物業(yè)管理部分2共計(jì)620

1〕掌握物業(yè)效勞企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么；2〕了解物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序，熟悉崗位系數(shù)評定；3〕熟悉物業(yè)效勞企業(yè)與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系；4〕了解國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)。CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES1〕掌握物業(yè)效勞企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么，熟悉崗位系數(shù)評定；2〕了解國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)。CHAPTERTHREEPROPERTYMANAGEMENTAGENCIES本節(jié)教學(xué)內(nèi)容一、物業(yè)效勞企業(yè)二、物業(yè)效勞企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置三、物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序本節(jié)教學(xué)重點(diǎn)主要應(yīng)掌握物業(yè)效勞企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么，熟悉物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序，了解崗位系數(shù)評定。物業(yè)效勞企業(yè)是指按照法定程序成立并具有相應(yīng)資質(zhì)條件，專門從事永久性建筑物、附屬設(shè)備設(shè)施等物業(yè)以及相關(guān)和周邊環(huán)境管理工作，為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。公司制的物業(yè)效勞企業(yè)有三個(gè)根本特征：〔1〕它是以盈利為目的的經(jīng)濟(jì)組織；〔2〕是依法登記注冊的企業(yè)法人；〔3〕是以受托對物業(yè)實(shí)施管理及向用戶提供勞動效勞為主要經(jīng)營活動的實(shí)體。獨(dú)立的企業(yè)法人有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實(shí)行“自主經(jīng)營，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，自我運(yùn)轉(zhuǎn)〞，能夠獨(dú)立承擔(dān)民事和經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。效勞性非生產(chǎn)性企業(yè)，其“產(chǎn)品〞是效勞。承擔(dān)著某些行政管理的特殊職能。1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟(jì)成分4.經(jīng)營效勞方式5.內(nèi)部運(yùn)作方式目前物業(yè)管理企業(yè)的組建形式一般有以下幾種：由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司，占物業(yè)管理公司總量的大多數(shù)；由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)換為物業(yè)管理企業(yè)；由大中型企業(yè)自管房單位所組建的物業(yè)管理企業(yè)；社會上自發(fā)成立的物業(yè)管理企業(yè)；少量的由街道辦事處、居委會出面組建的物業(yè)管理企業(yè)。1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟(jì)成分4.經(jīng)營效勞方式5.內(nèi)部運(yùn)作方式有限責(zé)任公司〔多數(shù)如此〕；股份1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟(jì)成分4.經(jīng)營效勞方式5.內(nèi)部運(yùn)作方式國有物業(yè)效勞企業(yè)集體所有企業(yè)私營企業(yè)三資企業(yè)1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟(jì)成分4.經(jīng)營效勞方式5.內(nèi)部運(yùn)作方式委托效勞型〔物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)別離〕自主經(jīng)營型〔物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于上級或該類企業(yè)〕1.組建形式2.股東出資形式3.投資主體的經(jīng)濟(jì)成分4.經(jīng)營效勞方式5.內(nèi)部運(yùn)作方式管理型——精干型參謀型綜合性收取管理效勞費(fèi)；選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項(xiàng)管理等。重大管理措施提交業(yè)主委員會審議批準(zhǔn)；向全體業(yè)主公布管理費(fèi)收支賬目等。企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、效勞標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量緊密相連?！惨弧硻C(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么〔二〕組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、效勞標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量緊密相連?！惨弧硻C(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原那么2、分工協(xié)作原那么3、精干、高效、靈活的原那么物業(yè)效勞企業(yè)各個(gè)機(jī)構(gòu)和部門的設(shè)置，都應(yīng)當(dāng)在特定的任務(wù)和目標(biāo)下考慮，并把這些任務(wù)和目標(biāo)具體落實(shí)在該部門每一個(gè)成員身上。因此，設(shè)置物業(yè)效勞企業(yè)組織機(jī)構(gòu)要以工作為中心，要根據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)工作的需要來設(shè)機(jī)構(gòu)設(shè)崗位，配備適宜的管理人員，使管理工作人員與物業(yè)管理工作任務(wù)有機(jī)配合和協(xié)調(diào)。企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、效勞標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量緊密相連?！惨弧硻C(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原那么2、分工協(xié)作原那么3、精干、高效、靈活的原那么物業(yè)效勞企業(yè)各部門要有明確的分工和協(xié)作，要把企業(yè)的任務(wù)和目標(biāo)進(jìn)行層層分解落實(shí)到每個(gè)部門和每個(gè)員工，要注意分工的合理性。分工與工作任務(wù)多少、工作量大小相適應(yīng)，分工過細(xì)或太粗都會影響工作效率，分工同時(shí)要加強(qiáng)協(xié)作。協(xié)作分為縱向協(xié)作和橫向協(xié)作。所謂縱向協(xié)作，即處理好上下級之間的關(guān)系；橫向協(xié)作，即搞好各部門、各崗位之間的協(xié)作關(guān)系。企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、效勞標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量緊密相連。〔一〕機(jī)構(gòu)設(shè)置的原那么1、按照規(guī)模、任務(wù)設(shè)置的原那么2、分工協(xié)作原那么3、精干、高效、靈活的原那么按照物業(yè)管理的目標(biāo)、任務(wù)確定的物業(yè)效勞機(jī)構(gòu)要精簡，隊(duì)伍要精干。管理表達(dá)精干高效，不能機(jī)構(gòu)臃腫，層次繁多，人浮于事，要根據(jù)每個(gè)人的特點(diǎn)配置適宜的崗位，訂出目標(biāo)和責(zé)任，充分地調(diào)動每個(gè)員工的積極性。機(jī)構(gòu)設(shè)置要隨物業(yè)大小變化而靈活地進(jìn)行調(diào)整。企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置及組成與房產(chǎn)管理的規(guī)模、效勞標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量緊密相連?！捕辰M織機(jī)構(gòu)的設(shè)置與職責(zé)分工設(shè)置物業(yè)效勞企業(yè)內(nèi)部的機(jī)構(gòu)，對小區(qū)住宅的管理水平有直接的影響。通常物業(yè)效勞企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置如圖3-1所示。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置經(jīng)理部是物業(yè)管理企業(yè)的決策機(jī)構(gòu)，一般設(shè)經(jīng)理1名，副經(jīng)理假設(shè)干名。經(jīng)理對企業(yè)全面負(fù)責(zé)，對企業(yè)一切重大問題作出最后的決策，負(fù)責(zé)布置和協(xié)調(diào)各副經(jīng)理的工作。副經(jīng)理是經(jīng)理的助手，在經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面處理分管的工作，重大問題報(bào)請經(jīng)理(或經(jīng)理會議)處理，完成經(jīng)理和經(jīng)理會議交給的各項(xiàng)工作。總經(jīng)理人選的決定方式因企業(yè)的組織形式不同而不同：有限責(zé)任公司由董事會聘任；聯(lián)營企業(yè)由合作各方協(xié)議商定；房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬的物業(yè)管理公司由房地產(chǎn)開發(fā)公司任命；獨(dú)資公司那么由投資者委派或聘任。副經(jīng)理一般由經(jīng)理推薦，假設(shè)有董事會領(lǐng)導(dǎo)，那么由董事會批準(zhǔn)；假設(shè)屬上級主管行政部門領(lǐng)導(dǎo)，那么由上級主管人事部門考核批準(zhǔn)。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置辦公室是經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的綜合管理部門，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和監(jiān)督檢查企業(yè)內(nèi)各部門的工作，處理正、副經(jīng)理交辦的工作。具體有如下內(nèi)容：(1)召開有關(guān)行政會議，檢查各部門完成企業(yè)下達(dá)的方案任務(wù)；(2)調(diào)查了解生產(chǎn)經(jīng)營管理情況，及時(shí)向正、副經(jīng)理匯報(bào)，做到“上情下達(dá)，下情上達(dá)〞；(3)按正、副經(jīng)理的指示精神，負(fù)責(zé)草擬企業(yè)的報(bào)告，總結(jié)有關(guān)規(guī)章制度，處理文書來往，保管整理好文件資料和歸檔工作；(4)負(fù)責(zé)本企業(yè)的黨、政、工、青、婦工作，抓好員工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，搞好企業(yè)文化建設(shè)，不斷提高員工的思想覺悟和業(yè)務(wù)水平；(5)搞好招工、勞動用工、勞開工資手續(xù)，調(diào)解勞資糾紛，抓好員工考勤考績，落實(shí)員工的社會保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)以及離退休工作；，(6)做好企業(yè)的后勤工作，保證各部門辦公用品的供給，管理好本企業(yè)的固定資產(chǎn)；(7)搞好文件收發(fā)、打印工作。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置財(cái)務(wù)部在企業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，參與企業(yè)和經(jīng)營管理。根據(jù)財(cái)務(wù)制度，負(fù)責(zé)制定企業(yè)財(cái)務(wù)方案和管理費(fèi)用的預(yù)算方案，監(jiān)控資金運(yùn)用情況，定期向經(jīng)理匯報(bào)，對經(jīng)理負(fù)責(zé)。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置工程部是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)重要技術(shù)部門，主要負(fù)責(zé)住宅區(qū)或高層樓宇內(nèi)的各類設(shè)備的管理、維修、養(yǎng)護(hù)。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置落實(shí)企業(yè)關(guān)于小區(qū)的有關(guān)規(guī)定、決議，有方案、有步驟地完善小區(qū)的各種配套設(shè)施，管理好小區(qū)的各種機(jī)電、消防、供水、供電設(shè)備和園庭綠化、環(huán)境衛(wèi)生、消防治安等，為業(yè)主(使用人)提供一個(gè)平安、舒適、優(yōu)雅的居住和工作環(huán)境。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置經(jīng)營部是全心全意為群眾排憂解難的一個(gè)重要部門。堅(jiān)持“用戶至上〞、“一業(yè)為主，多種經(jīng)營〞的原那么。立足小區(qū)，面向社會，靈活運(yùn)用各種資金，投資開發(fā)周期短、效率高、風(fēng)險(xiǎn)小、回報(bào)率高的工程，做到“以區(qū)養(yǎng)區(qū)〞，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。經(jīng)理部辦公室財(cái)務(wù)部工程部管理部經(jīng)營部產(chǎn)業(yè)部人事檔案行政管理后勤工作會計(jì)、出納各類方案與統(tǒng)計(jì)各類費(fèi)用的收繳辦公設(shè)施及設(shè)備維修房屋維修與工程預(yù)算業(yè)主房屋裝修與監(jiān)督環(huán)衛(wèi)、綠化治安、車輛管理各類商業(yè)、文化設(shè)施綜合代辦效勞交通管理產(chǎn)業(yè)產(chǎn)籍管理圖紙檔案管理業(yè)務(wù)工作各小區(qū)〔大廈〕管理處行政領(lǐng)導(dǎo)圖3-1物業(yè)管理企業(yè)的內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)置三、物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序〔一〕物業(yè)效勞公司的資質(zhì)要求1999年10月，建設(shè)部制定了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?，本試行方法自2000年1月1日起實(shí)施。在該試行方法中，建立了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，規(guī)定了不同資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)及申請材料、審批程序與資質(zhì)管理方法。如第二條明確指出：“未經(jīng)主管部門進(jìn)行資質(zhì)評定并取得資質(zhì)證書的，不得從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。〞第三條對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)做了明確規(guī)定與劃分，分別為一級、二級、三級三個(gè)資質(zhì)等級和臨時(shí)資質(zhì)，并對每一級企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)做了詳細(xì)規(guī)定。2007年11月26日修正發(fā)布?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?，分物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等級為一、二、三級。原一級資質(zhì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：1、注冊資本500萬元以上；2、具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于30人，企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書，80％以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書；3、管理兩種類型以上的物業(yè)；4、管理各類物業(yè)的建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計(jì)算基數(shù)是：〔1〕多層住宅200萬平方米；〔2〕高層住宅100萬平方米；〔3〕獨(dú)立式住宅〔別墅〕15萬平方米；〔4〕辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。5、20％以上的管理工程獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕〞稱號，20％以上的管理工程獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)〔大廈、工業(yè)區(qū)〕稱號；6、具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財(cái)務(wù)管理制度；7、建立了維修基金管理與使用制度。新一級資質(zhì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：1、注冊資本500萬元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及管理、工程、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人。工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定去定職業(yè)資格證書；4、管理兩種類型以上的物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占以下相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計(jì)算基數(shù)是：〔1〕多層住宅200萬平方米；〔2〕高層住宅100萬平方米；〔3〕獨(dú)立式住宅〔別墅〕15萬平方米；〔4〕辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)50萬平方米。5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。新二級資質(zhì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：1.注冊資本300萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及管理、工程、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人。工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定去定職業(yè)資格證書；4.管理兩種類型以上的物業(yè)，管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％。計(jì)算基數(shù)是：〔1〕多層住宅100萬平方米；〔2〕高層住宅50萬平方米；〔3〕獨(dú)立式住宅〔別墅〕8萬平方米；〔4〕辦公樓宇、工業(yè)區(qū)及其他物業(yè)20萬平方米。5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。新三級資質(zhì)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：1.注冊資本50萬元以上；2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及管理、工程、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人。工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家規(guī)定去定職業(yè)資格證書；4.有委托的物業(yè)管理工程；5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行效勞質(zhì)量、效勞收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。原臨時(shí)資質(zhì)：新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)乜h級以上人民政府物業(yè)管理行政主管部門申請領(lǐng)取?臨時(shí)資質(zhì)證書?后，方可從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)。?臨時(shí)資質(zhì)證書?有效期為一年。有效期滿后，物業(yè)管理企業(yè)向物業(yè)管理行政主管部門申請三級資質(zhì)的評定，未獲通過的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)取消其從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的資格。新設(shè)立的物業(yè)效勞企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。三、物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序〔二〕物業(yè)效勞公司設(shè)立和工商登記1.組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照?公司法?可以成立“有限責(zé)任公司〞、“股份合作公司〞兩種。〔1〕有限責(zé)任公司有限責(zé)任公司的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置比較靈活，比較符合當(dāng)前實(shí)際，因?yàn)橛邢挢?zé)任公司多數(shù)屬于中小企業(yè)。三、物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序〔二〕物業(yè)效勞公司設(shè)立和工商登記1.組織機(jī)構(gòu)設(shè)立物業(yè)效勞公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置依照?公司法?可以成立“有限責(zé)任公司〞、“股份合作公司〞兩種。〔2〕股份股份設(shè)立必須通過國務(wù)院授權(quán)的部門或省級人民政府的批準(zhǔn)，必須符合?公司法?所規(guī)定的根本條件。三、物業(yè)效勞公司設(shè)立條件和審批程序〔二〕物業(yè)效勞公司設(shè)立和工商登記2.工商登記根據(jù)?公司法?有關(guān)規(guī)定，物業(yè)效勞公司登記的主管機(jī)關(guān)是工商行政管理機(jī)關(guān)。由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，在注冊登記中會遇到一些問題，為了今后更好的開展工作，有必要搞清楚：1〕物業(yè)管理公司的經(jīng)營宗旨；2〕經(jīng)營范圍3.資質(zhì)申請向工商登記部門所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)。

