項目投資與融資一項目課程設計

..工程投資與融資課程設計完成日期：2010年12月5日..萬全城工程可行性研究報告第一章工程概況一、工程地理位置"萬全城〞是一個集居住、商務寫字樓、商業(yè)為一體的大型復合型房地產(chǎn)開發(fā)工程，位于漢口新華路305號〔建立大道與新華路交匯處〕，正處CBD金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔，濱臨城區(qū)中心兩湖泊〔西北湖與北湖〕，毗鄰江漢區(qū)政府及政務中心。城市和生活配套設施完善，地理位置十分優(yōu)越。二、工程周邊主要生活、商服配套設施綜合商場：新世界百貨、廣場、世貿(mào)廣場、中百超市酒店:新華諾福特、高雄酒店、亢龍?zhí)泳栖帯⒅衼喚频?、希木大酒店、香格里拉大酒店、大酒店。銀行證券：中國信合、建行省分行、交通銀行分行、中國銀行市新華支行、工行市西北湖支行、市商業(yè)銀行北湖支行、民生銀行、開展銀行。教育：育才幼兒園、育才小學、北湖小學、萬松園路小學、六中、外國語學校。文化：市青少年宮、市雜技廳、市江漢區(qū)圖書館、市圖書館、圖書大世界、市博物館。醫(yī)院：協(xié)和醫(yī)院、同濟醫(yī)院、市六醫(yī)院、市兒童醫(yī)院。三、工程主要經(jīng)濟技術指標工程名稱·萬全城工程凈用地面積16272m2地上總建筑面積88468m2其中：住宅38331m2商務寫字樓26391m2商場22235m2會所1511m2地下室22143m2容積率5.45建筑密度38.3%綠化率30.3%建筑高度100米機動停車位509輛其中：地上車位59輛地下車位450輛非機動停車位230輛第二章區(qū)域道路、交通現(xiàn)狀規(guī)劃與分析一、區(qū)域道路現(xiàn)狀與分析本工程地處CBD金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔。周邊分布的建銀大廈、新世界百貨、世貿(mào)大廈、新華諾夫特飯店等大型公共建筑，吸引著大量的人流及車流，交通狀況極其復雜。(一〕周邊道路條件現(xiàn)狀及規(guī)劃"萬全城〞周邊主要干道有新華下路、建立大道，相關支路有北湖小路、西北湖路等，道路已按規(guī)劃形成：新華下路：規(guī)劃道路紅線寬60米，機動車道雙向6車道，城市的主干道，連通漢口北部、中部。建立大道：規(guī)劃道路紅線寬50米，機動車道雙向4—6車道，兩側(cè)各設5米左右的非機動車道，作為一條貫穿漢口地區(qū)的一條橫向主要干道，承當著大量的橫向交通，在城市路網(wǎng)中起著重要的作用。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。西北湖路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。北湖小路：規(guī)劃道路紅線寬20米，道路已按規(guī)劃斷面形成，斷面布置為：人行道5米×2+車行道10米。建銀大廈西側(cè)支路：規(guī)劃道路紅線寬12米，車行道寬7米?！捕车缆方煌ㄟ\行狀況分析根據(jù)道路交通流量調(diào)查和道路通行能力分析，計算得到現(xiàn)狀區(qū)域道路及路口的交通負荷度〔表1〕。表1：區(qū)域現(xiàn)狀道路、路口負荷水平路口或路段名稱路口或路段流量路口效勞水平效勞等級新華下路—建立大道68000.84D北湖小路—建立大道29000.76D北湖小路—西北湖路10500.73C建立大道35000.80D新華下路34000.63C西北湖路4500.31A北湖小路6500.45B〔三〕公共交通現(xiàn)狀該區(qū)域公交線路較多，周邊公交站點有北湖站、取水樓站、北湖小路站等。現(xiàn)有9路、46路、47路、58路、69路、70路、207路、208路、519路、527路、560路、561路、575路、595路、597路、601路、604路、605路、621路、705路、719路、801路、802路、803路、807路、808路等20余條公交線?！菜摹硡^(qū)域停車現(xiàn)狀工程周邊約有停車位270個，其中建銀大廈有地下停車位50個，地面停車位120個，建銀西側(cè)餐廳停車場約有50個停車位，西北湖路路邊停車場約有50個車位。從目前情況來看，區(qū)域占道停車現(xiàn)象普遍，現(xiàn)有停車位難以滿足需求。二、交通預測分析〔一〕客流量預測工程建成后引發(fā)的客流量包括從業(yè)人員和來訪人員兩局部，其中又以來訪萬全置業(yè)萬全城工程可行性研究報告人員為主，包括住宅、商場和寫字樓三類性質(zhì)引發(fā)的客流，其中寫字樓、商業(yè)引發(fā)流量頂峰與城市交通比擬一致。因此頂峰客流量預測應以商場頂峰客流為根底，考慮寫字樓和住宅的客流的加權疊加。依據(jù)工程所處地理位置，結(jié)合國大城市同類性質(zhì)建筑客流生成的經(jīng)歷，參照市相關吸引點調(diào)查的結(jié)果，確定"萬全城〞工程不同建筑性質(zhì)頂峰小時客流吸引率指標如下〔表2、表3〕：表2：頂峰小時吸引率指標單位：人/小時·每百平方米吸引率不同性質(zhì)用地頂峰吸引率頂峰發(fā)生率商業(yè)4.52.8寫字樓2.51.2住宅1.01.4表3：各類性質(zhì)用地吸引發(fā)生客流量單位：人次/頂峰小時不同性質(zhì)用地建筑面積㎡頂峰吸引人流量頂峰發(fā)生人流量商業(yè)225441194743商務寫字樓25484608292住宅42250424593〔二〕車流量預測"萬全城〞工程所處地段為市金融商貿(mào)中心，工程綜合檔次定位較高?？紤]到工程這些實際情況以及所處區(qū)位的交通條件，以及市的機動車開展水平，預測2010年工程各類性質(zhì)用地引發(fā)客流量出行方式構(gòu)造〔表4、表5〕：表4：工程各類性質(zhì)用地引發(fā)客流出行方式構(gòu)造單位：%不同用地吸引比例交通方式商業(yè)商務寫字樓住宅步行12—2自行車2110公交車502439出租車172917小汽車154530摩托車212樓出行2——合計1001000100表5：工程各類用地頂峰小時發(fā)生吸引車流量單位：輛〔混合車〕不同用地吸引比例交通方式自行車公交車出租車小汽車摩托車商業(yè)39—13214539辦公9—1042029住宅102—6915320注：各種車輛的平均載客人次分別為出租車2.5人、小汽車2.0人、摩托車1.0人。〔三〕頂峰小時工程誘增交通總量分析由表〔5〕計算結(jié)果可知，工程商業(yè)建筑頂峰小時引發(fā)車流量為316輛/小時，寫字樓建筑引發(fā)車流量為315輛/小時，住宅建筑引發(fā)車流量為242輛/小時。由于三種性質(zhì)建筑車流量頂峰時間并不一致，在城市道路交通頂峰時基地車流量為三種性質(zhì)建筑頂峰引發(fā)車流量的加權之和，其規(guī)模為：610輛/小時。其中需要進入工程停車的有382輛，分別為小汽車331輛，摩托車51輛。本工程建成后，區(qū)域道路交通的壓力將增加，必須通過合理的交通組織、強化管理，充分利用次要道路，盡量減小對主要干道交通影響，并結(jié)合區(qū)域公交設施布局，建立平安便捷、銜接良好的交通環(huán)境。