房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和營業(yè)稅政策輔導(dǎo)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅和營業(yè)稅政策輔導(dǎo)（天橋）山東省國稅局培訓(xùn)中心許明課件下載：xuming6801@126.com密碼：135790第一講土地增值稅清算政策一．征稅范圍的界定（一）原則上只有轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為才需要繳納土地增值稅。（二）轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物（不能隨便移動(dòng)，一旦移動(dòng)就會(huì)喪失原來的用途）的，也必須繳納土地增值稅。思考：甲企業(yè)轉(zhuǎn)讓一處廠房，轉(zhuǎn)讓價(jià)款3000萬元，其中2000萬元屬于土地價(jià)款，600萬元是房屋的價(jià)款，400萬元屬于機(jī)器設(shè)備的價(jià)款。問：確認(rèn)繳納土地增值稅的收入時(shí)，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為多少？答：2600萬元。思考：假設(shè)上述收入中還包括青苗補(bǔ)償費(fèi)收入20萬元。是否作為計(jì)算土地增值稅的收入？答：應(yīng)當(dāng)作為計(jì)算土地增值稅的收入額。（三）只轉(zhuǎn)讓地上建筑物，不轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，不需要繳納土地增值稅。思考：甲企業(yè)將一座房屋轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)，房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)款1000萬元，每年對(duì)房屋所占的土地收取20萬元的租賃費(fèi)。不需要繳納土地增值稅。（四）轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為原則上不一定繳納土地增值稅。但自2007年1月1日起，根據(jù)國稅函【2007】645號(hào)文件的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，如果沒有確定土地證（產(chǎn)權(quán)），無論是否辦理土地的過戶手續(xù)，只要土地使用者享受占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利的，都應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅和營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅和營業(yè)稅。（五）必須在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)確定了收入或視同取得收入，才需要繳納土地增值稅。二．征稅對(duì)象的確定對(duì)基本的核算單位征稅。一套房屋；一塊土地；一幢房屋；一個(gè)小區(qū)；一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目；等。三．征收方式（一）預(yù)繳：1.按月預(yù)繳，或按季預(yù)繳；項(xiàng)目銷售完畢時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅限制第16條2.根據(jù)魯?shù)囟惏l(fā)【2004】33號(hào)第2條：預(yù)繳土地增值稅僅限于房地產(chǎn)企業(yè)，其他不從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)不需要預(yù)繳土地增值稅。3.預(yù)繳的比例由個(gè)地市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。4．預(yù)繳的稅額=【當(dāng)期實(shí)現(xiàn)的銷售收入+（期末預(yù)售房款余額-期初預(yù)售房款的余額）】*1%5.思考：房地產(chǎn)企業(yè)沒有按規(guī)定的期限預(yù)繳土地增值稅，是否構(gòu)成偷稅行為？答：不屬于偷稅行為。土地增值稅細(xì)則第16條：納稅人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目竣工結(jié)算時(shí)才能計(jì)算出土地增值額。沒有進(jìn)行結(jié)算前，無法確定準(zhǔn)確的扣除項(xiàng)目，因此計(jì)稅依據(jù)不可能準(zhǔn)確。征管法第63條：編制虛假的計(jì)稅依據(jù)，造成少繳或未交土地增值稅的，按偷稅處理。土地增值稅預(yù)繳的目的無論均衡入庫。但應(yīng)當(dāng)注意：雖然沒有按規(guī)定的期限預(yù)繳土地增值稅不屬于偷稅行為，但應(yīng)當(dāng)按規(guī)定加收滯納金。并且可以按征管法第68條規(guī)定采取強(qiáng)制執(zhí)行措施。（二）清算四．清算辦法（一）土地增值稅的清算原則一個(gè)項(xiàng)目一清算；完工一個(gè)清算一個(gè)。國稅發(fā)【2006】187號(hào)（二）清算單位的確定1.以有關(guān)部門批準(zhǔn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為清算單位。2.分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目作為清算單位。思考：商住樓的下邊三層屬于商業(yè)用房，上邊9層屬于住宅。