物業(yè)管理調(diào)研報告

物業(yè)治理調(diào)研報告1xx序化和標準化的治理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營，共創(chuàng)高效領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進展了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：一、xx1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進展?jié)摿妱拧?、市場定位準確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，吸引力大，前景寬闊。3、小區(qū)配套設(shè)施標準性高。4、準確把握市場脈搏。5、經(jīng)營理念鮮亮——制造優(yōu)質(zhì)生活空間，實現(xiàn)城市主義現(xiàn)代生活。6、企業(yè)的成功，全賴于鐵的紀律支撐。7、人力資源及組織體系比較完整。8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識超前，戰(zhàn)略目標明確，拓展思維清楚。二、十大有待改善問題1、工程規(guī)劃、設(shè)計、施工等與物管連接脫節(jié)，給物業(yè)治理效勞留下了后遺癥，加大經(jīng)營本錢，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時，池40xx、車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長期如此將會導(dǎo)致秩序混亂。2、營銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)治理效勞協(xié)議》等標準文本。對業(yè)面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對物管隊伍人員的借調(diào)上，消滅了錯亂局面，直接影響效勞質(zhì)量。4、縱橫觀三個樓盤物管效勞標準，尚未到達公司根本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾照舊存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中心石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物處處可見；xx華庭的廣場地面、區(qū)內(nèi)噴區(qū)良好容貌。5、綠化治理方面，對枯枝黃葉修剪無打算進展，對長短不一的草皮沒有重視修剪，對多處殘缺空白、黃土暴露不準時補種，對行人踐踏的綠化植物無標識提示，養(yǎng)護專業(yè)水平一般。6、安全治理意識一般，對區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場無任何安全提示或警告標識。7、在設(shè)備設(shè)施治理維護方面，沒有標準設(shè)備臺帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無編號。如：xx花園假設(shè)干車庫門鎖被人敲壞，門扇進入泳池區(qū)的小孩可任憑進入機房捉迷藏，時刻存在安全隱患。8、保安隊伍紀律散漫，應(yīng)變力氣差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、效勞態(tài)度、方式方法等工作意識淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當值隊員在吃飯時間消滅空崗，引起相關(guān)部門不滿而投xx值保安隊員對公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負責領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進進出出，不理不睬；對外來人員進出小區(qū)沒有監(jiān)控；巡邏保安對裝修工人不標準搬運材料和倒放垃圾嚴峻影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊伍建設(shè)有待整頓。處前臺工作可以，xxxx料的建立、效勞質(zhì)量體系的建立〔含投拆處理機制建立、財務(wù)收費化、標準化。尤其在物業(yè)資料治理與財務(wù)收費治理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。10、從物業(yè)治理整體隊伍上看，土氣低落，人員素養(yǎng)參差不齊，低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實操閱歷，加上監(jiān)視力度缺乏，在治理上為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。三、工作打算依據(jù)xx1、建立標準治理體系，實行有效資源整合。樓盤之嫌，讓xxxxxx訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各工程業(yè)務(wù)工作，具體整合方法為：xx報改為“中山市xxxx華庭xxxxxxxxxxxx的工程進展和命名，按此類推。2、精簡機構(gòu)，合理調(diào)配。xx作以下整合：a、在董事長的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負責制，由物業(yè)總xx責。b、各物業(yè)治理工程負責人〔治理處經(jīng)理或治理處主任的命名待定〕具體負責和執(zhí)行本工程工作事務(wù)，直接對物業(yè)總監(jiān)負責。