閱讀資料4-2 物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

閱讀資料4-2[閱讀資料]物業(yè)承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程1.0目的為了規(guī)范新接管物業(yè)的承接查驗(yàn)工作，確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格，特制定本規(guī)程。2.0使用范圍本規(guī)程適用于本公司對(duì)新接管物業(yè)的承接查驗(yàn)工作。3.0職責(zé)3.1物業(yè)項(xiàng)目管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)工作的組織安排。3.2客戶服務(wù)中心、工程維修部負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)的具體實(shí)施工作。3.3公司技術(shù)業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)承接查驗(yàn)工作的技術(shù)指導(dǎo)、跟蹤工作。4.0程序要點(diǎn)4.1承接查驗(yàn)的準(zhǔn)備工作4.1.1新建物業(yè)竣工查驗(yàn)后、業(yè)主入住前，物業(yè)項(xiàng)目管理處對(duì)所接管的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行綜合性的承接查驗(yàn)。4.1.2成立承接查驗(yàn)小組：4.1.2.1在接到開發(fā)商交接通知后，物業(yè)項(xiàng)目管理處及公司各部門應(yīng)立即按照本規(guī)程組成接管小組；4.1.2.2承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)由公司以下部門人員組成：①公司技術(shù)業(yè)務(wù)部的工程師負(fù)責(zé)接管物業(yè)的工程、配套、設(shè)備的查驗(yàn)移交指導(dǎo)工作；②物業(yè)項(xiàng)目管理處檔案資料員負(fù)責(zé)接管物業(yè)項(xiàng)目的證件、工程、配套、設(shè)備等資料的查驗(yàn)移交工作；③物業(yè)項(xiàng)目管理處檔案資料員負(fù)責(zé)業(yè)主資料的查驗(yàn)移交以及協(xié)助樓宇的查驗(yàn)移交工作；④工程維修部工作人員負(fù)責(zé)房屋主體、配套公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的查驗(yàn)移交工作。4.1.3承接查驗(yàn)前的準(zhǔn)備：承接查驗(yàn)開始之前承接查驗(yàn)小組應(yīng)做好以下準(zhǔn)備工作：4.1.3.1與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)等；4.1.3.2派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好承接查驗(yàn)計(jì)劃；4.1.3.3提前參與開發(fā)商申請(qǐng)的竣工查驗(yàn)和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心中有數(shù)；4.1.3.4準(zhǔn)備好承接查驗(yàn)記錄表格：①房屋查驗(yàn)單（開發(fā)公司印制）②房屋建筑情況表③房屋初始設(shè)施情況表④房屋設(shè)施查驗(yàn)清單（開發(fā)公司印制）⑤樓內(nèi)共用設(shè)備查驗(yàn)單（開發(fā)公司印制）⑥樓外配套工程查驗(yàn)單（開發(fā)公司印制）⑦房屋回修單（開發(fā)公司印制）⑧鑰匙交接單（開發(fā)公司印制）4.3資料的承接查驗(yàn)4.3.1物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料：4.3.1.1國有土地使用證4.3.1.2規(guī)劃用地許可證4.3.1.3建設(shè)開工許可證4.3.1.4標(biāo)準(zhǔn)地名使用證4.3.1.5工程竣工查驗(yàn)合格證4.3.1.6公共配套設(shè)施綜合查驗(yàn)合格證4.3.1.7商品房銷售許可證4.3.1.8供電系統(tǒng)合格證4.3.1.9二次給水合格證（供水系統(tǒng)）4.3.1.10消防設(shè)施合格證4.3.1.11電梯準(zhǔn)運(yùn)證4.3.1.12房屋中央空調(diào)運(yùn)行證（供暖）4.3.1.13有線電視合格證4.3.1.14安全監(jiān)視和通訊系統(tǒng)合格證4.3.1.15其他需移交的證件4.3.2綜合竣工查驗(yàn)資料：竣工圖（包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）。4.3.3施工設(shè)計(jì)資料：4.3.3.1地質(zhì)報(bào)告書4.3.3.2全套設(shè)計(jì)圖紙4.3.3.3圖紙會(huì)審記錄4.3.3.4設(shè)計(jì)變更通知單4.3.3.5工程預(yù)決算報(bào)告書4.3.3.6重要的施工會(huì)議紀(jì)要4.3.3.7隱蔽工程查驗(yàn)記錄4.3.3.8沉降觀測(cè)記錄4.3.3.9其他可能會(huì)影響將來管理的原始記錄4.3.4機(jī)電設(shè)備資料4.3.4.1機(jī)電設(shè)備出廠合格證4.3.4.2機(jī)電設(shè)備使用說明書（要求中文）4.3.4.3機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告4.3.4.4設(shè)備保修卡、保修協(xié)議4.3.5業(yè)主資料4.3.5.1已購房的業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等4.3.5.2已購房業(yè)主的付款情況或付款方式4.4物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗(yàn)和竣工的區(qū)別4.4.1承接查驗(yàn)主要是觀感查驗(yàn)和使用查驗(yàn)，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工查驗(yàn)則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量查驗(yàn)。4.4.2承接查驗(yàn)是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止物業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量有嚴(yán)重問題、將被業(yè)主投訴而采取的服務(wù)式的查驗(yàn)，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。4.5承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和查驗(yàn)方法4.5.1查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。4.5.2查驗(yàn)方法為觀感查驗(yàn)法和使用查驗(yàn)法。4.6樓宇主體硬件設(shè)施的具體查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4.6.1主體結(jié)構(gòu)：4.6.1.1外墻不滲水；4.6.1.2房屋排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴(yán)密、不滲漏。4.6.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。4.6.3墻面：4.6.3.1抹灰面平整、面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；4.6.3.2塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對(duì)縫砂漿飽滿，線條順直。4.6.4頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點(diǎn)，無滲水痕跡，無污漬。4.6.5衛(wèi)生間、陽臺(tái)地面應(yīng)低于相鄰地面2厘米左右，不應(yīng)有積水、倒泛水和滲漏。4.6.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。