物業(yè)服務(wù)合同范本物業(yè)服務(wù)公司

協(xié)議編號：物業(yè)服務(wù)協(xié)議（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）甲方（業(yè)主委員會）：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：服務(wù)期限：簽訂時間：簽訂地址：物業(yè)服務(wù)協(xié)議使用闡明1.本協(xié)議文本為示范文本，供業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議步使用。2.本協(xié)議文本中所稱物業(yè)服務(wù)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按協(xié)議的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和有關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和有關(guān)秩序，并由業(yè)主支付費用的活動。3.本協(xié)議文本“【】”中的選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定?！啊尽俊敝羞x擇內(nèi)容，以劃“√”方式選定；對于實際狀況未發(fā)生或雙方當(dāng)事人不做約定的，應(yīng)當(dāng)在空格部位打“×”，以示刪除。4.雙方當(dāng)事人簽訂本協(xié)議步應(yīng)當(dāng)認(rèn)真查對協(xié)議內(nèi)容，協(xié)議一經(jīng)簽訂，對雙方均有法律約束力。物業(yè)服務(wù)協(xié)議甲方（業(yè)主委員會）：通訊地址：聯(lián)絡(luò)電話：乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）：營業(yè)執(zhí)照注冊號：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書號：通訊地址：聯(lián)絡(luò)電話：[風(fēng)險點]1、乙方應(yīng)當(dāng)具有符合法律規(guī)定資質(zhì)，否則將受行政懲罰，導(dǎo)致協(xié)議無效。[關(guān)聯(lián)案例]01、云南俊發(fā)物業(yè)管理有限企業(yè)與和麗紅等物業(yè)管理糾紛上訴案——業(yè)主認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有有關(guān)資質(zhì)和收費資格，拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費用。法院認(rèn)定該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有有關(guān)資質(zhì)，業(yè)主應(yīng)按約定繳納費用。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]根據(jù)《中華人民共和國協(xié)議法》、《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國消費者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理條例》及《云南省物業(yè)管理規(guī)定》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，甲、乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎(chǔ)上，就乙方為甲方提供物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事宜，協(xié)商簽訂本協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘第一條年月日（項目名稱）業(yè)主召開業(yè)主大會，大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第二條業(yè)主大會上業(yè)主按照議事規(guī)則選聘物業(yè)服企業(yè)為業(yè)主及物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)，并委托業(yè)主委員會代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議。[風(fēng)險點]1、雖然業(yè)主未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，但實際上接受物業(yè)服務(wù)的，視為成立物業(yè)服務(wù)關(guān)系。[關(guān)聯(lián)案例]01、云南楚峰市政建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任企業(yè)物業(yè)管理分企業(yè)訴陳虹、王瑾物業(yè)管理糾紛案——業(yè)主與物業(yè)企業(yè)未簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，不過接受了物業(yè)服務(wù)。法院認(rèn)為業(yè)主實際接受了物業(yè)管理服務(wù)，即原、被告形成物業(yè)管理關(guān)系。業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議對業(yè)主具有約束力。[關(guān)聯(lián)案例]01、重慶市永川區(qū)某某物業(yè)有限責(zé)任企業(yè)訴李某某物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定包干制，后業(yè)主拒絕繳納。法院認(rèn)為業(yè)主委員會簽訂的協(xié)議對業(yè)主有約束力，業(yè)主應(yīng)履行協(xié)議義務(wù)。