住房租賃合同簽訂后的賠償責任

住房租賃合同簽訂后的賠償責任

事件1:2009年南敏字第20129號二審：2010年青年一詞第470號環(huán)境條件和合同簽訂的合同申請人（原申請人）：青島博龍比奧生物科技有限公司（以下簡稱博龍比奧生物科技有限公司）。被上訴人(原審被告):青島恒立通實業(yè)有限公司(以下簡稱恒立通公司)。2009年3月28日,博龍比奧公司與恒立通公司簽訂租房補充合同,主要內(nèi)容為:恒立通公司將其所有的貴州路16號乙網(wǎng)點地下一層3號房出租給博龍比奧公司使用。租賃期限自2009年4月1日至2011年12月31日。付款方式:裝修期自2009年4月1日至6月30日共3個月,恒立通公司免收房租;2009年7月1日至2009年12月31日房租為5萬元,于合同簽訂后3日內(nèi)付清;2010年1月1日至2010年12月31日房租10萬元,分兩次付清,每半年5萬元,2009年12月15日和2010年6月15日各付5萬元;2011年1月1日至2011年12月31日的房租12.5萬元于2010年12月15日付清。該合同第四條約定:“乙方(博龍比奧公司)在承租和裝修該房屋前,必須對該房屋周邊環(huán)境、房屋用途及房屋結構和上下水管、電、氣等設施的布局做充分的了解?！孛鎵γ娉睗竦牡胤揭龊梅浪?不能破壞地下室地面防水層,由以上原因造成的損失由乙方負責賠償?！边`約責任:甲方(恒立通公司)因房屋權屬瑕疵或非法出租而導致本合同無效,甲方須賠償乙方全部經(jīng)濟損失。乙方在租房期間不得轉租,否則乙方應賠償甲方的經(jīng)濟損失。2009年3月24日,博龍比奧公司向恒立通公司繳納租賃費5萬元。博龍比奧公司稱,因恒立通公司沒有將房屋漏水的問題處理好,致使其合同目的不能實現(xiàn),其曾于2009年4月16日通知恒立通公司解除合同,但博龍比奧公司并未提交該通知已送達恒立通公司的證據(jù),亦未提交充分證據(jù)證實該房屋存在漏水情形。博龍比奧公司起訴稱,2009年3月20日左右,其與恒立通公司簽訂合同,租賃恒立通公司的青島市市南區(qū)貴州路16號乙網(wǎng)點地下一層3號房屋。合同簽訂后,其按約于2009年3月24日向恒立通公司交付了自2009年4月1日至12月31日的房租5萬元,雙方口頭約定,恒立通公司應在合同簽訂后10日內(nèi)將出租房屋頂漏水的問題處理好。但合同簽訂后直至2009年4月16日,恒立通公司仍然沒有將房屋漏水的問題處理好,致使其合同目的不能實現(xiàn)。無奈,其于2009年4月16日給恒立通公司發(fā)函,提出解除合同并退還已收取的租賃費,但恒立通公司不予答復。請求法院依法解除雙方的房屋租賃合同,并判令恒立通公司返還租賃費5萬元,案件受理費、快遞費由恒立通公司負擔。博龍比奧公司與恒立通公司達成的房屋租賃合同應予以確認山東省青島市市南區(qū)人民法院經(jīng)審理認為,博龍比奧公司的訴訟請求缺乏證據(jù)支持,判決:駁回博龍比奧公司的訴訟請求;案件受理費1050元,由博龍比奧公司負擔。宣判后,博龍比奧公司不服一審判決,提起上訴。二審法院經(jīng)審理查明,博龍比奧公司一直未實際使用涉案房屋,其他事實與原審一致。山東省青島市中級人民法院經(jīng)審理認為,博龍比奧公司與恒立通公司簽訂房屋租賃合同并接收房屋后,于2009年6月10日通過起訴的方式通知恒立通公司解除雙方的合同,并明確表示其接收房屋后一直未實際使用該房屋。博龍比奧公司的該行為,表明雙方的租賃合同無法繼續(xù)履行,雙方的合同應當解除。博龍比奧公司主張其曾于2009年4月16日通知恒立通公司解除合同,但其未提交該通知已送達恒立通公司的證據(jù),對此不予采信。故法院確認博龍比奧公司與恒立通公司簽訂的房屋租賃合同于2009年6月10日解除。由于博龍比奧公司未提交充分的證據(jù)證實該房屋存在漏水情形,系單方違約解除合同,應當賠償給恒立通公司造成的損失。恒立通公司作為房屋的出租人,在博龍比奧公司明確表示不再租賃該房屋后,亦未積極妥善地處置房屋,放任房屋租金損失擴大,應承擔相應的責任。故二審認為,博龍比奧公司以其已交納的房屋租金5萬元作為對恒立通公司損失的賠償較為合理,對博龍比奧公司要求返還該租金的訴訟請求,予以駁回。