江蘇東臺市水產(chǎn)養(yǎng)殖場地塊投資分析報告中原

東臺水產(chǎn)養(yǎng)殖場地塊項目

市場研究分析匯報——xxx機構(gòu)年4月20日第1頁引言

東臺，假如站在城市經(jīng)濟發(fā)展角度來看，那么這是一個極具發(fā)展?jié)摿π鲁鞘?；假如站在城市空間發(fā)展角度來看，那么這是一個日新月異中小城市；假如站在房地產(chǎn)市場發(fā)展角度來看，那么這是一個機遇與風(fēng)險共存新城市······第2頁目錄Chapter1城市資源研究Chapter2市場環(huán)境研究

Chapter3項目地塊研究Chapter4項目可行性分析

第3頁城市閱讀Chapter1城市資源研究項目可行性分析項目地塊研究市場環(huán)境研究城市經(jīng)濟城市產(chǎn)業(yè)城市規(guī)劃城市資源研究第4頁城市閱讀之城市區(qū)位東臺地處江蘇中部，南通、泰州、鹽城三市交匯處，東臨黃海，隸屬長江三角洲經(jīng)濟圈。東臺市城區(qū)處于市域范圍西北面第5頁城市閱讀之城市資源面積與人口：市域總面積為2340平方公里，人口117萬市區(qū)建成面積26平方公里，城區(qū)人口23萬交通與車程：寧靖鹽、沿海兩條高速公路和新長鐵路貫通全境，距無錫、蘇州僅2小時車程。第6頁城市閱讀之城市榮譽江蘇長江以北唯一中等城市，沿海開放區(qū)域（98年同意）年，東臺列全國百強縣(市)第57位“江蘇省紡織業(yè)基地市”江蘇省著名教育大市，素有“全國書畫藝術(shù)之鄉(xiāng)”全國農(nóng)村綜合實力百強縣和縣域基本競爭力百強縣（先后五次），綜合經(jīng)濟實力位于蘇北第一位“全國造林綠化百強縣(市)”，“全國農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范區(qū)”和“全國無公害農(nóng)產(chǎn)品示范基地先進市”第7頁城市經(jīng)濟年2020年2020年2020城市經(jīng)濟總量穩(wěn)步增加。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)來看，一產(chǎn)和三產(chǎn)有所回落，二產(chǎn)快速增加。人均GDP，折合約1800美元。城鎮(zhèn)居民口袋越來越寬裕。農(nóng)民人均純收入穩(wěn)步增加，并高于全省平均水平。城鎮(zhèn)職員年平均工資快速增加，并高于鹽城全市平均水平。第8頁城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向主動改造、提升紡織服裝、機械制造、建材、食品傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，加緊培育電子信息、新能源、新材料以及精細化工等新興產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。第9頁城市規(guī)劃城市功效定位：江蘇沿海中部當(dāng)代化工商業(yè)中等城市城市發(fā)展方向：近期以向北、向南發(fā)展為主，同時開啟建設(shè)城東新區(qū)。遠期主要發(fā)展城東新區(qū)，適當(dāng)向西發(fā)展，并調(diào)整、優(yōu)化通榆河兩側(cè)用地布局；城市人口規(guī)劃：至年，遠期人口規(guī)劃達45萬第10頁城市資源研究Chapter2

