創(chuàng)業(yè)人家 精英領(lǐng)邸課件

上海黃田企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司

創(chuàng)業(yè)人家精英領(lǐng)邸版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸上海黃田企業(yè)策劃有限公司所有，未經(jīng)上海黃田企業(yè)策劃有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。上海黃田企業(yè)營(yíng)銷策劃有限公司創(chuàng)業(yè)人家精英領(lǐng)邸版權(quán)聲明：此次提報(bào)需要解決的兩大問題冠城廣場(chǎng)項(xiàng)目冠城花園車位整·體·推·廣·執(zhí)·行·方·案&此次提報(bào)需要解決的兩大問題冠城廣場(chǎng)項(xiàng)目冠城花園車位整·體·推冠城廣場(chǎng)項(xiàng)目整體推廣執(zhí)行方案冠城廣場(chǎng)項(xiàng)目整體推廣執(zhí)行方案。前言。前言冠城廣場(chǎng)項(xiàng)目含有商鋪、寫字樓、車位三大類別的產(chǎn)品就目前項(xiàng)目基本狀況及市場(chǎng)狀況而言在具體推廣執(zhí)行過程中必須策略性的突出重點(diǎn)產(chǎn)品類別才能突破市場(chǎng)壁壘，達(dá)成有效銷售業(yè)績(jī)因此，在此次執(zhí)行報(bào)告中我司將重點(diǎn)以商鋪為核心進(jìn)行具體推廣執(zhí)行方案的展開！冠城廣場(chǎng)項(xiàng)目含有商鋪、寫字樓、車位三大類別的產(chǎn)品。思考結(jié)構(gòu)。思考結(jié)構(gòu)策略研究推廣方案費(fèi)用預(yù)算策略研究推廣方案費(fèi)用預(yù)算策略研究Celueyanjiudezhongyaoxingzaiyugengkeguanfangyingshichangxianzhuang策略研究Celueyanjiudezhongya價(jià)格策略銷售策略定位策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位才能找到營(yíng)銷關(guān)鍵核心符合市場(chǎng)需求的價(jià)格制定才能塑造成功營(yíng)銷的密碼唯有兼顧實(shí)效和執(zhí)行的銷售策略才能將理想化為現(xiàn)實(shí)價(jià)格策略銷售策略定位策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位才能找到營(yíng)銷關(guān)鍵核定位策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位才能找到營(yíng)銷關(guān)鍵核心定位策略對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位才能找到營(yíng)銷關(guān)鍵核心本項(xiàng)目地處玉帶橋高級(jí)家私商圈周邊各高檔家具商場(chǎng)林立現(xiàn)階段商鋪一至三樓的商家為新創(chuàng)意名家居。本項(xiàng)目地處玉帶橋高級(jí)家私商圈隨著住房改革的進(jìn)一步深化，勢(shì)必會(huì)刺激家具消費(fèi)的需求，家具業(yè)總體銷售曲線走勢(shì)上揚(yáng)，預(yù)計(jì)今年家具消費(fèi)量還將上升13%以上。目前中國(guó)5000平方米以上的家具流通場(chǎng)所超過2500家，1萬平方米以上的有900多家，2萬平方米以上的有500多家，3萬平方米以上的有100多家，5萬平方米以上的有30多家。

據(jù)成都統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)，2002年～2005年，僅城鎮(zhèn)居民由于新增住房而增加的家具需求在4年內(nèi)將達(dá)到100億元，而成都家具市場(chǎng)目前年銷售額超過70個(gè)億。其中中高檔家具消費(fèi)首屈一指，以玉帶橋家具商圈和青田家私為代表的中高檔家具零售商場(chǎng)，每年銷售額達(dá)1.5億元左右。