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]第二章物業(yè)項目基本狀況第三條本物業(yè)項目（如下簡稱“本物業(yè)”）基本狀況如下：名稱：類型：坐落位置：規(guī)劃建筑面積：平方米。物業(yè)管理區(qū)域四至：東至：南至：西至：北至：規(guī)劃平面圖和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)構(gòu)成明細(xì)分別見附件一、二。第四條物業(yè)服務(wù)用房重要用于物業(yè)服務(wù)企業(yè)客服接待、項目檔案資料保留、工具物料寄存、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積為平方米，其中地上建筑面積為平方米，位于【號樓】【幢】【座】層單元號；地下建筑面積為平方米，位于【號樓】【幢】【座】層單元號；其中業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積為平方米，位于【號樓】【幢】【座】層單元號。（注：物業(yè)服務(wù)用房為多處時，雙方可自行增長以上內(nèi)容。）[風(fēng)險點]1、填寫以上內(nèi)容應(yīng)與規(guī)劃平面圖上記載上一致。[關(guān)聯(lián)案例][關(guān)聯(lián)法規(guī)]第三章物業(yè)服務(wù)期限、原則及有關(guān)約定第五條物業(yè)服務(wù)期限為年，自年月日起至年月日止。第六條乙方提供的物業(yè)服務(wù)包括如下重要內(nèi)容：6.1、制定物業(yè)服務(wù)工作計劃并組織實行；保管有關(guān)的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據(jù)法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權(quán)制定物業(yè)服務(wù)的有關(guān)制度；6.2、負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的平常維修、養(yǎng)護(hù)和管理。物業(yè)共用部位明細(xì)見附件三；6.3、負(fù)責(zé)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的平常維修、養(yǎng)護(hù)、運行和管理。物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備明細(xì)見附件四；6.4、負(fù)責(zé)共有綠地、景觀的養(yǎng)護(hù)和管理；6.5、負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的搜集等；6.6、負(fù)責(zé)協(xié)助維護(hù)公共秩序和協(xié)助做好安全防備工作；6.6、其他服務(wù)事項。第七條乙方按如下質(zhì)量原則提供物業(yè)服務(wù)：7.1、房屋外觀：外觀整潔、完好、統(tǒng)一；無亂粘貼、懸掛現(xiàn)象。7.2、設(shè)備運行：配合有關(guān)職能部門或企業(yè)，使本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、電話、有線電視等設(shè)施正常運行。7.3、公用部位、共用設(shè)施設(shè)備：對供應(yīng)排水、供配電、區(qū)域照明，定期進(jìn)行檢查；對房屋及重要設(shè)備、設(shè)施建立維修保養(yǎng)記錄。7.4、環(huán)境衛(wèi)生：本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生做到潔凈、整潔。7.5、綠化：綠地?zé)o雜物，無侵占現(xiàn)象；花草樹木修剪及時，無明顯枯枝死杈及病蟲害現(xiàn)象，枯死花木及時遷移補種。7.6、交通、車輛管理：車輛按行駛路線行駛、保持暢通，杜絕車輛亂停亂放，盡量防止交通事故發(fā)生；對非機(jī)動車輛進(jìn)行有序管理，杜絕免費占用停放位置，對廢棄車輛常常進(jìn)行清理、處置，不得占用有效位置；按規(guī)定發(fā)放停車證，按原則收費。7.7、安全：7.7.1、實行24小時保安值班制度。7.7.2、執(zhí)勤人員熟悉本物業(yè)環(huán)境、文明執(zhí)勤、訓(xùn)練有素、言語規(guī)范。7.7.3、協(xié)助治安管理部門處理多種突發(fā)事件。7.8、消防：7.8.1、消防設(shè)施完好無損，可隨時啟用。7.8.2、消防通道暢通，建立消防應(yīng)急預(yù)案。7.8.3、組織有關(guān)保安人員對消防知識、消防設(shè)施等事宜進(jìn)行培訓(xùn)。7.9、報修：建立24小時電話值班服務(wù)，對所有報修需求做記錄，并按規(guī)定處理。第八條乙方對業(yè)主物業(yè)專有部分提供維修養(yǎng)護(hù)或其他特約服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂特約服務(wù)協(xié)議，服務(wù)事項、原則及費用由雙方在協(xié)議中約定。第九條乙方接受供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等公用事業(yè)服務(wù)單位委托代收使用費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得限制或變相限制業(yè)主或物業(yè)使用人購置或使用。第十條物業(yè)裝飾裝修前，乙方與業(yè)主簽訂書面裝飾裝修服務(wù)協(xié)議，乙方應(yīng)當(dāng)告知有關(guān)的嚴(yán)禁行為和注意事項，并將裝飾裝修的時間、地點等狀況在業(yè)主所在樓內(nèi)公告。除約定收取裝修管理費元、裝修保證金元、裝修垃圾清運費元外，乙方可依實際狀況另行收取其他對應(yīng)費用。如收取裝修保證金的，未導(dǎo)致共用部位、共用設(shè)施設(shè)備或承重構(gòu)造損壞，乙方應(yīng)當(dāng)在竣工后6日內(nèi)將裝修保證金全額退還業(yè)主。