三亞高品性別墅調(diào)研

高品性別墅調(diào)研2012年8月17日彭影產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)起源：開發(fā)商：海南香水灣君瀾酒店有限公司投資商：海南香水灣富豪旅業(yè)開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址：海南陵水香水灣名勝度假區(qū)A區(qū)總規(guī)圖公共景觀圖公共景觀圖建筑單位:浙江展誠建設(shè)集團(tuán)有限公司景觀設(shè)計(jì)：翰祥景觀室內(nèi)設(shè)計(jì)：建言建筑產(chǎn)權(quán)年限：70年容積率：0.22綠化率：53.58%建筑密度：20.9%建筑層數(shù)：地上兩層車位數(shù)：220（地下180地上40）物業(yè)費(fèi)：12.00元/月/平米物業(yè)公司：海南香水灣君瀾酒店有限公司總平面圖一期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（㎡）107,881建筑面積地上總建筑面積（㎡）19,419地下總建筑面積（㎡）14,261容積率0.18建筑基底面積24,872建筑密度23%綠化面積（㎡）64,729綠地率60%建筑層數(shù)2機(jī)動(dòng)車位總量(輛)148地面(輛)40地下(輛)108一期規(guī)劃為香水君瀾酒店，由66棟80

(㎡)至496.6

(㎡)別墅組成。開發(fā)商自持經(jīng)營。二期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積（㎡）137,770建筑面積地上總建筑面積(㎡)29,620地下總建筑面積(㎡)20,675容積率0.21建筑基底面積27,637建筑密度20.10%綠化面積(㎡)67,783綠地率49.20%建筑層數(shù)總量(輛)地上2層機(jī)動(dòng)車位地面(輛)6地下(輛)0

6別墅區(qū)指標(biāo)計(jì)算別墅名稱占地面積(㎡)地下室面積(㎡)建筑面積(㎡)棟數(shù)(棟)本別墅占地面積(㎡)本別墅地下室面積(㎡)本別墅建筑面積(㎡)標(biāo)準(zhǔn)別墅179.87134.42171.0312021584.416130.420523.6山景別墅217129.86316.031736892207.625372.51海景別墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合計(jì)

14326903.720674.9628887.35技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳表

功能分區(qū)面積(㎡)樓層地上建筑面積29620.45㎡別墅面積28887.35㎡別墅28887.351F,2F服務(wù)及設(shè)備用房面積733.1㎡設(shè)備間2301F服務(wù)用房1601F其他343.11F地下建筑面積20674.96㎡別墅地下室面積20674.96㎡標(biāo)準(zhǔn)別墅16130.4B1山景別墅2207.62B1海景別墅2336.94B1二期為可售別墅，均價(jià)7萬5。剩余20%房源別墅區(qū)指標(biāo)計(jì)算別墅名稱占地面積(㎡)地下室面積(㎡)建筑面積(㎡)棟數(shù)(棟)本別墅占地面積(㎡)本別墅地下室面積(㎡)本別墅建筑面積(㎡)標(biāo)準(zhǔn)別墅179.87134.42171.03407194.85376.86841.2山景別墅217129.86316.031941232467.346004.57海景別墅271.7389.49498.5461630.22336.942991.24合計(jì)

