商業(yè)地產(chǎn)定位攻略

商業(yè)地產(chǎn)定位選址攻略優(yōu)韜商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)前言亞洲購(gòu)物中心協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止2011年底中國(guó)購(gòu)物中心已有2542家，預(yù)計(jì)未來(lái)4年將新增1300多家，比2001年增長(zhǎng)893%。歐洲人均購(gòu)物中心面積2.2平米；香港人均購(gòu)物中心面積1.4平米；中國(guó)大陸一線城市人均購(gòu)物中心面積在0.1~0.6平方米之間。關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)-城市發(fā)展-基礎(chǔ)商業(yè)規(guī)劃-商業(yè)地產(chǎn)-環(huán)節(jié)業(yè)態(tài)定位-商業(yè)規(guī)劃-核心業(yè)態(tài)定位功能定位品類定位客群定位、客層定位商圈定位模式定位形象定位策略定位商業(yè)地產(chǎn)定位分析招商先行商業(yè)選址5A法則確認(rèn)便利選購(gòu)便利進(jìn)出便利趨利便利5A法則影響商圈大小的因素商業(yè)信譽(yù)經(jīng)營(yíng)規(guī)模商品種類交通地理狀況顧客流動(dòng)性競(jìng)爭(zhēng)商店位置促銷活動(dòng)人口與購(gòu)買力分析年齡構(gòu)成白天流動(dòng)人口數(shù)家庭人均收入社會(huì)增加率從事行業(yè)自然增加率教育程度人口密度家庭及構(gòu)成家庭年支出及支出結(jié)構(gòu)常住人口數(shù)消費(fèi)飽和指數(shù)分析IRS＝C×RE／RFIRS——商業(yè)圈的零售飽和指數(shù)C——商業(yè)圈內(nèi)的潛在顧客數(shù)目RE——商圈內(nèi)消費(fèi)者人均零售支出RF——商圈內(nèi)商店的營(yíng)業(yè)面積假設(shè)在商國(guó)內(nèi)有10萬(wàn)個(gè)家庭，每周在食品中支出25元人民幣，共有15個(gè)店鋪在商國(guó)內(nèi)，共有144000平方米銷售面積。則該商圈的飽和指數(shù)為：IRS＝100000×25／144000＝￥17．36這一數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。目標(biāo)消費(fèi)者特征分析

商圈內(nèi)目標(biāo)顧客應(yīng)當(dāng)?shù)爻Ｗ【用駷橹鳎彝ド芷谝砸鸦橛泻㈦A段的占主要部份。居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕?，以公?wù)員、公司職員、工人和商人為主。高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月300元以上。人均月收入應(yīng)在1000元以上。購(gòu)物出行方式以步行和騎自行車、助動(dòng)車為主。購(gòu)物頻率在每周2-3次左右。對(duì)價(jià)格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。不愿意或沒(méi)有足夠的閑暇時(shí)間至遠(yuǎn)距離的購(gòu)物中心購(gòu)物。

核心消費(fèi)群核心消費(fèi)群：商圈半徑2公里范圍內(nèi)，約10萬(wàn)消費(fèi)能力較強(qiáng)的高層收入固定居民消費(fèi)群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——求綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、食品、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、

家私、珠寶首飾、書籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)超前的上層工薪族和生意人。

中心消費(fèi)群：商圈半徑5公里范圍內(nèi)，除核心消費(fèi)群以外約20萬(wàn)的中高層消費(fèi)人群；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、家電、服裝、鞋類、箱包、化妝品、珠寶

首飾；功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—收入穩(wěn)定、消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的消費(fèi)群。中心消費(fèi)群輻射消費(fèi)群：商圈半徑5-10公里范圍以內(nèi)的中高層居民人群消費(fèi)和外來(lái)的旅游客源消費(fèi)；主要需求的消費(fèi)特征：業(yè)態(tài)需求——綜合型、一站式消費(fèi)場(chǎng)所；業(yè)種需求——百貨、服裝、化妝品、珠寶首飾、特色土特產(chǎn)；功能要求——購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、美食、觀光等；消費(fèi)者結(jié)構(gòu)—消費(fèi)意識(shí)較高的中高層收入的市內(nèi)及周邊縣市的

居民。輻射消費(fèi)群主力業(yè)態(tài)定位、科學(xué)業(yè)態(tài)配合、合理租戶組合的目的是制造購(gòu)物中心內(nèi)張弛相間的興奮點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)顧客盡可能多的消費(fèi)訴求。主力業(yè)態(tài)定位，即將核心主力店和主力店選擇作為購(gòu)物中心規(guī)劃前期工作的核心內(nèi)容，是為購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)、招商和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)造條件，保障持續(xù)經(jīng)營(yíng)成功的關(guān)鍵。業(yè)態(tài)戰(zhàn)略規(guī)劃一般而言，購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等業(yè)種都應(yīng)分別引入主力店，分布在購(gòu)物中心的不同區(qū)位或樓層，并在周圍聚合一批同業(yè)種店鋪，形成一個(gè)局部購(gòu)物中心的消費(fèi)主題。品牌服飾應(yīng)布局在精華區(qū)人流動(dòng)線入口，品牌快餐店則宜布局于購(gòu)物中心各區(qū)結(jié)合部。業(yè)態(tài)規(guī)劃組合定位零售業(yè)態(tài)分析零售購(gòu)物型購(gòu)物中心專賣店超市便利店專業(yè)店倉(cāng)儲(chǔ)店百貨商店業(yè)態(tài)對(duì)比分析業(yè)態(tài)對(duì)比購(gòu)物中心選址分析選址要素：區(qū)位：1、中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道；2、交通易達(dá)性：車稱10-30分鐘3、購(gòu)物人口分析用地經(jīng)濟(jì)狀況：進(jìn)行可獲得性分析用地物理狀況：1、用地形狀：土地完整、規(guī)則、長(zhǎng)寬比適當(dāng)2、用地平整性：地豎向高差變化不宜過(guò)大3、用地可進(jìn)入性：容易進(jìn)入、無(wú)交通堵塞4、郊區(qū)用地的視覺(jué)可見(jiàn)性5、用地周圍狀況購(gòu)物中心業(yè)態(tài)組合分析功能組合：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游、游樂(lè)于一體。一些大型的購(gòu)物中心甚至包含了酒店和辦公的功能。

黃金比例：最佳功能比例是零售、餐飲、娛樂(lè)為52：18：30業(yè)態(tài)組合：主力店、次主力店、獨(dú)立店?！爸髁Φ晔呛阈?，圍繞主力店周邊運(yùn)行是小行星般的次主力店、品牌店”。百貨商店代表品牌新世界天虹百貨百貨商店選址要求上海九海百盛購(gòu)物中心沈陽(yáng)新世界廣場(chǎng)新世界上海太平洋百貨百貨商店案例對(duì)比專業(yè)集成店代表品牌專業(yè)集成店選址要求一般包括家居建材、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、服飾店（ApparelShop）等。2、物業(yè)基本要求1、商圈基本要求選址多樣化：多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)；商圈范圍不定，目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的選擇性需求營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定；設(shè)有一定規(guī)模的