綜上,依照合同法第九十四條、民事訴訟法第一百五十二條第一款、第一百五十三條第一款第(二)項、第一百五十八條之規(guī)定,判決:一、撤銷一審判決;二、解除博龍比奧公司與恒立通公司簽訂的房屋租賃合同;三、博龍比奧公司于本判決生效之日起10日內(nèi)將青島市貴州路16號乙網(wǎng)點地下一層3號房屋返還恒立通公司;四、駁回博龍比奧公司的其他訴訟請求。合同法對解除權行使的限制本案處理重點主要在于對合同解除權的理解。合同法第八條規(guī)定:“依法成立的合同,對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務,不得擅自變更或者解除合同?！边@是合同法律效力的重要內(nèi)容,也是審判實踐中應遵循的一項重要原則。但社會生活中,由于一方違約或者其他客觀情況發(fā)生變化,造成合同履行不必要或者不可能的不在少數(shù)。為此,我國法律規(guī)定了合同解除制度。法律設立合同解除制度的重要目的在于保障合同解除的合法性,禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。各國合同法都對解除權的行使設置了一定的限制條件,如德國民法典第352條規(guī)定:“權利人因加工或改造已將領受的物改變?yōu)槠渌N類的物的,排除解除權?！庇秩缛毡久穹ǖ涞?48條規(guī)定:“解除權人因自己的行為或過失,顯著的毀損契約標的物或至不能返還其物時,或因加工、改造將其物變?yōu)樗N類物時,其解除權消失?！逼渌T如法國、我國臺灣地區(qū)也都有類似規(guī)定。(1)合同法總則第九十三條、第九十四條對合同解除的條件作出了具體規(guī)定,學理上分別稱之為約定解除和法定解除。此外,合同法第九十五條、第九十六條規(guī)定了合同解除權的行使期限、方式和程序;合同法分則第二百二十四條、第二百二十七條、第二百三十一條、第二百三十二條、第二百三十三條,最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體適用法律若干問題的解釋》第6條、第7條、第8條、第16條、第17條對房屋租賃合同解除的有關條件進一步予以明確,這是司法實踐中認定和處理房屋租賃合同解除問題的主要法律依據(jù)。如何進一步完善合同解除條件以及相關法律制度?本案有以下幾個值得思考的法律問題。一、博龍比奧公司在不占有房屋的情況下,應根據(jù)其第二百四條第由于解除權的行使將直接導致當事人之間合同權利義務關系歸于消滅的法律后果,所以如前所述,各國合同法都對解除權的行使設置了一定的限制條件。通常情況下,只有當一方違約達到法定或約定的解除條件時,守約方要求解除合同的,才能得到人民法院或者仲裁機構的支持;若不符合法定或約定的解除條件,特別是對于違約方要求解除合同的,一般難以得到支持。本案一審法院正是按照這一思路,判決駁回了作為違約方的博龍比奧公司提出的解除合同的訴訟請求。應當說,單純從有關房屋租賃合同解除條件的現(xiàn)行法律規(guī)定看,一審判決并無不妥之處,但從社會效果看,則值得商榷。鑒于博龍比奧公司并沒有實際使用涉案房屋,若不解除涉案房屋租賃合同,一方面將導致涉案房屋長期閑置,另一方面將使博龍比奧公司在不占有使用房屋的情況下承擔租金損失。筆者認為,為了充分發(fā)揮物的價值,做到物盡其用,從而有效利用資源,減少財產(chǎn)浪費,維持社會經(jīng)濟秩序和法律關系現(xiàn)狀穩(wěn)定,并有利于案件執(zhí)行,遵照民法的公平原則,對于實際上確實無法繼續(xù)履行的房屋租賃合同,即使不完全符合合同解除條件,也應及時判令予以解除。(1)二審法院從這個角度考慮,改判支持了博龍比奧公司有關解除合同的訴訟請求。盡管現(xiàn)行法律對此種情況下的合同解除問題未作出明確規(guī)定,但二審判決有一定的法律依據(jù)。首先,合同法在第九十四條第(五)項作了一個概括性規(guī)定,即法律規(guī)定的其他情形下的合同解除。如何理解此項規(guī)定?