房地產(chǎn)價值評估分析報(bào)告

房地產(chǎn)價值評估結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評估1142206019資產(chǎn)評估1142206019陳清貴房地產(chǎn)價值評定結(jié)課作業(yè)資產(chǎn)評定常見方法有成本法、收益法、市場法，這三種方法各有特點(diǎn)，在選擇采取哪種方法時要考慮資料可得性和評定目標(biāo)。一、房地產(chǎn)價值評定中三種評定方法理論依據(jù)1、成本法。成本法是指以目前條件下重新購建相同被評定房地產(chǎn)所需成本扣減其已損耗價值為基礎(chǔ)確定被評定房地產(chǎn)價值方法。成本法理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價值理論，其認(rèn)為房地產(chǎn)原始成本越高，價值越大；房地產(chǎn)存續(xù)時間越長，損耗越多，價值越小。從這個意義上說，成本法所評定價值是以目前重置成本和歷史損耗為依據(jù)，其本質(zhì)還是以歷史成本為基礎(chǔ)，和房地產(chǎn)未來利用效率無關(guān)，所以成本法評定價值是會計(jì)價值。成本法所評定價值能被大家認(rèn)可原因是：房地產(chǎn)持有些人要出售該資產(chǎn)，其售價不應(yīng)低于其成本，不然無利可圖；房地產(chǎn)購置人出價不愿高于其重置成本，不然不如自己建造。所以，買賣雙方達(dá)成交易均衡價格就是重置成本。重置成本還不完全是會計(jì)上成本，它是經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上成本，不僅包含重置時必需材料、物料、人工和稅費(fèi)投入，而且包含投資酬勞，即所投入會計(jì)成本中在重新購建期間應(yīng)負(fù)擔(dān)利息和利潤酬勞。2、收益法。收益法理論依據(jù)為效用價值論，其認(rèn)為房地產(chǎn)價值在于該房地產(chǎn)所帶來未來收益，未來收益現(xiàn)值之和就是該房地產(chǎn)價值，該折現(xiàn)率亦稱資本化率。早在19，耶魯大學(xué)教授費(fèi)雪在其專著《資本和收入性質(zhì)》中就系統(tǒng)地?cái)⑹隽耸杖牒唾Y本關(guān)系。費(fèi)雪認(rèn)為，收入是資本價值源泉，并把收入分為享用收入、實(shí)際收入和貨幣收入。享用收入是指大家在消費(fèi)中所產(chǎn)生精神愉悅感受，由實(shí)際收入所帶來。實(shí)際收入是指能給大家?guī)硐碛每陀^事物，包含大家衣食住行等一切物品。貨幣收入是指大家工資、股利、利息、租金和利潤等現(xiàn)金收入。當(dāng)大家貨幣收入大于實(shí)際收入時，就會進(jìn)行儲蓄或投資，因?yàn)橥顿Y能帶來未來收入。資本價值就是收入資本化。1930年費(fèi)雪所著《利息理論》完整地提出了利用收益法進(jìn)行價值評定框架，認(rèn)為資產(chǎn)價值就是未來現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。費(fèi)雪資本評定理論不足就是認(rèn)為未來現(xiàn)金流量是無風(fēng)險，所以折現(xiàn)率取無風(fēng)險市場利率。20世紀(jì)60年代，莫迪格萊尼和米勒又對收益法進(jìn)行了深入完善，未來收益不再是確定，并對資本化率進(jìn)行了正確定義和敘述。以后，以收益法為關(guān)鍵現(xiàn)代主流價值評定理論和技術(shù)才逐步發(fā)展和完善起來。3、市場法。市場法又稱現(xiàn)行市價法或市場比較法，是指比攝影同或類似房地產(chǎn)市場價格，經(jīng)過必需原因調(diào)整，據(jù)此確定被評定房地產(chǎn)價值一個方法。其理論依據(jù)是資產(chǎn)市場價格反應(yīng)資產(chǎn)價值，價格圍繞價值上下波動。通常而言，假如某項(xiàng)房地產(chǎn)存在活躍市場即市場上交易活動較頻繁、市場信息比較透明，則相同或類似房地產(chǎn)同一時點(diǎn)交易價格會調(diào)整到相同或相當(dāng)價位上。但在信息不對稱、市場效率低下、相同或類似房地產(chǎn)交易不活躍情況下，價格不可能反應(yīng)價值，這使得市場法利用受到很大限制。市場法利用了市場這一看不見手替換大家做了一部分評定工作。市場法含有簡單易行、直觀易懂特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)評定實(shí)務(wù)中得到廣泛應(yīng)用。二、發(fā)地產(chǎn)價值評定中三種評定方法應(yīng)用比較成本法所形成價值是假定房地產(chǎn)在現(xiàn)在情況下重新購建所需投入土地開發(fā)成本、建安成本和其它費(fèi)用（銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用和稅費(fèi)）加上購建期間應(yīng)合理負(fù)擔(dān)利息和利潤。設(shè)：=土地開發(fā)成本+建安成本+其它費(fèi)用，則成本法評定價值為：其中：為房地產(chǎn)行業(yè)全體投資者（包含股東和債權(quán)人）平均投資酬勞率；為購建開始至評定時點(diǎn)所需時間（按投入資本加權(quán)計(jì)算）。