第三章投資分析一、投資環(huán)境分析隨著國家宏觀調(diào)控政策的不斷深入，2009年市從調(diào)整住房供給構(gòu)造、加大保障性住房建立力度、嚴格信貸調(diào)控政策和整頓規(guī)房地產(chǎn)市場交易秩序等方面入手，進一步加強了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使市住房供給構(gòu)造根本合理、住房價格根本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟開展和社會穩(wěn)定作出了積極奉獻。從市場需求來分析。從長遠開展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場開展?jié)摿θ栽谠黾印Ｊ心壳疤幱诔鞘谢_展和城市改造的頂峰期，新增的需求潛力巨大。在市外來人口達112萬，其中包括白領打工一族、小型創(chuàng)業(yè)者，市本地常駐人口中還有一大批的白領人員〔其中包括國企職員〕、公務員，本地常住人口也高達858萬，也就是說，平均每9個居住在的居民中，就有1個是"外地人〞。除適婚族及拆遷戶外，因產(chǎn)業(yè)遷移而急需置業(yè)的人數(shù)正在激增，此為2010年的住房剛性需求注入強勁動力。市的購房者占總?cè)藬?shù)的5%，按這一比例計算，市尚有50多萬的人員需要解決住房問題，其中包括首次置業(yè)和重復置業(yè)者。1300萬人口，一年開發(fā)量不到1000萬平方米，再加上一些政策性住房，高價住房只有一兩百萬平方米。從投資規(guī)模和建立開發(fā)指標分析，市房地產(chǎn)市場的根本面仍然趨好。隨著國家"擴需、保增長〞的經(jīng)濟開展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復性的增長。從地理位置來分析。地處中部，伴隨著中部崛起，各地都在努力推進產(chǎn)業(yè)構(gòu)造調(diào)整，國家自主創(chuàng)新示區(qū)的建立對自身產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整以及周邊區(qū)域經(jīng)濟的帶動作用也會慢慢顯現(xiàn)出來。特別是2009年12月31日，東湖新技術開發(fā)區(qū)日前獲批成為全國第二個國家自主創(chuàng)新示區(qū)。將于2010年正式啟動，屆時將成為繼中關村之后，以積極開展科技金融創(chuàng)新、股權鼓勵和科技成果轉(zhuǎn)化獎勵、"兩型產(chǎn)業(yè)〞開展三大創(chuàng)新試點為特色的自主創(chuàng)新示區(qū)。中國光谷就位于市東南部的三湖六山之間，房地產(chǎn)環(huán)境明顯優(yōu)于其他二線城市，甚至有趕上一線城市的趨勢。在漢口中心城區(qū)，縱橫的建立大道和新華路奠定了西北湖區(qū)域的價值根底。該區(qū)域為江漢區(qū)區(qū)政府所在地，緊鄰金融大道一條街，體育中心、圖書大世界聚集于此，距離漢口火車站、天河機場也很近。北至開展大道，南至建立大道，東至路，西至青年路，新華路貫穿其中，可謂是江漢區(qū)政治、經(jīng)濟、文化和交通四大中心。這些為該處房地產(chǎn)開發(fā)提供了極佳的條件。從人口環(huán)境來分析。是一個外來人口增多、高校云集、高新技術開發(fā)的城市，有利于房地產(chǎn)的開展。全國高新技術人才涌向，這將有利于的經(jīng)濟和城市建立，更為帶來了許多新生置業(yè)群，而且，高校教職工成為購房的一個重要局部。二、投資潛力分析萬全城工程正位于江漢區(qū)經(jīng)濟中心---西北湖片區(qū)的和核心商圈圍，距離武廣商圈也只有5分鐘車程。從居住環(huán)境來看，獨特的景觀資源優(yōu)勢。任何一個城市的開展都離不開水源，擇水而居更是每個購房者夢寐以求的居住理念。早在2000年，江漢區(qū)政府力排眾議，不惜斥巨資在北湖區(qū)域打造漢口中心城區(qū)首個休閑廣場。如今，西北湖廣場已作為市一座品味高、設施全、特設鮮明城市現(xiàn)代化精品廣場而被市民津津樂道，成為市中心一道亮麗的風景線。居住其中出那么盡閱都市繁華，入那么縱覽湖觀美景，暢議人生，風光無限。良好的自然景觀資源為該區(qū)域形成CLD氣氛奠定根底。交通便利，配套設施極其完善。工程僅靠市CBD商務金融中心，擁有便捷自如的交通體系，并有多達20多條公交路線直達三鎮(zhèn)，青年路、新華路客運站近在咫尺，距天河機場僅20分鐘車程，更與鐵路交通樞紐漢口火車站僅隔3.5公里之遙，空路交通運輸?shù)娘@著優(yōu)勢將給你的出行帶來極大便利。另外，該地區(qū)配套設施的完善再市也是首屈一指的，隨著市政府對建立大道金融一條街的成功改造，建銀大廈、瑞通廣場、香格里拉酒店等一流寫字樓、高檔酒店的進駐，建立大道成為真正意義上的集金融、商貿(mào)、娛樂休閑于一體的現(xiàn)代化景觀金融一條街。豪宅領地、一個真正意義上的富人區(qū)正是由于西北湖片區(qū)的核心價值不斷顯現(xiàn)，該區(qū)域也成為了市豪宅的代名詞。世紀華庭、萬豪國際、鳳凰城、天潤北湖?假日等工程，共同打造市豪宅領地。住在西北湖片區(qū)，不僅僅是一種生活享受，更是一種身份區(qū)隔的符號，是尊貴、高品位的象征，而該區(qū)域的稀缺預示了該區(qū)域即將成為市絕版豪宅，價值的大幅攀升不言而喻。巨大的開展空間和升值潛力。周邊商務辦公氣息濃厚，聚集了一些商務寫字樓及政府機關、事業(yè)單位。區(qū)域為居住老城區(qū)，居住人口多且密集。該類人群收入水平高且穩(wěn)定，有很強的購置能力。教育配套設施也顯得較為完善。為了更好的凸現(xiàn)該區(qū)域的核心價值和經(jīng)濟輻射力，江漢區(qū)政府在近期擬建5平方公里的示區(qū)域，精力打造"環(huán)境優(yōu)雅、功能齊全、設施一流、文明高尚〞的現(xiàn)代商貿(mào)金融中心，示工程工程包括西北湖西片的整體開發(fā)，西北片櫻花園，建立北湖環(huán)湖路，城中村的改造以及北湖西路路面的整治工程。屆時，西北湖片區(qū)的環(huán)境將更加優(yōu)雅、景致更加迷人，道路更加整潔，該區(qū)域作為都市心臟的核心競爭力將進一步得到顯現(xiàn)，其開展?jié)摿蜕悼臻g都是不可估量的。第四章市場分析一、市場預測分析1.2009年市房地產(chǎn)市場回憶宏觀調(diào)控下，2009年中國房地產(chǎn)市場可謂是生機勃勃。2008年底，國家推出了一系列的購房優(yōu)惠政策，堅決了消費者的購房決心；實行積極的財政政策和寬松的貨幣政策，解決了開發(fā)企業(yè)的融資困境。2009年，整個房地產(chǎn)業(yè)迅速褪去2008年萎靡不振的容貌，呈現(xiàn)出一片繁榮的景象。從的房地產(chǎn)業(yè)各項數(shù)據(jù)來看，全線飄紅。2009年市房地產(chǎn)開發(fā)投資為778.59億元，同比增長36.51％。其中，房地產(chǎn)住房開發(fā)投資為498.04億元，同比增長17.19％。2009年市房屋施工面積為4487.38萬平方米，同比增長18.1%；其中新開工面積為1651.17萬平方米，同比增長14.1%。