山東臨沂項(xiàng)目物業(yè)類型配比及投資收益估算

物業(yè)類型配比及投資收益估算臨沂新宇置業(yè)有限公司2023/9/12市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位回顧目標(biāo)客戶的選擇目標(biāo)客戶對(duì)于物業(yè)類型的選擇目標(biāo)客戶對(duì)于戶型面積的選擇注：其他詳細(xì)市場(chǎng)內(nèi)容見前期報(bào)告中第三章消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)查2023/9/12市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位回顧市場(chǎng)供應(yīng)量分析與預(yù)測(cè)07年市場(chǎng)消化存量：約86萬＝07年市場(chǎng)供應(yīng)量（310萬）-

07年市場(chǎng)消化量（224萬）08年市場(chǎng)供應(yīng)總量：約434.5萬＝07年市場(chǎng)消化存量（86萬）+在售樓盤08年預(yù)計(jì)開發(fā)量（208萬）+

08年新上市樓盤預(yù)計(jì)開發(fā)量（約140.5萬）08年市場(chǎng)總消化量：約313萬＝08年市場(chǎng)總供應(yīng)量（434.5）×

市場(chǎng)消化率（72％）（注：07年市場(chǎng)供應(yīng)量及市場(chǎng)消化量的數(shù)據(jù)來源于臨沂市房管局。2007年臨沂市區(qū)共頒發(fā)商品房預(yù)售許可證158份，批準(zhǔn)預(yù)售29574萬套、310萬平方米，房屋總成交金額為59.3億元。截至2007年12月28日，臨沂市區(qū)共簽約商品房24724套，簽約面積224萬余平方米，均價(jià)2645元。07年市場(chǎng)消化量約在224萬平方米，根據(jù)房管局提供數(shù)據(jù)，年消化量為開發(fā)量的72%。）2023/9/12項(xiàng)目定位市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目定位回顧形象定位檔次定位功能定位"國家級(jí)綠色生態(tài)住宅示范區(qū)""中高檔"綠色生態(tài)示范功能新生活方式引導(dǎo)功能高尚居住功能開發(fā)品牌塑造功能南坊窗口形象展示功能2023/9/12各物業(yè)類型比例的確定物業(yè)類型比例目標(biāo)客戶對(duì)物業(yè)類型的選擇率項(xiàng)目定位對(duì)物業(yè)類型的要求市場(chǎng)供需環(huán)境對(duì)產(chǎn)品類型的影響規(guī)劃條件對(duì)產(chǎn)品類型的影響物業(yè)類型比例2023/9/12物業(yè)類型比例考慮到本項(xiàng)目的中高端定位，普通多層產(chǎn)品不容易滿足項(xiàng)目在形象、檔次等方面的要求，本項(xiàng)目不考慮做普通多層產(chǎn)品。因此將選擇多層比例分配至與其類似的花園洋房和小高層產(chǎn)品中。選擇多層客戶中對(duì)于戶型面積的選擇在分配多層選擇比例的時(shí)候，我們考慮到選擇多層客戶對(duì)于面積的選擇不同進(jìn)行分配，選擇130以下較小面積的為76%，選擇130以上較大面積的為24%，由于考慮花園洋房產(chǎn)品戶型較大而小高層中會(huì)配置一定面積較小戶型，因而將此多層選擇比例按76：24配置到小高層與花園洋房中。各物業(yè)類型比例的確定目標(biāo)客戶對(duì)于物業(yè)類型的選擇2023/9/12各物業(yè)類型比例確定物業(yè)類型比例花園洋房與小高層的比例除了要考慮目標(biāo)客戶選擇，多層客戶比例分配外，還應(yīng)看到，目前市場(chǎng)花園洋房產(chǎn)品供應(yīng)較少，作為多層創(chuàng)新產(chǎn)品，未來市場(chǎng)前景看好，因此考慮適當(dāng)調(diào)高花園洋房所占比例。高層的目標(biāo)客戶選擇率為23.8%，但是考慮到目前市場(chǎng)高層，尤其在濱河和南坊新區(qū)的高層產(chǎn)品供應(yīng)量巨大，因此建議降低高層在項(xiàng)目中比例，調(diào)至20%。最終得出的物業(yè)類型比例（%）：考慮到臨沂目前市場(chǎng)別墅產(chǎn)品供應(yīng)與需求兩旺的局面，因此雖然作為高收益產(chǎn)品，但其存在一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，因此根據(jù)目標(biāo)客戶選擇不宜過大。2023/9/12產(chǎn)品規(guī)劃建議方案一方案比較結(jié)合前面各物業(yè)類型比例，經(jīng)初步估算，得出方案一如下經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。2023/9/12