尤其地，假如假定瞬間完成購建，則：收益法評定房地產(chǎn)價值就是折現(xiàn)未來收益。未來收益計(jì)算通常以現(xiàn)金流量作為基礎(chǔ)，因?yàn)楝F(xiàn)金流量更客觀，是價值形成基礎(chǔ)。折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量房地產(chǎn)價值為：其中：為該房地產(chǎn)所帶來未來現(xiàn)金流量；為未來收益延續(xù)年數(shù)。假如假定房地產(chǎn)未來收益能立即收現(xiàn)即現(xiàn)金流量和會計(jì)收入同時，則折現(xiàn)未來現(xiàn)金流量也能夠等價為折現(xiàn)未來剩下收益（也稱為超額收益或非正常收益）。相關(guān)剩下收益概念，最早可追溯到經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾在1890年所著《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》中。其認(rèn)為，剩下收益是全部者或經(jīng)營者按現(xiàn)行利率扣除資本利息后所剩下部分，可稱為經(jīng)營收益或管理收益。以后很多學(xué)者以剩下收益（也稱非正常收益）作為口徑評定資產(chǎn)價值，并進(jìn)行了推廣應(yīng)用，如奧爾遜、克雷沙·帕利普、湯姆·科普蘭等。房地產(chǎn)所帶來非正常收益是未來營業(yè)利潤扣減投入資本和平均投資酬勞率乘積剩下部分。非正常收益折現(xiàn)值加上投入資本賬面價值就是該房地產(chǎn)評定價值。其計(jì)算公式為：其中：為該房地產(chǎn)未來實(shí)際投資酬勞率。尤其地當(dāng)初，即當(dāng)房地產(chǎn)未來實(shí)際投資酬勞率和要求投資酬勞率相等時，。可見，當(dāng)市場完全競爭、信息充足對稱、供需均衡、交易瞬間完成、沒有交易費(fèi)用時，各行業(yè)全部不存在超額利潤，即在各個行業(yè)投資酬勞率全部相同情況下，房地產(chǎn)未來實(shí)際投資酬勞率和要求投資酬勞率相等，這時。同時，房地產(chǎn)交易價格反應(yīng)房地產(chǎn)內(nèi)在價值，故用市場法評定價值和用收益法評定價值相同，即。不過市場實(shí)際不存在這么理想狀態(tài)，三種評定方法評定結(jié)果肯定存在差異。當(dāng)房地產(chǎn)實(shí)際投資酬勞率大大高于要求投資酬勞率時，收益法評定價值會比成本法評定價值高出很多；當(dāng)市場供不應(yīng)求時，市場法評定價值也會比收益法評定價值要高，反之則可能比收益法要低。在評定實(shí)踐中，每種方法全部有其特有不確定性原因影響到評定結(jié)果可靠性。就成本法而言，建安成本、專業(yè)費(fèi)率、管理費(fèi)率、稅率取值相對輕易，可在一定范圍內(nèi)選擇，但對其要求投資酬勞率和重新購建需要時間則難以正確把握，從而影響合理利息和利潤取值。土地開發(fā)成本求取也是房地產(chǎn)價值評定關(guān)鍵，尤其是在中國土地市場不發(fā)達(dá)情況下，土地開發(fā)成本極難正確測定。就收益法而言，未來各年現(xiàn)金流量和折現(xiàn)率選擇對評定結(jié)果影響較大。相關(guān)折現(xiàn)率，是取房地產(chǎn)行業(yè)平均投資酬勞率還是取全社會平均投資酬勞率，是取該區(qū)域房地產(chǎn)投資者平均投資酬勞率還是取特定投資者投資酬勞率？不一樣評定目標(biāo)可能從不一樣角度來確定折現(xiàn)率，而評定結(jié)果對折現(xiàn)率含有高度敏感性，這使得收益法評定價值含有相當(dāng)不可靠性。就市場法而言，只要交易情況正常、市場信息比較充足、相同或類似房地產(chǎn)存在活躍市場、替換案例比較多，則評定結(jié)果在短期內(nèi)含有一定可靠性。當(dāng)供需失衡時，評定結(jié)果不含有長久可靠性。另外，選擇案例是否為可比較案例、交易價格是否為市場正常交易價格、原因修正幅度是否合理等對評定結(jié)果均含有一定影響。房地產(chǎn)價值評定要充足搜集相關(guān)信息，選擇合理評定方法，針對評定方法合理確定評定參數(shù)，尤其關(guān)注不確定性和敏感性參數(shù)，同時認(rèn)真分析比較不一樣評定方法所得評定結(jié)果存在差異原因，并做出可能調(diào)整。三、案例分析1、市場比較法---＊＊大廈辦公用房（1）房地產(chǎn)位置情況此次評定對象為＊＊銀行總行在上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號辦公樓。該樓建筑面積69,720.566平方米，土地面積為1930平方米，地處陸家嘴中心區(qū)域。（2）房地產(chǎn)權(quán)利情況委估房地產(chǎn)“房地產(chǎn)權(quán)證”尚在辦理之中，估價對象土地使用權(quán)類型為出讓，“土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議”載明土地計(jì)劃用途為金融辦公綜合樓；土地使用權(quán)面積為9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物屬＊＊銀行全部，鋼混結(jié)構(gòu)；估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，委估建筑面積為69,720.566平方米。