-龍湖地產(chǎn)項目運營管理講義(75)頁

《龍湖知與行》之項目運營管理主講人:董老師2011年3月19日于成都龍湖運營體系建立龍湖運營體系目的規(guī)范、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和流程，并IT化，提高運營效率、避免不同項目間運營質(zhì)量大起大落共享、規(guī)模資源共享、發(fā)揮集團(tuán)規(guī)模效應(yīng)公開、透明運營信息公開、透明，降低風(fēng)險、支持決策復(fù)制、快速幫助新公司、新項目快速實現(xiàn)正常運營，支持多區(qū)域、多項目運營運營組織架構(gòu)職能型組織地區(qū)公司總經(jīng)理工程造價副總營銷研發(fā)副總財務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程部經(jīng)理造價采購部經(jīng)理研發(fā)部經(jīng)理營銷部經(jīng)理財務(wù)部經(jīng)理行政部經(jīng)理優(yōu)點：無重復(fù)工作職能優(yōu)異缺點：狹隘、不全面反映緩慢不注重客戶項目型組織地區(qū)公司總經(jīng)理項目A項目經(jīng)理項目B項目經(jīng)理財務(wù)副總發(fā)展部經(jīng)理人力資源經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理工程經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理優(yōu)點：能控制資源向客戶負(fù)責(zé)缺點：成本低效項目間缺乏知識信息交流矩陣式組織矩陣型組織優(yōu)點：有效利用資源職能專業(yè)知識可供所有項目使用促進(jìn)學(xué)習(xí)、交流知識溝通良好注重客戶缺點：雙層匯報關(guān)系需要平衡權(quán)力計劃管理計劃管理的目的房地產(chǎn)是一個資源整合行業(yè)，計劃是將所有資源進(jìn)行有序、有效整合的主線房地產(chǎn)開發(fā)是項目開發(fā)，計劃管理是項目管理最重要的部分實現(xiàn)集團(tuán)高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略怎么做好計劃管理關(guān)鍵目標(biāo)明確、必達(dá)WBS工作分解、團(tuán)隊成員得到明確工作指令資源均衡使用動態(tài)反饋、調(diào)整及時計劃管理體系定義集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點提供集團(tuán)項目計劃指導(dǎo)模板建立集團(tuán)計劃管理平臺項目總監(jiān)向項目團(tuán)隊成員發(fā)出明確工作指令全景計劃一目了然快速及時反饋、調(diào)整系統(tǒng)自動督促、提醒一、項目基本開發(fā)流程二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點三、公司計劃管理體系一、項目基本開發(fā)流程投資決策土地購買項目設(shè)計項目建設(shè)項目銷售項目交房二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點投資決策土地購買項目啟動明確項目投資決策確定土地權(quán)屬確定土地資金支付計劃簽定國土合同取得設(shè)計條件辦理國土證拆遷及交地建立項目團(tuán)隊完成前期調(diào)研完成項目啟動會概念設(shè)計方案設(shè)計初步設(shè)計概念設(shè)計確定概念中標(biāo)方案方案設(shè)計方案上會并取得方案審查意見書初步設(shè)計初設(shè)上會并取得初設(shè)審查意見書辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》下達(dá)項目目標(biāo)成本二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點施工圖設(shè)計施工準(zhǔn)備施工圖設(shè)計施工圖審查景觀概念方案設(shè)計景觀擴(kuò)初設(shè)計景觀施工圖設(shè)計取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證考察并確定施工單位及監(jiān)理單位完成招投標(biāo)手續(xù)辦理施工許可證完成項目管理大綱完成三通一平景觀設(shè)計二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點項目建設(shè)項目銷售基礎(chǔ)工程主體結(jié)構(gòu)施工到可