世聯(lián)-深圳淘金山別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格報(bào)告

呈：××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淘金山價(jià)格報(bào)告版權(quán)聲明本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。開發(fā)商目標(biāo)品牌目標(biāo)：重金打造，希望借本項(xiàng)目樹立開發(fā)商在深圳市場(chǎng)的知名度；價(jià)格目標(biāo)：充分挖掘一期的物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)高價(jià)值;速度目標(biāo)：在財(cái)務(wù)運(yùn)作上對(duì)回籠銷售資金的速度無(wú)特別限制要求，但開盤銷售套數(shù)須控制，并須確保06年10月銷售80％；目標(biāo)的溝通世聯(lián)關(guān)于目標(biāo)的思考：1、關(guān)于品牌：

品牌的建立除了產(chǎn)品本身以外，更重要的是客戶認(rèn)知和客戶口碑；2、一期產(chǎn)品價(jià)值的思考：從產(chǎn)品價(jià)值來(lái)看一期無(wú)疑是最優(yōu)的，但是從大盤開發(fā)的層面來(lái)看，必須確保項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)r(jià)值的持續(xù)增值，因此，確保一期價(jià)值實(shí)現(xiàn)的同時(shí)還必須充分考慮二三期價(jià)值的實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)的溝通本報(bào)告將回答的主要問(wèn)題1、淘金山一期能賣多少錢？2、入市該賣多少，入市該賣多少錢？3、房號(hào)全部放開的政策環(huán)境下怎么推售？核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格體系的選擇推售策略報(bào)告目錄Catalogue1234報(bào)告的前提價(jià)格策略指導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表制作及驗(yàn)證5推售策略及工作計(jì)劃豪宅市場(chǎng)及新政分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析目標(biāo)客戶分析2005年7月8月10月9月12月11月中信紅樹灣2期天鵝堡三期城市山谷3期香蜜湖1號(hào)水榭花都3期中旅國(guó)際公館2期萬(wàn)科十七英里2005年關(guān)內(nèi)豪宅的集中放量導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)成交量旺盛。今年1~9月，豪宅供應(yīng)套數(shù)比同比增長(zhǎng)61%，關(guān)內(nèi)665206平方米，占總量比70%。深圳新房銷售價(jià)格同比上漲12.18%，南山漲幅30%左右。推400套售210套均價(jià)13100元/m2推513套售280套均價(jià)12000元/m2推435套售405套均價(jià)11000元/m285%推430套售364套均價(jià)11000元/m2推120套售120套均價(jià)22500元/m295%推156套售122套均價(jià)23400元/m235%81%推103套售60套均價(jià)17000元/m2推29套售29套均價(jià)40000元/m2100%推473套售470套均價(jià)16000元/m2100%80%封盤豪宅市場(chǎng)及新政分析——豪宅市場(chǎng)供應(yīng)分析豪宅市場(chǎng)及新政分析2005年政策出臺(tái)時(shí)間軸：3月住房按揭利率上調(diào)穩(wěn)定房?jī)r(jià)“舊八條”11月深圳開征土地增值稅10月《關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、禁止價(jià)格欺詐的通知》4月國(guó)務(wù)院副總理曾培炎“關(guān)于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”的四點(diǎn)要求“新八條”打擊炒房、炒地6月個(gè)人購(gòu)房