依據(jù)工程物業(yè)規(guī)模狀況，下設(shè)各班組，切實做好定崗、定員、定編工作，實行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)治理隊伍。c、層級治理，權(quán)責分清，制定明確工作質(zhì)量指標，并將具體工作落到實處，責任到人。d、設(shè)置明確治理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)〔兩種架構(gòu)圖附后。3、依據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標、質(zhì)量目標和本錢目標執(zhí)行工作，定期評估考核，抓好監(jiān)控工作。4、打好工作根底，逐步建立完善的三級治理文件。即“治理文件〔質(zhì)量手冊〔程序文件〔標準表格，使之形成系統(tǒng)化、標準化、標準化。5、實行治理處經(jīng)理〔主任〕負責制和各崗位責任制。6、提高治理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對小區(qū)房屋、設(shè)備、住腦化治理，提高工作效率。7、在內(nèi)部治理上，建立良好監(jiān)視機制。xx體系運行評估工作，對客戶投拆、設(shè)備運行、安全效勞、環(huán)境效勞、修理效勞等職能板塊工作做好統(tǒng)計分析、日檢、周報、月報等要求準時準確，軟件資料的治理標識明確，立卷、辦文、歸檔、存放、標準令公司和業(yè)主放心滿足。8、重視培訓(xùn)，提高素養(yǎng)。努力提高全體員工業(yè)務(wù)素養(yǎng)。9、獎懲清楚，優(yōu)勝劣汰。必需按章處理；對表現(xiàn)優(yōu)秀、治理卓越或在季度年度中榮獲“效勞之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認可后，賜予嘉獎和表彰，提高員工的驕傲感和職業(yè)感和歸屬感，增加員工和團隊的戰(zhàn)斗力。10、開源節(jié)流，把握本錢。水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實行公司資源共享。加大對物業(yè)治理收費和停車收費的追繳力度，切實提高收繳率，對長期欠費“釘子大戶”嚴密跟蹤，共同維護公司經(jīng)濟利益，經(jīng)屢次溝通仍無法妥當解決的，必要時實行相應(yīng)法律途徑進展追討。大力拓展有償效勞，增加經(jīng)營收入，彌補經(jīng)費缺乏局部，親熱注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)比照，確保財務(wù)收支良性循環(huán)。11、強化工作協(xié)調(diào)，促進團隊合作。業(yè)的竣工驗收、接收、移交、包括營銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必需有親熱作驗證，雙方必需簽字認可，將明確的“工作調(diào)度〔反響〕流程圖”12、標準物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。編制《前期物業(yè)治理效勞協(xié)議《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》等標準的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使治理經(jīng)營有章可循、有法可依。13、重視窗口效勞，作業(yè)指引清楚。為便利業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”這樣既便利業(yè)主閱示，也利于員工操作。14在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會時間定等，均列入公司的議事日程。15、標準員工著裝，樹立公司形象。按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，標準員工穿戴，樹立良好形象。16、標準公司財產(chǎn)和物資治理，維護公司利益。嚴格按倉庫物資治理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財產(chǎn)物資流失和損失。17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達成效果。a〕在三個月內(nèi)，有效抑制“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個樓盤整在半年內(nèi)，使xxISOISO系統(tǒng)化、標準化、標準化、科學(xué)化；以國家示范小區(qū)為標準要求，將xxxx”稱號，在中山物業(yè)治理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認可。在三年內(nèi)，將xxxx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。綜上所述，敬請董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我信任，在公司董事要我們實事求是、集思廣益、擅長探討、總結(jié)創(chuàng)，xx的效勞品牌確定會獲得全方位的提升！以上報告，敬請上級領(lǐng)導(dǎo)審核批示。2的小區(qū)治理方式，人們褒貶不一，引起了廣泛的爭論。對此，我們進展了關(guān)于物業(yè)治理方面的社會調(diào)查，現(xiàn)將調(diào)查成果與結(jié)論報告如下：一、物業(yè)治理的性質(zhì)：〔如家委會相比有很大的區(qū)分。