4.6.7門、窗：4.6.7.1門開啟自如，無晃動(dòng)和裂縫，零配件齊全，位置準(zhǔn)確，無翹曲變形；4.6.7.2門鎖、窗鎖連接牢固，開啟靈活；4.6.7.3玻璃安裝牢固，膠封密實(shí)，無明顯刮花痕跡，無損傷；4.6.7.4油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；4.6.7.5電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；4.6.7.6防盜門表面光亮，無刮花、變形；4.6.7.7高檔裝飾門裝飾完整。4.6.8樓梯、扶手：4.6.8.1鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；4.6.8.2砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。4.6.9木裝飾工程表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密、牢固。4.6.10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對(duì)縫平直。4.6.11油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、漏刷現(xiàn)象。4.6.12電器插座安裝牢固，符合“左零右火”規(guī)定，電源已接通正常。4.6.13有線電視已開通，收視良好。4.6.14開關(guān)安裝牢固，開關(guān)靈活，接觸良好。4.6.15燈具安裝牢固，完好無損，反應(yīng)靈敏，發(fā)光正常。4.6.16水表、電表、氣表安裝牢固，讀數(shù)正常，無損傷。4.6.17衛(wèi)生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實(shí)，滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通常。4.6.18給水設(shè)施安裝牢固，接口密實(shí)，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。4.6.19地漏、排水管道安裝牢固，配套齊全，接口密實(shí)，無滲漏現(xiàn)象，無堵塞，排水通暢，完好無損。4.6.20門鈴、對(duì)講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。4.6.21防盜網(wǎng)、晾衣架安裝牢固，焊接密實(shí)，面漆完好均勻，無脫皮、銹跡，無裂紋、折損。4.6.22其他配套設(shè)施要求齊全、完好，型號(hào)與設(shè)計(jì)相符，工作正常。4.7公共配套設(shè)施承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)4.7.1天臺(tái)：4.7.1.1天溝、落水口暢通完好；4.7.1.2隔熱層、防水層完好。4.7.2散水坡無下陷、斷裂、與墻體分離，坡度適宜、平整。4.7.3屋面避雷設(shè)施連接牢固。4.7.4路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。4.7.5綠化符合設(shè)計(jì)要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水管布局合理，閥門開關(guān)靈活，安裝穩(wěn)固。4.7.6道路：4.7.6.1路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；4.7.6.2路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；4.7.6.3塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；4.7.6.4交通標(biāo)識(shí)線、路牌清楚完好。4.7.7室外消防栓：4.7.7.1消防箱標(biāo)識(shí)清楚，玻璃完好；4.7.7.2消防設(shè)施配件齊全；4.7.7.3消防管安裝牢固，標(biāo)識(shí)明顯，閥門完好，無滲漏水，水壓充足。4.7.8樓宇門牌、樓棟號(hào)牌安裝牢固，標(biāo)識(shí)清楚。4.7.9垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。4.7.10保安崗?fù)ぐ惭b牢固，配件齊全，標(biāo)識(shí)清晰，完好無損。4.7.11保安道閘安裝牢固，開啟靈活，標(biāo)識(shí)清楚，完好無損。4.7.12停車場(chǎng)地面平整，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，安全設(shè)施良好，排水設(shè)施良好。4.7.13自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標(biāo)識(shí)清楚，按防護(hù)和排水設(shè)施良好。4.7.14明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。4.7.15雨水井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內(nèi)無雜物。4.7.16臺(tái)階、踏步砌筑平實(shí)、牢固，無裂縫。4.7.17水池、水箱衛(wèi)生清潔，無滲漏。4.7.18信報(bào)箱安裝牢固，完好無損，標(biāo)識(shí)清楚，表面平整光潔。4.7.19雕塑、小品牢固，完好，安全。4.7.20招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。4.8機(jī)電設(shè)備的承接查驗(yàn)4.8.1電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。4.8.2變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4.8.3中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配套齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光、降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無損傷。4.8.4發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)、采光良好。4.8.5相仿監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。4.8.6給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。4.8.7安全監(jiān)控設(shè)備：同消防監(jiān)控設(shè)備。4.9承接查驗(yàn)遺留問題的處理4.9.1遺留問題的登記確認(rèn)：4.9.1.1對(duì)資料查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的資料不全，不真實(shí)、不合格等問題，承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在承接查驗(yàn)遺留問題登記表中并交開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；4.9.1.2對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施承接查驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)問題逐項(xiàng)記錄在承接查驗(yàn)遺留問題登記表中并請(qǐng)開發(fā)商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。4.9.2對(duì)資料遺留的問題，承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)積極同開發(fā)商聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。4.9.3對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在兩周內(nèi)解決；重大問題承接查驗(yàn)小組應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)公司總經(jīng)理應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。4.9.4對(duì)于長期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)商進(jìn)行備錄。4