河北石家莊天滋大徑街項(xiàng)目演示

天滋大徑街工程籌劃演示本次提案要解決的幾個(gè)問題：工程定位︱定位依據(jù)︱經(jīng)濟(jì)可行性論證︱賣什么︱怎么賣第一局部·市場(chǎng)提煉——解決定位依據(jù)問題第二局部·工程定位——解決工程定位問題第三局部·經(jīng)濟(jì)可行性分析——經(jīng)濟(jì)可行性論證第四局部·營(yíng)銷推廣——解決怎么賣的問題預(yù)計(jì)本次匯報(bào)約50min.一切結(jié)論都源于市場(chǎng)、一切決策都以市場(chǎng)為依據(jù)第一局部·市場(chǎng)提煉省會(huì)定位︱市場(chǎng)信息︱市場(chǎng)環(huán)境︱市場(chǎng)結(jié)論︱工程分析一、石家莊市政府對(duì)省會(huì)的定位石家莊市城市規(guī)劃功能定位是：華北地區(qū)重要商埠第一局部·市場(chǎng)局部省會(huì)定位︱市場(chǎng)信息︱市場(chǎng)環(huán)境︱市場(chǎng)結(jié)論︱工程分析二、市場(chǎng)信息新休門·濱江國(guó)際一期公寓：40～91㎡、113㎡左右、135㎡左右；住宅：兩室105㎡左右，三室142～153㎡。公寓：4900元/平方米〔帶價(jià)值300元/平方米精裝修〕；住宅：4100元/平方米。公寓：主要以投資為目的，少量自?。蛔≌鹤宰橹?，同時(shí)有少量投資成分。1、戶型價(jià)格客戶置業(yè)目的銷售狀況公寓銷售火爆；面積較小的兩室認(rèn)購當(dāng)天售罄。2、締景城、尚乘源上述兩工程樓體形態(tài)均為蝶型塔樓，銷售情況良好。自由港凱佳大廈3、自由港、凱佳大廈兩個(gè)工程均以酒店式公寓的身份出現(xiàn)在市場(chǎng)上，地域的優(yōu)勢(shì)和準(zhǔn)確的定位使得這兩個(gè)工程取得了良好的銷售成績(jī)，均在短時(shí)間內(nèi)售罄。第一局部·市場(chǎng)局部省會(huì)定位︱市場(chǎng)信息︱市場(chǎng)環(huán)境︱市場(chǎng)結(jié)論︱工程分析三、市場(chǎng)環(huán)境任栗村改造65萬㎡新休門96萬㎡四中路改造30萬㎡本工程項(xiàng)目名稱推出時(shí)間總建筑面積中基名?。ㄈ卫醮澹┡c本案基本同期65萬平米世都皇家（四中路）與本案基本同期30萬平米新休門在售96萬平米合計(jì)