651294810181.0815837.01技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳表

功能分區(qū)面積(㎡)樓層地上建筑面積16377.01㎡別墅面積15837.01㎡別墅15837.011F,2F服務(wù)及設(shè)備用房面積540㎡設(shè)備間1801F服務(wù)用房1601F其他2001F地下建筑面積12765.88㎡別墅地下室面積10181.08m標(biāo)準(zhǔn)別墅5376.8B1山景別墅2467.34B1海景別墅2336.94B1地下車庫面積2584.8㎡地下車庫2584.8B1三期技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總用地面積(㎡)68,913建筑面積地上總建筑面積(㎡)16,377地下總建筑面積(㎡)12,766容積率0.24建筑基底面積(㎡)13,488建筑密度19.50%綠化面積(㎡)36,041綠地率52.30%建筑層數(shù)地上2層機(jī)動(dòng)車位總量(輛)66地面(輛)0地下(輛)66三期別墅全部封頂，開盤時(shí)間和價(jià)格待定交通分析圖景觀分析圖Type1戶型和效果圖客廳效果圖走廊效果圖泳池效果圖Type2戶型和效果圖泳池效果圖臥室效果圖SPA效果圖特性劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)市區(qū)(機(jī)場(chǎng))距離近60公里距離較其他項(xiàng)目遠(yuǎn)創(chuàng)造出世、歸隱氛圍外圍環(huán)境山、田、高球外圍機(jī)能較少遺世孤立之美海資源親水性低海水浪大坡陡，不適宜戲水海水深顏色深，海象更豐富配套資源溫泉酒店客源層級(jí)不同可提供別墅部分業(yè)主更多休閑選擇規(guī)劃全別墅規(guī)劃房數(shù)少尊貴、神秘、獨(dú)步市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品建筑外觀中式＋東方院落中國品牌、相輔相成房型全院墅全SPA私密、歸隱、閑逸、靜謚企業(yè)經(jīng)營約30間酒店經(jīng)驗(yàn)旗下各酒店口碑不一源于杭州、深耕中國企業(yè)資源中城聯(lián)盟成員意見領(lǐng)袖，具高端企業(yè)形象說服力品牌零品牌狀態(tài)影響消費(fèi)心理無負(fù)擔(dān)，可以全心打造品牌游離因素SPA經(jīng)驗(yàn)與SPA特質(zhì)如何提升SPA體驗(yàn)，創(chuàng)造不同于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的SPA服務(wù)酒店服務(wù)服務(wù)的尊榮度、精致度、細(xì)膩度、創(chuàng)新度與驚喜度營銷定位酒店定位的準(zhǔn)確性、廣告推廣的策略經(jīng)濟(jì)形勢(shì)世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)瞬息萬變，牽一發(fā)而動(dòng)全身香水君瀾優(yōu)劣勢(shì)分析無敵景觀獨(dú)一無二的景觀誘惑，再遠(yuǎn)都要去景觀文化炫耀奢華、尊貴歷史軌跡主題設(shè)計(jì)心理層面的感官滿足名師設(shè)計(jì)朝圣、充電、趕時(shí)髦娛樂主題炫耀、享受、經(jīng)驗(yàn)，享受娛樂設(shè)施多元設(shè)計(jì)新鮮體驗(yàn)、時(shí)尚追逐文化服務(wù)噱頭、尊榮、獨(dú)一無二民俗度假低調(diào)奢華、文化體驗(yàn)、生活沉淀功能、動(dòng)機(jī)、消費(fèi)心理香水君瀾的條件？誘因香水君瀾可以創(chuàng)造的誘因抓小眾風(fēng)格定位戰(zhàn)略樹品牌大師品牌戰(zhàn)略建差異特色服務(wù)戰(zhàn)略中糧·亞龍灣龍溪291總規(guī)圖園林實(shí)景②③④①

原生態(tài)紅樹林景觀區(qū)②

建筑實(shí)景③游艇會(huì)效果④

瑞吉酒店實(shí)景1－整體規(guī)劃■資源型濱海度假開發(fā)模式：亞龍灣龍首，中糧攜手國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)打造，規(guī)

劃有超五星級(jí)瑞吉酒店、1500畝紅樹林、15戶私家游艇、29棟別墅。

①戶型A效果戶型B效果

層數(shù)：地上2層+地下1層層數(shù)：地上2層+地下1層庭院2－建筑戶型■東南亞建筑風(fēng)格、全大獨(dú)棟戶型（14戶紅樹林景觀別墅）：每戶總建筑面

積約879－1935㎡，庭院及陽臺(tái)贈(zèng)送面積較大，戶內(nèi)面積約600－700㎡。瑞吉酒店外景展示景觀大道實(shí)景展示

社區(qū)園林實(shí)景展示游艇會(huì)實(shí)景展示3－體驗(yàn)區(qū)展示■“頂級(jí)生活定制”概念：景觀大道、社區(qū)園林、瑞吉酒店體驗(yàn)、沙灘休閑、

樣板房體驗(yàn)均做到精致、至尊。樣板間實(shí)景展示

國際設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)：

建筑：BBG

景觀：EDSA

室內(nèi)：DLLEONARDO

燈光：BPI沙灘休閑實(shí)景展示海岸線實(shí)景展示戶內(nèi)庭院實(shí)景展示原生態(tài)景觀4－價(jià)值體系■價(jià)值點(diǎn)：以“龍首”概念出發(fā)，從區(qū)域、建筑規(guī)劃與配套設(shè)施三個(gè)方面皆

