水庫工程資產(chǎn)評估方法

水庫工程資產(chǎn)評估方法轉(zhuǎn)載▼水庫工程資產(chǎn)評估方法水庫工程資產(chǎn)評估成果由流動資產(chǎn)、長期投資、在建工程、建筑物及構(gòu)筑物、機(jī)電設(shè)備、土地使用權(quán)、其它資產(chǎn)七部分組成。其中水工建筑物重置全價主要由⑴建筑工程費；⑵機(jī)電設(shè)備、金屬結(jié)構(gòu)設(shè)備及安裝工程費；⑶臨時工程費;⑷其它費用；⑸淹沒處理補償費及工程占地補償費；⑹預(yù)備費（包括基本預(yù)備費和差價預(yù)備費）六部分組成。水庫工程資產(chǎn)評估的方法很多，在具體實施時，選定何種方法進(jìn)行是資產(chǎn)評估的重要一環(huán)。根據(jù)白龜山水庫的實際情況，為把握好這一環(huán)節(jié)，依據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細(xì)則》等有關(guān)規(guī)定和本項資產(chǎn)的業(yè)務(wù)類別，鑒于上述評估內(nèi)容和工程特點，水庫工程資產(chǎn)評估價值中占有主要地位的是水工建筑物和移民、占地補償兩項。經(jīng)醞釀研究，擬定對具有建成不同時間，不同功能，養(yǎng)護(hù)、維修管理比較好，運行工況正常的水工建筑物，采用重置成本法進(jìn)行評估，并考慮水工建筑物新舊程度計算凈值更為實用、合理。其計算公式為：Q凈=^綜SiTi（1）K綜=KiSiTi/SiTi（2）式中Q凈為水庫工程重置資產(chǎn)凈值，Si為第i個單項工程數(shù)量，Ti為第i個單項工程造價，Ki為第i個單項工程成新率，K綜為水庫工程綜合成新率。式中除單位工程造價Ti可根據(jù)國家、省部委有關(guān)規(guī)定計算外，關(guān)鍵在于單項工程量實物工程量）Si的核實計算和單項工程成新率Ki的合理確定。3資產(chǎn)評估方法一一a■成本法方法/步驟1：簡介重置成本法，就是在現(xiàn)實條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的評估對象，所需的全部成本減去評估對象的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值后的差額，以其作為評估對象現(xiàn)實價值的一種評估方法。方法/步驟2:公式重置成本法的基本公式為：評估價值=重置成本-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值評估價值=重置全價X成新率設(shè)備實體性貶值與重置成本之比稱為實體性貶值率，功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值與重置成本之比稱為功能性貶值率與經(jīng)濟(jì)性貶值率。實體性貶值率、功能性貶值率與經(jīng)濟(jì)性貶值率之和稱為總貶值率或綜合貶值率。因此有評估價值=重置成本X（1-綜合貶值率） （1-2）評估中，通常將（1-綜合貶值率）稱為成新率。所以，上述公式可寫成評估價值=重置成本x成新率（1-3）實體性貶值。設(shè)備的實體性貶值是指資產(chǎn)在存放或使用過程中，由于使用磨損和自然力的作用，造成實體損耗而引起的貶值。實體性貶值的估算，—般由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術(shù)人員，對設(shè)備的主要部位進(jìn)行技術(shù)鑒定并綜合分析其使用、維護(hù)、修理、改造等情況，并考慮物質(zhì)壽命等因素，將評估對象與全新狀態(tài)相比較，考慮由于使用磨損和自然損耗時設(shè)備的功能、使用效率的影響程度，判斷設(shè)備的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式設(shè)備實體性貶值=重置成本x（1-成新率）（1-4）式中殘值一指被評估資產(chǎn)在清理報廢時收回的現(xiàn)金凈額；預(yù)計使用年限—綜合考慮經(jīng)濟(jì)和物質(zhì)壽命，即設(shè)備的有效使用的壽命。功能性貶值。由于無形損耗而引起價值的損失稱為功能性貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)設(shè)備的效用、生產(chǎn)能力和工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加和效益降低，相應(yīng)確定功能性貶值額。同時，還要重視技術(shù)進(jìn)步因素，注意替代設(shè)備、替代技術(shù)、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術(shù)裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。通常功能性貶值的估算步驟。i.被評估設(shè)備的年運營成本與功能相同、但性能更好的新設(shè)備的年運營成本比較。.計算兩者設(shè)備的運營成本差異，確定凈超額運營成本。凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。.估計被評估設(shè)備的剩余壽命。.以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將評估設(shè)備在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估設(shè)備功能性損耗（貶值）。