地產(chǎn)項目定位報告終稿

貴陽太慈橋項目定位報告二零零七年十一月2綱要市場研究結論回顧本體研究項目SWOT分析項目運作目標項目定位開發(fā)策略初步規(guī)劃設計建議23456713項目運作目標14項目運作目標目標一：項目價值最大化目標二：項目可持續(xù)銷售目標三：開發(fā)企業(yè)品牌提升5市場研究結論回顧262006年貴陽土地供給出現(xiàn)井噴，全年出讓土地近百宗，共計8000余畝；2007年僅上半年，商品房供應面積就達212.7萬平米，同比增幅117.5%；大型品牌開發(fā)商（保利、新世界、世紀金源等）迅速涌入，貴陽的大盤時代來臨，構成未來市場的龐大供應量，預示競爭形勢更加嚴峻；太慈橋區(qū)域已知商品房市場年均消化量約為15萬平米，消化能力非常有限，區(qū)域競爭力弱。住宅市場結論回顧（一）供需7產(chǎn)品市場的產(chǎn)品線較為豐富，產(chǎn)品層面同樣競爭激烈，產(chǎn)品創(chuàng)新的難度大；目前市場供需的產(chǎn)品明顯以100-150平米戶型為主流；90平米以下戶型市場接受度低；客群客群基數(shù)有限，貴陽地產(chǎn)對省外輻射能力相對較弱。市場客群的升級換代需求逐漸呈現(xiàn)，存在引導的空間。住宅市場結論回顧（二）8宏觀政策結論回顧70-90政策將成為一項房地產(chǎn)調控的長期國策；國家對房地產(chǎn)宏觀調控力度會逐漸加強，未來不可預見的房地產(chǎn)政策風險依然會加大。宏觀政策9商業(yè)、酒店市場結論回顧商業(yè)貴陽商業(yè)目前主要以傳統(tǒng)商業(yè)為主，同質化嚴重，特色商業(yè)幾乎是市場空白；傳統(tǒng)商業(yè)圈已經(jīng)成熟，市民的消費習慣也難以突破；潛在商業(yè)供給主要以Shoppingmall為主，體量巨大，市場競爭激烈；大型商業(yè)開發(fā)風險大，開發(fā)周期長，操作難度大。酒店高檔酒店今年紛紛進入貴陽，市場供應逐年增加；當前宏觀的經(jīng)濟發(fā)展和未來趨勢支持高端酒店的發(fā)展；與專業(yè)品牌酒店管理公司經(jīng)營合作是未來的發(fā)展趨勢。10本體研究311項目所處區(qū)位項目位于貴陽市兩城區(qū)之一的南明區(qū)；南明區(qū)是全省、全市的政治、經(jīng)濟、文化、科技和教育中心。12項目具體位置地塊位于南明區(qū)的西南邊緣，屬太慈橋區(qū)域；

該區(qū)域恰處城鄉(xiāng)結合部，屬舊城改造一部分；地塊距市中心相對較近，周邊現(xiàn)狀尚需改善，區(qū)域的發(fā)展?jié)摿薮?。南明城區(qū)本案地塊13項目技術經(jīng)濟指標地塊總面積：933,215平方米規(guī)劃建筑用地：592,139平方米市政道路面積：20,096平方米河道及保護面積：35,787平方米林地保護面積：269,336平方米教育預留用地：15,857平方米容積率：3.0建筑密度：30%綠地率：≥35%14地塊內部環(huán)境地形較為復雜，涉及山地、河流、林地等；屬于喀斯特地貌，存在地下溶洞的可能性；地塊內存有大量待拆遷戶。15地塊外部環(huán)境火車噪音污染突出空氣污染嚴重高壓線干擾明顯外部環(huán)境的干擾因素較多造成區(qū)域居住環(huán)境的認可度偏低16項目SWOT分析417項目體量大，可塑性強距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笠郎桨淖匀画h(huán)境較好W（劣勢）S（優(yōu)勢）區(qū)域整體形象差，市民認可度低商業(yè)體量大，增加運作風險住宅體量大，銷售持續(xù)性困難外部環(huán)境干擾因素突出戶型配比受限制（90/70政策）地塊交通條件差，道路通而不暢回遷量大，影響項目形象兩城區(qū)土地供應量逐步縮減城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴性增強貴陽客戶住宅升級需求逐步增強貴陽客戶購房能力逐步增強潛在供應量巨大，未來競爭激烈品牌開發(fā)商進入，競爭水平升級市場主流產(chǎn)品戶型同質化產(chǎn)品嚴重調控政策預期更加嚴格O（機會）T（威脅）SWOT分析18實現(xiàn)目標的核心難點項目體量大，市場競爭激烈，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？受90/70政策嚴重制約，項目主流產(chǎn)品與當前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？19項目必須被持續(xù)關注，形成可持續(xù)性客源。擴大客戶基數(shù)；項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？20受90/70政策嚴重制約，項目主流產(chǎn)品與當前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？進行客戶分解，產(chǎn)品分解；產(chǎn)品進行優(yōu)化并重新組合。21區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？打造區(qū)域形象，形成城市亮點；迅速確立項目形象。22如何解決？23180萬？我們不能只蓋房子！不能把人塞進去，不能用廣告把人拉進去。看到困難的同時，一定要看到機會！25180萬？大船必須尋找藍海！大事件大視野大手筆大發(fā)展26