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營(yíng)業(yè)稅開始實(shí)施2005年，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列的土地政策、利率政策、稅費(fèi)政策和房地產(chǎn)行業(yè)政策目的：平穩(wěn)房?jī)r(jià)、遏制投機(jī)，從而促使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康和穩(wěn)定地成長(zhǎng)；效果：（1）部分過(guò)熱區(qū)域的豪宅市場(chǎng)中的投機(jī)行為有所收斂；（2）開發(fā)商對(duì)豪宅開發(fā)會(huì)更加謹(jǐn)慎，產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)可能更加理性化；（3）對(duì)于發(fā)展態(tài)勢(shì)較為健康的地方豪宅市場(chǎng)（如深圳），新政的影響比較弱，觀望之后出現(xiàn)反彈。5月七部委《關(guān)于穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》深圳規(guī)定普通住房標(biāo)準(zhǔn)——已出臺(tái)政策回顧豪宅市場(chǎng)及新政分析——近期出臺(tái)的政策11月11日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通告》：

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂的“認(rèn)購(gòu)書”應(yīng)使用全市統(tǒng)一的示范文本，并通過(guò)“深圳市一手房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)”下載，“認(rèn)購(gòu)書”簽訂之后，不得隨意變更或解除；商品房取得預(yù)售許可證后，必須全部即時(shí)上網(wǎng)公開銷售，“深圳市國(guó)土局和房地產(chǎn)管理局房源公示系統(tǒng)”中待售房源，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得無(wú)故拒售；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取“提前登記、集中開盤、分期銷售”的售房模式；嚴(yán)禁“炒房樓花”行為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得代理銷售尚未辦理《房地產(chǎn)證》的二手房。政策持續(xù)出臺(tái)，風(fēng)向不確定，高價(jià)豪宅項(xiàng)目面臨政策風(fēng)險(xiǎn)大項(xiàng)目分析戶型房間組成建面(㎡)套數(shù)套數(shù)比D1型3房2廳1廚2衛(wèi)147-15036043.11%C1型4房2廳1廚2衛(wèi)158607.19%C2型4房2廳1廚2衛(wèi)170-17315017.96%B型4房2廳1廚3衛(wèi)191-19315017.96%A1型4房2廳1廚3衛(wèi)240303.59%A2型4房2廳1廚3衛(wèi)221-223607.19%D1型復(fù)式5房3廳1廚3衛(wèi)238-240121.44%C1型復(fù)式6房3廳1廚4衛(wèi)25920.24%C2型復(fù)式6房3廳1廚4衛(wèi)280-28050.60%B型復(fù)式6房3廳1廚4衛(wèi)31350.60%A1型復(fù)式7房3廳1廚4衛(wèi)36510.12%A2型復(fù)式5房3廳1廚3衛(wèi)37720.24%總套數(shù)837套戶均面積174m2總建面201537.99房均面積49.5m2占地面積：54280.8m2總建筑面積：201537.99m2住宅面積：145571.09m2總戶數(shù)：837戶產(chǎn)品均好性強(qiáng)，三房同質(zhì)化嚴(yán)重實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的突破建立市場(chǎng)口碑價(jià)格的穩(wěn)步攀升，快速回籠資金，確保持續(xù)銷售深入挖掘項(xiàng)目的價(jià)值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化一期二期三期11000120001300015000所處階段不同，定位也不同，我們需要考慮項(xiàng)目三期的可持續(xù)開發(fā)，一期在實(shí)現(xiàn)價(jià)值的同時(shí)須充分考慮市場(chǎng)口碑，確保項(xiàng)目整體的持續(xù)增值。