審批的文件和會(huì)計(jì)上能夠分別核算商業(yè)用房和住宅的收入和成本。是土地增值稅的清算時(shí)，應(yīng)當(dāng)按兩個(gè)清算單位還是一個(gè)清算單位？國稅發(fā)【2006】187號(hào)：應(yīng)當(dāng)作為兩個(gè)清算單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包括普通住宅和非普通住宅的，必須分別核算土地增值稅的收入和扣除項(xiàng)目金額，不能分別核算的，應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算，不得享受普通住宅的優(yōu)惠政策。（三）清算條件1.強(qiáng)制性清算（1）開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的開發(fā)項(xiàng)目。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。注意：屬于強(qiáng)制性清算的項(xiàng)目必須在90日內(nèi)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。國稅發(fā)【2006】187號(hào)2.選擇性清算（1）已竣工驗(yàn)收開發(fā)項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓面積占可售面積的比例達(dá)到85%以上的，是否清算由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（2）已竣工驗(yàn)收的開發(fā)項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓面積占可售面積的比例收入沒有達(dá)到85%，但剩余的房地產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)作自用或出租的，是否清算由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（3）確定銷售許可證或預(yù)售許可證已經(jīng)超過3年仍舊沒有銷售完畢的，是否清算由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。（4）納稅人申請(qǐng)注銷時(shí)沒有辦理土地增值稅清算的，是否清算由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。A．如果企業(yè)注銷后不再經(jīng)營的，必須清算。B．由于企業(yè)合并分立造成的注銷行為，只要房地產(chǎn)有承繼者，可以清算，也可以不清算。（5）省地稅局確定的其他清算情況。國稅發(fā)【2006】187號(hào)五．土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算過程（一）計(jì)算公式：1.增值額=收入總額-扣除項(xiàng)目金額2.增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額3．應(yīng)納土地增值稅=增值額*稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除率（二）收入總額的確定1.根據(jù)土地增值稅細(xì)則第5條：收入總額應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)一個(gè)的所有價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。如：向購房者收取的違約金、罰款、滯納金、逾期付款的利息等。價(jià)外費(fèi)用繳納土地增值稅的前提必須是實(shí)際收到的款項(xiàng)，沒有收到的價(jià)外費(fèi)用，即使合同中約定，也不能確認(rèn)為價(jià)外費(fèi)用。遵循收付實(shí)現(xiàn)制，不遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制。2.關(guān)于代收費(fèi)用問題：財(cái)稅【1995】48號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)按縣以上政府規(guī)定代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果作為房價(jià)的一部分，則必須作為收入總額繳納土地增值稅，但可以作為扣除項(xiàng)目扣除；但不作為房價(jià)的組成部分的，則不需要并入收入總額繳納土地增值稅，但也不能作為扣除項(xiàng)目扣除。思考：代收的費(fèi)用作為房價(jià)節(jié)稅還是不作為房價(jià)節(jié)稅（土地增值稅）？得出：作為房價(jià)，可以節(jié)省土地增值稅。但應(yīng)當(dāng)注意：按企業(yè)所得稅法規(guī)定，如果作為房價(jià)，開具在售房發(fā)票上，必須價(jià)外費(fèi)用繳納企業(yè)所得稅。但不開具在發(fā)票上，作為不征稅收入中的政府性基金，不需要繳納企業(yè)所得稅。3.視同銷售：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于中國法律、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵債、換物等，必須視同銷售，繳納土地增值稅。價(jià)格確定方法：按同地區(qū)同年度同類房地產(chǎn)的平均售價(jià)確定；或由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)年同類房屋的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)格繳納。