超越區(qū)域創(chuàng)造區(qū)域引領貴陽把項目打造成為市場的領導者，成為城市的新標識！27二級土地的開發(fā)，一級土地的做法城市運營28我們如何站在城市運營的高度，來審視項目？跳出區(qū)域、跳出貴陽、甚至貴州進行戰(zhàn)略思考，通過項目定位、開發(fā)策略、規(guī)劃、營銷等，對項目進行全程營銷策劃，并最終實現(xiàn)項目的運作目標。運作目的項目可持續(xù)性銷售項目價值最大化開發(fā)商、項目品牌提升…營銷策略項目規(guī)劃開發(fā)策略項目定位項目運作29什么是城市運營？城市運營是一個過程；城市運營是站在全省、甚至全國的戰(zhàn)略高度，通過城市戰(zhàn)略定位、城市開發(fā)、城市規(guī)劃、城市經(jīng)營等等對城市進行整體的運營，并最終實現(xiàn)戰(zhàn)略目的。最終目的增加城市的綜合競爭力城市的財富增加城市品牌提升…城市經(jīng)營城市規(guī)劃城市開發(fā)城市定位城市運營30項目定位531項目定位核心理論：三個維度實現(xiàn)價值最大化滿足、優(yōu)化自身條件確立市場核心競爭力32滿足項目價值最大化如何實現(xiàn)項目價值最大化？

——爭取更高的利潤，是我們實現(xiàn)價值的必然選擇！必須堅持“中端及以上的項目定位方向”中端及以上人群中端以上住宅中端以上商業(yè)中端以上配套中端……高檔次項目意味著項目高利潤借助33大體量項目頻頻亮相，大盤優(yōu)勢不再新鮮；依山傍水、配套齊全、品牌開發(fā)等慣用賣點不再稀有。賣點多樣化，但常規(guī)賣點較多，且重疊性強確立市場核心競爭力市場競爭特點必須堅持“領先性差異化的方向”34需要滿足自身條件住宅體量巨大，需持續(xù)消化；受90/70政策限制，90平以下戶型占主力；容積率較高，全部低密度社區(qū)難以實現(xiàn)；商業(yè)體量大，運作的風險巨大。必須堅持“產(chǎn)品組合的定位方向”自身限制條件35項目定位核心理論：三個維度實現(xiàn)價值最大化滿足、優(yōu)化自身條件確立市場核心競爭力36本項目定位方向

——具有領先性

的中端及以上的產(chǎn)品組合37迅速打造區(qū)域形象，形成城市亮點中端及以上產(chǎn)品組合目前客群基數(shù)有限，必須走出貴陽只有形成城市亮點才能擴大客戶基數(shù)，輻射到整個貴陽乃至整個貴州根據(jù)三個緯度的分析，我們的產(chǎn)品必須是中檔及以上的方向；項目體量大，市場競爭激烈，只靠貴陽本地的消費不足；南明區(qū)以外乃至貴州地州縣市客戶為什么到本區(qū)域置業(yè)？一定是本區(qū)域有足夠吸引它的亮點；跳出區(qū)域去思考！如何才能形成城市亮點？39如何才能形成城市亮點？借助產(chǎn)業(yè)區(qū)域形象提升起到重要作用；可持續(xù)性被關注；產(chǎn)業(yè)先行先期發(fā)展產(chǎn)業(yè)能夠快速讓區(qū)域成為城市亮點，對區(qū)域形象起到迅速提升的重要作用；40產(chǎn)業(yè)，同時實現(xiàn)商業(yè)升級，解決商業(yè)的難題商業(yè)難題必須轉化轉化方向商業(yè)體量巨大，如何能夠降低商業(yè)運作的風險，并成為利潤點？必須將商業(yè)進行轉化，降低運作風險；產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)商業(yè)轉化和升級！41我們需要什么產(chǎn)業(yè)？42具有足夠吸引力的產(chǎn)業(yè)，成為貴陽的一個社交場所，才能實現(xiàn)可持續(xù)性關注，才能實現(xiàn)區(qū)域價值提升！43如何打造具有吸引力的產(chǎn)業(yè)？一定是成為貴州的樣板全大新奇44案例：華僑城——旅游地產(chǎn)項目旅游產(chǎn)業(yè)“歡樂谷”，帶動區(qū)域整體價值提升45什么產(chǎn)業(yè)會成為貴州樣板？娛樂產(chǎn)業(yè)的討論為什么考慮娛樂產(chǎn)業(yè)？本項目所在的區(qū)域受地段的影響，不是傳統(tǒng)的購物商圈，傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)前景不樂觀；娛樂產(chǎn)業(yè)不受地界的限制，輻射范圍廣。消費觀念：貴陽人喜歡尤其是新型、時尚型的娛樂；市場現(xiàn)狀：目前游樂業(yè)不發(fā)達，娛樂業(yè)態(tài)單一，沒有綜合性娛樂消費場所。46貴陽第一娛樂MALL——集游樂、休閑、購物、餐飲于一體的體驗式娛樂MALL47產(chǎn)業(yè)將對住宅客群起到積極的帶動作用！48接下來，讓我們去深入分析住宅客群。49目標客戶來源區(qū)域構成貴陽市貴州地州縣省外貴陽市占絕對份額，貴州地州縣客源有逐年增長的趨勢；另有少量的省外客源，但他們必然都是與貴陽有一定聯(lián)系的人；50其它職業(yè)構成企事業(yè)單位員工公務員私營業(yè)主公務員、企事業(yè)單位員工份額最大，占有絕對比重；目標客戶主力職業(yè)構成51客群層次構成超高端客群高端客群中高端客群中端客群中低端、低端客群客群層次構成52目標客戶的購房目的自住客群為主自住＋投資客群為輔旅游＋投資客群為補充53中端－中高端客戶特征描述注重戶型實用性、功能性；追求產(chǎn)品性價比；對總價、單價敏感；向往居住在高檔社區(qū)，向往擁有一定的品質生活。54高端客戶特征描述向往低密度的居住產(chǎn)品，講求戶型居住舒適性；對總價、單價的承受力較高；對居住區(qū)的品質有較高要求，希望能夠通過居住的社區(qū)品質來體現(xiàn)身份和地位。55對產(chǎn)品私密性要求很高，注重居住品位或者奢華；對總價和單價相對不敏感；追求個性化的生活，講究生活的品位、健康以及生活舒適度的滿足，有較為開放的生活態(tài)度，對居住環(huán)境要求較高；有較高的文化修養(yǎng)。超高端客戶特征描述56住宅客群定位泛貴陽區(qū)域的中端及以上客群57針對不同層次客群的需求，