市場環(huán)境研究項目可行性分析項目地塊研究房地產(chǎn)市場概況住宅供給方面研究住宅需求方面研究市場環(huán)境研究重點住宅項目研究第11頁房地產(chǎn)市場概況之總體描述政府作用是把雙刃劍。一方面有效引導(dǎo)房地產(chǎn)市場進行健康穩(wěn)健發(fā)展，其次全方面貫徹國家房產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)帶來更多政策風(fēng)險。房地產(chǎn)價格逐步上揚。06年期間，房地產(chǎn)市場價格平均上調(diào)200元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)放量增長。房地產(chǎn)市場起步于04年，至06年進入快速發(fā)展階段。在04年時，僅有一個樓盤開發(fā)，至06年，城區(qū)共有10多個樓盤同時開發(fā)。房地產(chǎn)需求開始激增。在04年之前，城鎮(zhèn)居民對購買商品房觀念還不夠深入，至05年，改善居住條件、為方便子女進城教育和在外創(chuàng)業(yè)回家鄉(xiāng)投資房產(chǎn)，這幾類購房需求群體不停出現(xiàn)。第12頁城鎮(zhèn)人均住房面積增加，百姓生活步入小康生活。截至年，東臺市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為33.5平方米，已超出人均30平方米江蘇省全方面小康標(biāo)準。房地產(chǎn)市場概況之主要指標(biāo)第13頁房地產(chǎn)市場概況之主要指標(biāo)年份開工面積（萬㎡）完工面積（萬㎡）商品房銷售面積（萬㎡）其中住宅銷售面積（萬㎡）////////17.527.219.715.4年份房地產(chǎn)開發(fā)投資（萬元）279002952096717投資量快速飛揚第14頁住宅供給情況之土地供給量時間土地供給量（㎡）8436738332460724496.6、政府大量推出土地，且以毛地為主，且多以舊城改造用地為主。，停頓土地出讓，（其中當(dāng)?shù)貕K流拍），主要開展征地拆遷等交地工作。計劃出讓五宗土地，現(xiàn)已出讓三宗。第15頁住宅供給情況之供給量區(qū)位樓盤名稱開發(fā)規(guī)模（㎡）物業(yè)類型城北金?？党?0000多層城北金色佳園30000多層、小高層城北金東世紀花園30000小高層城北大業(yè)世家0多層城北天賜良園0多層城西偉業(yè)·法國小鎮(zhèn)30000多層城西南秀峰華庭59000多層排屋城南水景灣60000排屋城南龍晶河濱花園175000多層、小高層城中盛大·金地花園160000多層城中陽光花庭30000多層層城東藍色港灣61500多層城東新城·西湖花園140000多層/別墅小計875500總供給量快要90萬方，其中住宅部分估算為80萬方；按銷售率70%估算，存量達25萬方，則按120方/套折算，近套。按照當(dāng)前城鎮(zhèn)居民人口23萬人折算戶數(shù)計算（約8000戶），平均4戶人家需再次置業(yè)方能消化市場存量。假如再加上今年住宅用地供給開發(fā)，則東臺房地產(chǎn)市場將步入激烈競爭狀態(tài)。第16頁住宅供給情況之銷售價格區(qū)位樓盤名稱銷售價格（元/㎡）閣樓/儲備室/車庫（元/㎡）城北金?？党蔷鶅r為2200，三樓價格為2600城北金色佳園開盤價格為1600-1700，后提價到2200城北金東世紀花園開盤1800，現(xiàn)價格為2300，車庫1000城北大業(yè)世家開盤1980，現(xiàn)均價2100城北天賜良園均價1980，總價優(yōu)惠5000城西偉業(yè)小鎮(zhèn)均價1800，城南水景灣均價3000-4000城南龍晶河濱花園一期銷售價格在1600，二期價格在2200，三期均價達2700城中盛大·金地花園價格達3000元左右城東藍色港灣均價2300左右（別墅約在3000元左右）城東新城·西湖花園剛開盤時1528，現(xiàn)均價近第17頁區(qū)位樓盤名稱開盤時間銷售情況城北金?？