2022年房地產(chǎn)投資退出方法和工具研究報(bào)告

2022年房地產(chǎn)投資退出方法和工具研究報(bào)告第一章房地產(chǎn)投資概況房地產(chǎn)商品既就是人們?nèi)粘！耙率匙⌒小敝械囊环N必需品，又因保值增值的功能而具有較好的投資品屬性。房地產(chǎn)投資就是以房地產(chǎn)為對(duì)象，為獲得預(yù)期效益而對(duì)土地和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，以及購(gòu)置房地產(chǎn)等進(jìn)行的投資。房地產(chǎn)投資根據(jù)投資形式的相同可以分為輕而易舉投資和間接投資，其中輕而易舉投資涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資，間接投資的具體內(nèi)容形式涵蓋出售房地產(chǎn)企業(yè)的債券和股票、投資于房地產(chǎn)投資信托基金以及出售住房抵押貸款證券。由于房地產(chǎn)投資的資金回收期長(zhǎng)，因此在決策中，估算總成本和利潤(rùn)的同時(shí)還應(yīng)考量時(shí)間因素。只有在比較項(xiàng)目收益和支出的總量與時(shí)間的基礎(chǔ)上，并考量預(yù)測(cè)的置信水平時(shí)，才有可能作出合理的投資決策。另外，因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，投資者往往同時(shí)正視多種投資機(jī)會(huì)，但投資者可資利用的資源卻總是非常非常有限的，所以仍須存一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種管制條件的前提下，例如可忍受的風(fēng)險(xiǎn)、所建議的資產(chǎn)流動(dòng)性、投資女團(tuán)平衡以及源于管理部門的有關(guān)管制條件等等，并使最終所挑選出的投資項(xiàng)目獲得最輕的效益。第二章個(gè)人房地產(chǎn)投資選擇選擇退出途徑整體轉(zhuǎn)讓：這就是最常用，也就是最輕而易舉的一種變現(xiàn)方式。但這種方式，通常交易周期長(zhǎng)，交易繁瑣。對(duì)房子出售時(shí)期，買入時(shí)期建議較低。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓抵押權(quán)：也就是常用的抵押貸款，優(yōu)點(diǎn)就是自己具備使用權(quán)，以及未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅收益還是自己的。銀行經(jīng)營(yíng)抵押貸款：全款房和貸款房都可以辦理抵押貸款，只要符合條件，可以獲得6—7變?yōu)榈慕?jīng)營(yíng)貸款，額度最高可以達(dá)致2000萬(wàn)，期限1—20年。銀行消費(fèi)抵押貸款：把房子作為抵押物，輕而易舉貸款用做消費(fèi)，額度通常100萬(wàn)以下。這種較之經(jīng)營(yíng)性房抵，貸款直觀，不仍須營(yíng)業(yè)執(zhí)照。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓七十年居住權(quán)：不僅不必借款人還本付息，并且未來(lái)房?jī)r(jià)上漲收益還是自己的，缺點(diǎn)就是自己沒(méi)有使用權(quán)。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓所有權(quán)：可以拿到一筆現(xiàn)金，還能自己移居七十年或者出租拿到七十年租金，缺點(diǎn)就是無(wú)法獲得未來(lái)房?jī)r(jià)漲幅的收益。出租：每年拿到一次租金，優(yōu)點(diǎn)就是有效率，缺點(diǎn)就是無(wú)法一次性拿到大筆現(xiàn)金。翻修貸款，車位貸款：這就是一種根據(jù)房產(chǎn)的定向信用消費(fèi)貸款，不仍須抵押，額度通常50萬(wàn)，5至10年，月利率0.3%左右。有的銀行甚至可以外包裝，用做其他的消費(fèi)用途。月供貸：這也就是一種根據(jù)房產(chǎn)的信用貸款，通常月供還了6個(gè)月之后，可以根據(jù)月供金額，放大倍數(shù)，獲得一定額度的信用貸款。大額信用卡分期：這其實(shí)就是一種變相的消費(fèi)分期。根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值，和個(gè)人職業(yè)和工作單位推斷，辦理大額信用卡或分期卡，額度通常在10萬(wàn)以上，可以隨借隨其還，年限可以長(zhǎng)達(dá)5年。對(duì)敲擊融資：辦理銀行貸款，可以看一看個(gè)人的信用記錄情況，如果個(gè)人信用記錄不好，房產(chǎn)主的年齡略偏大，可以推行對(duì)敲擊的方式，利用他們的身份，進(jìn)行辦理銀行貸款。其對(duì)敲擊對(duì)象通常就是直系親屬，或必須信賴的朋友。第三章企業(yè)房地產(chǎn)投資選擇選擇退出途徑出售物業(yè)通常商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出售物業(yè)可以分為以下三種出售模式。