大連億達(dá)新世界B區(qū)商業(yè)項目策劃全案

大連億達(dá)新世界B區(qū)商業(yè)工程籌劃全案市場研究篇調(diào)研方法現(xiàn)場采訪資料收集電話訪問入戶拜訪統(tǒng)一整理匯總研究報告本次調(diào)研內(nèi)容奧林匹克商業(yè)圈星海廣場西安路商圈青泥洼商業(yè)區(qū)城市商業(yè)環(huán)境區(qū)域商業(yè)環(huán)境工程最終定位影響影響序言本次調(diào)研商圈分布市場研究篇商圈定義

商圈是對一個成熟且有商業(yè)價值屬性區(qū)域的稱呼。按照級別劃分，它可以是同心圓、可以是半圓、可以是等邊型及其它類不規(guī)那么形態(tài)；按照其所輻射的范圍，那么依據(jù)商圈的級別可以是半徑在0.5至1公里、1.5至3公里、5公里，甚至于整個城市。主要商圈次要商圈核心商圈市場研究篇奧林匹克商圈：地區(qū)級商業(yè)中心商業(yè)輻射范圍：1.5至3公里左右奧林匹克商圈范圍市場研究篇四至范圍東：人民廣場西：東北路外側(cè)南：勝利路北：黃河路。奧林匹克商圈主要物業(yè)萬達(dá)廣場人民體育場奧林匹克電子城百盛購物中心沃爾瑪超市奧林匹克商圈基于奧林匹克廣場而得名，依附于沃爾瑪超市而成名。目前商圈由三大商業(yè)板塊組成，分別是沃爾瑪、萬達(dá)廣場、百盛購物中心等，其中沃爾瑪為絕對性的核心商業(yè)。市場研究篇商業(yè)物業(yè)分析建成時間：1999年廣場面積：6萬平方米廣場地下：9.2萬平方米的大型商城和兩個下沉式廣場，其中友誼奧林匹克購物中心是本區(qū)域的主力商業(yè)，建筑面積35，000平方米，地下兩層，2000年4月正式開業(yè)?，F(xiàn)駐場業(yè)戶：178家〔租賃業(yè)戶38家，聯(lián)營業(yè)戶140家〕市場研究篇奧林匹克廣場友誼奧林匹克購物中心業(yè)態(tài)列表

B1超市約40%服裝服飾約40%餐飲占8%其他占12%B2屈臣氏約占10%餐飲占40%服飾占30%其他20%主要路段商業(yè)業(yè)態(tài)及租金價格路段行業(yè)勝利路民運街民政街東北路體育場黃河路長春路中山路服裝鞋帽///14/23餐飲食品83486123金融郵電1/3/4///家居裝修2/3//542體育用品///113//1休閑娛樂103/310522醫(yī)療保健6///262/美容美發(fā)3/3///3/便利店221/2///房屋中介1////33/其它類22334383日租金（元/m2）1.5-2.52.4-2.72.3-2.52.6-3.72.8-52.5-3.22.5-32.1-3.5市場研究篇勝利路的臨街商業(yè)以娛樂休閑和餐飲業(yè)為主，該地區(qū)有日月明和川王府兩大酒店，這兩個酒店的入住客戶對餐飲、娛樂休閑有很大的需求，因此造成該地區(qū)有眾多的咖啡廳、洗浴中心和餐廳，經(jīng)營相當(dāng)不錯；

日租金：元/平方米市場研究篇東北路北段高檔餐飲店非常多，規(guī)模龐大，如天天漁港、巴圖魚鄉(xiāng)、龍海漁灣，過橋漁府；周邊眾多的高檔物業(yè)住戶和離此不遠(yuǎn)的市政府高級官員的存在促成了此地高檔餐飲和娛樂休閑的興旺。

日租金：元/平方米

體育場產(chǎn)業(yè)帶動體育服飾以及器材銷售的熱銷；數(shù)量眾多的運動愛好者帶動娛樂休閑和餐飲業(yè)的興盛

日租金：沃爾瑪和奧林匹克的巨大品牌效應(yīng)導(dǎo)致此地租金高啟，普遍在3-5元/平方米*天市場研究篇東北路北段高檔餐飲店非常多，規(guī)模龐大，如天天漁港、巴圖魚鄉(xiāng)、龍海漁灣，過橋漁府；咖啡廳也很上檔次，周邊眾多的高檔物業(yè)〔如萬達(dá)華府、優(yōu)·豪斯、匯嘉公寓，億達(dá)廣場等〕，同時還有離此不遠(yuǎn)的市政府高級官員的存在促成了此地高檔餐飲和娛樂休閑的興旺。