國稅發(fā)【2006】187號(hào)注意：自用或出租的房地產(chǎn)不繳納土地增值稅。企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的，不需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅；但自2006年3月2日起，一般企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資于房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資，不再免征土地增值稅，營業(yè)稅仍舊免征。財(cái)稅【2002】191號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、財(cái)稅【2006】21號(hào)（三）扣除項(xiàng)目金額的確定1.地價(jià)款（1）準(zhǔn)予扣除的地價(jià)款的金額=買價(jià)+契稅+登記費(fèi)+過戶費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)（2）上述稅費(fèi)必須確定合法有效的憑證。2.開發(fā)成本（1）必須將會(huì)計(jì)上分?jǐn)偟介_發(fā)成本中的利息剔除。會(huì)計(jì)制度第47條因?yàn)榻杩罾儆谪?cái)務(wù)費(fèi)用，屬于開發(fā)費(fèi)用，開發(fā)費(fèi)用單獨(dú)作為扣除項(xiàng)目，且不是實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用，是按照地價(jià)款和開發(fā)成本推算。（2）必須將開發(fā)成本中分?jǐn)偟牡貎r(jià)款剔除。3.開發(fā)費(fèi)用（不是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用）=管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用（1）如果房地產(chǎn)企業(yè)利息能夠按開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行分?jǐn)?，并能夠提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：開發(fā)費(fèi)用=（地價(jià)款+開發(fā)成本）*5%+該項(xiàng)目分?jǐn)偟睦⒆⒁猓豪⒅腥绻ㄣy行罰息或逾期付款的利息或者超過同期同類貸款利率的利息，則不允許作為扣除項(xiàng)目。（2）如果利息不能在不同的開發(fā)項(xiàng)目中分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款的證明：開發(fā)費(fèi)用=（地價(jià)款+開發(fā)成本）*10%不能分?jǐn)偅洪_發(fā)費(fèi)用=（地價(jià)款D+開發(fā)成本K）*10%能夠分?jǐn)偅洪_發(fā)費(fèi)用=（D+K）*5%+L（D+K）*10%=（D+K）*5%+LL/（D+K）=5%4.稅金=營業(yè)稅+城建稅+教育費(fèi)附加注意：房地產(chǎn)企業(yè)繳納印花稅不得扣除。但在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)可以扣除。5.加計(jì)扣除=（地價(jià)款+開發(fā)成本）*20%（1）房地產(chǎn)企業(yè)購買土地后沒有進(jìn)行開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的，允許減除地價(jià)款和繳納的相關(guān)稅費(fèi)，但不得享受加計(jì)扣除20%的政策。（2）房地產(chǎn)企業(yè)購買土地后投入資金，將生地變?yōu)槭斓氐模试S加計(jì)扣除20%。國稅發(fā)【2006】31號(hào)：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作管理部門使用的，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅；但自2008年1月1日起，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條，上述行為不再繳納企業(yè)所得稅。六．土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（一）預(yù)繳時(shí)的會(huì)計(jì)處理山東省按照銷售收入與預(yù)售收入都要預(yù)繳土地增值稅。借：營業(yè)稅金及附加實(shí)際實(shí)現(xiàn)的收入*預(yù)征率待攤稅金（預(yù)售房款期末余額-期初余額）*預(yù)征率貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅待攤稅金（預(yù)售房款期初余額-期末余額）*預(yù)征率如：甲房地產(chǎn)企業(yè)某小區(qū)實(shí)現(xiàn)銷售收入2000萬元，2008年12月31日預(yù)收賬款余額為1200萬元，12月1日預(yù)收賬款的余額200萬元。（1）12月份應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅=2000*1%+（1200-200）*1%=30萬元借：營業(yè)稅金及附加20待攤稅金10貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅30（2）次月初繳納土地增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅30貸：銀行存款30（3）2009年1月，實(shí)現(xiàn)銷售收入1500萬元，1月31日預(yù)售房款的余額400萬元。