191萬平米第一局部·市場(chǎng)局部省會(huì)定位︱市場(chǎng)信息︱市場(chǎng)環(huán)境︱市場(chǎng)結(jié)論︱工程分析四、市場(chǎng)結(jié)論 客戶在該區(qū)域購房的目的：自住+投資 酒店式公寓與住宅相比存在著更大的市場(chǎng)需求和利潤(rùn)空間蝶式塔樓可以已經(jīng)被市場(chǎng)接受 熱銷戶型：面積偏小的二居、三居、小面積的投資型產(chǎn)品 未來兩三年局域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常劇烈 沒有適宜的定位和銷售賣點(diǎn)工程高利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)難度極大第一局部·市場(chǎng)局部省會(huì)定位︱市場(chǎng)信息︱市場(chǎng)環(huán)境︱市場(chǎng)結(jié)論︱工程分析五、工程分析本案占地：6萬平方米建筑面積：20萬多平方米？？？建筑密度＜25％綠地率＞46％停車位＞1000個(gè)項(xiàng)目東側(cè)平安大街項(xiàng)目南側(cè)——東馬路項(xiàng)目北側(cè)——規(guī)劃中的民生路項(xiàng)目西側(cè)大徑街北國(guó)商城餐飲肯德基、麥當(dāng)勞、必勝客、燕春花園酒店、燕春燒鵝仔、鳳凰酒樓、全聚德烤鴨、福滿樓、上島咖啡真鍋咖啡娛樂北國(guó)商城東購、北國(guó)商城南三條市場(chǎng)西美三利名品彩虹名品國(guó)訊廣場(chǎng)金色時(shí)代錢隆錢柜滾石娛樂碧濤閣浴場(chǎng)麥當(dāng)勞肯德基必勝客福滿樓全聚德烤鴨鳳凰酒樓燕春花園酒店燕春燒鵝仔中京大酒店：工商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行、中行圖書大廈、新華書店、一中、三十二中、四十四中、東馬路小學(xué)、三十二中人民醫(yī)院、省四院、市四院工程地塊點(diǎn)評(píng)本地塊地處南三條商圈內(nèi)，地理位置優(yōu)越；周邊重點(diǎn)學(xué)校、餐飲、購物、酒店等配套成熟；工程可塑性強(qiáng)！ 無論你的操盤手法多么高明，最終還是要用產(chǎn)品來說話，所以中原認(rèn)為適應(yīng)市場(chǎng)、引領(lǐng)市場(chǎng)的產(chǎn)品才是好產(chǎn)品，好產(chǎn)品才是市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的根本。第二局部·工程定位工程規(guī)劃︱工程定位︱定位支撐︱目標(biāo)客戶定位一、工程規(guī)劃規(guī)劃建議第一，建議整個(gè)小區(qū)的物業(yè)形態(tài)以住宅和酒店式公寓為主；第二，考慮到酒店式公寓市場(chǎng)需求旺盛，且與住宅相比存在著更大的利潤(rùn)空間，結(jié)合本工程地塊的不規(guī)那么，建議調(diào)高酒店式公寓的比例；第三，幼兒園平時(shí)比較嘈雜，建議放在相對(duì)偏僻的位置；第四，在中心好的位置規(guī)劃相對(duì)好且總價(jià)高的產(chǎn)品，地塊周邊規(guī)劃面積適中的產(chǎn)品，在滿足容積率的同時(shí)，平衡兩居室和三居室的配比平衡。工程規(guī)劃——建筑布局規(guī)劃基于對(duì)市場(chǎng)的分析，并考慮到開發(fā)商的利潤(rùn)空間，中原建議調(diào)整公寓與住宅單位的分配比例——繼續(xù)調(diào)大公寓比例。公寓公寓公寓住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅住宅會(huì)所幼兒園公寓公寓公寓124971039410310394124132971241329712413297124132971241329712413297124132971241329710310394103103941151158888115115888811511588工程規(guī)劃——分面積布局88132工程規(guī)劃——住宅戶型配比戶型面積段套數(shù)比例面積比例三房114～13262447%7803953%兩房88～98～10370253%6790947%合計(jì)1326

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園林得到了突出建筑點(diǎn)綴在園林中同時(shí)，建議將園林打造成以文化為主題的社區(qū)活動(dòng)空間會(huì)所與園林有機(jī)融合幼兒園臨學(xué)校對(duì)社區(qū)影響最小化增加了更多園林面積北入口寬闊、華美并可直視園林；南入口典雅、幽靜方便業(yè)主生活。工程規(guī)劃——優(yōu)勢(shì)工程規(guī)劃——外立面風(fēng)格建議現(xiàn)代建筑風(fēng)格，穩(wěn)重而不失時(shí)尚

外立面材質(zhì)要有質(zhì)感，給人一種挺拔向上的感覺。工程規(guī)劃——大堂建議工程規(guī)劃——會(huì)所建議下沉式會(huì)所，外觀與園林融為一體，會(huì)所就是景觀！建議本案會(huì)所增設(shè)書吧、畫室、音樂空間等，以表達(dá)社區(qū)文化內(nèi)涵。工程規(guī)劃——新風(fēng)系統(tǒng)建議新風(fēng)系統(tǒng)功能：去除室內(nèi)可吸入顆粒物、細(xì)菌及其他有毒元素，如氨、甲醛等；同時(shí)為室內(nèi)輸入新鮮空氣，解決建筑中的空氣污染問題；加濕、除濕——保證室內(nèi)空氣溫度、濕度和新鮮。第二局部·工程定位工程規(guī)劃︱工程定位︱定位支撐︱目標(biāo)客戶定位二、工程定位文化的、健康的、成熟的高品質(zhì)花園社區(qū)第二局部·工程定位工程規(guī)劃︱工程定位︱定位支撐︱目標(biāo)客戶定位三、工程定位支撐文化、健康、成熟的高品質(zhì)花園社區(qū)文化健康休閑會(huì)所新風(fēng)系統(tǒng)周邊成熟環(huán)境充分利用所規(guī)劃出園林環(huán)境第二局部·工程定位工程規(guī)劃︱工程定位︱定位支撐︱目標(biāo)客戶定位四、目標(biāo)客戶定位“儒+商〞釋義：“儒〞：強(qiáng)調(diào)文化素養(yǎng)，具備現(xiàn)代人文道德，具備中國(guó)傳統(tǒng)文化精神和智慧“商〞：居有現(xiàn)代人文道德，具有競(jìng)爭(zhēng)能力，具有社會(huì)責(zé)任感，具有現(xiàn)代管理能力，具有開拓創(chuàng)新意識(shí)的現(xiàn)代商人。儒商定義：悟奉儒家，修升素養(yǎng)，事業(yè)有成的文化商人；

