建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)01856

建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)(01856)案例分析一【案由概述】3月，陳杰以被拆遷人委托代理人名義與北京海潤(rùn)房地產(chǎn)有限企業(yè)（以下稱海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)）訂立拆遷賠償協(xié)議，并領(lǐng)取全部房屋拆遷款。陳麗麗與陳杰系兄妹關(guān)系，陳麗麗聲稱陳杰是在未取得自己授權(quán)委托情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)訂立拆遷賠償協(xié)議，為此訴至法院。【原告訴稱】陳麗麗訴稱：海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)委托順城拆遷企業(yè)對(duì)法華寺一帶進(jìn)行拆遷，我父母所遺留房屋在拆遷范圍之內(nèi)。該房屋雖由陳杰個(gè)人經(jīng)營(yíng)飯館，但產(chǎn)權(quán)屬于我與陳杰、陳明、陳雅麗共有。但二被告企業(yè)在沒有其余共有些人授權(quán)情況下，與陳杰達(dá)成拆遷協(xié)議，并將全部拆遷款交給陳杰?，F(xiàn)起訴要求確認(rèn)陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)所簽協(xié)議無效，三被告支付我拆遷款312500元，并負(fù)擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)?！颈桓孓q稱】海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)辯稱：陳麗麗戶口確系落在被拆遷房屋但其實(shí)際并不在此居住，經(jīng)我們多方尋找均未能與其取得聯(lián)絡(luò)，而只有陳杰在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館。陳杰以被拆遷人代理人名義與我企業(yè)訂立了拆遷協(xié)議，但其確系未向我企業(yè)提供其余被拆遷人委托手續(xù)。另外，順城拆遷企業(yè)系接收我企業(yè)委托對(duì)法華寺地域進(jìn)行拆遷，其在此次拆遷中行為均是代表我企業(yè)實(shí)施，故其不應(yīng)成為本案被告。現(xiàn)我企業(yè)能夠同意與被拆遷人重新訂立協(xié)議，但前提是陳杰必須將拆遷款先返還我企業(yè)。順城拆遷企業(yè)辯稱：我企業(yè)是接收海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)委托對(duì)法華寺地域進(jìn)行拆遷，即拆遷行為并非我企業(yè)行為，且我企業(yè)也未與陳杰訂立任何協(xié)議。另外，拆遷時(shí)我企業(yè)曾多方尋找陳麗麗，但確系沒有能夠與其取得聯(lián)絡(luò)，現(xiàn)我企業(yè)不一樣意陳麗麗訴訟請(qǐng)求。陳杰辯稱：被拆遷房屋系我父母購(gòu)置并由我擴(kuò)建而成，故擴(kuò)建部分產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸我全部，且我一直在被拆遷房屋內(nèi)居住并經(jīng)營(yíng)飯館，陳麗麗已明確表示放棄對(duì)被拆遷房屋繼承權(quán)，現(xiàn)我不一樣意陳麗麗訴訟請(qǐng)求?！疽粚彴讣聦?shí)及證據(jù)】經(jīng)審理查明：3月16日，陳杰以被拆遷人委托代理人名義，與海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)訂立“北京市住宅房屋拆遷貨幣賠償協(xié)議”，該協(xié)議所列明被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗。庭審中，海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)明確表示，訂立協(xié)議時(shí)陳杰未向其提供陳明、陳雅麗、陳麗麗委托手續(xù)。當(dāng)日，陳杰將房屋拆遷款1250000元全部領(lǐng)取，上述款項(xiàng)中含電器移機(jī)費(fèi)925元、遷居費(fèi)1859元、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)139425元。庭審中，陳明、陳雅麗、陳麗麗均認(rèn)可陳杰個(gè)人在被拆遷房屋中經(jīng)營(yíng)飯館，海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)可順城拆遷企業(yè)在對(duì)法華寺地域拆遷行為，均是接收海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)委托所實(shí)施。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳說，北京市住宅房屋拆遷賠償協(xié)議，拆遷賠償款領(lǐng)款憑證在案佐證。問題：一、本案房屋征收賠償權(quán)利人有哪些？為何？二、本案被告陳杰代理行為屬哪種代理？其與海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)訂立房屋拆遷貨幣賠償協(xié)議效力怎樣？三、狹義無權(quán)代理主要有哪幾個(gè)情況？本案屬其中那種？何謂表見代理?本案屬于表見代理嗎？四、本案當(dāng)事人海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)與陳杰行為是否組成共同侵權(quán)？二者應(yīng)負(fù)擔(dān)怎樣責(zé)任？五、本案中順城拆遷企業(yè)應(yīng)否負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任？六、常見效力待定協(xié)議有哪些？七、本案該怎樣判決？答：一、依照陳麗麗陳說，該處房屋是父母遺留給陳麗麗、陳杰、陳明、陳雅麗共同共有遺產(chǎn)，因而他們四人是被征收房屋共同共有些人。又依照陳杰與海潤(rùn)房地產(chǎn)所訂立《北京市住宅房屋拆遷貨幣賠償協(xié)議》中明確被拆遷人為陳明、陳杰、陳雅麗、陳麗麗，能夠判斷以上四人是房屋征收被征收人。依照《國(guó)有土地上房屋征收與賠償條例》第2、17、25條要求，該四人應(yīng)為本案房屋征收賠償權(quán)利人。二、屬無權(quán)代理，因?yàn)殛惤懿⑽慈〉藐慃慃惖热宋惺跈?quán)。