物業(yè)管理實施方案范文

物業(yè)管理實施方案物業(yè)管理實施方案邵陽市友好物業(yè)管理服務(wù)有限企業(yè)物業(yè)概述：物業(yè)名稱：帝豪澄灣總筑面積176869平方米由歡樂谷、港島灣、怡景樓、怡雅樓、芙蓉苑、瀟湘苑、淺水灣、藏龍灣、紫金閣、萊茵軒等建筑組成。我企業(yè)前面分析小區(qū)設(shè)計理念、總體布局、建筑格調(diào)、和物業(yè)特點后，在實施物業(yè)管理中，堅持規(guī)范管理，摯誠服務(wù)。專業(yè)物業(yè)管理和業(yè)主自治自律相結(jié)合。經(jīng)過科學(xué)管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)建一個安全、文明、優(yōu)美、舒適環(huán)境。發(fā)揮物業(yè)最大使用功效。使其保值、增值，最終實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益統(tǒng)一和同時增加。管理依據(jù)國務(wù)院令504號《物業(yè)管理條例》。湖南省物價局、湖南省住房和城鎮(zhèn)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理方法》通知湘價服【】76號。普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級。管理目標(biāo)條件成熟，兩年內(nèi)創(chuàng)“邵陽市物業(yè)管理優(yōu)異小區(qū)”，并作以下服務(wù)承諾。對保安、水電、消防監(jiān)控提供二十四小時服務(wù)。公告二十四小時服務(wù)電話，全部管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴標(biāo)識，專業(yè)管理。技術(shù)人員按國家要求100%持證上崗。房屋及其配套設(shè)施完好率達(dá)95%以上。清潔無盲點，綠化完好率達(dá)90%以上。業(yè)主投訴處理率100%每年不少于一次業(yè)主意見咨詢，業(yè)主滿意率達(dá)80%以上。我們將為業(yè)主提供一流物業(yè)管理服務(wù)贏得業(yè)主信任和滿意，實現(xiàn)“精到管理、精巧服務(wù)、精彩生活”。物業(yè)管理機構(gòu)設(shè)置及資源配置機構(gòu)設(shè)置方案業(yè)務(wù)流程及各部門職責(zé)1、機構(gòu)設(shè)計圖：機構(gòu)圖說明：機構(gòu)圖設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)：精干、高效、一專多能。實施小區(qū)整體管理和各圍合分片管理相結(jié)合管理模式。管理處實施垂直領(lǐng)導(dǎo)，職責(zé)分明，降低管理步驟，提升工作效率。2、業(yè)務(wù)流程：依照企業(yè)機構(gòu)設(shè)置，經(jīng)過資源整合，流程設(shè)計，任務(wù)分解，過程控制，連續(xù)改進(jìn)。為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，讓業(yè)主滿意，使物業(yè)管理工作處于良性循環(huán)狀態(tài)。3、各部門職責(zé)：主任：依照國務(wù)院令504號《物業(yè)管理條例》及企業(yè)關(guān)于要求，前面主持小區(qū)物業(yè)管理工作，確保小區(qū)各項管理工作順利進(jìn)行?？头浚贺?fù)責(zé)小區(qū)檔案管理、財務(wù)管理、內(nèi)勤管理、小區(qū)文化及考勤、品質(zhì)管理等工作。保安隊：負(fù)責(zé)小區(qū)公共秩序、安全防范、日常安保、車輛管理和消防設(shè)備設(shè)施管理，消防宣傳教育及監(jiān)控設(shè)備管理等。工程隊：負(fù)責(zé)小區(qū)房屋及其公共部位，公用設(shè)備設(shè)施維涵養(yǎng)護(hù)，確保小區(qū)公共設(shè)備設(shè)施正常運行。清潔綠化隊：負(fù)責(zé)小區(qū)道路，樓道等公共部位場所清潔衛(wèi)生及小區(qū)綠地、花木養(yǎng)護(hù)管理。專業(yè)人員配置及培訓(xùn)計劃專業(yè)人員配置：依照小區(qū)實際管理工作需要，我企業(yè)在小區(qū)人員配置上堅持以“精干、高效、敬業(yè)”用人標(biāo)準(zhǔn)，重視德才兼?zhèn)溆萌藰?biāo)準(zhǔn)，從而建立一支技術(shù)精湛、工作高效管理隊伍。人員配置（辦公室主任1人；管理員3人；電工3人；保安隊長1人；保安員27人；保潔員10人；監(jiān)控消防3人；電梯維保2人）總共50人。依照小區(qū)實際情況，合理配置。培訓(xùn)計劃和目標(biāo)培訓(xùn)計劃：依照小區(qū)特點和對各崗位要求，分層面、分階段、有計劃地對員工進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)計劃見附表一（1）、培訓(xùn)幾個階段：崗前培訓(xùn)：對員工進(jìn)行企業(yè)概況，管理理念，法律法規(guī)，儀容儀表，服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理操作技能基本培訓(xùn)。專業(yè)培訓(xùn)：在新技術(shù)，新法規(guī)頒布時。組織員工進(jìn)行專門培訓(xùn)，方便愈加好地為業(yè)主服務(wù)。外送培訓(xùn)：依照工作需要，選派業(yè)務(wù)骨干或崗位變動員工參加行業(yè)管理部門和相關(guān)單位組織各種崗位培訓(xùn)，操作資格培訓(xùn)，不停提升物業(yè)管理水平。（2）、實施計劃：制訂接管期間強化培訓(xùn)和日常管理定時培訓(xùn)。