定位房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇和定位

房地產(chǎn)項目投資分析

第六講房地產(chǎn)市場細分、目標(biāo)市場選擇與定位

第悔一照節(jié)躁定負位槍的各必定要貞性為輪什晌么攤要育定誼位縣？產(chǎn)坊品鐮過在剩競菊爭崇激君烈傾的抽市證場信抱息竊爆吹炸玻的診社鐘會第常一嶄節(jié)飛定星位抵的佳必創(chuàng)要勿性什吸么耐是職定擔(dān)位成？定昌位遞的拖對神象而不桂是爹產(chǎn)踏品慨，棚而遇是數(shù)針哈對艦潛絡(luò)在神顧騾客列的催思坐想耗，控是被你拴對置未練來飯的膚潛相在滴顧貌客遍心軍智吐所林下祥的傅功門夫蹈。…唉…要推為慢產(chǎn)斬品弟在閱潛采在凝顧速客技的洽大丟腦唐中內(nèi)確抓定揚一抱個各合堤適欠的陪位豎置貪。第央一版節(jié)稼定第位凳的掘必瀉要巾性定雀位蠟的擴步劍驟選肚擇守目甚標(biāo)雕市外場—拐—對甩什包么斥人晌定亂位認澇識詳產(chǎn)得品—享—拿倆什武么滿定豆位分?jǐn)y析恰競錫爭額者—歪—支腔持歪定非位踩訴愛求罵的淡優(yōu)票勢就在終哪捐里得？產(chǎn)蠅品奔差掌異撞化—攝—建晨立峽定紗位匙的純立妥足殲點定族位面的管類木型縮慧選米擇—悼—對肚競盡爭很的濱基壇本貌態(tài)盼度對失企劍業(yè)從整什體膨進李行節(jié)定謊位驚的理策鬼略對語產(chǎn)畜品沃進施行考定勇位梯的牛策司略定膝位菜的產(chǎn)溝促通第杯二勾節(jié)濤房李地形產(chǎn)塑市很場挺細殼分一柜、梅市禁場撫細盲分弦內(nèi)鵝涵多及掃作亭用注卡意株：框市非場陳細陜分?jǐn)嚥浑娛谦F對有產(chǎn)魚品瞧進做行浸分倒類舟，亦而累是召對擺顧配客柔的恢需鞋要倆和鹿欲堂望洋進料行蹲分強類巴，涂以獄使眨企寶業(yè)洪在度競載爭南中快“艱避通其扇鋒易芒舍、謊攻什其腸不霸備寸”●有俯利欠于租發(fā)杜現(xiàn)溫市盜場瓣機邪會●有泄利籍于竭實艦施杏營翁銷斬組宋合●有向利厲于促組汗織遵生浴產(chǎn)陸（絞或伴服導(dǎo)務(wù)吩）●有流利撲于鑄提緩高賠效礎(chǔ)率析和側(cè)效叛益●有叫利請于氧促咐進保銷肆售●有撐利葵于緊提獲高不聲纏譽第病二除節(jié)罪房帥地疲產(chǎn)否市繪場弟細匠分二健、耗市閣場縱細杜分敏依很據(jù)●氧地斯理卻環(huán)筆境霧因捎素●沸人烈口遙因距素●巾心紀(jì)理漢因微素●侍行占為朝因處素第淺二魚節(jié)廚房牌地警產(chǎn)點市耽場凡細財分市愧場怎細晨分謙各卡種島變魚量暑及敞典神型白分欣類鐵表纖：變量典型分類地理環(huán)境地區(qū)華南、華北、華東城市規(guī)模500萬人口以上城市、100-500萬人口城市氣候亞熱帶、溫帶人口因素年齡20-35歲、35-60歲、60歲以上性別男、女家庭規(guī)模1~2人、3~4人、5~7人、8人以上家庭生命周期青年，單身；青年，已婚，無子女；青年已婚，有子女家庭月收入4001-7000、7001-10000、≧10001第醫(yī)二雖節(jié)臣房磁地掠產(chǎn)昆市擦場身細拿分市踏場惡細筐分療各厚種設(shè)變些量義及殊典造型曉分獻類冷表（思續(xù)揪表悼）變量典型分類人口因素職業(yè)專業(yè)技術(shù)人員、政府官員、家庭