在沒有陳麗麗授權(quán)委托情況下，以陳麗麗名義與海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)訂立房屋拆遷貨幣賠償協(xié)議，所以該協(xié)議屬于表見代理以外欠缺代理權(quán)而代理訂立協(xié)議，從效力上來看屬于效力待定協(xié)議。假如陳麗麗等人追認(rèn)授權(quán)，則協(xié)議有效；假如陳麗麗等人拒絕追認(rèn)，則協(xié)議無效。但本案并不能確認(rèn)賠償協(xié)議全部無效，因?yàn)殛惤茈m無權(quán)代理陳麗麗等人，但陳杰自己個(gè)人名義訂立協(xié)議部分，亦即關(guān)于陳杰本人與海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定則正當(dāng)有效。只是因?yàn)樵搮f(xié)議事后未取得陳麗麗授權(quán)，所以協(xié)議中關(guān)于陳麗麗等人權(quán)利義務(wù)約定部分無效?！秴f(xié)議法》第五十六條要求：“協(xié)議部分無效，不影響其余部分效力，其余部分依然有效?！比ⅹM義無權(quán)代理主要有以下幾個(gè)情況：第一，根本無代理權(quán)無權(quán)代理，即代理人在未得到任何授權(quán)情況下，以本人名義從事代理活動(dòng)；第二，超越化理權(quán)無權(quán)代理，即代理人雖享受一定代理權(quán)，但其實(shí)施代理行為超越了代理權(quán)范圍或?qū)Υ頇?quán)限制；第三，代理權(quán)消亡以后無權(quán)代理。依照我國(guó)《協(xié)議法》第四十八條要求，無權(quán)代理協(xié)議是效力待定協(xié)議，只有經(jīng)過被代理人追認(rèn)，才能對(duì)被代理人發(fā)生效力；未經(jīng)被代理人追認(rèn)，對(duì)被代理人不發(fā)生效力，由行為人負(fù)責(zé)。表見代理：是指代理人雖無代理權(quán)，在其實(shí)施代理行為時(shí)，假如善意相對(duì)人有正當(dāng)理由相信其有代理權(quán)而與其為法律行為，該法律行為效果應(yīng)由被代理人負(fù)擔(dān)。四、海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)明知陳杰并未取得陳麗麗等人委托授權(quán)而依然與陳杰訂立拆遷賠償協(xié)議與陳杰組成共同侵權(quán)。共同侵權(quán)：是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上行為人，因?yàn)楣餐^失致他人正當(dāng)權(quán)益損害，應(yīng)該負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任侵權(quán)行為?！睹穹ㄍ▌t》第130條要求：“二人以上共同侵權(quán)造成他人損害，應(yīng)該負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任。”共同侵權(quán)行為具備以下特征：（1）主體復(fù)數(shù)性，即共同侵權(quán)加害人為兩個(gè)或者兩個(gè)以上。（2）復(fù)數(shù)加害人主觀上上存在共同過失，即加害人對(duì)損害后果發(fā)生存在共同有意或者過失。（3）是指數(shù)個(gè)加害人侵權(quán)行為造成一個(gè)、不可分割損害后果。而且各侵權(quán)行為與損害后果之間存在因果關(guān)系。（4）責(zé)任連帶性。本案中，海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)與陳杰具備過失共同性，即陳杰有意在無陳麗麗等人授權(quán)委托情況下與海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)訂立房屋拆遷賠償協(xié)議，而海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)明知對(duì)方無正當(dāng)授權(quán)，依然與其訂立協(xié)議，兩方共同目標(biāo)都在于缺乏陳麗麗等人參加情況下盡快訂立拆遷賠償協(xié)議?？陀^上，正是海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)與陳杰共同行為造成了對(duì)陳麗麗等人財(cái)產(chǎn)權(quán)利侵害，所以海潤(rùn)房地產(chǎn)與陳杰行為組成共同侵權(quán)。五、本案系海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)委托順城拆遷企業(yè)進(jìn)行拆遷，順城企業(yè)系代表海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施相關(guān)行為，無須負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任。依照《協(xié)議法》第396條要求，委托協(xié)議是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)協(xié)議。依照委托協(xié)議，受托人通常以委托人名義和費(fèi)用處理委托事務(wù)，并將處理受托事務(wù)后果，直接歸委托人承受。就本案而言，順城拆遷企業(yè)系接收海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)委托而從事拆遷業(yè)務(wù)，其拆遷房屋所產(chǎn)生后果當(dāng)然也要直接鬼海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)擔(dān)。故陳麗麗要求順城拆遷企業(yè)負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任于法無據(jù)。六、狹義無權(quán)代理而訂立協(xié)議；限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立仃立協(xié)議與無權(quán)處罰協(xié)議?！秴f(xié)議法》第47條要求：“限制民事行為能力人訂立協(xié)議，經(jīng)法定代理人追認(rèn)后，該協(xié)議有效?！薄秴f(xié)議法》第51條要求：“無處罰權(quán)人處罰他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處罰權(quán)人訂立協(xié)議后取得處罰權(quán)，該協(xié)議有效。”七、法院認(rèn)定該協(xié)議屬于部分無效協(xié)議，協(xié)議中包括陳杰個(gè)人部分為有效協(xié)議，而包括陳麗麗部分無效。