培訓(xùn)目標(biāo)：經(jīng)過對員工進(jìn)行培訓(xùn)，提升員工文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理水平。為小區(qū)培養(yǎng)一支專業(yè)過硬，作風(fēng)優(yōu)良，德才兼?zhèn)湮飿I(yè)管理隊伍。檔案管理：檔案資料管理是物業(yè)管理工作一個主要組成部分?？茖W(xué)、規(guī)范化檔案管理，能有效地為樓宇及公共設(shè)施使用、維修、改建和各項管理工作提供指導(dǎo)和服務(wù)。管理內(nèi)容工程檔案：從接管開始全部工程技術(shù)、維修、改建資料及各類設(shè)施設(shè)備資料等。住戶檔案：全部住戶購（租）房協(xié)議（復(fù)印件），住戶基本情況記錄表，入伙資料簽收統(tǒng)計，裝修記錄表等。管理檔案：日常巡查統(tǒng)計、會議統(tǒng)計、值班統(tǒng)計、車輛保管統(tǒng)計、維修統(tǒng)計、有償服務(wù)統(tǒng)計、榮譽統(tǒng)計等。財務(wù)檔案:逐年形成小區(qū)財務(wù)收支報表、票據(jù)、物業(yè)管理維修基金使用報表等。文件檔案：關(guān)于物業(yè)管理法規(guī)政策、企業(yè)文件等。管理方法（1）、制訂檔案管理保密制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。（2）、按照檔案管理要求，分門別類，編目造冊，方便查閱，便于管理。（3）、專員管理，責(zé)任到人，存放有序，管理規(guī)范。（4）、配置良好檔案管理環(huán)境和必要實施設(shè)備，以滿足檔案管理要求。（5）、依照檔案資料形式、性質(zhì)、采取不一樣管理伎倆，科學(xué)管理。確保檔案資料完整安全。對外協(xié)調(diào)機制和內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機制對小區(qū)物業(yè)管理過程中，對外協(xié)調(diào)和內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機制，以管理處為中心，對外在政府及相關(guān)行政主管部門領(lǐng)導(dǎo)下開展各項管理工作，對內(nèi)在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下、在業(yè)主委員會監(jiān)督指導(dǎo)下，開展各項工作，我們力爭人員精干、責(zé)任明確、工作高效，提倡全部員工既是自己所在崗位教授里手，同時又是其它崗位多面手。對外協(xié)調(diào)機制物業(yè)管理實施過程，包括到許多部門、組織、機構(gòu)，與她們建立良好協(xié)調(diào)關(guān)系，將有利于物業(yè)管理愈加好地運作和開展。內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機制本企業(yè)將奉行“優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主至上”企業(yè)宗旨，遵照“以人為本”經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)并建立對應(yīng)內(nèi)部服務(wù)反應(yīng)機制。（1）、三全管理：“全員參加、全程優(yōu)質(zhì)、全方面滿意”全員參加：我們?nèi)w員工都是小區(qū)服務(wù)人員，全部包括到管理和服務(wù)關(guān)于事項，每位員工都有義務(wù)采取方法進(jìn)行處理，若不能處理，馬上匯報關(guān)于部門及時采取方法，做到事事有些人管、人人都管事，發(fā)揮團(tuán)體精神。全程優(yōu)質(zhì)：我們將提供專業(yè)化、規(guī)范化管理與服務(wù)，在服務(wù)過程中關(guān)注細(xì)節(jié)、精心服務(wù)，想業(yè)主之所想、想業(yè)主未所想，重視服務(wù)過程優(yōu)質(zhì)，力爭實現(xiàn)“零缺點”。全方面滿意：我們堅持以業(yè)主為中心，讓業(yè)主滿意，作為我們根本出發(fā)點和追求目標(biāo)，使業(yè)主處于主導(dǎo)地位，對業(yè)主投訴、合理化意見，我們及時處理并回訪，不停改進(jìn)工作提升業(yè)主滿意率，使我們服務(wù)質(zhì)量達(dá)成業(yè)主需求甚至超出業(yè)主期望。（2）、人本管理：我們在服務(wù)過程中堅持以人為本，首先：更新服務(wù)觀念，重視人才開發(fā)和培養(yǎng)，吸納優(yōu)異人才，建立系統(tǒng)化員工培訓(xùn)、學(xué)習(xí)機制，提升員工綜合素質(zhì)，使我們管理隊伍更富有戰(zhàn)斗力和生命力。另首先：創(chuàng)新服務(wù)理念，優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，以人為中心，關(guān)心、滿足業(yè)主需求，不停改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，使服務(wù)更具人性化。（3）、品質(zhì)管理：一流服務(wù)有賴于一流管理，再好理念若得不到執(zhí)行就是一句空話，所以我們將嚴(yán)格規(guī)范管理，依照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對員工進(jìn)行績效考評、優(yōu)勝劣汰增強企業(yè)凝聚力，同時管理處接收業(yè)主、企業(yè)、上級主管部門等社會各界監(jiān)督，管理處對各種信息進(jìn)行跟蹤、落實、反饋，確保服務(wù)質(zhì)量。