住房施工面積為3580.99萬平方米，同比增長11.1%；其中，住房新開工面積為1247.61萬平方米，同比增長1.2%。2009年，市商品房銷售面積為1418.4萬平方米，同比增長126.26%。其中，商品住房銷售面積1258.89萬平方米，同比增長90.09%。商品房銷售套數(shù)為122270套，同比增長81.66%。其中，商品住宅銷售120379套，同比增長135.31%。2009年，市存量房交易面積為524.81萬平方米，同比增長87.47%，交易套數(shù)為54586套，同比增長102.82%。其中存量住房交易面積為443.07萬平方米，同比增長134%，交易套數(shù)為51321套，同比增長124.32%。2009年，市商品房綜合銷售均價為5484元/平方米，同比增長6.52%。其中，商品住房銷售均價為5265.91元/平方米，同比增長7.84％。2009年，市存量房成交均價為4078元/平方米，同比增長12.42%；其中，存量住房成交均價為3965.47元/平方米，同比增長14.95%。2009年，市土地成交109宗，同比增長128.57%；成交面積962.54萬平米，同比增長853.02%；出讓金額306.8億，同比增長438.24%。其中，中心城區(qū)土地成交57宗，同比增長6.12%；成交土地面積549.27萬平方米，同比增長443.4%；成交金額266.34億元，同比增長302.03%。房地產(chǎn)市場在一系列優(yōu)惠政策的推動下，剛性需求大量釋放，市場迅速回暖，呈現(xiàn)史上最大成交量。在市場進入繁榮階段的趨勢下，政府似乎開場采取了一系列的調(diào)控政策。首先，下半年政府在全國大力打擊捂盤、囤地行為，公布全國圍閑置土地；其次，12月國務院發(fā)布"國四條〞遏制局部城市房價過快上漲的勢頭，增加普通商品住房的有效供給，并且繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；接著，出臺"進一步加強土地出讓收支管理的通知"，規(guī)定開發(fā)商拿地時首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%；之后又明確二手房交易營業(yè)稅免征年限恢復至5年。此系列密集出臺的政策，一方面從供給源頭遏制房價攀升，盤活庫存土地，另一方面在開發(fā)商融資環(huán)境改善的情況下，提高其拿地門坎，并通過增加購房交易中的支出來抑制投資投機性需求增長。2.2010年市房地產(chǎn)市場預測2009年房地產(chǎn)市場的熾熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價的過快增長帶來的民生問題。在經(jīng)濟會議后，國務院也對相關政策進展了調(diào)控，12月9日國務院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務院常務會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建立。繼2009年12 月中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以后，在2010年1月中央政府再出臺"國十一條〞進一步調(diào)控樓市。"國十一條〞與此前中央所有調(diào)控樓市的政策方向一脈相承，但更加系統(tǒng)全面，從"調(diào)構(gòu)造、抑投機、控風險、明確責任〞四個方面，正式確定了2010年中國房地產(chǎn)政策基調(diào)和架構(gòu)，今后一年的中國房地產(chǎn)市場變化將難以脫離此政策的背景。國家需要房地產(chǎn)行業(yè)來拉動經(jīng)濟時，就鼓勵購房行為；當經(jīng)濟過熱或者民聲齊怨時，國家只要出臺一道封殺命令，市場就會重歸寂靜。所以2010年市場行情，還是取決于中央政府穩(wěn)定房價的決心和出臺的具體調(diào)控改革措施。中央政府處在各方利益的核心點上，中央的每一次表態(tài)都會引起市場的波瀾，因而中央出臺政策也會越趨穩(wěn)重。當前，宏觀經(jīng)濟、城市化進程、住房需求等驅(qū)動房價上漲的在動力依然較為強勁；同時，土地本錢上揚，拆遷本錢提高，住房品質(zhì)提升，原材料價格和勞動力本錢不斷上揚等帶動房價上漲的外在壓力在不斷加大；此外，資本流動性過剩，通貨膨脹預期，物價持續(xù)高位運行，利率變動，投融資渠道狹窄等宏觀經(jīng)濟不確定因素依然存在。因此，房價溫和性上漲的可能性依然很大。但房地產(chǎn)業(yè)前行的腳步不會停頓，路途也充滿了挑戰(zhàn)。二、本工程周邊主要樓盤根本情況目前，西北湖周邊在售在建樓盤主要有：西北湖?鳳凰城、兩湖總督、天潤?北湖假日、新華豪庭、金利?明珠花園、華立?新華時代、美林公館、心家泊。從目前已經(jīng)開場銷售的幾個樓盤來看，各個樓盤的定位都不一樣，但均有顯著特點。1.西北湖鳳凰城工程地址：江漢區(qū)北湖西路6號住宅均價:6800元/m2總套數(shù)：795套房屋棟數(shù)：4棟戶型面積：85-100m2總建筑面積：100861. 58m2容積率：4.5綠化率：40%開盤日期：2008-5交房時間：2009年西北湖鳳凰城主打戶型為130m2左右的三房兩廳，該工程無論從規(guī)劃設計、園林景觀，還是從工程配套和戶型設計來看，都能稱得上是一個高品質(zhì)的住宅工程。絕大局部住宅為南北通透的板式樓，也是目前西北湖片區(qū)在售的最大樓盤。一期臨街，戶型以三房兩廳為主，均價在6000m2以下，與同地段的樓盤相比，其性價比無疑最正確；二期面糊，戶型以150m2左右四房兩廳為主，可以全觀景觀，價格到達7000元/m2，平均套價在100萬元以上。該工程目前根本售罄，主要購置對象為高層商務人士和私營老板。2.萬科城工程地址：江漢區(qū)常青路與三環(huán)線交匯處住宅均價:11300元/m2總套數(shù)：3512套戶型面積：112-169m2總建筑面積：300000m2容積率：4.5綠化率：35%開盤日期：2009-12-23三、目標消費群體定位"萬全城〞工程除了針對高端消費人群以外，通過它典型的復合型房地產(chǎn)特點，從全方位滿足來自全國不同地區(qū)的人們在居住、寫字樓、投資的需求住宅1.1人員構(gòu)成：金融證券外資企業(yè)的中高層管理人員；IT行業(yè)城市精英律師、醫(yī)生、教師等高收入人群；民營企業(yè)主、個體戶；外埠來漢的投資和貿(mào)易界人士。白領階層，政府機關工作人員、企業(yè)事業(yè)單位員工。1.2住宅消費者特點1.這些消費者都屬于中等收入階層，消費特征是平時花錢比擬慎重，希望物有所值，更多的是選擇銀行按揭貸款方式買樓，因為他們手中的錢并不是很寬裕。但是其中的個體戶那么有所不同，這類人更多的是從投資的角度來看問題的，他們中有很大一局部人是重復置業(yè)者，買來的樓自住的不多，而是以出租的形式獲得回報。2.收入特征：家庭月收入在6000元左右，年收入在60000元，能承受總價為80萬元，以銀行7成20年計，能承受30萬元左右的首付款，月供在4000元左右。3、年齡特征：以30--45歲的為主4、家庭構(gòu)造：以三代同堂和兩代同堂的為主5、現(xiàn)居住地域要求：居住環(huán)境和居住質(zhì)量要求較高。