1月份應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅=1500*1%+（400-1200）*1%=15+（-8）=7萬元借：營業(yè)稅金及附加15貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅7待攤稅金8思考：企業(yè)按預(yù)售房款繳納的營業(yè)稅和土地增值稅，在企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，是否可以稅前扣除？答：按預(yù)售房款繳納的營業(yè)稅，可以在企業(yè)所得稅前扣除；但按預(yù)收賬款預(yù)繳的土地增值稅不得扣除。企業(yè)所得稅預(yù)繳報(bào)表第4行“利潤總額”自2008年第二季度起，改為“實(shí)際利潤額”=利潤表利潤總額+預(yù)售房款*利潤率（20%）-虧損-不征稅收入-免稅收入-企業(yè)在“待攤稅金”科目中核算的營業(yè)稅和城建稅及教育費(fèi)附加但注意：以后年度房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定將待攤稅金結(jié)轉(zhuǎn)到“營業(yè)稅金及附加”時(shí)，必須在利潤總額基礎(chǔ)上納稅調(diào)增。借：營業(yè)稅金及附加貸：待攤稅金（二）清算時(shí)的會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地增值稅T=應(yīng)納土地增值稅-已預(yù)繳的土地增值稅1.T為正數(shù)，屬于應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地增值稅：借：營業(yè)稅金及附加T貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅T2.T為負(fù)數(shù)，屬于多交的土地增值稅：（1）借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅T貸：營業(yè)稅金及附加T（2）申請(qǐng)退稅，實(shí)際收到退稅款時(shí)：借：銀行存款T貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅T七．土地增值稅的優(yōu)惠政策營業(yè)稅條例第8條、國辦發(fā)【2005】26號(hào)、國稅發(fā)【2006】187號(hào)、財(cái)稅【2006】141號(hào)、財(cái)稅【1995】48號(hào)、財(cái)稅【2006】21號(hào)（一）普通住宅：1.增值率不超過20%，免征土地增值稅；超過20%的應(yīng)當(dāng)全額繳納土地增值稅。20%屬于起征點(diǎn)，而不是免征額。起征點(diǎn)：起征點(diǎn)以下不征稅；超過起征點(diǎn)全額納稅。免征額：免征額以下不征稅；僅就超過部分納稅。2.普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)：（1）住宅小區(qū)的建筑容積率在1.0以上（1.2）。建筑容積率=總建筑面積/居住區(qū)用地面積（2）單套住宅的建筑面積不得超過120每平米（山東?。?44平米）（3）實(shí)際成交價(jià)格應(yīng)當(dāng)?shù)陀谕?jí)別土地上的住房的平均交易價(jià)格的1。2倍（山東?。?.44倍）（4）2006年3月2日前已經(jīng)批準(zhǔn)的普通住宅項(xiàng)目，即使不符合上述條件的，仍舊按普通住宅項(xiàng)目享受優(yōu)惠政策。3.高級(jí)公寓、別墅、度假村等不得享受普通住宅優(yōu)惠政策。土地增值稅細(xì)則第11條4.既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)當(dāng)分別核算土地增值額，不能分別核算的，一律不得享受普通住宅優(yōu)惠政策。800*70%*1.2%=？（二）因國家建設(shè)征用、收回的房地產(chǎn)已經(jīng)因城市規(guī)劃建設(shè)需要而搬遷的，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓的原房地產(chǎn)，經(jīng)省地稅局批準(zhǔn)，免征土地增值稅。條例第8條、細(xì)則第11條（三）個(gè)人將房地產(chǎn)無償轉(zhuǎn)讓給直系親屬或其他承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù)的個(gè)人，免征土地增值稅。細(xì)則第2條（四）將房地產(chǎn)通過公益捐贈(zèng)的渠道捐贈(zèng)給政府、民政、教育或其他社會(huì)福利或公益事業(yè)的，免征土地增值稅。細(xì)則第2條（五）在企業(yè)兼并過程中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給兼并企業(yè)的，免征土地增值稅、營業(yè)稅、印花稅、契稅。財(cái)稅【1995】48號(hào)、財(cái)稅【2002】191號(hào)、財(cái)稅【2003】184號(hào)、財(cái)稅【2006】41號(hào)八．優(yōu)惠政策（一）收入分散法精裝修房應(yīng)當(dāng)將裝修費(fèi)由業(yè)主委托單獨(dú)進(jìn)行。