商丘市房地產(chǎn)市場研究報告

商丘市房地產(chǎn)市場爭論報告、報告綜述商丘總體房地產(chǎn)市場進(jìn)展構(gòu)造失衡，市場供給量與消化量比例失調(diào)，整體市場開工面積遠(yuǎn)大于銷售面積。整個房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)投資、開發(fā)激增，銷售增長緩慢的不良態(tài)勢。商丘市經(jīng)濟(jì)近五年保持高速增長。商丘市城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诘谋戎爻尸F(xiàn)逐年遞增的趨勢，城市人口數(shù)量逐年提高。商丘市城鎮(zhèn)居民收入水平不斷提高，人均可支配收入平穩(wěn)上升，平均消費支出也呈遞增趨勢。商丘區(qū)的開發(fā)建設(shè)為房地產(chǎn)進(jìn)展供給了一個絕好的市場時機(jī)。對立足于外鄉(xiāng)化進(jìn)展的美基〔商丘〕置業(yè)而言，商丘是一個可以持續(xù)性戰(zhàn)略開發(fā)的戰(zhàn)場。2關(guān)于產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期的推斷通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關(guān)系、價格走勢、土地市場走勢等因素分析，根本可以把商丘房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期歸納推想為以下幾個階段——2023－2023年：房地產(chǎn)復(fù)蘇期2023年：房地產(chǎn)富強(qiáng)期22023年：房地產(chǎn)持續(xù)富強(qiáng)期2023年—2023年：房地產(chǎn)競爭猛烈期〔多工程，多開發(fā)商〕2023年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)漸漸成熟前的調(diào)整階段，各工程、開發(fā)商之間競爭慘烈！3目 錄商丘房地產(chǎn)進(jìn)展宏觀環(huán)境爭論商丘之城市定位 06--071.2 商丘之經(jīng)濟(jì)環(huán)境 -------------------------------------------------------------------------------08 101.3 商丘之進(jìn)展?jié)摿?--------------------------------------------------------------------------------10 111.4 商丘城市進(jìn)展格局 --------------------------------------------------------------------------11 13商丘房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期爭論2.1 歷年商品房供需走勢分析------------------------------------------------------------------------14 162.2 歷年商品房價格走勢分析------------------------------------------------------------------------16 262.3 消費者群體分 -----------------------------------------------------------------------16 172.5 商丘房地產(chǎn)市場周期推斷--------------------------------------------------------------------------17 17商丘住宅市場爭論3.1 2023年住宅市場分析 ---------------------------------------------------------------------------18 1943.2 多層住宅產(chǎn)品爭論 18--363.3 產(chǎn)品建議 ---------------------------------------------------------------------------37 38商丘市商業(yè)地產(chǎn)爭論4.1 社區(qū)商業(yè)爭論 --------------------------------------------------------------------------------39 394.1 商丘市商業(yè)研判 ---------------------------------------------------------------------------------40 404.2 商丘市商業(yè)特征 ---------------------------------------------------------------------------------40 424.3 商丘市商業(yè)趨勢 ---------------------------------------------------------------------------------42 44結(jié) 論5第一局部商丘房地產(chǎn)進(jìn)展宏觀環(huán)境爭論商丘之城市定位商丘市概述230114°49′～116°39′，北緯33°43′～34°52′之間。西與開封市相接，南與安徽省亳州市為鄰，北隔黃河故道與山東省菏澤市接壤，東與安徽省淮北市交界。屬華北黃淮海平原的一局部，海拔高度30～70米。境內(nèi)的河流屬淮河流域，分屬洪澤湖、渦河、南四湖水系。主要河流有渦河、惠濟(jì)河、沱河、黃河故道、澮河、大沙河、王引河等，皆呈西北東南流向，平行相間分布，流域面積都在1000平方公里以上。在永城市北3310平方公里，屬泰山山脈丘陵延長地帶，主要由芒山主峰、保安山、鐵角山、南山、夫子山、黃土山等10多座山頭組成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山頭皆高缺乏百米。屬暖溫帶季風(fēng)氣候。春季溫存多風(fēng)，夏季炎熱雨量集中，秋季涼快日照長，冬季嚴(yán)寒少雨雪。6城市概況89平方公里,89.5萬人。商丘市轄夏邑、虞城、柘城、寧陵、睢縣、民權(quán)、梁園區(qū)、睢陽區(qū)、開發(fā)區(qū)、永城市六縣三區(qū)一市，面積10704807萬。城市職能——隴海鐵路，與中國最長的南北大動脈——京九鐵路,北京至珠海的105國道與連云港至霍爾果斯的310國道，連云港至霍爾果斯的高速大路與東營至香港的高速大路均在這里交會，形成鐵路、國道、高速大路密集相交的黃金交1800路中同軸光纜也從這里通過，使商丘成為重要的通訊調(diào)度中心。獨特的區(qū)位，便利的交通、通訊使商丘成為東西南北人流和物流的紐帶、重要的物資集散地和區(qū)域性商貿(mào)中心。商丘之經(jīng)濟(jì)環(huán)境2023年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值647億元，比上年增長13.1%，1-9月份，全市實現(xiàn)消費品零售額142.9億元,15.2%，31028.9％。經(jīng)濟(jì)總量居黃淮四市首72位。2023353.5613.2%從2023年三季度GDP813%2023產(chǎn)業(yè)構(gòu)造為35.1∶38.2∶26.6，實現(xiàn)了由一二三向二一三的歷史性轉(zhuǎn)變。經(jīng)過兩年多的進(jìn)展，今年上半年比上年同期提高0.412位、黃淮四市第1位。上半年8522.3%2120%以上。617.8億元，為歷史上單月工業(yè)增加值最高水平。商丘市經(jīng)濟(jì)效益保持了較高水平。規(guī)模以上工業(yè)利潤總額到達(dá)29.45億元，在全省居第11位，增速81.3%，高于全省9.7個百分點，居全省第6位；在黃淮四市中總量和增速均居首位。規(guī)模以上工業(yè)利稅總額41.59億元，在全省居第1269.9%11.45位；在黃淮四市中總量和增速均居首位。