產(chǎn)品規(guī)劃建議方案二方案比較在適當(dāng)調(diào)整產(chǎn)品比例，提高高層比例增大容積率的基礎(chǔ)上得出方案二2023/9/12

產(chǎn)品規(guī)劃建議方案三方案比較將容積率調(diào)整至2.0，減少花園洋房和小高層比例，得出方案三2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)估我們就項(xiàng)目開發(fā)條件、市場(chǎng)需求狀況、本著項(xiàng)目低風(fēng)險(xiǎn)、高收益、短期回籠資金的目標(biāo)進(jìn)行以下三個(gè)方案的比較，從而找出最切合本項(xiàng)目的投資估算方案。（市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行銷售收入評(píng)估）2023/9/12（按照市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期進(jìn)行銷售收入評(píng)估）方案經(jīng)濟(jì)測(cè)算評(píng)估2023/9/12方案綜合比較對(duì)各因素綜合評(píng)價(jià)，1.7容積率方案為最優(yōu)方案。2023/9/12戶型配比方案物業(yè)類型排布建議小高層高層花園洋房別墅中心景觀

西側(cè)靠景觀湖地塊，以別墅和花園洋房為主，北部沿路布置小高層。東部沿柳青路布置高層

車行主入口建議布置在中間算圣巷，東西兩塊各開入口，相互呼應(yīng)又不干擾。東側(cè)沿河與西側(cè)靠湖位置開設(shè)人行入口。

別墅區(qū)靠湖,圍繞西側(cè)景觀中心布置，東側(cè)中心景觀位置較好位置與沿河位置布置大面積戶型。

東西兩地塊分別營建小區(qū)景觀中心。2023/9/12戶型配比方案1.7容積率方案戶型配比方案建議目標(biāo)客戶對(duì)于戶型面積的選擇結(jié)合意向客戶樣本，111-130、91-110、131-150平方米這三種戶型的選擇率均最高，市民對(duì)于大戶型面積的選擇普遍較高。2023/9/12戶型配比方案別墅戶型配比建議結(jié)合目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積需求及市場(chǎng)上別墅產(chǎn)品的供應(yīng)與銷售情況，給出以下各戶型配比建議別墅產(chǎn)品將占有整個(gè)地塊最佳位置，享有極高景觀資源，因此戶型面積不宜過小，而考慮到未來價(jià)格預(yù)期及目標(biāo)客戶承受能力，單套別墅總價(jià)控制在150萬-250萬之間，即總面積在180-300平方米之間。2023/9/12戶型配比方案花園洋房戶型配比建議結(jié)合目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積需求及各物業(yè)類型客戶對(duì)面積的需求比例，給出以下各戶型配比建議選擇花園洋房客戶對(duì)于面積區(qū)間需求在70-200平米之間，考慮到花園洋房產(chǎn)品價(jià)值及銷售總價(jià)，建議其區(qū)間選擇在90-160之間。2023/9/12戶型配比方案小高層戶型配比建議結(jié)合目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積需求及各物業(yè)類型客戶對(duì)面積的需求比例，給出以下各戶型配比建議選擇小高層客戶對(duì)于戶型面積需求基本在90-130之間，也有少部分需求小面積戶型及131-180平米。考慮到整體市場(chǎng)需求，將110-130平米戶型做為主力戶型。2023/9/12戶型配比方案高層戶型配比建議結(jié)合目標(biāo)客戶對(duì)戶型面積需求及各物業(yè)類型客戶對(duì)面積的需求比例，給出以下各戶型配比建議根據(jù)高層客戶對(duì)于戶型面積區(qū)間的選擇，我們可以看出，其范圍區(qū)間較大，為滿足沿河高景觀價(jià)值的體現(xiàn)，可考慮做一部分高層復(fù)式戶型。主力戶型仍以市場(chǎng)消化最快的110-130平米戶型為主。2023/9/12戶型配比方案方案整體戶型配比建議方案整體戶型以市場(chǎng)需求及消化速度較快的三室戶型為主力戶型。2023/9/12價(jià)格定位2023/9/12（一）估價(jià)方法市場(chǎng)比較法：根據(jù)市場(chǎng)的整體需求情況，參考市場(chǎng)樓盤價(jià)格，綜合考慮各樓盤各因素對(duì)價(jià)格的影響程度，并相應(yīng)給予權(quán)重，加權(quán)平均求取價(jià)格的一種定價(jià)策略。即在影響樓盤銷售價(jià)格和銷售率的因素中，選取重要因子，根據(jù)其重要程度相應(yīng)給出權(quán)重。然后逐個(gè)給競(jìng)爭(zhēng)樓盤打分，求出本項(xiàng)目同類物業(yè)的性價(jià)比，根據(jù)加權(quán)平均性價(jià)比得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格。