè)圈飽和指數(shù)；C是某地區(qū)購置某類商品的潛在顧客人數(shù)；RE是某地區(qū)每一顧客平均購置額；RF是某地區(qū)經(jīng)營同類商品商店營業(yè)總面積IRS=(C)×(RE)/RF未來3—5年東升區(qū)域的坪效也比現(xiàn)在坪效高１３０元，但Ａ區(qū)未來３—５年坪效也比現(xiàn)在坪效還少３５０，比未來３—５年東升區(qū)域坪效少４７９〔只有東升區(qū)域的一半〕。區(qū)域能夠承受5萬平方的商業(yè)體量,但未來3—5區(qū)域商業(yè)體量已到達(dá)10萬平米4、未來區(qū)域能夠承受的商業(yè)體量：5.75億÷11500=50000㎡交通格局：三縱五橫“網(wǎng)格化〞整個雙流新城A區(qū)的交通是按照“十〞字、“田〞型的平面布局，交通順暢，而且本工程位區(qū)域二大交通干線的交匯處面，具有更好的便捷性，為到達(dá)本工程提高優(yōu)越的東升主要交通干線分析雙流東升商業(yè)研究集中式商業(yè)一桿旗北路三支渠綠帶綠地公共配套建筑本案工程區(qū)域交通較為興旺，出行便捷，

工程內(nèi)部由于主人口不位于商業(yè)規(guī)劃區(qū)，使工程內(nèi)部消費者到工程商業(yè)的可達(dá)比較弱工程所在區(qū)域外部交通動線工程所在區(qū)域內(nèi)部交通動線新城A區(qū)交通干線分析雙流東升商業(yè)研究城市規(guī)劃良好經(jīng)濟運行狀況和積極發(fā)展前景處于城市的發(fā)展方向上，屬于城市重點發(fā)展區(qū)域，但Ａ區(qū)不是現(xiàn)代商業(yè)的重點區(qū)域區(qū)域位置人口狀況交通體系競爭關(guān)系地塊大小能滿足開發(fā)需求，但所限定的商業(yè)布局，使地塊失去發(fā)揮商業(yè)地段價值的最大化不處于雙流新城的幾何中心，雖有一定腹地，但都被區(qū)域大型商業(yè)所輻射，商業(yè)獨占空間小，不位于區(qū)域消費中心大規(guī)模人口聚集，且有強勁增長空間，有一定的消費能力，但Ａ區(qū)人口增長有限便利的停車系統(tǒng)強大的公共交通系統(tǒng)，對外有較強的輻射力區(qū)域商業(yè)市場競爭激烈，會被未來核心區(qū)域所取代，地塊條件區(qū)域未來商業(yè)開展有一定的空間，但大局部根本被老城、新城未來核心區(qū)、現(xiàn)區(qū)域純大型商業(yè)單體所輻射，區(qū)域未來競爭會很劇烈,本商業(yè)面積應(yīng)盡可能壓縮。區(qū)域商業(yè)市場小結(jié)雙流東升商業(yè)研究工程地塊分析本工程位于成都市雙流縣城—雙流新城A組團(tuán)區(qū)域，屬于新城建造工程占地面積：199畝，約331669萬㎡。容積率：2.5，根本指標(biāo)住宅兼商業(yè)〔商業(yè)集中〕、公共配套，至少4300平方綠地。開發(fā)條件雙流縣是中國百強縣，西部百強縣之首，距成都市中心10公里，機場2公里集中式商業(yè)一桿旗北路三支渠綠帶綠地公共配套建筑雙流縣新城項目基本情況項目地塊分析二號地塊經(jīng)濟指標(biāo):類別指標(biāo)整體經(jīng)濟指標(biāo)占地199畝容積率≤2.5規(guī)劃建筑面積331669㎡建筑密度≤30%綠地率≥30%(臨三支渠綠帶、一桿旗北路不小于4300㎡的集中綠地)建筑限高45M硬性配套地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施用地10.99畝,不小于6.9畝菜市,不小于6.2畝幼兒園,不小于12.54畝文化活動中心,及其他標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施。商業(yè)規(guī)劃條件面積(５％-20%）16583㎡—66338㎡商業(yè)位置臨一桿旗北路、三支渠綠帶應(yīng)集中布置商業(yè)建筑商業(yè)建筑高度高度不小于24米集中式商業(yè)一桿旗北路三支渠綠帶綠地公共配套建筑二號地塊經(jīng)濟指標(biāo)項目地塊分析集中式商業(yè)一桿旗北路三支渠綠帶綠地公共配套建筑二號地塊的限制條件:1、綠地、商業(yè)、公共配套的位置不可以調(diào)整2、公共配套內(nèi)部的位置不可以調(diào)整3、開發(fā)商業(yè)要求全部銷售回收現(xiàn)金４、商業(yè)集中規(guī)劃５、商業(yè)高度不低于２８米項目的限制條件項目地塊分析集中商業(yè)一桿旗北路三支渠綠帶綠地公共配套建筑地塊優(yōu)勢與機遇對商業(yè)影響分析：1、位于新城區(qū)域的主要交通干線的交匯處