物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理

物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2023/9/20物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理一、房屋維修管理目錄二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修與管理物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（一）房屋維修管理概述一、房屋維修管理（二）房屋維修管理的意義與原則（三）房屋維修管理的內(nèi)容（四）房屋的維修等級(jí)劃分（五）房屋維修工程的分類（六）房屋日常養(yǎng)護(hù)（七）房屋維修工程考核指標(biāo)物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（一）房屋維修管理概述房屋維修管理在過(guò)去又被稱為房屋修繕管理，它是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為做好房屋維修工作而開展的計(jì)劃、組織、控制、協(xié)調(diào)等管理過(guò)程。經(jīng)常性地及時(shí)地對(duì)房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)重要的基礎(chǔ)性工作內(nèi)容之一。房屋維修管理具有維修的限制性、獨(dú)特的技術(shù)性和維修量大面廣、零星分散等三個(gè)特點(diǎn)。概念物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（二）房屋維修管理的意義與原則2．房屋維修管理的原則1．房屋維修管理的意義物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理做好房屋維修管理是房屋實(shí)現(xiàn)保值增值的保證；做好房屋維修管理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)順利開展的基礎(chǔ)；做好房屋維修管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)現(xiàn)“自負(fù)盈虧、自我發(fā)展”的前提。1．房屋維修管理的意義意義物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理堅(jiān)持“經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用”的原則采取不同標(biāo)準(zhǔn)、區(qū)別對(duì)待的原則維護(hù)房屋不受損壞的原則為用戶服務(wù)的原則修繕資金投資效果最大化的原則2．房屋維修管理的意義與原則意義物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理房屋的安全檢查（三）房屋維修管理的內(nèi)容房屋維修技術(shù)管理房屋維修計(jì)劃管理房屋維修質(zhì)量管理房屋維修施工管理房屋維修施工監(jiān)理房屋維修檔案資料管理物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（四）房屋的維修等級(jí)劃分房屋結(jié)構(gòu)分類鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)一等磚混結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)一等磚木結(jié)構(gòu)二等磚木結(jié)構(gòu)三等簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋完損等級(jí)分類完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房房屋維修標(biāo)準(zhǔn)主體工程木門窗及裝修工程樓地面工程屋面工程抹灰工程水、電、衛(wèi)、暖等設(shè)備工程油漆粉飾工程金屬構(gòu)件其他工程物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理小修工程1%以下（五）房屋維修工程的分類大修工程25％以上中修工程20%以下翻修工程綜合維修工程20％以上物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（六）房屋日常養(yǎng)護(hù)2．房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)1．房屋小修養(yǎng)護(hù)物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理木門窗維修及少量新作；支頂加固；接換柱腳；木屋架加固；木衍條加固及少量拆換；木隔斷、木樓地楞、木天棚、木樓梯、木欄桿的維修及局部新作；細(xì)木裝修的加固及局部拆換；裝配五金等。給水管道的少量拆換；水管的防凍保暖；廢水、排污管道的保養(yǎng)、維修、疏通及少量拆換；閥門、水嘴、抽水馬桶及其零配件的整修、拆換；臉盆、便器、浴缸、菜池的修補(bǔ)拆換；屋頂壓力水箱的清污、修理等。瓦屋面清掃補(bǔ)漏及局部換瓦；墻體局部挖補(bǔ)；墻面局部粉刷；平屋面裝修補(bǔ)縫；油氈頂斜溝的修補(bǔ)及局部翻做；屋脊、泛水、檐溝的整修；拆換及新作少量天窗；天棚、椽擋、雨棚、墻裙、踢腳線的修補(bǔ)、刷漿；普通水泥地的修補(bǔ)及局部新作；室外排水管道疏通及少量更換；明溝、散水坡的養(yǎng)護(hù)和清理；井蓋、井圈的修配；雨水井的清理；化糞池的清理等。1．房屋小修養(yǎng)護(hù)（一）物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理樓地板、隔斷、天棚、墻面維修后的補(bǔ)刷油漆及少量新作；維修后的門窗補(bǔ)刷油漆、裝配玻璃及少量門窗的新做油漆：樓地面、墻面刷涂料等。白鐵、玻璃鋼屋面的檢修及局部拆換：鋼門窗整修；白鐵、玻璃鋼檐溝、天溝、斜溝的整修、加固及少量拆換。電線、開關(guān)、燈頭的修換；線路故障的排除、維修及少量拆換；配電箱、盤、板的修理、安裝；電表與電分表的拆換及新裝等。1．房屋小修養(yǎng)護(hù)（二）物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2．房屋計(jì)劃養(yǎng)護(hù)設(shè)備事項(xiàng)周期樓宇內(nèi)、外墻（1）走廊及樓梯粉刷（2）修補(bǔ)粉刷外墻每3年1次每5～6年1次溝渠（1）清理天臺(tái)雨水筒及渠閘（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次欄桿（1）檢查銹蝕的窗框、欄桿、樓梯扶手（2）油漆每月1次每年1次樓宇附加裝置（1）屋頂覆蓋物（2）窗（3）門（4）五金器具20年20年20年20年修飾（1）墻壁（2）地板（3）天花板15年10年20年裝修（1）外部（2）內(nèi)部5年5年物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（七）房屋維修工程考核指標(biāo)（一）房屋完好率=完好房建筑面積＋基本完好房建筑面積X100%總的房屋建筑面積1．房屋完好率50％～60％2．大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率100%50％～60％大、中修工程質(zhì)量合格（優(yōu)良）品率=報(bào)告期合格（優(yōu)良）品建筑面積之和X100%報(bào)告期驗(yàn)收鑒定建筑面積物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（七）房屋維修工程考核指標(biāo)（二）月（季）走訪者房率=當(dāng)月（季）走訪查房戶數(shù)X100%住戶總數(shù)3．小修工程的考核指標(biāo)

