江蘇省太倉市房地產(chǎn)市場分析報告

江蘇省太倉市房地產(chǎn)市場分析報告中國水電建設(shè)集團房地產(chǎn)2023年三月二十三日第一章太倉市根本經(jīng)濟狀況..........................................................一、城市概況..............................................................................二、太倉市經(jīng)濟概況...................................................................其次章太倉市城市規(guī)劃.................................................................一、太倉市城市總體規(guī)劃〔2023-2030〕....................................二、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)進展規(guī)劃..........................................第三章太倉市土地市場概況...........................................................第四章太倉市房地產(chǎn)市場概況........................................................一、太倉市房地產(chǎn)投資額............................................................二、太倉市商品房施工面積和竣工面積.......................................三、太倉市商品房銷售面積和住宅銷售面積................................四、太倉市商品房銷售均價和住宅銷售均價................................五、2023年太倉市房地產(chǎn)市場運行狀況.....................................六、太倉市住宅典型樓盤............................................................第五章太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)........................................................一、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)概況.................................................二、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)房地產(chǎn)市場概況................................第一章太倉市根本經(jīng)濟狀況一、城市概況1、地理位置31°20′～31°45′、東經(jīng)120°58′～121°20′。東瀕長江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市?？偯娣e822.9平方公里，其538.5284.4線大路有204國道、338、339省道，沿江高速和蘇昆太高速境內(nèi)互20公里。2、行政區(qū)劃及人口73個開發(fā)區(qū)：太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)—區(qū)、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)—港區(qū)以及科教城區(qū)。市人民政府所在地為城廂鎮(zhèn)。202346.891737人。26.6120.28萬人，常住人口69.33萬人。按常住人口計算，城市化率到達60.42%。太倉為漢族聚居地區(qū)，少量少數(shù)民族散居。全市有回、滿、蒙古、壯、佤、苗、32個少數(shù)民族，其中以回族和滿族居多，主要分布在城廂、沙溪、瀏河等鎮(zhèn)。3、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)簡介261.838.8公里的黃金深水岸線呈帶狀江蘇省第一外貿(mào)大港——太倉港的直接經(jīng)濟腹地。2023年全年開發(fā)137億元，同比增長17.3%；一般預算收入9.321.4%43417.9%；10523.8億元，22%。339省道、滬太北路，與沿江高速、滬寧高速、蘇嘉杭高速、沿海高速、204國道、312國道相連，構(gòu)成輻射蘇錫常和蘇中地區(qū)的高等級大路網(wǎng)。以瀏河、楊林河、七浦運網(wǎng)，形成了便捷的水上交通網(wǎng)。開發(fā)區(qū)距滬寧鐵路昆山站30km，30km50km。正在建設(shè)的滬通鐵路〔上海－南通〕穿越太倉境內(nèi)，并在港區(qū)設(shè)編組站。開發(fā)區(qū)距離上海虹橋國際機50km80km50km。二、太倉市經(jīng)濟概況國內(nèi)生產(chǎn)總值2023年-2023年國內(nèi)生產(chǎn)總值比照圖2023年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕730.32億元，按可比價格計算，比上年增長14.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值26.98億元，增長4.3%418.9614.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值284.38億元，增長15.9%。按常住人口計算，人均地區(qū)生產(chǎn)總值到達105340元，增長12.2%。經(jīng)濟構(gòu)造進一步優(yōu)化，一、二、三產(chǎn)3.7：57.4：38.9。固定資產(chǎn)投資2023年-2023年固定資產(chǎn)投資比照圖2023284.26億元,14.6%。工業(yè)投資完成140.573.9。2023335.45億元,18.0%。184.2431.1%151.20億5.6%63.0453.6%；高技術(shù)投45.1462.6513.5%18.7%。居民收入及支出2023年-2023年固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)202327320元，農(nóng)村居民人均1297611%10%。城鎮(zhèn)居民人均生活1669785324.7%18.5%。202330629元，農(nóng)村居民人均純1466212.1%13.0%。城鎮(zhèn)居民人均生20231953820.0%11.8%。產(chǎn)業(yè)構(gòu)造及進展2023年，太倉市全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值〔GDP〕730.32億元，按可比價格計算，比上年增長14.6%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值26.984.3%；其次產(chǎn)業(yè)增加值418.96億元，增長14.5%；第三284.3815.9%。一、二、三產(chǎn)業(yè)比重為3.7：57.4：38.9。太倉市2023年、2023年產(chǎn)業(yè)構(gòu)造比照

