合富輝煌淮南臺灣車配城項目營銷策劃代理投標報告

合富輝煌（中國）2012年4月謹呈：淮南黃浦置業(yè)開創(chuàng)淮南汽車后市場第一城——淮南臺灣車配城項目營銷策劃代理投標報告報告思路項目理解及核心問題界定項目定位及商業(yè)規(guī)劃建議市場背景分析及機會研判汽車市場分析宏觀背景解讀項目本體研究市場經(jīng)營布局項目市場定位階段營銷策略推廣執(zhí)行策略整體營銷思路項目招商執(zhí)行及商業(yè)運營建議項目營銷推廣思路及執(zhí)行策略商業(yè)規(guī)劃建議PART1項目理解及核心問題界定項目總體認識與理解3月28日：收到招標文件第一時間初步認識：中等規(guī)模+與汽車關聯(lián)的+專業(yè)市場項目3月30日：現(xiàn)場溝通與實地考察后深入了解：以汽配為主題的專業(yè)市場（地塊與政府角度）4月1日：區(qū)域市場初步調(diào)查研究后深度研判：淮南汽配市場的“拓荒者”（市場角度）那么接下來我們需要解決的核心問題是：項目具體做什么？——定位具象汽車產(chǎn)業(yè)鏈很長，關聯(lián)度很高，在已經(jīng)確定的大方向下，需要對項目定位系統(tǒng)梳理，做什么主題概念？具體哪些業(yè)態(tài)業(yè)種組合？哪些功能分區(qū)？經(jīng)營什么檔次？針對哪些客群？等等都需要一一的具象。項目應該建什么？——規(guī)劃設計雖然項目初步規(guī)劃已基本完成，我們需要項目商業(yè)規(guī)劃進一步科學界定，如業(yè)態(tài)業(yè)種如何布局？交通動線如何規(guī)劃？物業(yè)形態(tài)、商鋪類型如何設計？等等項目到底怎么賣？——營銷執(zhí)行最核心的問題就是項目營銷落地，項目到底怎么賣？賣什么價格？如何做市場推廣？如何完成招商任務等等都是關鍵問題。項目核心問題思考項目地塊屬性及總體發(fā)展方向已基本明確——138畝，以汽配為主題的專業(yè)市場。拓荒者整合者領航者項目作為淮南汽車專業(yè)化市場的拓荒者，機遇與挑戰(zhàn)并存，未來如何從一個市場拓荒者發(fā)展為市場整合者、領航者是貫穿項目全程的核心問題。項目未來具體的操盤策略必須遵從客觀市場特征，脫離了市場，再好的噓頭也是空談。項目核心問題思考PART2市場背景分析及機會研判

宏觀背景解讀汽車市場分析項目本體研究

解讀城市發(fā)展屬性、未來發(fā)展方向把握市場商業(yè)趨勢、了解商業(yè)現(xiàn)狀與規(guī)劃宏觀背景解讀/城市屬性淮南作為能源城市，居民人均可支配收入較高，消費與投資能力較強。城市概況：1952年建市，享有地方立法權，1985年被國務院批準為對外開放城市，是安徽省城市人口超過100萬、建成區(qū)面積超過100平方公里的“雙百”城市之一。也是我國53座特大城市之一，區(qū)域面積2596.4平方公里，人口250萬人；產(chǎn)業(yè)特質：煤炭業(yè)、電力和化工為支柱產(chǎn)業(yè)，醫(yī)藥、建材、紡織、機械、電子、輕工、高新技術等門類齊全的工業(yè)體系；資源優(yōu)勢：煤炭資源極為豐富，約占安徽省的71%，華東地區(qū)的32%；

