小產(chǎn)權(quán)房的問題現(xiàn)狀及分析

小產(chǎn)權(quán)房的問題現(xiàn)狀及分析摘要：隨著城市房價的飛速上漲，價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房進入了人們的視野中。目前，伴隨著城市的進一步擴張以及城鎮(zhèn)房價的繼續(xù)增長，城市郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房成為城市居民的購房首選。但是由于小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有土地的房產(chǎn)，其產(chǎn)權(quán)不完整，按照現(xiàn)有的法律規(guī)范不得進入流通市場，所以小產(chǎn)權(quán)房的交易也引發(fā)了很多問題。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展至今主要面臨著量大、面廣、產(chǎn)權(quán)不明、爭議大等諸多問題。小產(chǎn)權(quán)房的存在一方面緩解了房價的壓力，另一方面卻有對房地產(chǎn)市場的秩序造成了一定的影響，處理好小產(chǎn)權(quán)房的問題才能更好地解決目前我國房地產(chǎn)市場的窘境。關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；產(chǎn)權(quán)問題一、小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生（一）城市市區(qū)的高房價推動小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生近年來，伴隨著住房需求的不斷增長，房地產(chǎn)市場保持著火熱的態(tài)勢，而市區(qū)住房價格如同坐火箭般不斷飛速上漲。而隨著房地產(chǎn)市場的泡沫的增多，許多中低收入居民承擔不起高昂的住宅消費。與之相對的在城市的郊區(qū)的土地，屬于農(nóng)村集體所有的土地，由于省去了向政府交納的土地使用金，又不需要花費巨額的開發(fā)費用，在這部分土地上建造的房產(chǎn)價格大大低于市區(qū)的房產(chǎn)價格。而隨著地鐵、輕軌等交通工具的普及，城市郊區(qū)與市區(qū)的路程被大大縮短，所以許多沒有能力在市區(qū)購置房產(chǎn)的城市居民紛紛到城市郊區(qū)購置農(nóng)村集體所有的房屋。由于這種房屋是在集體所有的土地上建造的，而且沒有繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，所以與正規(guī)的房屋相比，其產(chǎn)權(quán)不完整，“小產(chǎn)權(quán)房”由此而來。（二）法律法規(guī)不完善給小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展提供了打擦邊的空間根據(jù)法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的宅基地和集體建設用地上，農(nóng)民可以自行經(jīng)營。我國的《土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設?！倍凇蛾P(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地通知》第二條第二款，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地使用權(quán)證和房產(chǎn)證”。但是憑借這些不完善的法律法規(guī)難以完美處理小產(chǎn)權(quán)房交易所產(chǎn)生的復雜問題。比如，擁有農(nóng)村戶口卻在城市工作生活的居民是否有資格購買小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)完成小產(chǎn)權(quán)房交易的當事人雙方應該如何處理等等。這些問題在我國現(xiàn)行的法律中沒有完善的司法解釋或者解決方案，正是因為法律法規(guī)的不完善，許多鄉(xiāng)村以集體的名義將城市附近宅基地上建造的住宅出售給城鎮(zhèn)居民，鉆了法律的空子。二、小產(chǎn)權(quán)房的主要特點（一）不合法性小產(chǎn)權(quán)房是依附在農(nóng)村集體所有的土地上的，按照《土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設可以使用集體所有土地，其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。而小產(chǎn)權(quán)房建設在農(nóng)村集體土地之上，又不屬于上述三類鄉(xiāng)鎮(zhèn)）村建設活動，顯然不符合現(xiàn)行土地管理法的規(guī)定。此外，國務院辦公廳1999年《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定，農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售。