首先，物業(yè)治理公司是一個企業(yè)，自然是以營利為目的，所以所供給的效勞是的。而家委會只是一個組織，是政府的一個部門，是非盈利性的；其次，由于物業(yè)公司是一個企業(yè)，所以有權(quán)力，也有義務(wù)為業(yè)主供給效勞，而家委會卻沒有這樣的義務(wù)。由上述區(qū)分中我們覺察：由于物業(yè)治理是性效勞，那么其總體效勞水平確定在無償效勞之上，也就是說，物業(yè)公司供給的效勞更加專業(yè)、更加周到二、物業(yè)公司對小區(qū)的建設(shè)：實事，小區(qū)建設(shè)就是最好的例子。以我們調(diào)查的世紀城小區(qū)為例，物業(yè)公司已為業(yè)主供給了體育器材、室等設(shè)施，并打算供給更多文體、商業(yè)類設(shè)施，大大便利了住戶。也正是由于物業(yè)公司做出的努力，使得相當一局部住戶漸漸承受了這種生的小區(qū)治理方式。三、將來的進展空間：待吧！3三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會具有重要意義。近年來，XX縣物業(yè)治理逐遠。一、我縣物業(yè)治理根本狀況行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個需要全面標準整頓提高的階段?！惨弧撤€(wěn)中求進，我縣物業(yè)治理進展快速。20xx辦公室，負責全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)視治理。10年來，我縣物業(yè)治理從無到有，從小到大，穩(wěn)步進展。截至目前，全縣共有物業(yè)效勞企業(yè)101720098100025000〔二〕多措并舉，我縣物業(yè)治理逐步完善?？h物業(yè)治理辦公室成立以來，對物業(yè)行業(yè)治理發(fā)揮了確定作用。視野，找準了自身存在的問題，也明確了今后努力方向。三是加強市理商品房預(yù)售許可證時，必需明確工程前期物業(yè)治理打算。從20xx51XX要依據(jù)。五是加強公共修理資金的歸集和治理。截至目前，累計歸集1300〔三〕物業(yè)治理進展不平衡。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費收繳率不高，小區(qū)物業(yè)治理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)治理還未全面啟動。二、我縣物業(yè)治理存在的主要問題及緣由分析顯，主要表現(xiàn)在：〔一善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和沖突根源?！捕澄飿I(yè)治理粗放型進展。一是局部物業(yè)企業(yè)效勞質(zhì)量不高，效勞信譽不佳，重收費輕效勞。二是物業(yè)治理專業(yè)化水平低，物業(yè)效勞`我縣物業(yè)治理效勞水平不高，實力不強，難以適應(yīng)市場化、專業(yè)化、社會化的需求。〔三〕業(yè)主物業(yè)效勞消費觀念沒有普遍形成解、不支持，有些業(yè)主只要求承受效勞卻拖欠物業(yè)費，有的只選擇價紛不斷增加的惡性循環(huán)?！菜摹澄飿I(yè)公司和業(yè)主權(quán)責不清，業(yè)主委員會沒有充分發(fā)揮橋梁能全面履行，權(quán)利受到侵害時不能很好維權(quán)。〔五〕物業(yè)治理體制不完善。從全縣看，缺乏一個強力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)治理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)治理主管部門，門不能準時調(diào)處，導(dǎo)致沖突升級擴大。三、加強我縣物業(yè)行業(yè)治理的幾點建議〔一〕加強宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)治理和物業(yè)消費觀念。深入宣傳《物權(quán)法使“花錢買效勞”的觀念深入人心。同時，引導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)依法經(jīng)營、公正競爭，提高效勞質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽，推動整個物業(yè)效勞行業(yè)安康、有序進展?！捕巢块T聯(lián)動，建立物業(yè)治理齊抓共管機制。一是在工程工程規(guī)劃、設(shè)計階段開頭，規(guī)劃建設(shè)部門要對小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)收責任追究制，未通過綜合驗收的物業(yè)，不能投放市場。四是物價部對無正值理由擅自中止物業(yè)效勞的物業(yè)公司在以后的投標時予以限制。標準物業(yè)承接查驗手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)效勞企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時，要認真標準公共修理基金的治理和使用，制定公共修理基金提取使用程序。〔三〕樂觀扶持，促進物業(yè)企業(yè)良性進展。建議政府對物業(yè)效勞強物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。樂觀扶持培育實力較強、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營之路?！菜摹臣訌姳Ｕ希苿游飿I(yè)治理法制化進程。業(yè)主和物業(yè)公司的處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、