突出“頂級(jí)”塑造、結(jié)合客戶需求，從產(chǎn)品細(xì)節(jié)突顯“禮遇與至尊”。亞龍灣·石溪墅2泰式、巴厘島式等東南亞田園山莊

﹒

﹒﹒建筑效果圖

1－整體規(guī)劃

公

寓

別

墅會(huì)所■原生態(tài)山林純住宅開發(fā)模式：亞龍灣龍脊之上，坐擁400萬平米原生態(tài)熱

帶雨林

紅霞嶺，打造10萬平米東南亞田園山莊，別墅依山、高層瞰海。

會(huì)所實(shí)景雙庭院·雙會(huì)所·私家泳池·共用停車場(chǎng)1F大平層獨(dú)棟：129㎡

1室1廳1衛(wèi)63.05㎡

雙庭院·雙會(huì)所·私家泳池·共用停車場(chǎng)2－戶型設(shè)計(jì)

2F獨(dú)棟戶型－4居室：372㎡

2室1廳1衛(wèi)1廚132.06㎡2－戶型設(shè)計(jì)■獨(dú)棟、公寓：2F四居室獨(dú)棟：282/292㎡、261/372㎡、456㎡

兩居室平層獨(dú)棟：127/129㎡、136㎡、147㎡、160㎡

公寓：63.05㎡、132㎡4－園林景觀■原生態(tài)+異域風(fēng)情：以山為依托，打造6萬㎡泰式、巴厘島式等東南亞田園

風(fēng)情。樣板房實(shí)景

庭院、泳池實(shí)景園林、道路實(shí)景建筑外觀庭院、泳池實(shí)景庭院、泳池實(shí)景3－建筑戶型■山海墅、原生筑：東南亞建筑風(fēng)格。5－配套設(shè)施■共享外圍配套：周邊配套較為成熟，擁有亞龍灣高爾夫球會(huì)、紅霞嶺公園、

亞龍灣湖濱商業(yè)街豪華配套生活等。

坐落于有“中國

第一灣”美譽(yù)的亞

龍灣國家4A級(jí)旅游

度假區(qū)內(nèi)

南臨中國十佳球

會(huì)之一的亞龍灣高

爾夫球會(huì)

北靠虹霞嶺

相鄰多家國內(nèi)知

名度假酒店

距離海邊1公里

距市區(qū)20公里，萬科·湖畔度假公園31－整體規(guī)劃■萬科V-CLUB度假體系產(chǎn)品：擁有國內(nèi)獨(dú)特的唯一私人酒店群

、海南唯一

多元化主題

休閑商業(yè)街：商業(yè)-River

walk、多樣的運(yùn)動(dòng)主題休閑配套

。

一期

二期

一期目前正在地基建設(shè)中V-CLUB，即“萬科藍(lán)”——基于國內(nèi)外盛行的分時(shí)度假提出的一種度假管理體系。下一個(gè)30年的度假新趨勢(shì)。

建筑效果圖2－度假規(guī)劃■精神度假歸屬地、健康度假領(lǐng)跑者

：城中心、小西湖

、商業(yè)-River

walk

、惠斯勒小鎮(zhèn)、運(yùn)動(dòng)集散地（專業(yè)足球基地等），最大程度滿足家庭度假需求。筑夢(mèng)·小西湖：10平米自然水域

筑夢(mèng)·惠斯勒小鎮(zhèn)：意像圖筑夢(mèng)·

River

walk

：北美筑夢(mèng)·私人酒店群筑夢(mèng)·

運(yùn)動(dòng)集散地

：自行車賽道等釣魚臺(tái)，泛舟，登山、滑板、攀巖、自行車賽道，專業(yè)足球基地……3－戶型設(shè)計(jì)■

設(shè)計(jì)靈感：來源于北美，主推63平米半山和湖畔公寓兩種；■

戶型特點(diǎn)：超大贈(zèng)送面積、超高得房率，寬景陽臺(tái)，雙臥室全明設(shè)計(jì)。4－體驗(yàn)區(qū)包裝■

內(nèi)包裝：傳統(tǒng)中式、古色古香；■

外包裝：原生態(tài)自然。內(nèi)包裝外廣場(chǎng)湖畔草堂

入口長廊5－地塊現(xiàn)狀■小西湖：原生態(tài)植物、原生態(tài)湖泊，自然健康。萬科·森林度假公園4■萬科V-CLUB度假體系產(chǎn)品：七大公社、三大主題公園、兩條水系、一座

生態(tài)示范城。

1－整體規(guī)劃總規(guī)圖入口實(shí)景1－整體規(guī)劃■人生若只如初見——三亞生態(tài)公園度假首選：七大公社、三大公園、動(dòng)物