項(xiàng)目分析項(xiàng)目的分期定位客戶分析客戶來(lái)源廣泛，福田客戶比例較高，且福田客戶分布區(qū)域集中在幾大豪宅片區(qū)及梅林、益田等公務(wù)員聚居去；客戶以公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主為主，高端客戶的政策敏感性更強(qiáng)?！獢?shù)據(jù)來(lái)源：《淘金山誠(chéng)意客戶分析》小結(jié)市場(chǎng)及新政：1、深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，豪宅市場(chǎng)成交量旺盛；2、深圳一線豪宅已紛紛入市，目前僅剩本項(xiàng)目尚未入市；3、近期政策持續(xù)出臺(tái)，未來(lái)形勢(shì)不明朗，須小心謹(jǐn)慎；項(xiàng)目分析：1、從資源及產(chǎn)品來(lái)看具備實(shí)現(xiàn)高價(jià)格的基礎(chǔ)；2、豪宅項(xiàng)目比較容易受到政策的影響；客戶分析：1、本項(xiàng)目客戶層次相對(duì)較高，分布較廣；2、高端客戶特別是公務(wù)員尤其關(guān)注政策的變化，在客戶維護(hù)方面須小心謹(jǐn)慎。當(dāng)前工作的關(guān)鍵：抓緊時(shí)間無(wú)風(fēng)險(xiǎn)消化前期積累客戶報(bào)告目錄Catalogue1234報(bào)告的前提價(jià)格策略指導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表制作及驗(yàn)證5推售策略及工作計(jì)劃新政下的價(jià)格策略價(jià)格策略指導(dǎo)傳統(tǒng)的價(jià)格策略：

利用分批推售等實(shí)現(xiàn)低開高走、平開高走；新政下面臨的問(wèn)題：價(jià)格公示帶來(lái)的信息相對(duì)對(duì)稱，價(jià)格信息將直接影響客戶決策；房號(hào)必須全部放開使得傳統(tǒng)的銷控?zé)o法實(shí)施，銷售速度及價(jià)格提升的控制難度加大；新政下的價(jià)格策略價(jià)格表充分預(yù)估項(xiàng)目整體銷售走勢(shì)，價(jià)格表制作一步到位；充分發(fā)揮價(jià)格杠桿的作用，利用價(jià)格對(duì)比影響客戶決策，達(dá)到銷控的目的。報(bào)告目錄Catalogue1234報(bào)告的前提價(jià)格策略指導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表制作及驗(yàn)證5推售策略及工作計(jì)劃定價(jià)方法核心均價(jià)的比準(zhǔn)及確定定價(jià)方法價(jià)格區(qū)間推導(dǎo)模型建立價(jià)格區(qū)間動(dòng)態(tài)估算模型：比準(zhǔn)均價(jià)=靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格×速度修正系數(shù)×?xí)r間修正系數(shù)×樓盤對(duì)比修正系數(shù)P=Pn×R1×R2×R3n——典型樓盤比較法本項(xiàng)目定位為深圳一線資源型豪宅，因此可利用典型樓盤比較法通過(guò)與目前在售的資源型豪宅進(jìn)行比較求取本項(xiàng)目的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)；核心均價(jià)的比準(zhǔn)——典型樓盤比較法靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格（Pn）元/平米比準(zhǔn)項(xiàng)目比準(zhǔn)產(chǎn)品片區(qū)靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格華僑城三期高層華僑城18000中信紅樹灣二期高層紅樹灣12000紅樹西岸高層紅樹灣18000中旅國(guó)際公館二期高層香蜜湖11000水榭花都三期高層香蜜湖16000鴻翔花園一期高層羅湖8500百仕達(dá)東郡大戶型單位羅湖7800核心均價(jià)的比準(zhǔn)——典型樓盤比較法速度修正系數(shù)（R1）項(xiàng)目選房時(shí)間套數(shù)銷售速度