第十一條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租其物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將本協(xié)議、管理規(guī)約以及有關(guān)費用繳納狀況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣協(xié)議或租賃協(xié)議簽訂之日起_______日內(nèi)，將買賣或者出租狀況告知乙方，否則將同受讓人承擔(dān)連帶責(zé)任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)與乙方結(jié)清有關(guān)費用。[風(fēng)險點]1、乙方可以就提供的服務(wù)范圍和質(zhì)量與甲方協(xié)商，該約定對雙方均有約束力。但當(dāng)法律有規(guī)定而雙方未約定期，仍還需要履行法律規(guī)定的義務(wù)和原則。[關(guān)聯(lián)案例]01、李昆與昆明仁安邦物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——業(yè)主買了一輛電動車，置于樓下充電時被盜，認(rèn)為物業(yè)服務(wù)者未履行安保義務(wù)。法院認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在過錯為履行安保義務(wù)。02、廣西福來物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任企業(yè)與陳文陽物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——業(yè)主認(rèn)為建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議對其沒有約束力，并且物業(yè)企業(yè)未按照約定的原則提供物業(yè)服務(wù)。法院認(rèn)為協(xié)議有效，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。2、乙方的安全保障服務(wù)范圍歸責(zé)原則是過錯責(zé)任，乙方應(yīng)按照約定履行職責(zé)。\o"4-201"01、上訴人黃海燕與被上訴人河南省對外貿(mào)易發(fā)展置業(yè)有限企業(yè)、河南亨泰物業(yè)管理有限企業(yè)協(xié)議糾紛案——室內(nèi)盜竊發(fā)生后業(yè)重規(guī)定物業(yè)企業(yè)安裝可視防盜系統(tǒng)并承擔(dān)責(zé)任。法院認(rèn)為兩者之間存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系，不過室內(nèi)盜竊物業(yè)企業(yè)承擔(dān)的是過錯責(zé)任，物業(yè)企業(yè)在此案中無過錯。02、鮑某訴長沙某物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——物業(yè)使用人將其車刷卡后停在物業(yè)管理區(qū)域，隨即被盜，規(guī)定物業(yè)企業(yè)賠償。法院認(rèn)為兩者之間沒有形成保管協(xié)議，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。03、李某某訴重慶市某某物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——業(yè)主在校區(qū)樓道停放自行車被盜，認(rèn)為物業(yè)企業(yè)存在重大過錯，規(guī)定其承擔(dān)賠償責(zé)任。法院認(rèn)為業(yè)主并沒有提供有力證據(jù)證明，物業(yè)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。乙方可以規(guī)定業(yè)主在裝修時繳納押金、保證金，不過竣工后業(yè)主沒有出現(xiàn)約定損壞情形的應(yīng)退還業(yè)主。[關(guān)聯(lián)案例]01、某某市某某服務(wù)有限企業(yè)等與華某某物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——業(yè)主在裝修是向物業(yè)企業(yè)繳納了押金，現(xiàn)物業(yè)企業(yè)終止了協(xié)議。法院認(rèn)為物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)退還裝修押金。假如物業(yè)轉(zhuǎn)讓的雙方可約定物業(yè)承擔(dān)的主體，應(yīng)協(xié)議有相對性由協(xié)議約定的繳付主體承擔(dān)繳付責(zé)任。[關(guān)聯(lián)案例]01、上訴人鄭州思達(dá)物業(yè)管理有限企業(yè)與上訴人杜建英物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——業(yè)主與物業(yè)企業(yè)約定業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的物業(yè)費用仍由業(yè)主繳納，逾期繳納的還需交付滯納金，業(yè)主出租房屋時與承租人約定由承租人繳付物業(yè)費用。法院認(rèn)為有業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費用。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]第四章物業(yè)服務(wù)收費第十二條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務(wù)收費方式為：【包干制】【酬金制】。12.1、包干制12.1.1.物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積繳納，詳細(xì)原則如下：多層住宅：元/平方米·月；高層住宅：元/平方米·月；別墅：元/平方米·月；辦公樓：元/平方米·月；商業(yè)物業(yè)：元/平方米·月；會所：元/平方米·月；物業(yè)：元/平方米·月。12.1.2、實行包干制的，盈余或虧損均由乙方享有或承擔(dān)；乙方不得以虧損為由規(guī)定增長費用、減少服務(wù)原則或減少服務(wù)內(nèi)容。