整體出售：項(xiàng)目管理成本較低，在買入時(shí)可以以以獲取土地增值的利益，但是整體出售由于價(jià)格較低，難于找到買家，且受項(xiàng)目成熟度的影響，不明朗的項(xiàng)目銷售難度更大，收益更高，且整體出售仍須一定的交易周期，導(dǎo)致資金回收較慢，全部回收仍須一定周期。分割出售：分割出售就是將商業(yè)項(xiàng)目分割成多個(gè)大面積商鋪以此出售給買家，其優(yōu)勢(shì)就是能夠較快的尋找至買家，但由于商鋪過(guò)多，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)多元化，在管理時(shí)難以實(shí)行統(tǒng)一管理，容易導(dǎo)致商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)雜亂無(wú)章。更關(guān)鍵的就是，通過(guò)分割出售，交易意向方過(guò)多難于快速形成價(jià)格，花費(fèi)時(shí)間較長(zhǎng)，資金回籠時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，并且還可能將將出現(xiàn)余下相對(duì)極差的物業(yè)無(wú)法成交量的情況。售后豫豐：售后豫豐就是項(xiàng)目方給予業(yè)主較低投資投資回報(bào)的許諾，從一定程度上來(lái)說(shuō)能促進(jìn)銷售，從而回收資金，且豫豐后能較好的同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，達(dá)致商場(chǎng)聚集效應(yīng)。但是，仍須考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商資現(xiàn)金流實(shí)力，高回報(bào)許諾并使開(kāi)發(fā)商背負(fù)著一定資金壓力，同時(shí)開(kāi)發(fā)商仍須分?jǐn)傄欢ǖ氖袌?chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。出售股權(quán)出售股權(quán)就是商業(yè)地產(chǎn)同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)挑選選擇退出變現(xiàn)的常用方式。出售股權(quán)的挑選選擇退出方式能夠享受資本市場(chǎng)平添增值收益的同時(shí)，還能避免一部分高額稅收，且固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)型為可以流動(dòng)的證券化產(chǎn)品，流動(dòng)性增大，可以隨時(shí)挑選選擇退出變現(xiàn)，較之出售物業(yè)更加有效率。但是出售股權(quán)牽涉到至諸多事宜，挑選選擇退出交易過(guò)程較長(zhǎng)，在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)，仍須一定的時(shí)間跨度。REITs上市REITs（RealEstateInvestmentTrusts，房地產(chǎn)投資信托基金）就是一種以發(fā)售收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。這種挑選選擇退出方式具備較強(qiáng)的投資吸引力，對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，能輕而易舉進(jìn)行資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)投資，且管理約束較為苛刻，投資者權(quán)益能贏得保證；并且基金投資選擇選擇退出渠道暢通，REITs持有人可以通過(guò)證券交易挑選選擇退出投資。但是REITs只適用于于于存均衡現(xiàn)金流的受租地產(chǎn)和物業(yè)，其對(duì)于項(xiàng)目本身的建議較低，建議商業(yè)項(xiàng)目具有較強(qiáng)的盈利能力，以及較好的經(jīng)營(yíng)狀況等，并對(duì)企業(yè)或項(xiàng)目進(jìn)行苛刻評(píng)估審計(jì)工作。發(fā)售REITs的主要流程：（1）方案設(shè)計(jì)：在方案設(shè)計(jì)階段，基金管理人及計(jì)劃管理人會(huì)同財(cái)務(wù)顧問(wèn)（比如存）首先可以對(duì)擬入池資產(chǎn)積極開(kāi)展初步合規(guī)調(diào)查，根據(jù)合規(guī)性、收益性等標(biāo)準(zhǔn)，證實(shí)資產(chǎn)范圍。其次根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)及債務(wù)情況，設(shè)計(jì)交易結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)重組方案、運(yùn)營(yíng)管理方案、稅籌方案、白喉表中方案等。（2）估值、審計(jì)工作：在項(xiàng)目估值方面，精心安排資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)入池資產(chǎn)價(jià)值及項(xiàng)目公司股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并適度基本建設(shè)評(píng)估報(bào)告。