拓展閱讀TheWorkoftheEngineeringDivision

Theengineeringdivisionperformsworkinseveralareas:electrical;plumbing;heating,ventilation,airconditioning;generalmaintenanceandrepair;preventivemaintenance;renovation;andwatermanagement.Theproperty’sownengineeringstaffconcernsitselfprimarilywithmaintenanceineachoftheseareas.Localbuildingcodesand/orlackoftimeofpersonnelintheengineeringdivisionmaydictatethatoutsidecontractorsmusthandlelargeinstallations,changeovers,ornewconstruction.Theuseofcontractorsisoftendictatedbyapplicablecodesandbythefactthattheengineeringstafffrequentlyhasinsufficienttimeandpersonneltohandlesuchworkwhileattendingtoregularrepairandmaintenance.四、物業(yè)效勞公司的規(guī)章制度需要建立規(guī)章制度〔標(biāo)準(zhǔn)化制度、制度的相對穩(wěn)定性、通過標(biāo)準(zhǔn)化的考核來執(zhí)行〕5類內(nèi)部制度：領(lǐng)導(dǎo)管理制度職能管理制度崗位責(zé)任制度綜合管理制度管理程序制度第二節(jié)

物業(yè)效勞企業(yè)與其他相關(guān)部門的關(guān)系本節(jié)教學(xué)重點(diǎn)本節(jié)主要了解物業(yè)效勞企業(yè)與其他相關(guān)部門之間的關(guān)系，尤其要熟悉物業(yè)公司與專業(yè)管理公司間的關(guān)系。物業(yè)效勞企業(yè)所開展的各類效勞工作都離不開政府的各個(gè)主管部門的領(lǐng)導(dǎo)和幫助，也離不開各專業(yè)管理企業(yè)的大力支持，否那么將一事無成，必須正確處理好各類關(guān)系。物業(yè)效勞企業(yè)對外關(guān)系圖物業(yè)效勞企業(yè)與外界的關(guān)系？

思考：有哪些？

什么關(guān)系？圖3-2物業(yè)效勞企業(yè)對外關(guān)系圖房地產(chǎn)局園林綠化局市政管理局公安局公用事業(yè)局環(huán)衛(wèi)局房屋修繕企業(yè)園林綠化企業(yè)清掃保潔企業(yè)保安護(hù)衛(wèi)企業(yè)市政管養(yǎng)企業(yè)公用事業(yè)企業(yè)其他企業(yè)業(yè)主使用人物業(yè)效勞企業(yè)住宅小區(qū)〔高層樓宇〕管理處行政管理是政府通過街道居委會、公安、交警、規(guī)劃、城建、工商、稅務(wù)等行政管理部門對小區(qū)內(nèi)的居民和單位實(shí)施的行政管理。雖然行政管理與物業(yè)管理是兩個(gè)不同的概念，但物業(yè)管理企業(yè)作為企業(yè)法人，在其經(jīng)濟(jì)活動中應(yīng)當(dāng)接受國家財(cái)政、工商、稅務(wù)等行政主管部門的管理；在其專業(yè)管理活動中，應(yīng)當(dāng)接受建設(shè)、房地產(chǎn)、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)管理部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督。