（選房銷售率）速度修正系數(shù)R1淘金山2005年12月83742%

華僑城2005年10月195100%1中信紅樹灣二期2005年10月73939%0.933中旅國(guó)際公館二期2005年9月93644%1.050水榭花都三期2005年9月47399%1.000項(xiàng)目選房時(shí)間套數(shù)銷售速度

（套/月）速度修正系數(shù)R1淘金山2005年12月83780

紅樹西岸2005年4月1301300.625鴻翔花園一期2004年7月1021901.125百仕達(dá)東郡2004年8月1322931.161核心均價(jià)的比準(zhǔn)——典型樓盤比較法時(shí)間修正系數(shù)（R2）根據(jù)三級(jí)市場(chǎng)的豪宅房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況和歷年豪宅二級(jí)市場(chǎng)的增長(zhǎng)情況分析樓盤名稱中旅天鵝堡純水岸碧海一期二期II區(qū)水榭一期水榭二期…平均房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)率10％9％18％5%10%15%9%…10％項(xiàng)目推出時(shí)間時(shí)間修正系數(shù)淘金山2005年12月

華僑城三期2005年10月1.017中信紅樹灣二期2005年9月1.025紅樹西岸2004年4月1.167中旅國(guó)際公館二期2005年10月1.017水榭花都三期2005年10月1.017鴻翔花園一期2004年7月1.142百仕達(dá)東郡2004年8月1.133核心均價(jià)的比準(zhǔn)——典型樓盤比較法樓盤對(duì)比修正系數(shù)（R3）比準(zhǔn)項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模R3樓盤對(duì)比修正系數(shù)華僑城三期5萬(wàn)0.650中信紅樹灣二期19萬(wàn)0.859紅樹西岸25萬(wàn)0.789中旅國(guó)際公館二期19萬(wàn)0.883水榭花都三期9.6萬(wàn)0.860鴻翔花園一期15萬(wàn)1.041百仕達(dá)東郡21萬(wàn)1.013——詳細(xì)對(duì)比表格詳見附件核心均價(jià)的確定根據(jù)對(duì)參考項(xiàng)目影響其價(jià)格的各因素的調(diào)整修正平均，得出本項(xiàng)目的市場(chǎng)比準(zhǔn)均價(jià)為10400元/㎡。比準(zhǔn)項(xiàng)目片區(qū)靜態(tài)基準(zhǔn)價(jià)格速度修正時(shí)間修正樓盤素質(zhì)

對(duì)比修正折算價(jià)格華僑城三期華僑城180001.0001.0170.64711831中信紅樹灣二期紅樹灣120000.9331.0250.8259464紅樹西岸紅樹灣180000.3751.1670.7355785中旅國(guó)際公館二期香蜜湖105001.0501.0170.89510510水榭花都三期香蜜湖160001.0001.0170.84113680鴻翔花園一期羅湖85001.1251.1421.04111365百仕達(dá)東郡羅湖78001.1611.1331.01310394報(bào)告目錄Catalogue1234報(bào)告的前提價(jià)格策略指導(dǎo)核心均價(jià)的推導(dǎo)價(jià)格表制作及驗(yàn)證5推售策略及工作計(jì)劃價(jià)格表制作方法影響價(jià)格的因素和權(quán)重平面調(diào)差豎向調(diào)差特殊單位調(diào)整四套價(jià)格表試算價(jià)格表驗(yàn)證精確致導(dǎo)——精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，戶戶爬樓打分；高成低就——特殊單位價(jià)格一步到位，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度；特殊處理——特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化；價(jià)格合成——結(jié)合房號(hào)推售安排及銷售目標(biāo)將分批推售的房號(hào)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整，利用價(jià)格杠桿實(shí)現(xiàn)銷控；價(jià)格表制作方法分項(xiàng)景觀視野朝向通風(fēng)采光戶型客戶關(guān)注指數(shù)70％10％10％5％5％產(chǎn)品差異指數(shù)50%20%10%15%5%組合權(quán)重60%15%10%10%5%價(jià)值突破界限的前提：產(chǎn)品全面領(lǐng)先；資源具有唯一性（稀缺性）項(xiàng)目所在地輻射的客戶區(qū)域廣闊；概念和定位遠(yuǎn)離對(duì)手；——（模型來(lái)源：世聯(lián)資源網(wǎng)）“客戶關(guān)注指數(shù)”主要通過(guò)銷售人員與客戶接觸訪談而得?！