住宅產(chǎn)品如何定位？58產(chǎn)品檔次定位

居?。憾鄼n次的居住類型中端產(chǎn)品超高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品高端產(chǎn)品59產(chǎn)品類型定位產(chǎn)品檔次產(chǎn)品類型高端中高端中端超高端高層小高層花園洋房、疊拼/聯(lián)排雙拼、獨棟別墅60高端、超高端產(chǎn)品提升整個項目形象高層住宅花園洋房、疊拼、高湯聯(lián)排、獨棟別墅小高層住宅項目原價值提升后的項目價值價值提升價值61產(chǎn)品類型初步配比建議我們?yōu)槭裁匆M行產(chǎn)品組合？滿足控規(guī)條件；別墅產(chǎn)品提升整體項目形象，提升價值；小高層、高層集聚人氣，保持項目持續(xù)關注度；花園洋房實現(xiàn)快速回款，保證資金鏈；小高層是利潤的主要實現(xiàn)點；在控規(guī)的制約下，保障項目的持續(xù)性均衡銷售62高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品

中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品產(chǎn)品定位63跳出區(qū)域思考，我們是否需要高端商務功能？64150萬平米的中高檔居住區(qū)8萬平米亮點產(chǎn)業(yè)，城市樣板高檔酒店需求趨勢高檔酒店一定要做提升項目整體形象需求65引進高檔品牌酒店，

提升項目整體價值。66完善的公建服務配套是必須的！

直接提升項目附加值。67完善的公建服務配套公共服務設施商業(yè)服務醫(yī)療衛(wèi)生文化體育市政公用教育行政管理金融郵電68項目定位新地標·城市復合體——集娛樂、居住、商務、休閑及購物于一體69定位解決了哪些核心難點？解決的問題項目核心難點擴大客戶基數(shù)；√項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？項目必須被持續(xù)關注，形成可持續(xù)性客源；×進行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零；√受90/70政策嚴重制約，項目主流產(chǎn)品與當前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？化零為整，優(yōu)化并進行重新組合×打造區(qū)域形象，形成城市亮點；

√區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？迅速確立項目形象；×經(jīng)過定位，我們發(fā)現(xiàn)核心難點不能得到完全解決，怎么辦？客群定位：跳出貴陽，輻射整個貴州乃至外省市；打造城市亮點產(chǎn)業(yè)，引進品牌酒店；產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品；定位解決解決解決70開發(fā)策略671核心難點中未被解決的問題如何使項目被持續(xù)關注，形成可持續(xù)性客源？如何化零為整，優(yōu)化并進行重新組合？如何迅速確立項目形象？72如何實現(xiàn)項目被持續(xù)關注，形成可持續(xù)性客源？73區(qū)域的認可，是項目受到關注的重要前提造樓盤之前，先造區(qū)域，先造環(huán)境利用外圍進行展示只有展示開放給公眾才有價值展示足以讓貴陽人想象項目180萬開發(fā)之后的引領只有獲得公眾的認可，才能成為城市的標識74形象工程先行，重中之重1充分利用項目先天優(yōu)勢，山、水（河道、橋）

