房屋漏水損害責任承擔案例

房屋漏水損害責任承擔案例【基本案情】2005年春，一直在山區(qū)生活的趙某欲進城安度晚年，便委托女婿楊某為其在某縣城購買一套樓房。同年7月，楊某以自己的名義與某房地產(chǎn)公司簽定了商品房買賣合同，為趙某購買了某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓（三樓以上為住宅，二樓以下為商鋪）中一套三室兩廳住宅（房號為307）。雙方在該商品房買賣合同第十七條第一款第5項約定：“該商品房配套公共建筑使用權(quán)歸出賣方（某房地產(chǎn)公司）”。該房交付后，趙某又委托楊某對房屋進行了裝修。裝修中，楊某對房內(nèi)的自來水管線進行了改裝，并附加了球閥。2006年11月6日，楊某在某房產(chǎn)局為趙某辦理了私房產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)確定日期為2005年6月30日。因趙某的丈夫被摩托車撞傷，一直在原籍休養(yǎng)，該房無人入住。2006年10月29日早晨，在趙某樓下經(jīng)營內(nèi)衣的劉某與丈夫一如往常到店里開門營業(yè)，當她走到門口時，發(fā)現(xiàn)店里向外流水，便急忙打開店門沖到店后的庫房，順著水聲望去，只見屋頂?shù)淖詠硭芴幱砍鲆粭l水柱，就趕緊搭梯子去堵水，直到上午12點左右，楊某找來城建局的工作人員關(guān)掉總供水閥，才止住了水。經(jīng)劉某與楊某妻子王某和劉某店內(nèi)的店員對被水浸泡的貨物進行了清點，被損壞的貨物價值達37740元。為保全證據(jù)，劉某請來了當?shù)毓C處的工作人員對現(xiàn)場事實及受損清單進行了公證。當日，楊某給劉某出具了受損貨物數(shù)額價值確認書，并向當?shù)毓C處提出申請，要求對“307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現(xiàn)狀”予以證據(jù)保全。2006年10月30日，某公證處為楊某出具了（2006）額公經(jīng)證字第187號公證書，對307房因自來水主管道閥門脫落、跑水的現(xiàn)狀進行了現(xiàn)場拍照。當日，該公證處也為劉某出具了（2006）額公經(jīng)證字第188號公證書，對其店內(nèi)被水浸泡的現(xiàn)狀進行了現(xiàn)場拍照，清點被水浸泡的物品，確認了因浸泡損失的物品價值，并收取公正費300元。漏水事故發(fā)生后，劉某多次找楊某協(xié)商賠償事宜，均遭拒絕。經(jīng)查，某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓經(jīng)工程建設監(jiān)理公司審核，于2005年7月以合格竣工驗收。該商住樓交付使用后，多次發(fā)生供水閥門破裂、脫落事故。2006年11月1日，因該商住樓再次發(fā)生漏水事故，某城建局向某房地產(chǎn)公司發(fā)出通知，責令某房地產(chǎn)公司對其開發(fā)建設的商住樓的室內(nèi)供水管線進行排查、維護，將供水閥門全部進行更換，賠償供水部門及用戶的經(jīng)濟損失。另查，依據(jù)某房地產(chǎn)公司給楊某和各住戶提供的商品房質(zhì)量保證書、保修協(xié)議，某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設銀聯(lián)商住樓，自交付使用之日起，電氣管線、給排水管道，設備安裝和裝修工程保修期為2年，發(fā)生本次漏水事故時，給排水管道尚在保修期內(nèi)。2006年10月31日，劉某向法院提起訴訟，要求楊某賠償自己的各項損失4萬余元。答辯中，楊某以自己不是307房的房主，不具備被告主體資格為由，要求駁回劉某對自己的起訴。同時，以發(fā)生漏水事故是由于某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓的主供水管道閥門破裂、脫落造成的，劉某的損失應由某房地產(chǎn)公司承擔為由，申請追加某房地產(chǎn)公司為被告。得知發(fā)生漏水事故的307房的產(chǎn)權(quán)歸趙某所有后，劉某也向法院提出了追加房主趙某為共同被告的申請。法院依法準許楊某、趙某申請追加被告的請求。訴訟中，某房地產(chǎn)公司主動放棄307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落是否是楊某改裝室內(nèi)供水管線所致的司法鑒定。【觀點碰撞】針對此案的裁判形成兩種意見。第一種意見認為，本案是一起因供水主管道閥門破裂、脫落引起漏水事故，造成原告店內(nèi)貨物毀損及店面裝修損壞的財產(chǎn)損害賠償案件。要準確判斷誰是責任主體，就必須查清誰是造成307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的責任人，誰是造成此次漏水事故的人，誰就應當承擔賠償責任。某房地產(chǎn)公司在沒有證據(jù)證明是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯造成307房漏水的情況下，應對劉某的損失予以賠償。第二種意見認為：該案是一起財產(chǎn)損害賠償糾紛，造成財產(chǎn)損害的原因是趙某房屋內(nèi)供水閥門破裂跑水將劉某經(jīng)營的內(nèi)衣店部分內(nèi)衣?lián)p壞。