城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準課件

城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準

（GB50137-2011）城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準

（GB50137-2011主要內容：一、適用范圍二、主要內容三、用地標準四、相關案例主要內容：一、適用范圍一、適用范圍一、適用范圍一、適用范圍適用對象擴展：適用于城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)及其他有條件的鎮(zhèn)工作性質擴展：規(guī)劃編制、用地統(tǒng)計、用地管理，統(tǒng)一用地分類和計算口徑一、適用范圍適用對象擴展：適用于城市和縣人民政府所在地鎮(zhèn)及其二、主要內容二、主要內容二、主要內容增加城鄉(xiāng)用地分類體系調整城市建設用地分類體系二、主要內容1.增加城鄉(xiāng)用地分類體系城鄉(xiāng)用地townandcountryland指市域范圍內所有土地，包括建設用地與非建設用地。建設用地包括城鄉(xiāng)居民點建設用地、區(qū)域交通設施用地、區(qū)域公用設施用地、特殊用地、采礦用地以及其他建設用地等，非建設用地包括水域、農林用地以及其他非建設用地等。表2.0.1

城鄉(xiāng)用地分類中英文對照表用地分類采用大類、中類和小類3級分類體系。大類應采用英文字母表示，中類和小類應采用英文字母和阿拉伯數(shù)字組合表示。1.增加城鄉(xiāng)用地分類體系城鄉(xiāng)用地townandcoun1.增加城鄉(xiāng)用地分類體系城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類。1.增加城鄉(xiāng)用地分類體系城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類。城鄉(xiāng)用地共分為2大類、9中類、16小類。城鄉(xiāng)居民點建設用地便于用地總量的調控便于各類統(tǒng)計的統(tǒng)一“城鄉(xiāng)居民點建設用地”包括城市、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)、村莊的建設用地以及上述城鄉(xiāng)居民點之外以居住、工業(yè)、物流倉儲、商業(yè)服務業(yè)設施以及風景名勝區(qū)、郊野公園等的管理服務設施等為主的獨立建設用地。分類詳解城鄉(xiāng)居民點建設用地便于用地總量的調控分類詳解區(qū)域交通設施用地取消了原來的對外交通用地統(tǒng)計，劃入?yún)^(qū)域交通設施用地分類詳解區(qū)域交通設施用地取消了原來的對外交通用地統(tǒng)計，劃入?yún)^(qū)域交通設區(qū)域公用設施用地“區(qū)域公用設施用地”指為區(qū)域范圍服務的區(qū)域性能源設施、水工設施、通訊設施、殯葬設施、環(huán)衛(wèi)設施等用地，與城市建設用地分類中的“市政公用設施用地”分類互不重疊。分類詳解區(qū)域公用設施用地“區(qū)域公用設施用地”指為區(qū)域范圍服務的區(qū)域性特殊用地分類詳解“特殊用地”在繼承原國標城市用地分類內涵的基礎上：“安保用地”指監(jiān)獄、拘留所、勞改場所和安全保衛(wèi)部門等用地，不包括公安局，該用地應歸入行政辦公用地（A1）。此外，將外事用地（A8）納入“公共管理與公共服務用地”的范疇。特殊用地分類詳解“特殊用地”在繼承原國標城市用地分類內涵的基采礦用地分類詳解采礦用地分類詳解非建設用地在原國標分類中主要通過“水域和其他用地”體現(xiàn)。非建設用地非建設用地在原國標分類中主要通過“水域和其他用地”體現(xiàn)。非建（1）“水域”中類與《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“水域及水利設施用地”相比較，將“水工建筑用地”納入“公用設施用地”（H3），將“沿海灘涂”、“內陸灘涂”、“冰川及永久積雪”納入“其他非建設用地”（E9），意在突出水域在城鄉(xiāng)規(guī)劃中所起到的生態(tài)、生產方面的作用以及防災方面的影響。分類詳解水域（1）“水域”中類與《土地利用現(xiàn)狀分類》中的“水域及水利設（2）“農林用地”涵蓋農林業(yè)生產的用地，與《土地利用現(xiàn)狀分類》的一級地類“耕地”、“園地”、“林地”、“草地”完全相銜接。對于“農用地”的認識和分類，主要在于統(tǒng)籌規(guī)劃區(qū)城鄉(xiāng)建設，保護耕地和林地等生態(tài)資源和農業(yè)生產條件，而不在于具體農用地內部的布局和調整利用，因此，這大類用地應是控制開發(fā)的重點區(qū)域，作為城鄉(xiāng)建設用地的良好生態(tài)背景。