主婦、失業(yè)者教育背景中學(xué)、大學(xué)（大專）、碩士種族漢、回、其他少數(shù)民族心理因素社會階層下層、中層、上層生活方式變化型、參與型、自由型、穩(wěn)定型個性沖動型、交際型、自負型行為因素時機一般時機、特殊時機利益追求便利、經(jīng)濟、心理滿足準(zhǔn)備階段不了解、了解、熟知、感興趣對產(chǎn)品態(tài)度熱情、肯定、不關(guān)心、否定第限二召節(jié)席房執(zhí)地仔產(chǎn)炮市道場疤細屆分三測、報市塊場黃細善分拋程粥序●審飯查艦房后地胡產(chǎn)片產(chǎn)落品呆需享求寨的飄異魯質(zhì)醬性●競認槽定遷整戲體流市緞場吧的嗓地特域荒范蓮圍護，吩界奮定甘市乘場頑容神量●需分潑析臨購版房脾者煮購鐮買掛的音偏職好驚（庫特裹征市、磁價您格-質(zhì)弄量族偏弱好霉、救功義能宅偏柄好笨、顧購煤買選習(xí)艙慣姐）●傾確謎認姜細仆分龜市債場寇（康細加分峰市停場耍個品數(shù)弦、乓各兆細藍分持市巾場叢主破要劑特老征冤、頌命寧名心）第負二桑節(jié)獻房執(zhí)地四產(chǎn)許市膀場賺細猜分四仇、介細抖分鹿市覽場刪評最估●可斜計尼量房誠性—館—市懼場偉購蜓買揭量遼必榆須漏能辮大噸致妙衡合量后和抄推抹算節(jié)，酬能挨量嚇化膜。●可億進巴入腹性—膝—該竟細息分團市爬場倚能您否廢易愛于圈進怒入役，另企抓業(yè)蠟營里銷靠工膀作腰的嫁影對響納力識能沖否育達數(shù)到例？●規(guī)快模忌性—披—該苦細怪分豪市深場膝應(yīng)賺具歲備導(dǎo)一屈定轎規(guī)混模型，愈企譽業(yè)票能島贏咽得醬長應(yīng)期爆穩(wěn)睬定超利逝潤亮。第襯二螞節(jié)點房縣地警產(chǎn)畏市細場通細節(jié)分細寶分竊市候場塊有狹效底性鞏評件估葵表可計量性評價可進入性評價規(guī)模性評價目標(biāo)與資源人數(shù)廣告覆蓋目前規(guī)模目標(biāo)購買力分銷渠道市場飽和度資源消費量服務(wù)提供量本利分析…………風(fēng)俗適應(yīng)性發(fā)展?jié)摿Αㄒ?guī)限制………………………………第伯二候節(jié)性房壁地漿產(chǎn)紫市授場渴細埋分思熱考蹲：1、鮮開比發(fā)循商痰要舉開隸發(fā)免一魚個蹦占示地1技0公標(biāo)頃洲的擊住恨宅狀項愚目祥，斧擬退選擔(dān)擇壩“勉白西領(lǐng)般”姥和周“賽頂嘩級踏富音豪”兩殼個侄細油分仔市領(lǐng)場咐進姥入每是騾否呼可喘行枕？魂如挺果葵無校效巴，永該喂如凝何朵調(diào)殼整控？2、U貌n諸i然-盈M倒a敗l梯l商量業(yè)界物蟻業(yè)壤的菜承愁租思者狀具牌有貴什速么唱特峰點順，墳對斑他薪們可進債行賣市黎場多細魂分孔應(yīng)償使亞用怒什經(jīng)么妄變逢量鋪標(biāo)撈準(zhǔn)車？第鄙二社節(jié)餃房納地嘗產(chǎn)閥市賄場鄭細決分購其房奶者加的銷九父種盒心閱理—禮—你懇能屢滿香足引幾攜個權(quán)？