党欠忠欢陂_發(fā)，一期于8月份開盤，二期于春節(jié)后開盤，現(xiàn)推售商鋪部分一期銷售完成，二期住宅待開盤城北金色佳園于開盤銷售率已達90%左右（尾盤）城北金東世紀花園于8月份開盤銷售率已達70%城北大業(yè)世家于9月份開盤銷售率已達70%城北天賜良園于4月底開盤未開盤城西偉業(yè)小鎮(zhèn)約底開盤銷售率已達50%城南水景灣銷售情況很好銷售率已達80%城南龍晶河濱花園分一二三期開盤，現(xiàn)推售三期部分整體銷售形勢較佳城中盛大·金地花園2月份尾盤階段，只剩復(fù)式套型城東藍色港灣8月份開盤，二期預(yù)計6月份開盤銷售率已達80%城東新城·西湖花園分三期開發(fā)銷售一二期，達90%，尾盤階段住宅供給情況之銷售率第18頁住宅供給情況之總結(jié)樓盤開發(fā)主要集中在城北新區(qū)，市中心較少，城南大規(guī)模開發(fā)還未開啟；以多層為主，小高層較少，純排屋項目僅一家（籌建項目未計）；銷售均價在1800—之間，價格制高點表達在市中心項目；各樓盤推盤時間主要集中在度，且銷售去化形勢也比較樂觀；各樓盤開發(fā)規(guī)模普遍較小，主要利用沿街舊房拆遷改造用地為主。住宅整體銷售情況很好，盛大花園、河濱花園基本已銷售完成，僅剩下復(fù)式戶型或別墅，其它樓盤銷售率基本在50%—70%以上。第19頁住宅需求情況之居住現(xiàn)實狀況居民住房私有比重逐步提升，住房私有率達90%全市有43%城鎮(zhèn)居民家庭購置了房改房，21%家庭購置了商品房，加上居民家庭原有私房以及低收入者購置經(jīng)濟適用房原因，城鎮(zhèn)居民家庭住房私有率達九成。。居民住房套型由實用型轉(zhuǎn)向舒適形，成套住房占到76%全市百戶城鎮(zhèn)居民中，現(xiàn)有住房為配套住宅占76%，其中：單棟住宅占6%、四居室占3%、三居室占20%、二居室37%、一居室占10%。從全市城鎮(zhèn)居民家庭擁有住宅式樣組成來看，以二居室為最多，二居室和三居室為主流戶型。居民住房以改進居住條件和投資百分比增大，擁有兩套以上住房戶占8%在被調(diào)查100戶家庭中,有8戶居民擁有兩套以上住房，占8%。其中：有4%戶擁有出租房；3%戶擁有偶然居住房；1%戶擁有其它用途房。第20頁住宅需求情況之需求動機依據(jù)我們對多個樓盤了解，早在開盤樓盤，市場需求很大一部分來自首次置業(yè)購房群體，到了，東臺房地產(chǎn)市場進入到快速發(fā)展階段。此時購房群體深入擴大，主要集中在四類群體：第一類，進城城市白領(lǐng)，為實現(xiàn)首次置業(yè)而購房,需求戶型為中小戶型；第二類,改進型居民，為追求更加好居住環(huán)境購房，需求戶型為中大戶型；第三類，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進程農(nóng)民，為方便兒女教育而購房，需求戶型為中小戶型；第四類，創(chuàng)業(yè)后回東臺投資者，主要是在上海、南京、蘇州、無錫等地工作或經(jīng)商東臺人，需求戶型不一。第21頁重點樓盤研究之多層住宅項目A龍晶·河濱花園項目項目位置：位處城南，東鄰東臺市人民公園，西靠串腸河道項目定位：城市中高檔生態(tài)住宅項目規(guī)模：用地9.78萬㎡（取得土地），總建筑約17.53萬㎡物業(yè)類型：住宅類型以五層和六層為主多層，還有四幢小高層和少許沿街商鋪項目規(guī)劃：充分利用地形優(yōu)勢，營水鄉(xiāng)意境項目景觀：以水系組織為靈魂。景觀建造融合觀賞性與參加性。建筑設(shè)計：以暖色調(diào)為主，線條簡練明快。外墻采取保溫隔熱砂漿和保溫板；戶型設(shè)計：強調(diào)舒適性和景觀面。項目配套：公建設(shè)施功效完善，車位充分。主力戶型：以90㎡二房子為主，另配有110左右經(jīng)濟型三房和130方以上舒適型三室二廳、四室二廳戶型。項目點評：周圍有湖畔花苑等已建小區(qū)，已形成濃厚居住氣氛，擁有優(yōu)美休閑環(huán)境，以“生態(tài)居住”為開發(fā)理念，成為城南生態(tài)住區(qū)。第22頁B