2004年中國(guó)家具總產(chǎn)值超過了2600億人民幣，2004年，家具出口首次超過80億美元，僅次于意大利，名列世界第二，數(shù)字表明，中國(guó)已經(jīng)一躍成為世界上最重要的家具生產(chǎn)大國(guó)。隨著住房改革的進(jìn)一步深化，勢(shì)必會(huì)刺激家具消費(fèi)的需求，家家具行業(yè)前景看好家具行業(yè)前景看好玉帶橋高級(jí)家私商圈的投資珍品充分利用玉帶橋高級(jí)家私商圈的市場(chǎng)影響力，奠定投資者對(duì)于冠城廣場(chǎng)商鋪穩(wěn)健長(zhǎng)效的投資信心！玉帶橋高級(jí)家私商圈充分利用玉帶橋高級(jí)家私商圈的市場(chǎng)影響力，價(jià)格策略符合市場(chǎng)需求的價(jià)格制定才能塑造成功營(yíng)銷的密碼價(jià)格策略符合市場(chǎng)需求的價(jià)格制定才能塑造成功營(yíng)銷的密碼主題不明確市場(chǎng)口碑不好商品經(jīng)常性打折經(jīng)營(yíng)定位不明確街鋪式的規(guī)劃設(shè)計(jì)降低檔次購物人氣不足公攤較大，得房率低交通不便，公交站不多規(guī)模不大，專業(yè)影響力不足劣勢(shì)交通便利商家進(jìn)入門檻低交通便利宣傳力度大，市場(chǎng)知名度較高定位明確區(qū)位優(yōu)勢(shì)、周邊專業(yè)商家云集10元/月，物管費(fèi)用相對(duì)便宜宣傳力度大，市場(chǎng)知名度較高優(yōu)勢(shì)銷售策略價(jià)格5年：8%合同到期后，開發(fā)商強(qiáng)制回購；10年：前5年8%，后5年9%，合同到期后業(yè)主有一次機(jī)會(huì)選擇是否按120%回購；20年：前10年8%，后10年9%，合同到期后，有三次機(jī)會(huì)選擇是否按130%回購。帶租約銷售，租金為8%5年8%返租1F：均價(jià)30000元/平方米1F：均價(jià)26000元/平方米租金約為總價(jià)8%，180元/平方米/月1F：20000~50000元/平方米租金：310元/平方米/月-1F：均價(jià)17000元/平方米2F：均價(jià)17000元/平方米租金約為總價(jià)8%，120元/平方米/月2F：10000~20000元/平方米租金：170元/平方米/月-2F：均價(jià)7000元/平方米暫不出售3F：售后服務(wù)暫不出售4F：寫字樓熊貓城鉑金城賽格廣場(chǎng)周邊商鋪狀況一覽表主題不明確經(jīng)營(yíng)定位不明確公攤較大，得房率低交通便利交通便利定8000~10000元/平方米-1F10000~12000元/平方米3F13000~15000元/平方米2F23000~28000元/平方米1F價(jià)格樓層冠城廣場(chǎng)商鋪銷售價(jià)格建議表8000~10000元/平方米-1F10000~12000元銷售策略唯有兼顧實(shí)效和執(zhí)行的銷售策略才能將理想化為現(xiàn)實(shí)銷售策略唯有兼顧實(shí)效和執(zhí)行的銷售策略才能將理想化為現(xiàn)實(shí)通過前面的分析，冠城廣場(chǎng)商鋪價(jià)格10000－28000元/平方米，為達(dá)到發(fā)展商快速回收資金的要求，我司建議：以目前的市場(chǎng)比較價(jià)格直接銷售通過前面的分析，以目前的市場(chǎng)比較價(jià)格直接銷售現(xiàn)階段周邊項(xiàng)目皆以5年8%或者更高的回報(bào)率進(jìn)行銷售鑒于此，對(duì)于冠城廣場(chǎng)商鋪不建議以“高回報(bào)率”方式進(jìn)行血拼但為給業(yè)主更多的投資信心發(fā)展商可對(duì)業(yè)主每個(gè)月進(jìn)行一定的租金補(bǔ)償以強(qiáng)調(diào)穩(wěn)定的租金才能帶來更多穩(wěn)健的投資保障。