城市發(fā)展：大力實施新型工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、和淮同城化、創(chuàng)新推動、可持續(xù)發(fā)展六大戰(zhàn)略。城市化率較高，現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展空間大宏觀背景解讀/城市價值合淮一體化規(guī)劃圖合淮同城化的戰(zhàn)略帶動淮南快速發(fā)展的同時，也同時帶走了部分的消費客群。合淮同城化發(fā)展戰(zhàn)略：依托合淮兩地相近的文化、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的互補和區(qū)域交通相近的機會，打造“兩心一廊兩翼”的空間格局；合淮同城化戰(zhàn)略目標：城市一體化、經(jīng)濟一體化、文化一體化、交通一體化、環(huán)保一體化；合淮同城化將打造安徽最具競爭力和輻射力的新經(jīng)濟聯(lián)合體和中心城市，淮南市將在同城化進程中得到全面發(fā)展，同事也將嚴重分流淮南本地的客群。宏觀背景解讀/城市規(guī)劃城市確定了東進、南擴、北聯(lián)和西調(diào)的城市拓展空間；其中東進、南擴是城市發(fā)展的主向；東部城區(qū)：淮南市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，工業(yè)化和城市化的拓展區(qū)；北部新區(qū)南部城區(qū)東部城區(qū)西部城區(qū)東進是城市發(fā)展的主向，本項目位于淮南市東部城區(qū)，是城市發(fā)展的主要方向，未來趨勢利好。城市確定了東進、南擴的發(fā)展主向，項目處在城市重點發(fā)展區(qū)域，發(fā)展前景廣闊宏觀背景解讀/城市交通田家庵港G206國道合淮高速滁新高速合淮鐵路高鐵站水運至蚌埠方向高速至合肥方向火車至合肥方向高速至阜陽方向城區(qū)交通示意圖火車站合淮區(qū)域交通規(guī)劃圖區(qū)域內(nèi)逐步完善的交通體系將進一步提升項目的外在影響力和內(nèi)在的凝聚力。合淮高速、城際高鐵、輕軌和新橋機場航站樓的的開通，淮南將逐步形成立體化交通網(wǎng)絡體系，以實現(xiàn)26分鐘直達合肥，與蚌埠和阜陽等城市多方位對接的局面；項目位于國慶路東段，國慶路為城市主干道，貫穿淮南市，但目前人流量車流量較少；隨著城市東進的規(guī)劃方向，東部新城的交通道路將會進一步完善，項目價值將更易于實現(xiàn)。物流交通是汽車及其配件產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要因素，淮南市的交通便利將為汽配產(chǎn)業(yè)提供強大的物流保障。宏觀背景解讀/城市商業(yè)規(guī)劃淮南遠期商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃：3個市級商業(yè)中心區(qū)（田家庵、西部城區(qū)、山南新區(qū)）5個區(qū)域商業(yè)中心區(qū)（潘集區(qū)、大通區(qū)、洞山、開發(fā)區(qū)、大學城）40個社區(qū)商業(yè)功能區(qū)（泉山路、惠利花園城、裕安、天橋、老龍眼、謝家集等社區(qū)商業(yè)）

15條特色商業(yè)街，組成不同層次的商業(yè)網(wǎng)點空間布局商業(yè)項目超過40個，面積超過90多萬方由傳統(tǒng)的單核商圈，向多元化的城市時尚商業(yè)體轉變，提高商業(yè)輻射能力?；茨仙虡I(yè)發(fā)展將走向多元化，本項目的開發(fā)與城市商業(yè)的發(fā)展態(tài)勢相契合。山南新區(qū)西部城區(qū)本案田家庵鳳臺區(qū)潘集區(qū)大通區(qū)宏觀背景解讀/城市商業(yè)格局淮南從單核商圈向多核發(fā)展，本案地處東進南擴的主流方向上，商業(yè)潛力巨大。本案早期：老城商圈現(xiàn)行：田家庵商圈未來：經(jīng)開區(qū)商圈未來：山南新區(qū)商圈未來：濱江商圈未來：八公山商圈未來：鳳臺新商圈山南將發(fā)展為行政、會展、文教、現(xiàn)代化商務中心；八公山將發(fā)展為集旅游、購物、餐飲、休閑為一體的區(qū)域級商業(yè)圈；經(jīng)開區(qū)將發(fā)展為大型的商品交易市場以及物流配送中心；濱江商圈將發(fā)展為區(qū)域高檔住宅，集休閑娛樂于一體的商業(yè)中心；鳳臺將發(fā)展為縣域級的商業(yè)中心。早期：老城商圈，以渡口帶動商業(yè)發(fā)展，全盛時期為七、八十年代；范圍北至淮河路、南到國慶路呈豐字形分布；從零售逐步向專業(yè)市場轉變，人氣正逐步下降，商業(yè)功能正逐步被其他商業(yè)區(qū)代替；現(xiàn)行：田家庵商圈，90年開始起步；范圍以龍湖路為中軸，東至人民路，西到陳家崗路，南至舜耕中路，北到國慶路；將發(fā)展為集地下和地上商業(yè)為一體的多功能商業(yè)聚集區(qū)；未來：位于處在城市核心商圈與未來區(qū)級商圈過度地帶，是城市“東進南擴“的規(guī)劃戰(zhàn)略的主軸線，項目發(fā)展?jié)摿^大。本案：東進南擴宏觀背景解讀總結能源城市屬性決定了消費客群的特質，消費需求大、投資能力強都將為本項目未來的順利去化提供重要支撐；項目地塊處在城市發(fā)展主流方向上，發(fā)展前景看好，伴隨區(qū)域交通優(yōu)勢的進一步凸顯，對專業(yè)市場經(jīng)營及汽車關聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較大利好；淮南商業(yè)發(fā)展整體處在大升級階段，不僅僅表現(xiàn)在城市商圈的多核發(fā)展，也同時表現(xiàn)在新型業(yè)態(tài)的逐步引導上，本案與城市商業(yè)發(fā)展趨勢準確契合。