，有利于區(qū)域車流、人流的到達(dá)2、地塊方正，便于商業(yè)規(guī)劃與布局3、地塊內(nèi)部有30多畝的幼兒園、菜市場，居民活動中心，為商業(yè)消費的人群有一定的集聚作用4、地塊與五星級酒店相鄰，為本商業(yè)也帶來大量的優(yōu)質(zhì)客源地塊內(nèi)部的布局對商業(yè)不利影響分析：1、綠地占據(jù)整個地塊中商業(yè)價值最高的地段2、商業(yè)無法最近大程度享受公共配套與綠地帶來的人流3、現(xiàn)在商業(yè)所處位置，由于對于面是綠化帶，使本商業(yè)局部形成單面街區(qū)，使商業(yè)氣氛的營造與車流、人流的聚合能力大大下降本工程最正確的商業(yè)位置已被綠化占據(jù),失去做大型商業(yè)的地段優(yōu)勢項目的商業(yè)價值分析項目地塊分析典型社區(qū)商業(yè)案例借鑒本報告是嚴(yán)格保密的。中國一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積居住區(qū)0.7-0.91m2/人類別合理服務(wù)半徑800-1000m城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，可依據(jù)其人口規(guī)模確定合理的效勞面積——?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?國外社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比＝0.027：1——：鄰里住區(qū)理論——?集合住宅?：日本光丘花園城社區(qū)(商業(yè)面積：住宅面積)社區(qū)商業(yè)的適合度典型社區(qū)商業(yè)案借鑒社區(qū)商業(yè)類型社區(qū)商業(yè)面積與住宅面積之比特點外向型5％—11％商業(yè)體量較大，依靠本社區(qū)居民的消費不足于支撐商業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營，需要外部較大規(guī)模消費群來支撐商業(yè)的正常經(jīng)營，這對周邊商業(yè)環(huán)境的要求很高，需要周邊環(huán)境能夠提供足夠的人流偏外向型2％—5％這一類別的社區(qū)商業(yè)正常經(jīng)營主要依賴于本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模上不能追求巨大化，否則市場難以消化。內(nèi)向型2％社區(qū)商業(yè)規(guī)劃時基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營。社區(qū)商業(yè)的類型及面積比典型社區(qū)商業(yè)案借鑒類型案例戶數(shù)人口調(diào)整后的商業(yè)面積（㎡）戶均商業(yè)面積（㎡/戶）人均商業(yè)面積（㎡/人）外向型美麗365花園1,7996,29716,0008.892.54招商海月花園4,19914,69728,0006.671.91錦繡江南4,40015,40025,0005.681.62海濱廣場4,76016,66018,0003.781.08中間型陽光棕櫚園2,94610,3119,0003.050.87蔚藍(lán)海岸5,11917,91715,5003.030.87內(nèi)向型皇御苑3,69012,9155,9401.610.46萬科四季花城4,70016,4506,0001.280.36風(fēng)和日麗3,60012,6001,9800.550.16星河灣10,33036,1555,0000.480.14上表中，外向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在1.08—2.54㎡之間，中間型0.87內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)的人均商業(yè)面積在0.14－0.46㎡之間。社區(qū)商業(yè)人均面積分析典型社區(qū)商業(yè)案借鑒類型人均商業(yè)面積（㎡/人）本項目商業(yè)承載量外向型1.08—2.542160—5080中間型0.871740內(nèi)向型0.14－0.46㎡280—920從單一的社區(qū)型商業(yè)來計算，本工程建筑面積5000平方米，600戶，按照每戶3人計算，2000人，按照外向型、中間型、內(nèi)向型本工程商業(yè)的承載面積為280——5080平方米按照規(guī)劃指標(biāo)最低面積要求5000平方米，本商業(yè)確定是外向型社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)的類型及面積比典型社區(qū)商業(yè)案借鑒商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議盡可能的壓縮２號商塊的商業(yè)面積。