定額指標(biāo)：人工定額、材料定額

服務(wù)指標(biāo)：月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃完成率=當(dāng)月完成計(jì)劃內(nèi)項(xiàng)目戶次數(shù)X100%當(dāng)月養(yǎng)護(hù)計(jì)劃安排的戶次數(shù)月(季)維修養(yǎng)護(hù)及時(shí)率=當(dāng)月完成的小修養(yǎng)護(hù)戶次數(shù)X100%當(dāng)月全部報(bào)修中應(yīng)修戶次數(shù)安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)：安全指標(biāo)和經(jīng)費(fèi)指標(biāo)物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理二、物業(yè)設(shè)施設(shè)備維修與管理（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與維修（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容（四）具體設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（一）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理2．物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理供水設(shè)施設(shè)備1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的分類熱水供應(yīng)設(shè)施設(shè)備排水設(shè)施設(shè)備

消防設(shè)施設(shè)備供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)施設(shè)備燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備電氣工程設(shè)施設(shè)備物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理在為人們提供良好的工作、學(xué)習(xí)及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有利保障；物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理是實(shí)現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進(jìn)物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強(qiáng)有力手段；是提高現(xiàn)有設(shè)施、設(shè)備性能完好率，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運(yùn)行的保證。是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要，對(duì)文明衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護(hù)航的作用；物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。2．物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義意義物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（二）物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)與維修2．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)3．設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)與維修中應(yīng)注意的事項(xiàng)物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理日常保養(yǎng)1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)二級(jí)保養(yǎng)一級(jí)保養(yǎng)設(shè)施設(shè)備點(diǎn)檢日常點(diǎn)檢定期點(diǎn)檢物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理零星維修工程1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)大修工程更換率超30％

