房屋漏水損害責任承擔案例

房屋漏水損害責任承擔案例【基本案情】2005年春，一直在山區(qū)生活的趙某欲進城安度晚年，便委托女婿楊某為其在某縣城購買一套樓房。同年7月，楊某以自己的名義與某房地產公司簽定了商品房買賣合同，為趙某購買了某房地產公司開發(fā)建設的商住樓（三樓以上為住宅，二樓以下為商鋪）中一套三室兩廳住宅（房號為307）。雙方在該商品房買賣合同第十七條第一款第5項約定：“該商品房配套公共建筑使用權歸出賣方（某房地產公司）”。該房交付后，趙某又委托楊某對房屋進行了裝修。裝修中，楊某對房內的自來水管線進行了改裝，并附加了球閥。2006年11月6日，楊某在某房產局為趙某辦理了私房產權證，產權確定日期為2005年6月30日。因趙某的丈夫被摩托車撞傷，一直在原籍休養(yǎng)，該房無人入住。2006年10月29日早晨，在趙某樓下經(jīng)營內衣的劉某與丈夫一如往常到店里開門營業(yè)，當她走到門口時，發(fā)現(xiàn)店里向外流水，便急忙打開店門沖到店后的庫房，順著水聲望去，只見屋頂?shù)淖詠硭芴幱砍鲆粭l水柱，就趕緊搭梯子去堵水，直到上午12點左右，楊某找來城建局的工作人員關掉總供水閥，才止住了水。經(jīng)劉某與楊某妻子王某和劉某店內的店員對被水浸泡的貨物進行了清點，被損壞的貨物價值達37740元。為保全證據(jù)，劉某請來了當?shù)毓C處的工作人員對現(xiàn)場事實及受損清單進行了公證。當日，楊某給劉某出具了受損貨物數(shù)額價值確認書，并向當?shù)毓C處提出申請，要求對“307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現(xiàn)狀”予以證據(jù)保全。2006年10月30日，某公證處為楊某出具了（2006）額公經(jīng)證字第187號公證書，對307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現(xiàn)狀進行了現(xiàn)場拍照。當日，該公證處也為劉某出具了（2006）額公經(jīng)證字第188號公證書，對其店內被水浸泡的現(xiàn)狀進行了現(xiàn)場拍照，清點被水浸泡的物品，確認了因浸泡損失的物品價值，并收取公正費300元。漏水事故發(fā)生后，劉某多次找楊某協(xié)商賠償事宜，均遭拒絕。經(jīng)查，某房地產公司開發(fā)建設的商住樓經(jīng)工程建設監(jiān)理公司審核，于2005年7月以合格竣工驗收。該商住樓交付使用后，多次發(fā)生供水閥門破裂、脫落事故。2006年11月1日，因該商住樓再次發(fā)生漏水事故，某城建局向某房地產公司發(fā)出通知，責令某房地產公司對其開發(fā)建設的商住樓的室內供水管線進行排查、維護，將供水閥門全部進行更換，賠償供水部門及用戶的經(jīng)濟損失。另查，依據(jù)某房地產公司給楊某和各住戶提供的商品房質量保證書、保修協(xié)議，某房地產公司開發(fā)建設銀聯(lián)商住樓，自交付使用之日起，電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程保修期為2年，發(fā)生本次漏水事故時，給排水管道尚在保修期內。2006年10月31日，劉某向法院提起訴訟，要求楊某賠償自己的各項損失4萬余元。答辯中，楊某以自己不是307房的房主，不具備被告主體資格為由，要求駁回劉某對自己的起訴。同時，以發(fā)生漏水事故是由于某房地產公司開發(fā)建設的商住樓的主供水管道閥門破裂、脫落造成的，劉某的損失應由某房地產公司承擔為由，申請追加某房地產公司為被告。得知發(fā)生漏水事故的307房的產權歸趙某所有后，劉某也向法院提出了追加房主趙某為共同被告的申請。法院依法準許楊某、趙某申請追加被告的請求。訴訟中，某房地產公司主動放棄307房室內供水主管道閥門破裂、脫落是否是楊某改裝室內供水管線所致的司法鑒定?！居^點碰撞】針對此案的裁判形成兩種意見。第一種意見認為，本案是一起因供水主管道閥門破裂、脫落引起漏水事故，造成原告店內貨物毀損及店面裝修損壞的財產損害賠償案件。要準確判斷誰是責任主體，就必須查清誰是造成307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的責任人，誰是造成此次漏水事故的人，誰就應當承擔賠償責任。某房地產公司在沒有證據(jù)證明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯造成307房漏水的情況下，應對劉某的損失予以賠償。