（二）定價(jià)應(yīng)考慮的其他因素1、市場(chǎng)對(duì)同類產(chǎn)品價(jià)格的接受范圍根據(jù)我們所做的市場(chǎng)調(diào)查表明：同類產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格一般在3500元/平米至4200元/平米之間?？紤]到本項(xiàng)目地理位置絕佳、產(chǎn)品檔次較高我們?cè)谧龆▋r(jià)上將進(jìn)行適當(dāng)修正。2、市場(chǎng)上同類產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)程度目前項(xiàng)目片區(qū)具有代表性的樓盤主要有濱河陽光、瀾波灣等，這些樓盤在地理位置、銷售價(jià)格、產(chǎn)品品質(zhì)方面都具有可參考性，因此，我們的定價(jià)必須充分考慮目前市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的威脅。3、產(chǎn)品自身的價(jià)值任何產(chǎn)品的價(jià)格，也必須反映一定的價(jià)值。任何開發(fā)商都不希望自己的產(chǎn)品以低于它自身價(jià)值的價(jià)格出售，所以定價(jià)在保證成本的前提下以獲取最大的利潤為目標(biāo)。4、產(chǎn)品的銷售周期開發(fā)商推出樓盤，期望能迅速回籠資金收回開發(fā)成本并獲取豐厚的利潤，但如果價(jià)格期望太高會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷，銷售周期拉長，各項(xiàng)成本自然增長，最終事與愿違，反而會(huì)給企業(yè)帶來更大的損失。小高層高層定價(jià)2023/9/12（三）定價(jià)原則價(jià)格不能虛高、保持項(xiàng)目高性價(jià)比（四）價(jià)格定位的依據(jù)1、競(jìng)爭(zhēng)樓盤確定通過對(duì)臨沂房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，我們根據(jù)本項(xiàng)目的品質(zhì)特點(diǎn)選取了與本項(xiàng)目在同一銷售時(shí)段且潛在客戶相類似的八個(gè)在售樓盤進(jìn)行比較分析，利用比較定價(jià)法，充分考慮競(jìng)爭(zhēng)樓盤的權(quán)重及細(xì)化因素對(duì)價(jià)格的影響，最后計(jì)算出項(xiàng)目科學(xué)合理的市場(chǎng)均價(jià)。同區(qū)同質(zhì)：濱河陽光、瀾波灣同區(qū)異質(zhì)：沂龍灣、齊魯園異區(qū)同質(zhì)：鳳凰城、開元上城異區(qū)異質(zhì)：臺(tái)北新城、陽光高第小高層高層定價(jià)2023/9/122、影響權(quán)重分配我們充分考慮上述四個(gè)樓盤的綜合素質(zhì)，通過業(yè)內(nèi)專業(yè)人士打分，得出各樓盤對(duì)項(xiàng)目的威脅比例。即影響權(quán)重為：小高層高層定價(jià)2023/9/12項(xiàng)目細(xì)化因素打分2023/9/12項(xiàng)目細(xì)化因素打分2023/9/12項(xiàng)目細(xì)化因素打分2023/9/12項(xiàng)目細(xì)化因素打分2023/9/12

根據(jù)選定的市場(chǎng)四大比較樓盤的均價(jià)，通過加權(quán)平均得出本項(xiàng)目的均價(jià)。項(xiàng)目的均價(jià)等于比較樓盤權(quán)重值之和。小高層高層定價(jià)根據(jù)上表加權(quán)平均得出項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)確均價(jià)是4303.176元/平方米。得出該項(xiàng)目均價(jià)2023/9/12通過對(duì)上述八大樓盤的市場(chǎng)調(diào)研，利用市場(chǎng)比較法這一科學(xué)定價(jià)方法的理論依據(jù)，并系統(tǒng)考慮項(xiàng)目自身的銷售節(jié)奏，并結(jié)合市場(chǎng)上漲因素，我們建議項(xiàng)目首批高層房源合理入市均價(jià)應(yīng)該為：

4300元/平方米，

這樣能夠順利啟動(dòng)市場(chǎng)并為續(xù)推房源的暢銷奠定良好的基礎(chǔ)。小高層高層定價(jià)價(jià)格結(jié)論根據(jù)項(xiàng)目高密度產(chǎn)品組合，結(jié)合市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品接受情況及市場(chǎng)銷售狀況，我司建議就目前現(xiàn)狀而言，小高層均價(jià)在