一、與政府行政主管部門的關(guān)系街道辦事處作為人民政府的派出機(jī)構(gòu)，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能。這主要包括：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策、信息引導(dǎo)、組織協(xié)調(diào)、提供效勞、檢查監(jiān)督，但不替代物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施具體的管理和為社區(qū)全體住戶提供的生活效勞。廣州東華實(shí)業(yè)股份所管理的五羊小區(qū)為全國作出了表率。在五羊村，行政管理與物業(yè)管理職責(zé)清楚，相得益彰。行政管理部門與物業(yè)管理機(jī)構(gòu)保持密切的關(guān)系，互相配合、互相支持，構(gòu)成了高效優(yōu)質(zhì)的社會管理效勞系統(tǒng)。例如，街道和居委會派人員參加管理處的例會，及時(shí)了解物業(yè)管理的情況，通過宣傳和教育，使居民、單位支持物業(yè)管理工作；公安派出所根據(jù)小區(qū)管理處開出產(chǎn)權(quán)人、住戶鑒妥的物業(yè)管理協(xié)議的證明，給予辦理戶口遷入手續(xù)，并負(fù)責(zé)小區(qū)保安隊(duì)伍的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，使得小區(qū)內(nèi)的治安穩(wěn)定。

二、與屬地街道辦事處(或居委會)的關(guān)系一個(gè)適應(yīng)現(xiàn)代生活的物業(yè)管理企業(yè)通常是人員少、隊(duì)伍精干、社會化、專業(yè)性強(qiáng)，一般是由企業(yè)主要領(lǐng)導(dǎo)，各專業(yè)管理部門的技術(shù)骨干組成的管理型物業(yè)管理企業(yè)。具體的管理操作，如保安、清潔、綠化等通過合同形式交由社會上的專業(yè)化公司承擔(dān)，一切按經(jīng)濟(jì)合同辦事。此時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)是業(yè)主(使用人)的“總管家〞。因此在選擇這些專業(yè)管理企業(yè)、簽訂合同時(shí)，一定要代表廣闊業(yè)主(使用人)的利益，要符合住宅小區(qū)管委會所制定的各項(xiàng)規(guī)章制度，并在合同執(zhí)行期內(nèi)，代表業(yè)主(使用人)根據(jù)合同中所規(guī)定的內(nèi)容，要求進(jìn)行對照、檢查，從而保證各項(xiàng)工作能真正落到實(shí)處。

三、與專業(yè)管理企業(yè)(公司)的關(guān)系物業(yè)專項(xiàng)分包企業(yè)的類型房屋修繕專業(yè)企業(yè)園林綠化專業(yè)企業(yè)清掃保潔專業(yè)企業(yè)家政效勞專業(yè)企業(yè)保安護(hù)衛(wèi)專業(yè)企業(yè)市政管養(yǎng)專業(yè)企業(yè)電梯、設(shè)備設(shè)施維修的專業(yè)企業(yè)其他一些類型的物業(yè)管理專業(yè)企業(yè)學(xué)生分組討論專業(yè)管理企業(yè)(公司)的出現(xiàn)，能否替代物業(yè)效勞公司？或者說這種現(xiàn)象意味著什么？物業(yè)管理總包單位向業(yè)主或業(yè)主委員會承擔(dān)全部管理責(zé)任，負(fù)責(zé)物業(yè)管理中的管理工作和所有與各分包單位之間的協(xié)調(diào)以及各專業(yè)分包合同責(zé)任界限的劃分，同時(shí)承擔(dān)協(xié)調(diào)失誤造成損失的責(zé)任，向業(yè)主委員會承擔(dān)物業(yè)管理的風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)專業(yè)分包單位僅完成物業(yè)管理總包企業(yè)管理任務(wù)中的局部分項(xiàng)，物業(yè)管理專業(yè)分包單位只向物業(yè)管理總包單位負(fù)責(zé)，與業(yè)主和業(yè)主委員會無合同關(guān)系。業(yè)主委員會與物業(yè)總包單位、物業(yè)分包單位之間的關(guān)系在國內(nèi)首部?業(yè)主大會規(guī)程?〔于2003年9月1日起實(shí)行〕中首次明確業(yè)主委員會的職責(zé)權(quán)限。它們之間是委托與被委托的關(guān)系。相關(guān)鏈接：2006年3月4日，沈陽市和平區(qū)南湖街道文安路社區(qū)業(yè)主委員會協(xié)會成立。據(jù)悉這是全國首個(gè)業(yè)主委員會協(xié)會。協(xié)會成員希望通過提高業(yè)主委員會的素質(zhì)，成為業(yè)主委員會與物業(yè)公司之間溝通交流的橋梁。過去，業(yè)主委員會炒物業(yè)公司，物業(yè)公司撤出社區(qū)，新老業(yè)主委員會并存……小區(qū)里的業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司之間層出不窮的矛盾一直讓人感到頭痛。協(xié)會成立后，將會使相關(guān)問題得到及時(shí)解決。