12.2、酬金制12.2.1.物業(yè)服務(wù)資金由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先繳納，詳細(xì)原則如下：多層住宅：元/平方米·月；高層住宅：元/平方米·月；別墅：元/平方米·月；辦公樓：元/平方米·月；商業(yè)物業(yè)：元/平方米·月；會所：元/平方米·月；物業(yè)：元/平方米·月。預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金由物業(yè)服務(wù)支出和乙方的酬金構(gòu)成。12.2.2、乙方采用如下第種方式提取酬金：12.2.2.1、乙方按【每月】【每季】【每年】元的原則從預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中提?。?2.2.2.2、乙方【每月】【每季】【每年】按應(yīng)收的物業(yè)服務(wù)資金%的比例提取。12.2.3、物業(yè)服務(wù)支出應(yīng)當(dāng)所有用于本協(xié)議約定的支出，年度結(jié)算后結(jié)余部分，轉(zhuǎn)入下一年度繼續(xù)使用；年度結(jié)算后局限性部分，由全體業(yè)主承擔(dān)，另行繳納。第十五條乙方應(yīng)當(dāng)按價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)原則、收費項目、收費原則等有關(guān)狀況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)明顯位置公告。乙方應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公告上一年度物業(yè)服務(wù)協(xié)議履行狀況、物業(yè)服務(wù)項目收支狀況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算。業(yè)主共同決定或業(yè)主委員會規(guī)定對物業(yè)服務(wù)項目收支狀況進(jìn)行審計的，乙方應(yīng)當(dāng)予以配合。12.3、物業(yè)服務(wù)費用按交納，甲方應(yīng)在每年月日前履行交納義務(wù)。甲方應(yīng)自項目建設(shè)單位公告交房期限屆滿之日起，按本協(xié)議的約定準(zhǔn)時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用及其他有關(guān)費用。12.4、上述物業(yè)服務(wù)費用不包括下列開支：12.4.1、商品房保修期滿后，對共用部分建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費用，該筆費用由公共物業(yè)維修資金或公共收益（如有）中列支，如有關(guān)費用局限性以列支的，由業(yè)主按專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偅?2.4.2、超過商品房保修范圍，對共用部分建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費用，該筆費用由公共物業(yè)維修資金或公共收益（如有）中列支，如有關(guān)費用局限性以列支的，由按業(yè)主按專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偅?2.4.3、商品房保修期滿或超過商品房保修范圍，對甲方專有部分建筑物及其附屬設(shè)施維修、更新、改造的費用，該筆費用由甲方另行承擔(dān)；12.4.4、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，該筆費用由公共收益中（如有）列支，如有關(guān)費用局限性以列支的，由按業(yè)主按專有部分占建筑物總面積比例分?jǐn)偅?2.4.5、物業(yè)專有部分、專有設(shè)施設(shè)備保險費用，該筆費用由甲方自行承擔(dān)；12.4.6、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何人身損害或財產(chǎn)損失保險，有關(guān)費用由甲方或其他有關(guān)單位、個人自行承擔(dān)；12.4.7、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛保管或保險責(zé)任，有關(guān)費用由車主自行負(fù)責(zé)；12.4.8、乙方向全體業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他系列有償服務(wù)項目費用，詳細(xì)服務(wù)事項及收費由乙方自行決定，但不得違反政府有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)定，亦不得對本協(xié)議約定的基礎(chǔ)服務(wù)項目進(jìn)行反復(fù)收費。12.5、乙方不得私自提高上述物業(yè)服務(wù)收費原則，但在本協(xié)議期內(nèi)如非因乙方原因?qū)е挛飿I(yè)管理服務(wù)成本上漲超過30%情形時，包括但不限于因經(jīng)濟(jì)通脹、政府指導(dǎo)人工成本上調(diào)等，乙方有權(quán)根據(jù)政府公布的物價指數(shù)和行業(yè)指導(dǎo)原則合理上調(diào)物業(yè)收費原則，有關(guān)文獻(xiàn)及執(zhí)行措施將構(gòu)成本協(xié)議附件予以履行。在此情形下，甲方應(yīng)按乙方另行公布的收費原則繳納物業(yè)服務(wù)費。否則乙方有權(quán)減少物業(yè)管理服務(wù)原則減少服務(wù)項目，或根據(jù)虧損狀況提前終止本協(xié)議履行。12.6、業(yè)主在符合有關(guān)法律規(guī)定的前提下，運用住宅物業(yè)從事經(jīng)營活動的，乙方可按商業(yè)物業(yè)原則收取對應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費。第十三條停車場收費分別采用如下方式：