6、目標客戶群的生活習慣和消費需求：1〕過平常的市民生活2〕對物管要求簡單的清潔和保安3〕環(huán)境要求安靜、簡便，對樓盤的綜合素質(zhì)要求高商業(yè)人員構(gòu)成：地產(chǎn)投資；經(jīng)營商戶；專業(yè)品牌連鎖店、形象店〔國際知名〕；銀行證券等金融機構(gòu)；國外知名商超市；民營企業(yè)。寫字樓人員構(gòu)成：跨國公司擬在中地區(qū)設置辦事處或者分公司或子公司；銀行、保險、證券等金融業(yè)和通訊設備、汽車等制造業(yè)；局部政府事業(yè)單位本地的大中型企業(yè)；專業(yè)型公司，如廣告、律師事務所、會計師事務所等中介效勞構(gòu)造。4.消費者購置行為和心理總體分析：1〕白領階層和企事業(yè)單位的職工買樓的目的主要是為了改善居住環(huán)境，以自住為主。自住者在買房時比擬看重居住環(huán)境、文化氣氛、交通環(huán)境，因為自住講究的是舒適。這局部的消費者平時是上班族，如果交通條件不好，就會給他們帶來工作的不便，所以說交通是他們首選地一個因素。2〕政府機關工作人員和個體戶中，投資行為比擬強。政府機關工作人員，條件稍好的早就有了住房，但是其中有一局部住房時國家分配或者房改房，這類房子沒有選擇的余地，因此大局部政府工作人員對現(xiàn)有住房不滿意，不滿意的因素有地理因素、住房外環(huán)境、樓盤建筑設計、配套設施等，因而他們有了住房也希望購房，目的是改善居住條件。3〕政府工作人員中，也有一少局部人買房是為了投資。以投資為目的的消費者，比擬看重地理位置、價格，這兩方面的因素會對其投資的回報產(chǎn)生直接影響。4〕購房誘因的設置針對自住者的誘因應放大小區(qū)環(huán)境、樓盤本身素質(zhì)、附加值及價格上。針對投資者的誘因應放在價格、交通、附加值上。第五章建立地點及自然條件一、地理位置是省省會，華中地區(qū)最大城市。也是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，歷來有"九省通衢〞之稱，東去，西抵，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。世界第三大河長江及其最大支流漢水在市區(qū)交匯，將市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故素有"江城〞的美譽。市現(xiàn)轄9個城區(qū)，4個郊區(qū)，面積8476平方公里，人口837萬，其中城區(qū)人口600多萬。的地理方位為北緯30°33'、東經(jīng)114°19'，位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季清楚，平均無霜期約240天。二、區(qū)域地質(zhì)構(gòu)造位于揚子地臺北部，嶺地槽東段之南，屬淮陽山字形構(gòu)造南弧西翼。雖有多期造山運動復合影響的痕跡，但主要受控于燕山期構(gòu)造，表現(xiàn)為一系列走向近東西至北西西的線型褶皺，以及北西、北西西、北東和近東西向的正斷層、逆斷層及逆掩斷層。本區(qū)分布的地層有古生界的砂巖、頁巖、灰?guī)r及泥巖；中生界的砂礫巖、頁巖及泥巖；新生界的粘土、砂、砂礫石等沉積物。志留系頁巖賞組成背斜軸部，背斜兩翼依次為泥盆、石炭、二迭、三迭各層。三迭系地層常組成向斜的槽部。東西部的嚴密褶皺〔包括倒轉(zhuǎn)〕伴隨壓扭性斷裂，反映了當時強烈的南北向壓應力〔主應力〕。在南北向主應力支配下，還發(fā)育有其它次一級的構(gòu)造，即北北東及北北西兩組扭性斷裂。三、區(qū)域地貌本區(qū)地勢大致東南高，西北低。區(qū)水系十分發(fā)育，長江自西南向東北至天興洲、陽邏鎮(zhèn)折向東南，漢水自西北向東南至市區(qū)東折匯入長江。長江、漢水兩岸湖泊星羅棋布。區(qū)中部及南部為東西帶狀的剝蝕地形，長江、漢水以南以剝蝕堆積地形為主。西部及天興洲長江南北兩岸那么以堆積地形為主。區(qū)的丘陵走向近于東西，與構(gòu)造線方向大致相近。四、場地地基土、基巖構(gòu)成及特征經(jīng)鉆探查明，場區(qū)覆蓋層為厚達45.0m左右的第四系全新統(tǒng)沖積地層〔Q4al〕,具有典型的二元構(gòu)造。即該覆蓋層上部為約10m的一般粘性土，該一般粘性土由粘土、粉質(zhì)粘土、淤泥質(zhì)土和粉土組成；覆蓋層下部為砂土層，由粉砂、粉細砂、細砂和中細砂混礫卵石組成，厚度近33m，并具有隨深度增加顆粒由細逐漸變粗浙密實的沉積成層特點。覆蓋層的平面展布較為穩(wěn)定，上部一般粘性土分布穩(wěn)定，但由于沉積環(huán)境不同，一般粘性中各亞層工程性質(zhì)差異較大；中部粉砂、細砂、中細砂混礫卵石層平面分布及巖性都較穩(wěn)定。下伏基巖為泥盆系〔D〕粉砂質(zhì)泥巖或泥質(zhì)粉砂巖，該層頂板埋深在45.0m左右，巖層傾角較陡，在垂直及水平方向上風化程度不一。根據(jù)本場地地層巖性，物理力學性質(zhì)，本場地地層自上而下依次由6個單元層14個亞層構(gòu)成。五、水文地質(zhì)條件本工程場地各地層的水理性質(zhì)和富水性能，只有表層雜填土和下部砂、礫卵石層為含水層，其余為隔水層。場地人工填土層中的上層滯水向基坑滲透，會增大基坑的排水量，故施工時宜設置隔水帷幕阻隔上層滯水，因填土位于地表淺層，厚度不大，故處理較容易，可結(jié)合深層隔水一并進展處理。六、地震地質(zhì)條件市區(qū)位于長江中下游地震帶，又稱麻城——地震帶，屬我國大陸地震活動較弱的地震帶，具有強度中等偏低、頻次不高、震源淺等特點，而市又是地震活動微弱、地殼相對穩(wěn)定的地塊。第六章工程的SWOT分析一、優(yōu)勢〔Strength〕1〕區(qū)位優(yōu)勢：工程位于市商業(yè)中心區(qū)，地處市CBD 金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔，近傍西北湖廣場和噴泉公園，現(xiàn)代購房者都追求依山傍水，享受自然、親近自然，而本工程有著優(yōu)越的自然景觀優(yōu)勢；金融街與之隔道相鄰，中心商務區(qū)寫字樓、娛樂休閑、購物優(yōu)勢得天獨厚。工程所處地段有城市主要交通干道---建立大道和景觀大道---新華下路和青年路，交通便利。優(yōu)越的地理位置。距漢口中心城區(qū)的核心。環(huán)境優(yōu)寧，又坐擁繁華。獨享自然景觀資源。南面為北湖和西湖，直接供給空間視野。工程所在區(qū)域價值很高，為市公認的豪宅區(qū)。人居純度良好，附近社區(qū)生活和諧性較高。2〕物業(yè)優(yōu)勢：本工程集高層臨湖住宅、高層智能化甲級商務寫字樓和大型商務三位一體，體量大、檔次高，自身功能配套齊全，因此，具有獨特的物業(yè)優(yōu)勢。天安物業(yè)為萬全城提供物業(yè)管理參謀效勞。3〕工程周邊或毗鄰擁有金融街、酒店及商務配套獨享西北湖周邊的購物娛樂配套，坐擁新華下路和青年路的餐飲休閑配套等優(yōu)越條件，生活居住、商務娛樂、休閑購物等非常優(yōu)越。，二、劣勢〔Weakness〕1)工程地塊整體出現(xiàn)不規(guī)那么的形狀，一定程度上弱化了地塊的價值；2〕土地本錢相對較高〔地價昂貴、拆遷費用大〕，致使前期投入費用較多，對后期的開發(fā)和資金回籠有一定的壓力。