爱a(chǎn)品差異指數(shù)”主要通過(guò)項(xiàng)目組多次實(shí)地爬樓獲得。影響價(jià)格的因素和權(quán)重——爬樓打分詳見《淘金山爬樓打分表》平面調(diào)差由于產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，因此充分挖掘產(chǎn)品的差異，通過(guò)高端產(chǎn)品樹立價(jià)格標(biāo)桿，促進(jìn)主力產(chǎn)品的銷售；三房單位作為主力產(chǎn)品，景觀資源最佳，客戶需求量大且產(chǎn)品價(jià)值高，充分挖掘三房的物業(yè)價(jià)值；特殊單位如贈(zèng)送錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)等情況的處理將在后續(xù)價(jià)格體系完成后額外處理，平面調(diào)差中不考慮該因素；充分試算，確定最優(yōu)平面差方案。平面調(diào)差——原始平面調(diào)差本項(xiàng)目平面差取市場(chǎng)比準(zhǔn)價(jià)的30％，約為3000元。當(dāng)取3000以上時(shí)會(huì)導(dǎo)致8000元以下低價(jià)單位大量增加；如取3600時(shí)，單價(jià)在8000元以下的單位達(dá)到54套；當(dāng)取3000以上時(shí)會(huì)導(dǎo)致低價(jià)值單位價(jià)值上升，造成銷售阻力。如取2400時(shí)，2棟01單位均價(jià)為9057；49221222271172102206242018116341812244124881721181130001707210926522562672180824162612181250316171122武警大隊(duì)及小山頭山湖居原生山林東湖山體豎向調(diào)差豎向調(diào)差原則：小層差原則，確保高、中、低樓層消化均衡；對(duì)景觀或視野變化較大的個(gè)別層實(shí)現(xiàn)大層差，形成對(duì)比，引導(dǎo)消化。16層25層301棟/2棟25樓以上景觀變化不明顯16樓以上越過(guò)山頭景觀逐漸豐富，視野更開闊架空層受南面山頭及武警大隊(duì)遮擋景觀變化較小3層80309層25層809樓以上景觀逐漸豐富，視野開闊架空層園林景觀變化明顯3層503015層3015樓以上越過(guò)東邊山頭，視野開闊，景觀變化大架空層低層視野開闊，湖景變化不大3層8011層80受5號(hào)樓遮擋，10樓以上景觀變化不大架空層低層園林景觀變化明顯3層303棟/4棟5棟6棟A/6棟B15015015015025樓以上景觀變化不明顯價(jià)格表合成——特殊單位處理一、特殊單位產(chǎn)品套數(shù)價(jià)格處理備注4＃0330加4500樓王產(chǎn)品，戶型好，數(shù)量少，客戶需求量大5＃0330加2000湖景最佳單位，客戶需求量大，受市場(chǎng)追捧5＃0430加2200湖景最佳單位，客戶需求量大，受市場(chǎng)追捧頂層復(fù)式27加6000數(shù)量稀缺，受市場(chǎng)追捧復(fù)式贈(zèng)送天臺(tái)花園面積尚未確定，需發(fā)展商確認(rèn)后再進(jìn)行復(fù)式價(jià)格的調(diào)整價(jià)格表合成客戶意向分布——根據(jù)推售策略調(diào)整價(jià)格1棟55人2棟83人3棟172人4棟69人5棟154人6棟A77人6棟B36人147平米（360套）：252人158平米（60套）：109人170平米（150套）：92人191平米（60套）：59人221平米（60套）：38人240平米（30套）：49人從戶型來(lái)看，客戶意向集中在三房，158的四房和240的四房從樓棟分布來(lái)看，客戶意向集中在5棟、3棟、2棟、6棟A價(jià)格表合成推售策略：根據(jù)目前房號(hào)必須全部放開的政策，結(jié)合客戶意向及推售節(jié)奏安排，通過(guò)價(jià)格杠桿將產(chǎn)品分等級(jí)，預(yù)估后續(xù)產(chǎn)品價(jià)值直接反算到價(jià)格表，利用價(jià)格實(shí)現(xiàn)房號(hào)的分批消化。