發(fā)展商補(bǔ)貼租金，但不返租現(xiàn)階段周邊項(xiàng)目皆以5年8%或者更高的回報(bào)率進(jìn)行銷售發(fā)展商補(bǔ)貼推廣方案TuiguangfangankeyigenghaodebangzhuzhiXingzhejihuaguochengdemeiyibu.推廣方案Tuiguangfangankeyige推廣主題冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治2006成都CBD核心區(qū)最具影響力的投資大案商鋪+寫字樓+車位，全面發(fā)售推廣主題冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治2006成都CBD核心區(qū)最具影黃金面包：冠城廣場(chǎng)寫字樓CBD核心，500強(qiáng)企業(yè)入駐，經(jīng)典辦公品牌，長(zhǎng)效投資穩(wěn)定收益之樣板。超級(jí)夾心：冠城廣場(chǎng)商鋪玉帶橋高級(jí)家私商圈的新創(chuàng)意名家居入駐，投資慧眼的最佳選擇。黃金面包：冠城廣場(chǎng)車位充足車位，帶來無限投資前景。烤爐：冠城廣場(chǎng)所處成都CBD核心投資引擎帶來充沛的發(fā)展?jié)摿?，為冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。黃金面包：超級(jí)夾心：冠城廣場(chǎng)商鋪黃金面包：烤爐：冠城廣場(chǎng)所處冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，2006年不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案穩(wěn)健保障，實(shí)實(shí)在在看得見成熟，抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇。投資近在眼前的未來無論商鋪或者寫字樓，都已經(jīng)過生鋪的培育期，無須投資者承擔(dān)多變的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。無論玉帶橋知名家具商場(chǎng)品牌新創(chuàng)意名家居穩(wěn)健租金收益或是冠城廣場(chǎng)穩(wěn)定的95%左右入駐率保證，都是最實(shí)際的投資保障。現(xiàn)在，玉帶橋成熟高級(jí)家私商圈；未來，成都CBD商務(wù)核心，現(xiàn)在與未來盡在眼前。冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，2006年不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案穩(wěn)健針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶展開全方位立體式媒體推廣策略推廣方式主要推廣方式直郵短信群發(fā)促銷活動(dòng)燈箱廣告專業(yè)市場(chǎng)派單報(bào)紙廣告針對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶展開全方位立體式媒體推廣策略推廣方式主要投放理由：