（3）房地產(chǎn)概況委估房地產(chǎn)座落于上海市浦東新區(qū)＊＊＊路＊＊號；地處陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，估價對象為北幢全幢，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。該建筑物為＊＊銀行總行新建成辦公樓。其中地上辦公樓61,276.486平方米，地下為車庫，建筑面積8444.08平方米（車位116個）。該樓為鋼混結(jié)構(gòu)，地上共55層，地下4層，建筑面積為69,720.566平方米。建筑物外墻為全玻璃幕墻，內(nèi)有進(jìn)口高速電梯11部，觀光電梯4部，貨梯1部。進(jìn)口中央空調(diào)和消防報(bào)警、自動噴淋、監(jiān)視系統(tǒng)。內(nèi)設(shè)寬帶網(wǎng)絡(luò)，電話光纜接入，雙回路供電，自備發(fā)電機(jī)，辦公樓和公共部位精裝修，墻面為大理石，地面為進(jìn)口花崗石(辦公室及會議室為木地板，衛(wèi)生間、廚房為防滑地板磚)，大堂挑空二層，建筑物墻面及地面，保養(yǎng)情況很好。照明為日光燈燈艙；進(jìn)口衛(wèi)生潔具設(shè)施齊全。該大廈緊鄰＊＊廣場，有一定商業(yè)氣氛，和金貿(mào)大廈、東方明珠等上海標(biāo)志性建筑毗鄰，周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá)、交通便利。（4）評定估算1）地上建筑物部分用市場比較法評定。A.比較實(shí)例選擇：經(jīng)過市場調(diào)查，依據(jù)替換標(biāo)準(zhǔn)，按用途相同、土地等級相同地域、價格類型相相同特點(diǎn)篩選案例。交易實(shí)例調(diào)查情況表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800C證券大廈浦東南路528號$3,000B.比較原因條件表比較原因條件表物業(yè)名稱待估對象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C原因情況名稱＊＊銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈坐落位置＊＊＊路＊＊號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號所處地域浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)建筑用途辦公樓辦公樓辦公樓辦公樓單價待估22,48022,48024,090交易日期6月30日8月7月7月區(qū)域原因商業(yè)繁榮度繁榮,金融業(yè)聚集區(qū)繁榮,金融業(yè)聚集區(qū)繁榮,金融業(yè)聚集區(qū)繁榮,金融業(yè)聚集區(qū)交通條件有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路有地鐵和多條公交線路公共服務(wù)設(shè)施陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。陸家嘴金融區(qū)內(nèi)，公共服務(wù)設(shè)施齊全。自然條件優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)社會環(huán)境優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)地域性不動產(chǎn)銷售情況優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)環(huán)境衛(wèi)生及景觀好好好好市政設(shè)施七通一平七通一平七通一平七通一平個別原因建筑結(jié)構(gòu)鋼混鋼混鋼混鋼混部位整幢整幢整幢整幢裝飾裝修情況外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷。外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為毛坯外墻花崗巖，玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為毛坯。外墻全玻璃幕墻，內(nèi)裝修到公共部位。辦公房內(nèi)為輕鋼龍骨吊頂，木地板，輕質(zhì)隔斷設(shè)施情況進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。進(jìn)口電梯，中央空調(diào)，消防報(bào)警、自動噴淋，水電到位，電話進(jìn)戶。平面布局好好好好臨路情況一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。一面臨主干道。物業(yè)管理好好好好C.交易情況修正評定比較對象表實(shí)例項(xiàng)目名稱地址標(biāo)價價格修正后A新上海國際大廈浦東南路360號$2,800￥22,480B華能聯(lián)合大廈銀城東路139號$2,800￥22,480C證券大廈浦東南路528號$3,000￥24,090因可比實(shí)例全部是美元標(biāo)價，按1美元＝8.27元人民幣換算。