管理方案房屋保養(yǎng)維護(hù)：小區(qū)房屋可分為已領(lǐng)房、空置房和公共用房。對房屋進(jìn)行維涵養(yǎng)護(hù)，提升房屋使用率和完好率。房屋養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程見附表2。業(yè)主已領(lǐng)房嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)部第110號令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理方法》，及市關(guān)于裝修管理文件精神，加強室內(nèi)裝飾裝修注意事項和禁止行為宣傳力度，提升業(yè)主按章裝修自覺性。對各類未登記立案及違章搭建、私自改變房屋使用功效及時給予通知。通知無效時、匯報房管部門由其依法處理。裝修管理規(guī)程見附表3。空置房（含業(yè)主托管房）由管理處每個月通風(fēng)、清掃一次并對房屋和設(shè)備設(shè)施全方面檢驗（包含墻、門窗等）發(fā)覺問題盡快處理或及時通知業(yè)主。公共用房對房屋及其公共部位進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)，發(fā)覺破損、外墻滲漏等及時維修，確保房屋安全、美觀。每日巡查一次小區(qū)房屋單元門樓道以及其它共用部位門窗、玻璃等，做好巡查統(tǒng)計并及時維涵養(yǎng)護(hù)。共用設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)維護(hù)各類設(shè)備設(shè)施正常運行，是向住戶提供良好工作和生活環(huán)境基礎(chǔ)，如設(shè)備一旦發(fā)生故障，將嚴(yán)重影響業(yè)主生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴(yán)重影響我企業(yè)社會信譽，所以我們要建立嚴(yán)格設(shè)備設(shè)施管理制度和操作規(guī)程，精心養(yǎng)護(hù)、消除隱患。見附表41、對公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生故障，由工程技術(shù)人員及時抵達(dá)現(xiàn)場，查明原因及時處理。小區(qū)若停電，水電工在15分鐘內(nèi)及時發(fā)電，確保小區(qū)內(nèi)消防等正常運行。對工程設(shè)備設(shè)施提供二十四小時基本維修服務(wù)。2、對配電房、水泵房等設(shè)備設(shè)施天天進(jìn)行巡查，按企業(yè)相關(guān)要求操作，并做好設(shè)備設(shè)施日常維護(hù)和定時保養(yǎng)，使設(shè)備設(shè)施處于良好運行狀態(tài)。3、由專員負(fù)責(zé)對各類完工驗收圖紙等資料進(jìn)行登記入檔，建立設(shè)備管理檔案，設(shè)備運行、檢驗、維修、保養(yǎng)等統(tǒng)計齊全。4、設(shè)備設(shè)施標(biāo)志齊全、規(guī)范，責(zé)任明確，操作人員嚴(yán)格恪守規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。5、設(shè)備房保持整齊、通風(fēng)，無跑、滴、漏等現(xiàn)象。環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù)1、為了充分展現(xiàn)小區(qū)整齊、優(yōu)美環(huán)境。實施標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，由專員負(fù)責(zé)檢驗、監(jiān)督。見附表5對小區(qū)道路、樓道、綠地等進(jìn)行天天不少于2次清潔，電梯廳、樓道每日清掃2次，每七天拖洗1次，樓道扶手每日擦洗1次共用部位玻璃每七天清潔1次。平時進(jìn)行不定時保潔，不留死角，保持小區(qū)良好公共衛(wèi)生環(huán)境。對配電房、水泵房、消控室、保安室等公共設(shè)備設(shè)施、場所由專業(yè)人員進(jìn)行保潔。對小區(qū)垃圾天天早晚二次搜集送至垃圾站清運，做到垃圾日產(chǎn)日清。對水池、水塔按關(guān)于要求定時清洗、消毒，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，每年不少于消毒、清洗2次，確保小區(qū)業(yè)主（使用人）飲水衛(wèi)生安全。對排水管道定時檢驗，發(fā)覺管道堵塞及時疏通，確保上下水道通暢。對化糞池每年清運1-2次。按要求定時開展消殺工作，對各類疾病蟲害等進(jìn)行預(yù)防控制。見附表62、綠化養(yǎng)護(hù)管理對小區(qū)綠化進(jìn)行日常管理和科學(xué)化養(yǎng)護(hù)，是小區(qū)成為鮮花盛開、四季常青花園式小區(qū)。見附表7依照氣候情況和季節(jié)改變，對小區(qū)綠地、花木等進(jìn)行澆水、施肥等養(yǎng)護(hù)管理。依照花木長勢，修剪及時，做到花草樹木無破壞、無公害，使其生長茂盛，整齊美觀。3、重視環(huán)境保護(hù)。提倡環(huán)境保護(hù)凈化、綠化、美化環(huán)境，陶冶情操、令人心曠神怡。我們針對小區(qū)實況，將環(huán)境保護(hù)建設(shè)納入日常物業(yè)管理里，強調(diào)綠色生態(tài)和環(huán)境保護(hù)有機結(jié)合，重視人與自然融合，使小區(qū)成為環(huán)境質(zhì)量優(yōu)良、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)。對小區(qū)噪音、空氣、綠化、清潔等環(huán)境要素進(jìn)行監(jiān)督管理。