四、與業(yè)委會和業(yè)主的關(guān)系第三節(jié)知名物業(yè)管理公司介紹本節(jié)教學(xué)重點(diǎn)了解國內(nèi)外知名物業(yè)管理企業(yè)的高端業(yè)務(wù)。一、戴德梁行戴德梁行由原“梁振英測量師行〞和新加坡“戴玉祥產(chǎn)業(yè)咨詢公司〞以及歐洲的DTZ共同組成，梁振英先生出任董事局主席。戴德梁行為客戶提供國際性物業(yè)效勞。戴德梁行遍布全球39個(gè)國家，共有192間分公司，員工逾9000人。作為中國內(nèi)地首家獨(dú)資的境外房地產(chǎn)效勞公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶、杭州、成都均設(shè)有正式牌照的分公司，也是最早進(jìn)入深圳的外資企業(yè)。公司一貫的效勞理念為“專業(yè)、創(chuàng)值、正派〞。設(shè)置有：〔1〕研究參謀部、估價(jià)部、寫字樓部、商鋪部、住宅部、工業(yè)部、物業(yè)管理部等。二、香港屋宇管理香港屋宇管理創(chuàng)辦于1974年，是香港首家獨(dú)立性質(zhì)管業(yè)機(jī)構(gòu)，以為全港業(yè)戶提供優(yōu)良物業(yè)管理效勞的宗旨而拓展業(yè)務(wù)。香港屋宇現(xiàn)已開展成為香港接大廈業(yè)主委托管業(yè)最多的機(jī)構(gòu)。屋宇管理連同其他附屬及聯(lián)營機(jī)構(gòu)，合共三千名專業(yè)人才，分別為全港超過四百多座大廈提供一切綜合性物業(yè)管理及有關(guān)屋宇效勞，范圍包括：各大屋村、花園別墅、多層住宅、商業(yè)及工業(yè)大廈的保安、清潔、滅蟲、消防工程、水電保養(yǎng)維修、綠化及園藝設(shè)計(jì)、制服縫制、工程籌劃及保險(xiǎn)參謀效勞等工作。于1994年開始，將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展到中國內(nèi)地市場，在上海、沈陽、杭州、成都、昆明、廣州番禺等八大城市組建中外合資物業(yè)管理公司，另為大連、青島、廈門、武漢、重慶等十八個(gè)城市內(nèi)的二十八個(gè)工程提供管業(yè)參謀效勞。公司開展至今已成為一個(gè)龐大的物業(yè)管理集團(tuán)，國內(nèi)外地區(qū)管理樓宇面積總共超過四千萬平方米，且為中國內(nèi)地和港、澳地區(qū)獨(dú)立性質(zhì)最具規(guī)模管業(yè)機(jī)構(gòu)之一。三、第一太平戴維斯第一太平戴維斯〔中國〕是SAVILLSINTERNATIONAL集團(tuán)成員之一，業(yè)務(wù)專注于中國國內(nèi)之物業(yè)管理、估價(jià)、中介效勞、市場研究及建筑管理等。經(jīng)過十年的開展，業(yè)務(wù)已普及北京、天津、上海、南京、廣州、深圳等十多個(gè)城市，并分列在北京、上海、廣州成立了分公司，所管理及提供參謀效勞的樓宇工程超過七十個(gè)，以總管理樓盤面積而言，亦超過420萬平方米。第一太平—戴維斯號稱亞洲最大的物業(yè)管理公司，有百余年歷史，為客戶提供專業(yè)的物業(yè)參謀效勞。專業(yè)從事物業(yè)管理、參謀、中介、籌劃等一系列綜合效勞，在管理的物業(yè)有大型商場、甲級寫字樓及豪宅等。目前在中國的業(yè)務(wù)已開展到北京、上海、天津、深圳等重要的大中城市。第一太平戴維斯的強(qiáng)項(xiàng)和優(yōu)勢在于物業(yè)包裝、完善之效勞、高標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)培訓(xùn)、豐富的管理經(jīng)驗(yàn)、強(qiáng)大的后備資源－－中央隊(duì)伍、電腦中央控制系統(tǒng)等。四、美國的“為您效勞〞、澳洲的“商務(wù)年華〞美國的“為您效勞〞、澳洲的“商務(wù)年華〞等國際知名管理公司也已經(jīng)開始了在中國的探索。這些境外品牌物業(yè)管理企業(yè)具有技術(shù)優(yōu)勢、價(jià)格優(yōu)勢、體制優(yōu)勢，尤其是在高檔物業(yè)管理、環(huán)保高新技術(shù)、大型機(jī)械設(shè)備管理等方面持有“殺手锏〞，再加上他們實(shí)實(shí)在在的“以人為本〞的經(jīng)營理念，對消費(fèi)者的爭奪力量十分強(qiáng)。因此，中國的物業(yè)管理企業(yè)將處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的開展環(huán)境中。五、國內(nèi)知名企業(yè)1.萬科萬科物業(yè)管理是伴隨著萬科房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的產(chǎn)生而產(chǎn)生，并逐步開展起來的。萬科集團(tuán)自1988年開始介入房地產(chǎn)行業(yè)，1990年建成第一個(gè)房地產(chǎn)工程--深圳天景花園，受SONY公司售后效勞的啟發(fā)，一開始就將物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的一項(xiàng)售后效勞保障措施，并提出了在管理效勞上一定要超前的理念。1992年1月萬科成立下屬第一家物業(yè)管理公司--深圳市萬科物業(yè)管理，經(jīng)過十年的開展，"萬科物業(yè)管理"已開展成為國內(nèi)同行業(yè)中的知名品牌。隨著萬科房地產(chǎn)在全國各主要城市的迅速開展，集團(tuán)又先后在天津、北京、上海、鞍山、沈陽、大連、成都、武漢、長春、南昌、南京、廣州、佛山、中山、東莞、惠洲等16個(gè)城市成立了專業(yè)的物業(yè)管理公司，目前管理工程60多個(gè)，管理面積近1000萬平方米，管理類型包括高層大廈、多層住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、學(xué)校及政府公共物業(yè)等。五、國內(nèi)知名企業(yè)1.萬科〔續(xù)上〕作為國內(nèi)較早從事物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)之一，萬科物業(yè)始終堅(jiān)持“全心全意全為您〞的效勞宗旨，秉承“效勞至誠，精益求精，管理標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)取創(chuàng)新〞的質(zhì)量方針，運(yùn)用超前的管理理念和創(chuàng)造性的思維，不斷探索物業(yè)管理新模式，積極參與行業(yè)競爭，在推動物業(yè)管理行業(yè)開展的同時(shí)，不斷開辟新的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。1996年萬科物業(yè)導(dǎo)入ISO9002國標(biāo)質(zhì)量管理和質(zhì)量保證模式，并通過第三方國際標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量體系認(rèn)證，從而獲得了中國物業(yè)管理企業(yè)第一張由國際機(jī)構(gòu)頒發(fā)的品質(zhì)保證證書。2001年，萬科物業(yè)各公司已先后開展了質(zhì)量體系全面的、系統(tǒng)的轉(zhuǎn)版工作，并相繼通過ISO9001〔2000版〕國際認(rèn)證。五、國內(nèi)知名企業(yè)2.陸家嘴物業(yè)上海陸家嘴物業(yè)管理為國家物業(yè)管理資質(zhì)一級企業(yè)、中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事和副秘書長單位、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會理事。陸家嘴物業(yè)管理公司目前管理的物業(yè)總面積為2000多萬平方米。管理類型包括寫字樓、商業(yè)物業(yè)、會展物業(yè)、公眾物業(yè)、教衛(wèi)物業(yè)、廠房、酒店、別墅、公寓、普通住宅小區(qū)等。公司先后獲得上海市文明單位、上海市用戶滿意企業(yè)、上海市物業(yè)管理“百強(qiáng)〞企業(yè)第一、上海市“質(zhì)量管理獎(jiǎng)〞、全國用戶滿意企業(yè)、中國優(yōu)秀物業(yè)管理公司、中國物業(yè)管理公司100強(qiáng)第一，并被IBAC國際品牌委員會認(rèn)定為國際知名品牌企業(yè)。在多年的物業(yè)管理實(shí)踐中，建立和形成了“陸家嘴物業(yè)讓您更滿意〞的企業(yè)理念，通過提高自身管理素質(zhì)，追求完美效勞，不斷超越廣闊業(yè)戶日益增長的對物業(yè)效勞的需求，努力成為業(yè)戶的“好保姆、好管家、好朋友〞，成為開展商的“好參謀、好幫手、好朋友〞，成為行政主管部門與專業(yè)公司及社會各界的“好伙伴、好企業(yè)、好朋友〞。在物業(yè)管理領(lǐng)域已形成一定規(guī)模，在社會上具有良好的聲譽(yù)和品牌知名度。