天津大唐電信科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-107課件

大唐電信（天津）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告大唐電信（天津）科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

可行性研究報(bào)告本案定位流程圖本案市場(chǎng)定位本案的前景與展望市場(chǎng)研究地塊限制條件市場(chǎng)定位可行性論證以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)獨(dú)棟辦公價(jià)值點(diǎn)9/13/20232第2頁(yè)本案定位流程圖本案市場(chǎng)定位本案的前景與展望市場(chǎng)研目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議七、合作方式初探9/13/20233第3頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析7/27/20233一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段2、天津樓市場(chǎng)供求分析9/13/20234第4頁(yè)一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段第一個(gè)發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2002年，市場(chǎng)低迷階段。

第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段9/13/20235第5頁(yè)天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段第一個(gè)發(fā)展階段：1991-1997年第一個(gè)發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段；代表項(xiàng)目：國(guó)際大廈、遠(yuǎn)洋大廈；9/13/20236第6頁(yè)第一個(gè)發(fā)展階段：1991-1997年，起始階段；代表項(xiàng)目：國(guó)第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2002年，市場(chǎng)低迷階段；代表項(xiàng)目：金皇大廈、泰達(dá)大廈、今晚大廈；9/13/20237第7頁(yè)第二個(gè)發(fā)展階段：1998-2002年，市場(chǎng)低迷階段；代表項(xiàng)目第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段；代表項(xiàng)目：信達(dá)廣場(chǎng)、天津中心、賽頓中心、津匯廣場(chǎng)；9/13/20238第8頁(yè)第三個(gè)發(fā)展階段：2003-2008年，迅猛發(fā)展階段；代表項(xiàng)目市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段2、天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供求情況9/13/20239第9頁(yè)市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析1、天津?qū)懽謽堑臍v史發(fā)展階段71、市場(chǎng)供應(yīng)情況：年度供應(yīng)情況9/13/202310第10頁(yè)1、市場(chǎng)供應(yīng)情況：年度供應(yīng)情況7/27/202310第10

2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（一）

■當(dāng)前優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓主要集中在南京路沿線、小白樓區(qū)域、友誼路區(qū)域，同時(shí)開(kāi)發(fā)區(qū)及海河沿線有一定存量。其中南京路甲級(jí)寫(xiě)字樓權(quán)重大，平均租金高；小白樓區(qū)域由于寫(xiě)字樓品質(zhì)較高，空置率較低，租金水平也較高；海河沿線項(xiàng)目不多，但未來(lái)五年供應(yīng)量提升很快，同時(shí)有大量高端辦公物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮?。泰達(dá)區(qū)域本季度由于濱海金融街等主要寫(xiě)字樓租金小幅上漲，從而平均租金維持較高水平。■截至2007年第四季度末，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓總供給量為64.2萬(wàn)平米，河西區(qū)存量占51%，其次是和平區(qū)占35%。9/13/202311第11頁(yè)

2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（一）

■當(dāng)前優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓主要

2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（二）

在本市已經(jīng)投放市場(chǎng)的甲級(jí)寫(xiě)字樓只有17座的體量，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級(jí)寫(xiě)字樓5座，河西區(qū)共有甲級(jí)寫(xiě)字樓9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量為11.8萬(wàn)平方米，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了27.3萬(wàn)平方米，兩區(qū)共囊括了14座甲級(jí)寫(xiě)字樓，合計(jì)占到甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)總存量的82.4%。天津市的甲級(jí)寫(xiě)字樓分布主要為兩個(gè)路段，第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面；第二：外環(huán)線的圍堤道路段。其中第一部分擁有甲級(jí)寫(xiě)字樓10座，數(shù)量上占有天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓的59%，黑色區(qū)域共有甲級(jí)寫(xiě)字樓4座，占天津市甲級(jí)寫(xiě)字樓總數(shù)的24%。

9/13/202312第12頁(yè)

2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（二）

在本市已經(jīng)投放市場(chǎng)的甲級(jí)2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（三）天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫(xiě)字樓12座，和市區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓一樣，天津市區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓的主要特點(diǎn)也是分布較為集中，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個(gè)區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有6座乙級(jí)寫(xiě)字樓，為天津市區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)實(shí)存量的50%，和平區(qū)共有4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓現(xiàn)實(shí)存量的83%。出租率和甲級(jí)寫(xiě)字樓比較，天津市區(qū)乙級(jí)寫(xiě)字樓銷售情況更勝一籌。

除了天津電子科技中心、三聯(lián)大廈、友誼大廈這3座開(kāi)盤(pán)不久的乙級(jí)寫(xiě)字樓外，其他乙級(jí)寫(xiě)字樓租售率均在80%以上，平均租售率為92.9%。9/13/202313第13頁(yè)2、市場(chǎng)供應(yīng)情況：供給分布（三）天津市區(qū)現(xiàn)有乙級(jí)寫(xiě)字樓12座3、市場(chǎng)供應(yīng)情況：新增供應(yīng)量■2008年度12個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目竣工投入使用，總供應(yīng)量達(dá)到43萬(wàn)平方米，其中甲級(jí)寫(xiě)字樓占總量的一半左右，包括和記黃埔南京路項(xiàng)目、金融街津門(mén)津塔項(xiàng)目、中糧地產(chǎn)南門(mén)項(xiàng)目、新世界開(kāi)發(fā)區(qū)等項(xiàng)目。且處于城市綜合體中的新增甲級(jí)寫(xiě)字樓明顯增多，寫(xiě)字樓逐漸告別單一的辦公形態(tài)，融入綜合物業(yè)功能的時(shí)代即將到來(lái)。9/13/202314第14頁(yè)3、市場(chǎng)供應(yīng)情況：新增供應(yīng)量■2008年度12個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)4、市場(chǎng)需求情況：成交量■