1.2.3 經(jīng)濟(jì)進(jìn)展商丘歷年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比照1)GDP:890009000800070006000500040003000202310007900832068456043人均可支配收入增長率025%21%2023年2023年2023年13.10%2023年2〕GDP:98000.008000.007877.996820.916000.005653.954116.324000.002023.000.002023年37.35%2023年20.64%2023年15.50%2023年人均GDP增長率350300250318350300250318232.1200166.7150100500122億元增長率17.30%36.60%39.50%37%2023年2023年2023年2023年10商丘市進(jìn)展?jié)摿ι糖鸬墓I(yè)化水平大幅提升。目前已形成了以煤炭、鋁業(yè)、制冷、輕紡、釀造、食品、醫(yī)藥、建材、機(jī)械制造等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)格局。現(xiàn)全市年銷售收入超億元的企業(yè)有37104家。11050500強(qiáng)企業(yè)和全國工業(yè)重點行業(yè)十佳企業(yè)。神火煤電股份公司名列2023年中國上市公司競爭力100強(qiáng)第10名；商電鋁業(yè)集100強(qiáng)企業(yè)；科迪集團(tuán)是全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化重點龍頭企業(yè)。近幾年，商丘經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，全市國民生產(chǎn)總值到達(dá)647億元，比上年凈增90億元。人均國5000元。城市居民可支配收入到達(dá)8320元，比上年增長13.4%。近兩年，商丘市經(jīng)濟(jì)迅猛進(jìn)展，各項經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長率均呈逐年增加之勢，居民生活水平快速提高，購置力增加。商丘城市進(jìn)展格局城市建設(shè)商丘市依據(jù)“前瞻性、全局性、時代性”的要求進(jìn)展高起點規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。建設(shè)中，對重點工程、標(biāo)志性建筑、廣場等，都請國家及省有關(guān)專家進(jìn)展設(shè)計。投入1350多萬元，樂觀實施了中州南路、11長江東路、香君東路建工程。投入8100萬元，開工建設(shè)了文化路、平原路、香君路、民主西路四76015330415萬元，對市政道路進(jìn)展養(yǎng)護(hù)。投資510萬元，用于路燈的亮化建與維護(hù)。投資上億元改造了文化步行街，形成了集圖書印刷、電腦軟件、音像古玩、字畫裝裱為一體的具有商丘文化特色的繁華商業(yè)街。中50001753個亮化點，形成了神火大道、南京路、民主路、八一路、凱旋路等亮化一條街和“商”字廣場、火車站廣場、白云綠地文化廣場等晚間巡游點。投資三千3842萬元，2023110號，商丘市被授予“中國優(yōu)秀旅游城市”稱號，9月份，商丘市又順當(dāng)通過省級園林城市的復(fù)查驗收。9．472億元。其中，集中供熱工程完成投資1．9億元，城市自然氣工程完成投8500萬元，城區(qū)供水管網(wǎng)改造總投資1．7095億元，地下信息管網(wǎng)建設(shè)工程完成投資860萬元，一1．644500萬元，水道121．037360萬元，路燈亮化建與維護(hù)完成投資3300萬元。鮮花和榮譽(yù)為商丘城市建設(shè)助添了更強(qiáng)勁的進(jìn)展動力，而這座城市正以其古老而又現(xiàn)代的風(fēng)韻呈現(xiàn)著獨有的魅力?？傮w規(guī)劃商丘市整體景觀風(fēng)貌體系以三橫三縱六條軸線為根本框架，再由六條線性元素連接城市四個主要標(biāo)志性景觀區(qū)域。具體規(guī)劃為“一核區(qū)段。依據(jù)規(guī)劃，南京路兩側(cè)將分布市級行政中心、商業(yè)金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路規(guī)劃成生活主干道，又是商丘中心城區(qū)主要的公共活動場所和物流載體，自西向東形成古城特色商業(yè)區(qū)和居住區(qū)。中州路是連接兩區(qū)的主干道，也是城市的主要人文景觀軸線。