其中，“設施農用地”承載了種植或養(yǎng)殖等農業(yè)生產活動，指直接用于經營性養(yǎng)殖的畜禽舍、工廠化作物栽培或水產養(yǎng)殖的生產設施用地以及農村宅基地以外的晾曬場等農業(yè)設施用地。分類詳解農林用地（2）“農林用地”涵蓋農林業(yè)生產的用地，與《土地利用現(xiàn)狀分類（3）“其他非建設用地”包括《土地利用現(xiàn)狀分類》的一級地類“其他土地”以及一級地類“水域及水利設施用地”中的“沿海灘涂”、“內陸灘涂”、“冰川及永久積雪”用地。分類詳解其它非建設用地（3）“其他非建設用地”包括《土地利用現(xiàn)狀分類》的一級地類“城鄉(xiāng)用地分類與《中華人民共和國土地管理法》“三大類”對照表城鄉(xiāng)用地分類與《中華人民共和國土地管理法》“三大類”對照表討論一進步意義建設與非建設、發(fā)展與保護區(qū)域覆蓋、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌與土規(guī)等的銜接應用困惑全市域還是規(guī)劃區(qū)？政策分區(qū)還是功能分區(qū)？討論一進步意義新標準的“城市建設用地”與城鄉(xiāng)用地分類中的“H11城市建設用地”概念完全銜接。新的分類沒有采用劃分“混合用地”地類的方法來體現(xiàn)用地的兼容性，主要考慮“混合用地”這一概念含義不清。

為了反應現(xiàn)狀中這種用地混合的實際情況，在分類時宜按土地使用的主要性質對其進行分別歸類，而不宜籠統(tǒng)用一種“混合用地”來代替2.調整城市建設用地分類體系新標準的“城市建設用地”與城鄉(xiāng)用地分類中的“H11城市城市建設用地分類H11城市建設用地共分為8大類、35中類、44小類分類詳解城市建設用地分類H11城市建設用地共分為8大類、35中類、4居住用地分類詳解居住用地分類詳解（1）關于居住用地的含義按照現(xiàn)代居住區(qū)的規(guī)劃理論和方法，將住宅及服務于基本生活需要的道路、綠地、日常性生活服務設施等看作一個整體，因此，居住用地應包含住宅、社區(qū)級及以下級別的道路、綠地、配套服務設施等四項用地。本次修訂中，還考慮到政府發(fā)揮公共服務職能、便于實際管理等要求，將中小學用地劃入公共管理與公共服務用地，其他社區(qū)級及以下級別的配套服務設施用地仍然屬于居住用地。（2）居住用地中類的重新劃分本次修訂結合我國的實際情況，仍按層數(shù)、布局、市政公共設施、環(huán)境質量等綜合因素，把居住用地分為三個中類：“一類居住用地”是以低層為主的居住用地，包括別墅區(qū)、獨立式花園住宅、四合院等，市政公用設施齊全、布局完整、環(huán)境良好?！岸惥幼∮玫亍笔侵小⒏呙芏染幼∮玫?，市政公用設施比較齊全、布局相對完整、環(huán)境良好。“三類居住用地”是指以需要加以改造的簡陋住宅為主的居住用地，包括市政公用設施不齊全，環(huán)境較差的危改房、棚戶區(qū)、臨時住宅等。這類用地在我國大多數(shù)城市中均有一定數(shù)量，通常在現(xiàn)狀居住用地調查分類時采用。（1）關于居住用地的含義（2）居住用地中類的重新劃分（3）居住用地小類的劃分調整