4300

元/平方米，高層均價(jià)在

4200

元/平方米較為適宜。臨沂市場(chǎng)房價(jià)每年以5%的速度增長，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展日漸成熟，運(yùn)用科學(xué)有效的營銷手段，本項(xiàng)目小高層整體銷售均價(jià)可控制在

4500

元/平方米、高層

4400

元/平方米。本項(xiàng)目小高層整體銷售均價(jià)可控制在

4500

元/平方米、高層

4400

元/平方米。2023/9/12花園洋房定價(jià)根據(jù)上表加權(quán)平均得出項(xiàng)目的市場(chǎng)準(zhǔn)確均價(jià)是

4618.587

元/平方米

。2023/9/12花園洋房定價(jià)利用市場(chǎng)比較法這一科學(xué)定價(jià)方法的理論依據(jù)，并系統(tǒng)考慮項(xiàng)目自身的銷售節(jié)奏，并結(jié)合市場(chǎng)上漲因素，我們建議項(xiàng)目花園洋房合理入市均價(jià)應(yīng)該為：4620元/平方米，根據(jù)項(xiàng)目自身優(yōu)越條件，本項(xiàng)目均價(jià)可控制在

4800

元/平方米。這樣能夠順利啟動(dòng)市場(chǎng)并為續(xù)推房源的暢銷奠定良好的基礎(chǔ)。臨沂市場(chǎng)房價(jià)每年以5%的速度增長，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展日漸成熟，運(yùn)用科學(xué)有效的營銷手段，本項(xiàng)目整體銷售均價(jià)可控制在

5000

元/平方米。2023/9/12別墅定價(jià)1、鳳凰城：

項(xiàng)目位于濱河版塊區(qū)域，占據(jù)鳳凰廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)資源，地處三河交匯處，景觀資源優(yōu)越，目前別墅價(jià)格尚未公布，預(yù)計(jì)在9000元左右。

2、佳和花園

位置：臨沂市北園路與蒙山大道交匯處向西300米、價(jià)格：均價(jià)在5700元/平方米、銷售情況：完成80%以上、總建筑面積：9.5萬平方米，總共289套、建筑形式：獨(dú)棟別墅、雙拼別墅和聯(lián)排別墅3、濱河國際：

項(xiàng)目位于濱河大道（小埠東橡膠壩西側(cè)），規(guī)劃建筑面積40萬平方米，其中別墅130套左右，一期推出別墅78套，開盤價(jià)格6000元/平方米左右，開盤疊拼別墅消化30%，目前疊拼價(jià)格在6300元/平方米。目前臨沂市場(chǎng)上別墅分析2023/9/12別墅定價(jià)別墅項(xiàng)目市場(chǎng)銷售價(jià)格一般在5000-6500、9000元不等價(jià)格，考慮到項(xiàng)目位置優(yōu)越性、產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)良等方面，本項(xiàng)目別墅均價(jià)定為

8000元/平方米

，通過后期營銷手段，將產(chǎn)品均價(jià)提升，可實(shí)現(xiàn)均價(jià)

8500元/平方米

之目標(biāo)。2023/9/12商業(yè)定價(jià)建議

本區(qū)域所開發(fā)的樓盤中尚未有商業(yè)銷售，所以我們不宜采用市場(chǎng)比較法定價(jià)，由于是新開發(fā)區(qū)域，沒有經(jīng)營型商業(yè)，也不可采用租金反推法進(jìn)行商業(yè)定價(jià)，跟據(jù)我司操作項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合市場(chǎng)行規(guī)，我司建議商業(yè)價(jià)格為住宅均價(jià)的1.6-.18倍。

即商業(yè)價(jià)格為4500元/平方米*1.6=7200元/平方米

4500元/平方米*1.8=8100元/平方米

本項(xiàng)目商業(yè)均價(jià)應(yīng)保持在

7200-8100

元/平方米之間2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算附表2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算建安工程費(fèi)用2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算開發(fā)收入2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算項(xiàng)目利潤及利潤率2023/9/12方案經(jīng)濟(jì)估算1.7容積率方案經(jīng)濟(jì)估算盈虧平衡點(diǎn)

總投資額曲線銷售收入曲線收入銷售率80.65%0盈虧平衡點(diǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡價(jià)格為4232.54元/㎡，該價(jià)格略高于南坊商品房整體均價(jià)，由此可以看出，本項(xiàng)目有一定的盈利能力，市場(chǎng)前景看好。2023/9/1