求實主要追求的是實惠、實用、實效求新時髦、新穎、奇特求美以追求美觀為主要目的求廉價格敏感、以買“便宜”貨為樂事求方便管理、使用方便求名貴以顯示和夸耀為主要目的為儲備預(yù)期房價還要上漲，保值增值的需要求惠顧出于義氣或感恩，知心朋友的影響而產(chǎn)生好感、信任隨眾無主見，隨大流，怕吃虧第毒二槽節(jié)刃房郵地坑產(chǎn)健市鳴場巖細擇分房縫地匪產(chǎn)夠市摧場傷細糞分兇的盲方遇法●第好一檢輪獵市脾場幣細腐分針陽對希房奇地拒產(chǎn)右市慘場冰總彩的贈供滔求蘿關(guān)紀(jì)系孕而聯(lián)進霸行經(jīng)，抽以診確肌定拐擬她投景資機商述品仰房樸的漏性處質(zhì)匹（復(fù)住渡宅器、粱商愈場大、組寫肥字秩樓額、并倉縣庫禮等隱等倒）廚及秀區(qū)毫位僚（類城艘市農(nóng)、井地選區(qū)搏）槍而盲進畢行巾的烏?！竦诶Ф喯壥薪▓雠考氉椒质潜O(jiān)針陪對凝消訪費袍者寨而騰進選行巖的芒，崗以膨確固定弊擬筍投斷資偏商腔品父房估的嘉市賓場遞定癥位員?！竦诼讶噍喚袕?fù)場衛(wèi)細怪分在銀初僵步喚擬灶訂湯了繪細鋒分推市騙場棍后織進乓行蜂的悲。奏調(diào)梨研臣的院焦組點臺是女顧之客姨的啟消屈費末偏徹好田，墳消氣費求行障為堤及貸其結(jié)他讀個盡性拒特善征摸。第藍三禿節(jié)鋸房些地啦產(chǎn)柔目瞎標(biāo)咱市何場匠選甩擇目王標(biāo)趴市辱場授概康述目栽標(biāo)婚市弄場涌就絹是抽企泡業(yè)休決獅定還進輸入劫的董那駛個滅市銷場文，臉即浪企恥業(yè)幼經(jīng)膽過霞市諷場逐細顯分頓，條以蜓及朋對天細鳳分脈市賄場元評蜘估剃以賺后育，搭決雙定筑以糧相系應(yīng)酬的倡商文品醋和友服殿務(wù)婦去堡滿縱足豪那寇種幻玉特擱定尸需正要弄和盤服死務(wù)國的揚顧抓客街群笛。第爐三狹節(jié)儀房裝地超產(chǎn)沸目箱標(biāo)中市霸場滋選分擇影滴響嫌目膏標(biāo)保市悉場鋸選絨擇裙的虧主鉆要責(zé)因紗素●市脆場蘿規(guī)余?！褓Y懼源怠條塞件●環(huán)厘境上條盆件●盈而利洋性畫因獄素●風(fēng)繩險片性挺因害素●政射策探性竹因簽素第諸三委節(jié)響房相地預(yù)產(chǎn)窩目所標(biāo)脹市敗場鎖選暈擇目種標(biāo)戰(zhàn)市規(guī)場層選卸擇剛程造序要猴注息意碑的記問多題要：●市摸場淘研找究褲十椒分湊重做要●目鏈標(biāo)徒市置場待的而選剝擇強是灘一申個挪不駕斷乒深捧化宇，元反輪復(fù)魚修刪正鋪的腎過忌程●評傅估揪與援分靠析靜（夕可癥行俱性概研屋究娃）義貫族穿畝于授始覽終案唱例跡：祁泳福綱新進村侄、割鳳堂凰加城別碧齊桂銀園品、懂恒袋荔偷灣拜畔肝等芽項艙目谷目凳標(biāo)蝕市行場渾的編調(diào)心整第患四死節(jié)田房柄地崇產(chǎn)孫市迎場甚定撤位市瘡場溜定復(fù)位間方服法功食能即定辰位—覽—吸墻引慢顧華客市的桌核裁心價辣格碑定讓位—質(zhì)—物哀超宿所犁值終的恢承趣諾服列務(wù)憑定鋤位—拾—“憂上叉帝”的沖定蜂心炕丸廣踐告香定施位—凝—好核風(fēng)遞憑捷借情力漿，霸送漆我寶上那青宮云夾濤縫樓定袋位—臺—情睬感秘、誓包趟裝購、詳名露稱帥與呆渠膜道再尼定桑位—泉—企參業(yè)知（普項爸目迅）醋涅雪磐第租四母節(jié)貓房航地諷產(chǎn)今市泛場氏定勺位房匠地不產(chǎn)咱項臥目濕市座場笑定墳位市燃場突定煤位覆是謹(jǐn)指丟目專標(biāo)煉市戲場腰產(chǎn)謹(jǐn)品史的壞定酸位啞，就是背依掙據(jù)探市宗場毛細設(shè)分炭及證目斃標(biāo)注市簡場之的待選示擇簡，撓針載對稠目弟標(biāo)愿消練費跡群艦體謀對鄰產(chǎn)鏟品獸屬策性炮、閥特音征撥、舉功豈能智的律需獅求腦，譯強雁有隊力賊地郊塑保造坐產(chǎn)勺品支個劃性萬形殃象急，招并準(zhǔn)把除這育種聰形街象裹傳嗎遞拉給巷消諒費綢者滅，舅從繪而星吸味引釘顧貪客膊，漆占逗領(lǐng)段市禁場禽的執(zhí)過樸程拜。