原標準中每一居住用地中類中還明確區(qū)分了住宅用地以外的公共服務設施、道路和綠地，與現(xiàn)行《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》相銜接。但是，這種小類劃分已不適應市場經濟下的開發(fā)模式，社區(qū)級及以下的道路用地和綠地，除了現(xiàn)狀調查可以使用，在控制性詳細規(guī)劃等各類規(guī)劃編制中很少能夠明確劃分。因此，本次修訂將居住用地小類調整為“住宅用地”和“服務設施用地”兩類：新標準“住宅用地”的內涵發(fā)生變化，將社區(qū)級及以下的道路用地、綠地以及配套的市政公用設施用地劃入住宅用地，主要由于這些用地與住宅密不可分，除修建性詳細規(guī)劃外，其他類型規(guī)劃很難也沒必要分開，同時考慮到《物權法》的要求，難以確定邊界的配建設施不列入用地分類。新標準“社區(qū)服務設施用地”指社區(qū)及以下的主要公共設施和服務設施用地，包括幼托、文化體育設施、商業(yè)金融、社區(qū)服務、市政公用設施等用地，中小學除外。這樣的分類更能適應市場經濟，方便公共服務設施用地布局考慮服務人口和服務半徑，適應不同規(guī)模、不同區(qū)位的要求，也便于控制公益性設施的規(guī)劃建設。另外，在二類居住用地中增加“保障性住宅用地”小類，以體現(xiàn)國家關注中低收入群眾住房問題的公共政策。（這里是一個悖論）（3）居住用地小類的劃分調整公共管理與公共服務用地分類詳解公共管理與公共服務用地分類詳解城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準課件

改革開放20年以來，隨著經濟運行的市場化程度不斷擴展深入，城市政府的職能開始轉向完善城市功能、改善投資環(huán)境和提高城市綜合競爭力等方面，而許多過去由政府統(tǒng)管的公共設施項目逐步移交給市場運作。在此形勢條件下,投資主體多元化導致公共設施類型發(fā)生分化，同時也對規(guī)劃提出了將該地類進行區(qū)分的要求。因此，本次修訂將“公共服務設施用地”分化為“公共管理與公共服務用地”與“商業(yè)服務業(yè)設施用地”兩大類，其下的中類大致可以在原國標“公共設施用地”的中類中找到相互對應的地類，但是進行有必要的一些整合。分類詳解分類詳解原“公共服務設施”功能按照政府與市場不同需求的新劃分分類詳解原“公共服務設施”功能按照政府與市場不同需求的新劃分分類詳解非營利性設施用地，市場經濟體制下轉軌為商務辦公的設施用地則歸入“商務設施用地”中。行政辦公用地非營利性設施用地，市場經濟體制下轉軌為商務辦公的設施用地則歸分類詳解“文化設施用地”將原國標“文化娛樂用地”縮小范圍，僅包括圖書展覽等公益性文化活動設施用地。原標準“新聞出版用地”、“文化藝術團體用地”、“廣播電視用地”的報社、出版社、廣播電臺、電視臺等納入本方案“藝術傳媒產業(yè)用地”，原標準“廣播電視用地”的轉播臺、差轉臺等用地納入本方案“廣播電視設施用地”。分類詳解“文化設施用地”將原國標“文化娛樂用地”縮小范圍，僅“教育科研用地”指高等院校、中等專業(yè)學校、中學、小學、科研事業(yè)單位等用地，包括為學校配建的獨立地段的學生生活用地。在保留原有“高等院?！?、“中等專業(yè)學校”、“特殊學校”小類的基礎上，將原“成人與業(yè)余學校”按照公共性和商業(yè)性的劃分，分列入“高等院校用地”以及“其他服務設施用地”，并新增“中小學用地”小類。分類詳解“教育科研用地”指高等院校、中等專業(yè)學校、中學、小學、科研事“體育用地”指基本的體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校等單位內的體育用地，小類與原國標一致。但是，高爾夫球場、賽馬場、溜冰場、跳傘場、摩托車場、射擊場以及水上運動的陸域部分等用地劃入“康體用地”。分類詳解“體育用地”指基本的體育場館和體育訓練基地等用地，不包括學校“醫(yī)療衛(wèi)生用地”指醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設施等用地，原“休療養(yǎng)用地”納入本方案的“旅館用地”。其分為四個小類，將原“醫(yī)院用地”按照對環(huán)境的要求拆分為“醫(yī)院用地”和“特殊醫(yī)療用地”，將原“衛(wèi)生防疫用地”中的急救中心和血庫納入“其他醫(yī)療衛(wèi)生用地”，而新的“衛(wèi)生防疫用地”中增加了新的動物檢疫站等內涵。分類詳解“醫(yī)療衛(wèi)生用地”指醫(yī)療、保健、衛(wèi)生、防疫、康復和急救設施等用“社會福利設施用地”指為社會提供福利和慈善服務的設施及其附屬設施的用地，包括福利院、養(yǎng)老院、孤兒院等用地。原國標分類中社會福利院等歸入“其他公共設施用地”，為了體現(xiàn)政府對社會福利的保障職能，本標準將其單列為中類。分類詳解“社會福利設施用地”指為社會提供福利和慈善服務的設施及其附屬“文物古跡用地”延續(xù)原標準中的定義，同時參考了《文物保護法》中的相關定義，指具有歷史、藝術、科學價值且沒有其他使用功能的建筑物、構筑物、遺址、墓葬等用地。分類詳解“文物古跡用地”延續(xù)原標準中的定義，同時參考了《文物保護法》“外事用地”原在特殊用地中，考慮到其對城市公共設施以及公用設施的需求，因此將其納入“公共管理與公共服務用地”，指外國駐華使館、領事館及其生活設施等用地。分類詳解“外事用地”原在特殊用地中，考慮到其對城市公共設施以及公用設“宗教設施用地”指宗教活動場所用地分類詳解“宗教設施用地”指宗教活動場所用地分類詳解商業(yè)服務業(yè)設施用地商業(yè)服務業(yè)設施用地商業(yè)服務業(yè)設施用地商業(yè)服務業(yè)設施用地