（二）臨界點(diǎn)法普通住宅售價(jià)除開發(fā)稅金外的其他扣除項(xiàng)目金額128.48100XM最佳定價(jià)X=128.48*M（地價(jià)款+開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用+加計(jì)扣除）/100（三）分散交易法先投資，再轉(zhuǎn)讓股權(quán)，節(jié)省營業(yè)稅（四）化整為零法先將開發(fā)產(chǎn)品銷售給銷售公司，銷售公司再銷售。普通住宅（五）核算技巧法分解土地價(jià)款。第二講營業(yè)稅政策難點(diǎn)解析一．營業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間（一）營業(yè)稅細(xì)則第28條：納稅人采取預(yù)收款方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在收到預(yù)收款的當(dāng)天確認(rèn)納稅義務(wù)。與增值稅不同。會(huì)計(jì)上：遵循權(quán)責(zé)發(fā)生制原則稅法上：遵循收付實(shí)現(xiàn)制原則按預(yù)售房款繳納的營業(yè)稅：借：待攤稅金貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅問題解答：1.根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第9條：企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確定收入和成本費(fèi)用。屬于當(dāng)期的費(fèi)用，不管是否在當(dāng)期支付，可以在當(dāng)期扣除。該公司可以將未結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)，按暫估價(jià)值入帳，并從投入使用的次月起按規(guī)定計(jì)算折舊并稅前扣除；但以后年度實(shí)際結(jié)算后，如果成本與暫估價(jià)值存在差異，則必須重新調(diào)整原暫估價(jià)值，并計(jì)算多提或少提的折舊，，按下列規(guī)定進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整：多提：借：累計(jì)折舊a貸：以前年度損益調(diào)整a借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅a*25%多提折舊*適用稅率貸：以前年度損益調(diào)整a*25%將“以前年度損益調(diào)整“差額轉(zhuǎn)入利潤分配——未分配利潤科目即可。2.將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)不需要視同銷售，繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。自2008年起。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條3.從其他企業(yè)借款的利息應(yīng)當(dāng)在完工前計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。國稅發(fā)【2006】31號(hào)、企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第38條國稅函發(fā)【1995】156號(hào)：向單位或個(gè)人借款支付的利息，收取方必須繳納營業(yè)稅；根據(jù)征管法第21條、發(fā)票管理辦法第20條：收取方必須依法開具發(fā)票或到地稅局代開發(fā)票。支付方憑發(fā)票在不超過同期同類貸款利率的條件下可以扣除。資金占用費(fèi)4.以開發(fā)產(chǎn)品作為拆遷費(fèi)用補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。國稅函發(fā)【1995】647號(hào)、魯?shù)囟惲骱帧?5】第14號(hào)注意：繳納營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)：屬于與拆遷補(bǔ)償費(fèi)的部分，按成本價(jià)繳納營業(yè)稅。（二）建筑業(yè)營業(yè)稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間變化：財(cái)稅【2006】177號(hào)：1.合同約定付款日期的，按合同約定日期繳納營業(yè)稅；但在工程沒有開工時(shí)，按合同約定預(yù)收的工程款，暫不需要繳納營業(yè)稅，待開工后，由稅務(wù)機(jī)關(guān)按當(dāng)月的工程形象進(jìn)度確定營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)。2.合同沒有約定付款日期的或沒有簽訂書面合同的，在收到工程款或取得索取工程款的憑據(jù)的當(dāng)天繳納營業(yè)稅。（三）扣繳義務(wù)人的變化1.以建設(shè)單位為扣繳義務(wù)人的，應(yīng)當(dāng)在支付工程款時(shí)，扣繳營業(yè)稅；財(cái)稅【2006】177號(hào)2.以總承包人為扣繳義務(wù)人的，在支付轉(zhuǎn)包款時(shí)扣繳營業(yè)稅。條例思考：甲企業(yè)屬于施工企業(yè)承包一項(xiàng)工程，造價(jià)5000萬元，甲企業(yè)將2000萬元的工程轉(zhuǎn)包給乙企業(yè)施工。問1：甲企業(yè)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位開具發(fā)票的金額是多少？答：5000萬元。到工程所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)代開。稅務(wù)機(jī)關(guān)代開怎么開具發(fā)票？