2007年度各大甲級(jí)寫(xiě)字樓平均出租率達(dá)到了86%■

2007年四季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓的租賃凈吸納量約為7502平方米，比三季度減少了2.9%，租賃成交主要集中在泰達(dá)和信達(dá)。■

2007年四季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓累計(jì)銷售面積約9730平方米，銷售主要成交集中在信達(dá)和賽頓，成交面積為6000和3700平米。■

2007年第四季度寫(xiě)字樓整體空置率為16%，環(huán)比下降0.7%。9/13/202315第15頁(yè)4、市場(chǎng)需求情況：成交量■2007年度各大甲級(jí)寫(xiě)字樓平均4、市場(chǎng)需求情況：成交價(jià)格寫(xiě)字樓總體平均月租金3.29元/平米/天，同比提升7.2%甲級(jí)寫(xiě)字樓年末達(dá)到4.4元/平米/天，同比上漲9%2007年第四季度，天津甲級(jí)寫(xiě)字樓平均成交價(jià)格為12530元/平米，環(huán)比上升28%，賽頓和信達(dá)仍是成交價(jià)格最高的項(xiàng)目。9/13/202316第16頁(yè)4、市場(chǎng)需求情況：成交價(jià)格寫(xiě)字樓總體平均月租金3.29元/平4、市場(chǎng)需求情況：成交客戶在全部新租面積中，新進(jìn)天津市的公司需求面積占32%，外資公司約為35%。明顯變化為：一是外資企業(yè)增多，其中新進(jìn)的企業(yè)多整層租賃，以日本、歐洲和北美跨國(guó)公司為多；二是部分租戶隨著經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的調(diào)整選擇新的物業(yè)或在原有寫(xiě)字樓擴(kuò)充面積，這類企業(yè)多集中于金融、物流等。9/13/202317第17頁(yè)4、市場(chǎng)需求情況：成交客戶在全部新租面積中，新進(jìn)天津市的公司5、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(一)9/13/202318第18頁(yè)5、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(一)7/27/205、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(二)9/13/202319第19頁(yè)5、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(二)7/27/205、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(三)9/13/202320第20頁(yè)5、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(三)7/27/205、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(四)9/13/202321第21頁(yè)5、市場(chǎng)需求情況：主要區(qū)域?qū)懽謽亲钚虑闆r(四)7/27/206、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（一）9/13/202322第22頁(yè)6、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（一）7/27/206、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（二）9/13/202323第23頁(yè)6、近期部分成交金融、保險(xiǎn)、證券類客戶（二）7/27/202

4、市場(chǎng)展望

經(jīng)濟(jì)增速帶來(lái)市場(chǎng)需求；政策指引下的戰(zhàn)略定位帶來(lái)產(chǎn)品增量與競(jìng)爭(zhēng)；差異化產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生；9/13/202324第24頁(yè)

4、市場(chǎng)展望

經(jīng)濟(jì)增速帶來(lái)市場(chǎng)需求；7/27/202324目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議9/13/202325第25頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析7/27/20232二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析9/13/202326第26頁(yè)二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析71、可類比項(xiàng)目的深入分析總部基地置地星座華遠(yuǎn)首府德勝尚城非中心硅谷亮城玉泉慧谷9/13/202327第27頁(yè)1、可類比項(xiàng)目的深入分析總部基地7/27/202327第2總部基地——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：120萬(wàn)平方米容積率：1.59單棟體量：1200－6000平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：200－500平米層高：3.4米，挑空部分4.2米銷售情況：一期銷售90％，二期銷售80％，2000平米左右的獨(dú)棟戶型銷售情況最好。綠化比率：占總面積約50%總投資額：約45億人民幣建設(shè)周期：3年優(yōu)勢(shì)：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力。劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高豐臺(tái)區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)9/13/202328第28頁(yè)總部基地——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：120萬(wàn)平方米優(yōu)總部基地——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積（平米）1187-12531620-16581900-19182176-22082835-28803144-31473426-34505943-5993層數(shù)667810111212數(shù)量30412554182512比例16％22％13％29％10％1％3％6％9/13/202329第29頁(yè)總部基地——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積1187-12531620總部基地——A型樓（5960平米）結(jié)構(gòu)：12層商務(wù)樓，二樓座組合電梯：2臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)。層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度46.4米。面積：?jiǎn)误w5960平米，標(biāo)準(zhǔn)層面積500平米。9/13/202330第30頁(yè)總部基地——A型樓（5960平米）結(jié)構(gòu)：12層商務(wù)樓，二樓座總部基地——B型樓（2860-3445平米）結(jié)構(gòu)：10－12層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯：2臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)或6臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度39.6米。單體面積：10層--2860平米；11層--3150平米；12層--3445平米。9/13/202331第31頁(yè)總部基地——B型樓（2860-3445平米）結(jié)構(gòu)：10－12總部基地——C型樓（1620-2190平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，二樓座或三樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)2臺(tái)或3臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：6層--1620平米；7層--1910平米；8層--2190平米。9/13/202332第32頁(yè)總部基地——C型樓（1620-2190平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商總部基地——D型樓（1190-1250平米）結(jié)構(gòu)：6層商務(wù)樓，四樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：1190平米或1250平米。9/13/202333第33頁(yè)總部基地——D型樓（1190-1250平米）結(jié)構(gòu)：6層商務(wù)樓總部基地——E型樓（1625-2210平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商務(wù)樓，四樓座組合電梯：1臺(tái)/樓座，計(jì)4臺(tái)層高：首層4.2米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.4米，頂層高3.3米，建筑高度26米。單體面積：6層--1625平米；7層--1900平米；8層--2210平米。9/13/202334第34頁(yè)總部基地——E型樓（1625-2210平米）結(jié)構(gòu)：6－8層商總部基地——配套設(shè)施交通：附近有10多條公交線路，2008年之前地鐵在附近建成，有的公司設(shè)有班車。餐飲：每個(gè)區(qū)域都有一個(gè)會(huì)所，提供餐飲服務(wù)，由于園區(qū)內(nèi)不準(zhǔn)生明火，都是外部送餐服務(wù)。會(huì)所：每個(gè)庭院中心均設(shè)置有面積約為200-500平米的會(huì)所，滿足企業(yè)總部的工作用餐、休息會(huì)客需求酒店：總部基地入口處建成一標(biāo)志性建筑——五星級(jí)酒店、國(guó)美廣場(chǎng)綜合性商業(yè)項(xiàng)目公寓：五星級(jí)酒店后面配有上千套面積約30-50平方米的小公寓物業(yè)：園區(qū)內(nèi)部統(tǒng)一物業(yè)管理，樓內(nèi)由企業(yè)自己管理。會(huì)所9/13/202335第35頁(yè)總部基地——配套設(shè)施交通：附近有10多條公交線路，2008年總部基地1000~3000平米的戶型占到總體的90％