海潤(rùn)房地產(chǎn)企業(yè)與陳杰是在明知陳杰沒有陳麗麗授權(quán)情況下，訂立協(xié)議并由陳杰將拆遷款全部領(lǐng)取，二者上述行為在主觀上有共同過失，客觀上共同侵害了陳麗麗正當(dāng)權(quán)益，已組成了共同侵權(quán)。陳杰、北京海潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)給付陳麗麗拆遷款人民幣276948元，判決生效后七日內(nèi)推行案例分析二【案由概述】，楊正文與北京鼎恒房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)（簡(jiǎn)稱鼎恒企業(yè)）訂立認(rèn)購(gòu)書，約定購(gòu)置麗澤新星項(xiàng)目房屋一套，并付清全部購(gòu)房款。其后鼎恒企業(yè)未與楊正文換簽商品房預(yù)售協(xié)議，也未交付房屋，為此，楊正文訴至法院。【原告訴稱】楊正文起訴至原審法院稱：11月3日，我與鼎恒企業(yè)訂立認(rèn)購(gòu)書，約定我購(gòu)置鼎恒企業(yè)開發(fā)豐臺(tái)區(qū)豐北路麗澤新星1層23號(hào)房屋，單價(jià)8500元／建筑平方米，總價(jià)款245735元。我應(yīng)在11月5日付清全部購(gòu)房款，鼎恒企業(yè)應(yīng)在12月31日前換簽正式協(xié)議，并在10月31日前交付房屋。今后我于11月6日付清全部購(gòu)房款，但鼎恒企業(yè)沒有與我換簽商品房預(yù)售契約，亦未交付房屋。故請(qǐng)求確認(rèn)雙方訂立認(rèn)購(gòu)書有效，并判令鼎恒企業(yè)條件具備時(shí)與我訂立正式商品房買賣協(xié)議，適時(shí)交付房屋，自11月1日起按已付購(gòu)房款日萬分之三支付違約金?！颈桓孓q稱】鼎恒企業(yè)辯稱：這里認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)是商品房買賣協(xié)議，但認(rèn)購(gòu)書應(yīng)為無效。不一樣意楊正文訴訟請(qǐng)求給付對(duì)應(yīng)利息?！景讣聦?shí)及證據(jù)】11月3日，鼎恒企業(yè)與楊正文訂立認(rèn)購(gòu)書。約定：鼎恒企業(yè)將其開發(fā)建設(shè)位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)麗澤新星1層23號(hào)房屋出賣給楊正文、該房建筑面積28.91平方米，單價(jià)8500元／建筑平方米，房?jī)r(jià)款計(jì)245735元。雙方約定，楊正文訂立認(rèn)購(gòu)書時(shí)支付定金10000元，其余購(gòu)房款于11月5日付清、鼎恒企業(yè)于12月31日前與楊正文換簽正式房屋買賣協(xié)議，于10月31日前交付房屋。該認(rèn)購(gòu)書同時(shí)附有該房及共用部位裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。認(rèn)購(gòu)書訂立后，楊正文于11月6日向鼎恒企業(yè)交付全部購(gòu)房款。但鼎恒企業(yè)沒有按認(rèn)購(gòu)書約定與楊正文換簽商品房買賣協(xié)議，亦未交付房屋。另查，鼎恒企業(yè)開發(fā)建設(shè)位于豐臺(tái)區(qū)豐北路甲45號(hào)麗澤新星項(xiàng)目名稱已變更為鼎恒新星，鼎恒新星5-19層已取得商品房預(yù)售許可證，但1一4層至今未取得商品房預(yù)售許可證。上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳說，認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房款收據(jù)、商品房預(yù)售許可證實(shí)等書證在案證實(shí)。問題：何謂認(rèn)購(gòu)書？本案當(dāng)中認(rèn)購(gòu)書能否被視為商品房買賣協(xié)議？為何？本案中認(rèn)購(gòu)書是否有效？為何？本案被告應(yīng)否支付原告購(gòu)房款利息？為何？支付利息起止時(shí)間怎樣確定？按什么標(biāo)準(zhǔn)支付？本案原告要求被告支付違約金訴求能否成立？為何？答：1、（1）商品房認(rèn)購(gòu)書是商品買賣協(xié)議雙方當(dāng)事人在簽署預(yù)售契約或買賣契約前所訂立文書，是對(duì)雙方交易房屋關(guān)于事宜安步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容通常包含：雙方當(dāng)事人基本情況、房屋基本情況（含房屋位置、面積等基本情況）、價(jià)款計(jì)算、簽署契約時(shí)限要求。未繳清土地出讓金和取得商品房銷售許可證，不具備商品房預(yù)售條件，不具備訂立商品房預(yù)售協(xié)議條件，存在著事實(shí)和法律上障礙，當(dāng)事人才訂立了認(rèn)購(gòu)書。（2）本案認(rèn)購(gòu)書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議（預(yù)售協(xié)議）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第五條要求：“商品房認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理方法》第十六條要求商品房買賣協(xié)議主要內(nèi)容，而且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款，該協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議?！薄渡唐贩夸N售管理方法》第十六條要求：“商品房買賣協(xié)議應(yīng)該明確以下主要內(nèi)容：（一）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所（二）商品房基本情況；（三）商品房銷售方式（四）商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（五）交付使用條件及日期（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（七）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆?、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施交付承諾和關(guān)于權(quán)益、責(zé)任（八）公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬；（九）面積差異處理方式（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記關(guān)于事宜；（十一）處理爭(zhēng)議方法（十二）違約責(zé)任；（十三）雙方約定其余事項(xiàng)。就本案詳細(xì)情況來看，在楊正文與鼎恒企業(yè)所訂立商品房認(rèn)購(gòu)中已經(jīng)詳細(xì)就商品房基本情況（位置和面積確定）、銷售方式、價(jià)款及總價(jià)款、支付方式、付款時(shí)間、交付使用日期等等基本內(nèi)容作出明確約定，總體上已經(jīng)符合《商品房銷售管理方法》第十六條所要求內(nèi)容，亦即滿足了認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議第一個(gè)條件。在認(rèn)購(gòu)書中，雙方所約定房款，楊正文已經(jīng)于11月6日全部付清，國(guó)此，也滿足了認(rèn)購(gòu)書認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議第二個(gè)條件，即“出賣人已經(jīng)按照約定接收購(gòu)房款”。所以，本案中所包括商品房認(rèn)購(gòu)書應(yīng)該認(rèn)定商品房買賣協(xié)議。2、本案中認(rèn)購(gòu)書無效，因而也就不能要求繼續(xù)推行認(rèn)購(gòu)書。本案認(rèn)購(gòu)書被認(rèn)定為商品房預(yù)售協(xié)議，但無效，因?yàn)椋阂勒铡冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十四條要求，商品房預(yù)售應(yīng)該符合以下條件：（1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2)持有建設(shè)工程規(guī)劃可證和施工許可證；（3)按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投人開發(fā)建設(shè)資金達(dá)成工程建設(shè)總投資25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和完工交付日期；（4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證實(shí)。又依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第二條要求：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立商品房預(yù)售協(xié)議，應(yīng)該認(rèn)定無效，不過在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，能夠認(rèn)定有效。詳細(xì)就本案來看，本案中楊正文與鼎恒企業(yè)所訂立認(rèn)購(gòu)書能夠認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議，即商品房預(yù)售協(xié)議。直至二審階段，鼎恒企業(yè)依然未取得涉案商品房預(yù)售許可證，所以，屬于“出賣人未取得預(yù)售許可證證實(shí)而與買受人訂立商品房預(yù)售協(xié)議”，應(yīng)該認(rèn)定為無效協(xié)議。無效協(xié)議從本質(zhì)上說，違反了法律要求，所以國(guó)家不認(rèn)可這類協(xié)議法律效力。3、認(rèn)購(gòu)書既然被認(rèn)定無效，就應(yīng)該依據(jù)《協(xié)議法》要求，協(xié)議沒有推行，停頓推行。已經(jīng)推行，恢復(fù)原狀、賠償損失。所以被告應(yīng)返還原告購(gòu)房款。同時(shí)因?yàn)楸桓鏇]有取得商品房預(yù)售許可證，就與購(gòu)房人訂立購(gòu)房協(xié)議，被告違法行為造成協(xié)議無效，所以，被告在恢復(fù)原狀之外，還應(yīng)對(duì)原告所受損失負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。詳細(xì)到本案，就是原告購(gòu)房款利息損失。利息計(jì)算時(shí)間為11月1日至返還之日止。按中國(guó)人民銀行同期對(duì)單位貸款利率給付楊正文該款利息。(《協(xié)議法》第五十八條協(xié)議無效或者被撤消后，因該協(xié)議取得財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該給予返還；不能返還或者沒有必要返還，應(yīng)該折價(jià)賠償。有過失一方應(yīng)該賠償對(duì)方所以所受到損失，雙方都有過失，應(yīng)該各自負(fù)擔(dān)對(duì)應(yīng)責(zé)任。)4、原告不能要求支付違約金。因?yàn)楫?dāng)事人對(duì)違約金沒有約定。案例分析三案情：甲企業(yè)簽發(fā)金額為1000萬元、到期日為5月30日、付款人為大滿企業(yè)匯票一張，向乙企業(yè)購(gòu)置A樓房。甲、乙雙方同時(shí)約定：匯票承兌前，A樓房不過戶。其后，甲企業(yè)以A樓房作價(jià)1000萬元、丙企業(yè)以現(xiàn)金1000萬元，出資共同設(shè)置丁有限企業(yè)。某會(huì)計(jì)師事務(wù)所將未過戶A樓房作為甲企業(yè)對(duì)丁企業(yè)出資給予驗(yàn)資。丁企業(yè)成立后占有、使用A樓房。9月，丙企業(yè)欲退出丁企業(yè)。經(jīng)甲企業(yè)、丙企業(yè)協(xié)商達(dá)成協(xié)議：丙企業(yè)從丁企業(yè)取得退款1000萬元后退出丁企業(yè)；但顧及企業(yè)穩(wěn)定性，丙企業(yè)仍為丁企業(yè)名義上股東，其原持有丁企業(yè)50％股份，名義上仍由丙企業(yè)持有40％，其余10％由丁企業(yè)總經(jīng)理賈某持有，賈某暫付200萬元給丙企業(yè)以取得上述10％股權(quán)。丙企業(yè)依此協(xié)議獲款后退出，據(jù)此，丁企業(yè)變更登記為：甲企業(yè)、丙企業(yè)、賈某分別持有50％、40％和10％股權(quán)；注冊(cè)資本仍為2000萬元。丙企業(yè)退出后，甲企業(yè)要求丁企業(yè)為其貸款提供擔(dān)保，在丙企業(yè)代表未到會(huì)、賈某反正確情況下，丁企業(yè)股東會(huì)經(jīng)過了該擔(dān)保議案。丁企業(yè)遂為甲企業(yè)從B銀行借款500萬元提供了連帶責(zé)任確保擔(dān)保。同時(shí)，乙企業(yè)將其持有上述1000萬元匯票背書轉(zhuǎn)讓給陳某。