在項(xiàng)目審計(jì)工作方面，精心安排會(huì)計(jì)師基本建設(shè)項(xiàng)目公司三年一期備考審計(jì)報(bào)告。（3）合規(guī)與合規(guī)：由基金管理人及計(jì)劃管理人會(huì)同財(cái)務(wù)顧問(wèn)（比如存）、法律顧問(wèn)各方負(fù)責(zé)管理資產(chǎn)及主體的合規(guī)，整理合規(guī)底稿、剖析合規(guī)有關(guān)相關(guān)手續(xù)問(wèn)題并進(jìn)行辦完或者監(jiān)管溝通交流。（4）內(nèi)部流程：由于發(fā)售基礎(chǔ)設(shè)施REITs牽涉到的資產(chǎn)重組及股權(quán)轉(zhuǎn)讓均牽涉到內(nèi)部決策程序，因此產(chǎn)權(quán)方、集團(tuán)Gesse迪比特仍須根據(jù)法律法規(guī)和內(nèi)部制度的建議推行決策程序。（5）資產(chǎn)重組：根據(jù)內(nèi)部資產(chǎn)重組計(jì)劃，將基礎(chǔ)資產(chǎn)干凈的放進(jìn)項(xiàng)目公司，并在成立時(shí)將股權(quán)轉(zhuǎn)讓予資產(chǎn)大力支持專項(xiàng)計(jì)劃。另外，需注意融合國(guó)資委溝通交流結(jié)果，履行職責(zé)審查及必要的轉(zhuǎn)讓程序。（6）監(jiān)管溝通交流：發(fā)售基礎(chǔ)設(shè)施REITs需將國(guó)有股權(quán)轉(zhuǎn)讓至社會(huì)公眾，牽涉到國(guó)資進(jìn)場(chǎng)交易，仍須就若想豁免進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行國(guó)資委溝通交流，若無(wú)法豁免則履行職責(zé)國(guó)資進(jìn)場(chǎng)流程。溝通交流其他有關(guān)部門，解決基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目上存的合規(guī)性問(wèn)題，贏得《無(wú)異議函》等監(jiān)管背書文件。溝通交流審查機(jī)關(guān)，涵蓋省發(fā)改委、國(guó)家發(fā)改委、證監(jiān)會(huì)、交易所、基金業(yè)協(xié)會(huì)等。（7）申請(qǐng)材料撰寫及申報(bào)：基本建設(shè)省級(jí)發(fā)改委申報(bào)材料，省級(jí)發(fā)改委審查通過(guò)后向國(guó)家發(fā)改委上報(bào)項(xiàng)目申報(bào)上報(bào)文件和項(xiàng)目申報(bào)材料，發(fā)改委履行職責(zé)審查流程?；窘ㄔO(shè)有關(guān)申報(bào)文件上報(bào)交易所、證監(jiān)會(huì)，交易所審查通過(guò)后出具資產(chǎn)大力支持專項(xiàng)計(jì)劃受讓轉(zhuǎn)讓無(wú)異議函，證監(jiān)會(huì)審查通過(guò)后出具基金登記注冊(cè)通告。發(fā)售REITs的有關(guān)成本：（1）因發(fā)售和投資REITs可能將將發(fā)生的稅費(fèi)成本首先，基金通過(guò)資產(chǎn)大力支持證券和項(xiàng)目公司等載體散射贏得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)。完備權(quán)益人為此重組底層資產(chǎn)、分拆其他資產(chǎn)而導(dǎo)致的資產(chǎn)權(quán)益變動(dòng)可能將將發(fā)生企業(yè)所得稅、增值稅及額外、印花稅等稅費(fèi)成本。其次，由于完備權(quán)益人須參與戰(zhàn)略配售所抱持基金份額，在REITs層面（此處涵蓋REITs及其體系內(nèi)的SPV）和投資者層面存雙重征收所得稅問(wèn)題。各國(guó)通?？梢越o予REITs特定稅收待遇。（2）因REIT就是特定的交易結(jié)構(gòu)產(chǎn)生的費(fèi)用發(fā)售基礎(chǔ)設(shè)施REITs的交易結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)采用“公募基金+ABS”模式。具體內(nèi)容涵蓋公募基金、資產(chǎn)大力支持專項(xiàng)計(jì)劃兩個(gè)層面。實(shí)踐中，因稅務(wù)籌劃或其他商業(yè)目的，通常還可以在資產(chǎn)大力支持專項(xiàng)計(jì)劃和項(xiàng)目公司之間再嵌套一層公募基金基金。與該等SPV的設(shè)立有關(guān)的費(fèi)用可能將將仍須由完備權(quán)益人實(shí)際分?jǐn)偂＃?）因較低的合規(guī)調(diào)查建議產(chǎn)生的中介費(fèi)用基金管理人及財(cái)務(wù)顧問(wèn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目第三方委托管理機(jī)構(gòu)（比如存）存合規(guī)調(diào)查建議。且基礎(chǔ)設(shè)施基金合約生效前，資產(chǎn)評(píng)估、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、會(huì)計(jì)師費(fèi)和、律師費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用不得從基金募資資金中列支。