五、國內(nèi)知名企業(yè)3.中海物業(yè)深圳市中海物業(yè)管理是建設(shè)部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理企業(yè)，并為業(yè)內(nèi)首家通過ISO9002、ISO14001認(rèn)證企業(yè)。自1991年成立以來，中海人以“精誠效勞、精彩生活〞為效勞宗旨，勇于開拓、銳意進(jìn)取，目前已開展成為擁有員工2000多名，高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才近400名、下屬3家子公司和一個(gè)電子商務(wù)運(yùn)營網(wǎng)絡(luò)的大型企業(yè)。在長期的物業(yè)管理實(shí)踐中，中海物業(yè)創(chuàng)造了中國物業(yè)管理行業(yè)的一系列行業(yè)之最：已經(jīng)建成國家優(yōu)秀示范小區(qū)〔大廈〕16個(gè)，為國內(nèi)同行業(yè)擁有國優(yōu)數(shù)量最多；1996年2月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家獲得ISO9002國際質(zhì)量保證體系認(rèn)證；1999年10月在中國物業(yè)管理行業(yè)第一家通過商住區(qū)ISO14001國際環(huán)境管理體系認(rèn)證。中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、效勞、技術(shù)、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先進(jìn)的管理理念，注重環(huán)境和社區(qū)文化的營造；不斷對現(xiàn)有管理技術(shù)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行揚(yáng)棄，去其疏漏，取其精華，與時(shí)俱進(jìn)，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國際化與時(shí)代性內(nèi)涵，精煉全國物管行業(yè)第一品牌。五、國內(nèi)知名企業(yè)4.中航深圳市中航物業(yè)管理〔SHENZHENCATICPROPERTYMANAGEMANTCO.,LTD簡稱CPM〕，是國家物業(yè)管理首批一級資質(zhì)企業(yè)、深圳市物業(yè)管理甲級資質(zhì)企業(yè)，是中國物業(yè)管理協(xié)會、深圳市物業(yè)管理協(xié)會副會長單位，是業(yè)內(nèi)頗具規(guī)模和影響的企業(yè)之一。市場化、專業(yè)化效勞能力中航物業(yè)常年承擔(dān)中航集團(tuán)60余萬平方米綜合物業(yè)的經(jīng)營管理，效勞專業(yè)，經(jīng)營有方。其中，位于深南中路黃金地段的中航苑，在中航物業(yè)的精心打理下，以其卓越的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，受到了廣闊業(yè)主、客戶的廣泛稱贊。中航物業(yè)從1997年開始，積極穩(wěn)健地拓展市場，在劇烈的市場競爭中獲取了許多工程的物業(yè)管理權(quán)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域普及東北、華北、西南、華東、華中、華南等地區(qū)，市場拓展工程占到管理規(guī)?？偭康?5%以上，形成了較強(qiáng)的物業(yè)管理市場化運(yùn)作能力，建立了較完善的專業(yè)效勞體系。首創(chuàng)經(jīng)營型物業(yè)管理模式中航物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作，科技先導(dǎo),通過了物業(yè)管理ISO9001質(zhì)量保證體系的國際國內(nèi)雙重認(rèn)證。主張物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理充分融合，注重提高物業(yè)使用效率，提供租賃代理效勞，提升物業(yè)無形資產(chǎn)，首創(chuàng)“經(jīng)營型物業(yè)管理模式〞。五、國內(nèi)知名企業(yè)5.招商局物業(yè)招商局物業(yè)管理為香港招商局集團(tuán)全資企業(yè)，是招商局集團(tuán)旗下致力于物業(yè)管理業(yè)務(wù)的全國性專業(yè)公司，國家一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)、中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位，中國最早的以產(chǎn)權(quán)為紐帶、以資產(chǎn)管理為核心的集團(tuán)化物業(yè)管理企業(yè)。招商局物業(yè)擁有香港、深圳、北京、上海、南京、武漢、西安、漳州等8家子公司和重慶、蘇州等4家分公司；資產(chǎn)規(guī)模近3億元，年經(jīng)營收入近4億元；員工規(guī)模6432人，擁有1000多名專業(yè)管理人員和業(yè)務(wù)骨干；業(yè)務(wù)觸角普及全國18個(gè)省/直轄市，在35個(gè)城市擁有226個(gè)管理工程。目前管理物業(yè)面積超過1800萬平方米，其中大型商業(yè)中心區(qū)、優(yōu)質(zhì)別墅、高檔寫字樓等高端物業(yè)面積近800萬平方米，效勞于摩托羅拉、三星、惠普、馬士基物流、松下、華為、招商銀行等來自世界50多個(gè)國家的30余萬至尊業(yè)主，成就中國物業(yè)管理行業(yè)規(guī)?；a(chǎn)業(yè)化開展的先導(dǎo)企業(yè)。五、國內(nèi)知名企業(yè)5.招商局物業(yè)〔續(xù)上〕招商局物業(yè)自1981年開始從事專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，是中國最早從事專業(yè)化物業(yè)管理的企業(yè)，至今已擁有二十四年的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，在不斷引入美國、英國、香港等國家和地區(qū)的先進(jìn)管理理念和經(jīng)驗(yàn)根底上，結(jié)合中國的實(shí)際情況，錘煉出一套具有“招商局物業(yè)〞特色的管理模式，創(chuàng)立了“招商局物業(yè)〞這一優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌，在行業(yè)內(nèi)率先通過了ISO9001、ISO14001、OHSAS18001〔質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康平安〕體系認(rèn)證，擁有12個(gè)“國優(yōu)〞工程，13個(gè)“省優(yōu)〞工程，近100個(gè)“市優(yōu)〞工程。遵循“精心管理、全心呵護(hù)〞的效勞理念，致力于為客戶提供平安、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理效勞，以滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷增長的需求，并以“百年誠信、至尊效勞〞作為公司對未來宏偉事業(yè)的不斷追求和對社會及客戶承諾的完全詮釋。五、國內(nèi)知名企業(yè)6.廣州珠江物業(yè)酒店管理公司廣州珠江物業(yè)酒店管理公司是廣州珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)全資子公司，公司成立于1987年，注冊資金500萬，1994年公司首批取得國家旅游局公布的酒店管理資質(zhì)；2001年被國家建設(shè)部審定為物業(yè)管理國家一級資質(zhì)。經(jīng)過多年的開展，公司已開展成為一家具有酒店管理、物業(yè)管理、物業(yè)管理咨詢、房地產(chǎn)代理、貿(mào)易、清潔保養(yǎng)、管理人才培訓(xùn)、工程效勞等多元化、專業(yè)化效勞公司?！爸榻芾悫暷壳暗墓芾砻娣e幾百萬平方米，管理著廣州世界貿(mào)易中心大廈、廣州好世界廣場、體育花園等著名物業(yè)管理工程等五十多個(gè)工程，物業(yè)類型包括有寫字樓、住宅小區(qū)、商場、酒店、學(xué)校、醫(yī)院、體育館、政府辦公樓、會所等各個(gè)領(lǐng)域，在管及曾經(jīng)管理過的主要酒店和物業(yè)包括酒店類、物業(yè)類以及下屬公司。CHAPTERFOURPROPERTYMANAGEMENTLAWS®ULATIONS了解我國物業(yè)管理法規(guī)體系的構(gòu)成及其建設(shè)現(xiàn)狀；熟悉我國主要的物業(yè)管理法規(guī)的內(nèi)容，并能用之分析物業(yè)管理活動及其常見糾紛。