售狀態(tài)主體結(jié)構(gòu)封頂砌體抹灰內(nèi)裝/外裝/設(shè)備安裝工程精裝修工程室外管網(wǎng)/道路工程景觀綠化施工導(dǎo)示系統(tǒng)施工《項目銷售策略方案》（方案版/初設(shè)版/預(yù)熱版/開盤版/強(qiáng)銷版/持續(xù)版/尾盤版）推廣開盤銷售售樓處樣板房建設(shè)選址、定位建筑設(shè)計精裝修設(shè)計景觀設(shè)計土建施工環(huán)境施工精裝修施工裝飾二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點竣工移交業(yè)主入住商場開業(yè)項目結(jié)束竣工驗收備案物業(yè)移交向業(yè)主交房項目總結(jié)二、項目開發(fā)關(guān)鍵控制點項目實施工作總進(jìn)度計劃項目資金計劃項目整體進(jìn)度計劃三、公司計劃管理體系三、公司計劃管理體系123451、《項目整體進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整《項目整體進(jìn)度計劃》需明確各階段關(guān)鍵性節(jié)點征地立項選址定點國土證辦理土地移交概念設(shè)計及批復(fù)方案設(shè)計及批復(fù)初步設(shè)計及批復(fù)三通一平施工圖設(shè)計及審查施工招投標(biāo)施工許可證辦理基礎(chǔ)開工樣板房售樓部建設(shè)開盤銷售竣工備案1、《項目整體進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整序號階段編制時間編制依據(jù)1《項目整體進(jìn)度計劃》（預(yù)控版）取得項目后5日內(nèi)項目關(guān)鍵節(jié)點2《項目整體進(jìn)度計劃》（正式版）土地權(quán)屬確定（或基本確定）或項目正式啟動前項目關(guān)鍵節(jié)點3《項目整體進(jìn)度計劃》（××年××月調(diào)整版）預(yù)計項目關(guān)鍵節(jié)點會發(fā)生重大變化時：包括但不限于某期項目的開工、開放、開盤、竣工時間變化1、項目關(guān)鍵節(jié)點；2、就該項目具體情況認(rèn)為需要關(guān)注的控制點或里程碑事件?！俄椖空w進(jìn)度計劃》的編制和調(diào)整可分為三個階段：1、《項目整體進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整計劃編制責(zé)任人公司總經(jīng)辦開發(fā)拓展總監(jiān)計劃編制參與人項目負(fù)責(zé)人計劃專員項目相關(guān)專員計劃編制時間取得土地后的5日內(nèi)計劃送達(dá)對象總經(jīng)理公司各部門負(fù)責(zé)人計劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人項目負(fù)責(zé)人形式月度計劃執(zhí)行情況反饋對象公司總經(jīng)辦2、《項目實施工作總進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整《項目實施工作總進(jìn)度計劃》是以建設(shè)項目的單位工程和室外工程為對象，編制深度要達(dá)到主要子分部工程。2、《項目實施工作總進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整項目實施工作總進(jìn)度計劃《項目前期準(zhǔn)備工作進(jìn)度計劃》《項目施工控制進(jìn)度計劃（子分部）》《項目設(shè)計工作進(jìn)度計劃》《項目主要材料設(shè)備準(zhǔn)備計劃》《公司各職能部門配合工作要點》2、《項目實施工作總進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整計劃編制責(zé)任人公司項目負(fù)責(zé)人計劃編制參與人計劃專員項目專員及各部門職能負(fù)責(zé)人計劃編制時間項目前期準(zhǔn)備工作開展初期編制編制時間15天計劃送達(dá)對象公司總經(jīng)辦及相關(guān)部門公司項目團(tuán)隊工程師總包施工單位、監(jiān)理單位計劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人項目負(fù)責(zé)人形式月度檢查反饋對象公司各職能部門3、《施工方項目施工總進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整《施工方項目施工總進(jìn)度計劃》編制的主體為施工單位：1）是以項目單位工程和室外工程為對象；2）編制深度要達(dá)到主要分項工程。