3〕本工程為本公司開發(fā)的第一個工程，在本地市場的知名度和影響力有一定的局限性。4〕工程占地僅為24畝，難以形成規(guī)模效應,且缺乏品牌效應。5〕兩湖總督將南面的西湖和北湖遮住，對工程挖掘湖景資源有一定影響。6〕噪音影響和汽車尾氣排放對居住環(huán)境的影響，工程所處市政道路，較大的車流量，為本工程帶來交通便利的同時，較大的車流也帶來了噪音干擾，在解決噪音影響、提高隔音效果的問題上增加了工程的投資。7〕工程地處市中心區(qū)，消費水平為是最高，消費者購房壓力較大，對工程后期營銷帶來一定的麻煩。8)文化教育缺乏初高中教育學校。三、時機〔Opportunity〕當城市化進程加快，市場需求隨之增加，這一切都預示了買方市場將不斷地擴大；王家墩商務中心擬建為逐步最大商務中心，屆時該地區(qū)區(qū)域價值將得到進一步提升；西北湖區(qū)域高檔樓盤與新華西路大盤共同構(gòu)成漢口地區(qū)的中央生活區(qū)，居住價值得到進一步提升。目前市場上的小戶型普遍功能設計不完善，犧牲了舒適性，屬于純過渡性住宅。四、威脅〔Threats〕1〕周邊大盤云集，且都是頗具知名度的開發(fā)商，競爭劇烈；區(qū)域交通干道沿線許多新工程相繼上市，對本工程在后期營銷中的客戶起到了一定的分流。區(qū)工程的推出將直接沖擊本工程。如新世界中心、時代廣場、漢口新天地等兼有寫字樓、住宅、公寓、商業(yè)等多種物業(yè)的綜合體工程開場顯露，市場競爭劇烈。隨著片區(qū)眾多物業(yè)的相繼推出，會對本工程的銷售造成一定的壓力。2)區(qū)域住宅價格水平偏高，客戶形成一定的"心理價格〞定勢，逾越有難度。后期銷售壓力大，資金回籠慢。第七章工程的規(guī)劃與定位一、工程總體規(guī)劃及功能分區(qū)〔一〕總體規(guī)劃本工程是一個集居住、商務寫字樓、商業(yè)為一體的大型復合型房地產(chǎn)開發(fā)工程。由萬全置業(yè)獨立開發(fā)。工程地塊位于漢口新華下路305號〔建立大道與新華路交匯處〕，正處CBD金融一條街和CLD〔中央生活區(qū)〕的西北湖畔，濱臨城區(qū)中心兩湖泊〔西北湖與北湖〕，毗鄰江漢區(qū)政府及政務中心。城市和生活配套設施完善，地理位置十分優(yōu)越，擁有極高的投資、居住價值?！捕彻δ芊謪^(qū)〔1〕工程由住宅、商務寫字樓、商業(yè)組成三位一體的復合型高檔物業(yè)?！?〕"萬全城〞工程采用框架剪力墻構(gòu)造，由兩幢塔樓組成，一幢為30層的高檔住宅，一幢為26層的現(xiàn)代智能化商務樓宇。凈用地面積為16272平方米，地上規(guī)劃總建筑面積為88468平方米。1-4層裙房為商業(yè)。其中，住宅面積為38331平方米，商務寫字樓面積26391平方米，商場22235平方米，會所1511平方米。地下二層可提供約450輛停車位。二、工程的定位和交通、建筑、立面、剖面、環(huán)境設計及設備"萬全城〞定位于高端綜合物業(yè)，除了傳統(tǒng)的水、電、煤、訊線路外，力求在住宅型式、部功能、空間利用、靈活性、多樣化和土地的利用、節(jié)能、新材料的應用等方面有所創(chuàng)新。第八章工程營銷、推廣策略〔一〕工程營銷理念如果說中檔及以下工程的價值偏重于物質(zhì)層面的話，那么高端工程那么更偏重于精神層面。對于高端工程而言，除使用價值〔居住、生活功能等〕、土地價值外，標簽價值、比擬價值那么成為重要的構(gòu)成局部。標簽價值、比擬價值共屬人文疇，前者為購房者賦予明作用，房產(chǎn)為其身份增值；后者那么在選購及入住之后，襯托產(chǎn)品和購置決策時的優(yōu)越和正確性，實現(xiàn)產(chǎn)品的滿意度。高端工程精神層面的價值，恰恰就是營銷籌劃來支撐。比方通過營銷籌劃行為，尋找出吻合目標客戶的價值觀，并賦予工程?！捕惩茝V策略一、全面提升"萬全城〞品牌形象，實現(xiàn)公司開發(fā)可持續(xù)開展的長遠戰(zhàn)略目標。二、塑造"萬全城〞獨特的品牌個性魅力，提高市場競爭力，使"萬全城〞成為中心地區(qū)高檔，復合型地產(chǎn)工程的知名品牌。三、創(chuàng)造"萬全城〞的附加值，并借此提高銷售價值，實現(xiàn)工程利潤空間最大化。與此同時，配合營銷售展開強有力的傳播攻勢〔利用軟、硬性新聞〕，從而加速樓盤銷售速度，實現(xiàn)資金的迅速回籠。四、大幅調(diào)整價格：從景觀、朝向、樓層以及均衡銷售等方面因素著手，綜合價值權重，調(diào)整朝向差和層差，然后再根據(jù)景觀因素和銷控原那么制定相應的價格系數(shù)。五、商務寫字樓：試探性分割，逐步調(diào)整，并提供裝修套餐。創(chuàng)立"時尚寫意空間〞"全景商務走廊〞"精裝怡情天地〞等樣板套型。第九章物業(yè)管理及效勞第十章投資估算及資金籌措一、投資估算〔一〕工程預計總投資約5.7億元人民幣，具體如下表：序號費用名稱面積總價〔萬元〕單方造價〔元/㎡〕一土地本錢9028819322.012140.04=193220100/90288二開發(fā)本錢9,980.30=〔一〕+〔二〕+〔三〕+〔四〕+〔五〕〔一〕前期費用90288889.37=260.49+440.24+38.64+15098.5=8893700/902881三通一平260.4928.85〔計算原理同上，下同〕2勘察設計440.2448.763試樁及檢測38.644.284籌劃150〔二〕各類規(guī)費902881902.35〔計算原理同上〕210.7=19023500/902881業(yè)務代征費13.541.52根底設施配套費722.3803消防設施配套費45.1454人防設施配套費451.44505異地綠化406.30456垃圾處理162.52187白蟻防治10.831.28墻改基金72.2389衛(wèi)生防疫補償13.541.510滅鼠4.510.5(三)監(jiān)理及代理116896109.59.38(四)開發(fā)間接費1168966,654.73〔計算原理同上〕569.291管理費824.732銷售費用13003財務費用41304不可預計費用400(五)物業(yè)維修基金90288424.3547三建安本錢11689627,712.52〔=4260.76+21762.80+467.58+1221.41〕1~112370.71地下221437582.43424.292地上9028813,994.6415503土建工程會所1032185.761800小計土建工程合計11689621,762.80=7582.4+13994.64+185.76設備及安裝工程1168964給排水350.69305消防409.14356強電系統(tǒng)工程116.9107弱電584508暖通18001549電梯、扶梯100085.55小計設備及安裝工程合計1168964260.73=350.69+409.14+116.9+584+1800+1000364.4910室外工程116896467.584011配套及其他工程1,221.41一～三合計57,014.83〔=19322.01+9980.3+27712.52〕〔二〕本錢費用估算具體見下表〔金額單位：萬元〕：工程建立期經(jīng)營期合計1、建立