陳某要求丁企業(yè)提供擔(dān)保，丁企業(yè)在匯票上簽注：“同意擔(dān)保，但A樓房應(yīng)過戶到本企業(yè)?！标惸诚虼鬂M企業(yè)提醒承兌該匯票時(shí)，大滿企業(yè)在匯票上批注：“承兌，到期丁企業(yè)不垮則付款?！?月5日，丁企業(yè)向法院申請(qǐng)破產(chǎn)獲受理并被宣告破產(chǎn)。債權(quán)申報(bào)期間，陳某以匯票未獲兌付為由，賈某以替丁企業(yè)代墊了200萬元退股款為由向清算組申報(bào)債權(quán)，B銀行也以丁企業(yè)應(yīng)負(fù)擔(dān)保責(zé)任為由申報(bào)債權(quán)并要求對(duì)A樓房行使優(yōu)先受償權(quán)。同時(shí)，乙企業(yè)就A樓房向清算組申請(qǐng)行使取回權(quán)。（司考）問題：(1)丁企業(yè)設(shè)置是否有效？為何？(2)丙退出丁企業(yè)做法是否正當(dāng)？為何？(3)丁企業(yè)股東會(huì)關(guān)于為甲企業(yè)提供擔(dān)保決議是否有效？為何？(4)陳某和賈某所申報(bào)債權(quán)是否組成破產(chǎn)債權(quán)？為何？(5)B銀行和乙企業(yè)請(qǐng)求是否應(yīng)該支持？為何？(6)各債權(quán)人若在破產(chǎn)程序中得不到完全清償，還能夠向誰追索？他們各自應(yīng)負(fù)擔(dān)什么責(zé)任？答：有效。甲負(fù)擔(dān)出資不實(shí)責(zé)任。不正當(dāng)。丙企業(yè)實(shí)為抽頭出資行為。第三十六條企業(yè)成立后，股東不得抽逃出資。無效。（第十六條企業(yè)為企業(yè)股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。

前款要求股東或者受前款要求實(shí)際控制人支配股東，不得參加前款要求事項(xiàng)表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議其余股東所持表決權(quán)過半數(shù)經(jīng)過。）陳某屬于破產(chǎn)債權(quán)。賈某不屬于破產(chǎn)債權(quán)，而為股東出資?！瓸銀行能夠申報(bào)破產(chǎn)債權(quán)，但不享受優(yōu)先受償權(quán)。乙企業(yè)仍是A樓房產(chǎn)權(quán)人，能夠要求取回。向甲企業(yè)、丙企業(yè)和會(huì)計(jì)師事務(wù)所追索。甲企業(yè)虛假出資，乙企業(yè)非法抽逃出資，應(yīng)對(duì)債權(quán)人負(fù)擔(dān)連帶責(zé)任；會(huì)計(jì)師事務(wù)所明知丁企業(yè)設(shè)置時(shí)，甲企業(yè)出資不實(shí)，仍驗(yàn)資，應(yīng)在虛假驗(yàn)資范圍內(nèi)負(fù)擔(dān)責(zé)任。見《企業(yè)法》第208條要求，負(fù)擔(dān)資產(chǎn)評(píng)定、驗(yàn)資或者驗(yàn)證機(jī)構(gòu)因其出具評(píng)定結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證實(shí)不實(shí)，給企業(yè)債權(quán)人造成損失，除能夠證實(shí)自己沒有過失外，在其評(píng)定或者證實(shí)不實(shí)金額范圍內(nèi)負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。

案例分析四【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)總企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱海淀房地產(chǎn)企業(yè)）訂立了《商品房購(gòu)銷協(xié)議》。協(xié)議約定：趙云梧購(gòu)置位于北京市海淀區(qū)上地南路6號(hào)院2#一4一603室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350元。協(xié)議訂立后，趙云梧按約推行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)企業(yè)于6月28日變更為海開企業(yè)。6月28日海開企業(yè)取得海淀區(qū)上地南路6號(hào)院房屋全部權(quán)證，1月7日海開企業(yè)與北京市國(guó)土資源和房屋管理局訂立北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，4月海開企業(yè)取得國(guó)有土地使用權(quán)證。10月25日，北京海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地6號(hào)院購(gòu)房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)回復(fù)，回復(fù)中確認(rèn)：“海開企業(yè)已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋全部權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。9月3日，海開企業(yè)與趙云梧訂立了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開企業(yè)在6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開企業(yè)于5月22日開始在海淀區(qū)上地南路6號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開企業(yè)將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購(gòu)置房屋未在抵押范圍之內(nèi)?！驹嬖V稱】趙云梧訴稱：海開企業(yè)在房屋買賣前后，采取了隱瞞事實(shí)真相、坑騙伎倆，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造職員住宅看成商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)覺海開企業(yè)欺詐行為后，數(shù)次找其協(xié)商，海開企業(yè)又于9月3日與我訂立了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開企業(yè)在6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天企業(yè)未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開企業(yè)于6月28日把海淀區(qū)上地南路6號(hào)院房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國(guó)銀行北京市昌平分行，抵押期限為4月至4月14日，海開企業(yè)無證聽說明該抵押已解除。