指標2023年指標2023年比去年增長(%)2023年同比增長(%)地區(qū)生產(chǎn)總值612.0115.8%730.3214.6%第一產(chǎn)業(yè)24.664.5%26.984.3%其次產(chǎn)業(yè)355.3512.9%418.9614.5%第三產(chǎn)業(yè)232.0023.3%284.3815.9%展良好，第三產(chǎn)業(yè)增長強勁。其次章太倉市城市規(guī)劃一、太倉市城市總體規(guī)劃〔2023-2030〕1、太倉市城市性質(zhì)濱江國際化興港口城市，臨滬現(xiàn)代化生態(tài)宜居城市。2、規(guī)劃范圍、規(guī)劃期限〔1〕規(guī)劃范圍822.9平方公里?！亟咚俅舐贰K昆太高速大路—滬通鐵路—通港高速大路—濱江大道—339省道復線—滬通鐵路—295.4平方公里。〔2〕規(guī)劃期限：近期：2023-2023年中期：2023-2023年遠期：2023-2030年3、規(guī)劃產(chǎn)業(yè)布局息、材料、能源、裝備制造等潛在優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，能耗高、污染重的產(chǎn)業(yè)逐步轉(zhuǎn)移或淘汰。第三產(chǎn)業(yè)中生產(chǎn)性效勞業(yè)重點進呈現(xiàn)代物流業(yè)、金融保險、航運代理和專業(yè)效勞業(yè)等；生活性效勞業(yè)重點進展休閑旅游業(yè)、商業(yè)效勞業(yè)和公共效勞業(yè)。4、市域空間規(guī)劃市域空間層面上，規(guī)劃形成“中心城區(qū)—鎮(zhèn)—村莊”的城鄉(xiāng)體系和“三片”指沙溪、瀏河、璜涇。沙溪冷靜位為歷史文化名鎮(zhèn)、集文化旅6144個，17個。5、城市綜合交通規(guī)劃區(qū)、小汽車交通寬松進展區(qū)、機動車限制進展區(qū)，明確各交通分區(qū)的交通進展模式，制定差異化的道路路網(wǎng)、公共交通、停車設(shè)施等進展政策。6、總體布局構(gòu)造城市空間構(gòu)造規(guī)劃確定了中心城區(qū)雙城的布局構(gòu)造，雙城即主城和港城。主城為滬通鐵路—楊林塘—太倉西南市界圍合區(qū)域，總面積186.7平方公里。主城包括城中、南郊、陸渡、金倉湖四個組團。港城為浪港—濱江大道—339省道復線—滬通鐵路圍合的區(qū)域，108.7“一區(qū)兩園”“一區(qū)”指港城中部的綜合配套區(qū)；“兩園”指分布在港城南北兩側(cè)的工業(yè)園。城市進展方向主城主要統(tǒng)籌城廂、陸渡、區(qū)、雙鳳和南郊，實施“東拓、南延、西控、北優(yōu)”的空間進展策略，重點向東拓展進展空間，連續(xù)南向進展態(tài)勢，把握城市向西集中，優(yōu)化北部空間布局。港城統(tǒng)籌浮橋作業(yè)區(qū)，重點向西、向北進展，優(yōu)化南部空間。城市規(guī)模80萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模把握在961206065平方公里以內(nèi)；港城2031平方公里以內(nèi)。7、居住用地規(guī)劃8個居住片區(qū)，分別為：西北片、東北片、老城片、區(qū)片、南郊片、陸渡南片、陸渡北片和金倉湖片。主城居住片區(qū)規(guī)劃把握一覽表編號編號名稱居住用地規(guī)?！瞙m2〕人口〔萬人〕人均用地〔m2〕1西北片230.6732.92東北片450.11237.53老城片148.7529.74區(qū)片414.71041.55南膠片275.5739.46陸渡南片418.51041.97陸渡北片172.1724.68金倉湖片100.9250.5合計2211.16036.93個居住片區(qū)，分別為：港城北片、港城南片、港城西片和瀏家港片。港城居住片區(qū)規(guī)劃把握一覽表編號名稱居住用地規(guī)?！瞙m2〕人口〔萬人〕人均用地〔m2〕1港城北片132.7622.12港城南片3421228.53瀏家港片42.1221.1合計516.92025.8二、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)進展規(guī)劃261.8平方公里，依據(jù)《太倉港總體布局規(guī)劃》依次規(guī)劃有船舶和海洋工程制造區(qū)、重大技術(shù)裝備制造區(qū)、港城和先進制造業(yè)工業(yè)區(qū)、石化工業(yè)區(qū)等特色功能園區(qū)。1、船舶和海洋工程制造區(qū)：主要依托涇作業(yè)區(qū)及預留岸線，著力進展船舶改裝及海洋工程。2、重大技術(shù)裝備制造區(qū)：依托蕩茜作業(yè)區(qū)內(nèi)重型件雜貨泊位和散雜貨泊位，著力進展重大技術(shù)裝備制造。3、石化工業(yè)區(qū)：依托茜涇作業(yè)區(qū)以及前方建成的石化、電力等臨港工業(yè)和石化產(chǎn)品的中轉(zhuǎn)基地，著力打造現(xiàn)代化的石化工業(yè)。4、港城和先進制造業(yè)工業(yè)區(qū)：集港口物流、工業(yè)開發(fā)、生活居住、配套效勞、生態(tài)觀光等功能于一體，是太倉港生產(chǎn)生活的配套區(qū)和綜合性的城市區(qū)。依據(jù)“產(chǎn)業(yè)城、數(shù)字城、現(xiàn)代城、生態(tài)城、和諧城”的進展定位，重點打造以行政商務(wù)辦公為主的城市綜合體、以數(shù)據(jù)中心、電子商務(wù)為主的城市綜合體、以生活配套為主的城市綜合體五大載體。著力完善行政商務(wù)區(qū)，精品住宅區(qū)、綜合效勞區(qū)、科教文體區(qū)、生態(tài)休閑區(qū)五大功能分區(qū)。港城核心區(qū)面積7.8平方公里，目前區(qū)內(nèi)根底設(shè)施建設(shè)全面啟動，行政商務(wù)辦公樓竣工交付，港區(qū)公交站正式投用。職業(yè)技術(shù)學校、中〔小〕學、醫(yī)院等公益配套設(shè)施正在間續(xù)啟動建設(shè)，行政、商務(wù)、商業(yè)、居住等各項城市配套功能正在逐步完善。依據(jù)太倉市國土資源局土地交易的公開信息統(tǒng)計，2023年至20234001500元/0.82.5之間，地塊全部以掛牌方式出讓。以下為2023年、2023年太倉市主要居住類用地成交狀況：起始價成交價(萬元) 起始價成交價(萬元) (萬元)樓面單價元/平方米商業(yè)、掛牌住宅1.0-2.27400111001233商業(yè)、掛牌住宅1.0-1.820232030400商業(yè)、掛牌住宅1.0-1.8280028504241.3-2.025000 2700012020.8-1.745004550622面積公開成交時間地塊名稱用途出讓容積率平方米畝方式111日沙溪鎮(zhèn)太沙路西側(cè)、印40932.5061.40溪南路南側(cè)222日28160.8042.24南花園以南222日37320.1055.98大路東側(cè)區(qū)洛陽路222日西112286.50168.43住宅掛牌226日43026.1064.54住宅掛牌鳳路東側(cè)2023年太倉主要居住類用地成交狀況面積