宏觀背景解讀

汽車市場分析項目本體研究

中國汽車市場發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢安徽汽車城/汽車城項目研究淮南汽車市場現(xiàn)狀及客群研究汽車市場分析/中國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展2011年，我國汽車市場實現(xiàn)了平穩(wěn)增長，汽車產(chǎn)銷量雙超1840萬輛，仍居全球第一。中國汽車保有量已經(jīng)突破1億輛，汽車保有量的迅速增加會引發(fā)新的商機，特別是盈利能力較強的汽車后市場板塊。2005年我國汽車后市場的營業(yè)額為880億元，到2009年增加到2400億元，預計到2012年將增至5000億元左右，年復合增長率為26.9%。汽車市場分析/中國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展國內(nèi)車主:每年單車使用費用高達21721元。大中型車主,在汽車使用費用上的支出,大約是微型轎車的一倍以上，差異巨大。其中，燃油和保險費用占據(jù)了50%以上。維修和配件等方面,約占用車總支出的16.1%，平均約3500元。一輛私人中低級轎車全壽命的費用,大約是購置費的2倍多。未來伴隨汽車保有量的持續(xù)增長，汽車相關服務業(yè)的消費潛力也將得到進一步釋放。2006年汽車零部件市場配套規(guī)模為5200億元，2010年高達14000億元，接近2006年三倍；汽車工業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，未來汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然是國民經(jīng)濟發(fā)展的重點產(chǎn)業(yè)之一，汽車零部件業(yè)作為中國汽車產(chǎn)業(yè)中最為關鍵的一環(huán)，在其整車的拉動下，必將迎來一個新的飛躍。近年來，伴隨汽車市場總體的快速發(fā)展，也催生了一大批汽車城、汽配城等項目。汽車市場分析/中國汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展安徽省汽車市場（第一代）名稱位置占地面積經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間合肥汽配城（擴建中）合肥市長江東路714號300畝20萬平米，商鋪500余家整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉儲物流1994年10月汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽省汽車市場（第二代）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間安慶國際汽車城石塘湖路6號500畝一期：汽摩配，面積5.3萬平二期：汽貿(mào)區(qū)4.1萬平米三期：專業(yè)功能區(qū)占地面積285畝（標準4S店區(qū)、準4S店區(qū)；汽車配件、美容、維修區(qū)；商務公寓區(qū)；商務功能區(qū)）一期：汽摩配專業(yè)市場；二期是汽車、特種車、二手車整車銷售及綜合配套市場；三期為“汽車文化”主題的會展、商務、休閑、培訓園區(qū)和國際知名品牌汽車專營區(qū)域2006年11月安徽國際汽車城大地汽摩配市場銅陵北路與北二環(huán)路交匯處160畝13萬平米A區(qū)：摩托、電動、三輪車及其配件銷售；B區(qū)C區(qū)：汽車配件、美容、用品、快修。2003年六安國際汽車城皖西東路188號1000畝一期170畝，10萬平米；汽車、汽配、汽車展廳；摩托車、電動車及配件批零；農(nóng)業(yè)裝備、工程機械綜合市場；二手車交易市場，五金機電；2006年3月汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽省汽車市場（第三代）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間安徽華中汽配大市場合肥市包河區(qū)南淝河路平塘王村316畝共25萬平米首期建設用地103畝，汽配專業(yè)市場，建筑面積12萬平米。汽配、汽修、物流2009年2月包河汽車用品大市場合肥市包河工業(yè)區(qū)人民大街18號1000畝150萬平米（一期320畝，建筑面積34萬平米，2000余套商鋪）2S店、汽車用品快修、物流倉儲時間待定六安金太陽國際汽車城六安市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)經(jīng)六路8號1000畝一期200畝，建筑面積13萬平米汽車銷售、汽車用品區(qū)、金融、保險、汽車超市、會展中心等的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)城2010年5月安徽蕪湖汽配市場蕪湖市弋江北路1號120畝2萬方，300余套商鋪汽配、汽修、整車銷售、物流配載時間待定池州國際汽車城池州市站前區(qū)長江南路50畝 4萬平米 