總部基地各種面積戶型構(gòu)成圖總部基地3000-6000平米獨(dú)棟僅占到總戶數(shù)的10%9/13/202336第36頁(yè)總部基地1000~3000平米的戶型占到總體的90％

總部基總部基地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與銷售狀況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米/套2000—30003000-60006000左右單體面積（平米）1187—12531620—16581900—19182176—22082835—28803144—31473426—34505943—5993層數(shù)667810111212套數(shù)9672712已銷售套數(shù)373049產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間總套數(shù)/總套數(shù)）52%38%4%6%產(chǎn)品消化狀況比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/各面積區(qū)間總套數(shù)）39%42%57%75%市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)比例（各面積區(qū)間已售套數(shù)/總套數(shù)）20%16%2%5%總套數(shù)：187套已銷售套數(shù)：80套總銷售率：43%9/13/202337第37頁(yè)總部基地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與銷售狀況統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間1000-2000平米總部基地3000-6000平米的產(chǎn)品市場(chǎng)銷售狀況相對(duì)良好從銷售情況統(tǒng)計(jì)來(lái)看當(dāng)考慮到各種戶型已售和未售的對(duì)比關(guān)系，發(fā)現(xiàn)3000-6000平米及6000平米的產(chǎn)品雖然數(shù)量不多，但是銷售情況較好。1000-2000平方米銷售總量基數(shù)較大總部基地各樓型銷售圖表39%42%57%75%9/13/202338第38頁(yè)總部基地3000-6000平米的產(chǎn)品市場(chǎng)銷售狀況相對(duì)良好從銷總部基地——客戶構(gòu)成總部基地對(duì)客戶群的定位是高新技術(shù)企業(yè)、跨國(guó)企業(yè)、國(guó)資委下屬的中字頭的企業(yè)（他們?cè)诟闹频倪^(guò)程中也需要企業(yè)總部）、外地進(jìn)京的高新技術(shù)企業(yè)等;目前已經(jīng)簽訂了80多家企業(yè)，所涉行業(yè)包括物資、建材、機(jī)電、通訊電子、醫(yī)療等高新技術(shù)領(lǐng)域。中國(guó)誠(chéng)通集團(tuán)及其6家直屬大型集團(tuán)公司，聯(lián)通的大股東——中華通信系統(tǒng)有限責(zé)任公司也準(zhǔn)備將總部從CBD遷過(guò)來(lái);9/13/202339第39頁(yè)總部基地——客戶構(gòu)成總部基地對(duì)客戶群的定位是高新技術(shù)企業(yè)、跨總部基地——主力客戶以北京信海豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司等10家企業(yè)為主體的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)；以北京貝爾通信設(shè)備制造有限公司等7家企業(yè)為主的IT產(chǎn)業(yè)；以北京金自天正智能控制股份有限公司等12家企業(yè)為主體的光電一體化產(chǎn)業(yè)；典型企業(yè)：北京貝爾、北方華為、燕化高新、北方天鳥(niǎo)、四環(huán)科寶、歐典企業(yè)、中國(guó)誠(chéng)通控股公司、中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心、中華通信系統(tǒng)公司、中成進(jìn)出口公司、中國(guó)航天時(shí)代電子公司、長(zhǎng)征火箭技術(shù)股份公司、中牧實(shí)業(yè)股份公司、中國(guó)汽車技術(shù)研究中心、中國(guó)中金科技股份公司、中國(guó)物資運(yùn)輸總公司、中國(guó)集裝箱控股集團(tuán)公司、正泰電器股份公司、長(zhǎng)城汽車股份公司、建龍鋼鐵控股公司、特變電工股份公司等；