3、《施工方項目施工總進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整在編制過程中應(yīng)符合下列規(guī)定：

1）總包施工方項目經(jīng)理必須考慮各專業(yè)分包方進(jìn)度，結(jié)合公司編制的《項目實施工作總進(jìn)度計劃》中的《項目施工進(jìn)度控制計劃》，編制完整的項目施工綜合進(jìn)度計劃；2）施工總進(jìn)度計劃應(yīng)依據(jù)施工合同、施工進(jìn)度目標(biāo)、工期定額、有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料、施工部署與主要工程施工方案等編制。3）施工總進(jìn)度計劃的內(nèi)容應(yīng)包括:編制說明，施工總進(jìn)度計劃表，分期分批施工工程的開工日期、完工日期及工期一覽表，資源需要量及供應(yīng)平衡表等。4）施工方必須提出主要分項工程的工程量，同時，勞動力、主要材料、預(yù)制件、半成品及機(jī)械設(shè)備需要量計劃、資金收支預(yù)測計劃，應(yīng)根據(jù)施工總進(jìn)度計劃編制。3、《施工方項目施工總進(jìn)度計劃》的編制及調(diào)整計劃編制責(zé)任人總包施工方項目經(jīng)理計劃編制參與人總包施工方專業(yè)負(fù)責(zé)人分包施工方項目經(jīng)理計劃編制時間項目開工實施初期編制編制時間根據(jù)不同（分部）內(nèi)容在10～25天內(nèi)完成計劃送達(dá)對象公司工程部成本管理部監(jiān)理單位項目部計劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人總包施工方項目經(jīng)理形式月度檢查反饋對象公司項目部和監(jiān)理項目部公司計劃管理部門4、《項目實施月度計劃》的編制《項目實施月度計劃》《項目實施月度計劃》《項目部實施月度計劃》《項目工程師月度工作計劃》《月度材料設(shè)備供應(yīng)計劃》《零星材料供應(yīng)計劃》施工方公司工程部4、《項目實施月度計劃》的編制1）《項目施工月度計劃》深度達(dá)到分片區(qū)（或樓層）的分項工程，并應(yīng)明確施工負(fù)責(zé)人；2）《月度材料設(shè)備供應(yīng)計劃》須與《項目施工月度計劃》配套，同步提出，并明確無誤地列明品名，規(guī)格型號、技術(shù)參數(shù)、計量單位、需用數(shù)量、需用時間；3）《項目部工作月度計劃》和《項目工程師月度工作計劃》須明確公司項目部月度工作任務(wù)、責(zé)任人、配合部門及完成時間。4、《項目實施月度計劃》的編制計劃編制責(zé)任人總包施工方項目經(jīng)理公司項目工程經(jīng)理計劃編制參與人總包施工方專業(yè)負(fù)責(zé)人分包施工方項目經(jīng)理施工方材料員、計劃員項目工程師計劃編制時間項目開工實施中每月編制依據(jù)不同計劃，于每月23～28日提交計劃送達(dá)對象公司工程部成本管理部監(jiān)理單位項目部計劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人公司項目負(fù)責(zé)人項目工程經(jīng)理形式項目月度計劃執(zhí)行情況月報監(jiān)理月報反饋對象公司各職能部門5、《項目施工周報》的編制施工周報應(yīng)包含內(nèi)容統(tǒng)計整理上周實際施工進(jìn)度，并與月度施工計劃比較分析現(xiàn)場勞動力動態(tài)影響進(jìn)度的原因及分析下周需要建設(shè)單位、監(jiān)理單位解決和協(xié)調(diào)的問題5、《項目施工周報》的編制計劃編制責(zé)任人總包施工方項目經(jīng)理計劃編制參與人總包施工方專業(yè)負(fù)責(zé)人分包施工方項目經(jīng)理施工方計劃員計劃編制時間項目開工中每周編制在周工地例會前一天提交計劃送達(dá)對象公司項目負(fù)責(zé)人公司項目工程經(jīng)理項目總監(jiān)計劃執(zhí)行信息反饋責(zé)任人施工方項目經(jīng)理項目總監(jiān)形式項目施工周報監(jiān)理周報反饋對象公司項目部和監(jiān)理項目部成本管理成本管理的目的作出同樣的產(chǎn)品，比別人花更少的錢；花同樣的錢，比別人作出更好的產(chǎn)品，提升公司成本競爭力規(guī)避成本帶來的風(fēng)險怎么做好成本管理成本前控學(xué)會花錢提高目標(biāo)成本及預(yù)算的嚴(yán)肅性加強(qiáng)項目成本過程可控、透明明確成本管理責(zé)任統(tǒng)一規(guī)范成本管理標(biāo)準(zhǔn)、流程成本管理體系統(tǒng)一全集團(tuán)口徑、標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的費項統(tǒng)一的合約體系統(tǒng)一的測算模板統(tǒng)一的合約規(guī)劃統(tǒng)一的審批流程。。。明確責(zé)任項目成本經(jīng)理項目營銷經(jīng)理項目財務(wù)經(jīng)理項目總監(jiān)成本管理系統(tǒng)所有成本支出公開、透明規(guī)范的標(biāo)準(zhǔn)和成本審批流程系統(tǒng)自動預(yù)警和強(qiáng)制控制集團(tuán)歷史成本資料的積累和共享成本管理原理目標(biāo)成本

vs動態(tài)成本

xx費項110

xx費項100

合約規(guī)劃110

合約規(guī)劃220

合約規(guī)劃310

合同110

合同220

合同330系統(tǒng)自動累加目標(biāo)成本為設(shè)定值或依據(jù)項目收益反推或依據(jù)更細(xì)的費項累加測算或依據(jù)歷史／行業(yè)數(shù)據(jù)預(yù)估在項目開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)設(shè)定目標(biāo)成本，過程中系統(tǒng)實時自動統(tǒng)計動態(tài)成本；通過對目標(biāo)成本與動態(tài)成本的比較，檢查、發(fā)現(xiàn)和解決問題，從而達(dá)到管控項目成本的目的。原理：舉例：項目階段成果管理項目階段成果管理目的設(shè)立項目關(guān)鍵階段項目質(zhì)量核查點保證項目運營質(zhì)量均好性運營知識積累和共享階段性成果管理的目的明確項目信息流的管理，每階段成果完成后向項目成員發(fā)出可進(jìn)入下一階段的明確信號對階段性成果的完成質(zhì)量，由總經(jīng)理、下游項目職能負(fù)責(zé)人、項目負(fù)責(zé)人進(jìn)行評價項目運營知識的積累和共享階段成果管理項目投資收益跟蹤項目投資收益跟蹤通過項目收益的直觀變化，從成本、計劃、銷售等緯度來分析總結(jié)項目建立項目團(tuán)隊成員的全項目視角和利潤意識促動項目競爭怎么進(jìn)行收益跟蹤會議管理會議管理的目的公司的決策主要通過會議決策，因此會議效率的高低決定了決策效率的高低分層決策，解放總經(jīng)理規(guī)范會議管理，少開沒效率的會會議管理體系會議分類會議目的會前準(zhǔn)備主持人、召集人、參加人