向業(yè)主宣傳環(huán)境保護(hù)、提倡環(huán)境保護(hù)，培養(yǎng)業(yè)主自律認(rèn)識，從而養(yǎng)成愛護(hù)環(huán)境，關(guān)心家園良好習(xí)慣。（四）、安全保衛(wèi)及生活、工作秩序管理我們要結(jié)合小區(qū)實際，確定人防、物防、技防相結(jié)合，全方面防范整體治安防范思緒，統(tǒng)一管理、快速調(diào)度。采取門衛(wèi)值班，巡查執(zhí)勤和監(jiān)控相結(jié)合方式，防范和阻止任何危及或影響業(yè)主（使用人）安全行為，幫助公安機關(guān)維護(hù)人、財、物安全。見附表8治安我們依照小區(qū)出入口，實施二十四小時保安值班服務(wù)，出入口禮賓保安實施站崗執(zhí)勤。在小區(qū)出人口，設(shè)置固定警衛(wèi)室和監(jiān)控室報警電話，對進(jìn)入小區(qū)來訪客人進(jìn)行來訪登記，阻止閑雜人員進(jìn)入小區(qū)。在小區(qū)設(shè)置平面圖，各單元和公共配套設(shè)施、場全部顯著標(biāo)志。禁止攜帶劇毒、危險品進(jìn)入小區(qū)，對進(jìn)入小區(qū)危險物品進(jìn)行登記。做好郵件收發(fā)登記，寶貴物品交當(dāng)事人簽收。巡查對小區(qū)進(jìn)行定時、不定時從樓頂?shù)降叵率已膊?，不留死角，每小時不定時巡查不少于1次，夜班未站崗值班保安進(jìn)行巡查執(zhí)勤。對小區(qū)內(nèi)嫌疑人員和公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡查，做好防火、防盜等安全工作。監(jiān)控室對小區(qū)治安、消防情況實施二十四小時監(jiān)控服務(wù)。對可疑或不安全跡象采取跟蹤監(jiān)視或定點錄像方法，并及時與值班保安聯(lián)絡(luò)，現(xiàn)場處理。監(jiān)控室設(shè)有應(yīng)急示意圖，無關(guān)人員不得隨便進(jìn)入。車輛管理我們對車輛進(jìn)出路線進(jìn)行規(guī)劃，設(shè)置交通道路引導(dǎo)標(biāo)志，引導(dǎo)車輛有序通行、停放，既可達(dá)成方便業(yè)主、利于管理功效，又能夠培養(yǎng)業(yè)主自治自律意識。巡查車輛停放情況，預(yù)防占用她人車位，違章停車，占用消防通道等，維護(hù)交通秩序通暢。維護(hù)車輛安全，保障人、財、物安全。禁止車輛在小區(qū)內(nèi)鳴喇叭，保持小區(qū)寧靜環(huán)境。公共秩序管理阻止各類噪音污染、違章搭建、亂貼亂畫、亂設(shè)攤點等行為。阻止各類侵占公共場所、安全通道、公共設(shè)備設(shè)施等損害她人利益行為，并及時匯報關(guān)于行政主管部門。消防安全消防管理是物業(yè)管理工作主要組成部分，我們要落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合”方針，做好“隊伍落實、制度落實、器材落實”。組建義務(wù)消防隊，我們每位員工都是義務(wù)消防員、義務(wù)消防救護(hù)人員，二十四小時都有義務(wù)消防員值班服務(wù)。定時、不定時對小區(qū)消防設(shè)施設(shè)備、安全通道等進(jìn)行檢驗，確保小區(qū)消防設(shè)備設(shè)施完好，隨時啟用，消防通道通暢。組織業(yè)主（使用人）學(xué)習(xí)消防知識，宣傳消防知識及消防法規(guī)教育，增強住戶消防意識和社會責(zé)任感。在11月9日消防日，加大消防宣傳力度，提升消防意識，消除火災(zāi)隱患。見附表9每六個月進(jìn)行一次消防演練，增強對火災(zāi)事故應(yīng)變處理能力。落實完善消防制度和消防要求，做到警鐘長鳴，消防工作常抓不懈。安全防范對保安要求每七天不少于1次軍事訓(xùn)練，每季不少于一次突發(fā)事件演練，邀請關(guān)于部門在業(yè)務(wù)上指導(dǎo)，增強對突發(fā)事件處理能力。見附件表10加強小區(qū)人身安全管理，如在河邊等危險區(qū)域設(shè)置安全警示標(biāo)識和溫馨提醒，防止無須要事件發(fā)生。借鑒發(fā)達(dá)國家住宅區(qū)富有實效方法，提倡入住人員不但要注意家防火,防盜,而且要注意鄰居,主動幫助“守望”,實現(xiàn)小區(qū)群防群治。(五)、財務(wù)管理對小區(qū)財務(wù)收支實施單獨核實，盡可能減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，讓業(yè)主享受更多實惠服務(wù)。1.財務(wù)收費:按湖南省物價局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于公布《湖南省物業(yè)服務(wù)收費管理實施方法》和雙方訂立<<物業(yè)管理委托協(xié)議>>為依據(jù)收取物業(yè)管理費。公共設(shè)備設(shè)施日常養(yǎng)護(hù)與正常運轉(zhuǎn)所發(fā)生費用按關(guān)于文件執(zhí)行。今后小區(qū)大中修問題，按房管局關(guān)于要求執(zhí)行，落實資金進(jìn)行大中修。按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)一級標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理及其它要求費用，維持收支平衡，使小區(qū)進(jìn)入良性循環(huán)。2.增收節(jié)支方法:建立完善財務(wù)管理制度，加強監(jiān)督管理。拓展多個經(jīng)營渠道，想方設(shè)法增加收入，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)，實現(xiàn)多嬴。