9/13/202340第40頁(yè)總部基地——主力客戶以北京信海豐園生物醫(yī)藥科技發(fā)展有限公司等置地星座——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析占地面積：１４３００平方米項(xiàng)目建筑面積：７１３９９平方米容積率約：３．３８停車位：４８９個(gè)物業(yè)管理費(fèi)：１６元／平方米／月類別：住宅立項(xiàng)的寫(xiě)字樓裝修標(biāo)準(zhǔn)：毛坯價(jià)格：18000－19000元/平方米入住時(shí)間：2004-12開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地（北京）股份有限公司優(yōu)勢(shì)：地處金融街商圈，商務(wù)環(huán)境極佳；交通直達(dá)性好，對(duì)企業(yè)有吸引力；商住立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)期長(zhǎng)；劣勢(shì)：總價(jià)較高；容積率高，企業(yè)獨(dú)棟綠化環(huán)境不能和郊區(qū)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)。9/13/202341第41頁(yè)置地星座——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析占地面積：１４３００平方米類置地星座——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層數(shù)899813121213頂層近千米為帶花園泳池豪宅辦公面積40004500450040006500600060006500商業(yè)首層、二層，裙房一到四層辦公三層以上五層以上總面積地上面積包括裙房等48000平方米8個(gè)獨(dú)棟標(biāo)準(zhǔn)層500平米，辦公面積合計(jì)約42000平米9/13/202342第42頁(yè)置地星座——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及面積A座B座C座D座E座F座G座H座層置地星座——技術(shù)指標(biāo)置地星座平面圖單棟辦公體量：4000－6500平米標(biāo)準(zhǔn)層面積：350－600平米層高：3米外窗：小分格窗銷售情況：總共8棟獨(dú)棟辦公樓，目前還有2棟在售。9/13/202343第43頁(yè)置地星座——技術(shù)指標(biāo)置地星座平面圖單棟辦公體量：4000－6置地星座——客戶分析置地星座的客戶群被定位于國(guó)字頭的企業(yè)、外地進(jìn)京的大型企業(yè)、北京本地的大型企業(yè)以及外地駐京辦等;作為只有8棟小體量企業(yè)總部樓的置地星座項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，只需要8個(gè)客戶，目前３棟已經(jīng)入住，還有2棟在售。置地星座客戶為中鐵物資、國(guó)家儲(chǔ)備局、中鋁集團(tuán)、棉花總公司，以及一個(gè)上海國(guó)際公司；9/13/202344第44頁(yè)置地星座——客戶分析置地星座的客戶群被定位于國(guó)字頭的企業(yè)、外華遠(yuǎn)·首府——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析位置：東城區(qū)安定門(mén)西濱河路護(hù)城河北岸五棟3000—10000平米的獨(dú)立辦公樓。占地面積：10135平米總建筑面積：38700平米5層，7層，8層的樓體容積率：2.54綠地率：30%開(kāi)發(fā)商：北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)，地段較佳，商務(wù)環(huán)境成熟；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。劣勢(shì)：占地太小，密度高，不成規(guī)模；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；9/13/202345第45頁(yè)華遠(yuǎn)·首府——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析位置：東城區(qū)安定門(mén)西濱河路華遠(yuǎn)首府——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000－6000平米10000平米以上數(shù)量41比例80％20％9/13/202346第46頁(yè)華遠(yuǎn)首府——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000－6000平米10華遠(yuǎn)·首府景觀A座與其它四座分離，A座設(shè)有空中花園B，C，D，E共享20米高的玻璃中庭中庭配備9部通透的觀光電梯，通過(guò)電梯可充分欣賞中庭。9/13/202347第47頁(yè)華遠(yuǎn)·首府景觀A座與其它四座分離，A座設(shè)有空中花園7/27/華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間首層層高4.2米，其它層層高3.6米A，B，C，D座單層面積約625平米E座單層面積約1200平米A座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置9/13/202348第48頁(yè)華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間首層層高4.2米，其它層層高3.6米華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間B，C，D座標(biāo)準(zhǔn)層的內(nèi)部結(jié)構(gòu)基本類似E座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置D座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置9/13/202349第49頁(yè)華遠(yuǎn)·首府---內(nèi)部空間E座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置D座標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)置7/27德勝尚城——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析位置：德勝門(mén)西北200米七棟3600-9300平米獨(dú)棟辦公樓占地面積：22048平米建筑面積：71662平米地下兩層，地上5層車位：498個(gè)（108輛/萬(wàn)M2）容積率：2.08綠化率：24.5％價(jià)格：16000元/平米

開(kāi)發(fā)商：北京金融街房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司優(yōu)勢(shì)：位于北二環(huán)德勝門(mén)，地段較佳，配套好；屬于中關(guān)村—德勝門(mén)科技園項(xiàng)目，整體推廣有比較好的市場(chǎng)基礎(chǔ)；庭院式獨(dú)棟辦公群，產(chǎn)品有一定稀缺性。劣勢(shì)：占地太小，密度高，獨(dú)棟感覺(jué)不易表現(xiàn)；城市交通擁堵，通達(dá)性差；整體成本很高；9/13/202350第50頁(yè)德勝尚城——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析位置：德勝門(mén)西北200米優(yōu)德勝尚城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000平米5000平米6000平米7000平米8000平米9000平米數(shù)量121111比例14％28%14％14％14％14％銷售情況已售待售已售待售待售已售9/13/202351第51頁(yè)德勝尚城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積3000平米5000平米6德勝尚城——項(xiàng)目特色1、庭院式獨(dú)棟辦公群

本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的五層寫(xiě)字樓組成。

七棟寫(xiě)字樓均擁有自己的私屬庭院，地上五層均為大空間辦公圍繞庭院布局，通過(guò)斜街、廣場(chǎng)、胡同、庭院等室外公共空間，使建筑群擁有具備自己特征的小環(huán)境。

2、特色屋頂觀景

每棟建筑屋頂露臺(tái)設(shè)計(jì)了一到兩個(gè)觀景辦公室，可滿足接待、會(huì)議、休息多重需求。3、休閑商業(yè)配套

在古樹(shù)和城市廣場(chǎng)之間是一處新建仿古四合院，其功能為茶室或會(huì)所，供寫(xiě)字樓員工及客戶休憩交流之用；斜街內(nèi)部得首層在布置了部分咖啡廳、商業(yè)及展示用房9/13/202352第52頁(yè)德勝尚城——項(xiàng)目特色1、庭院式獨(dú)棟辦公群

