世聯(lián)社區(qū)商業(yè)經(jīng)典資料

世聯(lián)—社區(qū)商業(yè)顧問(wèn)業(yè)務(wù)版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2006-5-16社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目必須關(guān)注的問(wèn)題Question>世聯(lián)認(rèn)為成功的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目必須關(guān)注的關(guān)鍵問(wèn)題1.區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)分析核心要點(diǎn)1.1區(qū)域在城市中的占位1.2區(qū)域特征和性質(zhì)1.3區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)特征1.4區(qū)域人群數(shù)量及消費(fèi)特征分析2.社區(qū)商業(yè)與項(xiàng)目整體的關(guān)系2.1開(kāi)發(fā)商的企業(yè)戰(zhàn)略2.2短期現(xiàn)金流與長(zhǎng)期收益的關(guān)系2.3商業(yè)與項(xiàng)目整體的關(guān)系3.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略及產(chǎn)品策略3.1項(xiàng)目整體市場(chǎng)定位及商業(yè)市場(chǎng)定位3.2商業(yè)規(guī)模確定3.3社區(qū)商業(yè)在社區(qū)中的位置3.4客戶定位4.社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷策略4.1產(chǎn)品形象主題的確立4.2啟動(dòng)營(yíng)銷策略4.3渠道策略4.4關(guān)鍵事件及設(shè)施營(yíng)銷4.5公共關(guān)系營(yíng)銷4.6定價(jià)策略世聯(lián)模塊社區(qū)商業(yè)顧問(wèn)服務(wù)的業(yè)務(wù)主線及其核心研究?jī)?nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)與區(qū)域規(guī)劃研究本項(xiàng)目整體定位及住宅部分定位研究客戶調(diào)研與客戶需求分析地塊價(jià)值研究相關(guān)案例借鑒（類似社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目）社區(qū)商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及定位研究社區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)……項(xiàng)目定位營(yíng)銷策略消費(fèi)者價(jià)值取向研究項(xiàng)目賣點(diǎn)整合與營(yíng)銷SWOT分析價(jià)格策略研究營(yíng)銷總策略研究……世聯(lián)社區(qū)商業(yè)業(yè)務(wù)研究?jī)?nèi)容世聯(lián)對(duì)社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>社區(qū)商業(yè)概念社區(qū)商業(yè)是一種以社區(qū)范圍內(nèi)的居民為服務(wù)對(duì)象,以便民、利民,滿足和促進(jìn)居民綜合消費(fèi)為目標(biāo)的屬地型商業(yè)。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個(gè)重要層次,它是相對(duì)于城市中心區(qū)商業(yè)、區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)而言的,其在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務(wù)的商圈范圍等方面都界于區(qū)域型商業(yè)和鄰里型商業(yè)之間。社區(qū)商業(yè)的基本功能包括滿足社區(qū)居民的購(gòu)物需求、服務(wù)需求、休閑娛樂(lè)需求等。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)規(guī)模適度性中國(guó)一般城市居住區(qū)商業(yè)設(shè)施配建指標(biāo)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積居住區(qū)0.7-0.91m2/人類別合理服務(wù)半徑800-1000m城市居住區(qū)的公建配套設(shè)施，可依據(jù)其人口規(guī)模確定合理的服務(wù)面積——《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》國(guó)外社區(qū)商業(yè)規(guī)劃指標(biāo)：商業(yè)規(guī)模比＝0.027：1——A.C.PERRY：鄰里住區(qū)理論——《集合住宅》：日本光丘花園城社區(qū)(商業(yè)面積：住宅面積)社區(qū)商業(yè)演變規(guī)律一般社區(qū)商業(yè)演變規(guī)律社區(qū)啟動(dòng)期社區(qū)成熟期社區(qū)發(fā)展期社區(qū)配套為主,區(qū)域配套為輔，滿足生活配套的商業(yè)區(qū)域配套、社區(qū)配套并重，滿足生活休閑、娛樂(lè)的配套社區(qū)配套為主滿足家庭裝修、生活用品的商業(yè)家庭裝修服務(wù)、家居飾品便利店、面包房銀行、藥品店、快餐店、洗衣店、發(fā)廊、花店等咖啡店、特色食街、小型俱樂(lè)部、服裝店、書(shū)店等經(jīng)營(yíng)模式條件優(yōu)缺點(diǎn)只租不售（萬(wàn)科東海岸）（陽(yáng)光棕櫚園）（東海岸）發(fā)展商有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)點(diǎn)：業(yè)態(tài)控制統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理有利于經(jīng)營(yíng)利于提升社區(qū)形象缺點(diǎn)：資金回收期長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較大發(fā)展商擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專門(mén)人才發(fā)展商有招商渠道市場(chǎng)化程度不高，無(wú)專業(yè)公司選擇先租后帶租約出售或與直接銷售后委托發(fā)展商出租同時(shí)進(jìn)行（蔚藍(lán)海岸商城）（萬(wàn)科四季花城）（萬(wàn)科城）發(fā)展商有一定的商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)點(diǎn)：初期業(yè)態(tài)可以控制，可保持與社區(qū)整體形象一致，從而促進(jìn)銷售出租有保障，可提升商鋪銷售速度資金回收期較短缺點(diǎn)：不能長(zhǎng)期控制業(yè)態(tài)發(fā)展商擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專門(mén)人才發(fā)展商沒(méi)有招商渠道市場(chǎng)化程度高，有專業(yè)公司選擇直接銷售（招商海月）發(fā)展商沒(méi)有商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)優(yōu)點(diǎn)：資金回收速