與企業(yè)其它部門親密協(xié)作，優(yōu)勢互補，資源共享，降低管理成本，提升管理水平。(六)、小區(qū)文化及精神文明建設(shè)及特約服務(wù)1.小區(qū)文化:寓親情服務(wù)于小區(qū)活動之中，創(chuàng)建高端人文環(huán)境。讓業(yè)主在小區(qū)文化活動中取得高尚精神享受，培養(yǎng)業(yè)主互助互愛精神，增強小區(qū)凝聚力。見附表11針對業(yè)主不一樣要求，開展小區(qū)活動，如在五一、十一、中秋等組織開展各種形式球類、棋類、書畫、歌舞等文娛活動，豐富業(yè)主業(yè)余文化生活，加強業(yè)主之間交流溝通。以企業(yè)團(tuán)體為關(guān)鍵組織，利用節(jié)假日開展小區(qū)便民活動，清潔草坪，清理道路等社會公益活動。2.精神文明建設(shè):精神文明建設(shè)是小區(qū)文化建設(shè)與發(fā)展主要內(nèi)容。弘揚公德，明禮誠信，樹立正氣，發(fā)揚中華民族優(yōu)良傳統(tǒng)。配合管委會開展公共衛(wèi)生防疫等工作。3.特約服務(wù):依照業(yè)主實際需求，雙方協(xié)商后能夠提供一些特約服務(wù)。創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃、創(chuàng)新管理方法(一).管理科技含量:(1).利用計算機進(jìn)行科學(xué)管理。對業(yè)主(使用人)入住檔案進(jìn)行管理。對物業(yè)完工驗收，工程設(shè)備圖紙等移交資料入檔管理。對財務(wù)收支,維修資金等檔案進(jìn)行管理。對關(guān)于物業(yè)法規(guī)政策,企業(yè)文件等資料進(jìn)行管理。(2).技術(shù)創(chuàng)新管理。對設(shè)備進(jìn)行科學(xué)管理，并做好節(jié)能方法。(二).維修資金效能管理和維修實施計劃1.維修資金效能管理對維修資金效能管理按市房管局關(guān)于文件要求執(zhí)行。對房屋及其共用部位,共用設(shè)備設(shè)施需進(jìn)行大中修時，按關(guān)于要求審批后落實資金進(jìn)行維修，確保設(shè)備設(shè)施使用安全。2.維修實施計劃共用設(shè)備設(shè)施零星維修按企業(yè)關(guān)于要求及時維修，確保設(shè)備設(shè)施運行安全。(三).企業(yè)辦公室頒創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，所規(guī)劃創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)按照市物業(yè)管理示范小區(qū)考評標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理，使小區(qū)成為同類物業(yè)管理住宅小區(qū)典范。指導(dǎo)思想:經(jīng)過創(chuàng)優(yōu)活動，提升小區(qū)物業(yè)管理水平，樹立企業(yè)良好形象，提升小區(qū)檔次。創(chuàng)優(yōu)目標(biāo):條件成熟二年內(nèi)創(chuàng)邵陽市物業(yè)管理優(yōu)異小區(qū)。實施方法:參考建設(shè)部<<全國物業(yè)管理示范小區(qū)>>標(biāo)準(zhǔn)，落實各項工作，企業(yè)經(jīng)常性進(jìn)行檢驗，督導(dǎo)，及時總結(jié)，實現(xiàn)創(chuàng)優(yōu)目標(biāo)。服務(wù)質(zhì)量控制方法管理裎序文件質(zhì)量統(tǒng)計管理程序文件:依照國家關(guān)于法律法規(guī)，不停完善自我，使每一次物業(yè)管理服務(wù)愈加規(guī)范化,標(biāo)準(zhǔn)化,程序化。并按照運作模式，對物業(yè)服務(wù)過程進(jìn)行有效控制評價和改進(jìn)，使各項質(zhì)量活動處于受控狀態(tài)，從而實現(xiàn)決議計劃與控制協(xié)調(diào)相結(jié)合，達(dá)成要求質(zhì)量目標(biāo)。質(zhì)量統(tǒng)計做好質(zhì)量統(tǒng)計標(biāo)識,搜集,編目,歸檔,貯存,檢索。堅持質(zhì)量統(tǒng)計，提供質(zhì)量管理依據(jù)，責(zé)任人應(yīng)做好質(zhì)量紀(jì)錄真實填寫，保持清楚,完整方便易于識別和檢索。全部質(zhì)量統(tǒng)計，一直堅持以滿足業(yè)主要求為目標(biāo)。管理過程中存在問題處理對策對小區(qū)日常物業(yè)管理中存在問題應(yīng)及時整改。對業(yè)主投訴關(guān)于物業(yè)問題，管理處和企業(yè)應(yīng)及時與業(yè)主溝通。對房屋及其公用部位,共用設(shè)備設(shè)施存在問題應(yīng)及時與關(guān)于單位部門聯(lián)絡(luò)并回訪，確保使用安全。人員結(jié)構(gòu)發(fā)生改變及時補充,確保正常工作秩序。碰到突發(fā)事件，開啟應(yīng)急方案，幫助關(guān)于部門，做好各項工作。如遇超支情況，分析超支原因，加強管理，拓寬經(jīng)營渠道，增創(chuàng)收入。管理結(jié)果檢驗評定方法業(yè)主和使用人反潰，包含滿意程度測量結(jié)果及與業(yè)主使用溝通結(jié)果等。上級部門檢驗服務(wù)情況。改進(jìn),預(yù)防和糾正方法情況，包含日常管理中發(fā)覺不合格項采取糾正和預(yù)防方法實施及其有效性。關(guān)于法律法規(guī)改變等是否及時調(diào)整。質(zhì)量管理改進(jìn)方法連續(xù)改進(jìn):企業(yè)經(jīng)過對質(zhì)量管理體系運行情況，尋找質(zhì)量管理改進(jìn)機會，確立需要改進(jìn)方面，追求質(zhì)量管理各過程改進(jìn)。