本項(xiàng)目由七棟獨(dú)立的硅谷亮城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例面積區(qū)間3000平米以下4000－8000平米10000平米以上數(shù)量1113比例7％73％20％9/13/202353第53頁(yè)硅谷亮城——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例面積區(qū)間3000平米以下4000－玉泉慧谷——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目規(guī)模：33單體辦公樓占地面積：140968平方米總建筑面積：94505平方米（地上82844平米，地下11661平米）停車場(chǎng)面積：5205平米建筑高度：7－9米（地下1層，地上2－3層）建筑密度：23.5%，綠化率：46%容積率：0.588位置：西四環(huán)、五環(huán)之間，閔莊路旁開(kāi)發(fā)商：玉泉農(nóng)工商公司入住企業(yè)：以國(guó)內(nèi)外高新技術(shù)企業(yè)和跨國(guó)公司入駐商務(wù)辦公、發(fā)展產(chǎn)業(yè)和設(shè)立研發(fā)中心、采購(gòu)中心、結(jié)算中心為主優(yōu)勢(shì)：位于四環(huán)、五環(huán)之間，緊鄰閔莊路，交通便利;處于中關(guān)村高科技園區(qū)輻射地帶；海淀區(qū)生態(tài)辦公區(qū)（EOD）概念，容積率低，綠化較好，生態(tài)化辦公；劣勢(shì)：開(kāi)發(fā)商實(shí)力不強(qiáng)；項(xiàng)目知名度不足；9/13/202354第54頁(yè)玉泉慧谷——項(xiàng)目概況及優(yōu)劣勢(shì)分析項(xiàng)目規(guī)模：33單體辦公樓優(yōu)勢(shì)玉泉慧谷——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積1715平米3315平米3476平米數(shù)量121110比例37％33％30％未出租數(shù)量9119/13/202355第55頁(yè)玉泉慧谷——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例單體面積1715平米3315平米3玉泉慧谷——規(guī)劃布局特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公樓10棟業(yè)務(wù)樓15棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓11棟國(guó)際高科技展覽中心1棟配套生活輔助設(shè)施15棟商務(wù)辦公樓下沉式綠意廣場(chǎng)健身設(shè)施各種形式的會(huì)所系列生活建筑車間及配樓1棟辦公樓2棟業(yè)務(wù)樓6棟研發(fā)實(shí)驗(yàn)樓7棟綠樹(shù)圍合的怡然磁場(chǎng)和音樂(lè)廣場(chǎng)的2個(gè)主題建筑。玉泉慧谷園的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念以科技園區(qū)南部為研發(fā)實(shí)驗(yàn)區(qū)，北部為業(yè)務(wù)辦公區(qū)，以中部半圓形主題綠地廣場(chǎng)為主形成中心，展覽中心、健身場(chǎng)等生活配套設(shè)施，建筑物呈南北方向布置。9/13/202356第56頁(yè)玉泉慧谷——規(guī)劃布局特色科技園區(qū)商務(wù)園區(qū)文化園區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－6000平米6000－10000平米10000平米以上總部基地16819N/AN/A置地星座N/A62N/A華遠(yuǎn)首府N/A4N/A1德勝尚城N/A43N/A硅谷亮城1563玉泉慧谷1221N/AN/A合計(jì)18159114比例71％23％4％2%9/13/202357第57頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間3000平米以下3000－可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié)3000以下的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的71%，3000以上的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的29%，競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品面積構(gòu)成比例9/13/202358第58頁(yè)可類比項(xiàng)目供應(yīng)小結(jié)3000以下的產(chǎn)品總棟數(shù)占總供給量的71%3000平米以下獨(dú)棟辦公樓銷售情況最好

3000—6000平米寫(xiě)字樓存在需求，但供給較少對(duì)比項(xiàng)目——小結(jié)9/13/202359第59頁(yè)3000平米以下獨(dú)棟辦公樓銷售情況最好

二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析9/13/202360第60頁(yè)二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析1、可類比項(xiàng)目深入分析72、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析■EOD總部港

■遠(yuǎn)洋新干線9/13/202361第61頁(yè)2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析■EOD總部港7/27/2023EOP總部港——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積498000平米;一期建筑面積17328.29平米

容積率：0.8建筑形式：建筑形式以2.5、3層獨(dú)棟、雙拼別墅

獨(dú)棟面積：一期480－870平米、二期480－1200平米綠化比率：綠地率大于25%

銷售價(jià)格：起價(jià)8800元/平米—均價(jià)9500元/平米建設(shè)進(jìn)度：一期完工正在銷售、二期09年5月投入市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商：新華投資優(yōu)勢(shì)：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)。處于經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，對(duì)企業(yè)有吸引力。劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高產(chǎn)品外觀樣式統(tǒng)一，缺乏個(gè)性化新區(qū)商務(wù)氛圍不強(qiáng)9/13/202362第62頁(yè)EOP總部港——基本概況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積EOP總部港——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例（一期）單體面積（平米）480-870層數(shù)2.5-3數(shù)量28比例16％9/13/202363第63頁(yè)EOP總部港——產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及比例（一期）單體面積480-870EOP總部港—東麗商圈EOD總部港位于東麗區(qū)津漢路空港物流加工區(qū)北側(cè)9/13/202364第64頁(yè)EOP總部港—東麗商圈7/27/202364第64頁(yè)EOP總部港——整體規(guī)劃

EOD·總部港總占地663畝，建筑面積約50萬(wàn)平方米，園區(qū)內(nèi)四個(gè)方向的規(guī)劃路把基地主要分成四個(gè)組團(tuán)，計(jì)劃建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。