度快缺點(diǎn)：無(wú)業(yè)態(tài)控制，影響社區(qū)形象和銷售不利于統(tǒng)一管理，從而對(duì)經(jīng)營(yíng)不利發(fā)展商缺乏商業(yè)經(jīng)營(yíng)的專門(mén)人才發(fā)展商沒(méi)有招商渠道市場(chǎng)化程度高，有專業(yè)公司選擇社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式世聯(lián)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)顧問(wèn)的工作方法method>世聯(lián)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容項(xiàng)目定位顧問(wèn)服務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)可行性研究報(bào)告市場(chǎng)定位案例專題研究項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略定位項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議顧問(wèn)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)顧問(wèn)項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃方案的市場(chǎng)評(píng)價(jià)租售價(jià)值策略及項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)估營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略顧問(wèn)服務(wù)招商服務(wù)招商策略及條件制定/招商實(shí)施及推廣方案/招商現(xiàn)場(chǎng)管理及控制…………銷售服務(wù)營(yíng)銷執(zhí)行策略制定/營(yíng)銷實(shí)施及推廣方案/項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略及價(jià)格方案/銷售組織框架及管理制度建議…………前期顧問(wèn)工作階段劃分與服務(wù)內(nèi)容階段劃分服務(wù)內(nèi)容主要成果合同期內(nèi)溝通方式服務(wù)時(shí)間第一階段：項(xiàng)目定位1區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)研究2項(xiàng)目整體定位研究3項(xiàng)目本體條件解析4案例借鑒5項(xiàng)目定位（包括規(guī)模、業(yè)態(tài)確定、客戶定位、開(kāi)發(fā)時(shí)序等）6經(jīng)濟(jì)測(cè)算1《項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略》報(bào)告1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話|傳真|郵件溝通30-40個(gè)日歷天第二階段：項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議1房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查2規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)3建筑單體設(shè)計(jì)建議4項(xiàng)目業(yè)態(tài)劃分建議5設(shè)備設(shè)施建議6商業(yè)氛圍營(yíng)造建議1《項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議》報(bào)告2形成《規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)》1當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)研究七天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話、傳真、郵件溝通15-20個(gè)日歷天第三階段：營(yíng)銷策略與招商方案1投資群體研究2自用客戶群體研究3主流營(yíng)銷手段分析4營(yíng)銷案例借鑒5項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略6項(xiàng)目營(yíng)銷策略7營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算1《項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略》報(bào)告2報(bào)告用于指導(dǎo)廣告公司1市場(chǎng)調(diào)研五天2中期溝通|匯報(bào)一次3終期溝通|匯報(bào)一次4電話、傳真、郵件溝通25-30個(gè)日歷天后續(xù)跟蹤服務(wù)：在合同期結(jié)束后，如貴司仍需我司參與規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)或重要的項(xiàng)目發(fā)展會(huì)議，則需提前三天出具參會(huì)邀請(qǐng)函并承擔(dān)相應(yīng)的所有差旅費(fèi)用，我司會(huì)視貴司需要委派相關(guān)專業(yè)人士參會(huì)。專案團(tuán)隊(duì)架構(gòu)及崗位職責(zé)人力配備八位專業(yè)人士組成人力配備：1位資深工商項(xiàng)目經(jīng)理人力配備：2-3位市場(chǎng)研究人員崗位職責(zé)調(diào)配公司資源探討技術(shù)思路評(píng)審顧問(wèn)報(bào)告監(jiān)督服務(wù)品質(zhì)崗位職責(zé)實(shí)施項(xiàng)目管理全程項(xiàng)目跟進(jìn)研究成果成文關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)匯報(bào)崗位職責(zé)收集基礎(chǔ)資料分析相關(guān)信息深入訪談客戶基礎(chǔ)研究成文服務(wù)優(yōu)勢(shì)八位專業(yè)精英十年組織智慧服務(wù)優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大的顧問(wèn)平臺(tái)支持完善的培訓(xùn)體系支撐服務(wù)優(yōu)勢(shì)豐富資料獲取經(jīng)驗(yàn)建筑|經(jīng)濟(jì)等專業(yè)項(xiàng)目執(zhí)行委員會(huì)工商項(xiàng)目經(jīng)理市場(chǎng)研究人員世聯(lián)知識(shí)平臺(tái)+內(nèi)部|外部專家世聯(lián)顧問(wèn)服務(wù)內(nèi)容大綱市場(chǎng)深度研究市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目分析項(xiàng)目診斷案例研究我們的解決之道區(qū)域商業(yè)及商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)研究商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境研究研究結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)角度競(jìng)爭(zhēng)分析商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)