13.1、停車場屬于全體共有全體業(yè)主共用的，車位使用人應(yīng)按露天機(jī)動車車位元/個每月、車庫機(jī)動車車位元/個每月、露天非機(jī)動車車位元/個每月、車庫非機(jī)動車車位元/個每月的原則向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天機(jī)動車車位元/個每月、車庫機(jī)動車車位元/個每月、露天非機(jī)動車車位元/個每月、車庫非機(jī)動車車位元/個每月的原則提取停車管理服務(wù)費。

13.2、停車場屬于建設(shè)單位所有、委托乙方管理的，業(yè)主和物業(yè)使用人有優(yōu)先使用權(quán)，車位使用人應(yīng)按露天車位元/個每月、車庫車位元/個每月的原則向乙方交納停車費。

乙方從停車費中按露天車位元/個每月、車庫車位元/個每月的原則提取停車管理服務(wù)費。

13.3、停車場車位所有權(quán)或使用權(quán)由業(yè)主購置的，車位使用人應(yīng)按露天車位元/個每月、車庫車位元/個每月的原則向乙方交納停車管理服務(wù)費。[風(fēng)險點]1、乙方收取費用應(yīng)當(dāng)有詳細(xì)記載留存立案，在物業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)交按記載結(jié)清各項費用，否則不利于舉證。[關(guān)聯(lián)案例]01、某某服務(wù)有限企業(yè)等與賀某某物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——物業(yè)企業(yè)提前解除了物業(yè)服務(wù)協(xié)議，物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算產(chǎn)生糾紛。法院認(rèn)為應(yīng)先結(jié)清原關(guān)系的費用，再補交后期的服務(wù)費用。2、乙方在選擇兩中不一樣收費方式要注意包干制下乙方方自負(fù)盈虧，酬金制下可以從預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中提取物業(yè)服務(wù)費用。[關(guān)聯(lián)案例]01、重慶市永川區(qū)某某物業(yè)有限責(zé)任企業(yè)訴李某某物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——業(yè)主委員會與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定包干制，后業(yè)主拒絕繳納。法院認(rèn)為業(yè)主委員會簽訂的協(xié)議對業(yè)主有約束力，業(yè)主應(yīng)履行協(xié)議義務(wù)。3、物業(yè)服務(wù)受非應(yīng)當(dāng)履行想應(yīng)的立案手續(xù)，收費原則應(yīng)付和法律的有關(guān)規(guī)定，不得隨意定價收費，否則將受到行政懲罰。[關(guān)聯(lián)案例]01、王某與上海圣驪物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——業(yè)主認(rèn)為其在與建設(shè)單位簽訂商品房預(yù)售協(xié)議是并不知曉物業(yè)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，且其約定的物業(yè)費用不合理，法院認(rèn)為物業(yè)企業(yè)辦理了物業(yè)收費登記立案手續(xù)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)物業(yè)服務(wù)費用。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]第五章權(quán)利與義務(wù)第十四條業(yè)主的權(quán)利義務(wù)14.1、有權(quán)規(guī)定乙方按協(xié)議約定提供物業(yè)服務(wù)；

14.2、監(jiān)督乙方履行本協(xié)議，對乙方提供的物業(yè)服務(wù)有提議、督促的權(quán)利；

14.3、業(yè)主有權(quán)提議召開業(yè)主大會會議，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；