物業(yè)管理法規(guī)概述

我國物業(yè)管理法制建設(shè)的現(xiàn)狀

我國物業(yè)管理法制建設(shè)的過程CHAPTERFOURPROPERTYMANAGEMENTLAWS®ULATIONS內(nèi)容擴(kuò)展與案例分析CHAPTERFOURPROPERTYMANAGEMENTLAWS®ULATIONS我國物業(yè)管理法規(guī)體系的構(gòu)成；物業(yè)管理法律關(guān)系；建筑物區(qū)分所有權(quán)；物業(yè)管理糾紛解決的法律依據(jù)。作為法律標(biāo)準(zhǔn)體系中的一種，物業(yè)管理法規(guī)是指調(diào)整物業(yè)管理活動各方權(quán)利和義務(wù)的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。物業(yè)管理法規(guī)是開展物業(yè)管理活動、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)合法權(quán)益的前提和保障。廣義狹義作為法律標(biāo)準(zhǔn)體系中的一種，物業(yè)管理法規(guī)是指調(diào)整物業(yè)管理活動各方權(quán)利和義務(wù)的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。物業(yè)管理法規(guī)是開展物業(yè)管理活動、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)合法權(quán)益的前提和保障。廣義狹義即物業(yè)管理法規(guī)體系，包括：專門性的物業(yè)管理法規(guī)與物業(yè)管理相關(guān)的其他法律標(biāo)準(zhǔn)作為法律標(biāo)準(zhǔn)體系中的一種，物業(yè)管理法規(guī)是指調(diào)整物業(yè)管理活動各方權(quán)利和義務(wù)的法律標(biāo)準(zhǔn)的總稱。物業(yè)管理法規(guī)是開展物業(yè)管理活動、維護(hù)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)合法權(quán)益的前提和保障。廣義狹義僅指物業(yè)管理的專門性法規(guī)：?物業(yè)管理?xiàng)l例?〔2003、2007〕與之相配套的部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章由全國人大、國務(wù)院及其各部委制定發(fā)布的關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)、部門規(guī)章和其他標(biāo)準(zhǔn)性文件，例如：?物權(quán)法??物業(yè)管理?xiàng)l例??物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?、?業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?由地方人大和政府制定發(fā)布的有關(guān)物業(yè)管理的地方性法規(guī)、規(guī)章及其他標(biāo)準(zhǔn)性文件，例如：?山西省物業(yè)管理?xiàng)l例??太原市普通住宅物業(yè)效勞等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?與物業(yè)管理有關(guān)但不單純?yōu)槲飿I(yè)管理制定的法規(guī)。根本法：是整個(gè)物業(yè)管理法律體系的綱領(lǐng)性法規(guī)，如?民法通那么?、?物權(quán)法?。相關(guān)法：從不同角度涉及物業(yè)管理的法規(guī)，是物業(yè)管理法律體系的有機(jī)組成局部，如?城鄉(xiāng)規(guī)劃法?、?城市房地產(chǎn)管理法?。即狹義的物業(yè)管理法規(guī)，是專為物業(yè)管理制定的各種法律、法規(guī)、規(guī)章及其他標(biāo)準(zhǔn)性文件。由國家或地方制定發(fā)布的物業(yè)管理一般性法規(guī)，是其他物業(yè)管理法規(guī)的立法根底。國家級的如?物業(yè)管理?xiàng)l例?地方性的如?山西省物業(yè)管理?xiàng)l例?。物業(yè)管理根本法規(guī)的細(xì)化和深化。國家級的如?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?、?業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?、?住宅專項(xiàng)維修資金管理方法?、?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?；地方性的如?太原市普通住宅物業(yè)效勞等級與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?。物業(yè)管理的完整模式包括物業(yè)管理前期介入→物業(yè)移交接營→物業(yè)〔后期〕管理。涉及這一階段的法規(guī)多為物業(yè)管理相關(guān)性法規(guī)。如?城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例?、?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?、?商品房銷售管理方法?、?商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定?〔“二書〞〕、?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?等?！飿I(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)—物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)物業(yè)所有權(quán)的原始取得者，經(jīng)房地產(chǎn)交易建設(shè)單位將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給新的物業(yè)權(quán)利人。前期物業(yè)管理階段，由建設(shè)單位選聘物業(yè)效勞企業(yè)，制定臨時(shí)管理規(guī)約?！?商品房銷售管理方法?第七條：商品房現(xiàn)售條件〕法定期限內(nèi)〔?二書?、?建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例?〕，建設(shè)單位對其銷售的商品房屋承擔(dān)保修責(zé)任。—物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)業(yè)主是物業(yè)所有權(quán)人，按其擁有的物業(yè)所有權(quán)狀況，又可分為獨(dú)立所有權(quán)人和區(qū)分所有權(quán)人?，F(xiàn)代物業(yè)區(qū)域各業(yè)主的權(quán)利形態(tài)一般為區(qū)分所有權(quán)。全體業(yè)主通過召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會來實(shí)施自治管理?！飿I(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)物業(yè)效勞企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理效勞活動的企業(yè)。物業(yè)效勞企業(yè)根據(jù)物業(yè)效勞合同接受業(yè)主或者業(yè)主委員會或者建設(shè)單位的委托，依照法律規(guī)定和合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理、并為業(yè)主及物業(yè)使用人提供相應(yīng)的效勞?！飿I(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)即物業(yè)承租人，或其他的物業(yè)實(shí)際使用人。物業(yè)使用人與建設(shè)單位、物業(yè)效勞企業(yè)沒有直接關(guān)系，不具有成員權(quán)，一般不參加業(yè)主大會與業(yè)主委員會。—物業(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)物業(yè)管理活動雖然主要通過業(yè)主與物業(yè)效勞企業(yè)兩個(gè)平等主體簽訂的物業(yè)效勞合同開展。但政府行政管理部門如建設(shè)、公安、消防、環(huán)保機(jī)關(guān)等基于行政職權(quán)也會介入其中，對各方行為進(jìn)行監(jiān)督、管理和指導(dǎo)?！飿I(yè)管理法規(guī)所規(guī)定的物業(yè)管理法律關(guān)系的參與者，主要包括：建設(shè)單位業(yè)主〔及業(yè)主大會、業(yè)主委員會〕物業(yè)效勞企業(yè)物業(yè)使用人行政管理機(jī)關(guān)其他相關(guān)機(jī)構(gòu)物業(yè)效勞企業(yè)開展管理工作，常和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)生聯(lián)系，如保安公司、煤氣公司、電梯公司、環(huán)衛(wèi)機(jī)構(gòu)，建筑維修部門等。物業(yè)效勞企業(yè)可與相關(guān)機(jī)構(gòu)簽訂委托合同，由其提供專項(xiàng)效勞?！飿I(yè)管理法律關(guān)系主體的權(quán)利、義務(wù)所共同指向的對象，包括：物行為即物業(yè)，也是物業(yè)管理的對象。根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?第二條，在物業(yè)管理中，物業(yè)包括房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。即物業(yè)管理法律關(guān)系主體行使權(quán)利和履行義務(wù)的活動，包括作為和不作為?！飿I(yè)管理法律關(guān)系的主體之間依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)效勞合同而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。物業(yè)管理權(quán)利物業(yè)管理義務(wù)—物業(yè)管理法律關(guān)系的主體之間依據(jù)物業(yè)管理法規(guī)和物業(yè)效勞合同而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。物業(yè)管理權(quán)利物業(yè)管理義務(wù)享有權(quán)利的人有權(quán)自己作出一定的行為；享有權(quán)利的人有權(quán)要求他人作出或不作一定的行為。負(fù)有義務(wù)的一方必須作出一定的行為或抑制一定的行為。—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底某小區(qū)開發(fā)商在未征得小區(qū)業(yè)主同意的情形下，將位于該小區(qū)內(nèi)的一幢宣傳為小區(qū)會所的獨(dú)立房屋出售給了A公司進(jìn)行餐飲經(jīng)營。小區(qū)業(yè)主得知后感到十分氣憤，認(rèn)為既然開發(fā)商將該幢房屋宣傳為小區(qū)會所，那么這幢房屋就應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)的公共配套設(shè)施而歸業(yè)主共同所有，開發(fā)商無權(quán)擅自將其對外出售。于是業(yè)主們分別找到開發(fā)商及A公司進(jìn)行交涉，要求將該幢房屋的所有權(quán)及使用權(quán)交還業(yè)主。然而，開發(fā)商卻表示，盡管該幢房屋曾經(jīng)確實(shí)打算用作小區(qū)會所，但其建筑面積并未計(jì)入業(yè)主公攤，在宣傳時(shí)銷售人員也從未承諾過該幢房屋將歸屬業(yè)主共同所有，因此，開發(fā)商當(dāng)然有權(quán)對該幢房屋進(jìn)行出售。同時(shí)，A公司也表示，A公司作為該幢房屋的買受人，在購置房屋后已經(jīng)依法進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，已經(jīng)成為該幢房屋的合法所有權(quán)人，業(yè)主無權(quán)向其主張?jiān)摯狈课莸乃袡?quán)。業(yè)主們能否通過訴訟的方式取得對該幢房屋的共有權(quán)利？—