汽車銷售、汽車后產(chǎn)業(yè)服務、物流倉儲及酒店式商務辦公、速8汽車主題酒店2010年4月汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽省典型汽車市場（四）名稱位置占地經(jīng)營面積業(yè)態(tài)開業(yè)時間巢湖亞夏國際汽車城巢湖市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)313.2畝18.78萬平米 汽車展示營銷、汽車維修保養(yǎng)、汽車美容裝潢、汽摩配件、駕駛員培訓考試及綜合物流辦公六大功能2009年5月毫州春雨光彩國際汽車城安徽蒙城鯤鵬東路66號713畝70余萬平米30家43店2000間鋪面整車銷售、汽車配件、汽車用品、汽車博覽場館、汽車文化中心、二手車交易、摩托車/電瓶車及配件；倉儲物流中心、現(xiàn)代電子商務中心、汽車LIVINGMALL等十多個業(yè)態(tài)2010年11月開工阜陽國際汽配城阜陽經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)汽貿(mào)物流園380畝32萬平米集汽車、農(nóng)機、摩托車、工程機械展示、銷售、配件經(jīng)銷、售后服務及維修為一體的國際化汽車零部件綜合廣場時間待定淮南華峰汽車城淮南市洞山中路1300畝160萬平米一站式汽車新城時間待定萬勝國際汽車城滬渝滬蓉高速懷寧出口1200畝80余萬平米一站式汽車新城時間待定西南國際汽車城肥西縣翡翠南路與三河路交匯處105畝近10萬平米汽配、汽修、美容裝飾；整車銷售；商務辦公、公寓時間待定蕪湖國際汽車城蕪湖市東四大道與東三環(huán)交匯處650畝 47萬平米汽車主題公園：汽車銷售、室內(nèi)二手車交易中心、汽車零配件、賽車服務商務辦公、餐飲娛樂、銀行酒店 時間待定汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展合肥汽配城合肥汽配城座落于安徽省合肥市東大門長江東路714號，總占地面積達280畝，從業(yè)人員近3000人，市場經(jīng)營以批發(fā)為主、批零兼營、維修裝潢配套為輔，是安徽省最大的汽車后服務專業(yè)市場;汽配城采用商鋪租賃等形式招商，業(yè)態(tài)涵蓋整車貿(mào)易、汽摩配件、汽車快修、汽車美容裝飾、倉儲物流等;目前安徽溫商投資集團與三聯(lián)實業(yè)公司為更好的鞏固、調(diào)整、提升、創(chuàng)新合肥汽配城的市場品牌形象，對合肥汽配城進行改造,共同實施改造、擴建合肥汽配城工程項目；總投資近5億元人民幣，總建筑面積達到16萬平方米；改造項目分為兩大部分：一是沿長江東路兩幢29層高樓，計8萬多平方米；二是以天長路為主入口，臨淮路為次入口的市場交易區(qū)，計7萬多平方米，年交易額可達20多億元人民幣，是一個集整車貿(mào)易、配件銷售、快修連鎖、物流配送、倉儲集散、會議展示、研發(fā)培訓、電子商務、商住娛樂為一體的，綜合型、多功能的汽車后服務行業(yè)文化園區(qū)。合肥最大的綜合性、多功能的汽車后服務專業(yè)市場，市場認可度較高。阜陽國際汽配城阜陽國際汽配城位于阜陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，占地380余畝，規(guī)劃建筑面積32萬平方米，總投資8億元人民幣。阜陽國際汽配城是集經(jīng)濟、文化、金融、信息于一體的國際化汽車零部件綜合廣場，建成后年交易額可達30億元以上，年實現(xiàn)利稅達5000多萬元，可直接創(chuàng)造就業(yè)崗位6000余個。阜陽國際汽配城是安徽省“861”重點工程，規(guī)劃入駐企業(yè)3000余家。阜陽國際汽配城是集展示交易功能、會展服務功能、商務辦公功能、電子商務功能等八大功能為一體的大型專業(yè)市場。阜陽國際汽配城建成后，可帶動多個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。阜陽國際汽配城本著整體式運營、獨立式經(jīng)營、體驗式營銷、一站式服務的經(jīng)營理念，與阜陽汽貿(mào)物流園共同打造“全省第一，全國一流”的汽服務產(chǎn)業(yè)鏈。一旦建成后，將與汽貿(mào)物流園共同打造一條完整的汽車服務產(chǎn)業(yè)鏈。目前一期10萬方基本銷售完畢，招商率完成70%，正在交房階段，預計10月份開業(yè)。集經(jīng)濟、文化、金融、信息于一體的國際化汽車零部件綜合廣場。六安國際汽車城六安國際汽車城是目前六安市最大的汽車銷售、汽修汽配市場。共38#建筑組成，功能分區(qū)細致：汽車、汽配市場，摩托車、電動車及配件批零市場；該項目突出特點是整車銷售比重較大，主要是2S/3S店、汽車專營店為主；10萬平米、街鋪式、845套（每套是上下兩層組成）、主力鋪型150平米；整個市場進行統(tǒng)一管理，目前入駐率達到近100%，市場整體運營良好。中國中部地區(qū)最大的汽車及相關產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場淮南華鋒汽車城淮南市規(guī)劃中最大的一站式汽車新城?；茨先A鋒國際汽車城位于淮南市洞山中路，整個項目規(guī)劃占地1300畝，總建筑面積達160萬方，是淮南市規(guī)劃中最大的一站式汽車新城，以全產(chǎn)業(yè)鏈整合為特征。目前項目剛剛立項，處在規(guī)劃中。未來可能成為本項目最為重要的競爭項目。