有的學者認為,此項規(guī)定主要是指兩方面的情形:一方面是指合同法分則包含的各類具體合同中,根據(jù)合同的性質(zhì)和合同當事人的特殊地位而特有的合同解除情形(如合同法第二百六十八條、第三百零八條、第四百一十條等)。在這些情形下,合同的解除不以合同當事人之間的協(xié)議、約定或違約為條件;……(2)其次,合同法第一百一十條規(guī)定之情形。再次,從減輕損害規(guī)則角度看,在出租人明確表示或者行為表明不履行合同后,出租人有義務采取適當措施防止損失的擴大,而同意及時解除租賃合同正是防止損失擴大的最有力措施。減輕損害規(guī)則的主要理論依據(jù)是民法的誠實信用原則,法律依據(jù)則是合同法第一百一十九條。該原則幾乎為各國的立法和判例所承認和采納。(3)該原則要求,在違約發(fā)生后,守約方采取的減輕損害措施不僅要合理,而且要及時,不得怠于取得能夠取得的利益。最后,從地方立法看,《深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋租賃條例》第二十一條規(guī)定:“有下列情形之一的,允許變更或者解除租賃合同:……(三)當事人一方有合理原因確需變更或者解除的;……因變更或者解除租賃合同,造成一方當事人損失的,有過錯的一方當事人,應承擔賠償責任;當事人均有過錯的,各自承擔相應的責任?！比绻焉鲜龊贤ǖ诰攀臈l第(五)項、第一百一十條、第一百一十九條有關規(guī)定結合起來加以分析,參考有關立法精神,便不會對本案二審判決的合法性提出質(zhì)疑。二審法院對本案承租人因自身原因導致房屋租賃合同不能繼續(xù)履行,要求解除合同的訴訟請求予以支持,亦于法有據(jù)。二、對被違約房屋的租賃合同的解除權眾所周知,對于合法有效的合同,當事人不得擅自變更或者解除。但是,在審理房屋租賃合同糾紛案件中經(jīng)常遇到出租人基于某種目的,甘愿以承擔違約責任為代價無故要求解除房屋租賃合同,收回已交付承租人使用的房屋。對此如何處理,司法實踐中曾產(chǎn)生較大爭議。筆者認為,房屋租賃合同不同于一般的動產(chǎn)租賃合同,此類案件的處理往往涉及騰退房屋以及當事人對房屋進行的裝飾裝修等返還或賠償、補償問題,對當事人利益影響巨大,處理不好極易激化社會矛盾。故在司法實踐中一方面要慎判解除,另一方面還要考慮判決的可執(zhí)行性問題。具體來說,在房屋已經(jīng)交付承租人使用的情況下,無論哪一方違約情形符合約定或法定解除條件,守約方都可以依法行使合同解除權,法院或仲裁機構對此應當予以支持。若承租人并無違約行為,或者雖有違約,但未達到約定或法定解除條件,且合同具備繼續(xù)履行的條件,一般不要輕易判決解除合同。也就是說,出租人不得以承擔違約責任為代價解除不符合法定或約定解除條件的房屋租賃合同,除非該合同實際上無法繼續(xù)履行。這樣處理,一方面是為了維護誠信原則和社會經(jīng)濟秩序穩(wěn)定,另一方面也是為了判決和執(zhí)行的互相銜接,有效減少和避免強制遷讓問題,從而防止社會矛盾激化,促進社會和諧。三、合同解除的時間合同解除的時間認定問題,是處理房屋租賃合同糾紛案件中經(jīng)常遇到的重要問題。合同解除的時間點是對租賃法律關系存在與否的重要判斷,對該問題的正確認定,關系到當事人的切身利益。司法實踐中,法官對合同解除的時間點如何認定往往會有不同的意見。對此,《上海市高級人民法院民一庭關于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答》第七部分第33個問題作出了如下解答:“……一般情況下,可以分以下三種情況:1.訴訟之前,雙方當事人協(xié)商解除租賃合同的,協(xié)商確定之日為合同解除之日。2.一方當事人行使合同解除權,對方有異議提起訴訟,經(jīng)法院審理后認為行使合同解除權并無不當?shù)?解除合同通知送達之日為合同解除之日。3.一方當事人行使合同解除權,對方有異議提起訴訟,經(jīng)法院審理認為該當事人無合同解除權,但雙方當事人在訴訟中均同意解除合同的,可以在判決或調(diào)解書中明確合意解除之日為合同解除之日……”筆者贊同上述解答對該問題的處理意見,在司法實踐中可予以參照適用。但在具體操作實務方面,仍有不少值得進一步加以探討、明確的問題。