日租金：2.5-3平方米*天

百盛以其檔次高、裝修好、貨品全、效勞熱情的優(yōu)勢深受廣闊購物者的歡送；華納國際影城作為大連市最高檔的電影院，裝修極其豪華，它和樓下的桑巴制造、哈雷網(wǎng)吧以及運動休閑城吸引了大量的人群來此娛樂、購物。

日租金：平方米市場研究篇友誼奧林匹克廣場為地下兩層，其中局部出租給沃爾瑪，局部自營。自營局部服裝服飾近一半，餐飲店鋪也占據(jù)相當(dāng)?shù)谋壤粡恼w經(jīng)營面積比例來看，餐飲食品占比最大，到達(dá)29%，服裝服飾，占比22%。

日租金：負(fù)1層14元/平方米，負(fù)2層10元/平方米規(guī)模：64000平方米

經(jīng)營面積：普遍不超過20平方米，以小柜臺為主

日租金：為6-8元/天/平方米，最好的位置高達(dá)18元/天/平方米。市場研究篇奧林匹克電子城市場研究篇奧體電子城的存在，使得電子市場的經(jīng)營面積占到總體的24%；

百盛商場、奧林匹克廣場外租區(qū)和體育場臨街商鋪促進(jìn)了服裝服飾劇烈競爭；

東北路北段的餐飲屬于高檔餐飲，其他地區(qū)的餐飲根本屬于中、低端；

數(shù)量眾多的賓館和寫字樓以及高端公寓的住戶對娛樂休閑的需求強烈；

體育場的存在帶動體育服飾、體育器材等相關(guān)產(chǎn)品的熱銷?？偨ㄖ娣e：25952.97㎡臨街商鋪：共計215個單位鋪位面積：60~356㎡售價：9000~21，000元/㎡銷售情況：由于其臨街公建層高6米，買一層得一層，因此銷售情況火爆，一期已售完客群：主要為個人投資者，單位購置僅三家〔川連商貿(mào)、交通銀行、工商銀行〕租金：黃河路一側(cè)86㎡〔做出夾層后約150㎡〕，年租金8萬元，不包含水電、采暖物管等費用?？深惐任飿I(yè)研究——萬達(dá)華府市場研究篇萬達(dá)華府一期底商主要商戶美國冰激凌東洋風(fēng)美發(fā)中心彭氏皮草名店雅詩迪寶島眼鏡怡快面包歐琳電器水槽信開數(shù)碼華府店中國銀行天福茗茶路通口腔采軒服裝美景禮品千乙置業(yè)克麗緹娜美容雅婷康體美容華鴻裝飾益生保健品商行非得海參肽好當(dāng)家即食海參奧丁櫥柜糧緣早餐機專賣廚娘東海魚舫見道律師事務(wù)所壹閣設(shè)計君達(dá)一品茶安旗專賣店天佑房屋紅燭坊咖啡語茶漁人碼頭日本燃?xì)鉄崴骱猛欠课葑赓U大連法苑書店明珠麗人發(fā)屋順馳置業(yè)福奈特昭鶴口腔好休閑養(yǎng)生會所愛犬俱樂部汽車商行華府口腔千瑞古茶園陶木藝術(shù)作品松下數(shù)碼辦公設(shè)備蜀香源知蜂堂體驗中心品格地產(chǎn)摩卡咖啡語茶瑪雅房屋公司都市書廊不二家木地板西門子助聽器法國普萊妮特不老美店德記鞋鋪開發(fā)商無規(guī)劃，僅求出售以回籠資金，導(dǎo)致華商業(yè)配套比較混亂，業(yè)態(tài)的重復(fù)率較高。銷售情況火爆，但招商情況不佳，實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)有大量空置物業(yè)。小面積分割限制此處只能以臨街店鋪的形式開展，很多業(yè)態(tài)都無法入駐。而本工程的物業(yè)形式可大可小，分割方式靈活多變，適應(yīng)了市場的要求。華府二期即將入市，屆時將新增約2.6萬平方米的公建，如此小的區(qū)域卻擁有如此大體量的社區(qū)底商供給，是否會對該工程造成致命沖擊值得研究。市場研究篇關(guān)于奧林匹克商圈的未來設(shè)想