因海開企業(yè)欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我正當(dāng)權(quán)益，現(xiàn)依照協(xié)議法及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》第九條要求，要求解除《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，海開企業(yè)雙倍返還我購(gòu)房款763680元及銀行利息170606元。【被告辯稱】海開企業(yè)辯稱：1997年7月我企業(yè)開始在上海南路甲1號(hào)進(jìn)行海開企業(yè)職員住宅建設(shè)，即使我企業(yè)沒有銷售許可證，但有房地局文件，我企業(yè)銷售房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我企業(yè)通知購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我企業(yè)房屋是進(jìn)行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包含銷售房屋。我企業(yè)沒有欺詐行為，依照要求我企業(yè)房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就能夠不再辦理銷售許可，現(xiàn)不一樣意趙云梧訴訟請(qǐng)求。【問題】一、原告訴求包括到商品房買賣協(xié)議糾紛案件處理中什么問題：答：處罰性賠償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法院判決雙倍返還購(gòu)房款，亦即適用處罰性賠償規(guī)則。處罰性損害賠償具備賠償受害人遭受損失、處罰和遏制不法行為等多重功效。最高人民法院頒布《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》中第八、九兩條明確要求了商品房買賣協(xié)議中在特定條件下能夠適用處罰性賠償。第八條要求：“具備以下情形之一，造成商品房買賣協(xié)議目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)，無法取得房屋買受人能夠請(qǐng)求解除協(xié)議、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并能夠請(qǐng)求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購(gòu)房款一倍賠償責(zé)任：（1)商品房買賣協(xié)議訂立后，出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣協(xié)議訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡诰艞l要求：“出賣人訂立商品房買賣協(xié)議時(shí)，具備以下情形之一，造成協(xié)議無效或者被撤消、解除，買受人能夠請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并能夠請(qǐng)求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購(gòu)房款一倍賠償責(zé)任：（1)有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí)；(2)有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實(shí)；（3)有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實(shí)。”二、本案原告訴求能否得到法院支持？為何？答：不能。因?yàn)楸景副桓娌淮嬖谠嫠f欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)協(xié)議目標(biāo)行為。三、我國(guó)立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？答：第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房先賣后抵：是指出賣人與買受人訂立商品房買賣協(xié)議后，為獲取建設(shè)資金，在還未轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人行為。依照最高人民法院《關(guān)于＜擔(dān)保法＞若干問題解釋》第四十七條要求：以依法獲準(zhǔn)還未建造或者正在建造中房屋或者其余建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院能夠認(rèn)定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押，只要房屋全部權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)即可認(rèn)定抵押協(xié)議有效成立。這么，在同一房屋之上，就能夠同時(shí)存在著買受人債權(quán)和銀行抵押權(quán)。所以，依照我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋要求，出賣人就同一房屋是能夠先賣后抵《商品房解釋》第八條要求，只要先賣后抵行為造成買受人無法取得房屋，出賣人就屬于惡意違約，要負(fù)擔(dān)處罰性賠償責(zé)任。第二問：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，愈加好發(fā)揮財(cái)產(chǎn)功效，法律允許財(cái)產(chǎn)全部些人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物受讓人正當(dāng)權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定限制?！稉?dān)保法》第四十九條第一款要求：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記抵押物，應(yīng)該通知抵押權(quán)人并通知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未通知受讓人，轉(zhuǎn)讓行為無效?！