因可比實(shí)例全部是中介開價，依據(jù)上海市現(xiàn)行房地產(chǎn)市場情況，修正系數(shù)取1.03。D.交易時間修正因可比實(shí)例成交日期距評定基準(zhǔn)日很近，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格比較穩(wěn)定，所以修正系數(shù)1.00。E.原因修正(詳見下表)比較原因修正表物業(yè)名稱待估物業(yè)實(shí)例一實(shí)例二實(shí)例三比較因素交通銀行大廈新上海國際大廈華能聯(lián)合大廈證券大廈情況描述分值情況描述分值情況描述分值情況描述分值交易單價（元/平米）待估224802248024090座落位置銀城中路188號浦東南路360號銀城東路139號浦東南路528號交易日期.6.30100.8100.7100.7100區(qū)域原因區(qū)域繁榮程度繁榮100繁榮100繁榮100繁榮100距城市關(guān)鍵商服中心距離近100近100近100近100道路情況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通便捷度優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100交通受制情況無100無100無100無100距車站港口距離近100近100近100近100城市基礎(chǔ)設(shè)施七通一平100七通一平100七通一平100七通一平100社會公共服務(wù)設(shè)施齊全100齊全100齊全100齊全100社會人文環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100環(huán)境質(zhì)量優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100自然環(huán)境條件優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100景觀優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100城市計(jì)劃限制相同100相同100相同100相同100不動產(chǎn)銷售情況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100區(qū)域原因小計(jì)1111部分原因臨街情況優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100優(yōu)100建筑面積大100大100大100大100層高3.8m1003.8m1003.8m1003.8m100內(nèi)部結(jié)構(gòu)合理性通常100通常100通常100通常100物業(yè)朝向、層數(shù)很好100好102很好100很好100建筑結(jié)構(gòu)鋼混100鋼混100鋼混100鋼101日照、通風(fēng)程度相同100相同100相同100相同100裝修情況高級裝修100外裝修高級，內(nèi)裝修毛坯96外裝修高級，內(nèi)裝修毛坯96高級裝修100設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)及情況高100高100高100高100新舊程度新100新100新100新100物業(yè)管理好100好100好100好100綠化環(huán)境保護(hù)程度通常100通常100通常100通常100尤其原因通常100通常100通常100通常100部分原因小計(jì)11.02041.04170.9901比準(zhǔn)價格(單價)23400(取整)229392341723852評定價格(總價)1,444,286,755.00經(jīng)過上述多種修正后，評定比準(zhǔn)價格以下：A＝22939（元/平方米)B＝23417(元/平方米)C＝23852(元/平方米)取三者算術(shù)平均值作為評定單價（比準(zhǔn)價格），即：地上建筑物評定單價＝（22939+23417+23852）/3＝23400(元/平方米)(取整)2、成本法案例――＊＊辦公樓辦公樓產(chǎn)權(quán)屬武漢***，建于1984年，共2層，磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積551.88平方米。房屋基礎(chǔ)情況以下：外墻水泥砂漿，內(nèi)墻及頂棚噴涂，木門窗，地面水磨石，走道鐵欄桿，樓梯砼踏步，鐵欄桿扶手。（1）綜合造價辦公樓樓預(yù)決算資料難以搜集，依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站于10月公布文件（武建造預(yù)字[]28號）中公布第四期工程造價信息，選擇和評定對象技術(shù)特征類似經(jīng)典工程綜合造價為602.32元/平方米，評定對象基準(zhǔn)日為12月31日，距經(jīng)典工程造價公布僅兩月時間，該期間人工、材料價格基礎(chǔ)無改變，故評定人員對經(jīng)典工程造價直接采取。