14，4、參與業(yè)主大會會議和選舉業(yè)主委員會組員，享有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；

14.5、對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專題維修資金的使用及物業(yè)共用部分的經(jīng)營收益和使用狀況，享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。有關(guān)物業(yè)共用部分經(jīng)營、收益的約定見附件七；

14.6、遵守管理規(guī)約以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部分的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；

14.7、按國家和本市有關(guān)規(guī)定繳納專題維修資金；

14.8、按有關(guān)規(guī)定及本協(xié)議約定繳納物業(yè)服務(wù)費和特約服務(wù)費；

14.9、對乙方根據(jù)協(xié)議和有關(guān)規(guī)章制度提供的管理服務(wù)予以必要配合；

14.10、有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。第十五條乙方的權(quán)利和義務(wù)15.1、根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定和協(xié)議約定，收取物業(yè)服務(wù)費、特約服務(wù)費；

15.2、按本協(xié)議約定的物業(yè)服務(wù)事項和原則提供物業(yè)服務(wù)；

15.3、妥善保管和對的使用本物業(yè)的檔案資料，及時記載有關(guān)變更信息，不得將業(yè)主信息用于物業(yè)管理活動之外的其他用途；

15.4、及時向全體業(yè)主和物業(yè)使用人通報本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)服務(wù)的重大事項，及時處理業(yè)主和物業(yè)使用人的投訴，接受業(yè)主和物業(yè)使用人的監(jiān)督；

15.5、對業(yè)主和物業(yè)使用人違反本協(xié)議和管理規(guī)約的行為，采用告知、勸阻和向有關(guān)主管部門匯報等方式督促業(yè)主和物業(yè)使用人改正；

15.6、不得私自占用本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部分或私自變化其使用用途。不得私自將業(yè)主所有的共用部分用于經(jīng)營活動。不得私自占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，確需臨時占用、挖掘本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，制定施工方案，動工前要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，施工過程中盡量減少對業(yè)主的影響，并及時恢復(fù)原狀；

15.7、可將本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專題服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將所有物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或個人。乙方應(yīng)當(dāng)將委托事項及受托企業(yè)的信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。乙方與受托企業(yè)簽訂的協(xié)議中約定的服務(wù)原則，不得低于本協(xié)議約定。乙方應(yīng)當(dāng)對受托企業(yè)的服務(wù)行為進(jìn)行監(jiān)督，并對受托企業(yè)的服務(wù)行為承擔(dān)責(zé)任；15.8、可以將協(xié)議項下的權(quán)力義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，但應(yīng)當(dāng)征得甲方的同意，不得私自轉(zhuǎn)讓。第三方提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量原則不得低于原協(xié)議約定。