比如說,當事人在訴訟程序之外并未依法向對方發(fā)出解除合同的通知,但在起訴狀中明確提出要求解除合同的意思表示。筆者認為,這種意思表示具有對世效力,可以視同向對方當事人發(fā)出解除合同通知。對于此種情況下合同解除時間的認定問題,實踐中做法不一。有的法院以起訴時間作為合同解除時間,有的以判決生效時間作為合同解除時間。筆者認為,根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定,解除合同通知到達對方時,合同解除。故對于此種情況下合同解除時間的認定,應以起訴狀送達時間作為合同解除的時間為宜。另外,對于合同解除時間的認定應否在判決書主文中予以表述、如何表述,司法實踐中莫衷一是。有的在判決書說理部分中對合同解除時間予以認定,在判決書主文中則僅表述合同解除,不表述解除時間,如本案二審判決結果即采取此種表述方式;有的判決書對該問題予以回避,判決書說理部分和主文都不提合同解除時間;有的既在判決書說理部分中對合同解除時間予以認定,又在判決書主文中對合同解除時間予以表述。至于表述方式,有的表述為確認當事人之間的合同于某一時間解除;有的表述為確認一方當事人于某一時間向對方發(fā)出的解除合同通知有效;還有的直接判決當事人之間的合同于某一時間解除等。筆者認為,既然合同解除時間的認定問題具有重要法律意義,對該問題就不應當予以回避。贊同既在判決書說理部分對合同解除時間予以認定,又在判決書主文對合同解除時間予以表述。根據(jù)合同法第九十六條的規(guī)定,當事人對解除權人解除合同的行為有異議的,可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。由此可見,當事人依法要求解除合同,應當理解為要求依法確認解除權人解除合同行為的效力,實際屬于民事訴訟法上的確認之訴,故在判決主文中應當表述為確認當事人之間的合同于某一時間解除。四、合同解除后,當事人主張履行合同對于合同解除的法律后果問題,大陸法系學者有幾種不同的看法。第一種觀點認為,合同解除與自始未訂立合同相同。合同解除以后,合同上的債權債務歸于消滅,已履行的債務,產(chǎn)生恢復原狀的義務。第二種觀點認為,合同解除并未使合同歸于消滅,而僅僅只是阻止其發(fā)生作用。因此對于未履行部分,可以拒絕履行,對于已履行部分,則產(chǎn)生返還請求權。(1)合同法第九十七條規(guī)定是處理合同解除法律后果的主要依據(jù)。所謂尚未履行、終止履行,是指合同解除對將來發(fā)生效力;所謂已經(jīng)履行、當事人可以要求恢復原狀,是指合同解除對過去發(fā)生效力,它溯及既往地消滅合同,使合同自成立時起即失去效力。審判實踐中,對合同解除法律后果處理問題,就當事人主張的具體情況而言可謂包羅萬象:有的當事人在主張解除合同后,要求返還原物;有的則要求終止履行。在損害賠償方面,有的要求賠償信賴利益的損失;有的要求賠償所喪失的利潤損失;有的則要求直接按照合同約定支付違約金;有的則只要求解除合同。由于法官在審理此類案件中對合同法第九十七條的理解不盡相同,導致審判結果大相徑庭。有的認為只要提出解除合同,即產(chǎn)生溯及既往的法律后果,應判令返還財產(chǎn),恢復締約前的狀態(tài)。對于損害賠償,有的按合同法第一百一十三條將信賴利益和可得利益的損失均包括在損失范圍內(nèi);有的僅保護信賴利益;有的只有在當事人能舉證證明存在實際損失時,才考慮違約金問題;有的無論是否存在實際損失,均按違約金判令違約方承擔責任。(2)關于合同解除后如何確定損害賠償?shù)姆秶鷨栴},由于司法理論和實務中爭議較大,本文對此不再展開論述。本文要探討若當事人僅主張解除合同,法院應否一并處理合同解除的法律后果。傳統(tǒng)觀點認為,根據(jù)不告不理的民事訴訟原則,法院應當圍繞當事人的訴訟請求進行審理,不應判超所請。若當事人僅主張解除合同,法院不應一并處理合同解除的法律后果。筆者認為,定分止爭是當事人進行民事訴訟活動的重要目的,也是社會主義法律追求的重要價值目標。為了有效化解社會矛盾,減少當事人訴累,對不告不理原則的理解不應過分機械。當事人請求解除合同的,原則上應當一并處理解除后的責任承擔等相關后果。對于房屋租賃合