中修工程更換率10％～30％

設(shè)施設(shè)備更新和技術(shù)改造物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理3．設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)與維修中應(yīng)注意的事項(xiàng)熟悉設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況；建立設(shè)施設(shè)備管理體系：建立設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量體系；建立績(jī)效考核機(jī)制；建立設(shè)施設(shè)備檔案；堅(jiān)持日常保養(yǎng)與科學(xué)計(jì)劃維修相結(jié)合堅(jiān)持做到“三好、四會(huì)、五定”；注重安全管理；結(jié)合實(shí)際、降耗節(jié)能。以人為本，提高員工綜合素質(zhì)：樹立質(zhì)量服務(wù)意識(shí)；提高員工業(yè)務(wù)技能。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（三）物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的內(nèi)容2．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理3．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修管理物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理設(shè)施設(shè)備原始資料檔案管理重要設(shè)施設(shè)備維修資料檔案管理驗(yàn)收文件；建立設(shè)施設(shè)備卡片。報(bào)修單技術(shù)革新資料考評(píng)材料運(yùn)行記錄物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行管理熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行特點(diǎn)；熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行目標(biāo)：安全性可靠性舒適性經(jīng)濟(jì)性熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行管理的主要內(nèi)容：建立和完善標(biāo)準(zhǔn)體系預(yù)防性措施技術(shù)革新改造保險(xiǎn)組織措施物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理3．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的維修管理（1）設(shè)施設(shè)備的定期檢查（2）設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)（3）維修制度的四個(gè)階段（4）維修人員管理制度物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理日檢屬巡視檢查維護(hù)1．物業(yè)設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)季（半年）檢屬維護(hù)性檢查月檢屬預(yù)防性檢查年檢屬恢復(fù)性檢修物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（2）設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)保持設(shè)施設(shè)備的清潔，經(jīng)常定期和不定期的做好設(shè)施設(shè)備的清理工作，這樣可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備在長(zhǎng)期使用過(guò)程中，出現(xiàn)的振動(dòng)松動(dòng)現(xiàn)象，可以有效地避免故障的發(fā)生。在使用設(shè)施設(shè)備的過(guò)程中，要經(jīng)常觀察設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行情況，如果出現(xiàn)異常的聲音、操作的失誤，以及設(shè)施設(shè)備進(jìn)入保護(hù)狀態(tài)時(shí)，先找原因或打電話到公司客服部咨詢。在確定無(wú)故障的情況下，才能繼續(xù)使用設(shè)施設(shè)備。設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)，加油的部位，可以參考設(shè)施設(shè)備標(biāo)示、設(shè)施設(shè)備說(shuō)明書或打電話到公司客服部詢問(wèn)。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理事后修理（3）維修制度的四個(gè)階段生產(chǎn)維修預(yù)防維修設(shè)施設(shè)備綜合管理物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（4）維修人員管理制度所有機(jī)電設(shè)施設(shè)備操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)施設(shè)備的安全運(yùn)行，又要保證工作人員安全。新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過(guò)技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)施設(shè)備情況后，才能上崗工作。設(shè)施設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品。工作人員進(jìn)入設(shè)施設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。對(duì)于設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，若參數(shù)異常，必須及時(shí)處理。電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無(wú)誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。熟悉掌握觸電急救方法及步驟。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（四）具體設(shè)施設(shè)備管理的維修與保養(yǎng)5．樓宇自動(dòng)化技術(shù)設(shè)施設(shè)備維修與保養(yǎng)2．供暖設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理3．給排水設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)4．電梯的維修與保養(yǎng)物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（一）（1）《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。