13其次局部商丘房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期爭論商品房供需走勢分析商丘市歷年房地產(chǎn)施工面積：年份施工面積/萬平方米202351202351.3202364.52023782023203.320232703002503002502001501005002023年2023年2023年2023年2023年2023年施工面積/萬平方米14年份竣工面積/萬平方米年份竣工面積/萬平方米銷售面積/萬平方米202320.318.2202332.128.5202329.627.120233734.75202360.242.4202321054

售面積歷年竣工面積及銷售面積走勢圖152502502102001501005020.18.232.28.529.27.160.242.45402023年2023年2023年2023年2023年2023年竣工面積/萬平方米銷售面積/萬平方米整體看來，商丘整體市場開工面積遠(yuǎn)大于銷售面積、銷售增長緩慢！供需比率失衡。歷年商品房價格及供給狀況分析04－06年度商品房成交價比照2023年：1100元/平方米2023年：1200元/平方米2023年：1316元/平方米162023年上半年：1500元/平方米目前，多層住宅價格整體均價在1600元左右；形成三個梯隊，第一梯隊：建業(yè)、奧林匹克在25002023－2300元之間，第三梯隊：其它小工程：1600元以下。901402030萬。整體市場投資開發(fā)旺盛，但市場消化力氣稍弱，空置率逐年增大，競爭明顯。消費群體分析高端消費群體較少，主要為市區(qū)及周邊縣區(qū)〔永城〕私營企業(yè)主、礦主、國有大企老總等。消費力量強(qiáng)，但消費成熟度不高，偏愛大戶型。中高端消費群體多為局部私營企業(yè)主、個體商戶、小公司老板、國有大企中高層經(jīng)理人、政府機(jī)關(guān)中基層干部，以商丘市區(qū)為主，總價承受力氣在25萬－40萬之間，多為換房提高居住品質(zhì)。中端消費群體多為工薪階層、個體工商戶、政府公務(wù)員、年輕群體?？們r承受力氣在15萬－30萬之間，對價格比較敏感。此局部群體總量大，市場潛力明顯，但目前的消費力量有限。商丘房地產(chǎn)市場周期推斷17通過房地產(chǎn)業(yè)投資、供需關(guān)系、價格走勢、土地市場走勢等因素分析，根本可以把商丘房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展周期歸納推想為以下幾個階段——2023年：房地產(chǎn)復(fù)蘇期2023年：房地產(chǎn)富強(qiáng)期2023年：房地產(chǎn)持續(xù)富強(qiáng)期2023年—2023年：房地產(chǎn)競爭猛烈期〔多工程，多開發(fā)商〕2023年后：房地產(chǎn)成熟期商丘目前處在房地產(chǎn)業(yè)漸漸成熟前的調(diào)整階段，各工程、開發(fā)商之間競爭慘烈！市場空間較大！18第三局部 商丘住宅市場爭論2023年住宅市場綜述2023年開頭，商丘樓市進(jìn)入快速進(jìn)展階段，其主要表現(xiàn)是開發(fā)量激增，外地公司大量涌入，商丘區(qū)建設(shè)日月異。至目前，商丘區(qū)神火大道以南的可開發(fā)土地根本被出售一空，開工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場銷售面積；目前已有河南建業(yè)集團(tuán)、北京富有、浙江協(xié)和、上海宏城、奧林匹克花園等外地開19發(fā)商進(jìn)駐，已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，開發(fā)規(guī)模急遽增大，涵蓋各種產(chǎn)品類型。開發(fā)量與市場消化量差距仍在拉大。2023年開頭，商丘市場的竣工面積與銷售面積之差已經(jīng)超過百萬平方米，07觀因素不行分。70％的中高檔房產(chǎn)集中在商丘區(qū)，造成區(qū)域影響力增大的同時，區(qū)域內(nèi)的競爭也特別猛烈。高層住宅開發(fā)成為市場確定主流，也帶來了猛烈的市場同質(zhì)化競爭。住宅市場暢銷戶型在100――1501500――2500元/20萬－30萬區(qū)間。整體市場房價上升緩慢，購房置業(yè)行為保守，價格成為市場競爭利器。中高端市場價格提升尤其07年的市場上愈來愈明顯。物業(yè)配套要求不斷提升，就商丘外鄉(xiāng)而言，雙氣、景觀、會所、運動場、教育配套等成為客戶選擇的首要條件，對居住的舒適度和效勞也有了更高的要求。住宅類產(chǎn)品水木清華20工程名稱 水木清華投資商 和集團(tuán)、河南九合置業(yè)公司開發(fā)商 商丘市嘉潤建設(shè)置業(yè)聯(lián)系 3227666/3210777地理位置 神火大道“商”字雕塑南600米路西