甲企業(yè)繳納營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)=5000-2000=3000萬元問2：乙企業(yè)向工程所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票時(shí)，開具給甲企業(yè)2000萬元。乙企業(yè)應(yīng)當(dāng)憑甲企業(yè)交給的代扣代繳的完稅憑證免稅。（四）異地施工個(gè)人所得稅的重復(fù)課稅問題思考：個(gè)人所得稅應(yīng)當(dāng)在什么地方繳納？答：職工所在地。魯?shù)囟惡?006】37號(hào)：1.外省房地產(chǎn)企業(yè)或施工企業(yè)到山東省境內(nèi)施工的，不管什么情況（是否持有外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明），必須辦理稅務(wù)登記，再當(dāng)?shù)乩U納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加；并按規(guī)定申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，扣繳個(gè)人所得稅。本省的房地產(chǎn)企業(yè)或施工企業(yè)到外省經(jīng)營，一律要開具《外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明》。2.本省的房地產(chǎn)企業(yè)或施工企業(yè)到外地市施工的：（1）持有外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明的，企業(yè)所得稅換入個(gè)人所得稅一律回所在地繳納；（2）沒有持外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明的，一律由工程所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就地扣繳企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅如果能夠提供相關(guān)人員的工資薪金的，據(jù)實(shí)扣繳；不能提供，按工程結(jié)算款的0.5%-3%扣繳。二．房地產(chǎn)企業(yè)的視同銷售行為（一）思考：房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)福利部門。是否視同銷售繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅？1.營業(yè)稅？答：不繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅的視同銷售行為包括兩種情況：以開發(fā)產(chǎn)品抵債以開發(fā)產(chǎn)品捐贈(zèng)國稅函發(fā)【1995】156號(hào)、營業(yè)稅細(xì)則第4條2.企業(yè)所得稅？答：2007年底前內(nèi)資企業(yè)必須繳納，外資企業(yè)不繳納。國稅發(fā)【2006】31號(hào)、國稅函【2005】970號(hào)自2008年1月1日起，一律繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第25條：企業(yè)以非貨幣資產(chǎn)換取其他企業(yè)的非貨幣資產(chǎn)或?qū)⒇浳?、?cái)產(chǎn)、勞務(wù)用于抵債、捐贈(zèng)、集資、廣告、樣品、贊助、職工福利、利潤分配等，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納企業(yè)所得稅。（二）轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的永久使用權(quán)或有限產(chǎn)權(quán)的，視同銷售繳納營業(yè)稅。營業(yè)稅細(xì)則第4條（三）以開發(fā)產(chǎn)品抵債，應(yīng)當(dāng)視同銷售繳納營業(yè)稅。其中：抵償拆遷補(bǔ)償費(fèi)的部分按成本價(jià)繳納營業(yè)稅。如：甲房地產(chǎn)企業(yè)與某拆遷戶達(dá)成拆遷補(bǔ)償費(fèi)協(xié)議，約定如下：1.以相同面積65平米與被拆遷戶進(jìn)行房屋調(diào)換。2.由于房地產(chǎn)企業(yè)提供的房屋位置因素，等面積的部分，每平米李某協(xié)議支付給房地產(chǎn)企業(yè)200元的差價(jià)。3.超過的面積80平米-65平米=15平米，按如下規(guī)定處理：（1）10平米內(nèi)的部分那5500元/平米結(jié)算（2）5平米部分按6100元/平米結(jié)算。問：甲房地產(chǎn)企業(yè)抵給李某的房屋的營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是多少？答：（1）國稅函【1995】549號(hào)、國稅函【2007】768號(hào)：房屋調(diào)換應(yīng)當(dāng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)“稅目繳納營業(yè)稅。（2）對(duì)于償還的面積與拆遷面積相等的部分，應(yīng)當(dāng)按成本價(jià)繳納營業(yè)稅。（3）按成本價(jià)繳納營業(yè)稅時(shí)，成本價(jià)的界定：A．含地價(jià)款的成本價(jià)B．不含地價(jià)款的成本價(jià)（開發(fā)成本）（全國）假設(shè)：上述業(yè)務(wù)中，含地價(jià)款的成本價(jià)=3600元/平米；不含地價(jià)款的成本價(jià)=2100元/平米。