第一批計(jì)劃推出房號(hào)：（共465套）——1棟、6棟A（低價(jià)值產(chǎn)品）；（客戶意向集中且產(chǎn)品重疊）3棟；（客戶意向集中產(chǎn)品且為項(xiàng)目標(biāo)桿）4棟；第二批計(jì)劃推出房號(hào)：（共372套）——2棟（升值產(chǎn)品）、5棟（高價(jià)值補(bǔ)充產(chǎn)品）、6棟B（現(xiàn)無(wú)展示的升值產(chǎn)品）10119104698671947494141116516043896992861333513543870095771190812054869911233119041211885979313105381262910287104361413314573調(diào)整后各單元均價(jià)分布（試算均價(jià)11000元）1棟2棟3棟4棟5棟6棟A6棟B——根據(jù)推售策略調(diào)整價(jià)格付款方式及平均折扣率參考紅樹灣二期、中旅國(guó)際公館二期客戶付款比例，建議按一次性付款占30％，按揭70％計(jì)算：一次性付款97折簽署認(rèn)購(gòu)書付訂金5萬(wàn)元簽署認(rèn)購(gòu)書后7天內(nèi)付總樓款的30%（含訂金）簽署認(rèn)購(gòu)書后30天內(nèi)，付清總樓款的70%,并簽署正式買賣合同按揭付款97折簽署認(rèn)購(gòu)書付訂金5萬(wàn)元簽署認(rèn)購(gòu)書后7天內(nèi)付總樓款的30%（含訂金），并簽署正式買賣合同，同時(shí)提交辦理按揭手續(xù)的有關(guān)資料，接通知后辦理銀行按揭平均折扣率：實(shí)收折扣=0.97-0.0084-0004-0.001-0.001＝0.9556因此，本價(jià)格表平均折扣率為：0.9556優(yōu)惠來(lái)源折扣率預(yù)計(jì)比例綜合優(yōu)惠率選房?jī)?yōu)惠2%0.420.0084促銷優(yōu)惠2%0.20.004積分卡優(yōu)惠1%0.10.001項(xiàng)目經(jīng)理額外優(yōu)惠1%0.10.001四套價(jià)格表試算均價(jià)10500元/平米入市價(jià)格表均價(jià)11000元/平米入市價(jià)格表均價(jià)11500元/平米入市價(jià)格表均價(jià)12000元/平米入市價(jià)格表價(jià)格表驗(yàn)證根據(jù)客戶敏感點(diǎn)12000元/平方米，四套體系中，單價(jià)高于12000的套數(shù)分別為：187套、232套、280套、339套。均價(jià)選取與項(xiàng)目入市銷售目標(biāo)直接相關(guān)，當(dāng)選擇10500、11000時(shí)，大量的低價(jià)單位勢(shì)必造成走量；選擇11500、12000時(shí)低價(jià)單位均在100套以內(nèi)，可控制開盤的銷售速度但將面臨一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！獑蝺r(jià)敏感性分析價(jià)格表驗(yàn)證四套價(jià)格表中，總價(jià)在200萬(wàn)以上的套數(shù)分別為：164套（20％）、215套（25％）、286套（34％）、355套（42％），四套價(jià)格表對(duì)比分析，10500與11000的總價(jià)分布較合理，11500、12000帶有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！們r(jià)敏感性分析價(jià)格表驗(yàn)證各價(jià)格體系風(fēng)險(xiǎn)度示意入市均價(jià)選房目標(biāo)實(shí)現(xiàn)情況后期價(jià)格走勢(shì)評(píng)價(jià)10500預(yù)計(jì)消化500-550套左右，剩余房號(hào)有限且缺乏真正高價(jià)值的產(chǎn)品，整體均價(jià)提升空間不大保守型11000預(yù)計(jì)消化300-350套左右集中消化第一批房號(hào)后第二批房號(hào)仍有提升空間穩(wěn)健型11500200-300套左右相對(duì)高價(jià)入市，較低的解籌率阻礙口碑傳播，后期價(jià)值有一定提升空間，但同時(shí)面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)型12000100套左右高價(jià)入市，難以