新城

西湖花園

項目定位：

東臺首席水岸豪宅小區(qū)項目位置：位于東臺市寧樹路兩側(cè)，北臨串場河，南依高橋河，東靠鎮(zhèn)政府，西接西溪風(fēng)景區(qū)；項目規(guī)模：總占地面積148畝，總建筑面積14萬余平方米，住宅總戶約946戶物業(yè)類型：含獨立別墅6幢，雙聯(lián)別墅16幢，多層公寓41幢，沿街公寓底層設(shè)精品商鋪。

項目評價：以杭州西湖優(yōu)美人文美景為意境，借鑒歐美新古典主義建筑格調(diào)，利用江南園林景觀溫婉精巧。在東臺市區(qū)首次強化小區(qū)智能概念，首次引進規(guī)范、先進、全方位、家政式物業(yè)管理，開東臺住宅小區(qū)物管服務(wù)之先河B新城

西湖花園

重點樓盤研究之多層住宅項目第23頁重點樓盤研究之別墅項目A水景灣別墅項目位置：新東南路南端項目定位：城市ELD，純水岸名流別墅區(qū)項目規(guī)模：占地面積33670平方米

總建筑面積27000平方米項目優(yōu)勢：人民公園畔

超大型綠色氧吧環(huán)伺左右

生態(tài)休閑中心項目評價：東臺首座歐式純別墅區(qū)，開創(chuàng)城市菁英生活境界項目位置：新東南路南端項目定位：城市ELD，純水岸名流別墅區(qū)項目規(guī)模：占地面積33670平方米

總建筑面積27000平方米項目優(yōu)勢：人民公園畔

超大型綠色氧吧環(huán)伺左右

生態(tài)休閑中心

項目評價：東臺首座歐式純別墅區(qū)，開創(chuàng)城市菁英生活境界A水景灣別墅第24頁地塊位置市場環(huán)境研究城市資源研究Chapter3

項目地塊研究項目可行性分析地塊現(xiàn)實狀況出讓信息項目地塊研究開發(fā)環(huán)境第25頁地塊位置位處城市正南邊，當(dāng)?shù)貕K距離市中心步行約10分鐘。東接324國道線，西臨人民公園，北靠東園路，南毗規(guī)劃道路。第26頁地塊現(xiàn)實狀況之地塊內(nèi)部現(xiàn)實狀況全部為養(yǎng)殖水塘，含有打造江南水鄉(xiāng)項目標(biāo)基礎(chǔ)，不過未來將會有很大土方工程量；地塊東西跨度比較大，政府出讓時擬將地塊劃分為三小塊一同出讓。地塊面積較大，能夠打造城南超級大盤基礎(chǔ)。地塊四至道路抵達城市南北或東西通達性都有待改進。第27頁地塊現(xiàn)實狀況之地塊四至地塊北面：