糾正方法:采取糾正方法，消除不合格原因，改進(jìn)不合格重復(fù)發(fā)生。預(yù)防方法:利用適當(dāng)改進(jìn)起源，如業(yè)主意見咨詢等以發(fā)覺分析并查明不合格潛在原因，采取跟蹤,驗證并統(tǒng)計方法有效性。附表1培訓(xùn)計劃序號培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)對象時間組織部門1企業(yè)概況、物業(yè)管理概念、服務(wù)禮儀全體員工3周辦公室2管理目標(biāo)及管理模式規(guī)章制度全體員工1周品質(zhì)部3裝修管理設(shè)備管理保安水電工1周工程部保安大隊4清潔綠化養(yǎng)護(hù)清潔工綠化員1周品質(zhì)部辦公室5突發(fā)事件應(yīng)急處理全體員工不定時保安大隊、工程部6財務(wù)管理、檔案管理小區(qū)活動、管理藝術(shù)管理員2周財務(wù)部、辦公室品質(zhì)部7物業(yè)管理實務(wù)操作全體員工不定時品質(zhì)部8物業(yè)管理、新技術(shù)、新法規(guī)業(yè)務(wù)骨干依照實際需要辦公室附表2房屋（設(shè)施）養(yǎng)護(hù)和修繕工作規(guī)程管理處每年12制訂小區(qū)(大廈)下年度<<房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃>>并匯報企業(yè)程部審批，同時對養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行監(jiān)督和檢驗。維修人員按<<房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)計劃>>要求詳細(xì)實施養(yǎng)護(hù)工作，統(tǒng)計于<<房屋設(shè)施養(yǎng)護(hù)統(tǒng)計表>>內(nèi)。通常性修繕，如維修開關(guān)、燈管、白熾燈、線路檢驗、換鎖等。非通常性修繕，委托專業(yè)企業(yè)進(jìn)行維修。工程班班長每七天將《維修單》整理一次，以檢驗服務(wù)及時性和用戶反應(yīng)，對服務(wù)過程中發(fā)覺不合格和發(fā)覺隱患應(yīng)立刻查找原因，并采取糾正方法。管理處依照《維修單》對用戶進(jìn)行回訪，搜集用戶對維修人員服務(wù)態(tài)度及維修工作反饋信息，管理處主任對維修工作進(jìn)行對應(yīng)檢驗。附表3裝修管理規(guī)程為了確保房屋使用安全，維護(hù)小區(qū)整體形象，依照建設(shè)部110號令和市關(guān)于文件要求，依法對裝修房屋進(jìn)行立案登記。一、在房屋室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，裝修人應(yīng)持關(guān)于材料向管理處申報登記。二、管理處于接到裝修人房屋室內(nèi)裝飾裝修申報后，將室內(nèi)裝飾裝修活動中禁止行為和注意事項以書面形式通知裝修人，并對裝修行為正當(dāng)性、申報材料等進(jìn)行核實。符合要求，管理處與裝修人簽定《房屋裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》。三、裝修人按要求向管理處繳納關(guān)于費用，管理處及時給予申報登記，并辦理裝修人員施工出人證等手續(xù)。四、裝修過程中，管理處工作人員加強施工現(xiàn)場監(jiān)督管理，對未登記立案及發(fā)覺各類違規(guī)操作、亂搭亂建等及時給予通知；通知無效時，匯報房管部門由其依法處理。五、加強裝飾裝修日常管理，維護(hù)小區(qū)交通、治安秩序，對各類暫時動火作業(yè)，由管理處水電人員現(xiàn)場監(jiān)督，確保消防安全。六、對裝修工程完工驗收后，及時清理現(xiàn)場，維護(hù)小區(qū)良好環(huán)境。附表4—1供配電設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程一、機電值班人員要經(jīng)常巡視高壓環(huán)網(wǎng)柜和變壓器，并將巡視檢驗結(jié)果統(tǒng)計于《設(shè)備運行檢驗統(tǒng)計表》內(nèi)。二、在應(yīng)急電源自投帶負(fù)荷運行中，對柴油發(fā)動機進(jìn)行監(jiān)視統(tǒng)計。三、每年12月制訂下一年制《設(shè)備保養(yǎng)計劃表》并按運行情況制訂大、中修計劃。四、企業(yè)工程部對供配電設(shè)備維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及檢驗監(jiān)督。負(fù)責(zé)編制供配電設(shè)備臺賬、設(shè)備卡。五、管理處主任負(fù)責(zé)審核《設(shè)備保養(yǎng)檢驗計劃表》、《設(shè)備維修統(tǒng)計表》。六、配電房保持良好通風(fēng)及照明，確保消防設(shè)施完備，室內(nèi)阻止吸煙。七、嚴(yán)格執(zhí)行各設(shè)備操作規(guī)程和交接制度。八、禁止帶電作業(yè)，在配電設(shè)施檢修時，要懸掛指示牌。附表4—2給水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程一、機電值班工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備二十四小時運作操作、監(jiān)控、統(tǒng)計。應(yīng)在給排水設(shè)備（設(shè)施）開啟時觀察電流、電壓，并傾聽有沒有異響，并統(tǒng)計于《水泵運行日志》。二、水池（塔）按月保養(yǎng)，日常運行觀察閥門、浮球及有沒有漏水現(xiàn)象。