同時打造出自身獨特的優(yōu)勢2通過突出的先導形象形成項目的領先性差異化，標識性3實現(xiàn)以點帶面，帶動項目整體形象、價值41、實現(xiàn)提升區(qū)域的競爭力；2、實現(xiàn)對項目的持續(xù)關注，形成可持續(xù)性客源75低密度高端產(chǎn)品先行景觀先行產(chǎn)業(yè)打造先行拆遷工程先行形象工程先行要點76拆遷工程先行待拆遷戶阻礙了項目交通動線；待拆遷戶占據(jù)了形象展示的地塊；后拆遷，直接增加成本。

產(chǎn)業(yè)打造先行項目核心競爭力需要主導產(chǎn)業(yè)形成；項目關注度需要主導產(chǎn)業(yè)提升；項目價值前景需要主導產(chǎn)業(yè)提前展現(xiàn)。77低密度高端產(chǎn)品先行確立項目的高端市場地位；引導中高端以上客戶的關注高端低密度客群對交通的不敏感景觀環(huán)境先行樹立項目的高檔次品質；通過優(yōu)質景觀的視覺沖擊，引導客戶憧憬未來生活。78通過先行改造項目環(huán)境，同時實現(xiàn)項目形象的迅速確立！79如何進一步解決

項目受90/70形成的制約，難以實現(xiàn)整體價值最大化問題？8070/90的影響分析1大戶型社區(qū)的市場價值可想而知純粹大戶型社區(qū)將會稀缺，甚至將絕跡90/70政策影響290/70政策導致未來大戶型將日趨減少81我們能否打造？本項目雖受70/90政策影響，但仍具備45萬平米的大戶型可供打造出幾個純粹高端的大戶型社區(qū)；82我們如何打造？容積率拆分將地塊分解為多個項目，規(guī)劃不同的產(chǎn)品，進行容積率拆分83我們如何實現(xiàn)？根據(jù)項目定位的不同層次的客群，優(yōu)化并重新組合產(chǎn)品，化零為整，即模擬多樓盤打造出純粹高端的大戶型社區(qū)；分別打造出小高層、高層、花園洋房、類別墅等不同層次產(chǎn)品的社區(qū)。模擬多樓盤84模擬多樓盤的意義通過高價值的純粹大戶型社區(qū)通過低密度產(chǎn)品的帶動通過多層次的客戶需求合理規(guī)避9070的制約，最終實現(xiàn)項目價值最大化85由此可見，模擬多樓盤對于項目的運作，

意義重大！86核心開發(fā)策略模擬多樓盤形象先打造87定位與開發(fā)策略解決了哪些核心難點？解決的問題項目核心難點擴大客戶基數(shù)；√項目體量大，如何實現(xiàn)可持續(xù)性銷售？項目必須被持續(xù)關注，形成可持續(xù)性客源；√進行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零；√受90/70政策嚴重制約，項目主流產(chǎn)品與當前市場主流需求相悖，如何實現(xiàn)項目整體價值最大化？化零為整，優(yōu)化并進行重新組合√打造區(qū)域形象，形成城市亮點；

√區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？迅速確立項目形象；√客群定位：跳出貴陽，輻射整個貴州乃至外省市；打造城市亮點產(chǎn)業(yè)，引進品牌酒店；產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品；定位、開發(fā)策略開發(fā)策略：形象工程先行開發(fā)策略：模擬多樓盤開發(fā)策略：形象工程先行解決解決解決解決解決解決徹底解決項目核心難點！

項目定位、開發(fā)策略解決了項目的核心難點，我們開始有針對地對本項目進行規(guī)劃設計建議，同時弱化或解決項目劣勢，進一步解決項目難點。89初步規(guī)劃設計建議790主要經(jīng)濟技術指標地塊總面積：933,215平方米規(guī)劃建設用地：592,139平方米市政道路面積：20,096平方米河道及保護面積：35,787平方米林地保護面積：269,336平方米教育預留用地：15,857平方米容積率：3.0建筑密度：30%綠地率：≥35%項目紅線A-191A規(guī)劃條件92地形較為復雜，規(guī)劃建設用地只占總地塊的63%；林地、河道及河道保護面積共占總地塊用地的33%，既是項目的環(huán)境優(yōu)勢，又對項目規(guī)劃形成一定的制約。93土地性質：商業(yè)、居住綜合用地商業(yè)建筑面積：約80,000平方米其他公共服務配套設施建筑面積：不低于40,000平方米回遷用房建筑面積：暫定為130,000平方米90平方米以下住宅建面須占住宅開發(fā)建設總面積的70%以上按照容積率3.0初步計算，總建筑面積約為1,776,417平方米規(guī)劃指標A-294受70/90的限制，90平米以下住宅占項目總建筑面積的60%，

建筑面積約107萬平米，

是規(guī)劃體量最大的部分，對項目整體規(guī)劃產(chǎn)生巨大影響。規(guī)劃功能建筑面積住宅1,526,41790平米以下1,068,49290平米以上457,925回遷房130,000商業(yè)80,000公建配套40,000總建面積1,776,417面積單位（平米）95產(chǎn)品組合配比類別墅花園洋房高層板樓回遷高塔會所產(chǎn)業(yè)公建配套配套酒店物業(yè)組合百分比平均樓層類別墅5.2%3.5花園洋房18%7小高層板樓42.3％90平米以上2.6％1290平米以下39.7％15高層板樓20.5%30高層塔樓7%32會所1%2產(chǎn)業(yè)(商業(yè))4%3公建配套2%2.5配套酒店1%15合計100%