穗地稅發(fā)【2000】79號(hào)營業(yè)稅=（10*5500+5*6500）*5%+【65*2100（不含地價(jià)款的成本價(jià)）+65*200】*5%=11750元三．價(jià)外費(fèi)用（一）思考：某業(yè)主看中房地產(chǎn)企業(yè)一套房屋，繳納1萬元定金，合同約定，如果到期，原則違約，則該定金不予退還。房地產(chǎn)企業(yè)：收到定金：借：現(xiàn)金10000貸：其他應(yīng)付款10000到期，業(yè)主違約：借：其他應(yīng)付款10000貸：營業(yè)外收入——違約金10000問：這10000元違約金收入繳納作為營業(yè)稅價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅？營業(yè)稅細(xì)則：價(jià)外費(fèi)用是指提供應(yīng)稅勞務(wù)的或轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)和無形資產(chǎn)的同時(shí)向?qū)Ψ绞杖〉倪`約金、罰款、逾期付款的利息、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)等。答：不繳納。但必須繳納企業(yè)所得稅。價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅的前提條件必須是交易實(shí)現(xiàn)。（二）代收款項(xiàng)和代墊款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅。不管是否開具發(fā)票。思考：房地產(chǎn)企業(yè)如果將代收款項(xiàng)開具在發(fā)票上，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；但不開具在發(fā)票上，不需要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。但代收款項(xiàng)不管是否開具在發(fā)票上，都應(yīng)當(dāng)作為價(jià)外費(fèi)用繳納營業(yè)稅。但房地產(chǎn)企業(yè)提供物業(yè)公司代收的款項(xiàng)不需要繳納營業(yè)稅，僅就其收取的手續(xù)費(fèi)繳納營業(yè)稅。國稅發(fā)【1998】217號(hào)此外，房地產(chǎn)企業(yè)代收的維修基金不需要繳納營業(yè)稅，屬于業(yè)主所有。財(cái)稅【2003】16號(hào)注意：自2008年1月1日起，物業(yè)公司代收的款項(xiàng)必須開具《山東省濟(jì)南市服務(wù)業(yè)、娛樂業(yè)、文化體育業(yè)通用發(fā)票》，物業(yè)公司按開具金額減除代收款項(xiàng)后的余額繳納營業(yè)稅，業(yè)主憑物業(yè)公司的開具的發(fā)票稅前扣除。魯?shù)囟惡?007】194號(hào)四．先購后銷業(yè)務(wù)思考：甲企業(yè)購買一座舊房，支付價(jià)款2000萬元，以1000萬元裝修后，以5000萬元銷售給乙企業(yè)。問：甲企業(yè)繳納營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)=？A．5000萬元B．（5000-2000）（對(duì)）C．5000-2000-1000D．免征財(cái)稅【2003】16號(hào)：企業(yè)外購或受讓的不動(dòng)產(chǎn)銷售的，允許減除外購或受讓價(jià)款后的余額繳納營業(yè)稅。（一）執(zhí)行財(cái)稅【2003】16號(hào)文件應(yīng)當(dāng)注意：1.只能外購的或受讓的不動(dòng)產(chǎn)，才能按差價(jià)繳納營業(yè)稅，對(duì)于接受投資、自建自用的不動(dòng)產(chǎn)的銷售，一律按全額繳納營業(yè)稅。2.允許按差額繳納營業(yè)稅的情況不僅包括2003年1月1日后購進(jìn)并銷售的，也包括2003年12月31日前購進(jìn)，但在2003年1月1日后銷售的不動(dòng)產(chǎn)。3.允許按差價(jià)繳納營業(yè)稅的情況僅限于：買地賣地；買房賣房。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)購買土地使用權(quán)后開發(fā)成商品房銷售的，一律不得減除外購的土地使用權(quán)的價(jià)格。4.允許減除的外購價(jià)款或受讓的價(jià)款，必須由合法有效的憑證：（1）發(fā)票、土地出讓金收據(jù)等（2）境外的，還要取得外匯付匯憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出具的公證機(jī)構(gòu)的證明。5.國稅函【2005】83號(hào)：無論上一個(gè)環(huán)節(jié)是否繳納營業(yè)稅，只要符合財(cái)稅【2003】16號(hào)規(guī)定的條件的，都可以按差價(jià)繳納營業(yè)稅。6.整體購入分塊轉(zhuǎn)讓的，允許扣除的買價(jià)應(yīng)當(dāng)按比例進(jìn)行分?jǐn)?。五．投資業(yè)務(wù)以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)對(duì)外投資的，免征營業(yè)稅和土地增值稅，但必須依法繳納企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)有特別規(guī)定。六．整體轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納營業(yè)稅。國稅函【2002】165號(hào)但應(yīng)當(dāng)注意：整體產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件：1.