9/13/202365第65頁(yè)EOP總部港——整體規(guī)劃EOD·總部港總占地663畝EOP總部港——配套設(shè)施交通：距京津塘高速機(jī)場(chǎng)入口4公里，距濱海國(guó)際機(jī)場(chǎng)2公里，距天津站12公里，距建設(shè)中的地鐵二號(hào)線1.5公里，距天津市外環(huán)線5公里，距東南半環(huán)快速路9公里，距天津市中環(huán)線14.5公里。規(guī)劃中有6條公交路線，3條通往市區(qū)，1條通往塘沽區(qū)，2條區(qū)內(nèi)運(yùn)行。

會(huì)所：包括商業(yè)配套區(qū)、金融服務(wù)中心、產(chǎn)品交易中心、教育培訓(xùn)中心，國(guó)際市場(chǎng)發(fā)展研究中心及政府辦公在內(nèi)的綜合服務(wù)區(qū)。（二期建設(shè)）公寓：?jiǎn)T工公寓區(qū)，為區(qū)域內(nèi)員工提供休息空間，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)生活工作圈。物業(yè)：第一太平戴維斯（Savills）

9/13/202366第66頁(yè)EOP總部港——配套設(shè)施交通：距京津塘高速機(jī)場(chǎng)入口4公里，距

■EOD總部港

■遠(yuǎn)洋新干線2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析9/13/202367第67頁(yè)

■EOD總部港2、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析7/27/202遠(yuǎn)洋新干線

■項(xiàng)目簡(jiǎn)介遠(yuǎn)洋新干線項(xiàng)目，位于空港加工區(qū)主干路中心大道一側(cè)，東六道與東七道之間，項(xiàng)目總建筑面積45萬(wàn)平方米，集商務(wù)、住宅商業(yè)的綜合大盤(pán)，涵蓋獨(dú)棟辦公、聯(lián)排寫(xiě)字樓及住宅、公建8.35萬(wàn)平米，住宅部分（含配套公建）37萬(wàn)平米■辦公：聯(lián)排OFFICE南、北、中三區(qū)域。獨(dú)棟別墅辦公3層55棟獨(dú)棟辦公。9/13/202368第68頁(yè)遠(yuǎn)洋新干線■項(xiàng)目簡(jiǎn)介7/27/202368第68頁(yè)遠(yuǎn)洋新干線——基本情況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積450000平米;住宅37萬(wàn)平米，寫(xiě)字樓及商業(yè)8.35萬(wàn)平方米容積率：＜1建筑形式：3層獨(dú)棟別墅辦公、聯(lián)排別墅寫(xiě)字樓、小高層住宅及特色商業(yè)街獨(dú)棟面積：390－408平米綠化比率：綠地率大于25%

銷售價(jià)格：均價(jià)15000元銷售進(jìn)度：獨(dú)棟已售10套。開(kāi)發(fā)商：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)：占地面積大，總體體量高，能形成規(guī)模開(kāi)發(fā)效應(yīng)。產(chǎn)品一次開(kāi)發(fā)，配套齊全劣勢(shì)：距離城區(qū)較遠(yuǎn)，辦公交通成本較高價(jià)位較高，同檔次產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力較弱9/13/202369第69頁(yè)遠(yuǎn)洋新干線——基本情況及優(yōu)劣勢(shì)分析總建筑面積：規(guī)劃建筑面積4競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié)特點(diǎn)：1）總部概念、規(guī)模效應(yīng)2）獨(dú)棟、別墅辦公，分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)3）體量小機(jī)會(huì)1）空港加工區(qū)發(fā)展趨勢(shì)需求體量靈活的獨(dú)棟辦公2）1000以上辦公產(chǎn)品市場(chǎng)空白3）大唐電信天然大客戶9/13/202370第70頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析小結(jié)特點(diǎn)：7/27/202370第70頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議9/13/202371第71頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析7/27/20237獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)9/13/202372第72頁(yè)獨(dú)棟辦公是本案產(chǎn)品定位的原則和基本出發(fā)點(diǎn)7/27/20237如何進(jìn)一步滿足1.8-2.0容積率的條件？——適當(dāng)拆分容積率350-400平米800-1200平米2000-3000平米++可拆分組合綜合容積率達(dá)到2.0可拆分組合9/13/202373第73頁(yè)如何進(jìn)一步滿足1.8-2.0容積率的條件？——適當(dāng)拆分容積率本案產(chǎn)品組合化定位——多樣化可拆分獨(dú)棟辦公350-400平米800-1200平米2000-3000平米++保證可有效拆分為產(chǎn)品01產(chǎn)品01產(chǎn)品02產(chǎn)品03