按照容積率：3.0建筑密度：30%初步計算；通過優(yōu)化組合，小高層將是本項目主要產(chǎn)品形式。A-396為使項目體現(xiàn)高端社區(qū)形象，營造出低密度氛圍，

洋房和類別墅規(guī)劃用地占總用地面積的41%。97公共服務設施控制指標（平方米/千人）

居住規(guī)模居住區(qū)(30000～50000人)小區(qū)(7000～15000人)組團(1000～3000人)

類別建筑面積用地面積建筑面積用地面積建筑面積用地面積

總指標1605～27002065～46801176～21021282～3334363～854502～1070其

中教育600～12001000～2400600～12001000～2400160～400300～500醫(yī)療衛(wèi)生60～80100～19020～8040～1906～2012～40文體100～200200～60020～3040～6018～2440～60商業(yè)服務700～910600～940450～570100～600150～370100～400金融郵電20～3025～5016～2222～34————市政公用40～13070～30030～12050～809～1020～30行政管理85～15070～20040～8030～10020～3030～40其它————————————規(guī)劃設計依據(jù)A-4下表為《城市規(guī)劃標準規(guī)范大全》中對居住區(qū)公共服務設施的千人配建控制指標。98公共服務設施種類居住區(qū)建筑面積用地面積商業(yè)服務4149642864文化體育912027360教育54720109440金融郵電13682280醫(yī)療衛(wèi)生36488664市政公用592813680行政管理68409120合計123120213408（面積：平米）社區(qū)人口數(shù)初步估算：90平米以下：

1,068,492÷80㎡×2.5人＝33390人90平米以上：

457,925÷150㎡×4人＝12211人預計本項目人口將有45601人，達到居住區(qū)人口規(guī)模。公建配套面積估算根據(jù)千人控制指標計算:99按照規(guī)劃設計規(guī)范要求，本項目應該設置12萬平米的公共服務設施，但根據(jù)標書的規(guī)劃指標，以下規(guī)劃建議均按“其他公共服務配套設施建筑面積不低于4萬平方米”進行建議。本方案設計依據(jù)說明：100B規(guī)劃難點及規(guī)劃策略1011)地塊自身條件地形條件復雜;項目地塊大，社區(qū)規(guī)模大;2)地塊周邊環(huán)境周邊環(huán)境差；地塊交通條件差，道路通而不暢;規(guī)劃難點B-13)限制條件13萬回遷房體量大;容積率高;臨近火車道,存在噪音干擾;部分地塊受高壓線影響;商業(yè)體量大;102規(guī)劃策略2.充分利用地塊現(xiàn)狀和資源條件3.考慮復合社區(qū)中同類產(chǎn)品的集中性4.合理的交通組織1.展示性強5.弱化限制條件規(guī)劃策略B-2103如何處理項目展示及規(guī)避噪音的矛盾展示性優(yōu)先規(guī)避噪音優(yōu)先如何決擇？核心難點B-3104兩個決擇方向保證項目展示的同時，弱化噪音影響？規(guī)避噪音的同時，優(yōu)化項目展示？105我們的決擇符合項目的高端定位方向，通過高端產(chǎn)品的對外展示，營造低密度氛圍，提高項目形象；符合項目的開發(fā)策略，以高端產(chǎn)品先期進入市場，形成高品質高起點，以此帶動后期推出產(chǎn)品的價格提升，擴大利潤空間。保證項目展示的同時，弱化噪音影響106C地塊分析107310841675921112小車河車水路整個建筑用地按地形、環(huán)境和開發(fā)條件分成12個開發(fā)地塊。已建鐵路線待建鐵路線高壓線河流林地保護公路1081、2號地塊分析優(yōu)勢：背靠自然山景；擁有天然坡地資源；地勢高，視野開闊；私密性強；劣勢：地塊受高壓線影響較大；2號地塊未來將有貴廣線穿過。超高端產(chǎn)品C-112小車河主要開發(fā)方向109高端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品C-2優(yōu)勢：地塊東部地勢平坦；地塊西部背靠山景，擁有坡地資源；地塊西部地勢高，視野開闊；地塊緊臨規(guī)劃中的市政道路，交通優(yōu)勢相對明顯劣勢：地塊與經(jīng)適房青山小區(qū)臨近，環(huán)境較雜亂；存在少量拆遷問題。3號地塊分析3小車河主要開發(fā)方向110中端產(chǎn)品中高端產(chǎn)品C-3優(yōu)勢：地塊面積大，地勢平坦、方正；無拆遷；能夠遠眺山景；劣勢：景觀資源不豐富。4、5號地塊分析45小車河主要開發(fā)方向1116、7號地塊分析高端產(chǎn)品C-4優(yōu)勢：地勢稍高，相對平坦；視野開闊；擁有山景資源；能遠眺水景；劣勢：離教育用地較近，有一定噪音影響。小車河車水路67主要開發(fā)方向1128、9號地塊分析高端產(chǎn)品主要開發(fā)方向C-5優(yōu)勢：緊臨天然河道；依山傍水；擁有天然坡地資源；對外展示面大；交通優(yōu)勢明顯；劣勢：離鐵路線較近，火車噪音影響大；存在拆遷問題。小車河車水路89113C-610號地塊分析優(yōu)勢：項目地塊中離車水路出口最近的地塊；位于地塊拐角處，對外展示面大；緊臨天然河道；依山傍水；劣勢：離鐵路線較近，存在火車噪音影響；存在拆遷問題。集中商業(yè)小車河車水路10主要開發(fā)方向114中高端產(chǎn)品C-711號地塊分析小河車水路11車優(yōu)勢：擁有較長的天然河道；形成相對獨立的半島；依山傍水，景觀資源豐富；劣勢：三條火車線在此交匯，噪音干擾；存在拆遷問題。主要開發(fā)方向115C-812號地塊分析回遷安置優(yōu)勢：地處山谷之中，景觀環(huán)境較好；相對獨立和幽靜；劣勢：未來貴廣線將直接穿過該地塊；地處北坡，通風及日照條件較差；交通制約大。小車河12主要開發(fā)方向116C-9優(yōu)勢：地塊狹長；緊鄰天然河道；處于地塊中心位置；對外展示面大；交通優(yōu)勢明顯；劣勢：存在火車噪音。