本錢攤銷費50,760.1050,760.102、銷售費用、管理費1,524.73600.002,124.733、財務費用3,000.001,130.004,130.00總本錢費用經(jīng)營本錢55,284.83(=1+2+3)1,730.00(=2+3)57,014.83〔三〕資金來源及利潤預算預計總收入約8.5億，稅后總利潤約1.7億，具體如下表：〔建立期2年〕指標名稱數(shù)據(jù)〔單位：萬元〕工程建立投資57,104.83資金來源57,104.83〔1〕企業(yè)自有資金23,014.83〔2〕申請銀行貸款20,000.00〔3〕預售收入14,090.00工程總銷售收入85,115.00工程總銷售稅金及附加(見下面財務評價計算)5,021.80工程總利潤(見下面財務評價的計算)23,078.37工程稅后利潤〔見下面的財務評價的計算〕17,308.78〔=23078.37-5769.39〕〔四〕財務評價指標評價指標單位所得稅后投資利潤率%30.3〔=17308.78/57104.83〕動態(tài)投資回期年2.4財務部收益率%16.73二、資金籌措方案本工程建立投資由以下兩局部組成：〔1〕方案向銀行申請長期貸款2億元。〔2〕企業(yè)用自有資金投入約3.7億元。詳見下表〔表中金額單位：萬元〕。工程建立期經(jīng)營期合計一、工程總投資55,284.831,730.0057,014.831、建立投資53,284.83600.0053,884.832、建立期利息2,000.001,130.003,130二、資金籌措43,014.8314,000.0057,014.831、自有資金23,014.8314,000.0037,014.832、申請銀行長期借款20,000.0020,000.00第十一章財務評價一、銷售收入、銷售稅金及附加測算具體如下表：〔單位：萬元〕工程建立期經(jīng)營期合計1、銷售收入65,326.4019,788.6085.115.00銷售收入合計65,326.4019.788.6085,115.002、經(jīng)營稅金及附加3,854.271,167.535,021.80〔=21.~2.7〕2.1營業(yè)稅〔銷售收入的5%〕3,266.32989.434,255.752.2城市建立維護稅〔營業(yè)稅的7%〕228.6469.26297.902.3教育費附加〔營業(yè)稅的3%〕97.9929.68127.672.4堤防費〔營業(yè)稅的2%〕65.3319.7985.122.5平抑物價基金(銷售收入的1‰)65.3319.7985.122.6教育開展基金(銷售收入的1‰)65.3319.7985.122.7土地增值稅(營業(yè)收入的2%)65.3319.7985.12二、財務現(xiàn)金流量分析(單位：萬元)序號工程合計建立期經(jīng)營期1一、現(xiàn)金流入85,11565,326.4019,788.602銷售收入85,11565,326.4019,788.603二、現(xiàn)金流出67,806.2259,506.108,300.1241、建立投資52、經(jīng)營本錢57,014.8355,284.83173063、經(jīng)營稅金5,021.803,854.271,167.5374、所得稅5,769.593675,402.598三、凈現(xiàn)金流量17,308.785,820.3011,488.489四、累計凈現(xiàn)金流量17,308.785,820.3017,308.78三、利潤測算(單位：萬元)工程合計銷售收入85,115減：總本錢費用57,014.83銷售稅金及附加5,021.80利潤總額23,078.37〔=85115-57014.83-5021.80〕減：所得稅5,769.59稅后利潤17,308.78〔=23078.37-5769.59〕四、財務歸還能力測算〔一〕現(xiàn)金投資估算現(xiàn)金流量表〔單位：萬元〕年度年度012.53.54合計投資額-23,014.83-23,000-9,270-1,730-57,014.83銷售回款6,532.6458,793.7619,788.685,115銷售稅金-385.43-3,468.84-1,167.53-5,021.8所得稅-326.63-2,939.69-2,503.27-5,769.59現(xiàn)金凈流入量-23,014.83-17,179.4243,115.2314,387.8017,308.78解答：NPV=-23014.83-17179.42/1.1+43115.23/1.12.5+14387.80/1.13.5=5648.4>0i=20%，NPV=-2397.8<0；i=15%，NPV=1269.11>0;IRR=15%+1269.11X(20%-15%)/(1269.11+2397.8)=16.73%部財務收益率為16.73%〔二〕還本付息測算表〔單位：萬元〕序號工程建立期經(jīng)營期合計1年初借款本息累計15,000.0015,000.002本年借款20,000.0020,000.003建立期利息3,000.004本年應付利息3,000.001,130.004,130.005本年還本5,000.0015,000.0020,000.006年末借款本息累計23,000.007歸還借款本金的資金來源65,326.4〔銷售收入〕—3,854.27〔稅金〕19,788.6—1,167.5385,115—5,021.88收回建立本錢攤銷費37,270.0016,730.0054,000.009其中：用于歸還銀行貸款5,000.0015,000.0020,000.0010所得稅3,266.32〔營業(yè)稅〕2,503.27〔見第3.5年〕5,769.5911小計歸還本金來源合計65,326.4—3,854.27(稅后)19,788.6—1,167.5385,115—5,021.812歸還本金后的余額25,935.81—612.20(11行-10行-8行)20,323.61備注1.收回建立本錢攤銷費,系按實際銷售額結(jié)轉(zhuǎn)的工程本錢，計為57,014.83萬元，減去原始投資額23,014.83萬元，加貸款20,000萬元為54,000萬元。2.55,284.83〔第17頁總本錢費用、經(jīng)營本錢〕-23,014.82+5,000=37,270五、財務盈利能力分析利潤測算如下表〔單位：萬元〕：工程合計銷售收入85,115.00減：總本錢費用57,014.83銷售稅金及附加5,021.80利潤總額23,078.37減：所得稅5,769.59稅后利潤17,308.78備注：現(xiàn)金凈流入+原始投入=17,308.78+23,014.83=40,323.61還貸額+還貸后現(xiàn)金余額=20,000+20,323.61〔見還本付息測算表序號12〕=40,323.61第十二章風險分析一、工程風險房地產(chǎn)投資受到影響較多，某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形會給房地產(chǎn)工程帶來不同的風險。