儒商精神：以義取利，以利濟(jì)世，以和為貴，以儒興商；

儒商人格：仁愛立人，見利思義，講信修睦，樂于施善；

儒商生活：博學(xué)儒雅，亦文亦商，以商養(yǎng)儒，以儒促商；

儒商之道：重守誠(chéng)信，謀利有度，寬厚圓融，內(nèi)圣外王。目標(biāo)客群特征1．以德為立身之本；2.堅(jiān)持實(shí)踐“利〞與“義〞相統(tǒng)一的價(jià)值觀；3．勇于競(jìng)爭(zhēng)和藹于競(jìng)爭(zhēng)；4．實(shí)行以人為本的管理；5．具有開拓創(chuàng)新的意識(shí)和能力。生活狀態(tài)和置業(yè)喜好他們沉穩(wěn)、低調(diào)、內(nèi)斂愛家人和朋友，很強(qiáng)的家庭觀追求事業(yè)的巔峰對(duì)物業(yè)舒適度要求較高有成熟的投資理念對(duì)物業(yè)的區(qū)域價(jià)值和升值前景較為關(guān)注注重物業(yè)的私密性和平安性渴望享受生活、修身養(yǎng)性追求綠色、休閑、健康的生活方式渴望居住在市中心，又擔(dān)憂市區(qū)空氣污染構(gòu)成人群商人公務(wù)員公司高管其他定位的提出、規(guī)劃的調(diào)整是否能滿足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的要求？是否增加了開發(fā)商的投入？？這是貴司最為關(guān)心的問題?。?！下面我們來看看答案……第三局部·經(jīng)濟(jì)可行性分析經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照︱收益分析︱新風(fēng)系統(tǒng)本錢分析原規(guī)劃與現(xiàn)規(guī)劃

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照項(xiàng)目原規(guī)劃現(xiàn)規(guī)劃備注總建筑面積24.76萬㎡25.26萬㎡↑容積率3.64.2↑住宅建筑面積17.76萬㎡14.63萬㎡↓soho/公寓建筑面積2.4萬㎡7.25萬㎡↑商業(yè)建筑面積1.30萬㎡1.12萬㎡↓原規(guī)劃與現(xiàn)規(guī)劃

收益比照

住宅soho/公寓（不含裝修）商業(yè)合計(jì)收益（元）保守單價(jià)4200元/平米4500元/平米12000元/平米

原規(guī)劃收益7.46億元1.08億元1.56億元10.09億元現(xiàn)規(guī)劃收益6.14億元3.26億元1.34億元10.74億元

10.09億元

〔原規(guī)劃〕PK

10.74億元

〔新規(guī)劃〕相對(duì)于原方案，現(xiàn)方案可為開發(fā)商多收益6500萬元！新風(fēng)系統(tǒng)本錢投入品牌：綠美生產(chǎn)商：浙江省瑞安市綠美空氣凈化設(shè)備效勞內(nèi)容：施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)〔管道預(yù)埋〕、設(shè)備安裝、售后效勞單位本錢：40～60元/平方米工程新風(fēng)系統(tǒng)總本錢投入：約1150萬元營(yíng)銷推廣，是把產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)價(jià)值的關(guān)鍵一跳。這一跳，決定著工程的經(jīng)濟(jì)及品牌目標(biāo)能否順利實(shí)現(xiàn)。首先，中原認(rèn)為要顛覆已有的傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，不再步傳統(tǒng)營(yíng)銷模式的后塵，我們要在石家莊開創(chuàng)一套全新的營(yíng)銷模式。第四局部·營(yíng)銷推廣局部營(yíng)銷思路︱案名建議、LOGO、Slogan︱VI延展、報(bào)版效果一、營(yíng)銷思路我們的目標(biāo)客戶是有素養(yǎng)的“現(xiàn)代人〞、