第二種意見認為：該案是一起財產損害賠償糾紛，造成財產損害的原因是趙某房屋內供水閥門破裂跑水將劉某經(jīng)營的內衣店部分內衣?lián)p壞。某房地產公司并沒有給劉某造成財產損害，至于趙某購買某房地產公司的房屋安裝的供水管道閥門是否存在質量問題系另一法律關系，不能在本案中一并審理。本案應由趙某承擔賠償責任，若某房地產公司出售的房屋的供水管道閥門確實存在質量問題，是引發(fā)本此漏水事故的直接原因，趙某可以通過向某房地產公司追償挽回自己的損失。法理評析筆者贊同第一種意見，理由如下：首先，根據(jù)某房地產公司與住戶簽定的商品房買賣合同第十七條第一款第5項的約定：“該商品房配套公共建筑使用權歸出賣方（某房地產公司）”和某房地產公司開發(fā)建設的商住樓給排水管道尚在保修期內的事實，某房地產公司是307房室內供水主管道的使用人和維修人，即對307房室內供水主管道負有管理職責。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”和最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四條第一款第（四）項：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔舉證責任”之規(guī)定，一旦出現(xiàn)建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的事實，它的所有人或者管理人就應當承擔民事責任。只有在該建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人有證據(jù)證明自己沒有過錯或者損害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯造成的情況下，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人才可以免除責任。因此，本案適用過錯推定和舉證倒置原則，即某房地產公司要達到免責的目的，必須提供本案供水主管道閥門破裂、脫落是由于不可抗力、受害人的過錯、第三人的過錯造成的證據(jù)。事實上，在發(fā)生此次漏水事故之前，某房地產公司開發(fā)建設的商住樓因供水閥門破裂已發(fā)生多家多次漏水事故，且沒有任何證據(jù)證明上述三種免責事由存在。依此可以推出，被告某房地產公司開發(fā)建設的商住樓雖然是以合格竣工驗收的，但并不等于其銷售給趙某的住房的室內供水主管線沒有質量問題。其次，本案楊某在為趙某裝修307房時，確實對室內供水管線進行了改裝，此改裝是否是引起307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的直接原因或原因之一？某房地產公司、楊某、趙某均未提供相關證據(jù)予以證實，但從現(xiàn)有的證據(jù)可以證實，在此次漏水事故發(fā)生前，該商住樓已多次發(fā)生漏水事故，給部分住戶和經(jīng)營戶造成了不同程度的損失。依據(jù)日常生活經(jīng)驗，在沒有證據(jù)證實是楊某改裝了室內供水管線造成307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的情況下，只能推出某房地產公司開發(fā)建設的商住樓的室內供水主管線存在安全隱患的結果。某房地產公司雖然堅持是“楊某擅自改裝管道造成漏水事故”的，但又主動放棄了唯一能夠證明自己沒有過錯的機會，即對307房室內供水主管道閥門破裂、脫落的原因進行鑒定，以致沒有證據(jù)證明自己的主張，只能承擔舉證不能的不利后果。第三，如果某房地產公司有證據(jù)證明此次漏水事故是因楊某擅自改造室內供水管線造成的，按照我國民法有關民事代理的相關規(guī)定，楊某受趙某的委托，為趙某裝修307室，因裝修所造成的法律后果，也應由307房的所有人趙某承擔。因此，劉某要求楊某承擔賠償責任沒有法律依據(jù)。第四，造成此次商住樓供水主管道閥門破裂、脫落，可能存在多種原因，如供水壓力過大，超過了供水閥門額定的承受壓力、用戶改變供水管線結構或者多種因素共同作用的結果，但這些原因是否存在，有待有關部門的鑒定，在某房地產公司放棄司法鑒定的情況下，只能按現(xiàn)有證據(jù)裁判，判決某房地產公司賠償劉某的損失。綜上，筆者認為，如果本案未追加某房地產公司作為共同被告參加訴訟，趙某作為307房的所有人對該房屋負有管理之責，因其屋內漏水造成劉某損失，可以再所不問