汽車市場分析/安徽汽車市場發(fā)展安徽汽車市場整體發(fā)展較快，特別近年來建設了一大批汽車城/汽配城等項目，各地市都在籌備、規(guī)劃建設汽車市場，市場發(fā)展前景被共同看好。盡管目前車市低迷，但一座座汽車城仍然如雨后春筍般在江淮大地上拔地而起，如淮南華峰汽車城、合肥西南國際汽車城、銅陵國際汽車城、亳州春雨國際汽車城、懷寧春雨國際汽車等等，投資者同時是看中還有三、四線城市汽車市場的發(fā)展?jié)摿?；目前安徽在?jīng)營的汽車城/汽配城項目除了合肥的幾個市場還算良好外，其他市場多處在培育期內(nèi)，經(jīng)營狀況一般；伴隨類比項目的集中上馬，正在建設項目的招商、銷售的也壓力越來越大；汽車市場分析/淮南汽車市場/總體發(fā)展城市城市汽車保有量（萬輛）增長率人口（萬人）淮南10.3515.2%245合肥85.0784%752蚌埠15.416.7%352阜陽33.618.8%1025六安25.318%704淮南市與周邊地區(qū)汽車保有量比較1、淮南市由于城市面積小、人口基數(shù)少，與周邊城市相比市場規(guī)模總量小，表現(xiàn)較為突出的是人均汽車擁有量和城區(qū)人均汽車保有量都位居全省前列；2、淮南市作為能源城市，居民可支配收入較高決定了淮南市人均汽車保有量超出安徽省平均水平，但由于人口基數(shù)局限，汽車保有量總量不高，限制了汽車流通和服務行業(yè)規(guī)模。汽車市場分析/淮南汽車市場/總體發(fā)展淮南市近三年汽車市場情況1、淮南市近三年來，汽車保有量穩(wěn)步增長，受宏觀政策影響，增速略有下滑；2011年突破10萬大關，平均8戶一輛車；2、其中私人汽車占據(jù)60%，卻年均增長速度超過30%；車輛類型中載客車輛占據(jù)70%；3、淮南整體的汽車市場發(fā)展?jié)摿σ廊缓艽?，特別是私家小汽車、高端轎車的后市場發(fā)展空間較大。汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布淮南市汽車類商業(yè)分布本案目前整個淮南市還沒有專業(yè)的汽車城/汽配城，汽銷/汽配/汽修等商業(yè)整體比較分散，城區(qū)內(nèi)約500-600家相關經(jīng)營戶；自發(fā)存在，缺乏整體規(guī)劃；經(jīng)營規(guī)范性差，行業(yè)發(fā)展理性不夠，附加值低，發(fā)展動力匱乏；僅有幾處相對集中板塊，整車銷售主要集中在開發(fā)區(qū)管委會附近；汽配/汽修主要集中在安成鋪、供電局、水廠路六里站附近；摩托車電動車主要集中人民路附近；汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布4S店經(jīng)營品牌淮南金悅東風悅達起亞淮南鑫眾上海大眾淮南中洲東風本店盛世通雪佛蘭百世行別克淮南廣通廣汽本田淮南瑞鑫奇瑞淮南中駿日產(chǎn)淮南恒美北京現(xiàn)代淮南潤美福特目前淮南的4S整體較少，品牌缺失很大。城區(qū)的大部分4S店都集中開發(fā)區(qū)，鳳臺僅有部分國產(chǎn)車4S店；淮南開設4S店的主要就4/5個老板，每人平均有兩個店，幾乎壟斷了淮南4S店市場，外部投資較難進入；淮南市場客群受到合肥的吸納較大，客源外流現(xiàn)象突出。開發(fā)區(qū)4S店集中區(qū)汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布安成鋪大車汽配汽修集中區(qū)二手車市場機動車舊貨市場地點安成鋪商戶數(shù)量130家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積100-150平米租金范圍10-40元/平米/月主營范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結構零售為主周邊配套物流、倉儲、生活突出特征大車、貨車、重卡為主安成鋪區(qū)位交通條件特殊，大轉盤十字路口連接田家庵、潘集、謝家集、大通等區(qū)，大交通大物流優(yōu)勢造就了其淮南獨有的大車、貨車、重卡配件、維修集中區(qū)地位；周邊有多個專業(yè)市場，整體的區(qū)域環(huán)境較差，有待于改造升級；由于該區(qū)域較適合經(jīng)營大車汽配汽修，加之經(jīng)營時間較久，老客群較多，大部分經(jīng)營戶對本案抗性較大，無外遷意向；汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布供電局小車汽配汽修集中區(qū)地點淮舜南路供電局附近商戶數(shù)量100家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍20-30元/平米/月主營范圍汽配/汽修/美容/二手車批零結構零售為主周邊配套——突出特征小車、出租車汽配維修為主供電局附近主要是靠近市區(qū)，連接火車站汽車站，交通便捷，方便小車、出租車維修美容等；該區(qū)域內(nèi)配件、維修所占比例相當，小店居多；分布較為密集，主要在供電局至舜耕中路一段；伴隨城市車輛的不斷增多，市區(qū)交通壓力的增大，區(qū)域內(nèi)營商環(huán)境亟待提升，商戶對專業(yè)類汽配市場的認同度相對較高。；汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布水廠路小車汽修美容集中區(qū)地點水廠路六里站附近商戶數(shù)量60家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積50-100平米租金范圍10-20元/平米/月主營范圍汽修/美容/二手車批零結構零售為主周邊配套——突出特征小車、出租車維修美容為主水廠路與國慶東路至六里站附近連成一片，呈L型分布，依靠交通、租金低廉等特點自發(fā)聚集。主要經(jīng)營小車、出租車的維修、美容為主，兼顧部分汽配、二手車、汽車租賃、電動車經(jīng)營等；該區(qū)域經(jīng)營戶租金承受能力有限，對新型汽配市場觀望態(tài)度較多，部分大店期望度較高。汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布地點人民北路附近商戶數(shù)量15家左右物業(yè)形態(tài)一層或二層商鋪為主商鋪面積200-500平米租金范圍20-30元/平米/月主營范圍電動車、自行車銷售維修批零結構零售為主周邊配套——突出特征大店、品牌店目前淮南市電動車摩托車經(jīng)營相當集中的區(qū)域主要分布在人民北路，主要是大店、品牌店居多；區(qū)域內(nèi)電動車摩托車經(jīng)營配件、維修的較少，僅靠近國慶中路有幾家；表現(xiàn)較為突出的是電動車銷售，以專賣店、專賣廳、精品廣場等形式存在；一般是需要靠近城市核心商圈，依托龐大消費客群支撐，無外遷意向。人民北路電動車摩托車集中區(qū)汽車市場分析/淮南汽車市場/空間分布火車站附近洞山路沿線交通局附近火車站附近：以大型倉儲式汽配店表現(xiàn)最為突出，批發(fā)為主，送貨上門；洞山路沿線：多是大型汽修廠、汽修店，以汽車維修、改造、美容為主；交通局附近：主要以汽車美容為主，大店較多。汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查淮南汽配市場經(jīng)營問卷調(diào)查統(tǒng)計結果抽樣區(qū)域抽樣地點數(shù)量（份）開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路21市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近49城西安成鋪26——實收問卷96份，無效4份主營類型分析汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查被調(diào)查者，經(jīng)營汽配、汽修所占比重最多，接近80%；其次是汽車美容；汽車銷售、二手車及其他汽車服務經(jīng)營相對較少；淮南目前的汽車后市場規(guī)模相對較大，特別是汽車維修、汽車美容表現(xiàn)突出。汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查商鋪類型分析商鋪面積分析商鋪類型一層、二層商鋪所占比重最大，三層及三層以上商鋪幾乎沒有，這主要是市場缺乏整體規(guī)劃，多是自發(fā)性經(jīng)營，沿街分布，商鋪形態(tài)多是一層底商；商鋪面積以50-100平米最多，超過50%，主要是中小商鋪為主，說明目前淮南汽配汽修商業(yè)的經(jīng)營整體較為粗放，小店居多，缺乏大戶、品牌店的市場帶動；汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查租金承受范圍分析批零結構分析被調(diào)查商戶中，總體租金承受能力不高，20-40元/平米/月水平居多，很多商戶選擇租金水平相對較低的城市支路經(jīng)營；淮南汽配市場主要以零售為主，批發(fā)為主的主要針對市區(qū)的眾多中小汽修店；淮南汽配貨源地主要來自合肥、蚌埠等地；汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查淮南市場總體認知調(diào)查淮南大部分汽配商家認為整體太分散，經(jīng)營一般，需要政府的統(tǒng)一規(guī)劃，市場升級；本地商戶對供電局、安成鋪兩大板塊的認同度較高，目前這兩大板塊的聚集度也最高，未來也是本項目需要重點整合爭取的商戶資源；汽車市場分析/淮南汽車市場/經(jīng)營調(diào)查對本項目的認知與建議超過一半的被調(diào)查商家知道本項目，甚至去看過，但對項目了解度還不夠，詢問到底做什么；在對本項目發(fā)展方向建議中，認為做小車配件的占據(jù)最多，其次是汽車維修與大車配件，汽車美容也有相當一部分；汽車專營店與摩配認可度不高；由于對項目了解度還不夠，大部分商戶對是否進駐本項目持觀望態(tài)度，未來需針對性的宣傳推廣。淮南汽配市場典型商戶訪談梳理訪談區(qū)域訪談地點商家數(shù)量開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)、水廠路10市區(qū)內(nèi)供電局、火車站、交通局、安理工附近20城西安成鋪10——有效深度訪談25家汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談……已經(jīng)在靠近開發(fā)區(qū)這邊開設一個分店了，主要是看重這邊的發(fā)展前景，淮南也在向合肥、蚌埠學，汽車城逐步向開發(fā)區(qū)這邊發(fā)展；一直在關注汽配城項目，如果考察后覺得合適的話，愿意進駐，也許還能帶動十幾家一起過去……