37棟698套5F15012萬平方米，145層111層113層占地面積 650畝總建筑面積 總建筑面積60萬平米容積率/綠化率 容積率1.4，綠化率45％工程產(chǎn)品定位 米品質(zhì)生活樣板區(qū)建筑立面 外墻涂料戶型 ◆兩房二廳42套，占總比值29%218560%1511%主力戶型 三房二廳戶型特點 南北通透，大開間，小進(jìn)深，陽臺外挑1.8-2.1米住宅價格 均價每平方2300元價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 2023年10月18認(rèn)購2023年2月28日出價格，開頭銷售銷售進(jìn)度 銷售率80％銷售政策 一次性付款 按揭貸款主力客群 位治理層、剛剛起步的生意人，及周邊縣城的生意人景觀規(guī)劃 加拿大嘉柯國際建筑規(guī)劃 學(xué)建筑設(shè)計爭論院物業(yè)效勞 杭州綠城物業(yè)治理公司22車位及車庫車位及車庫車庫根底配套市政供暖，智能化系統(tǒng)、自然氣周邊配套隱秘二分校，商丘試驗幼兒園分園工程優(yōu)勢外立面效果好，綠化率高，小區(qū)規(guī)劃為低密度小區(qū)，規(guī)劃合理工程劣勢價位高，戶型設(shè)計太大23城國際工程名稱工程名稱富有城國際投資商北京富有房地產(chǎn)開發(fā)商丘富有置業(yè)開發(fā)商商丘富有置業(yè)聯(lián)系2566666/2567999地理位置神火大道與淮河路交匯處/100米，神火大道路西工程構(gòu)造54棟106層211層118層211層樓中樓占地面積380畝總建筑面積36萬平米容積率/綠化率1.4633％工程產(chǎn)品定位+商務(wù)辦公+休閑商業(yè)+酒店學(xué)校的高檔社區(qū)建筑立面外墻涂料、面磚24兩房兩廳占總比值20%三房兩廳占總比值50%戶型四房兩廳占總比值10%45-9520%主力戶型 三房兩廳二衛(wèi)戶型特點 陽臺，全明設(shè)計，動靜分區(qū)，有貯存室住宅價格 均價每平方2400元開盤起價1458元/m2價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 2023年9月12開工2023年12月31日開盤銷售進(jìn)度 銷售率35％銷售政策 一次性付款優(yōu)待4% 按揭貸款優(yōu)待2%主力客群 高收入人群景觀規(guī)劃 上海易亞源境園林景觀設(shè)計25建筑規(guī)劃建筑規(guī)劃上海博地建筑設(shè)計詢問物業(yè)效勞深圳中海物業(yè)治理參謀車位及車庫地上車位根底配套市政供暖、自然氣周邊配套酒店、網(wǎng)通工程優(yōu)勢地段優(yōu)勢，景觀配套有綠地、水系、珍惜樹種工程劣勢價位高盛大世紀(jì)名城工程名稱投資商茂名市名晟房地產(chǎn)開發(fā)盛大世紀(jì)名城上海宏城房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)商聯(lián)系商丘置業(yè)3279888/327999926地理位置 神火大道與北海路穿插口西北角工程構(gòu)造 共分二期開發(fā)，一期推出1棟13F 2棟18F占地面積 30000平方米總建筑面積 總建筑面積11.7萬平米容積率/綠化率 容積率3.9，綠化率35％工程產(chǎn)品定位 收納神火大道尊容領(lǐng)地的600個時機(jī)建筑立面 外墻面磚8024套，占總比值13.04%11524套，占總比值13.04%戶型11368套，占總比值36.96%14168套，占總比值36.96%主力戶型 三房兩廳二衛(wèi)戶型特點 外飄窗，觀景陽臺，局部戶型設(shè)置不合理27住宅價格 均價每平方1900元價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 