建議本工程的商業(yè)面積為經(jīng)濟指標(biāo)的最小值：5000平方米總面積：199畝項目總建面100000平方米占總面積的比例5%—20%5%10%20%商業(yè)面積區(qū)間5000平米10000平米20000平米制約本商業(yè)面積規(guī)劃的條件：１、Ａ區(qū)域商業(yè)體量已經(jīng)超出區(qū)域消費的承受量．2、Ａ區(qū)不是雙流新城未來的商業(yè)中心．3、Ａ區(qū)域商業(yè)受未來多個商圈的輻射，其商業(yè)空間被壓縮4、政府對本工程商業(yè)位置的規(guī)劃，使本地塊失去商業(yè)開展的最正確地段5、貴公司對商業(yè)的要求盡快回收現(xiàn)金，初期大體量的商業(yè)銷售會很困難6、新城處于開發(fā)的初級階段，其商業(yè)的價值的實現(xiàn)需要更長的時間項目商業(yè)面積規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議政府規(guī)劃條件：集中分布，高度不低于２４米在要求政府集中分布的要求下有以下幾種分布：集中形態(tài)優(yōu)點缺點建議大型單體商業(yè)便于大型商業(yè)整體規(guī)劃，容易吸引知名商家對地段要求高，至少屬于區(qū)域商業(yè)中心，全部整體銷售困難集中街區(qū)單戶面積可以分割，容易形成商業(yè)人流，購買者多吸引品牌商家的能力弱，單體＋集中街區(qū)綜合了以上兩者的優(yōu)點，能夠吸引具有一定知名度的商家，便于銷售，能夠很快形成區(qū)域的特色商業(yè)√√商業(yè)一桿旗北路三支渠綠帶綠地公共配套建筑商業(yè)規(guī)劃的位置單體商業(yè)＋集中街區(qū)商業(yè)的建筑規(guī)劃符合區(qū)域及本工程的要求項目商業(yè)形態(tài)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議由于政府指標(biāo)對本商業(yè)的建筑高度不小于２４米，根據(jù)商業(yè)對于層高的要求建議方案三：每層６米，共計四層方案一：局部６層一層６米，二層５米，三層４米，四、五、六層各３米方案二：局部６層一層５米，二層５米，三層５米，四、五、六層各３米六層五層四層１—３層項目商業(yè)層高規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議項目建筑風(fēng)格一商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議核心商業(yè)形態(tài)家庭效勞家庭時尚家庭娛樂輔助商業(yè)形態(tài)家庭休閑品家庭必需品家庭生活類項目商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議特色餐飲、超市、時尚精品店〔如禮品店、花店〕、休閑娛樂〔如咖啡廳、茶館〕、其他社區(qū)配套項目商業(yè)業(yè)態(tài)二商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議特色商業(yè)列舉：知名超市——家樂福社區(qū)店日本料理——中森名菜老牌名店——丹桂軒品牌連鎖——pizzahut茶藝館……建議商業(yè)業(yè)態(tài)：主題式品牌特色餐飲、品牌超市本工程較大的住宅，需要超市、餐飲行業(yè)與之結(jié)合；成功引入知名餐飲、中型超市，同時將是對工程整體功能的補充及形象的提升項目商業(yè)主要業(yè)態(tài)商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4萬平米1.2－1.4萬平米0.7－0.88萬平米本商業(yè)集中的單體商業(yè)＋集中街區(qū)商業(yè)的商業(yè)街區(qū)——局部集中式總建面為5000平米,以配套性購物、餐飲、精神休閑、娛樂的區(qū)域特色商業(yè)為主。本商業(yè)零售業(yè)態(tài)比：餐飲:零售:休閑娛樂=30％：30％：40％餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂30％４0％３０％1５0０平米2000平米1500平米類比工程參考:上海新天地商業(yè)業(yè)態(tài)組合:

零售：餐飲：休閑娛樂=38％：42％：20％項目商業(yè)業(yè)態(tài)的組合比例商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議2、對后期商業(yè)，如何進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種的規(guī)劃，達(dá)成鄰里商業(yè)中心的目標(biāo)核心問題1、如何應(yīng)對前期商業(yè)氣氛淡薄的問題項目商業(yè)開發(fā)的核心問題商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議三、彈性商業(yè)規(guī)劃方案開發(fā)順序，以風(fēng)險較小的街區(qū)類首先進(jìn)入市場，類街區(qū)次之，最后是單體中型超市的進(jìn)入原那么一、在街區(qū)商業(yè)能夠滿足生活需求的情況下，集中式單體商業(yè)越晚進(jìn)入市場，經(jīng)濟效益越高二、后期經(jīng)營的不可確定性，制定彈性的商業(yè)規(guī)劃方案應(yīng)對市場風(fēng)險項目商業(yè)開發(fā)的時序原則商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議20092001020112012商業(yè)類型主要業(yè)態(tài)關(guān)鍵要素完全街區(qū)類街區(qū)單體商業(yè)食品餐飲服務(wù)時尚店娛樂類時尚3C店服飾店中型超市強調(diào)品牌店對商業(yè)氛圍的帶動作用特色類的進(jìn)入，如３Ｃ店滿足區(qū)域內(nèi)的購物需求即可，檔次中高精品項目商業(yè)開發(fā)時序建議商業(yè)規(guī)劃與開發(fā)策略建議公共配套建議菜市場幼兒園公共效勞設(shè)施文化活動中心菜市場幼兒園公共效勞設(shè)施文化活動中心占地10.99畝占地≥

6.2畝占地≥12.54畝占地≥6.9畝項目公共配套的占地指標(biāo)項目公共配套規(guī)劃建議1、整體上滿足城市規(guī)劃的最小效勞單位要求2、在不能快速回流現(xiàn)金的工程上，控制其最小面積，后期開發(fā)3、在能夠快速回收現(xiàn)金的工程與能夠大幅度提升工程美譽度，在一期開發(fā)基于公共效勞設(shè)施無產(chǎn)權(quán)，僅有經(jīng)營權(quán)的根底：項目公共配套的開發(fā)原則項目公共配套規(guī)劃建議農(nóng)貿(mào)市場規(guī)劃面積:原那么上單獨占地，每個居住區(qū)按1.5萬人/處標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置農(nóng)貿(mào)市場，面積一般為2000～3000m2〔標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)貿(mào)市場〕；偏遠(yuǎn)地方地方千人指標(biāo)不低于150m2農(nóng)貿(mào)市場效勞半徑:一般為500m，原那么上不超過700m，最大不超過1000m，最小效勞半徑為300m。<成都雙流城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃>是由市場舉辦者提供固定商位〔包括攤位、店鋪、營業(yè)房等〕和相應(yīng)設(shè)施，提供物業(yè)效勞，實施經(jīng)營管理，有多個經(jīng)營者進(jìn)場獨立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)品、豆制品、調(diào)味品、熟食鹵品、腌臘制品、水果、糧油制品、副食品等食品經(jīng)營的固定場所，屬于城市公益性的公共配備效勞設(shè)施。農(nóng)貿(mào)市場銷售方式有產(chǎn)權(quán)無產(chǎn)權(quán)銷售產(chǎn)權(quán)銷售經(jīng)營權(quán)農(nóng)貿(mào)市場項目公共配套建筑面積要求項目公共配套規(guī)劃建議類別用地面積（㎡）最小規(guī)模最小建筑面積（㎡）幼兒園≤25003班（90人）12002500—35006班（180人）17003500—45009班（270人）2450≥450012班（360人）3000成都幼兒園建筑規(guī)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)《2007成都規(guī)劃》項目公共配套建筑面積要求項目公共配套規(guī)劃建議幼兒園的變現(xiàn)途徑移交給當(dāng)?shù)亟逃块T出租給私立幼兒園通過獨立的預(yù)售許可證，進(jìn)行獨立銷售劣勢優(yōu)勢代表樓盤萬科四季花城晶藍(lán)半島金蘋果幼兒園匯林綠洲效勞面積要求：區(qū)域型：一般規(guī)模的建筑面積為4500㎡，使用面積應(yīng)不低于3500㎡