房悔地熊產(chǎn)寒項恒目黨的趣市預(yù)場蕉定蒼位含是頃指擔(dān)根槍據(jù)絞目叼標(biāo)檔市工場稀的啞需織求偷特供征勤對潮項皺目掏產(chǎn)亭品蓬特效征百作壞出箱的作具謠體取規(guī)猶定慣。第掌四搜節(jié)紐奉房折地善產(chǎn)懷市仆場池定罪位房亞地弱產(chǎn)予項亮目抱市混場傘定勞位一釀、料房嚴(yán)地壟產(chǎn)椒項卻目怒市先場千定室位造的敵內(nèi)慨容●項盆目艱功氏能劉屬謹(jǐn)性跑定犁位●項天目右經(jīng)兼營孩屬橫性鎮(zhèn)定女位●項冬目嫌市飽場誘屬進性挪定艘位●項割目瞞價殿格如屬登性之定皇位●項瘡目風(fēng)規(guī)史劃浩設(shè)緣瑞計岸定座位●建滾筑哪與迷結(jié)閘構(gòu)箱設(shè)脈計氣定樸位●其場他閘：師如喊主擾要諷競忌爭碗性仆策姿略政、舞賣悼點梳設(shè)棋計幼等括等第致四皆節(jié)扎房烘地句產(chǎn)膚市亞場豬定早位二分、津房叛地粒產(chǎn)強項感目搬市桌場贈定瓦位雙案頂例功則能清上理考乎慮擁：深軋圳演星倘海副名鉗城雅，歡占電地8控3萬李平飼方咸米施，“一鈴站訂式牲居跡家辰中杯檔根大私型數(shù)生肥活請社袋區(qū)”廣伍州亞奧瘦林昨匹云克殃花盼園等，“運邀動確健板康填社銅區(qū)”思排考到：功歌能培元陡素船太謀多擇，瞎怎粘么帖辦司？商那住腔樓傍的薦尷砌尬“一王個凳都蕉不撈能脆少”？V紛S合鋪并大與腰放幻玉棄定喪位宇就緣瑞意應(yīng)味編著敏犧抽牲第瞎四劣節(jié)岔房機地譜產(chǎn)讀市月場饅定逆位形邀象帖上急考新慮夾：清正華嬌坊—丘—大彩量鞠采政用銅中須國陰民寺居弊建秒筑艱符毀號賺，辨每跳套競宅親院燙均著有甚前雨庭動、吼天賠井朱和身后缸院趨，陣使屬整劈燕個鎖院爛區(qū)礦既司富教有稀深愁厚鐵的企文碎化玻底處蘊寒和昂清杰晰取的茅歷趁史擠文溫脈箏，衫又?jǐn)[不帽失炸現(xiàn)胃代閉感懷和繭舒衛(wèi)適線感蜻。二渡、講房營地孤產(chǎn)死項鵝目肥市段場閘定疲位滅案早例第井四座節(jié)撥房殺地上產(chǎn)毛市利場辨定竟位形頁象素上全考蜂慮鉤：新割理短想冊華渡庭—娛—江廁景自豪墊宅剃，防凸栽顯且金暈玉刻之躲氣、臘王接侯段之睡氣二顧、晝房肯地齒產(chǎn)中項樹目是市詞場琴定吵位浸案挖例第園四限節(jié)宿房猜地到產(chǎn)雄市嚴(yán)場五定恐位形詠象腳上菠考良慮寄：東派方簽新鋤世汗界—芬—服放務(wù)扮天宣河晉、砌開舊發(fā)蓬區(qū)性白呈領(lǐng)嘗的蠅理斤想禮居旬所傷。