——金典汽車生活館閆總

……淮南很多做汽配的商戶都是去合肥拿貨，或者合肥直接給送過來；淮南目前還沒有一個專業(yè)的汽配市場，汽配城也可以做，但要看在哪個位置做，開發(fā)區(qū)這邊相對有些偏了，拿貨不太方便，這邊有很多4S店，做汽車裝飾、汽車美容的還不錯……

——車百飾淮南分店謝經(jīng)理

……淮南做汽車配件的不少，但生意很好的就那么些家，很多都帶著汽車修理、養(yǎng)護；開發(fā)區(qū)這邊4S店也就這幾年逐步形成的，這個位置做小車汽配、汽修還可以，大車不好做，交通物流條件和安成鋪那邊比不了；如果是車管所能搬過來，這邊的汽車市場就能更快的形成了……

——沃瑞爾汽車快修裝潢養(yǎng)護中心李經(jīng)理開發(fā)區(qū)附近商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談……淮南距離合肥太近，合肥汽配城對淮南汽配市場影響很大，價位合理，選擇性大，很多人選擇合肥汽配市場拿貨；合肥那邊定期會在淮南發(fā)送汽配類手冊，打個電話，他們直接給送過來；光做汽配會比較難，要有汽車維修、裝潢一起做……

——蘭特汽車修理廠張總

……主要是做面包車、出租車的汽車配件、維修，今年生意不是很好；淮南做批發(fā)的少，平時還是零售多些，主要是給其他維修店送貨，附近多是做小車維修的，送貨也方便；大家聚集在一起做當然好，但不知道開發(fā)區(qū)那邊能不能做的起來，等市場建了再看吧……

——淮南勝達汽配單老板

……供電局這邊已經(jīng)做很久了，離車站、市區(qū)都近，特別是小車、出租車的配件、維修都知道這邊，老客戶比較多；開發(fā)區(qū)那邊主要是4S店，做汽車配件、維修短時間內(nèi)不好做；如果市場的經(jīng)營管理、廣告宣傳做的好，可以考慮一下……

——朝陽元龍汽配商行徐老板供電局附近商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場/典型商戶訪談……淮南這邊想要集中起來做，有一定難度，以前在蔡家崗那邊也準備做汽配城，結果沒成功；目前的經(jīng)營情況不是很樂觀，一方面是大環(huán)境影響、另一方面是現(xiàn)在交通更便捷了，客戶外流現(xiàn)象明顯，很多老客戶都愿意去合肥、蚌埠了……