15.9、乙方實行鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等波及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有對應(yīng)資質(zhì)或委托具有對應(yīng)資質(zhì)的單位實行，委托其他單位實行的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任；

15.10、有關(guān)法律規(guī)定和當(dāng)事人約定的其他權(quán)利義務(wù)。[風(fēng)險點]1、乙方轉(zhuǎn)讓物業(yè)服務(wù)協(xié)議下的權(quán)力義務(wù)的應(yīng)當(dāng)獲得甲方的同意，否則對業(yè)主將不發(fā)生效力。[關(guān)聯(lián)案例]01、戚衛(wèi)與昆明豪宇物業(yè)管理有限責(zé)任企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——物業(yè)服務(wù)企業(yè)將協(xié)議項下的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給了第三方，該轉(zhuǎn)讓行為征得業(yè)主委員會同意，某業(yè)主以其不知轉(zhuǎn)讓為由拒絕向第三方支付物業(yè)服務(wù)費用。法院認(rèn)為該轉(zhuǎn)讓有效，業(yè)主應(yīng)按約定向第三方繳納費用。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]第六章協(xié)議終止第十六條任何一方?jīng)Q定在本協(xié)議期限屆滿后不再續(xù)約的，均應(yīng)當(dāng)在期滿3個月前書面告知對方。第十七條本協(xié)議期限屆滿前，甲方?jīng)Q定繼續(xù)聘任乙方的，應(yīng)當(dāng)在期滿前3個月書面告知乙方；乙方自接到續(xù)約告知1個月內(nèi)答復(fù)甲方。第十八條本協(xié)議終止后，甲乙雙方應(yīng)當(dāng)共同做好交接事宜，包括物業(yè)服務(wù)費的清算、對外簽訂的多種協(xié)議的執(zhí)行、物業(yè)共用部分查驗交接以及移交有關(guān)檔案資料等，見附件五。[風(fēng)險點]1、乙方若決定不再續(xù)約的應(yīng)提前告知甲方，協(xié)議終止后應(yīng)配合辦理交接手續(xù)，否則將要承擔(dān)對應(yīng)違約責(zé)任。[關(guān)聯(lián)案例]01、云南德華物業(yè)管理有限企業(yè)與昆明市盤龍區(qū)機(jī)電二區(qū)業(yè)主委員會物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)協(xié)議到期后雙方?jīng)]有到達(dá)續(xù)約的共識，業(yè)主委員會規(guī)定物業(yè)企業(yè)辦理交接手續(xù)，退還物管用房。法院支持了業(yè)主委員會的祈求。02、某某市某某服務(wù)有限企業(yè)等與楊某某物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——物業(yè)服務(wù)企業(yè)解除了協(xié)議不過其多收取了物業(yè)服務(wù)費用，先業(yè)重規(guī)定其返還。法院支持了業(yè)主的祈求。03、某某市某某服務(wù)有限企業(yè)等與陳某某物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——業(yè)主預(yù)交了物業(yè)服務(wù)費用，不過物業(yè)企業(yè)斯提前退場。法院認(rèn)為對物業(yè)企業(yè)多繳的費用應(yīng)當(dāng)退還。雙方協(xié)議到期，雙方未就新的物業(yè)服務(wù)協(xié)議到達(dá)協(xié)議，但乙方繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，而業(yè)主未提出異議，此情形下視為物業(yè)服務(wù)關(guān)系繼續(xù)存在。[關(guān)聯(lián)案例]01、李某某訴某某物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——物業(yè)服務(wù)協(xié)議已到期，業(yè)主委員會致函物業(yè)企業(yè)繼續(xù)履行協(xié)議。物業(yè)區(qū)域內(nèi)忽然停電，物業(yè)企業(yè)未開應(yīng)急燈致使物業(yè)使用人下樓摔傷。法院認(rèn)為雖然協(xié)議到期不過雙方應(yīng)按物業(yè)服務(wù)協(xié)議履行職責(zé)。