2023年8月份開盤9月份交房銷售進(jìn)度 銷售率85％銷售政策 一次性付款優(yōu)待3％ 按揭貸款優(yōu)待1％主力客群 投資者，周邊單位職工景觀規(guī)劃 上海卜筑景觀設(shè)計建筑規(guī)劃 濟(jì)大學(xué)建筑設(shè)計爭論院物業(yè)效勞 上海物業(yè)治理公司車位及車庫 地上車位根底配套 市政供暖、自然氣周邊配套 中、市一高、市二高、外國語學(xué)校、市第一人民醫(yī)院工程優(yōu)勢 現(xiàn)房，外立面較好28工程劣勢工程劣勢戶型設(shè)計差，樓間距小商丘奧林匹克花園工程名稱工程名稱商丘奧林匹克花園投資商商丘商丘奧林匹克花園置業(yè)投資開發(fā)商商丘商丘奧林匹克花園置業(yè)投資聯(lián)系3288888地理位置200米路北工程構(gòu)造19棟11－27F占地面積600畝總建筑面積28萬平米容積率/綠化率1.748％工程產(chǎn)品定位運動就在家門口29建筑立面外墻面磚120.3148套，占總比值23.53%戶型138.3948套，占總比值152.0572套，占總比值23.53%35.29%158.0036套，占總比值17.65%主力戶型三房兩廳二衛(wèi)戶型特點南北通透，面積利用合理，南北雙陽臺住宅價格2500元價格策略低開高走推盤節(jié)奏202318日內(nèi)部認(rèn)購銷售進(jìn)度25％銷售政策一次性付款 按揭貸款主力客群企業(yè)經(jīng)理人、公務(wù)員高收入人群30景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃北京溯源景觀設(shè)計事務(wù)所建筑規(guī)劃清華大學(xué)建筑設(shè)計爭論院物業(yè)效勞商丘商丘奧林匹克花園物業(yè)治理車位及車庫地上車位根底配套地暖，自然氣周邊配套奧林匹克體育中心工程優(yōu)勢與奧林匹克體育中心僅一墻之隔工程劣勢價位高、離市中心較遠(yuǎn)，生活配套差、純高層帝和水上公園工程工程名稱帝和水上公園投資商商丘帝和置業(yè)開發(fā)商商丘帝和置業(yè)31聯(lián)系 2588888地理位置 神火大道西水道畔工程構(gòu)造 共推出33棟12－16F占地面積 1137畝總建筑面積 總建筑面積30萬平米容積率/綠化率 容積率1.8，綠化率45％工程產(chǎn)品定位 神火大道西70萬平方米水道上的城邦建筑立面 外墻面磚一房一廳48.62-48.734811.43%96.05-96.3448套，占總比值11.43%戶型 ◆三房兩廳132.21-142.45平方米36套，占總比值8.57%130.42-139.5460套，占總比值14.29%130.74-149.3772套，占總比值17.14%32141.49-141.8896套，占總比值22.85%142.83-143.9860套，占總比值14.29%主力戶型 三房兩廳戶型特點 240度景觀陽臺，布局緊湊，南北通透住宅價格 一期均價每平方2023元，二期認(rèn)購期5千抵1萬價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 一期2023年4月28日開盤,已售完.二期6月20日開頭認(rèn)購，2023年9月份開盤銷售進(jìn)度 認(rèn)購期總計420套,排號300套銷售政策 一次性付款優(yōu)待3％ 按揭貸款優(yōu)待2％主力客群 以公務(wù)員、機(jī)關(guān)單位團(tuán)購景觀規(guī)劃 香港派斐建筑規(guī)劃 PA置利國際〔上?！澄飿I(yè)效勞 深圳銀典物業(yè)治理33車位及車庫車位及車庫車位根底配套市政供暖周邊配套酒店、幼兒園、養(yǎng)老院工程優(yōu)勢戶型、水道、中心景觀、地段工程劣勢政府形象差，對水道治理質(zhì)疑34裕城家園工程工程名稱工程名稱裕城家園投資商商丘裕城置業(yè)開發(fā)商商丘裕城置業(yè)聯(lián)系3368555/3368666地理位置北海路歸德路穿插口西北角工程構(gòu)造5棟6F占地面積30畝總建筑面積4萬平米35容積率/綠化率 容積率2.0，綠化率41％工程產(chǎn)品定位 毗鄰體育中心精巧社區(qū)建筑立面 