大連實德在明年會將主場搬回到市人民體育場，這對本工程是一大利好。本工程A區(qū)的免稅店是大連市不多的高檔消費區(qū)域之一，而且是大連市旅游人口的定點消費區(qū)，本工程可充分利用這一大優(yōu)勢，將旅游消費人口吸引到本工程中來。位于人民廣場的市政府將持續(xù)帶動周邊中高檔餐飲等特色行業(yè)的開展。奧林匹克商圈未來將向多元化、多消費級并具有休閑性質(zhì)的綜合性方向開展。市場研究篇青泥洼商圈北至長江路；南達(dá)五惠路；西到榮盛街；東至昆明路市場研究篇青泥洼主要商業(yè)大連商場百年城秋林女店銅鑼灣廣場新瑪特市場研究篇青泥洼商圈商業(yè)供給量項目名稱地區(qū)位置開業(yè)時間建筑面積（m2）層數(shù)（F）層數(shù)（B）商場管理形式大連商場中山青泥洼橋67年前40，00041百貨新友誼商店中山人民路2號19883，00021百貨韓國批發(fā)城中山長江路1990年以前7，5003無店鋪秋林女店中山勝利廣場旁1990年以前5，40061百貨中興大廈中山友好街42號1990-0635，00072百貨友誼商城中山人民路2號1996-0215,00062百貨新華洋商場中山青泥洼橋1997-052,80031店鋪富麗華酒店商場中山人民路中段1998年以前2,00011店鋪大商男店(百貨)中山青泥洼橋199820,98691百貨勝利百貨中山火車站前廣場1998-08147,00053百貨麥凱樂大連商場中山五惠路1998-0950,00071百貨連店鋪新瑪特購物廣場中山青山街1號2001-10148,00082百貨連店鋪百年商城中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)2001-0560,00052百貨伊都錦中山青泥洼橋商業(yè)區(qū)2003-1024,50061百貨市場研究篇青泥洼商圈租賃價格水平

項目名稱發(fā)展商/投資商地區(qū)租售條件大連商場大連商場股份有限公司中山服裝：20-23%倒扣率、化妝品：23-27%倒扣率秋林女店大連商場股份有限公司中山服裝：21-24%倒扣率、化妝品：24-28%倒扣率友誼商城大連友誼集團中山服裝：26-30%倒扣率、化妝品：26-30%倒扣率大商男店秋林百貨、香港先施、大商集團中山服裝：25-28%倒扣率、化妝品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率富麗華酒店友誼集團中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元麥凱樂大連商場大連商場股份有限公司、日本麥凱樂百貨株式會社中山服裝：28-32%倒扣率、珠寶：每月每平方米3-4萬元（保底）、服裝：每月每平方米1.5-3萬元（保底）市場研究篇青泥洼商圈特點

商圈是大型商業(yè)體的集合，擁有多個大型購物中心，業(yè)態(tài)重復(fù)率高。商圈為純商業(yè)區(qū)，周邊住宅體量較小，屬于面向全市的市級商業(yè)中心。商圈以大型百貨為主，購物氣氛較濃，娛樂休閑屬于附屬功能。市場研究篇天津街商圈市場研究篇天津街開展歷程天津街建于1909年，全長1720米，是“中國十大著名商業(yè)街〞之一。曾經(jīng)是大連人流、資金流、信息流最集中的地方，也是每個大連人購物消費的天堂。2000年11月天津街開始全面改造，一期工程分為海昌、天植、新天龍等六大區(qū)域，一期改造占地面積5.3萬平方米，總建筑面積達(dá)20萬平方米，投資額25億元。2004年1月18日正式開街，改造后的新天津街商業(yè)步行街長1054米。歷史上的輝煌大規(guī)模改造重新面世市場研究篇天津街主要商業(yè)項目名稱體量（M2）經(jīng)營內(nèi)容海昌名城78000超市和精品百貨新世界百貨69000百貨、餐飲、煙酒副食品、娛樂休閑天和廣場15000餐飲、服裝、家電市場、數(shù)碼通訊、娛樂休閑舶·品牌港運動城3200品牌運動服飾、運動器材、體育器械天百大樓14000服裝、食品、數(shù)碼通訊產(chǎn)品圣邦國際皮草中心4000各檔次各品牌皮草大衣新華書店12000圖書、音像、文具天海同樂城購物中心20000娛樂、餐飲、兒童娛樂城蘇寧電器7650各類家電、數(shù)碼通訊產(chǎn)品天植商場70000主力百貨、大型超市、精品服裝、風(fēng)味美食天龍商城5000老鳳祥銀飾、奧特萊斯折扣店、美食城修竹廣場15000銀行、餐飲、娛樂配套設(shè)施市場研究篇天津街現(xiàn)存問題開發(fā)商缺乏商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗，商鋪售價過高商場定位重復(fù)，業(yè)態(tài)配比不合理，娛樂休閑和餐飲的比例明顯過小市場研究篇對本工程的參考意義精心規(guī)劃業(yè)態(tài)，與周邊商業(yè)業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)互動。堅決防止天價入市，與經(jīng)營商家共同贏利。市場研究篇勝利廣場