三、給排水維修工按給排水設(shè)備（設(shè)施）保養(yǎng)計劃要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，檢驗周期按《維護(hù)保養(yǎng)計劃》執(zhí)行。四、每年12月制訂下一年度給排水設(shè)備（設(shè)施）檢驗保養(yǎng)計劃表，并按運行情況制訂大、中修計劃。五、非工作人員進(jìn)入水泵房須經(jīng)工程班長或管理處主任同意后，由排水維修工陪同，方可進(jìn)入。六、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電值班工負(fù)責(zé)操作，其它人不得私自操作。七、控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況不應(yīng)打在“自動”位置。生活水泵每隔15天進(jìn)行輪換。八、保持良好通風(fēng)及照明，門窗開啟靈活無破損。九、不得私自改動機房線路、器材、消防設(shè)施完好，禁止吸煙。十、保持機房潔凈整齊無積塵，不得堆放雜物。十一、因工作維修等原因停水，應(yīng)由管理處提前二十四小時通知用戶。因突發(fā)事件停機，應(yīng)在1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)關(guān)于部門處理，并在恢復(fù)供水后二十四小時內(nèi)向用戶作出解釋。附表4—3柴油發(fā)動機運行管理規(guī)程一、在“市電”停電情況下，值班機電人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)快速趕到發(fā)動機房，遵照《柴油發(fā)動機操作規(guī)程》快速手動開啟發(fā)電機組。二、帶負(fù)荷運行過程中，每1小時抄填一次“柴油發(fā)電機組運行統(tǒng)計”。三、分析運行各項數(shù)據(jù)，發(fā)覺隱患及時排除，重大異常情況及時匯報管理處處理。四、依照檢驗保養(yǎng)計劃要求進(jìn)行維修保養(yǎng)并統(tǒng)計于《設(shè)備保養(yǎng)統(tǒng)計表》，負(fù)責(zé)編制設(shè)備臺賬、設(shè)備卡。五、負(fù)責(zé)發(fā)動機房清潔衛(wèi)生。每七天清掃機房一次，每半月清洗機組一次，做到設(shè)備無積塵、水漬、油漬，機房不得堆放垃圾雜物等。六、非工作人員不準(zhǔn)進(jìn)入機房，由機電值班人員負(fù)責(zé)各種設(shè)備操作。七、保持消防設(shè)施完好，禁止吸煙，保持良好通風(fēng)照明，門窗開啟靈活。八、沒月對發(fā)動機試運行兩次，每次半小時。九、有自動開啟設(shè)備，要保持其設(shè)備良好，并置于自動開啟狀態(tài)。發(fā)動機油箱內(nèi)貯備二十四小時滿負(fù)荷用油量。附表4—4二次供水管理規(guī)程一、二次供水由指定給排水維修工負(fù)責(zé)管理。二、給排水維修工負(fù)責(zé)水池（箱）管理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口潔凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。三、二次供水清洗、消毒機電人員，須持“健康證”、“培訓(xùn)證”，并經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。四、工程班長每年12月訂下年度不少于一次水池（箱）清洗及消毒計劃。五、工程班長于每次水池（箱）清洗及消毒計劃實施前兩天通知管理處。六、管理處于計劃實施前二十四小時出停水通知，通知小區(qū)（大廈）用戶。七、清洗水池（箱）時，要注意照明電源、缺氧、消毒液等安全，確保萬無一失。八、在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)成標(biāo)定水位高度，并加蓋加鎖。九、從底屋水池和頂層水箱各抽水樣一支，當(dāng)日送至衛(wèi)生防疫站受檢。并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果匯報單》交管理處文件管理員存檔。附表5保潔工作規(guī)程一、天天對地面、道路、綠化帶等進(jìn)行清掃保潔，清掃地面果皮、紙屑、煙頭、積水等，并去除垃圾桶內(nèi)雜物，保持公共場所公共衛(wèi)生。二、每日清理雨水槽內(nèi)雜物，確保其內(nèi)無雜物，電梯由專業(yè)人員進(jìn)行保潔，確保電梯轎箱清潔、光澤明亮。三、每日不少于兩次對各樓層、通道、樓梯等公共部位進(jìn)行清掃保潔，做到無雜物、無灰塵。四、正常清洗垃圾桶，每個月對垃圾桶消殺不少于兩次。五、對垃圾集中清運，做到垃圾日產(chǎn)日清，對公共衛(wèi)生設(shè)施進(jìn)行消殺，確保無蟲害、細(xì)菌和異味。六、管理員每日檢驗小區(qū)清潔工作，并認(rèn)真填寫《保潔工作日檢表》，管理處主任每個月檢驗一次，確保小區(qū)清潔衛(wèi)生。附表6疾病控制預(yù)防應(yīng)急預(yù)案為了有效預(yù)防和控制傳染性疾病，保障廣大業(yè)主及員工健康和生命安全，特制訂本應(yīng)急預(yù)案。一、傳染性疾病疫情發(fā)生之前預(yù)備工作。企業(yè)建立以總經(jīng)理任組長及各職能部門組成領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督檢驗工作，研究制訂防治工作詳細(xì)方法及應(yīng)急方案。制訂防治預(yù)案，完善應(yīng)急機制各部門依照企業(yè)預(yù)案，結(jié)合各自特點實際，落實預(yù)案防治方法。