實(shí)操中，與該等合規(guī)調(diào)查有關(guān)的費(fèi)用，可能將將仍須由完備權(quán)益人實(shí)際分?jǐn)?。?）因完備權(quán)益人必須所抱持一定比例的基金戰(zhàn)略配售份額而產(chǎn)生的成本完備權(quán)益人應(yīng)參與戰(zhàn)略配售，配售比例不低于基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，且持有基礎(chǔ)設(shè)施基金份額期限自上市之日起不少于5年。該強(qiáng)制性規(guī)定在一定程度上增加了完備權(quán)益人的成本。銀行融資銀行融資的方式就是將全部商業(yè)物業(yè)出租以以獲取租金收益，同時(shí)以物業(yè)作為抵押向銀行提出申請(qǐng)融資貸款，這種挑選選擇退出方式可以存留產(chǎn)權(quán)，有利于長(zhǎng)期的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。但是考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流實(shí)力，且經(jīng)營(yíng)管理建議較低，融資后可以產(chǎn)生一定的貸款利息，在買入的時(shí)候也可以受土地增值、貶值的影響，一旦經(jīng)營(yíng)不善很難導(dǎo)致資金鏈開(kāi)裂。模擬支付挑選選擇退出即為在項(xiàng)目方（主要為項(xiàng)目公司及其控股有限公司有限公司股東、實(shí)際掌控人）及/或底層項(xiàng)目發(fā)生交易文件簽訂合同的模擬支付條件時(shí)，由項(xiàng)目公司按照交易文件簽訂合同的模擬支付原則及流程啟動(dòng)模擬支付程序，并據(jù)此證實(shí)項(xiàng)目公司的價(jià)值以及房地產(chǎn)基金所持項(xiàng)目公司股權(quán)的價(jià)值，進(jìn)而由項(xiàng)目公司的控股有限公司有限公司股東、實(shí)際掌控人或其選取方以基于模擬支付證實(shí)的價(jià)值回去受讓房地產(chǎn)基金所持項(xiàng)目公司的股權(quán)，從而同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)基金對(duì)項(xiàng)目公司投資的挑選選擇退出。該種方式可以根據(jù)相同商務(wù)精心安排謝澤生有效率的設(shè)計(jì)，且在房地產(chǎn)基金備案中為基金業(yè)協(xié)會(huì)所拒絕接受。因此，該種方式被多數(shù)房地產(chǎn)基金采用。通常牽涉到以下主要流程：(1)房地產(chǎn)基金應(yīng)當(dāng)在發(fā)生交易文件簽訂合同的模擬支付情形后的一定期限內(nèi)，證實(shí)模擬支付基準(zhǔn)日（通常同時(shí)將其作為審計(jì)工作/評(píng)估基準(zhǔn)日）并通告項(xiàng)目方，以正式宣布正式宣布啟動(dòng)項(xiàng)目公司模擬支付程序。(2)項(xiàng)目方在收到房地產(chǎn)基金的通告后的一定期限內(nèi)，由項(xiàng)目公司雇用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)按照交易文件簽訂合同的原則對(duì)項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行審計(jì)工作、對(duì)底層項(xiàng)目資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。至于模擬支付中項(xiàng)目公司及底層項(xiàng)目牽涉到的其他專業(yè)領(lǐng)域事項(xiàng)（比如工程造價(jià)、稅務(wù)支付）是否仍須自行雇用專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行處理，則往往由各方根據(jù)有關(guān)方的主張事先在交易文件中予以明確。(3)各方根據(jù)項(xiàng)目公司的審計(jì)工作結(jié)果證實(shí)項(xiàng)目公司的價(jià)值以及房地產(chǎn)基金所持項(xiàng)目公司股權(quán)的價(jià)值。(4)由項(xiàng)目公司的控股有限公司有限公司股東、實(shí)際掌控人或其選取方在一定的期限內(nèi)以基于模擬支付證實(shí)的價(jià)值回去受讓房地產(chǎn)基金所持項(xiàng)目公司的股權(quán)。第四章投資策略要點(diǎn)投資時(shí)機(jī)策略挑選出恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)就可實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的低買高賣，從而投資買入。準(zhǔn)確把握住我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、高度高度關(guān)注社會(huì)因素就是選準(zhǔn)時(shí)機(jī)的基礎(chǔ)。