教育用地分析建議：調整教育用地至11號地塊小河車水路11車117地塊編號開發(fā)條件分析開發(fā)方向優(yōu)勢劣勢(1)天然坡地，三面環(huán)山離高壓線較近超高端(2)天然坡地，兩面環(huán)山高壓線橫穿，靠近貴廣線超高端(3)視野開闊，交通優(yōu)勢大挨近經(jīng)適房，環(huán)境較雜高端、中高端(4)地塊方正景觀資源不豐富中端、中高端(5)地勢平坦，有自然山景火車噪音影響中端、中高端(6)地勢有一定起伏前面是學校，有一定噪音高端(7)地勢較高，視野開闊看不到河景高端(8)擁有天然河道，展示面大拆遷難度大，離火車較近高端(9)依山傍水火車噪音影響高端(10)臨河灣，離交通干道較近火車噪音影響商業(yè)(11)擁有天然河道，相對獨立火車噪音影響高端、中高端(12)環(huán)境較好，相對獨立貴廣線穿過，通風日照較差回遷評價總結118D用地規(guī)劃建議119用地規(guī)劃建議住宅規(guī)劃建議產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議商務規(guī)劃建議公建配套規(guī)劃建議交通規(guī)劃建議干擾因素規(guī)避建議形象關鍵點建議120住宅規(guī)劃建議D-1類別墅——依山而居產(chǎn)品類別：以聯(lián)排、疊拼別墅為主，輔以少量獨棟、雙拼；樓層區(qū)間：2－3.5層指向超高端人群，部分高端人群1）住宅產(chǎn)品類型：121車水路310841675921112小河車作為項目高端、價值最大化產(chǎn)品；選擇地塊中景觀較好的1、2號地塊；3、9號地塊依山部分及沿河部分零星分布。類別墅分布區(qū)域122花園洋房——濱水而居產(chǎn)品類別：以花園洋房為主；樓層區(qū)間：4.5－9層指向高端人群、部分中高端人群123車水路310841675921112小河車花園洋房分布區(qū)域花園洋房是項目主要的產(chǎn)品部分；也是提升項目形象及品質的產(chǎn)品；根據(jù)“具備良好展示性”的規(guī)劃策略，選擇具有展示性的6、7、8、9號地塊；其它地塊的坡地部分零星分布。124小高層、高層——登高而居產(chǎn)品類別：小高層、高層（平層、LOFT、空中別墅、高湯）；樓層區(qū)間：小高層12－18層高層26-32層指向中端及中高端人群125車水路310841675921112小河車回遷安置區(qū)根據(jù)地形特點以及同質產(chǎn)品集中原則，小高層，高層選擇地塊中部相對平坦位置；高層主要分布于3、4、511號地塊；12號地塊相對獨立，將作為回遷房集中安置區(qū)域。小高層、高層分布區(qū)域126高湯－－高層

