第六章 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析

第六章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定義：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常是指房地產(chǎn)建造與經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商——追求利益的最大化政府——促進(jìn)城市空間開(kāi)發(fā)、帶動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又要在不損害環(huán)境的條件下，提供完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)，改善居民的生活質(zhì)量。投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析前期工作建設(shè)階段租售階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一般程序1、投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)城市規(guī)劃狀況及經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，選擇意向發(fā)展地塊。意向地塊的確定項(xiàng)目資源評(píng)估對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源的利用可以提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力；對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)資源的改造，可以最大限度地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，加速項(xiàng)目資金回收。進(jìn)行項(xiàng)目資源的評(píng)估主要的任務(wù)是上一步分析投資機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判斷項(xiàng)目投資是否可行，并決定下一步具體研究工作。初步可行性研究對(duì)擬投資的項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，并針對(duì)具體地塊及市場(chǎng)現(xiàn)狀建議開(kāi)發(fā)投資模型，對(duì)建設(shè)投資、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量等進(jìn)行精確控制。可行性方案研究2、前期工作

三種方式行政命令式、從土地市場(chǎng)取得、通過(guò)資本市場(chǎng)拿地例如“取得土地”萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都VS3、建設(shè)階段4、租售階段項(xiàng)目營(yíng)銷策劃按揭貸款銀行的確定辦理《商品房預(yù)(銷)售許可證》及銷售項(xiàng)目備案委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售與購(gòu)房者簽訂買賣契約制定《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收樓宇交付入住手續(xù)

產(chǎn)權(quán)初始登記及產(chǎn)權(quán)證辦理簽署物業(yè)管理委托合同前期物業(yè)管理單位招投標(biāo)及經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批住戶密度的決定住戶要求：1、能有比較寬闊的視野；2、更為明亮的光線；3、更為寬敞的公共空間；4、也不至于過(guò)度擁堵。開(kāi)發(fā)商要求：1、彌補(bǔ)房?jī)r(jià)因開(kāi)發(fā)密度增大而減少的損失；2、總收益最大住宅密度的選擇假設(shè)沒(méi)單位住宅的價(jià)格為P

P=α-Fβ其中：α除住宅密度以外的其他住宅屬性的價(jià)格之和；

β建筑密度每增加一單位所導(dǎo)致的單位住宅價(jià)格減少的數(shù)額；F為住宅密度，即容積率。設(shè)C為單位住宅的開(kāi)發(fā)成本

C=μ+Fλ其中：μ為單位住宅的固定成本

λ為容積率增加時(shí)單位住宅成本的增加額（常數(shù)）設(shè)R為每單位土地面積的剩余利潤(rùn)（土地的潛在價(jià)值）

R=(P-C)*F其中：R為剩余利潤(rùn)P為單位住宅價(jià)格C為單位住宅成本F為容積率將前兩式代入第三式中得到：R=-（β+α）F2+（α-μ）F

R*=(α-μ)2/4(β+λ)P=181+6.3×臥室數(shù)量+2.7×浴室個(gè)數(shù)+23.2×有停車場(chǎng)的單元-38.6×單元位于比肯大街-40.5×單元位于馬爾比勒大街-46.2×單元位于國(guó)民大道-1.48×層數(shù)+0.0007×到共有去的距離關(guān)于最優(yōu)容積率的確定（實(shí)證）

然后在里面選取一套典型住宅，條件為兩個(gè)臥室、兩個(gè)浴室、有停車場(chǎng)，除了容積率不計(jì)算外，可以得出這套住宅的總價(jià)格為：P=222.04-1.48F由P=α-Fβ得：α=222.04，β=1.48