一般來說，房地產(chǎn)投資面臨宏觀經(jīng)濟與政策、投入要素、金融、市場、企業(yè)自身等風險，目前來看，主要有以下風險：一、宏觀經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)周期風險任何國家的經(jīng)濟運行都存在著經(jīng)濟蕭條、復、增長和衰退再到蕭條、復等階段的經(jīng)濟周期，經(jīng)濟周期的波動已成為一個世界性的經(jīng)濟現(xiàn)象，只不過由于體制、政策等因素的不同導致不同的階段出現(xiàn)的時間短長不一。經(jīng)濟開展持續(xù)增長那么會提高居民收入、消費能力和預期，從而刺激房地產(chǎn)消費。與經(jīng)濟周期性波動相類似，房地產(chǎn)行業(yè)也存在周期性波動，房地產(chǎn)的周期波動主要表現(xiàn)在價格漲跌、成家量多少、投資量的增減等經(jīng)濟指標變化上其總的趨勢分為上升期和下降期，復與增長階段衰退階段。從我國房地產(chǎn)市場開展歷史看，我國房地產(chǎn)市場存在低潮期短，上升期長的特點。所以，可以選擇恰當?shù)耐顿Y時機，以最小的風險獲取最大的收益。二、金融風險房地產(chǎn)投資投入大、周期長，沒有大量的資金供給，房地產(chǎn)投資是難以維繼的。因此，房地產(chǎn)業(yè)離開了金融業(yè)的支持是不可能得到開展的。而國家正是通過金融政策，即運用貨幣供給量、利率、稅率及匯率等經(jīng)濟杠桿對房地產(chǎn)進展宏觀調(diào)控，引導房地產(chǎn)經(jīng)濟運轉(zhuǎn)，使之與國民經(jīng)濟開展相互協(xié)調(diào)實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟的社會總供需的動態(tài)平衡。貨幣供給量的大小直接影響著房地產(chǎn)行業(yè)的活力和市場的興衰，是市場經(jīng)濟中制約企業(yè)不可缺少的調(diào)控手段。通過控制貨幣供給量，從而控制投資，調(diào)節(jié)產(chǎn)業(yè)開展速度。房地產(chǎn)業(yè)對貨幣依存度相當高，貨幣供給量的擴大必然有利于大量資金進入房地產(chǎn)市場，從而引起房地產(chǎn)價格的攀升，反之，那么可能導致資金抽出房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)價格下跌。在資金供不應求的情況下，利率將上調(diào)，反之利率將下調(diào)。負債經(jīng)營是房地產(chǎn)投資的特征之一，而且還影響對房地產(chǎn)的需求，從而影響房地產(chǎn)的供給。當利率上升時，房地產(chǎn)投資減少，建筑業(yè)開工率下降，房地產(chǎn)銷售困難，反之那么投資加大，開工率上升，銷售好轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計，當前房地產(chǎn)投資的資金60%主要來自銀行貸款，所以銀行利息率的任何變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風險。三、企業(yè)風險1．經(jīng)營風險當前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，但是土地受到國家控制，政策繁多，局部區(qū)域市場操作不規(guī)。房地產(chǎn)投資者如果在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入與實際情況相背離的風險。經(jīng)營風險還可能來源于投資者的主觀因素，它包括投資區(qū)位的選擇失誤、對當?shù)叵M傾向不了解等等。2．財務風險房地產(chǎn)投資者資金來源分為自有資金和借貸資金，并且絕大多數(shù)投資者資金是借貸資金。在利率保持不變的狀態(tài)下，投資者可以充分利用自有資金和借貸資金這支財務杠桿的效應，擴大投資利潤，如果這個財務杠桿運用得不好，同時也加大了收不抵債的風險。3．市場風險當房地產(chǎn)供不應求時，房地產(chǎn)價格急速上升，利潤較高，吸引大量的投資者進入，逐步增大供給。當市場供給量超越需求到達一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨劇烈競爭，利潤下降。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性也會給房地產(chǎn)投資帶來極大的風險。2009年從全國到，商品房成交量出現(xiàn)大幅上漲，同時房價的過快攀升也一定程度的超出了居民的收入水平，同時也會透支了未來市場的購置力，所以行業(yè)走勢需要正確的判研，來確定自己的投資方向和力度、供求變化的風險。工程定位的風險：本工程定位于高端綜合物業(yè)，市場定位較高，目標客戶群為高收入人群，比擬單一，市場營銷壓力較大，風險較大。工程投資支持能力風險：本工程投資較大〔總投資高達5.7億，自有資金約3.7億，銀行貸款2億，資金籌措利息較大〕，資金回籠較慢。工程質(zhì)量風險。包括：在在工程決策階段由于技術經(jīng)濟分析失誤，出現(xiàn)品質(zhì)與價格矛盾導致的質(zhì)量問題；在設計階段向設計提出違反設計規(guī)的、標準，特別是強制性標準的要求，又通過關系照顧造成投機性質(zhì)量問題；施工階段，無視或者敷衍隱蔽工程的與驗收，施工工藝、工程不能通過驗收，造成嚴重的工程質(zhì)量問題，給售出交房后造成質(zhì)量隱患，因質(zhì)量問題產(chǎn)生的糾紛沖突而形成風險。材料采購過程中，材料不能通過驗收，供給拖延、供給商不能履行合同、運輸中的損壞以及在工地上的損失、工程試生產(chǎn)不合格，經(jīng)過評價工程未到達指定的標準。工程的合同履約能力風險。由于整個工程涉及多個參與者且過程復雜，建立周期長，與各方簽訂協(xié)議或合同履約過程中難免出現(xiàn)違約的情況，作為開發(fā)商，應及時掌握有效信息，并進展協(xié)調(diào)溝通、協(xié)商，控制風險，防止對方提出索賠，減少索賠的費用。另外，通過有效的合同管理，使自己不違約，處于不能被索賠的境地，防止反索賠。經(jīng)濟風險。國家經(jīng)濟政策的變化，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的調(diào)整，銀根緊縮，工程的產(chǎn)品的市場變化；工程工程承包市場、材料供給市場、勞動力市場的變動，工資的提高，物價的上漲，通貨膨脹速度加快，原材料進口價格和外匯匯率的變化等；以及對政府政策的理解失誤或者片面，違規(guī)操作等。自然條件：如風暴、特殊的未預測到的地質(zhì)條件如流砂、泉眼等，反常的惡劣的雨、雪天氣，冰凍天氣，惡劣的現(xiàn)場條件，周邊存在對工程的干擾源，工程工程的建立可能造成對自然環(huán)境的破壞，不良的運輸條件可能造成供給的中斷。二、躲避工程風險的對策1.技術措施對施工單位而言，如選擇有彈性的，抗風險能力強的技術方案，而不是采用新的未經(jīng)過工程實用的不成熟的施工方案〔這一點，對開放商而言，在招投標階段需要對投標單位的施工組織設計仔細研究〕；對地理、地質(zhì)情況進展詳細勘察或鑒定，預先進展技術試驗、模擬，準備多套備選方案，采用各種保護措施和平安保障措施，以免在施工過程中，由于業(yè)主提供的地質(zhì)水文資料不準確，而導致施工方向業(yè)主提出索賠。