物業(yè)管理關(guān)系的法律基礎(chǔ)—

物業(yè)管理關(guān)系的法律基礎(chǔ)—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底現(xiàn)代社會隨著人口的增加和城市化的開展，建筑物不斷向高空多層擴(kuò)展，一棟建筑物的不同局部或不同房間分別由不同的所有人所有是城市住宅的普遍情況。區(qū)分所有建筑物—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底當(dāng)一棟區(qū)分所有建筑物由多個(gè)獨(dú)立的單元組成，且各個(gè)單元由不同的人擁有所有權(quán)時(shí)，那么各個(gè)單元的所有人即擁有了建筑物區(qū)分所有權(quán)。區(qū)分所有建筑物—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底作為一種特殊的所有權(quán)形態(tài)，建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合權(quán)利，包括專有局部所有權(quán)、共有局部共有權(quán)和業(yè)主的成員權(quán)。我國?物權(quán)法?第七十條：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有局部享有所有權(quán)，對專有局部以外的共有局部享有共有和共同管理的權(quán)利。〞區(qū)分所有建筑物—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)?物權(quán)法?第七十一條：“業(yè)主對其建筑物專有局部享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的平安，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。〞—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)的專有局部的范圍滿足以下條件的房屋、車位、攤位等特定空間。構(gòu)造獨(dú)立，能明確區(qū)分；利用獨(dú)立，可排他使用；可登記成特定業(yè)主所有。露臺。規(guī)劃上專屬于特定房屋，且在銷售時(shí)列入該特定房屋買賣合同中?！飿I(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)?物權(quán)法?第七十二條：“業(yè)主對建筑物專有局部以外的共有局部，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。〞—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)建筑區(qū)劃內(nèi)共有局部的范圍道路〔屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外〕、綠地〔屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外〕及其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)效勞用房。規(guī)劃的車位、車庫歸屬，由當(dāng)事人約定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。其他共有局部。—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)結(jié)構(gòu)局部：包括建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備、設(shè)備層或者設(shè)備間等；其他場所及設(shè)施：不屬于業(yè)主專有局部，也不屬于市政公用局部或者其他權(quán)利人所有。最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋〔法釋[2021]7號〕—物業(yè)管理關(guān)系的法律根底專有所有權(quán)共有所有權(quán)成員權(quán)建筑物區(qū)分所有權(quán)中包含的共有關(guān)系使區(qū)分所有權(quán)人形成一個(gè)團(tuán)體，成員權(quán)是區(qū)分所有權(quán)人作為該團(tuán)體的一員而享有的權(quán)利，包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)那么和管理規(guī)約的權(quán)利；選聘和解聘物業(yè)效勞企業(yè)或者其他管理人的權(quán)利；對重要管理事項(xiàng)的表決權(quán)；對共用局部〔如屋面、墻面〕收益的請求權(quán)等。根據(jù)?最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律假設(shè)干問題的解釋?，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋〔包括整幢建筑物〕以及車位、攤位等特定空間，只要符合“具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體〞三項(xiàng)條件，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為專有局部。也就是說，除規(guī)劃確定的物業(yè)管理用房外，通常情況下的會所、幼兒園、學(xué)校、地下車庫位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物權(quán)登記要求能夠登記房屋產(chǎn)權(quán)的，均將視為專用局部而不屬于業(yè)主共有。因此，就這一案例來說，業(yè)主與開發(fā)商所爭議的會所建筑完全符合新司法解釋對專用局部的三項(xiàng)界定條件，并已實(shí)際經(jīng)登記由A公司〔特定業(yè)主〕享有其所有權(quán)。在此根底上，業(yè)主如果要求獲得該會所建筑的所有權(quán)將難以得到法院的支持。20世紀(jì)80年代以來，我國物業(yè)管理事業(yè)及有關(guān)立法工作開始起步并得以開展。概括地說，我國物業(yè)管理法制建設(shè)的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)出以下一些特點(diǎn)：改革開放政策實(shí)行之初，深圳借鑒香港物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，于1981年3月10日成立深圳市物業(yè)管理公司，專業(yè)化的物業(yè)管理開始在我國內(nèi)地局部城市陸續(xù)出現(xiàn)。通過比照專業(yè)物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的實(shí)踐效果，各級政府逐步認(rèn)識到物業(yè)管理不僅僅是一種房地產(chǎn)管理技術(shù)方面的改進(jìn)，還應(yīng)當(dāng)是中國房地產(chǎn)管理經(jīng)營體制和城市管理體制方面重大革新的突破口。從上世紀(jì)80年代末期，建設(shè)部開始有方案地組織物業(yè)管理新模式在住宅建設(shè)試點(diǎn)小區(qū)的應(yīng)用，組織全國文明住宅小區(qū)的考評活動，從而有力地推動了新建住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施與物業(yè)管理業(yè)在全國范圍內(nèi)的開展。1994年3月21日，山東省青島市政府以發(fā)布了全國第一個(gè)關(guān)于物業(yè)管理的地方政府規(guī)章?青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行方法?；3月23日，國家建設(shè)部發(fā)布?城市新建住宅小區(qū)管理方法?，其中第四條明確要求：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式，由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。〞6月18日，深圳市第一屆人大常委會通過了?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?，成為全國第一部關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)。從此，物業(yè)管理在房地產(chǎn)業(yè)中的法律地位逐步確立起來，各地方都陸續(xù)出臺了關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)或政府規(guī)章。中國物業(yè)管理實(shí)施的開始和重點(diǎn)都是住宅小區(qū)，國家公布的第一部關(guān)于物業(yè)管理的部門性規(guī)章就定名為?城市新建住宅小區(qū)管理方法?，而且現(xiàn)行物業(yè)管理的行政法規(guī)和部門規(guī)章，大都也是直接針對居住物業(yè)的管理制定的，而對非居住物業(yè)的管理，那么規(guī)定可參照居住物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)性文件執(zhí)行。省級物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)文件中，只有重慶市政府出臺的?重慶市物業(yè)管理方法?試圖將非居住物業(yè)與居住物業(yè)一樣直接納入該方法適用范圍，但就其規(guī)定的內(nèi)容而言，也未能針對非居住物業(yè)管理的特殊性作出相應(yīng)的一些特別規(guī)定。因此，中國非居住物業(yè)管理的立法內(nèi)容還有待充實(shí)。1999年10月，建設(shè)部制定了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?，而在1999年之前，上海、深圳等地已出臺了相關(guān)的地方性規(guī)章。2003年，國務(wù)院公布?物業(yè)管理?xiàng)l例?，而深圳早在1994年就制定了?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?。從全國性和地方性兩個(gè)角度來了解我國物業(yè)管理法制建設(shè)的過程，并能運(yùn)用相應(yīng)法規(guī)來解決實(shí)際的案例。本節(jié)教學(xué)重點(diǎn)物業(yè)管理在我國開展20多年來，國務(wù)院及相關(guān)部門先后制定了一批關(guān)于物業(yè)管理的規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件，各省市也出臺了許多物業(yè)管理?xiàng)l例或物業(yè)管理的方法以及物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)性文件。以下將按照時(shí)間的先后，對全國性有關(guān)法律、法規(guī)與政策逐一簡介?！惨弧?城市新建住宅小區(qū)管理方法?〔1994〕1994年4月，建設(shè)部公布?城市新建住宅小區(qū)管理方法?，這是我國自建國以來有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門規(guī)章。第四條指出：“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)逐步推行社會化、專業(yè)化的管理模式。由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理。〞該方法正式確立了我國物業(yè)管理的新體制，為房屋管理體制的改革指明了方向，并提供了法規(guī)依據(jù)。同時(shí)，作為我國有關(guān)物業(yè)管理的第一個(gè)部門規(guī)章，為各省、市、區(qū)地方立法提供了依據(jù)。2007年9月，該方法被廢止。〔二〕?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?(1996)1996年2月，國家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?，對效勞費(fèi)用收取的原那么和效勞費(fèi)用的內(nèi)容做了具體的規(guī)定。該方法為標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理效勞的收費(fèi)行為，維護(hù)國家利益和物業(yè)管理單位及物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，減少物業(yè)管理與效勞費(fèi)用糾紛，促進(jìn)物業(yè)管理事業(yè)的健康開展又向前邁出了一大步。2004年1月，國家發(fā)改委與建設(shè)部制定下發(fā)了?物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?，自2004年1月1日起執(zhí)行，?城市住宅小區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法?同時(shí)被廢止?！踩澄飿I(yè)管理示范文本〔1997－1999〕1997年8月，建設(shè)部、國家工商行政管理局制訂了?物業(yè)管理委托合同示范文本?；1997年8月建設(shè)部制訂了?業(yè)主公約示范文本?；1999年10月制訂了?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?。這三個(gè)示范文本已成為物業(yè)管理中標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理行為，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，減少糾紛不可缺少標(biāo)準(zhǔn)性文件?！菜摹?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?〔1998、2007〕1998年12月，建設(shè)部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?。2007年12月，根據(jù)?物權(quán)法?、?物業(yè)管理?xiàng)l例?等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部和財(cái)政部制定發(fā)布了?住房專項(xiàng)維修資金管理方法?，?住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理方法?同時(shí)廢止。新方法明確了住房專項(xiàng)維修資金管理、使用原那么，管理模式、答復(fù)了如何實(shí)現(xiàn)住房專項(xiàng)維修資金閑置時(shí)的保值增值問題，并明確了增值的歸屬。〔五〕?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?(1999、2004、2007)1999年10月，建設(shè)部制定發(fā)布了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?，自2000年1月1日起實(shí)施。該試行方法，建立了物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，規(guī)定了不同資質(zhì)等級的標(biāo)準(zhǔn)及申請材料、審批程序與資質(zhì)管理方法。2004年3月，建設(shè)部制定發(fā)布了?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?，自2004年5月1日起施行，?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行方法?同時(shí)廢止。2007年11月，建設(shè)部對?物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理方法?進(jìn)行修改。〔六〕?物業(yè)管理?xiàng)l例?〔2003、2007〕2002年10月國家國務(wù)院法制辦發(fā)布了?物業(yè)管理?xiàng)l例〔草案〕?，是國家公布的第一部有關(guān)物業(yè)管理的行政法規(guī)，以用來標(biāo)準(zhǔn)我國境內(nèi)的物業(yè)管理活動。草案曾于2002年10月分別在?人民日報(bào)?和?法制日報(bào)?上全文公布，在廣泛聽取、研究和充分吸收社會各界人士對?草案?意見的根底上，經(jīng)過修改和完善，于2003年5月28日在由國務(wù)院總理溫家寶主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，審議并原那么通過。2003年6月20日，國務(wù)院第九次常務(wù)會議通過了?物業(yè)管理?xiàng)l例?并正式發(fā)布，于同年9月1日起施行。2007年8月，國務(wù)院對?物業(yè)管理?xiàng)l例?進(jìn)行修改，修改后自2007年10月1日起施行?！财摺?業(yè)主大會規(guī)程?