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]第七章違約責(zé)任第十九條甲、乙雙方對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量發(fā)生爭議的，雙方可共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)就乙方的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與否符合本協(xié)議約定的服務(wù)原則進(jìn)行評估，評估費用由甲方承擔(dān)；乙方管理服務(wù)達(dá)不到本協(xié)議約定的服務(wù)內(nèi)容和原則的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)采用補救措施或賠償損失等違約責(zé)任。第二十條如因甲方違反法律、法規(guī)、《臨時管理規(guī)約》、乙方與項目建設(shè)單位簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》及本協(xié)議約定，導(dǎo)致乙方無法進(jìn)行正常的管理和服務(wù)，乙方有權(quán)提前解除本協(xié)議并規(guī)定甲方承擔(dān)一切有關(guān)損失。第二十一條乙方違反本協(xié)議第十三條、第十四條的約定，私自提高物業(yè)服務(wù)費原則的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕繳納。第二十二條業(yè)主違反本協(xié)議第十三條、第十四公約定，經(jīng)乙方書面催繳，未能準(zhǔn)時足額繳納物業(yè)服務(wù)費，應(yīng)當(dāng)按未付款每天%的原則向乙方支付違約金。第二十三條業(yè)主違反本協(xié)議的約定，實行妨害物業(yè)服務(wù)行為的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)恢復(fù)原狀、停止侵害、排除阻礙等對應(yīng)的民事責(zé)任。第二十四條因不可抗力致使協(xié)議部分或所有無法履行的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或所有免除責(zé)任。第二十五條為維護(hù)公共利益，在不可預(yù)見狀況下，如發(fā)生煤氣泄露、漏電、火災(zāi)、暖氣管、水管破裂、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采用緊急避險措施導(dǎo)致?lián)p失的，應(yīng)當(dāng)按有關(guān)規(guī)定處理。第二十六條乙方有確鑿證據(jù)證明屬于如下狀況的，可免于承擔(dān)違約責(zé)任：26.1、由于業(yè)主或物業(yè)使用人自身的責(zé)任導(dǎo)致乙方的服務(wù)無法到達(dá)協(xié)議約定的；26.2、因維修養(yǎng)護(hù)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主或物業(yè)使用人，臨時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等導(dǎo)致?lián)p失的；26.3、非乙方責(zé)任出現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設(shè)施設(shè)備運行障礙導(dǎo)致?lián)p失的。[風(fēng)險點]1、雙方協(xié)商后選擇的協(xié)議內(nèi)容對雙方均有約束力，一方不按協(xié)議約定履行，將對應(yīng)的承擔(dān)違約責(zé)任，除非有法定的免責(zé)事由。[關(guān)聯(lián)案例]01、余治會與昆明邦特佳物業(yè)管理有限企業(yè)物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛上訴案——物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)后規(guī)定業(yè)主繳納物業(yè)費，并送達(dá)了《昆明市物業(yè)服務(wù)收費立案告知書》，但業(yè)主仍逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費。法院認(rèn)定該告知有效，業(yè)主應(yīng)繳納物業(yè)服務(wù)費用。02、上海某物業(yè)管理有限企業(yè)訴管某等物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用，物業(yè)企業(yè)催討未果。法院支持物業(yè)企業(yè)祈求由業(yè)主支付物業(yè)費和滯納金。03、廈門廈誠物業(yè)經(jīng)營管理有限企業(yè)訴陳國利物業(yè)服務(wù)協(xié)議糾紛案——物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供了物業(yè)服務(wù)之后，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費用。法院認(rèn)為協(xié)議有效，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行其義務(wù)。[關(guān)聯(lián)法規(guī)]第八章爭議處理第二十七條協(xié)議履行過程中發(fā)生爭議的，雙方可通過協(xié)商