所以，小產(chǎn)權(quán)房是不符合國家法律規(guī)定的。（二）成本和價格低小產(chǎn)權(quán)房是直接在集體土地上開發(fā)建設在建設過程中沒有經(jīng)過集體土地征用為國有土地和國有土地“招、拍、掛”等環(huán)節(jié)，也不必繳納國有土地出讓金和相關(guān)稅費，因而小產(chǎn)權(quán)房建設的土地成本近乎為零，由于少了土地成本，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設成本比同區(qū)位的住宅開發(fā)成本大大降低。而因為成本的降低，小產(chǎn)權(quán)房的售價也就自然而然的比同區(qū)位條件的住宅低，一般只有后者的二分之一左右甚至更低。（三）產(chǎn)權(quán)不完整《物權(quán)法》第9條、第184條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”，“耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得進行抵押”。小產(chǎn)權(quán)房只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備其法律性質(zhì)，并不是真正意義上的商品房，其流通轉(zhuǎn)讓受到諸多限制。按照相關(guān)政策法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同屬于無效合同，農(nóng)民將房屋賣給城鎮(zhèn)居民的買賣行為不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅證等合法手續(xù)。所以小產(chǎn)權(quán)房得不到法律的保護和認可，也無法上市交易，本質(zhì)上是無產(chǎn)權(quán)。三、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀（一）小產(chǎn)權(quán)房不斷發(fā)展1.房價上升。近年來，我國房地產(chǎn)市場價格快速上漲，2010年全國70個大中城市房屋銷售價格、土地交易價格累計分別比2000年上漲了1.77倍、2.32倍，分別比2000年累計上漲了1.35倍、1.64倍。而因為城市房價的上升，中低收入層次的城市居民越來越不能滿足自身的住房需求，使得價格低廉的小產(chǎn)權(quán)房越來越受到人們的青睞，也就推動了小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。2.需求增加。中國是一個人口大國，每年新增大量人口，人口的持續(xù)增加也推動了住房需求的增加。而城市的土地有限，有限的空間滿足不了居住需求，所以人們紛紛把目光投向城市郊區(qū)的農(nóng)村土地。未加利用的大片農(nóng)村土地能夠給城市居民提供大量的住房，滿足城市居民的需求。（二）小產(chǎn)權(quán)房的矛盾不斷1.農(nóng)村集體與政府的矛盾。我國土地主要分為兩部分——國有土地和集體土地。國有土地歸國家所有，城市建設用地都是國有土地通過劃撥、招拍掛等方式出讓給用地單位使用。而集體土地只能用于農(nóng)業(yè)、農(nóng)村基本設施建設和農(nóng)民住宅建設。國家規(guī)定農(nóng)村集體土地只能在農(nóng)村集體或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)，不能轉(zhuǎn)讓給非農(nóng)村集體人員。而附著在農(nóng)村集體土地上的小產(chǎn)權(quán)房也同樣不能轉(zhuǎn)讓給外人，所以小產(chǎn)權(quán)房的交易體現(xiàn)了農(nóng)村集體與國家的矛盾。2.農(nóng)村集體與房屋需求者的矛盾。由于小產(chǎn)權(quán)房沒有產(chǎn)權(quán)，不能辦理合法證書，也不能在市場上流通和交易，所以購房者購置了小產(chǎn)權(quán)房后面臨著很大的風險。一旦買賣雙方引起就產(chǎn)權(quán)問題引起糾紛，購房者由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權(quán)，在司法層面上不利于購房者，最終面臨房財兩空的局面。四、政策建議（一）完善法律法規(guī)人大要加強立法，政府部門要加強行政法規(guī)建設。只有不斷完善我國在農(nóng)村集體土地以及房屋流轉(zhuǎn)方面的法律法規(guī)才能更好的處理小產(chǎn)權(quán)房的問題，做到有法可依。（二）加強政府監(jiān)管小產(chǎn)權(quán)房之所以能夠快速發(fā)展起來，與地方政府的監(jiān)管不嚴有一定的關(guān)系。地方政府要加強對農(nóng)村集體土地的監(jiān)管，嚴格審查農(nóng)村土地的用途，減少批準農(nóng)用地用途變更，這樣才可以從土地層面上禁止小產(chǎn)權(quán)的繼續(xù)發(fā)展。參考文獻：[1]石磊.小產(chǎn)權(quán)房問題研究.[2]胡丹陽；許基彬;李啟維.我國小產(chǎn)權(quán)房問題的背景、現(xiàn)狀和出路探討.法制與社會房產(chǎn)1201班