外墻面磚91.812套，占總比值6.25%99.112套，占總比值6.25%109.5126.25戶型13012套，占總比值6.25%136.25108套，占總比值56.25%143.3836套，占總比值18.75%主力戶型 三房兩廳二衛(wèi)戶型特點 南北通透，雙陽臺，面積使用效率低住宅價格 均價每平方1600元〔帶電梯每平方1800元〕價格策略 低開高走36推盤節(jié)奏推盤節(jié)奏2023年底開盤銷售進(jìn)度60％銷售政策一次性付款按揭貸款主力客群以周邊居民、睢陽區(qū)電業(yè)局景觀規(guī)劃商丘設(shè)計爭論院建筑規(guī)劃商丘設(shè)計爭論院物業(yè)效勞未定車位及車庫車位根底配套太陽能供暖周邊配套奧林匹克體育中心工程優(yōu)勢40米，太陽能熱水工程劣勢工程規(guī)模小37帝景北苑38工程名稱 帝景北苑投資商 河北帝華置業(yè)開發(fā)商 商丘締華房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)系 3271888/3271777地理位置 道商字往南路東睢陽賓館對面工程構(gòu)造 共推出5棟6F4棟12F1棟8F占地面積 52畝總建筑面積 總建筑面積5萬平米容積率/綠化率 容積率1.44，綠化率50％工程產(chǎn)品定位 價格才是硬道理建筑立面 外墻面磚97.824810.53%戶型95.8218套，占總比值3.94%3996.6348套，占總比值10.53%99.0912套，占總比值2.63%101.44245.26102.046套，占總比值1.32%106.366套，占總比值1.32%107.3524套，占總比值5.26%130.9348套，占總比值10.53%128.0936套，占總比值7.89%137.1324套，占總比值5.26%138.1324套，占總比值5.26%113.3336套，占總比值7.89%143.296套，占總比值1.32%151.7748套，占總比值10.53%40159.7924套，占總比值5.26%主力戶型150.2124套，占總比值三房兩廳5.26%戶型特點戶型通透性差，物業(yè)效勞1600元低開高走2023年底開盤一期銷售率95％二期銷售率80％一次性付款 按揭貸款無河北東方計畫建筑設(shè)計未定41車位及車庫車位及車庫車位根底配套太陽能供熱周邊配套奧林匹克體育中心工程優(yōu)勢價位低工程劣勢工程規(guī)模小峰景仕界工程名稱工程名稱峰景仕界投資商河北潤峰置業(yè)42開發(fā)商 北潤峰置業(yè)+聯(lián)系 3271888地理位置 文化東路包河橋向東10米路北工程構(gòu)造 共分一期12棟占地面積 52畝總建筑面積 總建筑面積5萬平米容積率/綠化率 容積率1.44，綠化率40％工程產(chǎn)品定位 一半是風(fēng)景，一半是居住建筑立面 外墻面磚15%戶型 ◆三房兩廳占總比值55%30%主力戶型 三房兩廳二衛(wèi)43戶型特點 三大露臺、挑高客廳住宅價格 均價每平方1550元價格策略 低開高走推盤節(jié)奏 2023年底開盤銷售進(jìn)度 一期銷售率90％銷售政策 一次性付款 按揭貸款主力客群 、企業(yè)治理人員、個體戶景觀規(guī)劃 無建筑規(guī)劃 利建筑設(shè)計事務(wù)所物業(yè)效勞 福建匯杰物業(yè)治理公司車位及車庫 車位根底配套 地暖周邊配套 公交公司44工程優(yōu)勢工程優(yōu)勢價位低，綠化率高，樓間距大工程劣勢工程規(guī)模小，位置較偏產(chǎn)品定位建議抓住時機(jī)，沖占中高端、高端市場建議品質(zhì)引導(dǎo)市場產(chǎn)品配比以中、偏高端主流精品為主體，兼顧經(jīng)濟(jì)與舒適度；投資性產(chǎn)品做靈敏有益補(bǔ)充。在市場同質(zhì)化競爭明顯的狀況下，做到市場的差異化留意企業(yè)品牌的穩(wěn)固深化，以企業(yè)品牌增值工程品牌尋求產(chǎn)品類別的差異化，在保證工程整體品質(zhì)和利潤率的前提下，首期開發(fā)多層住宅類產(chǎn)品；在產(chǎn)品設(shè)計上尋求創(chuàng)突破；以多層出品質(zhì)、提高速度，小高層產(chǎn)品以精品品質(zhì)引導(dǎo)市場，并依據(jù)市場變化適度產(chǎn)品多元化，形成主力產(chǎn)品的有效補(bǔ)充。45高品質(zhì)的產(chǎn)品，完善的配套結(jié)合商丘市民居住習(xí)慣及市場環(huán)境，開發(fā)具備高品質(zhì)的外立面、完善的配套〔雙氣、泛會所、專業(yè)物業(yè)治理、停車場〕的住宅高標(biāo)準(zhǔn)，以企業(yè)品牌的魅力加上優(yōu)秀的產(chǎn)品特點打動消費者。120―1301700―2500元/20萬－30萬區(qū)間。2。035%以上。3.5.4650戶計戶型面積區(qū)間占總體比率兩房兩廳—平米30%三房兩廳120—140平米50%四房兩廳150—160平米10%頂層復(fù)式250—300平米10%46集中式商業(yè)、商業(yè)廣場爭論樓盤開發(fā)商名稱