無(wú)論是社會(huì)發(fā)展還是經(jīng)濟(jì)都存一個(gè)由高峰→低谷→高峰→…構(gòu)成的循環(huán)周期。因此，只要把握住經(jīng)濟(jì)的周期性規(guī)律，必然可以同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資的低買高賣而買入。有關(guān)政策變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響比較的大，這種影響既可能將將就是積極主動(dòng)的影響也可能將將就是消極的影響。因此，必須密切高度高度關(guān)注國(guó)家有關(guān)政策變化，并且必須充分利用有關(guān)政策回去指導(dǎo)房地產(chǎn)投資的決策。密切高度高度關(guān)注國(guó)內(nèi)其他有關(guān)投資及資金市場(chǎng)狀況。由于一個(gè)國(guó)家在特定的時(shí)間點(diǎn)上財(cái)富總量就是證實(shí)的，如果大量的資金投入至金融、證券等市場(chǎng)上，則必然助推金融、證券市場(chǎng)的上漲，整體整體表現(xiàn)出來(lái)就是金融、證券市場(chǎng)處于牛市狀況。此時(shí)由于財(cái)富總量大部分資金投入至金融、證券市場(chǎng)上，適度的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金必然較太太少，整體整體表現(xiàn)出來(lái)就可能將將就是房地產(chǎn)供大于求，此時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)就可能將將處于循環(huán)周期的低谷階段，此時(shí)就可能將將就是投資的一個(gè)比較理想的時(shí)機(jī)。投資品種策略在挑選出房地產(chǎn)投資品種時(shí)，應(yīng)把握住首先必須量力而行在安全性比較不好掌控的前提下推行投資行動(dòng)的觀點(diǎn)。投資工業(yè)物業(yè)須比較慎重。在挑選出投資對(duì)象時(shí)還須特別注意產(chǎn)品質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商品牌。投資資金策略投資者資金量少將非常大的影響投資者對(duì)投資機(jī)會(huì)的把握住，影響投資者的投資投資投資回報(bào)。因此，可以考量融資回去投資買入，融資時(shí)關(guān)鍵必須權(quán)衡融資成本。個(gè)人融資：相對(duì)于公積金貸款和商業(yè)貸款而言，由于公積金貸款利息率較低，貸款時(shí)寵兒公積金貸款，其后才就是商業(yè)貸款。企業(yè)融資：房地產(chǎn)企業(yè)融資的首要前提就是必須能夠根據(jù)企業(yè)自身和項(xiàng)目的情況回來(lái)分析，融資方為何可以鐘情于項(xiàng)目？及對(duì)項(xiàng)目做出符合市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估；其次也就是最重要的一點(diǎn)，如何在融資過(guò)程中并使融資方的資金安全贏得保證？即為對(duì)融資資金的步入和挑選選擇退出的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，必須充分考慮融資方對(duì)資金安全的絕對(duì)建議。比較適合于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式就是股權(quán)融資、全面全面收購(gòu)融資、財(cái)務(wù)融資等三種方式。投資變現(xiàn)策略證實(shí)變現(xiàn)時(shí)機(jī)的策略首先應(yīng)把握住不好經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期，以便在較好時(shí)間同時(shí)同時(shí)實(shí)現(xiàn)低買高賣買入；其次應(yīng)積極主動(dòng)尋找合適買家重?fù)?；再者可以推行與普通居民逆向操作方式方式的方法變現(xiàn)。"第五章風(fēng)險(xiǎn)管理利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)就是指資金利率的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響和可能將將給投資者平添的損失。房地產(chǎn)投資額大，投資周期長(zhǎng)，這就或許外部資金尤其就是銀行貸款額相當(dāng)大。此外，另一個(gè)關(guān)鍵因素就是總收入快速增長(zhǎng)預(yù)期，避免因貸款前高估未來(lái)幾年的總收入能力，而導(dǎo)致遭遇升息后借款人越來(lái)越艱辛。稅收風(fēng)險(xiǎn)目前，稅籌的主要稅種為：增值稅、所得稅，房地產(chǎn)業(yè)較其他行業(yè)稅籌的不同之處增加了土地增值稅，該稅種采用超率稅率為，所以在籌劃方面較其他稅種有所不同。通常納稅人增值稅的籌劃，生財(cái)增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額，但是，稅收的源頭就是業(yè)務(wù)，合約的簽訂同意了發(fā)票的出示方式，所以比如存一項(xiàng)合約多項(xiàng)業(yè)務(wù)