①每年的12月15日前，由工程部主管組織變配電組長(zhǎng)/值班電工一起研究、制定《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，并上報(bào)公司審批。②《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》制定原則：供配電設(shè)施設(shè)備使用的頻度；供配電設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）：合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。③《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（二）（2）對(duì)供配電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格遵守《供配電設(shè)施設(shè)備安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序》，按《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。（3）高壓開關(guān)柜、變壓器的主要維修保養(yǎng)項(xiàng)目由外委完成，外部清潔及部分外部附件的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)，低壓配電柜的維修保養(yǎng)由變配電室值班電工負(fù)責(zé)。（4）變壓器維修保養(yǎng)。包括：①外委維修保養(yǎng)。每年的11月份委托供電公司對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)所有變壓器進(jìn)行測(cè)試、試驗(yàn)等項(xiàng)目的維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由變配電室值班電工負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行，并將結(jié)果記錄在《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。②外部維修保養(yǎng)。每年的4月份、10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)所有變壓器外部進(jìn)行一次清潔保養(yǎng)。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（三）（5）高壓開關(guān)柜維修保養(yǎng)。每年12月份委托供電公司對(duì)小區(qū)內(nèi)所有高壓開關(guān)柜進(jìn)行一次維修保養(yǎng)，此項(xiàng)工作由變配電房管理員負(fù)責(zé)監(jiān)督進(jìn)行并記錄在《供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)。（6）低壓配電柜維修保養(yǎng)。每年的4月、10月份對(duì)小區(qū)內(nèi)的所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。其中包含：刀開關(guān)維修保養(yǎng)、熔斷器維修保養(yǎng)、交流接觸器維修保養(yǎng)、自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)、電容器維修保養(yǎng)、熱繼電器維修保養(yǎng)、斷路器（自動(dòng)空氣開關(guān)）維修保養(yǎng)、二次回路維修保養(yǎng)、主回路維修保養(yǎng)。（7）供配電設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)間不允許超過(guò)8小時(shí)。如必須超過(guò)8小時(shí)，則機(jī)電處電工填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》，經(jīng)機(jī)電處主管審核、物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后方可延時(shí)。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理1．供配電設(shè)施設(shè)備的維修與管理（四）（8）對(duì)計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由機(jī)電處主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中，對(duì)于突發(fā)哇設(shè)施設(shè)備故障，先經(jīng)機(jī)電處主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出事故報(bào)告并上報(bào)公司。（9）變配室值班電工應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在事故報(bào)告內(nèi)，配電室組長(zhǎng)應(yīng)于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)將記錄整理成冊(cè)后交機(jī)電處存檔，保存期為長(zhǎng)期。（10）停電管理。供配電設(shè)施設(shè)備因檢修等原因需要停電時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停電申請(qǐng)表》，經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后通知管理部，由管理部提前24小時(shí)通知有關(guān)住戶。如因特殊情況突然停電，應(yīng)在恢復(fù)供電12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)住戶做出解釋?！飿I(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2．供暖設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)（一）（1）鍋爐房?jī)?nèi)燃燒機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)：①電動(dòng)機(jī)及風(fēng)機(jī)。檢查電動(dòng)機(jī)接線是否銹蝕或松動(dòng)，檢查電動(dòng)機(jī)電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動(dòng)機(jī)與風(fēng)機(jī)聯(lián)軸器是否牢固可靠；對(duì)電動(dòng)機(jī)軸承、風(fēng)機(jī)加注潤(rùn)滑油；絕緣電阻如果低于0.2歐姆則應(yīng)進(jìn)行處理；清潔電動(dòng)機(jī)、風(fēng)機(jī)上的污物、灰塵。②油泵。檢查油泵與電動(dòng)機(jī)的聯(lián)軸器是否牢固可靠，油泵進(jìn)、出油管是否漏油，用表測(cè)試出油壓力，最高不允許超過(guò)2兆帕，然后清洗進(jìn)油油濾，清潔油泵外表。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2．供暖設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)（二）