TOWNHOUSE觀山\觀城\觀園帶動高層整體價值提升;特點：在小高層、高層建筑的高處設計TOWNHOUSE品質戶型；連廊式設計，空中花園及觀景長廊設計，形成相對獨立空間1272）小區(qū)劃分：A小區(qū)：1+2號地塊B小區(qū)：3+4號地塊C小區(qū)：5號地塊D小區(qū)：8號地塊E小區(qū)：6+7+9號地塊F小區(qū)：11號地塊G小區(qū)：12號地塊由于地塊大，社區(qū)規(guī)模大；依據(jù)“模仿多樓盤”開發(fā)策略；將社區(qū)分為七個小區(qū)：車水路310841675921112小河車AFBEDGGC128七個小區(qū)如何開發(fā)？組團分期開發(fā)形象展示性較強產(chǎn)品先行提升項目價值空間配套先行沿河地塊先開發(fā)低密度高端產(chǎn)品先開發(fā)產(chǎn)業(yè)先行沿河景觀先行拆遷工程先行，是項目順利開發(fā)的保證129一期：E小區(qū)6、9組團車水路小河車310841675921112建議：為便于后期組團順利開發(fā)，回遷房建議與該組團同期開發(fā)，以有效解決回遷安置問題。以花園洋房為主；迅速樹立項目高端社區(qū)形象根據(jù)“形象先行”開發(fā)策略，先期開發(fā)展示性強的6、9號地塊；通過花園洋房高端產(chǎn)品的展示，全面提升項目形象；為項目分期開發(fā)打下良好形象基礎；拉動后期產(chǎn)品價格，擴大利潤空間。130依據(jù)“產(chǎn)業(yè)先行”開發(fā)原則，產(chǎn)業(yè)開發(fā)引發(fā)項目的持續(xù)關注；8#花園洋房與產(chǎn)業(yè)同期開發(fā)擴大項目展示面。二期：D小區(qū)8、10組團以娛樂產(chǎn)業(yè)和花園洋房為主；擴大項目展示面，提升項目總體想象車水路小河車310841675921112131車水路小河車310841675921112北接青山小區(qū)，區(qū)域環(huán)境和配套較成熟；通過小高層、高層產(chǎn)品開發(fā)，豐富產(chǎn)品線，促進銷售，保證回款穩(wěn)定；三期：B小區(qū)3組團開發(fā)產(chǎn)品：以小高層及高層板樓為主，輔以部分別墅和洋房132車水路小河車310841675921112一期二期三期后期將根據(jù)市場情況進行按序開發(fā)。133產(chǎn)業(yè)規(guī)劃建議D-21）區(qū)位選定：10號地塊最具商業(yè)氣質

直觀：10號地塊位于項目北側外沿，展示面較好；直達：10號地是項目重要的北出入口，距離主干道近，距離周邊住宅區(qū)及市區(qū)近；

集中化：產(chǎn)業(yè)集中方能呈現(xiàn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模。