起始價成交價

樓面單價成交時間地塊名稱平方米 畝

用途 出讓容積率〔萬元萬元〕元/平方米方式沙溪鎮(zhèn)岳王1月7日東街村眾興 16269.50組

24.40

商業(yè)、 0.8-97016006149701600614150001520070825002600334住宅住宅掛牌1.6≤2.2商業(yè)、0.8-住宅1.5璜涇鎮(zhèn)西環(huán)216璜涇鎮(zhèn)西環(huán)216日51839.6077.76西側(cè)城廂鎮(zhèn)南郊

區(qū)城東路

97575.30

146.36掛牌216日

城區(qū)經(jīng)四路北側(cè)城廂鎮(zhèn)南郊

44228.90

66.34 住宅 掛牌

1.1-1.5

7300 7350 110839日

城區(qū)經(jīng)四路南側(cè)區(qū)東亭路

34628.40

51.94 住宅 掛牌1.1-1.5商業(yè)、

5750 5800 111747日東側(cè)、上海東105063.40路北側(cè)

157.59

住宅 掛牌 ≤2.2 15800 16000

692路東側(cè)區(qū)朝陽路625路東側(cè)區(qū)朝陽路625日20230.1030.00西側(cè)625日區(qū)上海路15291.4022.94西側(cè)625日城廂鎮(zhèn)蘇州41966.5062.95西626日陸渡鎮(zhèn)中市23890.0035.83路東側(cè)區(qū)常勝路