與?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?〔2003、2021〕為了標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，根據(jù)?物業(yè)管理?xiàng)l例?，建設(shè)部于2003年6月26日制定發(fā)布了?業(yè)主大會規(guī)程?，首次明確了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)權(quán)限。同時(shí)，建設(shè)部還印發(fā)了?前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行方法?。這些規(guī)章的實(shí)施，進(jìn)一步地確定了物業(yè)管理在我國的地位，標(biāo)志著我國物業(yè)管理事業(yè)的開展進(jìn)人了新的時(shí)期。2021年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)了?業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?，自2021年1月1日起施行，?業(yè)主大會規(guī)程?同時(shí)廢止?！舶恕澄餀?quán)法〔2007〕2007年3月16日，?物權(quán)法?由十屆全國人大第五次會議高票通過，自10月1日起開始施行。?物權(quán)法?表達(dá)了民法“私法自治〞的原那么，明確了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)，進(jìn)一步確立了業(yè)主共同協(xié)商，自我管理的物業(yè)管理模式。隨著?物權(quán)法?的出臺和實(shí)施，物業(yè)管理將會形成新的效勞模式。1994年3月21日，山東省青島市政府以18號令批準(zhǔn)發(fā)布了全國第一個(gè)關(guān)于物業(yè)管理的地方政府規(guī)章——?青島市住宅小區(qū)物業(yè)管理試行方法?。同年6月18日，深圳市第一屆人大常委會通過了?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例?，這是全國第一部地方性法規(guī)；同時(shí)，深圳市政府和行業(yè)主管部門還有方案、有步驟地制定了20余件操作性強(qiáng)的配套細(xì)那么和規(guī)章制度，包括?條例實(shí)施細(xì)那么?、?深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理方法?、?深圳市物業(yè)管理考核評比標(biāo)準(zhǔn)?、?深圳市物業(yè)管理資質(zhì)證書管理規(guī)定?、?深圳市物業(yè)管理效勞收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)?、?深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)那么?等。1994年8月常州市也制定了?常州市市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理方法?，此后，各地方都陸續(xù)出臺了本地方關(guān)于物業(yè)管理的地方性法規(guī)或政府規(guī)章。例如：北京市政府以第21號令公布了自1995年10月1日起施行的?北京市居住小區(qū)物業(yè)管理方法?；1997年5月28日?上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例?通過并于6月9日公布；1998年9月21日江蘇省政府發(fā)布施行?江蘇省城市住宅區(qū)物業(yè)管理方法?；1999年2月13日重慶市政府發(fā)布了自同年4月1日起施行的?重慶市物業(yè)管理方法?，２００２年９月２５日重慶市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十二次會議通過了?重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例?，該條例從業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理效勞、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理涉及各方的法律責(zé)任等多個(gè)方面做了規(guī)定。此外，廣東、江蘇、江西、西安、天津等省市也相繼出臺了物業(yè)管理?xiàng)l例，明確了物業(yè)管理的范圍、業(yè)主、使用人及物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，使物業(yè)管理初步做到了有法可依、有章可循?！惨弧?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?〔1989〕1989年11月，建設(shè)部公布了?城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定?，對加強(qiáng)結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用設(shè)備和附屬建筑，而為不同所有人所共有的房屋進(jìn)行管理，明確管理、修繕責(zé)任，維護(hù)范圍所有者和使用者的合法權(quán)益造就了法律依據(jù)框架?！捕?城市房屋修繕管理規(guī)定?的公布〔1991〕1991年6月24日經(jīng)建設(shè)部第五次部常務(wù)會議通過并公開發(fā)布了第11號?城市房屋修繕管理規(guī)定?，該規(guī)定為加強(qiáng)城市房屋修繕的管理，保障房屋住用平安，保持和提高房屋的完好程度與使用功能而制定，自1991年8月1日起施行。該規(guī)定較為詳細(xì)地明確規(guī)定了房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)、責(zé)任、房屋修繕方案管理、房屋修繕資金管理、房屋修繕質(zhì)量管理、房屋修繕定額管理、房屋修繕企事業(yè)單位管理及其法律責(zé)任等事項(xiàng)。〔三〕?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?(1991)為明確在房屋接管驗(yàn)收中交接雙方應(yīng)遵守的事項(xiàng)，監(jiān)督政府房屋管理部門對建設(shè)單位移交的新建房屋和實(shí)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的原有房屋進(jìn)行的驗(yàn)收，以確保房屋的住用平安和正常的使用功能，建設(shè)部于1991年2月4日發(fā)布了?房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)?，自1991年7月1日實(shí)施?！菜摹?公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理暫行方法?(1992)1992年，建設(shè)部為了配合住房分配貨幣化，解決公有住宅銷售后存在的維修養(yǎng)護(hù)糾紛與疑義，制定了針對公有住宅售后維修養(yǎng)護(hù)管理的暫行方法，為明確公有住宅售后的維修責(zé)任，保障房屋住用平安以及保值、增值奠定了法律根底?！参濉?城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理方法?(1993)為了加強(qiáng)城市新建住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收和交接管理，提高住宅小區(qū)的綜合效益，建設(shè)部于1993年制定并發(fā)布了?城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理方法?，該方法自1993年12月1日起施行。該方法具體規(guī)定了住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收必須符合的要求、申請住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)提交的文件以及住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收遵循的程序等相關(guān)問題?！擦?城市房屋租賃管理方法?(1993)為加強(qiáng)城市房屋租賃管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房屋租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?，1995年5月9日建設(shè)部發(fā)布了?城市房屋租賃管理方法?，該方法自1995年6月1日起施行。該方法較詳細(xì)地規(guī)定了租賃合同應(yīng)當(dāng)具備的條款、房屋租賃登記備案制度、房屋租賃當(dāng)事人享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)、房屋轉(zhuǎn)租以及當(dāng)事人的法律責(zé)任等相關(guān)內(nèi)容。業(yè)主是小區(qū)的主人，物業(yè)管理公司是業(yè)主的仆人嗎？物業(yè)管理公司與業(yè)主之間到底是什么關(guān)系?這是正確處理小區(qū)內(nèi)各種問題的一個(gè)根本出發(fā)點(diǎn)。目前，不少大廈或住宅小區(qū)發(fā)生了很多糾紛，究其深層原因，主要還是業(yè)主或者物業(yè)管理公司沒有弄清雙方之間的關(guān)系造成的。第一，在法律上，雙方是平等的民事主體關(guān)系，沒有誰領(lǐng)導(dǎo)誰，誰管理誰的問題產(chǎn)權(quán)人和使用人通過業(yè)主管理委員會在市場上選聘物業(yè)管理企業(yè)，雙方在完全平等的原那么下，通過雙向選擇簽訂合同，明確各自的權(quán)利義務(wù)。因而物業(yè)管理公司與房屋產(chǎn)權(quán)人和使用人的關(guān)系是合同法律關(guān)系中的一種。雙方通過雙向選擇并簽訂合同，這本身就說明了業(yè)主和物業(yè)管理公司是平等的民事主體關(guān)系。第二，在經(jīng)濟(jì)上，雙方是聘用與被聘用、委托與被委托、效勞與被效勞的關(guān)系，通過物業(yè)管理委托合同，雙方確立起各自的權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任實(shí)施物業(yè)管理的實(shí)體是具有法人資格的專業(yè)企業(yè)即物業(yè)管理公司。由于房屋產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有(產(chǎn)權(quán)多元化)，物業(yè)管理企業(yè)通過合同或契約，接受業(yè)主委托(聘用)，代表業(yè)主并運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段經(jīng)營管理物業(yè)。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是效勞與被效勞的關(guān)系，物業(yè)管理公司的管理效勞行為是企業(yè)行為，是有償?shù)?，業(yè)主要為占有和消費(fèi)物業(yè)管理公司提供的管理效勞支付一定的費(fèi)用。第三，物業(yè)管理過程中，業(yè)主應(yīng)處于主導(dǎo)地位，物業(yè)管理公司應(yīng)處于被動地位業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人，也是物業(yè)管理的權(quán)利主體。業(yè)主以業(yè)主管理委員會為權(quán)力核心，由業(yè)主管理委員會代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同。在明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)的同時(shí)，由物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照業(yè)主的愿望與要求對物業(yè)實(shí)施管理。業(yè)主是“主人〞，物業(yè)管理者是“管家〞。業(yè)主屬于買方即需方，物業(yè)管理公司那么應(yīng)為賣方即供方。作為物業(yè)管理市場上需求方的業(yè)主，通過業(yè)主管理委員會在物業(yè)管理市場上選擇物業(yè)管理公司，通過他們的選擇，決定物業(yè)管理公司能否有時(shí)機(jī)提供效勞，進(jìn)而影響物業(yè)管理公司如何生存和開展。從這個(gè)意義上講，業(yè)主是處于主導(dǎo)地位的，而物業(yè)管理公司那么相對來說，是處于被動地位的。第四，要防止兩種相反的傾向一種就是業(yè)主至上，或者叫做業(yè)主至上主義。一切權(quán)力歸業(yè)主，業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)就擁有物業(yè)管理的一切權(quán)利，且不承擔(dān)義務(wù)，一切圍繞業(yè)主的產(chǎn)權(quán)做文章。認(rèn)為業(yè)主(代表)大會是最高決策機(jī)構(gòu)。對物業(yè)管理公司的行為要求甚多，標(biāo)準(zhǔn)甚細(xì)，處分甚嚴(yán)，而對業(yè)主或使用人的行為標(biāo)準(zhǔn)籠而統(tǒng)之，一筆帶過。這種業(yè)權(quán)至上、不能說、不能管，用財(cái)產(chǎn)所有權(quán)掩蓋業(yè)主或使用人對他人、對社會所應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的觀點(diǎn)，對真正公平公正的市場經(jīng)濟(jì)是有害的。另外一種傾向就是所謂物業(yè)管理就是“管理〞，物業(yè)管理公司就是“管理者〞的觀念。有些開展商沒有意識到商品房經(jīng)過交易后自己位置的轉(zhuǎn)換，有些物業(yè)管理公司以當(dāng)然的管理者、領(lǐng)導(dǎo)、“太上皇〞身份來“治理〞業(yè)主，由此導(dǎo)致了一系列的法律糾紛地出現(xiàn)。關(guān)于業(yè)主和物業(yè)管理公司關(guān)系的問題，有人曾采訪過一位著名的物業(yè)管理公司經(jīng)理，這位香港經(jīng)理有過很精彩的闡述。問：你很早就在不同報(bào)紙上寫文章講“主人〞和“仆人〞的關(guān)系，現(xiàn)在很多人反對，認(rèn)為應(yīng)是“平等〞關(guān)系，你為什么還堅(jiān)持用“保姆〞來比喻?答：我認(rèn)為提出把“主人〞和“仆人〞的關(guān)系變?yōu)椤捌降权曣P(guān)系是將兩個(gè)不同的概念混為一談?！捌腿栓暫汀爸魅栓暠緛硎恰捌降权暤?，提出這個(gè)問題關(guān)鍵是作為“仆人〞的人自己把自己看低了，不是“平等〞才有選擇權(quán)，“仆人〞一樣有選擇權(quán)。家里找過保姆的一定碰見過保姆問您家有沒有彩電、洗衣機(jī)，有沒有她的單獨(dú)住房，如果您沒有，她很可能不去。同樣，物業(yè)管理公司也可以選擇接受或不接受委托管理某個(gè)物業(yè)。我們說“平等〞是指互相選擇、簽訂和執(zhí)行合同的“平等〞，我們說“主人〞和“仆人〞是要解決誰聽誰的問題。家里請了保姆，絕不意味主人可以要求保姆超出合同規(guī)定的內(nèi)容和時(shí)間去干活，主人可以隨意克扣保姆的工資，任意侮辱、糟蹋保姆，但是，保姆干活時(shí)必須按主人的要求去做。問：按照你的說法，“仆人〞聽“主人〞的，一個(gè)物業(yè)區(qū)域有那么多業(yè)主，眾口難調(diào)，物業(yè)管理公司是否意味著無法管理了?答：我相信有這種思想的人一定不少，包括很多業(yè)主，也包括物業(yè)管理公司，我認(rèn)為這是由于人們對物業(yè)管理這個(gè)新生事物還沒有充分認(rèn)識。我講“仆人〞要聽“主人〞的，是指物業(yè)管理公司要聽全體業(yè)主的，而不是要聽某個(gè)業(yè)主的。我這樣說絕不是說物業(yè)管理公司不需要聽取每個(gè)業(yè)主意見，而是說物業(yè)管理公司不是按某個(gè)業(yè)主的意志辦事。幾乎從我國開始物業(yè)管理以來，業(yè)界就廣為推崇“業(yè)主至上〞口號，業(yè)主被稱為“主人〞、“上帝〞、“衣食父母〞，物業(yè)管理公司自謙為“仆人〞、“保姆〞、“管家〞。但從我國近年來物業(yè)管理的實(shí)踐來看，“業(yè)主至上〞也給物業(yè)管理和業(yè)界人士帶來不少困惑和煩惱。業(yè)界人士開始重新思考“業(yè)主至上〞說，并對其持否認(rèn)態(tài)度，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主地位平等。一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析二、業(yè)主至上與關(guān)系平等三、物業(yè)管理新課題四、業(yè)主中心說一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理企業(yè)2.來自業(yè)主一、業(yè)主至上誤區(qū)的原因分析1.來自物業(yè)管理