基地、開心農(nóng)場(chǎng)、水要酒吧、濕地博物館、森林運(yùn)動(dòng)會(huì)、森林音樂節(jié)等1－整體規(guī)劃■人生若只如初見——生態(tài)示范城：萬科集26年住宅研究經(jīng)驗(yàn)，匯聚綠色、環(huán)保主題，試圖創(chuàng)造一個(gè)以原始森林為藍(lán)圖，房子點(diǎn)綴錯(cuò)落其中，以無煙、無污染的原生環(huán)保社區(qū)。

太陽（能源利用）生態(tài)示范

水（循環(huán)系統(tǒng)）

綠色（森林再造，特種多樣化）“熱帶植物園”

濕地（候鳥保護(hù)區(qū)）

轉(zhuǎn)換交通工具（電瓶車/自行車/滑板/旱冰）

垃圾分類

節(jié)能減排（零碳運(yùn)動(dòng)館）

沙盤效果圖實(shí)景

1－3#為70平米兩居（總價(jià)約120萬），470套；

4－5#為35平米一居（總價(jià)約60萬），390套；

6－11棟為6棟4層臨湖別墅，含115平米、131平米、137平米三

種，共60套2－戶型規(guī)劃■一期公寓為主，臨湖別墅為輔。建筑實(shí)景2－戶型規(guī)劃■精裝公寓：建筑效果與戶型設(shè)計(jì)2－戶型規(guī)劃■精裝公寓：超大景觀陽臺(tái)，并設(shè)有花池，使用率高。實(shí)景2－戶型規(guī)劃■臨湖別墅：東南亞建筑效果與戶型設(shè)計(jì)

實(shí)景實(shí)景2－戶型規(guī)劃■疊加別墅：下疊獨(dú)立入戶，挑高約6米客廳，全景超大露臺(tái)，空間感強(qiáng)。2－戶型規(guī)劃■疊加別墅：上疊專屬電梯，全套房臥室設(shè)計(jì)，主臥超大露臺(tái)。2－戶型規(guī)劃■聯(lián)排別墅：獨(dú)門獨(dú)院，可享受花園庭院、居室面寬達(dá)13米，是普通聯(lián)排的

2倍。簡約的營銷中心3－生態(tài)園林■生態(tài)示范城：景觀先行，產(chǎn)品細(xì)節(jié)展示。①

長達(dá)一年的蓄客期+多樣性活動(dòng)吸引客戶③

最牛團(tuán)購②

人為制造供不應(yīng)求、三地選房④

萬客會(huì)的資源優(yōu)勢(shì)4－營銷策略■借鑒之處：充分挖掘本體資源，以豐富配套吸引人，突出綠色、養(yǎng)老概

念；充分發(fā)揮客戶會(huì)的資源優(yōu)勢(shì)。魯能·三亞灣5國際文化會(huì)所

雙會(huì)所

高1區(qū)

GOLF公寓游艇2區(qū)GOLF學(xué)院

及練習(xí)場(chǎng)高2區(qū)高3區(qū)美麗1區(qū)···

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美麗MALL美麗3區(qū)總規(guī)圖1、邁阿密游艇社區(qū)2、業(yè)主私屬沙灘3、商業(yè)娛樂生活城4、國際標(biāo)準(zhǔn)18洞5、北緯18度熱帶原生溫泉1－整體規(guī)劃■海濱配套式開發(fā)模式：高爾夫+游艇港+商業(yè)娛樂三大休閑配套高3區(qū)公寓美麗一區(qū)游艇2區(qū)高3區(qū)酒店

企業(yè)會(huì)所

高1區(qū)

銷售中心

美麗五區(qū)美麗MALL美麗三區(qū)2－建筑園林■北美建筑、東南亞園林

3－戶型設(shè)計(jì)18F兩梯四戶：110－130平米■主要體現(xiàn)居住休閑功能：獨(dú)棟別墅、疊墅洋房、精裝公寓

一層平面

精裝公寓：60－95平米

大獨(dú)棟：272－550平米

小獨(dú)棟：170－210平米

4－6F疊墅洋房：110平㎡兩房、135㎡三房1、度假：20家五星級(jí)酒店、三座游艇碼頭、2個(gè)國際高爾夫球場(chǎng)、免稅店、美麗MALL、溫泉會(huì)所等2、海景：22公里椰夢(mèng)長廊、3個(gè)臨海廣場(chǎng)、1個(gè)濱海公園、西島景區(qū)、天涯

海角、南山寺景區(qū)3、便捷：一座機(jī)場(chǎng)口岸、3個(gè)旅游碼頭4－配套設(shè)施■配套充