勝利購物廣場位于大連站前最繁華商圈，北倚火車站，南臨中山路〔大連第一大道〕，西南直接〔大連商場〕青泥洼橋商圈，東面連接天津街步行街。廣場由香港博泰開展和大連市政府合資建設(shè)，政府有20％的股份，主要是以土地配套作為投資。整個工程于1993年9月4日破土開工，歷時4年多完成，1998年年5月30日正式營業(yè)。市場研究篇經(jīng)營現(xiàn)狀

業(yè)主：3000多名經(jīng)營員工：10000人廣場出租率：95以上%年租金收入：接近一億元年營業(yè)額：人民幣二十億以上日人流量：平時30萬人次，節(jié)假日可達(dá)35萬人次與經(jīng)營有關(guān)的幾個數(shù)字市場研究篇勝利廣場成功之處分析地理條件優(yōu)越坐擁大連核心商圈數(shù)十萬人流龐大的規(guī)模效益先進(jìn)的硬體設(shè)施市場研究篇對本工程的參考意義本工程最大問題如何吸引消費群體進(jìn)入地下一層消費？解決此問題工程成功一半市場研究篇西安路商業(yè)街

西安路商業(yè)街向東輻射到東北路，南至五一路以南地區(qū)，北至長江路以北〔沙河口火車站地區(qū)〕，而向西輻射到中長街以西地區(qū)。市場研究篇西安路的巨無霸商業(yè)占地面積42000平方米，東西長100米，南北長400余米，建筑面積288000平方米，集購物、休閑、餐飲、娛樂、展示為一體，5大主力店、28種業(yè)態(tài)、500家專業(yè)店、6000平方米的室內(nèi)大型挑空中庭廣場共同打造體驗式消費理念。占地面積近4萬平方米，總建筑面積約35萬平方米，總投資19.5億元人民幣。內(nèi)有沃爾瑪、友誼商城、運動100、好百年家居、大連市音像批發(fā)城、聯(lián)通網(wǎng)吧、美食廣場七大主力店鼎力結(jié)盟。