③點(diǎn)火電極。檢查點(diǎn)火電極燒蝕是否嚴(yán)重，如是則應(yīng)更換同規(guī)格點(diǎn)火電極，調(diào)整到合理位置并清潔。

④噴嘴。清除噴嘴上的碳化物、污物，若噴嘴磨損嚴(yán)重，則應(yīng)更換。⑤光電探測(cè)器、點(diǎn)火變壓器。檢查其是否已老化，若是則應(yīng)更換同規(guī)格光電探測(cè)器、點(diǎn)火變壓器。⑥電磁閥。用干凈柴油清洗電磁閥，以免堵塞，若已老化或損壞，則應(yīng)更換。⑦控制器。用干布擦拭（或用空氣吹）來(lái)清潔控制器，若控制器損壞則應(yīng)更換。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2．供暖設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)（三）（2）鍋爐本體的維修養(yǎng)護(hù)

鍋爐本體的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，常用的保養(yǎng)方法有濕法保養(yǎng)和干法保養(yǎng)，一般在鍋爐停運(yùn)時(shí)進(jìn)行保養(yǎng)。（3）鍋爐附屬裝置維修保養(yǎng)（一般每季度一次）①水泵機(jī)組。維修養(yǎng)護(hù)時(shí)應(yīng)對(duì)水泵軸承加注潤(rùn)滑油，磨損比較嚴(yán)重的應(yīng)更換。檢查水泵壓盤根處是否漏水成線，如是則應(yīng)重新加壓盤根。檢查聯(lián)軸器是否牢固可靠，旋轉(zhuǎn)水泵軸，若有卡住、碰撞現(xiàn)象則需更換葉輪。②電氣控制系統(tǒng)。消除水位控制電極、熱電阻上的污垢；并模擬超低水位、超溫試驗(yàn)，檢查動(dòng)作是否靈敏；檢查電控箱里的各元件是否動(dòng)作可靠，接線頭有無(wú)松動(dòng)，號(hào)碼管是否清晰脫落。對(duì)于附屬閘閥，檢查儲(chǔ)油箱、熱水箱、閘閥是否漏水，開關(guān)是否靈活。清除儲(chǔ)油箱里的污物和積水，清除熱水箱里的污物。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理2．供暖設(shè)施設(shè)備的維修與養(yǎng)護(hù)（四）（4）室內(nèi)外供熱管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)室外供熱管網(wǎng)每半年維修保養(yǎng)一次，應(yīng)仔細(xì)檢查保溫層是否脫落，是否有漏水現(xiàn)象，地溝內(nèi)通風(fēng)、照明設(shè)施是否完善正常，管道上閥門開啟是否靈活，伸縮器是否動(dòng)作可靠，地溝蓋板是否斷裂，出現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)及時(shí)修補(bǔ)。室內(nèi)供熱系統(tǒng)—般在采暖期到來(lái)之前試暖時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，若出現(xiàn)問(wèn)題，由用戶報(bào)修，維修人員依程序進(jìn)行維修處理。——物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理3．給排水設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)（一）（1）《給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定。①每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)與機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》，并上報(bào)公司審批。②制定《給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：給排水設(shè)施設(shè)備使用的頻度；給排水設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況（故障隱患）；合理的時(shí)間（避開節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。③《給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括內(nèi)容：維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；備品、備件計(jì)劃；具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；預(yù)計(jì)費(fèi)用。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理3．給排水設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)（二）（2）水泵房機(jī)電維修員對(duì)給排水設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《給排水設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》進(jìn)行。（3）廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（內(nèi)徑100毫米以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換，以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。（4）水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。（5）控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理3．給排水設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)（三）（6）閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)。（7）潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)。（8）明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）。（9）每次給排水設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)。如必須超過(guò)8小時(shí)，則應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《申請(qǐng)延時(shí)維修保養(yǎng)表》，并經(jīng)管理處主任批準(zhǔn)后方可延時(shí)。物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理3．給排水設(shè)施設(shè)備的維修與保養(yǎng)（四）（10）對(duì)于計(jì)劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)由工程部主管盡快補(bǔ)充至計(jì)劃中；對(duì)于突發(fā)性的設(shè)施設(shè)備故障，先經(jīng)工程部主管口頭批準(zhǔn)后，可以先組織解決而后寫出事故報(bào)告并上報(bào)公司。（11）水泵房機(jī)電維修員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)后交機(jī)電處存檔，保存期為長(zhǎng)期。（12）停水管理。給排水設(shè)施設(shè)備因維修保養(yǎng)等原因需要停水時(shí)，應(yīng)由機(jī)電處主管填寫《停水申請(qǐng)表》，經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后通知管理部，由管理部提前24小時(shí)通知有關(guān)用戶。如因特殊情況突然停水，應(yīng)在恢復(fù)供水12小時(shí)內(nèi)向有關(guān)用戶做出解釋?！飿I(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照電梯驗(yàn)收規(guī)范和《新檢驗(yàn)規(guī)則》把好新建住宅小區(qū)電梯的驗(yàn)收、交接關(guān)，從源頭上確保電梯的整體質(zhì)量。（2）新建住宅小區(qū)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)監(jiān)督和敦促建設(shè)施工單位按照《新檢驗(yàn)規(guī)則》中對(duì)電梯的要求，完善電梯的硬件設(shè)施。交付使用后保修期內(nèi)的電梯硬件設(shè)施的完善，仍然由電梯生產(chǎn)、安裝單位負(fù)責(zé)，其費(fèi)用由建設(shè)單位協(xié)調(diào)解決；保修期外由電梯維保單位負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從電梯維修資金中支出。4．電梯的維修與保養(yǎng)（一）物業(yè)管理06物業(yè)基礎(chǔ)管理（3）定期拜訪用戶、收集用戶反饋信息，并進(jìn)行維保工作的質(zhì)量抽查、監(jiān)督管理，收集整理并建立電梯日常維護(hù)、保養(yǎng)記錄、年度自檢記錄或者報(bào)告、運(yùn)行故障和事故維修處理記錄等文字、圖片檔案，積累電梯的使用和故障情況，以及維保、大修（包括更換零部牛）等的原始數(shù)據(jù)資料。并通過(guò)對(duì)這些數(shù)據(jù)資料的統(tǒng)計(jì)、分析，對(duì)影響電梯可靠性的因素（如電梯突停、易于磨損或故障的零部件等），提前進(jìn)行預(yù)處理或更換易損件；采取積極、預(yù)防性的維修、保養(yǎng)措施。（4）制定應(yīng)急救援預(yù)案，定期組織維修單位與小區(qū)業(yè)主進(jìn)行電梯困人應(yīng)急救援演習(xí)，同時(shí)對(duì)業(yè)主加強(qiáng)電梯突發(fā)故障應(yīng)急救援處理與被因人員自救等方面知識(shí)的宣傳、教育，一旦發(fā)生因人事故，立即通知專業(yè)的維保單位，及時(shí)