加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，做好物資供給各管理處依照企業(yè)統(tǒng)一布署，開展相關(guān)業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)，提升自我保護(hù)認(rèn)識和清潔消殺處理能力。加強宣傳教育，開展愛國衛(wèi)生運動各管理處要主動學(xué)習(xí)、宣傳關(guān)于疾病預(yù)防知識培訓(xùn)，提升業(yè)主防病意識和保持良好衛(wèi)生習(xí)慣，從源頭上防治傳染性疾病發(fā)生和蔓延。二、傳染性疾病發(fā)生后處理1、凡發(fā)覺可疑疫情，馬上匯報疾病控制中心，并將于該病員接觸人員隔離，并向小區(qū)公布詳細(xì)情況。2、管理處建立二十四小時值班熱線，管理處責(zé)任人現(xiàn)場指揮，并做好下一步防范工作。3、在衛(wèi)生部門和企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)下，開展各項工作，對玩忽職守、工作不力者追究當(dāng)事人責(zé)任。附表7綠地養(yǎng)護(hù)規(guī)程一、草皮春、夏季每兩個月對草皮進(jìn)行一次修剪，秋、冬季依照實際情況進(jìn)行修剪。每次修剪后對草皮施肥一次，以氮肥為主，結(jié)合有機肥，確保草皮整年常綠。二、綠籬，花球造型綠籬修剪做到平整圓滑，花球造型優(yōu)美，不停改進(jìn)。修剪下枝葉要立刻去除。綠籬、花球春、夏季每兩個月施肥一次，秋冬、季每三個月施肥一次，并對死亡缺苗進(jìn)行補種。三、喬灌木每個月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂妨礙人們活動枝條。每3個月施肥一次，確保漲勢旺盛。四、盆栽擺在室內(nèi)、外盆栽，要及時剪掉枯枝殘葉，確保室內(nèi)外盆栽常綠不敗，按季節(jié)和需要更換。五、澆水對室內(nèi)、外綠化要依照場所、氣候、季節(jié)不一樣，進(jìn)行適當(dāng)澆水。六、植保提倡生化物防治，人工防治，使用農(nóng)藥必須以不傷害業(yè)主健康為前提，盡可能使用高效低毒農(nóng)藥。附表8保安工作規(guī)程一、人員出入管理1、須熟悉本責(zé)任區(qū)內(nèi)業(yè)主基本情況。包含：姓名、樓（幢）室、人口情況、相貌特征等。2、當(dāng)發(fā)覺有業(yè)主雙手提（拿）著重物進(jìn)出大門有困難時，應(yīng)主動提供幫助。二、來人來訪登記1、外來人員憑有效證件進(jìn)出小區(qū)（大廈），謝絕推銷或其它閑雜人員進(jìn)入。2、來訪人員須明確說出所找業(yè)主姓名、樓座等，必要時可用對講機或電話通話，確認(rèn)后登記進(jìn)入。3、值班員在登記前，應(yīng)認(rèn)真查對證件，若不符，謝絕入內(nèi)；若相符，應(yīng)清楚登記來訪人姓名、有效證件名稱及號碼。4、若遇上級領(lǐng)導(dǎo)或前來、參觀社會各界人士來小區(qū)（大廈），應(yīng)立刻起立敬禮。然后，將參觀客人人數(shù)，單位情況統(tǒng)計清楚，備查。5、若遇不愿出示證件，蠻橫無理者，應(yīng)耐心做好解析工作，盡可能消除隱其不滿情緒。三、物品搬遷當(dāng)有可疑物品搬入，或有寶貴物品搬出小區(qū)（大廈）時，值班人員要查問物品，核實后放行。四、郵件發(fā)放1、快件、特快傳遞、郵件通知單等，需要給郵局辦理簽收郵件，應(yīng)認(rèn)真做好《郵件收發(fā)登記》和及時送到用戶手中，并讓用戶填好簽收表。2、對地址不明或已搬遷用戶郵件要認(rèn)真查對，確定無誤后及時退回郵局。3、對只有幢號（或樓層）逐房問詢。4、防止發(fā)生積壓信件現(xiàn)象，不允許有死信，更不允許私自私拆用戶信件，和揭郵票。五、轄區(qū)巡查1、為確保小區(qū)（大廈）安全，每一小時不定時對整個轄區(qū)巡查一遍，預(yù)防不安全事件發(fā)生。2、巡查保安要多看、多聽、多嗅；方便及時發(fā)覺問題，立刻處理。3、檢驗治安、防火、防盜、水浸等情況；消防設(shè)備設(shè)施是否完好；防火門、機房門、電井門等是否鎖閉及有沒有損壞。4、在轄區(qū)巡查，發(fā)覺疑人員，前往盤問，檢驗證件，必要時檢驗其所帶物品。5、巡查中，對現(xiàn)場車輛停放及環(huán)境整齊應(yīng)幫助管理員做好管理工作。6、詳細(xì)統(tǒng)計情況發(fā)生時間及確切位置。六、監(jiān)控1、值班人員要掌握監(jiān)控室各系統(tǒng)簡單工作原理、性能和常規(guī)維護(hù)保養(yǎng)工作，熟練掌握各系統(tǒng)操作。嚴(yán)格交接班制度，填寫好交接班統(tǒng)計表。2、值班人員要堅守崗位，親密注視監(jiān)視屏及各類監(jiān)控柜運行狀態(tài)，確保出現(xiàn)異常情況時能及時處理。3、當(dāng)電梯監(jiān)視系統(tǒng)上發(fā)覺可疑情況或各類違法犯罪活動，應(yīng)立刻通知值班保安前往調(diào)查處理。5、值班人員應(yīng)準(zhǔn)確、真實、清楚填寫值班統(tǒng)計；謝絕與本監(jiān)控室內(nèi)無關(guān)人員入內(nèi)；禁止收、錄、放電臺節(jié)目及與工作無關(guān)音樂、錄像帶。附表9防火管理規(guī)程一、每年12月制訂下一年度消防演練、培訓(xùn)計劃，建立行之有效消防管理體系。對義務(wù)消防人員進(jìn)行消防知識培訓(xùn)，消防演練每年不少于兩次。二、管理消防器材設(shè)備，定時檢驗，確保各類器材和裝置處于良好狀態(tài)，防火疏散通道保持通暢。三、管理處主任為小區(qū)（大廈）消防責(zé)任人，對消防工作全方面負(fù)責(zé)。負(fù)責(zé)關(guān)于消防方面演練、培訓(xùn)計劃進(jìn)行檢驗監(jiān)督。四、本單位或外單位