根據(jù)當(dāng)?shù)亟ㄖ煹慕ㄗh，1984年每平方英尺的建筑成本為：

C=100+2F代入公式，求出最佳容積率F*=17.5每平方英尺土地價(jià)值為R*=1068美元在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，區(qū)域選擇是開(kāi)發(fā)成功的關(guān)鍵決策之一，選擇那塊地，有沒(méi)有投資價(jià)值，能否帶來(lái)較大的收益，都要進(jìn)行一個(gè)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域選擇BT與BOT的區(qū)別？BT模式的優(yōu)勢(shì)？BT項(xiàng)目的投資人有哪些？項(xiàng)目招標(biāo)指標(biāo)有哪些？案例：BT項(xiàng)目招標(biāo)模式研究投資人大型施工總承包企業(yè)項(xiàng)目管理公司投資公司房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)性質(zhì)集勘察、設(shè)計(jì)、施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目管理于一體的工程建設(shè)單位受到工程項(xiàng)目建設(shè)單位的委托，按照合同約定，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程的管金融中介機(jī)構(gòu)主要從事民用建筑的開(kāi)發(fā)自身優(yōu)勢(shì)整個(gè)企業(yè)具有充足的資金、完備的管理模式、密集的施工技術(shù)具有優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，能對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全過(guò)程管理，可以較好的維護(hù)業(yè)主權(quán)益具有豐富的投資經(jīng)驗(yàn)以及投融資、管理、法律、審計(jì)方面的行業(yè)知識(shí)和強(qiáng)大的投融資能力擁有豐富的項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在融資方面也具備一定的實(shí)力存在的問(wèn)題建設(shè)項(xiàng)目的分包問(wèn)題比較嚴(yán)重，易出現(xiàn)工程質(zhì)量問(wèn)題無(wú)建設(shè)能力，需要二次招標(biāo)，投融資能力較弱無(wú)建設(shè)管理經(jīng)驗(yàn)和建設(shè)能力，需要二次招標(biāo)無(wú)建設(shè)能力，需要二次招標(biāo)，投融資能力較弱建議妥善處理分包問(wèn)題，健全各項(xiàng)管理制度。加強(qiáng)融資監(jiān)管力度，合理降低融資成本資金實(shí)力較強(qiáng)的工程管理公司可參與BT項(xiàng)目與工程承包企業(yè)組成聯(lián)合體利用成熟的金融工具，改變單一的融資渠道，逐步緩解資金方面的壓力各投資人實(shí)力分析及建議1、發(fā)布招標(biāo)信息

例：重慶市南川區(qū)工業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)（重慶園業(yè)實(shí)業(yè)有限公司）基礎(chǔ)建設(shè)BT項(xiàng)目，該項(xiàng)目融資金額為三億元，工業(yè)園區(qū)總面積約為6500m2，要求投資人具有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法人代表證，企業(yè)固定資金5000萬(wàn)元以上，且投入項(xiàng)目的自有資金不低于BT合同總價(jià)的50%。步驟：2、資格預(yù)審的評(píng)審

資格預(yù)審是投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)時(shí)的第一道門檻，主要考察的是投標(biāo)人的綜合情況，例如有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級(jí)、總體財(cái)務(wù)狀況、注冊(cè)資金、信譽(yù)等條件。資格預(yù)審評(píng)定的方式一般采用的是合格制和有限數(shù)量制，合格制是規(guī)定一個(gè)合格的分?jǐn)?shù)線，未達(dá)到這個(gè)分?jǐn)?shù)線的投標(biāo)人將被淘汰。序號(hào)類別項(xiàng)目名稱評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)1財(cái)務(wù)能力（40分）資產(chǎn)利潤(rùn)表>

%得10分；<

%得0分2資金狀況貨幣資金>

萬(wàn)元，得10分；

萬(wàn)元>貨幣資金≥

萬(wàn)元，得5分；貨幣資金<

萬(wàn)元，得0分3資產(chǎn)負(fù)債表<

%得10分；≥

%得0分（近三年）4融資能力商業(yè)銀行省級(jí)以上分行提供>

萬(wàn)元授信證明，得10分；

萬(wàn)元>授信證明≥

萬(wàn)元，得5分；授信證明<

萬(wàn)元或者無(wú)授信證明，得0分資格預(yù)審財(cái)務(wù)能力合格標(biāo)準(zhǔn)（合格制的及格線設(shè)為60分）3、評(píng)標(biāo)