原企業(yè)不再存續(xù)2.不僅要將資產(chǎn)和負(fù)債轉(zhuǎn)讓給對(duì)方，而且應(yīng)當(dāng)將人員一并轉(zhuǎn)讓。七．委托代建業(yè)務(wù)委托代建業(yè)務(wù)同時(shí)符合下列條件，免征營業(yè)稅：1.受托方不墊付資金2.受托方以委托方的名義購進(jìn)材料等3．受托方按規(guī)定收取手續(xù)費(fèi)（施工費(fèi)）。飲食公司：借：預(yù)付賬款9000貸：銀行存款9000建筑公司：借：銀行存款9000貸：預(yù)收賬款9000外購材料，以建筑公司的名義：借：在建工程貸：工程物資外購后：借：預(yù)收賬款9000銀行存款500貸：在建工程9000其他業(yè)務(wù)收入——手續(xù)費(fèi)收入500八．拆遷業(yè)務(wù)（一）被拆遷戶的涉及的稅收政策1.營業(yè)稅：（1）經(jīng)縣以上政府批準(zhǔn)，被拆遷戶收到的拆遷補(bǔ)償款，不屬于營業(yè)稅征稅范圍，不需要繳納營業(yè)稅?；浀囟惡?999】295號(hào)、湘地稅函【2002】127號(hào)山東省也執(zhí)行不征稅的政策。（2）會(huì)計(jì)核算：被拆遷戶收到拆遷補(bǔ)償款：借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理或無形資產(chǎn)（營業(yè)外收入）（3）被拆遷戶收到的青苗補(bǔ)償費(fèi)是否繳納營業(yè)稅？答：必須繳納營業(yè)稅。國稅函發(fā)【1997】87號(hào)：青苗補(bǔ)償費(fèi)屬于地上附著物的補(bǔ)償，應(yīng)當(dāng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)——其他地上附著物“稅目繳納營業(yè)稅。2.個(gè)人所得稅：（1）對(duì)被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)1取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。財(cái)稅【2005】45號(hào)（2）對(duì)土地承包人取得的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入，免征個(gè)人所得稅。3.契稅：對(duì)被拆遷人因拆遷重新購置住房的，購房價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分，免征契稅，僅就其超過部分繳納契稅。思考：乙企業(yè)欠甲企業(yè)貨款120萬元，甲企業(yè)同意乙企業(yè)以其房屋一座抵債，甲企業(yè)是否就其取得的房屋繳納契稅？答：繳納。思考：加入上述乙企業(yè)屬于破產(chǎn)企業(yè)。甲企業(yè)是否繳納契稅？答：甲企業(yè)不需要繳納契稅，但必須出具證明。財(cái)稅【2001】161號(hào)4.企業(yè)所得稅：財(cái)稅【2007】61號(hào)：搬遷企業(yè)搬遷后重新購置與原用途或性質(zhì)相同或類似的固定資產(chǎn)時(shí)，可以減除購置成本后的余額繳納企業(yè)所得稅。（二）房地產(chǎn)企業(yè)的涉及的稅收政策1.營業(yè)稅：（1）內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)抵給被拆遷戶的房屋應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。A．拆遷時(shí)：借：開發(fā)成本——拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：應(yīng)付帳款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)暫估）B．將房屋交付時(shí)：借：應(yīng)付帳款——拆遷補(bǔ)償費(fèi)（暫估）（營業(yè)外支出——重組損失）貸：開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交營業(yè)稅——城建稅——附加（營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得）九．售后回購（一）會(huì)計(jì)上不確認(rèn)收入。（二）稅法上應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。十．甲供材思考：甲房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某項(xiàng)工程，由乙建筑公司負(fù)責(zé)施工，總造價(jià)5000萬元。其中：材料成本2000萬元，施工勞務(wù)成本3000萬元（支付給施工企業(yè)乙）。甲企業(yè)為了保證工程質(zhì)量，自己購買材料。1.乙建筑公司應(yīng)當(dāng)給甲房地產(chǎn)企業(yè)出具發(fā)票的金額是多少？答：3000萬元。2.乙建筑公司的營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是多少？答：5000萬元。3.甲房地產(chǎn)企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)扣繳建筑公司的營業(yè)稅？答：不能扣繳。營業(yè)稅條例第11條：工程采取分包或轉(zhuǎn)包方式的，以總承包人為扣繳義務(wù)人。財(cái)稅【2006】177號(hào)：稅務(wù)機(jī)關(guān)可以指定建設(shè)單位為扣繳義務(wù)人。扣繳義務(wù)人是法定的，法律沒有規(guī)定扣繳義務(wù)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得要求其