以下為經(jīng)典工程和評定對象建筑技術(shù)特征一覽表：依據(jù)武漢市建設(shè)工程造價管理站文件（武建造預(yù)字[]28號）并參考“資產(chǎn)評定常見數(shù)據(jù)和參數(shù)手冊”第二版（呂發(fā)欽主編）中相關(guān)參數(shù)，將經(jīng)典工程和評定對象進(jìn)行比較確定修正系數(shù)，下表為修正系數(shù)一覽表：經(jīng)過以上修正系數(shù)修正，確定評定對象單方綜合造價為：602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)綜合造價=557.8×551.88=307,838.66（元）（2）前期及其它費(fèi)用（5.16％）1）按工程百分比收?。嚎辈煸O(shè)計(jì)費(fèi)（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部[1992]價費(fèi)字375號文，按建安工程造價2.55%計(jì)算）；城市建設(shè)工程招（議）標(biāo)服務(wù)費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)地字[1992]232號文，按建安工程造價0.04%計(jì)算）；標(biāo)底審查費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)字[1992]232號文，按建安工程造價0.1%計(jì)算）；工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)（依據(jù)武政[1997]20號文，按建安工程造價0.18%計(jì)算）；工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi)（依據(jù)原國家物價局、建設(shè)部[1992]價費(fèi)字479號文，按建安工程造價2.6%計(jì)算）。安全監(jiān)督費(fèi)（鄂財(cái)綜發(fā)【1997】269號文，按建安工程造價0.08％計(jì)算）。工程預(yù)算定額測定費(fèi)（依據(jù)武政辦【1998】65號文，按建安工程造價0.06％）。小計(jì)：557.8×5.61％＝31.29元/平方米2）按建筑面積計(jì)?。?0.25元/平方米）人防易地建設(shè)費(fèi)（依據(jù)武政[1997]20號文，14元/平方米）城市公共消防設(shè)施配套費(fèi)（依據(jù)武漢市政府[1997]20號文，5元/平方米）白蟻防治費(fèi)（依據(jù)鄂價費(fèi)字[1992]232號文，1.2元/平方米）抗震審查費(fèi)（依據(jù)鄂價房地字[1993]9號文，0.05元/平方米）。前期及其它費(fèi)用小計(jì)：51.54元/平方米（3）資金成本按工程建設(shè)正常投資情況，建設(shè)期為1年，利息率取評定基準(zhǔn)日十二個月期固定資產(chǎn)貸款利率5.85%。故資金成本為：（557.8+51.54）×5.85%×1×1/2=17.82（元/平方米）（4）重置成本累計(jì)單方造價為557.8+51.54+17.82＝627元/平方米投資利潤及銷售稅費(fèi)累計(jì)按成本價18%計(jì)取，重置成本為627元/平方米×（1＋18）×551.88平方米＝408,313.94元（5）成新率確定1)使用年限法理論成新率＝1－（1－殘值率）×（已使用年限／耐用年限）式中:殘值率依據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》提供參考值,磚混結(jié)構(gòu)為2％。已使用年限為，耐用年限為50年。理論成新率＝1－（1－2％）×（17／50）＝66.68％2）打分法評定人員實(shí)地勘察，辦公樓基礎(chǔ)無不均勻沉降，結(jié)構(gòu)構(gòu)件尚好，內(nèi)裝修有少許裂縫、空鼓，外裝修稍好。按原城鎮(zhèn)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》，現(xiàn)場勘察后打分為：項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)分評定評分合計(jì)完損等級結(jié)構(gòu)部分基礎(chǔ)16-20有承載力、稍有不均勻沉降、但穩(wěn)定1870基本尚好承重構(gòu)件16-20有輕微變形、細(xì)小裂縫18非承重構(gòu)件10-20稍有裂縫、破損10屋面13-16稍有滲漏14樓地面10-12稍有磨損、裂縫10裝修部分門窗16-20基礎(chǔ)靈活、少許變形1868外粉13-16稍有裂縫、風(fēng)化14內(nèi)粉13-16稍有裂縫、風(fēng)化13頂棚13-16無顯著變形、稍有裂縫13細(xì)木裝修10-12稍有破損10設(shè)備部分水衛(wèi)25-32基礎(chǔ)尚可2565電照16-20線路、照明裝置基礎(chǔ)尚好、無漏電18其它22-28基礎(chǔ)正常使用22完好分值率＝結(jié)構(gòu)部分累計(jì)得分×結(jié)構(gòu)部分權(quán)重＋裝修部分累計(jì)得分×裝修部分權(quán)重＋設(shè)備部分累計(jì)得分×設(shè)備部分權(quán)重＝70×0.60＋68×0.20＋65×0.20＝69.2％3）成新率確實(shí)定成新率取