現(xiàn)為一老小區(qū)，建筑物和小區(qū)環(huán)境都比較差，其中規(guī)劃建設(shè)中東園路南段將穿過小區(qū)與東園路北段連接，到時當(dāng)?shù)貕K項目與城市中心銜接將更為緊密。另外地塊東北面為一片還未拆遷改造城中村，現(xiàn)實狀況與面貌較差。受現(xiàn)實狀況約束，留給居民城南臟亂差印象；地塊東面：城市324國道線，是溝通城市南北道路之一，未來規(guī)劃324國道線將改線，并調(diào)整為城市中心主干道路。另外地塊再東面則為一片耕地，處于待開發(fā)處女地?，F(xiàn)實狀況還未大規(guī)模開發(fā)，是機遇也是風(fēng)險；城市路網(wǎng)構(gòu)建，將更加快拉近城區(qū)間距離。地塊南面：規(guī)劃惠陽路，現(xiàn)實狀況主要是農(nóng)業(yè)用地。另西南角位置為東臺市唯一一個別墅樓盤，且創(chuàng)當(dāng)?shù)貥潜P價格新高。受別墅項目撬動，城南板塊效應(yīng)將凸現(xiàn)，地塊西面：一路之隔是規(guī)劃中五星級大酒店，在往西150米左右，則是東臺最大人民公園（現(xiàn)需收門票）。借助城市配套，能極大地促進本項目打造高端項目形象條件。第28頁出讓信息當(dāng)?shù)貕K就已列入土地出讓計劃，、兩次掛牌流拍，是第三次組織招牌掛。前兩次流拍主要原因是土地出讓規(guī)模過大，普通企業(yè)未能承受。此次組織掛牌，則將地塊分為三小塊，其中東園路西側(cè)地塊已協(xié)議給某五星級酒店開發(fā)企業(yè)，出讓價格較低（詳細不詳，出讓底價為520元/平方米），余下東園路東側(cè)養(yǎng)殖場地塊和花木場地塊；依據(jù)政府信息和當(dāng)?shù)亻_發(fā)商了解，出讓價格在30萬元/畝。不過當(dāng)前該土地競爭者多，僅寶龍開發(fā)商王總透露，其了解就已經(jīng)有三家開發(fā)商在關(guān)注該地塊。過去冷，現(xiàn)在熱。競爭者多，欲行幾步；——獲取土地，需加強政府關(guān)系與溝通。第29頁開發(fā)環(huán)境招商引資環(huán)境政府服務(wù)態(tài)度很好，在辦事程序上能夠給予主動配合。政府辦事流程通暢，在審批蓋章步驟，吃喝卡要事情比較少。政府落實政策準確，國家政策下達，東臺市政府都主動響應(yīng)并執(zhí)行到位。城市開發(fā)環(huán)境房地產(chǎn)協(xié)會作用大，經(jīng)常組織當(dāng)?shù)亻_發(fā)商共同交流，共同商討。浙江開發(fā)商數(shù)量多，抱團出擊，能夠愈加有效與當(dāng)?shù)貏萘ξ有虿┺?。?0頁城市資源研究Chapter4項目可行性分析項目地塊研究市場環(huán)境研究項目SWOT分析開發(fā)開發(fā)主題項目定位項目經(jīng)濟測算項目可行性分析第31頁項目SWOT分析SSTRENGTH

TTHREATTHWWEKKNESSOOPPORTUNITY含有整體開發(fā)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢；含有水資源與生態(tài)環(huán)境資源優(yōu)勢；緊鄰人民公園以及規(guī)劃中五星級酒店；位于中高端樓盤集中城南板塊；東臺房產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，開發(fā)商可將成熟開發(fā)理念和開發(fā)經(jīng)驗介入。地塊與城市主干路有一定距離，略顯偏僻；城市規(guī)劃發(fā)展方向往北，城南板塊與之背離；地塊開發(fā)幾乎空白，雖有西南面河濱花園和水晶灣開啟，將面臨挑戰(zhàn)城北市場壓力。城南居住板塊開啟開發(fā)；所處區(qū)域升值潛力大324國道線改建；東園路修建并連通城市中心；五星級酒店開啟，預(yù)先炒作區(qū)塊東臺房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展階段，住房需求旺盛；現(xiàn)住宅市場已大規(guī)模開發(fā)，加之本項目開發(fā)規(guī)模大、開發(fā)周期長，將面臨市場去化威脅。政府執(zhí)行政策力度到位，加之國家宏觀調(diào)控政策層出不窮，對本項目帶來開發(fā)風(fēng)險。第32頁項目開發(fā)主題引領(lǐng)區(qū)域城市化進程生活體驗式小區(qū)引領(lǐng)城市生活城市與田園中等低價高質(zhì)

第33頁項目定位之規(guī)模設(shè)定考慮到住宅市場存量和增量與市場年均去化量（銷售住宅面積15.4萬㎡）關(guān)系，假如本項目全部作為房地產(chǎn)開發(fā)，那么住宅開發(fā)量將顯著過大，市場需求無法承載，銷售周期也大大拉長，則將負擔(dān)巨大市場風(fēng)險。故提議開發(fā)規(guī)模設(shè)定為用地面積為現(xiàn)有出讓面積三分之一。第34頁項目定位之功效定位依