某房地產(chǎn)公司并沒有給劉某造成財產(chǎn)損害，至于趙某購買某房地產(chǎn)公司的房屋安裝的供水管道閥門是否存在質(zhì)量問題系另一法律關(guān)系，不能在本案中一并審理。本案應由趙某承擔賠償責任，若某房地產(chǎn)公司出售的房屋的供水管道閥門確實存在質(zhì)量問題，是引發(fā)本此漏水事故的直接原因，趙某可以通過向某房地產(chǎn)公司追償挽回自己的損失。法理評析筆者贊同第一種意見，理由如下：首先，根據(jù)某房地產(chǎn)公司與住戶簽定的商品房買賣合同第十七條第一款第5項的約定：“該商品房配套公共建筑使用權(quán)歸出賣方（某房地產(chǎn)公司）”和某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓給排水管道尚在保修期內(nèi)的事實，某房地產(chǎn)公司是307房室內(nèi)供水主管道的使用人和維修人，即對307房室內(nèi)供水主管道負有管理職責。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百二十六條：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外”和最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第四條第一款第（四）項：“建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權(quán)訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔舉證責任”之規(guī)定，一旦出現(xiàn)建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的事實，它的所有人或者管理人就應當承擔民事責任。只有在該建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人有證據(jù)證明自己沒有過錯或者損害是由于受害人本人、不可抗力、第三人的過錯造成的情況下，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物的所有人或者管理人才可以免除責任。因此，本案適用過錯推定和舉證倒置原則，即某房地產(chǎn)公司要達到免責的目的，必須提供本案供水主管道閥門破裂、脫落是由于不可抗力、受害人的過錯、第三人的過錯造成的證據(jù)。事實上，在發(fā)生此次漏水事故之前，某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓因供水閥門破裂已發(fā)生多家多次漏水事故，且沒有任何證據(jù)證明上述三種免責事由存在。依此可以推出，被告某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓雖然是以合格竣工驗收的，但并不等于其銷售給趙某的住房的室內(nèi)供水主管線沒有質(zhì)量問題。其次，本案楊某在為趙某裝修307房時，確實對室內(nèi)供水管線進行了改裝，此改裝是否是引起307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的直接原因或原因之一？某房地產(chǎn)公司、楊某、趙某均未提供相關(guān)證據(jù)予以證實，但從現(xiàn)有的證據(jù)可以證實，在此次漏水事故發(fā)生前，該商住樓已多次發(fā)生漏水事故，給部分住戶和經(jīng)營戶造成了不同程度的損失。依據(jù)日常生活經(jīng)驗，在沒有證據(jù)證實是楊某改裝了室內(nèi)供水管線造成307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的情況下，只能推出某房地產(chǎn)公司開發(fā)建設的商住樓的室內(nèi)供水主管線存在安全隱患的結(jié)果。某房地產(chǎn)公司雖然堅持是“楊某擅自改裝管道造成漏水事故”的，但又主動放棄了唯一能夠證明自己沒有過錯的機會，即對307房室內(nèi)供水主管道閥門破裂、脫落的原因進行鑒定，以致沒有證據(jù)證明自己的主張，只能承擔舉證不能的不利后果。第三，如果某房地產(chǎn)公司有證據(jù)證明此次漏水事故是因楊某擅自改造室內(nèi)供水管線造成的，按照我國民法有關(guān)民事代理的相關(guān)規(guī)定，楊某受趙某的委托，為趙某裝修307室，因裝修所造成的法律后果，也應由307房的所有人趙某承擔。因此，劉某要求楊某承擔賠償責任沒有法律依據(jù)。第四，造成此次商住樓供水主管道閥門破裂、脫落，可能存在多種原因，如供水壓力過大，超過了供水閥門額定的承受壓力、用戶改變供水管線結(jié)構(gòu)或者多種因素共同作用的結(jié)果，但這些原因是否存在，有待有關(guān)部門的鑒定，在某房地產(chǎn)公司放棄司法鑒定的情況下，只能按現(xiàn)有證據(jù)裁判，判決某房地產(chǎn)公司賠償劉某的損失。綜上，筆者認為，如果本案未追加某房地產(chǎn)公司作為共同被告參加訴訟，趙某作為307房的所有人對該房屋負有管理之責，因其屋內(nèi)漏水造成劉某損失，可以再所不問