羅斯?！ぬ炫d國際中心福佳·新天地廣場市場研究篇西安路商業(yè)業(yè)態(tài)比例

西安路商業(yè)街經(jīng)過這幾年的開展，其無論在商業(yè)物業(yè)數(shù)量、物業(yè)檔次、業(yè)態(tài)配比上，均比前幾年有了較大的開展，友誼商場、羅斯福國際中心等高檔工程更是提升了該商業(yè)街的整體檔次，而我們同時也看到，在福佳新天地廣場、羅斯福國際中心也出現(xiàn)了眾多的商鋪空置現(xiàn)象，對其整體經(jīng)營造成了一定的影響市場研究篇本工程可參考之處經(jīng)過先期合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，首先確定主力店，這將對日后商業(yè)的開展極其有利；百貨、超市、小商品、美食、娛樂休閑廣場的組合優(yōu)勢是商業(yè)競爭力的表現(xiàn)，高中低檔商業(yè)的結(jié)合可使工程的輻射范圍更大，以吸引更廣泛的消費人群。市場研究篇星海灣商圈星海灣地區(qū)位于大連市南側(cè)，北接西安路商圈，西鄰學(xué)府區(qū)，南面是廣瀚的大海，東側(cè)為星海灣廣場地區(qū)。其中星海灣廣場為亞洲最大的世界級廣場，規(guī)劃的年接待能力為800余萬人。市場研究篇星海灣廣場周邊物業(yè)星海國寶高檔餐飲街星海廣場海洋世界網(wǎng)球中心會展中心星海灣廣場市場研究篇星海灣目前商業(yè)特點商業(yè)體量：有4萬平方米業(yè)態(tài)組成：餐飲、休閑娛樂、眼鏡、精品店商業(yè)分布：中山路沿線，環(huán)海邊等區(qū)域店面形式：沿街分布〔主要以獨體商業(yè)、底商形式出現(xiàn)〕商業(yè)檔次：普遍為高檔商業(yè)，局部小商品。市場研究篇市場定位篇市場定位篇引言定位方案的核心要點——方案確實定方案的支撐點——市場的研判及目標(biāo)客戶的需求確定銷售的利潤點——來源于工程的最正確方案組合我們的原那么——全、長、精、少方案的極端化——挑戰(zhàn)性與實用性的考慮市場定位篇通過對工程目標(biāo)客戶的積累及訪談，得出客戶所需的各種條件。此方法適合于小體量型的商業(yè)，但前提需要一個必備的條件是對工程應(yīng)有一個全盤的品質(zhì)性考慮。定位方法市場推導(dǎo)法客戶積累法按照常規(guī)性的全面調(diào)研，得出所需結(jié)果，推論出其市場定位，一般適合于大體量的商業(yè)物業(yè)，在3萬平米以上。工程定位工作思路工程目標(biāo)：工程的品牌效益及利潤指標(biāo)定義并分析現(xiàn)階段環(huán)境：大環(huán)境下的奧林匹克商圈現(xiàn)階段需要解決的問題：有效利用工程環(huán)境的利好因素，并躲避自身地下商業(yè)局部的劣勢。工程工作思路：使工程成為億達(dá)集團在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的標(biāo)桿工程，成為區(qū)域乃至大連市商業(yè)的典范。對于地區(qū)性亮點的產(chǎn)生:通過對工程的綜合性業(yè)態(tài)組合,能使工程成為地區(qū)性的代表并具有特色商業(yè).市場定位篇定位原那么定位原則內(nèi)容由下至上、由內(nèi)及外業(yè)態(tài)集中度高、可長期經(jīng)營整盤推出、整體包裝益于項目后期經(jīng)營管理原則市場定位篇工程自身分析本工程處于奧林匹克商圈的中部，位于中山路、東北路、高爾基路、長春路四條主要干路中部。市場定位篇工程自身分析工程所處區(qū)域商業(yè)環(huán)境良好，所臨的每條路段有有各自的特點。針對每條路段的特性進(jìn)行不同的分析是工程業(yè)態(tài)定位時必須考慮的內(nèi)容。市場定位篇工程自身分析東北路一側(cè)工程旁的高架橋使通過工程的人流較少，但與免稅品商店相照應(yīng)，可為工程帶來高檔消費人群，并可作為工程的形象展示點。五四路一側(cè)工程對面的寫字樓、高檔公寓等物業(yè)不僅可為工程帶來此局部的消費人群，亦可使本側(cè)作為工程人氣的提升點。民運街一側(cè)作為工程最正確人流、展示效果最好的一側(cè)，此側(cè)因沃爾瑪?shù)裙こ痰拇嬖冢粌H可使工程賺足人氣，同時對工程整體的商業(yè)展示較為有利。北側(cè)大型停車場、可有效解決因工程人流過多而產(chǎn)生的停車問題。工程對面高檔物業(yè)的存在，亦可同時為工程提供有實際消費能力的消費人群。