利用報(bào)紙廣告炒作“CBD核心最具影響力的投資大案”

投放對(duì)象：

成都商報(bào)+成都晚報(bào)廣告形式：

硬廣+軟文投放內(nèi)容：冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，06年CBD核心不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案投放時(shí)間：

5月下旬、9月中旬推廣方式一：報(bào)紙廣告投放理由：推廣方式一：報(bào)紙廣告投放理由：

將項(xiàng)目相關(guān)信息直接且有效的傳遞給目標(biāo)客戶。投放對(duì)象：

1、冠城廣場(chǎng)、冠城花園、西城花園業(yè)主及周邊客戶2、商鋪、寫字樓的投資者投放內(nèi)容：

冠城廣場(chǎng)商鋪、寫字樓的賣點(diǎn)介紹投放時(shí)間：

直郵：5月下旬、9月中旬短信：5月下旬、9月中旬推廣方式二：直郵+短信投放理由：推廣方式二：直郵+短信投放理由：

燈箱廣告昭示性強(qiáng)，能有效吸引誠(chéng)意客上門。投放地點(diǎn)：

順城大道、售樓處門口投放內(nèi)容：冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，2006年不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案推廣時(shí)間：

5月下旬——6月底；9月初——10月底推廣方式三：燈箱廣告投放理由：推廣方式三：燈箱廣告投放理由：以低成本營(yíng)銷推廣方式，有針對(duì)性的進(jìn)行推廣。投放范圍：燈具、汽配、鋼材等專業(yè)市場(chǎng)推廣對(duì)象：各專業(yè)市場(chǎng)的投資客推廣方式：前往目標(biāo)地點(diǎn)逐一派發(fā)項(xiàng)目資料推廣時(shí)間：5月下旬、9月中旬全方位各派發(fā)一次推廣方式四：專業(yè)市場(chǎng)派單投放理由：推廣方式四：專業(yè)市場(chǎng)派單推廣方式五：促銷活動(dòng)活動(dòng)方案：老客戶投資計(jì)劃活動(dòng)對(duì)象：冠城廣場(chǎng)、冠城花園、西城花園的業(yè)主活動(dòng)方式：投資說明茶會(huì)老業(yè)主購買商鋪的的額外回饋措施：3%額外優(yōu)惠措施推廣方式五：促銷活動(dòng)活動(dòng)方案：推廣階段第一階段：品牌影響塑造期時(shí)間：2006年5月中旬～8月底目的：快速建立投資市場(chǎng)的影響力，充分聚集人氣，為銷售案場(chǎng)提供資源。第二階段：銷售業(yè)績(jī)收獲期時(shí)間：2006年9月初～12月底目的：經(jīng)過第一階段的充分醞釀之后，進(jìn)行銷售業(yè)績(jī)的完全突破。推廣階段第一階段：品牌影響塑造期時(shí)間：2006年5月中旬～費(fèi)用預(yù)算FeiyongyusuandeshelicainenggenghaodePanduanyigefangandekezhixingxing費(fèi)用預(yù)算Feiyongyusuandesheli根據(jù)推廣階段設(shè)定，集中時(shí)間內(nèi)迅速、清晰地廣告?zhèn)鞑ィ鸬较嚷晩Z人的廣告效果。第一階段：5月中旬至6月上旬。日期媒體版面及形式數(shù)量?jī)r(jià)格主題5/18成都商報(bào)一類版半版188000冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，06年CBD核心不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案5/18~30DM派單各專業(yè)市場(chǎng)DM派單90萬份90000冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，06年CBD核心不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案5/18~30DM直郵冠城廣場(chǎng)、冠城花園、西城花園5000份850冠城廣場(chǎng)黃金投資三明治，06年CBD核心不容錯(cuò)失的強(qiáng)勢(shì)投資大案5/30成都晚報(bào)底版半版132000成熟，抵御投資風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇6/8成都商報(bào)一類版半版188000穩(wěn)健保障，實(shí)實(shí)在在看得見6/19居周刊讀者點(diǎn)名推薦樓盤172000投資近在眼前的未來費(fèi)用小計(jì)：370850元根據(jù)推廣階段設(shè)定，集中時(shí)間內(nèi)迅速、清晰地廣告?zhèn)鞑?，起到先聲奪第二階段：9月初至9月底。日期媒體版面及形式數(shù)量?jī)r(jià)格主題9/8成都商報(bào)一類版半版188000冠城廣場(chǎng)，CBD核心地位造就投資火熱狂潮9/2~10DM直郵冠城廣場(chǎng)、冠城花園、西城花園5000份850CBD核心投資熱潮，冠城廣場(chǎng)創(chuàng)造9/18居周刊讀者點(diǎn)名推薦樓盤172000CBD核心投資熱潮，冠城廣場(chǎng)創(chuàng)造9/22成都晚報(bào)底版半版132000冠城廣場(chǎng)，CBD核心黃金投資計(jì)劃投資高手一致的選擇9/16~24DM派單各專業(yè)市場(chǎng)DM派單60萬份60000CBD核心投資熱潮，冠城廣場(chǎng)創(chuàng)造9/23~24促銷活動(dòng)老客戶投資茶會(huì)110000商鋪、寫字樓、車位投資價(jià)值說明推介費(fèi)用小計(jì)：193500元第二階段：9月初至9月底。日期媒體版面及形式數(shù)量?jī)r(jià)格主題9冠城花園車位整體推廣執(zhí)行方案冠城花園車位整體推廣執(zhí)行方案推廣策略Tuiguangceluedezhongyaoxingzaiyugengkeguantixiantuiguangfangandesheshixing推廣策略Tuiguangceluedezhong針對(duì)對(duì)象

巧妙利用冠城多年累積的品牌價(jià)值，以冠城花園業(yè)主為核心，擴(kuò)散至周邊單位及小區(qū)業(yè)主。推廣形式通過DM派單的硬性手段，配合冠城內(nèi)部業(yè)主刊物軟性訴求，輔助于《居周刊》的軟文烘托，形成三管齊下、軟硬兼施的推廣形式。針對(duì)對(duì)象巧妙利用冠城多年累積的品牌價(jià)值，推廣形式通推廣主題Tongguoxianmingdetuiguangzhutigengkuaisu