保證可有效拆分為產(chǎn)品029/13/202374第74頁(yè)本案產(chǎn)品組合化定位——多樣化可拆分獨(dú)棟辦公++保證可有效拆分本案客群定位產(chǎn)品01：350-400平米獨(dú)棟需求量在300-400平米的小型企業(yè)客戶需求量在800－1200平米的中小型企業(yè)客戶產(chǎn)品01-2：800-1200平米獨(dú)棟產(chǎn)品02-1：2000-3000平米獨(dú)棟中型企業(yè)的企業(yè)總部客群1：客群2：客群3：9/13/202375第75頁(yè)本案客群定位產(chǎn)品01：需求量在300-400平米的小型企業(yè)客目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議9/13/202376第76頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析7/27/20237以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)企業(yè)具備郊區(qū)化獨(dú)棟辦公趨勢(shì)9/13/202377第77頁(yè)以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)企業(yè)具備郊區(qū)化郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素辦公需求的多元化，決定了郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的生存空間經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化，是促進(jìn)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品規(guī)模發(fā)展的重要因素郊區(qū)化辦公產(chǎn)品9/13/202378第78頁(yè)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品形成的重要因素產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化——催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的地位日趨顯著，這些企業(yè)依賴員工腦力保證工作人員的工作效率激發(fā)員工創(chuàng)作靈感避免與同行業(yè)公司擠在一個(gè)辦公樓選擇具有自身獨(dú)門(mén)獨(dú)院的辦公空間創(chuàng)造良好的辦公環(huán)境防止技術(shù)人才流失郊區(qū)化辦公產(chǎn)品9/13/202379第79頁(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化——催生郊區(qū)化辦公產(chǎn)品的重要因素高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)辦公需求多元化——推動(dòng)郊區(qū)化辦公發(fā)展在一個(gè)城市中，僅有CBD的辦公物業(yè)并不能滿足所有企業(yè)的辦公需求，多元化的企業(yè)需要多元化的辦公物業(yè)。郊區(qū)化辦公產(chǎn)品是對(duì)統(tǒng)一城市中CBD辦公物業(yè)形式的一種有力補(bǔ)充，郊區(qū)辦公產(chǎn)品是商務(wù)辦公需求多元化的必然結(jié)果。市區(qū)大體量辦公企業(yè)，由于辦公成本較高，越來(lái)越青睞郊區(qū)化產(chǎn)品；摩托羅拉，北方電訊、索愛(ài)、西門(mén)子紛紛將公司總部從城中心區(qū)遷出。因?yàn)镃BD昂貴的樓價(jià)、擁擠的交通已經(jīng)越來(lái)越使這些大公司感到無(wú)法忍受，而開(kāi)發(fā)區(qū)、空港物流區(qū)等日益發(fā)達(dá)和完善的交通和市政條件及優(yōu)惠政策也使辦公郊區(qū)化變得越來(lái)越現(xiàn)實(shí)。9/13/202380第80頁(yè)辦公需求多元化——推動(dòng)郊區(qū)化辦公發(fā)展在一個(gè)城市中，僅有CBD郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公產(chǎn)品城市中心CBD高層寫(xiě)字樓位置分布城市邊緣區(qū)域，郊區(qū)城市化（城市郊區(qū)化）較為完善的區(qū)域城市內(nèi)部、市中心，多與城市中心商業(yè)區(qū)功能復(fù)合用地緊張度較低土地資源相對(duì)緊缺，用地緊張度高產(chǎn)品形態(tài)低容積率，高綠化率高容積率，低綠化率建筑密度低建筑密度高小體量，低層大體量，高層獨(dú)立性：獨(dú)門(mén)獨(dú)院，占天占地，具有獨(dú)立冠名權(quán)標(biāo)準(zhǔn)化、統(tǒng)一個(gè)性化，滿足公司自身個(gè)性的特別需要。寫(xiě)字樓是公司個(gè)體形象的載體。強(qiáng)調(diào)寫(xiě)字樓整體的形象，寫(xiě)字樓是某一群/檔次公司群體形象的載體?？蛻羧盒枰己玫霓k公環(huán)境以提高工作質(zhì)量的智力型公司或部門(mén)：如軟件、研發(fā)等。需要濃厚的商業(yè)氛圍以嗇商業(yè)機(jī)會(huì)的服務(wù)產(chǎn)業(yè)：如貿(mào)易、廣告、律師、會(huì)計(jì)、咨詢等公司或部門(mén)。需要獨(dú)立辦公環(huán)境進(jìn)行統(tǒng)一人力資源管理的公司金融企業(yè)總部：需要在城市中心區(qū)的核心地段置業(yè)，以顯示公司的實(shí)力，增強(qiáng)投資人的信心，促進(jìn)自身商務(wù)事業(yè)發(fā)展。某些公司總部：著重企業(yè)內(nèi)部的管理統(tǒng)籌，其工作性質(zhì)決定了其不需要聚集在商務(wù)花園成本很高的城市中心區(qū)。對(duì)企業(yè)自身形象展示的需求很高。