是“以義取利〞的儒商。他們的骨子里有種“以利濟(jì)世〞的精神。仁義文化愛心慈善營(yíng)銷！營(yíng)銷策略以工程現(xiàn)場(chǎng)包裝和少量戶外媒體為主要形象宣傳媒介，在工程的主要時(shí)間節(jié)點(diǎn)利用報(bào)紙對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行信息告知，充分利用傳統(tǒng)媒體特點(diǎn)，挖掘“新聞創(chuàng)造價(jià)值〞這一核心點(diǎn)，不斷圍繞“慈善營(yíng)銷主題〞制造社會(huì)新聞，引起媒體的主動(dòng)跟蹤與報(bào)道，吸引市場(chǎng)關(guān)注，讓目標(biāo)客戶與工程之間產(chǎn)生共鳴，從而獲得市場(chǎng)認(rèn)可。例如：以工程全體業(yè)主名義捐助希望小學(xué)、貧困學(xué)生、領(lǐng)養(yǎng)市政綠地、在市區(qū)主要學(xué)校設(shè)立優(yōu)秀學(xué)生獎(jiǎng)學(xué)金……第四局部·營(yíng)銷推廣局部營(yíng)銷思路︱案名建議、LOGO、Slogan

、VI延展、報(bào)版效果案名是工程最直接、使用頻率最高的傳播工具。一個(gè)好的房地產(chǎn)工程必須具備符合工程氣質(zhì)、容易記憶、傳播力強(qiáng)的根本要求?；趯?duì)工程深度分析、挖掘，中原對(duì)工程推廣案名的創(chuàng)意為：二、案名建議中國(guó)風(fēng)案名建議一：案名釋義：近些年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長(zhǎng)、綜合國(guó)力的逐步加強(qiáng)以及在世界舞臺(tái)上扮演越來越重要的角色，使世界矚目中國(guó)；2021年奧運(yùn)會(huì)的舉辦更加速了中華民族的偉大復(fù)興，在世界的每一個(gè)角落，不約而同的掀起了一股“中國(guó)颶風(fēng)〞，不要說世人耳熟能詳?shù)谋本┯?、福娃、中?guó)結(jié)，連唐裝、中餐、漢語、唐人街、中國(guó)年都成為當(dāng)今世界流行的風(fēng)氣。于是，“民族的，世界的〞、“中國(guó)的，世界的〞成為沒有國(guó)界的語言，于是“中國(guó)風(fēng)〞成為中華民族的偉大驕傲……石家莊的城市文明起源地為火車站、大徑街區(qū)域，而今這個(gè)區(qū)域在石市的地位更是寸土寸金的黃金寶地，這個(gè)區(qū)域的再度建設(shè)、開展更如同中華民族的偉大復(fù)興。地位顯赫的天滋大徑街工程的開發(fā)不單是企業(yè)的市場(chǎng)行為，更擔(dān)負(fù)著城市開展、城市文化傳承和升華的偉大歷史使命，“中國(guó)風(fēng)〞是對(duì)歷史、對(duì)公眾的一份最好的答卷。對(duì)本工程而言我們的客戶是具有儒商特質(zhì)的城市中堅(jiān)力量，他們成熟、知性、接受傳統(tǒng)教育，關(guān)注時(shí)事，胸襟博大，具備豐厚的文化修養(yǎng)的沉淀，他們熱愛作為東方文明古國(guó)的中華民族5000年的璀璨歷史文化，他們的血液里有“深深的中國(guó)情結(jié)〞，他們的骨子里有“深深的中國(guó)風(fēng)烙印〞……LOGO表現(xiàn)放眼世界的生活情懷SloganSlogan創(chuàng)意符合本工程的意境；基于中國(guó)、放眼世界；運(yùn)用前瞻性的理念和文化元素彰顯工程品質(zhì)；后期廣告表現(xiàn)尊貴、大氣！SloganⅡ：

城市態(tài)，傳世人文