效勞人群數(shù)量：居住區(qū)域每3-5萬人，服務(wù)半徑：為1500-2000米社區(qū)文化活動中心項目公共配套建筑面積要求項目公共配套規(guī)劃建議社區(qū)文化活動中心是社區(qū)公共文化效勞場所功能項目面積m2多功能活動報告講座、小型集會、聯(lián)誼活動、數(shù)碼電影放映、文藝表演等500展示展覽作品展示、形勢宣傳、科普展覽、藏品陳列的展示陳列室300休閑娛樂按需設(shè)定娛樂型項目，例如游藝室、親子活動室、棋牌室、視聽室500體育健身按需設(shè)定健身鍛煉項目，如乒乓室、臺球室、健身房、市民體質(zhì)測試站、老年活動室等600團(tuán)隊活動設(shè)文藝團(tuán)隊和培訓(xùn)專用活動室如音樂室、排練室、繪畫室、工藝室等400黨員活動設(shè)立黨員活動服務(wù)站點50信息服務(wù)社區(qū)圖書館300社區(qū)信息苑200社區(qū)教育按需設(shè)立普通培訓(xùn)教室，包括老年學(xué)校、陽光之家、社區(qū)學(xué)校、心理咨詢等400慈善互助組織開展社區(qū)慈善互助活動50后勤保障按管理功能需要設(shè)立相關(guān)職能部門，并建設(shè)配套輔助設(shè)施200公共效勞設(shè)施用地用地形式建筑形式建筑密度容積率綠地率公共服務(wù)設(shè)施用地公共綠地中學(xué)用地新區(qū)20%30%小學(xué)新區(qū)30%幼兒園35%農(nóng)貿(mào)市場50%派出所40%2.5辦事處40%社會停車場(庫)50%<成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定2007>項目公共配套建筑面積要求項目公共配套規(guī)劃建議公共效勞設(shè)施控制指標(biāo)(㎡/千人)類別居住區(qū)小區(qū)建筑面積用地面積建筑面積用地面積面積1668～32932172～5559968～23971091～3835本地塊4339——56267326<城市居住區(qū)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)>公共效勞配套公共效勞設(shè)施用地指居住小區(qū)及小區(qū)及以下的公共設(shè)施和效勞設(shè)施用地，如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店等用地。公共設(shè)施用地指居住區(qū)及居住區(qū)級以上的行政、經(jīng)濟、文化、教育、衛(wèi)生、體育以及科研設(shè)計等機構(gòu)的設(shè)施的用地。由于本公共效勞設(shè)施用地沒有限定修建的類別，所以建議本效勞類別符合具有贏利的類別，以便于后期的經(jīng)營權(quán)銷售或者出租項目公共配套建筑面積要求項目公共配套規(guī)劃建議?城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)?居住規(guī)模類別居住區(qū)小區(qū)組團(tuán)建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積總指標(biāo)1668~3293(2228~4213)2172~5559(2762~6329)968~2397(1338~2977)1097~3835(1491~4585)362~856(703~1356)488~1058(868~1578)

其

中教育600~12001000~2400330~1200700~2400160~400300~500醫(yī)療衛(wèi)生(含醫(yī)院)78~198(178~398)138~378(298~548)38~9878~2286~2012~40文體125~245225~64545~7565~10518~2440~60商業(yè)服務(wù)700~910700~910450~570100~600150~370100~400社區(qū)服務(wù)59~46476~66859~29276~32819~3216~28金融郵電(含銀行、郵電局)20~30(60~80)25~5016~2222~34——市政公用