蛾P(guān)于適用＜擔(dān)保法＞若千問題解釋》第六十七條要求：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未通知受讓人，假如抵押物已經(jīng)登記，抵押權(quán)人仍能夠行使抵押權(quán)；取得抵押物全部權(quán)受讓人，能夠代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消亡。受讓人清償債務(wù)后能夠向抵押人追償。假如抵押物未經(jīng)登記，抵押權(quán)不得反抗受讓人，所以給抵押權(quán)人造成損失，由抵押人負(fù)擔(dān)賠償責(zé)任。《物權(quán)法》第一百九十一條要求：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該將轉(zhuǎn)讓所得價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓價(jià)款超出債權(quán)數(shù)額部分歸抵押人全部，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消亡抵押權(quán)除外。四、我國(guó)立法和司法解釋關(guān)于處罰性賠償要求有哪些？答：1、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（1999年1月）第四十九條要求：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為，應(yīng)該按照消費(fèi)者要求增加賠償其受到損失，增加賠償金額為消費(fèi)者購(gòu)置商品價(jià)款或接收服務(wù)費(fèi)用一倍。”這一條款在開創(chuàng)了我國(guó)處罰性賠償之先河。2、《協(xié)議法》(1999年10月)第一百一十三條要求：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》要求負(fù)擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)處罰性賠償深入確定?！秴f(xié)議法》第一百一十四條第二款要求看，對(duì)當(dāng)事人在協(xié)議中約定違約金不是過分高于損失情況也給予認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為處罰。3、《商品房銷售管理方法》（6月）第二十條要求：產(chǎn)權(quán)登記面積小于協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。4、《關(guān)于審理商品忘記買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》（3月）第八條、第九條要求，見上文。案例分析五【案情介紹】北京中海興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱中海興業(yè)企業(yè)）系中海雅園開發(fā)商。1999年2月，中海興業(yè)企業(yè)報(bào)經(jīng)北京市海淀區(qū)居住小區(qū)管理辦公室（以下簡(jiǎn)稱海淀小區(qū)辦）核準(zhǔn)同意，公布中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修條約。該條約中物業(yè)管理委員會(huì)權(quán)利第二項(xiàng)約定：采取公開招標(biāo)或其余方式，聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理，并與其訂立物業(yè)管理協(xié)議；第八項(xiàng)約定：前款要求事項(xiàng)，必須經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)經(jīng)過；物業(yè)管理委員會(huì)成立前，由開發(fā)企業(yè)指定物業(yè)管理企業(yè)對(duì)本物業(yè)進(jìn)行管理。中海雅園業(yè)主在入住前，均簽署了承諾書，對(duì)該條約條款、要求承諾嚴(yán)格推行、恪守。5月20日，中海興業(yè)企業(yè)（甲方）與中海世紀(jì)企業(yè)（乙方）訂立中海雅園物業(yè)管理全權(quán)委托協(xié)議，約定甲方委托乙方對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，委托管理期限為5年。6月15日，海淀小區(qū)辦同意中海雅園組建物業(yè)管理委員會(huì)，第一屆物業(yè)管理委員會(huì)任期一年。2月28日，中海雅園管委會(huì)與北京金羅馬物業(yè)管理有限企業(yè)訂立物業(yè)委托協(xié)議，該協(xié)議未實(shí)際推行。第一屆中海雅園管委會(huì)屆滿后，未召開產(chǎn)權(quán)人大會(huì)，選舉新管委會(huì)委員。3月28日，中海雅園管委會(huì)又與北京均豪物業(yè)管理有限企業(yè)訂立中海雅園物業(yè)管理委托協(xié)議，該企業(yè)亦未進(jìn)人中海雅園小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理。中海雅園管委會(huì)在選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)前，未按中海雅園北區(qū)房屋使用、管理、維修條約約定，經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人大會(huì)經(jīng)過并授權(quán)。，中海雅園管委會(huì)訴至法院，要求中海世紀(jì)企業(yè)無條件撤出小區(qū)。中海世紀(jì)企業(yè)辯稱：中海雅園管委會(huì)不具備對(duì)我企業(yè)提出本訴訟主體資格。是否解聘物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主大會(huì)權(quán)利，不是業(yè)主委員會(huì)權(quán)利，在沒有業(yè)主大會(huì)委托情況下，業(yè)主委員會(huì)無權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起訴訟。原告正當(dāng)存續(xù)期間已經(jīng)于6月15日屆滿，已經(jīng)不具備正當(dāng)存續(xù)資格，不符合民事訴訟法適用意見中關(guān)于其余組織要求。