“商業(yè)服務業(yè)設施用地”指各類商業(yè)、商務、娛樂康體等設施用地，其核心內涵是以營利為主要目的商業(yè)服務設施，但是不一定完全由市場經營，政府如有必要亦可獨立投資或合資建設（如劇院、音樂廳等機構），分為4個中類。分類詳解“商業(yè)服務業(yè)設施用地”指各類商業(yè)、商務、娛樂康體等設施用“商業(yè)設施用地”指從事各類商業(yè)銷售活動及容納餐飲、旅館業(yè)等各類活動的用地，包括“零售商業(yè)用地”、“批發(fā)市場用地”、“餐飲業(yè)用地”、“旅館用地”、“加油加氣站用地”五小類。與原“商業(yè)金融業(yè)用地”相比較，將“金融保險業(yè)用地”、“貿易咨詢用地”納入“商務設施用地”，將“市場用地”中以批發(fā)為主的工業(yè)品市場等納入“物流倉儲用地”，增加了原“休療養(yǎng)用地”的內涵，考慮到加油加氣站現(xiàn)在已經市場化運作，國土部門將其作為經營性土地出讓，因此也納入“商業(yè)用地”。批發(fā)市場用地以批發(fā)功能為主的市場用地分類詳解“商業(yè)設施用地”指從事各類商業(yè)銷售活動及容納餐飲、旅館業(yè)等各

“商務設施用地”指金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體等行業(yè)的寫字樓或以寫字樓為主的綜合性辦公用地，包含了原國標中的“行政辦公用地”中除政府機關團體以外的部分、“金融保險業(yè)用地”、“貿易咨詢用地”、“科研設計用地”中除了科研事業(yè)單位以外的部分等。

有的意見主張“商務用地”與“工業(yè)用地”合并為產業(yè)用地。但考慮到這些用地與“商業(yè)服務業(yè)設施用地”中的其他類別用地具有較多的相關性與兼容性，合并為一類，也可以更好的與上版標準相銜接。對于這類用地與“一類工業(yè)用地”的兼容問題，可以采用用地兼容的方式來解決。分類詳解“商務設施用地”指金融、保險、證券、新聞出版、文藝團體

“娛樂康體用地”指各類娛樂康體等設施用地，包含了原國標中“體育用地”中除了基本體育場館和體育訓練基地以外的部分、“游樂用地”中除了文化宮、青少年宮、老年活動中心以外的部分、“影視院用地”等。分類詳解“娛樂康體用地”指各類娛樂康體等設施用地，包含了原國獨立地段的分類詳解獨立地段的分類詳解

“其他服務設施用地”指電視大學、業(yè)余學校、培訓中心、私立學校、私人診所、寵物醫(yī)院等其他服務設施用地。包括了原“成人與業(yè)余學校用地”中的電視大學、夜大學、業(yè)余學校、培訓中心等用地，并新增了私立學校、私人診所、寵物醫(yī)院等地類。分類詳解“其他服務設施用地”指電視大學、業(yè)余學校、培訓中心、工業(yè)用地工業(yè)用地