客戶需求心理通過(guò)良好的辦公環(huán)境，激發(fā)研究工作人員的創(chuàng)造力，提高工作效率。這些客戶十分看重公司的商務(wù)綜合成本，因此其需要聚集在城市中商務(wù)/業(yè)區(qū)以降低其商務(wù)綜合成本。以獨(dú)棟寫(xiě)字樓承載公司深厚實(shí)力和品牌。以寫(xiě)字樓所在的知名地段體現(xiàn)公司形象，增加企業(yè)自信。9/13/202381第81頁(yè)郊區(qū)化辦公產(chǎn)品與城市中心高層傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的區(qū)別項(xiàng)目郊區(qū)化辦公目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析二、可類比項(xiàng)目與潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目深入分析三、本案市場(chǎng)定位四、以價(jià)值創(chuàng)造市場(chǎng)——本案針對(duì)各類客群需求的價(jià)值點(diǎn)五、以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析六、本案產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議9/13/202382第82頁(yè)目 錄一、市場(chǎng)研究——天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)分析7/27/20238以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析1、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之一：打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力2、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二：產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分3、本案盈利能力論證：綜合經(jīng)濟(jì)分析9/13/202383第83頁(yè)以競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)——本案的抗風(fēng)險(xiǎn)力與盈利能力分析1、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之——打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力生態(tài)化獨(dú)棟辦公形象低總價(jià)獲取舒適空間1、針對(duì)市區(qū)集約化寫(xiě)字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力2、針對(duì)300-600平米空港獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力3、針對(duì)800-1200平米及以上空港獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力9/13/202384第84頁(yè)本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之——打造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力1、針對(duì)市區(qū)集約化本案定位對(duì)比市區(qū)集約化寫(xiě)字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)市區(qū)集約化寫(xiě)字樓獨(dú)棟辦公概念更好的形象展示，如企業(yè)LOGO，獨(dú)立大堂等。生態(tài)化的辦公空間，如中庭、退臺(tái)、空中花園等?？蓴U(kuò)展的辦公空間，如在市區(qū)寫(xiě)字樓1500－2000平米辦公面積可以在本案擴(kuò)展到3000－4000平米，為企業(yè)的發(fā)展預(yù)留更大的辦公空間?？們r(jià)優(yōu)勢(shì)9/13/202385第85頁(yè)本案定位對(duì)比市區(qū)集約化寫(xiě)字樓產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)本案定位對(duì)比300-600平米郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)郊區(qū)300-600平米獨(dú)棟產(chǎn)品更完備的獨(dú)棟產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)，在更大的空間條件下，可以實(shí)現(xiàn)部門(mén)分層辦公、設(shè)置員工空間等功能。擴(kuò)展的辦公空間，可為企業(yè)預(yù)留發(fā)展空間。更強(qiáng)的商務(wù)感形象，如觀光電梯、樓座高度、現(xiàn)代感建筑風(fēng)格、外立面等。真正的企業(yè)獨(dú)棟，300－600平米真正意義上應(yīng)是部門(mén)獨(dú)棟，1000平米以上才可能實(shí)現(xiàn)“一棟建筑，一個(gè)企業(yè)，一種理想”的真正企業(yè)獨(dú)棟。9/13/202386第86頁(yè)本案定位對(duì)比300-600平米郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)本案定位對(duì)比3000-6000平米及以上的郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目本案定位競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)空港800-1200平米及以上的獨(dú)棟產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)少，存在空白點(diǎn)，說(shuō)明本身這種產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)就比較小。空港物流加工區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目所在的空港物流加工區(qū)的整體規(guī)劃及園區(qū)軟硬件配套，相對(duì)其他項(xiàng)目所在區(qū)域有一定競(jìng)爭(zhēng)力，更能與周邊華為、大唐、中興等大型企業(yè)有機(jī)融合，存在更大的發(fā)展空間。9/13/202387第87頁(yè)本案定位對(duì)比3000-6000平米及以上的郊區(qū)化獨(dú)棟辦公產(chǎn)品本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二——產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分350-400平米8-10層800-12000平米2000-3000平米++保證可有效拆分為產(chǎn)品01-1產(chǎn)品01產(chǎn)品02產(chǎn)品03保證可有效拆分為產(chǎn)品029/13/202388第88頁(yè)本案規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的途徑之二——產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈活組合與拆分8-10層600-1200平米/單元作為主力設(shè)計(jì)單元產(chǎn)品體量上要可靈活組合及拆分，以滿足企業(yè)的擴(kuò)展性需求或規(guī)避市場(chǎng)對(duì)大體量營(yíng)銷的風(fēng)險(xiǎn)。產(chǎn)品體量上的靈活拆分體現(xiàn)在：350-400平米/棟產(chǎn)品可看作是基本單元的有機(jī)組合，設(shè)計(jì)上應(yīng)考慮到整棟銷售和分割銷售的不同形式和解決方案。尤其對(duì)于體量越大的產(chǎn)品要求的靈活拆分性能更強(qiáng)。9/13/202389第89頁(yè)600-1200平米/單元作為主力設(shè)計(jì)單元產(chǎn)品體量上要可靈活產(chǎn)品靈活組合的意義——滿足企業(yè)擴(kuò)展需求獨(dú)棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展要求靈活的可擴(kuò)展的辦公空間：本案低總價(jià)優(yōu)勢(shì)使該類企業(yè)在同樣總價(jià)下可預(yù)留更大發(fā)展空間。小面積的多企業(yè)辦公場(chǎng)所為企業(yè)內(nèi)部溝通帶來(lái)不便大體量獨(dú)棟辦公產(chǎn)品設(shè)計(jì)的必要性9/13/202390第90頁(yè)產(chǎn)品靈活組合的意義——滿足企業(yè)擴(kuò)展需求獨(dú)棟辦公企業(yè)的業(yè)務(wù)拓展產(chǎn)品靈活拆分的意義——規(guī)避大體量營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)大體量企業(yè)獨(dú)棟比小體量企業(yè)獨(dú)棟具有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)很大程度來(lái)自于不可控因素，如政府行為影響的企業(yè)決策5000-8000平米傳統(tǒng)獨(dú)棟形態(tài)——體量上不可拆分創(chuàng)新獨(dú)棟設(shè)計(jì)——體量上可拆分形式9/13/202391第91頁(yè)產(chǎn)品靈活拆分的意義——規(guī)避大體量營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)大體量企業(yè)獨(dú)棟比小體靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)前提假定條件一：銷售均價(jià)為8000元/建筑平米假定條件二：土地樓面價(jià)為144元/建筑平米（容積率為2，用地面積288元/平米）9/13/202392第92頁(yè)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)分析假設(shè)前提假定條件一：7/27/202392第9總投資估算——104636.8萬(wàn)元

9/13/202393第93頁(yè)總投資估算——104636.8萬(wàn)元7/27/202393本案租售收入測(cè)算——613939萬(wàn)元9/13/202394第94頁(yè)本案租售收入測(cè)算——613939萬(wàn)元7/27/202394第投資經(jīng)濟(jì)效益分析——稅后利潤(rùn)率21.25％，盈利能力可觀9/13/202395第95頁(yè)投資經(jīng)濟(jì)效益分析——稅后利潤(rùn)率21.25％，盈利能力可觀7/