原告在起訴書中引用判決書內(nèi)容不符合證據(jù)關(guān)于要求，(）海民初字第9241號(hào)民事判決書現(xiàn)在還未發(fā)生法律效力，不能作為本案定案證據(jù)。中海雅園開發(fā)單位中海興業(yè)企業(yè)在5月20日和被告訂立物業(yè)委托協(xié)議，在我方未被正式解聘前仍為中海雅園惟一正當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)，并應(yīng)按委托協(xié)議繼續(xù)推行物業(yè)管理義務(wù)。中海雅園第一屆物業(yè)管理委員會(huì)另行招聘物業(yè)管理單位行為不是出于業(yè)主大會(huì)授權(quán)和決議，原告部分組成人員不具備擔(dān)任物業(yè)管理委員會(huì)委員資格，是其第一屆物業(yè)管理委員會(huì)一意孤行。我方現(xiàn)在對(duì)中海雅園進(jìn)行物業(yè)管理，完全是基于產(chǎn)權(quán)人意見，我方行為并無不妥。原告主任胡密珍至今拖欠物業(yè)管理費(fèi)用已經(jīng)達(dá)355多元，故原告行為根本不能代，中海雅園產(chǎn)權(quán)人意見。故不一樣意原告訴訟請(qǐng)求。問題：一、通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間，那么本案中開發(fā)商中海興業(yè)企業(yè)能否與中海世紀(jì)企業(yè)訂立中海雅園物業(yè)管理協(xié)議？該協(xié)議是否有效？為何？答：能。有效。即使通常情況下，物業(yè)管理法律關(guān)系是建立在業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間。但實(shí)踐中，物業(yè)“滾動(dòng)開發(fā)”情況比較多，業(yè)主入住是一個(gè)逐步過程，物業(yè)從開始交付給業(yè)主，到業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)之間，往往還有一段過程。不但這個(gè)過程中需要物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)，甚至在物業(yè)建設(shè)階段往往就需要物業(yè)管理前期介人了。這個(gè)階段物業(yè)管理，就是前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理與通常情況下物業(yè)管理是物業(yè)管理兩個(gè)不一樣階段。前期物業(yè)管理法律關(guān)系不是依照業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議，而是依照建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議形成。本案中，中海世紀(jì)企業(yè)是因?yàn)樵谇捌谖飿I(yè)管理階段接收開發(fā)商委托與之訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議而負(fù)擔(dān)小區(qū)管理服務(wù)任務(wù)。因?yàn)槲飿I(yè)管理包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個(gè)業(yè)主逐一訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議，只能在被業(yè)主大會(huì)選聘之后，和業(yè)主委員會(huì)訂立統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)協(xié)議。1994年建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理方法》對(duì)前期物業(yè)管理作了標(biāo)準(zhǔn)性要求：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)該選聘物業(yè)管理企業(yè)負(fù)擔(dān)住宅小區(qū)管理，并與其訂立物業(yè)管理協(xié)議。住宅小區(qū)在物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理前，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)管理。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此問題則作出更為詳盡要求，其中第二十一條要求：在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)該訂立書面前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。所以，在物業(yè)建成之后，業(yè)主大會(huì)成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)還未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主天會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)協(xié)議。這種情況下，只能由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)協(xié)議在建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)之間訂立，這時(shí)物業(yè)服務(wù)協(xié)議稱為前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。本案中，開發(fā)商中海興業(yè)企業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)中海世紀(jì)企業(yè)所訂立物業(yè)管理協(xié)議即屬于前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。建設(shè)單位一開始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設(shè)單位享受一次選聘物業(yè)管理企業(yè)優(yōu)先權(quán)、能夠訂立前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議合理依據(jù)。本案中前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議依法成立而且生效，也得到協(xié)議關(guān)于各方切實(shí)推行，關(guān)于