雙鳳鎮(zhèn)建

14976.80

22.47

住宅掛牌1.0-850掛牌1.0-8509003341.8掛牌≤230003050762掛牌≤223002350768掛牌≤2.567006900658掛牌0.8-25002600495住宅住宅商業(yè)、住宅 2.2商業(yè)、812109609.70北側(cè)

164.41

住宅 掛牌 ≤2.2 16000 16500

684陸渡鎮(zhèn)中市924日路北側(cè)、胡家46754.60港西側(cè)

70.13

商業(yè)、 1.0-住宅 掛牌 1.8

4900 10700

1271面積面積成交時間地塊名稱平方米畝用途1012日沙溪鎮(zhèn)溫莎公開方式1.0-起始價成交價樓面單價〔萬元萬元〕元/平方米花園東南側(cè)城廂鎮(zhèn)經(jīng)七49191.1073.79住宅掛牌1.61022243375.20路北365.06住宅掛牌0.8-1.51023日沙溪鎮(zhèn)南院路西側(cè)27870.7041.81住宅住宅掛牌0.7-1.41023日瀏河鎮(zhèn)鄭和大街北側(cè)28835.4043.25掛牌 ≤2.03950635080718000520231424250039001000380085001474一、太倉市房地產(chǎn)投資額數(shù)據(jù)來源：太倉市統(tǒng)計公報及太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《房地產(chǎn)市場簡況》近三年，太倉市房地產(chǎn)投資額逐年上升，2023年、2023年同比63.04億元。二、太倉市商品房施工面積和竣工面積數(shù)據(jù)來源：太倉市統(tǒng)計公報及太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《房地產(chǎn)市場簡況》202320232023年到達580.962023年到達119.22萬平方米。三、太倉市商品房銷售面積和住宅銷售面積數(shù)據(jù)來源：太倉市統(tǒng)計公報及太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《房地產(chǎn)市場簡況》2023年的商品房銷售面積有了較大的增長，增長幅度為229.8%172.112023150.21萬平12.7%。太倉市住宅銷售面積呈現(xiàn)了同樣的趨勢，于2023124.46202324.2%的降幅，94.44萬平方米。四、太倉市商品房銷售均價和住宅銷售均價數(shù)據(jù)來源：太倉市統(tǒng)計公報及太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局《房地產(chǎn)市場簡況》20232023年保持持續(xù)上漲趨勢，202326.3%6112元/平方米。2023年太倉住6496元/37.1%，并首次超過了當年商品房的銷售均價。五、2023年太倉市房地產(chǎn)市場運行狀況依據(jù)太倉市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的《2023年房地產(chǎn)市場簡況》，202363.0434.1%。商品房施工面積為580.96萬平方米，同比增長36.0%；商品房開工243.4323.8%119.22萬平方米，同比增長9.8%。2023年進入太倉的實力開發(fā)商有綠地集團、浙建集團、交大南洋等。2023年太倉市政府樂觀貫徹落實國家“國十條”、“國五條”等2023年商品房銷售面積同比下降12.7%，150.2194.44萬平方米。由于太62023年太倉市商品房銷售面積下降的主要緣由。20236112元/平方米，同比增長26.3%，其中住宅〔含別墅、高檔住宅〕6496元/平方米，并且住宅銷樓、商鋪等其它類型商品房的價格，住宅價格與寫字樓、商鋪等其它類型商品房價格消滅了倒掛的現(xiàn)象。相比接近的上海、昆山等地，2023年有浙建·水岸、城水岸、壹品筑、南洋壹號公館、上海公館等高品質(zhì)工程2023年太倉市商品房銷售均價保持上漲。六、太倉市住宅典型樓盤壹品筑開發(fā)商開發(fā)商太倉市華置業(yè)有限公司所屬區(qū)域城市中心區(qū)小高層具體位置錦州路西側(cè)，岳陽路北側(cè)物業(yè)形式主力戶型93-159綠地率37%容積率1.4物業(yè)治理費米·月27282平方米戶數(shù)142戶占地面積13327平方米均價11000元/平方米建筑面積交房標準毛坯銷售價格開盤時間19日入住時間202312月梯花園洋房住宅小區(qū)。工程在規(guī)劃設(shè)計之初就從居住者的角度動身，以人為本，敬重自然景觀，做到層層退臺，戶戶花園。66—7層的電梯花園洋房，僅142樽珍稀席位，面93159平米不等。小區(qū)鬧中取靜，靠近瀏河觀光帶，據(jù)了解，其周邊都是已建成的高檔社區(qū)，配套齊全，適宜居住。從戶型來看，全明設(shè)計，每戶都有三間朝南，家家見景，戶戶見綠。一、二層有獨立私家花園，地下室，空中花園贈送，頂層則送閣樓。綠地城開發(fā)商開發(fā)商綠地集團〔太倉〕置業(yè)有限公司所屬區(qū)域具體位置物業(yè)形式城南層、別墅人民路，瀏河南岸主力戶型90-130綠地率40%容積率1.8物業(yè)治理費1.5元/平方米·月700000平方米戶數(shù)1092戶占地面積389000平方米建筑面積交房標準毛坯銷售價格銷售價格7800元/平方米開盤時間2023年2月6日入住時間20234月綠地城在太倉城市核心,7070萬方平米，是集大型高檔公寓區(qū)、別墅區(qū)及商業(yè)區(qū)為一體一代超大復合造城工程，它是太倉市政府重點引進的超大造城打算，方面需求，真正現(xiàn)實了城市生活零距離狀態(tài)。景瑞·榮御藍灣開發(fā)商開發(fā)商太倉景瑞置業(yè)所屬區(qū)域城區(qū)具體位置500米物業(yè)形式高層、別墅主力戶型容積率物業(yè)治理費90-1762.06元/平方米·月454583平方米綠地率37%1.6戶數(shù)2312戶占地面積229590平方米建筑面積交房標準毛坯銷售價格8500元/平方米開盤時間2023年4月10日入住時間202312月75分鐘，昆山20401小時，周邊路網(wǎng)興盛，交通格外便利。周邊多個別墅工程使此地居住氣氛純熟。植物材料為主，結(jié)合木材，石材，形成以綠化為主體的景觀效果。打進戶玄關(guān)的二進式禮客空間設(shè)計。下沉式花園、半地下室、露臺、閣2500m2的人工湖泊，150種植物，大面積薰衣草種植，特色駁岸處理分布于小區(qū)，構(gòu)筑生態(tài)、花園，步移景異的自然浪漫生活。上海公館開發(fā)商開發(fā)商蘇州華兆置業(yè)所屬區(qū)域城南具體位置東倉路西側(cè)，武漢路北側(cè)物業(yè)形式高層、別墅主力戶型240-250綠地率31%容積率1.27物業(yè)治理費米·月64921平方米戶數(shù)163戶占地面積34421平方米建筑面積交房標準毛坯銷售價格9000元/平方米開盤時間20231212日入住時間2023年48公頃的中心景觀湖。工程借勢起勢，憑借優(yōu)越的地理位置，領(lǐng)先融入一線湖岸，6.9270°闊景陽臺，置身其中，一線磅居生活風潮。浙建太和麗都開發(fā)商開發(fā)商太倉浙建地產(chǎn)進展有限公司所屬區(qū)域城南高層具體位置瀏河南岸海韻堤對面物業(yè)形式主力戶型135-240綠地率30%容積率