位置神火大

工程根底數(shù)據(jù) 招商總建面 均 價 交房時間 建筑類型 政策

優(yōu) 勢 劣 勢全部臨街，共攤商丘嘉水木清潤建設(shè)華

道商字 雕塑南 方米

一層二 ?。?總長150米規(guī)模層均價 2023.9 沿街底商 無 區(qū)域內(nèi)將來入住 小置業(yè)北京樂文化 聚置業(yè)

600米

5000元/m2

費力強(qiáng)；全部臨街珠江路 底層面積分割小，綠城 有限公

路穿插角

一層5000 年底 沿街底商 無 馬上貫穿周邊小 商業(yè)無法形成規(guī)方米區(qū)增多， 模47歸德路歸德路南昌興與珠江一層二文化1萬平城房地路穿插2023.12沿街底商無馬上貫穿周邊小 規(guī)模小面積每戶嘉苑方米層均價區(qū)增多為框架結(jié) 劃分大進(jìn)深太大產(chǎn)公司口東南構(gòu)，可自由分割角九江南京路錦繡華房地與歸德5萬平一層二對面為商丘一高， 規(guī)模小無統(tǒng)一規(guī)產(chǎn)開發(fā)路交匯2023.7沿街底商無方米有限公處向南100米層均價劃，小區(qū)檔次低，嘉園氣充分消費力量不強(qiáng)司租金：應(yīng)天花園沿歸德路20元/m2/月一層二層48香君路歸德路 15元/m2/月一層工程對面香君路15元/m2/月一層南京路神火大道40元/m2/月一層二層。商丘市商業(yè)地產(chǎn)研判商丘商業(yè)面臨進(jìn)展機(jī)遇，進(jìn)展空間較大。首先是商丘南舊城更改造速度加快；其次是商丘區(qū)的建設(shè)，使城市重心向南進(jìn)展，進(jìn)一步擴(kuò)大了商業(yè)的進(jìn)展空間；其三是政府高度重視商業(yè)進(jìn)展，把其作為城市進(jìn)展的重要內(nèi)容，對商業(yè)進(jìn)展賜予了大力支持與樂觀引導(dǎo)。2023年國民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計公報來看，第三產(chǎn)業(yè)所占的比重還相當(dāng)小，第三產(chǎn)業(yè)還有很大的進(jìn)展空間。商丘區(qū)目前已經(jīng)初具規(guī)模，區(qū)商業(yè)工程尚屬空白。全國人均商業(yè)面積是0.7~0.80.3平方米，這樣算來商丘商業(yè)還缺乏飽和容量的一半?？梢娚糖鹕虡I(yè)進(jìn)展?jié)摿薮?。商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展趨勢商丘商業(yè)地產(chǎn)趨向?qū)I(yè)化、特色化；專業(yè)市場進(jìn)展無序。共同特點是行業(yè)專一、躲避競爭風(fēng)險、49操作大投入、短平快清盤。各類專業(yè)市場利益驅(qū)動一哄而上，建設(shè)在市區(qū)內(nèi)的工程眾多，缺乏統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃指引。開發(fā)商對工程的操作僅止于“賣商鋪”，既缺乏前期的可行性論證，又沒有后期的統(tǒng)一治理，以至于不少商業(yè)工程從誕生起就先天缺乏，很簡潔淪為半死不活的“空殼市場”。缺乏核心商圈和龍頭商業(yè)工程。雖然商丘市的購物環(huán)境正在逐步改善，但到目前為止，商丘還沒有一條真正稱得上檔次高、配套全的商業(yè)街，也沒有真正意思上的核心商圈。目前商丘市在這些方面還不夠完善，從而在確定程度上制約了商業(yè)檔次的提高。本追求，是提升商業(yè)工程競爭力的重要特征。特色化、主題化與綜合性并不沖突，商業(yè)工程特色化不但反映在內(nèi)容上，也表達(dá)在形式上。即商業(yè)的進(jìn)展方向