2.要求對方提供擔保。這主要針對合作伙伴的誠信風險。例如有銀行出具投標保函、預付款保函、履約保函等3.采取合作的方式共同承當風險。任何一個工程不可能完全有一個企業(yè)不部門獨立承當風險須與其他企業(yè)或部門合作。1〕有合作就有風險的分擔。2〕尋找抗風險能力強的可靠的有信譽的合作伙伴。例如合資者為政府、大的可靠公司、金融集團等，那么雙方結(jié)合后，工程的抗風險能力會大大增強。3〕通過合同分配風險。合同規(guī)定風險分擔的責任及誰對風險負責。4.采取其他方式，例如采用多領域、多地域、多工程的投資以分散風險。認真研究工程利益相關者化競爭為合作：房地產(chǎn)工程開發(fā)涉及競爭對手、銀行、顧客、承包商、經(jīng)紀公司、政府等，一個工程成功的最正確結(jié)局是大家的共同成功，研究每個利益相關者的需求，在博弈中尋求合作，找到利益的共同點，是從事房地產(chǎn)工程風險管理的最高境界。房地產(chǎn)市場的繁榮有序，所有的工程開發(fā)在合理的工程定位中，開發(fā)商取得利潤，銀行取得利息，承包商取得勞務報酬，顧客滿足房屋需求，經(jīng)紀公司取得效勞報酬。實現(xiàn)共贏是工程開發(fā)的理想目標。任何僅從某方利益出發(fā)不顧他人利益的做法勢必使得工程陷入風險之中，使博弈雙方陷入"囚徒困境〞。5.利用方案管理、目標管理、過程監(jiān)視、節(jié)點考核等技術手段對風險管理過程實施"事前〞、"事中〞的有效控制。在編制方案中，就對風險存在的種類、影響圍、時間、效果進展識別、分析、評價，按照一般規(guī)律制定控制風險的方法。6.建立信息資訊系統(tǒng)

信息資訊系統(tǒng)是進展科學的房地產(chǎn)工程可行性研究、工程決策和風險管理的根底。工程開發(fā)的風險貫穿四個階段，而信息量的限制那么使開發(fā)商在同各個利益相關者的博弈中無法作出準確的判斷。企業(yè)的風險管理決策也需通過信息資訊系統(tǒng)傳到達各風險管理人員和相關工作人員。通過信息資訊系統(tǒng)，房地產(chǎn)開發(fā)商的風險管理人員可以及時收集有關風險信息，及時掌握國外政治、經(jīng)濟、社會以及房地產(chǎn)市場等的變化動態(tài)，分析、預測市場未來的變化趨勢，并迅速地反響信息以利于決策者進展各種決策。建立一個信息流暢、遍布整個企業(yè)的信息資訊系統(tǒng)是房地產(chǎn)工程風險管理的根底。7.在房地產(chǎn)工程中遇到最多的是金融風險。對于一個工程而言，制約其順利開發(fā)的首要因素是資金。有很多工程由于資金不到位或者別的原因?qū)е沦Y金鏈斷掉而使工程停滯。作為開發(fā)商應該積極使用各種金融手段為工程獲取資金，以減少開發(fā)過程中的風險。而政府、銀行也積極創(chuàng)造一個良好的融資平臺、金融環(huán)境和保險市場。一個工程的成功應當是工程利益相關方的共同努力。下面是各種可供采用的風險躲避轉(zhuǎn)移方法。

〔1〕大力開展和完善房地產(chǎn)抵押貸款

我國的房地產(chǎn)工程多是采用以信貸為主的間接融資方式。這種貸款方式極大限制了企業(yè)可貸款資金額，因為開發(fā)商缺乏足夠可以信任的還貸資產(chǎn)，銀行不愿意給太多的貸款，而且一般比擬難以得到銀行貸款。而開發(fā)商一旦工程失敗，企業(yè)資不抵債，遭受損失的最終承受者必然是國家，而縱觀國外那么多是采用抵押貸款為主要手段的房地產(chǎn)融資方式，通過以房地產(chǎn)作抵押防信貸風險，減少不良貸款，保障國家的利益，同時也能有助于開發(fā)商進展成功的房地產(chǎn)工程開發(fā)。

〔2〕積極推動房地產(chǎn)證券化

長期以來，銀行等金融機構(gòu)一直是我國房地產(chǎn)開發(fā)公司的主要融資對象，導致房地產(chǎn)市場受信貸規(guī)模的變化而波動較大，這不利于房地產(chǎn)開發(fā)公司可持續(xù)性開展。房地產(chǎn)證券化，主要是指房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票或債券，使企業(yè)籌資社會化，降低開發(fā)商對金融機構(gòu)的依賴程度，使國家信貸規(guī)模的變動對房地產(chǎn)業(yè)的沖擊相應減小。同時，通過房地產(chǎn)證券化還可以使得社會資金流向效益好、有市場需求的房地產(chǎn)企業(yè)，從而使企業(yè)以市場需求為導向，市場供求機制在資金引導下得到發(fā)揮。另外，房地產(chǎn)證券化可以將企業(yè)工程風險分散各個股東，從而分散單一工程主體承當?shù)墓こ田L險。

〔3〕開展房地產(chǎn)保險

房地產(chǎn)工程在決策、前期、開發(fā)建立和租售階段時時刻刻受到各種風險的威脅，風險事件的發(fā)生會導致開發(fā)商工程損失，或者產(chǎn)生某種責任。通過大力開展房地產(chǎn)保險業(yè)務，利用保險的風險分散、轉(zhuǎn)移和躲避功能到達減少風險損失.保險可以使開發(fā)商獲得一定的經(jīng)濟補償，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營提供平安保障，維護開發(fā)商的經(jīng)濟效益。我國房地產(chǎn)保險業(yè)務的開展還處于初始階段，一方面險種單一，主要以房屋財產(chǎn)保險為主，而其它險種如房地產(chǎn)責任保險和擔保保險開展極少，另一方面覆蓋面窄，業(yè)務量小，保險業(yè)的滯后使得房地產(chǎn)開發(fā)和消費中的大量風險無法轉(zhuǎn)移、化解，直接影響了房地產(chǎn)業(yè)的開展。因此，為促進我國房地產(chǎn)業(yè)的開展和加強風險管理，應大力建立房地產(chǎn)保險體系，組建專業(yè)房地產(chǎn)保險公司，擴大保險險種，合理解決相關保險費率額問題，規(guī)房地產(chǎn)保險技術規(guī)、投保與理賠程序，健全房地產(chǎn)保險的法律、規(guī)等。第十三章結(jié)論與建議一、結(jié)論1.從長遠開展看，房地產(chǎn)市場需求依然存在，市場開展?jié)摿θ栽谠黾?。從投資規(guī)模和建立開發(fā)指標分析，市房地產(chǎn)市場的根本面仍然趨好。隨著國家"擴需、保增長〞的經(jīng)濟開展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，市房地產(chǎn)市場經(jīng)過調(diào)整后逐漸將迎來恢復性的增長。2009年房地產(chǎn)市場的熾熱充分反映出購房需求的旺盛，在緩解矛盾上，中央政府一方面要加大商品房供給，一方面又要控制房價的過快增長帶來的民生問題。在經(jīng)濟會議后，國務院也對相關政策進展了調(diào)控，12月9日國務院宣布二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止目的在于抑制投機性購房，12月14日召開的國務院常務會議上提出要求遏制房價過快上漲趨勢，同時加強保障性住房建立。繼2009年12 月中央密集出臺一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策以