小車河車水路10134小車河車水路小車河水小車河路10

小車河水分流入地塊，形成人工河；使娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)形成一個“島嶼”。人工島娛樂產(chǎn)業(yè)區(qū)人工河“島”與社區(qū)保持聯(lián)系又相對獨立；利用水系，增強產(chǎn)業(yè)區(qū)的差異性競爭力；“島”使產(chǎn)業(yè)更為集中，便于娛樂氛圍打造。借勢地利，營造人工島135時尚休閑區(qū)：時尚動感街區(qū)：兒童主題廣場：通過一系列時尚休閑娛樂會館的規(guī)劃吸引中高端，時尚人群通過動感的娛樂休閑項目吸引個性年輕人群；通過兒童主題的休閑娛樂廣場規(guī)劃吸引兒童人群，帶動家長人群2）娛樂主題：136半山間咖啡館，摩天輪做包廂結合休閑與游樂，個性獨特，引起關注，引導時尚！a3）特色推薦：半山摩天咖啡館作為項目的個性的，標識性建筑設計，令人對項目記憶深刻！137河景酒吧風情街，貴陽最具浪漫格調，最具文化氣質的街道利用河道，可開設游船流動茶室b酒吧風情街：利用獨特水資源；獨特的河道風情街，提升項目總體文化品位。138根據(jù)兒童喜歡動畫片特點，修建兒童電影主題游樂場；延伸至兒童玩具商城c兒童電影主題游樂場：打造貴陽的“迪斯尼”吸引兒童人群同時，帶動家長客群成為家庭娛樂的時尚場所139海浪，海灘，沖浪，游戲與水親密接觸d魔幻水上世界：營造人工海世界，滿足貴陽人對海親密接觸的渴望！140利用山地地形條件，開展極限運動項目e極限運動區(qū)：挑戰(zhàn)性的極限運動，吸引貴陽個性化的年輕人141f修建山地高爾夫練習場，滿足高端人士需求提升項目品質山地高爾夫練習場：142引進世界第一早教機構Gymboree“金寶貝”等知名育嬰，育兒機構g親子大課堂：成為貴陽最著名的親子大課堂！143商務規(guī)劃建議D-3五星級酒店建議酒店置于10#地人工島上；于人工河與車水和交匯處。景觀好，對外展示強，與歡樂島娛樂產(chǎn)業(yè)相互補充；五星級酒店建筑極大的提升項目的形象，帶動區(qū)域價值提升。144公建配套建議D-4若根據(jù)設計規(guī)范，本項目的公建配套面積應為12萬平米左右，招標文件中指出，公共服務配套設施建筑面積不低于4萬平米；因此本報告的公建配套以4萬平米作為規(guī)劃指標。公共配套服務設施主要包括以下內容：金融郵電醫(yī)療衛(wèi)生市政公用行政管理用房商業(yè)服務會所（文化體育）教育備注：以下將重點建議商業(yè)服務、會所及教育145商業(yè)主要服務于社區(qū)居民同時兼顧對外經(jīng)營配套商業(yè)建議：超市藥店沖印店、花店西餅屋寵物店或寵物醫(yī)院便利店、干洗店特色餐飲美容美發(fā)1）商業(yè)服務商業(yè)內容：146主要的商業(yè)集中于人工河西側；與“歡樂島”相互呼應；在社區(qū)不同小區(qū)內,設置小區(qū)便民商業(yè)商業(yè)服務區(qū)位建議：商業(yè)街便民商業(yè)1472）會所：會所滿足業(yè)主文體生活的需求,更能提升項目品質!社區(qū)規(guī)劃運動及休閑兩大中心會所;考慮社區(qū)規(guī)模大,同時規(guī)劃四個小休閑會所，服務各小區(qū)的客戶。148休閑會所選擇項目中間區(qū)域會所區(qū)域劃定山間會所服務別墅區(qū)客群小區(qū)間小會所運動會所選擇社區(qū)外街，部分為項目先期售樓處；149幼兒園、小學：建議幼兒園、小學選擇相對獨立的11號地塊。引進知名的一流的幼兒園、小學；3）教育：小學，中學幼兒園中學：中學為獨立規(guī)劃的教育用地；建議將目前的教育用地移至11號地塊；教育是客戶關注的重點，整合一流的教育資源，增加項目的附加價值，使之成為項目重要的賣點之一。1501）出入口分布：車水路小河車310841675921112主出入口先期開發(fā)主出入口由于社區(qū)規(guī)模大，根據(jù)項目分區(qū)，地形條件在對外銜接路段設置5個出入口；兩個主出入口按便捷就近、展示優(yōu)先原則進行設置，方便客戶出入，同時成為項目的主展示口；三個次出入口，方便由于不同小區(qū)不同的組團的出入；出入口考慮人車分流；通過山坡造景，打造別致的出入口景觀。交通規(guī)劃建議D-5次出入口次出入口次出入口151310841675921112沿河道路2）沿河道路規(guī)劃：交通是影響項目開發(fā)成敗的關鍵點之一，充分利用地塊資源，沿河道路先行規(guī)劃實施！為改善社區(qū)交通狀況；緩解交通壓力，增加項目形象力；道路與河道共同打造社區(qū)獨特的景觀。152310841675921112水路河車車小景觀橋景觀橋景觀橋景觀橋3）橋梁分布：橋梁是社區(qū)與外界重要的交通干道也是社區(qū)標識設計的重要承載體沿河規(guī)劃不同風格的橋梁，便利業(yè)主交通，并成為社區(qū)重要的形象景觀；橋梁分為交通橋（車行/人行）及景觀橋（人行）。2座交通橋分布在主要出入口；6座景觀橋分布于小車河及人工河景觀資源較好地段，成為景觀的重要組成部分。交通橋（車行/人行）交通橋（車行/人行）153干擾因素規(guī)避建議D-61）鐵路噪音干擾規(guī)避建議：項目地塊，尤其是東側河景資源較好地塊面臨火車噪音干擾；為充分契合項目“高檔社區(qū)”定位，充分保證河景展示區(qū)中高檔產(chǎn)品的規(guī)劃，噪音為規(guī)避重點！建議協(xié)商相關部門，在社區(qū)東側火車道上設置防噪隔音板；通過綠化植被對隔音長廊進行美化；建筑設計考慮整體隔音措施。15412小車河高壓線主要干擾條件較好的1、2號地塊，建議高壓線改道，使該地塊優(yōu)勢更為突出，為規(guī)劃高端產(chǎn)品奠定基礎。12小車河改道前改道后2）高壓線干擾規(guī)避建議：155形象關鍵點建議D-7充分利用項目的稀缺性優(yōu)勢

山，水（河道；橋）形成項目的差異化，標識性實現(xiàn)以點帶面，帶動整體價值1561）山的利用依據(jù)山勢打造社區(qū)的豐富空間層次感；利用項目緩坡、林地等條件打造特色配套，全面提升項目的品質。根據(jù)地塊山勢條件，在設計規(guī)劃上進行臺地，坡地的設計；結合林地保護，在坡地基礎上設計出具有空間變化，層次感較強的山水園林景觀；利用部分山地，規(guī)劃山地高爾夫練習場，極限運動場；在別墅之間的林間規(guī)劃高檔的“山間”會所。157充分利用項目緊鄰小車河優(yōu)勢，社區(qū)內外通過對水的利用，使社區(qū)成為山水自然景觀中的住宅，更具獨特競爭力：將河水引入地塊營造園林內水系；通過水系串聯(lián)項目各小區(qū)，各組團；在園區(qū)內修建園區(qū)湖泊，島嶼；通過引河入地，打造產(chǎn)業(yè)區(qū)“歡樂島”2）水的利用1583）河道的處理河道是項目漫長的展示線，也是項目最佳的名片，通過河道的處理，滿足客戶需求同時，更加直觀，更加有效的傳達項目形象。改造河道，修建沿河社區(qū)道路

包括商業(yè)步行街、車道、景觀緩坡、親水休閑空間幾個功能空間；商業(yè)步行街車道親水休閑空間景觀緩坡159通過雕塑、親水小品、植被等使河道成為貴陽一條亮麗的風景線；成為最愜意的休閑區(qū)。河道是開放的風景，也是項目的名片只有開放給公眾，作為公共空間，才能使項目更