資格預(yù)審后選出符合規(guī)定的投標(biāo)人，再進(jìn)行詳細(xì)的評(píng)標(biāo)。一般評(píng)標(biāo)指標(biāo)體系由五部分組成：綜合實(shí)力評(píng)審、融資方案評(píng)審、項(xiàng)目管理方案評(píng)審、項(xiàng)目施工方案評(píng)審、報(bào)價(jià)評(píng)審。這五個(gè)組成了評(píng)標(biāo)體系的一級(jí)指標(biāo)，下面還會(huì)分為二級(jí)、三級(jí)指標(biāo)，按樹(shù)形展開(kāi)。指標(biāo)評(píng)分辦法基準(zhǔn)分1.響應(yīng)工期、質(zhì)量、總投資控制目標(biāo)如有不符，則將作為廢標(biāo)被淘汰。2.工期違約處罰辦法對(duì)所有投標(biāo)人提出的方案，進(jìn)行逐項(xiàng)的橫向比較，處罰力度最大，最具可操作性的得該項(xiàng)指標(biāo)基準(zhǔn)分。其余投標(biāo)人的該項(xiàng)得分，在基準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上依照排序，順次均勻遞減。23.責(zé)任期內(nèi)出現(xiàn)重大質(zhì)量事故的處罰辦法24.實(shí)際投資額超過(guò)總投資控制目標(biāo)的違約處罰辦法25.其他違約處罰辦法36.項(xiàng)目公司人事安排需與《資格預(yù)審報(bào)告》一致。不符合的將作為廢標(biāo)被淘汰7.質(zhì)量管理實(shí)施辦法對(duì)所有投標(biāo)人提出的方案，進(jìn)行逐項(xiàng)的橫向比較，處罰力度最大，最具可操作性的得該項(xiàng)指標(biāo)基準(zhǔn)分。其余投標(biāo)人的該項(xiàng)得分，在基準(zhǔn)分的基礎(chǔ)上依照排序，順次均勻遞減。28.項(xiàng)目管理方案29.項(xiàng)目管理組織方案310.項(xiàng)目進(jìn)度控制方案11.項(xiàng)目質(zhì)量控制方案12.安全、文明生產(chǎn)管理實(shí)施辦法213.材料采購(gòu)管理實(shí)施辦法214.項(xiàng)目移交管理措施2總計(jì)20注：無(wú)需組建項(xiàng)目公司的項(xiàng)目，可用此表對(duì)投標(biāo)人的公司管理模式進(jìn)行評(píng)審。符合性審查的項(xiàng)目不涉基準(zhǔn)分，如有不符，則將作為廢標(biāo)被淘汰。項(xiàng)目管理能力評(píng)審指標(biāo)投資能力指標(biāo)分值項(xiàng)目管理能力指標(biāo)分值注冊(cè)資金10項(xiàng)目公司組建方案10資產(chǎn)負(fù)債率項(xiàng)目公司運(yùn)作方案應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率施工組織設(shè)計(jì)凈資產(chǎn)收益率企業(yè)信譽(yù)既往業(yè)績(jī)10擬派主要項(xiàng)目管理人員資歷各項(xiàng)投標(biāo)承諾10項(xiàng)目管理班子配備情況資金計(jì)劃10履約擔(dān)保資金籌措措施項(xiàng)目管理部答辯資金受監(jiān)管方案報(bào)價(jià)50某案例指標(biāo)綜合分析表4、開(kāi)標(biāo)

由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤的投標(biāo)文件，由工作人員當(dāng)眾拆封。投標(biāo)人或者投標(biāo)人推選的代表或者公證機(jī)構(gòu)對(duì)投標(biāo)文件的密封情況進(jìn)行檢查以后，確認(rèn)密封情況良好，沒(méi)有問(wèn)題，則可以由