其計算公式為被評估設(shè)備功能性貶值=￡（被評估設(shè)備年凈超額運營成本x折現(xiàn)系數(shù)）經(jīng)濟(jì)性貶值。由于外部環(huán)境變化造成的設(shè)備貶值稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。計算經(jīng)濟(jì)性貶值時，主要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，確定其貶值額。評估人員根據(jù)具體情況加以分析確定。還有其他一些因素如：競爭增加、通貨膨脹、原材料供應(yīng)變化、利率提高和國家經(jīng)濟(jì)政策的影響等等。當(dāng)設(shè)備使用基本正常時一般不計算經(jīng)濟(jì)性貶值。根據(jù)式（1-3），這里主要討論如何確定重置成本及成新率。方法/步驟3:評估程序第一步，被評估資產(chǎn)一經(jīng)確定即應(yīng)根據(jù)該資產(chǎn)實體特征等基本情況，用現(xiàn)時（評估基準(zhǔn)日）市價估算其重置全價。第二步，確定被評估資產(chǎn)的已使用年限、尚可使用年限及總使用年限。第三步，應(yīng)用年限折舊法或其他方法估算資產(chǎn)的有形損耗和功能性損耗。第四步，估算確認(rèn)被評估資產(chǎn)的凈價。方法/步驟4:應(yīng)用條件應(yīng)用重置成本法，一般要有四個前提條件：（一） 購買者對擬行交易的評估對象，不改變原來用途。（二） 評估對象的實體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。（三） 評估對象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生、復(fù)制的評估對象不能采用重置成本法。（四） 評估對象必須是隨著時間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運用重置成本法進(jìn)行評估。方法/步驟5:適用范圍（一） 可復(fù)制、可再生、可重新建造和購買的，具有有形損耗和無形損耗特性的單項資產(chǎn)。例如：房屋建筑物、各種機(jī)器設(shè)備，以及具有陳舊貶值性的技術(shù)專利、版權(quán)等無形資產(chǎn)。（二） 可重建、可購置的整體資產(chǎn)。例如：賓館、劇院、企業(yè)、車間等。但是，與整體資產(chǎn)相關(guān)的土地不能采用重置成本法評估。根據(jù)重置成本法的特點，最適用的范圍是沒有收益、市場上又很難找到交易參照物的評估對象。例如：學(xué)校、醫(yī)院、教堂、公路、橋梁、涵洞等。這類資產(chǎn)既無法運用收益現(xiàn)值法，又不能運用現(xiàn)行市價法進(jìn)行評估，唯有應(yīng)用重置成本法才是可行的。方法/步驟6:評價優(yōu)點重置成本法是國際上公認(rèn)的資產(chǎn)評估三大基本方法之一，具有一定的科學(xué)性和可行性，特別是對于不存在無形陳舊貶值或貶值不大的資產(chǎn)，只需要確定重置成本和實體損耗貶值，而確定兩個評估參數(shù)的資料，依據(jù)又比較具體和容易搜集到，因此該方法在資產(chǎn)評估中具有重要意義。它特別適宜在評估單項資產(chǎn)和沒有收益，市場上又難找到交易參照物的評估對象。但是，重置成本法也有很多缺點。主要是：缺點（一） 市場上不易找到交易參照物的和沒有收益的單項資產(chǎn)，需要進(jìn)行價值評估的并不多。因此，重置成本法在應(yīng)用中有一定局限性。（二） 用重置成本法評估整體資產(chǎn)，需要將整體資產(chǎn)化整為零，變成一個個單項資產(chǎn)，并逐項確定重置成本、實體性陳舊貶值及無形陳舊貶值。因此，很費工費時，有時會發(fā)生重復(fù)和遺漏。（三） 無形陳舊貶值很抽象，涉及現(xiàn)實和未來、內(nèi)部和外部許多難以估量的各種影響因素。而且，還得運用收益現(xiàn)值法，估測內(nèi)因和外因造成的營運性陳舊貶值。（四） 運用重置成本法評估資產(chǎn)，很容易將無形資產(chǎn)漏掉。為防止評估結(jié)果不實，還應(yīng)該再用收益法或市場法驗證。（五） 整體資產(chǎn)包括固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)及無形資產(chǎn)等，其中有的根本不宜運用重置成本法。運用重置成本法進(jìn)行資產(chǎn)評估，需要對評估對象的功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值作出判斷。其中的超額營運成本是對買主連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)懲罰，確定其造成的貶值，必須借助收益現(xiàn)值法計算公式，也就是說，有的評估項目只用重置成本法不行，還必須輔之以收益現(xiàn)值法。資產(chǎn)評估的基本方法主要有以下四種：收益現(xiàn)值法，它是通過估算被評估資產(chǎn)在可以預(yù)見到的未來若干年內(nèi)每年的預(yù)期收益，并采用適宜的折現(xiàn)率折算成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，即評估值重置成本法，它是用現(xiàn)時條件下重新購置或建造一個全新狀態(tài)的被評估資產(chǎn)所需的全部成本，減去被評估資產(chǎn)實際已經(jīng)發(fā)生的實體性陳舊貶值、功能性陳舊貶值和經(jīng)濟(jì)性陳舊貶值，得到的差額作為被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時價格，即評估價