淚交撕通擇便縣利緣瑞、羽配刮套介齊喂，較設(shè)套計直采絨用引現(xiàn)劇代訴風(fēng)短格異元淺素二怒、崖房盡地?zé)舢a(chǎn)扶項香目斜市碧場垃定報位棕案謊例第屯四倚節(jié)尤房悲地探產(chǎn)渾市智場逢定悄位如魄果肥迷夾路處了總，荷我薦希似望剝是獵在羊托師斯厚卡四納…新…二岡、幻玉房葡地?zé)┊a(chǎn)剛項敏目跟市蓋場逢定附位態(tài)案袋例第諷四季節(jié)搭房監(jiān)地閱產(chǎn)工市秋場絨定喂位要堤讓拘顧弊客希產(chǎn)釣生盾這姻樣部的譯聯(lián)歪想二誰、鴿房召地肅產(chǎn)想項第目桿市抵場槽定崇位馬案耍例第閣四脆節(jié)鹿房統(tǒng)地膝產(chǎn)辱市吸場棕定結(jié)位有推時捎候識，肅案鎖名赴決賽定媽了糟成輔敗潑：伊復(fù)頓+驕1趨8雜=言E趁t盆o散n忽C嫂o句l裹l找e皺g豈e耗+腔g莊o怕l英f現(xiàn)?二符、吊房巧地燥產(chǎn)希項艦?zāi)颗彩卸箞稣鄱ㄈ菸煌窗讣t例+第鏈四走節(jié)娛房濁地奔產(chǎn)短市頸場餐定擠位有政時哀候路，嚼案丘名麗決扒定趁了殿成勝敗情：伊苦頓1隨8酷=其E脅t土o屑n維C藍o漏l思l勞e扮g必e菠+鉗g述o畢l打f半?二晌、偏房糞地駁產(chǎn)講項施目惠市沸場柿定方位烤案仗例==原判來永的予爛嫩尾霞樓天幼譽沖華跡庭第鞭四即節(jié)喉房楚地黃產(chǎn)殘市些場朝定籌位板嘗塊偏中倆主央題裝的殲碰核撞休：華更南早板稀塊傻上涂幾千個敘樓橋盤炸的往主苗題心，纏比丸較澤其柳優(yōu)辛劣汪：華餃南親新截城租：“江四山說湖罵泊忌共叔同衫擁拔有”碧脊桂乘園膏：“給涉您雅一滴個潑五叮星敵級穗的丈家”星芽河悼灣剝：“一斥個中心岡情符盛浩開數(shù)的么地幫方”南惑國謠奧冒園皂：“生站活思就抓像艱高錘爾找夫”錦嬌繡紡香硬江嘴：“居叼住壯與此世快界黎同融步”雅拜居嶼樂扣：“體圣驗降國撕際毛化份生付活”二勇、睜房旗地炕產(chǎn)拆項卷目械市喬場瓦定投位宮案旱例第墳四麻節(jié)至房魚地截產(chǎn)專市普場公定響位三錯、制房耐地儲產(chǎn)陶項斬目彩差廢異披化港定火位槐的煎選惑擇開攻發(fā)念模味式發(fā)差癢異羊化拖（葵郊奸區(qū)御低宴密全度博住便宅磚開克發(fā)撥、躬舊雹城安改鐵造談、強工晃業(yè)書園升區(qū)半開聽發(fā)韻、底度辜假溉物寸業(yè)龍）開富發(fā)獎概絕念薦差例異共化毅（亂生懷態(tài)蛋住獨區(qū)宰、亂健名康意住橡宅填、情音惑樂宅社剛區(qū)膛（位富槍力腹東日堤例灣叔）儲、肅運仁動華社跨區(qū)饞、梅教連育牲社員區(qū)蛇、撕女歌性退社驚區(qū)撲、海七內(nèi)十拾年恭代掉家佳園坑、災(zāi)精扁英妻社捕區(qū)歇）園秀林爺設(shè)悟計陵差奸異聚化談（煩江潮南鋼園直林騙還彼是氧歐逝式菊園涼林穿）產(chǎn)麥品舟設(shè)儀計色差含異驢化挺（由小思區(qū)奧、跑單路體儉、混多蝦層顆、勿高房誠層倦、易聯(lián)幼排品別鎖墅債、腳疊嗚拼快別道墅舅、截獨蒜立非別智墅善）定心價弦策屠略努差捷異眠化奶（徑低抗開想高掏走倚、瓣小陰步線慢士跑趟）銷速售受渠文道友、悉促礎(chǔ)銷曉手須段起上辱的從差體異坐化管姿理劫服架務(wù)核差全異柜化第竹四容節(jié)爭房普地扯產(chǎn)憂市龜場糧定聞位J壤u堤s傲t裙f俗o跟r戚j鄉(xiāng)豐o宣k膠e第麗四撲節(jié)膏房防地飛產(chǎn)運市羽場僅定后位（認二豪）隙房剃地高產(chǎn)濃項左目努市素場組定最位攪的吧基大本膜程仁序第崇一閘階烘段連：拖項咸目加市元場兔屬列性順定除位譽：市駐場礎(chǔ)研糟究→一暖般路投揀資止機贏會義分效析→市癢場最細軋分→目槽標(biāo)泛市幅場誘選宴擇→消漂費旨群筐體賤定洽位→消宣費陳偏邁