建業(yè)路一側(cè)市場定位篇工程自身分析行業(yè)商戶商品類別選擇物業(yè)類型周邊客戶組合店面要求特殊要求家具建材獨立商業(yè)樓---層高4.5-6.5米承載：400KG-5噸/平米不等單層面積：1000-8000平米以上柱距：12X12米停車位：300-500個---娛樂獨立商業(yè)樓臨街店鋪寫字樓、公寓裙房同類品牌商務(wù)區(qū)、商業(yè)中心區(qū)100-3000平米不等水、電大型KTV一層層高超過6米，需大堂停車位100個以上酒吧必須集中開設(shè)服裝大型百貨店商業(yè)街臨街店鋪、底商相同品牌、檔次的服裝服飾店手表、飾品面積：20-200平米有廣告位需有自已風(fēng)格的裝修餐飲大型商業(yè)項目臨街底商底商同檔次餐飲店、茶藝店等，沒有特殊要求與寫字樓相鄰層高：3.5米左右有排煙道、上下水獨立出入口有天然氣管道有一定停車位交通便利其他飾品、彩妝、箱包：臨街店鋪、大型百貨店藥店：臨街店鋪、底商干洗店：臨街店鋪、底商電動工具：臨街店鋪、底商、專業(yè)市場辦公用品：底商、專業(yè)市場汽車展示：臨街店鋪、專業(yè)市場飾品、彩妝、箱包：與服裝服飾、鞋、同類品牌相鄰藥店：美容美發(fā)店等干洗店：大型超市電動工具：4家以上集中銷售區(qū)辦公用品：均可汽車展示：同類品牌、百貨店飾品：有獨特裝修風(fēng)格彩妝、箱包：與百貨店相類型藥店：有獨立出入口干洗店：上下水電動工具：---辦公用品：獨立出入口汽車展示：需要大展示櫥窗無特殊要求市場定位篇工程核心定位形象定位功能定位風(fēng)格定位定位主題中高端品質(zhì)化路線滿足區(qū)域及工程自身目標(biāo)消費群體精端品質(zhì)商務(wù)休閑市場定位篇租售價格確實定租賃價格確定方法市場比較法租金反推法投資回報率反推法市場定位篇市場比較法確定租金物業(yè)樣本平均租金水平萬達(dá)華府長春路2.8元/天/平方米萬達(dá)華府黃河路2.45元/天/平方米優(yōu).豪斯2.5元/天/平方米萬益大廈3.9元/天/平方米整體平均租金水平2.2—3.63元/天/平方米樣本工程平均租金區(qū)域內(nèi)與本工程類似之商業(yè)工程其租金的平均值為2.2—3.63元/天/平方米，我司將以此作為本工程首層商業(yè)租金參考值。按商業(yè)一般規(guī)律，首層租金向上向下依次遞減約20——30%，考慮到本工程有可能會作整租或整售，我司對租金價格作一定的調(diào)整。市場定位篇租售價格確實定租：2.4—2.8元/天/平方米分租：地下：1.8—2.2元/天/平方米地上：2.5—3.5元/天/平方米整售：1.2萬—1.6萬/平方米分售：地下：1萬—1.2萬/平方米地上：1.6萬—2萬/平方米租金價格銷售價格市場定位篇定位方案市場定位篇定位方案市場定位篇定位方案市場定位篇定位方案市場定位篇定位方案市場定位篇方案A、B優(yōu)劣勢參考優(yōu)勢:業(yè)態(tài)相對集中,且面積相對較大便于招商及后期的經(jīng)營管理，不會對工程帶來吵鬧；劣勢:由于面積較大的原因,因此會導(dǎo)致后期銷售的困難性,同時對工程特色性的營造也相對較差,也因此會影響工程的整體租賃水平；定位方案市場定位篇方案A年收益參考樓層業(yè)態(tài)面積（建筑）租金（天/平米）年預(yù)計收益（萬）B1家居58202419F1專業(yè)SPA800386F1茶餐廳4003.246F1西式快餐3003.235F1健身中心12001.460F1品牌服裝代理7003.896F1咖啡廳15003162總計107202.8904注：計算天數(shù)為360天，面積較10756有較小偏差定位方案市場定位篇方案B年收益參考樓層業(yè)態(tài)面積（建筑）租金（天/平米）年預(yù)計收益（萬）B1、F1品牌服裝50402.4440B1、F1專業(yè)SPA800386B1、F1茶餐廳6003.270B1、F1健身中心12001.460F1品牌服裝代理9003.8123B1、F1咖啡廳18003194總計107002.8973注：計算天數(shù)為360天，面積較10756有較小偏差定位方案定位方案方案C優(yōu)劣勢參考優(yōu)勢:業(yè)態(tài)分割相對較細(xì)，服裝精品類劃分為較小鋪位，可大幅提升租金水平；數(shù)碼3C店對于人流的吸引力較強，放置在靠近建業(yè)街一側(cè)，可有效降低此處無出入口的弊端，并可充分利用此處寬廣的廣告位做展示。劣勢:業(yè)態(tài)分割較細(xì)，在一定程度上增加了后期經(jīng)營管理的難度。定位方案市場定位篇方案C年收益參考樓層業(yè)態(tài)面積（建筑）租金（天/平米）年預(yù)計收益（萬）B1家居58202-2.5419-524F1數(shù)碼3C店7502.5-3.567.5-94.5F1茶餐廳4802.5-3.543.2-60.5F1西式快餐6503-3.570.2-81.9F1健身7001-1.725.2-42.8F1服裝精品店19003.5-5239.4-342F1咖啡廳2402.5-421.