工業(yè)用地的內涵與中類與原國標基本一致。

工業(yè)用地對居住和公共環(huán)境的干擾污染因素，主要包括噪聲、煙塵、有害氣體、惡臭、廢渣、污水以及交通運輸量等。工業(yè)用地中類應根據(jù)工業(yè)具體條件及國家有關環(huán)境保護的規(guī)定與指標來確定，本標準取消了上版標準中列舉具體行業(yè)分類的做法，原因在于考慮到隨著科學技術的進步，某污染嚴重的行業(yè)可以通過技術改造減少污染甚至實現(xiàn)零排放。工業(yè)用地工業(yè)用地的內涵與中類與原國標基本一致。工業(yè)用地工業(yè)用地的分類標準工業(yè)用地工業(yè)用地的分類標準工業(yè)用地倉儲用地倉儲用地“物流倉儲用地”按其對居住和公共環(huán)境的干擾污染程度分為:“一類物流倉儲用地”（對居住和公共環(huán)境基本無干擾、污染和安全隱患）;“二類物流倉儲用地”（對居住和公共環(huán)境有一定干擾、污染和安全隱患，包括對環(huán)境有影響的堆場等用地）;“三類物流倉儲用地”（存放易燃、易爆和劇毒等危險品的專用倉庫用地）三個中類，取消了原“堆場用地”，將其按照對于環(huán)境的干擾污染程度納入以上三個中類。倉儲用地“物流倉儲用地”按其對居住和公共環(huán)境的干擾污染程度分為:倉儲城市交通用地城市交通用地

“道路與交通設施用地”是將原國標中的“對外交通用地”、“交通設施用地”中與城市生活較為密切的站場設施用地與“道路廣場用地”相結合，剝離功能不相關的“廣場用地”中的公共活動廣場用地，重新整合了城市通勤出行所需求的基本交通用地。區(qū)域性交通設施歸入“城鄉(xiāng)建設用地分類”。道路與交通設施用地城市交通用地“道路與交通設施用地”是將原國標中的“對外交通用地”、“交

“城市道路用地”與原國標內涵與分類基本一致，不包括居住用地、工業(yè)用地等的內部道路，使城市道路統(tǒng)計與圖紙表達深度取得一致。

考慮到實際工作中很少將“城市道路用地”分至小類，立體交通的出現(xiàn)使得將“城市道路用地”分至小類更加不切實際，因此本次修訂取消了“城市道路用地”中的小類劃分。分類詳解“城市道路用地”與原國標內涵與分類基本一致，不包括居住軌道交通線路：地面以上的部分分類詳解軌道交通線路：地面以上的部分分類詳解

“綜合交通樞紐用地”整合了原“對外交通用地”中與城市生活較為密切的鐵路客貨運站、公路長途客貨運站、港口客運碼頭用地以及原“交通設施用地”中的公交樞紐用地。

交通樞紐正成為城市中進行交通組織的重要形式，往往圍繞這些設施形成綜合性開發(fā)，因此本次分類進行了相關整合，也包括這些樞紐所附屬的用地。分類詳解“綜合交通樞紐用地”整合了原“對外交通用地”中與城市生“交通場站用地”指與城市交通相關的靜態(tài)交通設施用地，但不包括交通指揮中心、交通隊用地，該用地應劃入“行政辦公用地”?！敖煌ㄔO施用地”包括“公共交通設施用地”、“社會停車場用地”兩小類，整合了原“社會停車場庫用地”以及原“交通設施用地”中的部分用地。分類詳解“交通場站用地”指與城市交通相關的靜態(tài)交通設施用地，但不包括“其他交通設施用地”，包括教練場等。分類詳解“其他交通設施用地”，包括教練場等。分類詳解市政基礎設施用地市政基礎設施用地市政基礎設施用地市政基礎設施用地

“公用設施用地”分為“供應設施用地”、“環(huán)境設施用地”、“安全設施用地”、“其他公用設施用地”四項中類用地，調整原標準“交通設施用地”中類分別納入“城市交通用地”、“物流倉儲用地”以及“行政辦公用地”。分類詳解“公用設施用地”分為“供應設施用地”、“環(huán)境設施用地”

“供應設施用地”中類中增加“廣播電視設施用地”、“郵政設施用地”?！班]政設施用地”將原“郵電設施用地”中的電信服務用地列入“其他商務設施用地”中。注意：報批稿中曾將電廠、煤氣廠、熱電廠調整至“供應設施用地”用地，與水廠、大型供熱鍋爐等并列。

高壓走廊下規(guī)定的控制范圍內的用地應按其地面實際用途歸類。分類詳解“供應設施用地”中類中增加“廣播電視設施用地”、“郵

“環(huán)境設施用地”中類中調整名稱“雨水、污水處理用地”為“排水用地”；調整名稱“糞便