2.293380平方米

建筑面積

米·月277500平方米

戶數(shù)

1320戶毛坯8500銷售價格 開盤時間元/平方米

2023年9月

入住時間 2023年海韻堤、濱河公園、東海高爾夫、中心湖等景觀。全社區(qū)底層4.21:15分鐘，坐擁太倉城文教商業(yè)中心，規(guī)劃有太倉體育中心、中心湖商務(wù)圈、太倉大學城等配套設(shè)施。一、太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)概況太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)，又稱太倉港港口開發(fā)區(qū)，位于太倉市境內(nèi)東部，陸域規(guī)劃把握面積約261.8平方公里，沿長江入?？?8.8——太倉港的直接經(jīng)濟腹地。太倉港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)港區(qū)依據(jù)“港口碼頭、臨江工業(yè)、現(xiàn)代物流、港城”四位一體、整體推動的進展路徑，圍繞建設(shè)創(chuàng)型開發(fā)區(qū)的進展目標，加快實施“135”的進展戰(zhàn)略，開發(fā)建設(shè)取得了明顯成效。20平方公里土地上，累計完成固定資產(chǎn)投入超600億元，每平方公里創(chuàng)稅超億元，工業(yè)產(chǎn)出占太倉全市的30%，20%。先后獲得“長三角最具投資價值開發(fā)區(qū)”、“和化學工業(yè)最具投資價值園區(qū)”“江蘇省勞動關(guān)系和諧工業(yè)園區(qū)”等榮譽稱號。52.4220萬，