——淮南雪白汽配張老板

……安成鋪是淮南重要的交通中樞，依靠206國道，有公交中轉站，連接潘集、謝家集、大通，這種物交通條件適合大貨車、重卡的維修、養(yǎng)護等，附近還有機動車舊貨市場、二手車市場，汽配市場氛圍濃厚，開發(fā)區(qū)那邊沒有這種條件，暫時不會考慮搬遷……

——淮南海聯(lián)汽配孫老板

……安成鋪這邊已形成了一定規(guī)模和影響力，淮南的大車維修、配件很多都來這里，這邊主要是做物流、做市場比較適合；當然這里的經(jīng)營環(huán)境比較差些，臟亂、灰塵大，以后需要改造；聽說這邊也有意建設一個專門的汽配汽修市場……

——淮南輪胎世界王女士安成鋪附近商戶訪談汽車市場分析/淮南汽車市場發(fā)展/總結淮南城市小、人口少形成了汽車保有量總量不高的現(xiàn)狀，限制了汽車流通和服務業(yè)規(guī)模；但作為能源城市，高居民收入的特點釋放了小汽車、高檔轎車市場的消費潛力，未來這方面可深度挖掘；目前淮南市汽車市場發(fā)展仍比較粗放，缺乏整體規(guī)劃，經(jīng)營散亂，還沒有一個專業(yè)的汽車城/汽配城，本項目必須抓住市場機遇，借市場整合、市場升級之勢，快速實現(xiàn)市場占位；淮南目前的汽車市場僅有幾塊相對集中區(qū)，以開發(fā)區(qū)的4S店、供電局的小車汽配汽修、安成鋪的大車汽配汽修、水長路的小車汽修美容等典型代表；從商戶初步反饋信息分析，城區(qū)小車汽配、汽修、美容經(jīng)營戶對本案認同度相對較高，具備一定整合可行性。汽銷、大車汽配/汽修、摩配電動車進駐意向不高，可適合選擇性整合；淮南汽車市場的發(fā)展滯后性導致了其客源外流現(xiàn)象鮮明，特別是受到合肥、蚌埠等周邊城市的輻射、吸納較為嚴重。所以在本項目未來的發(fā)展策略制定上，不僅要立足淮南市場本體，同樣需要考慮周邊城市客源爭奪問題。

宏觀背景解讀汽車市場分析

項目本體研究

項目區(qū)域規(guī)劃、交通環(huán)境項目商業(yè)價值、競爭環(huán)境項目地塊特質、機會分析項目本體梳理/區(qū)域規(guī)劃經(jīng)濟開發(fā)區(qū)作為淮南市經(jīng)濟和社會發(fā)展的四大支柱之一，已成為全市對外開放的窗口、招商引資的重要載體和快速發(fā)展、最具活力的經(jīng)濟新區(qū)。在淮南“東進、南擴”發(fā)展戰(zhàn)略中，“東進”重點就是開發(fā)區(qū)，“東進”即擴大經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)規(guī)模，形成新型工業(yè)和物流產(chǎn)業(yè)基地；興建濱高塘湖新區(qū)，建起一座宜居、生態(tài)的濱湖新城。合淮一體化規(guī)劃圖伴隨淮南東部新城區(qū)大開發(fā)的逐步展開，本項目所在的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)將既是工業(yè)化的主戰(zhàn)場，又是城市化的試驗區(qū)，大力發(fā)展商貿(mào)服務物流等第三產(chǎn)業(yè)也成為重要方向。處在城市重點發(fā)展方向，與區(qū)域發(fā)展規(guī)劃準確契合。著眼未來，須高起點、前瞻性的規(guī)劃開發(fā)本項目，最大化釋放地塊價值。項目本體梳理/區(qū)位交通本項目依托的206國道（國慶東路段）為開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)橫向主干道之一，可以西進市區(qū)，東至蚌埠，南達省會合肥。

未來幾年，淮南將全力提升開發(fā)區(qū)境內(nèi)眾多交通運輸工程的建設，如合淮蚌高速鐵路和淮南東站、淮蚌高速公路、淮滁高速公路、206國道改線等，以及規(guī)劃中的商丘至杭州高速鐵路將通過淮南東站與京滬高鐵鏈接。這些工程竣工以后，尤其是高鐵淮南東站明年底通車以后，開發(fā)區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢和交通優(yōu)勢將明顯提升，形成皖北地區(qū)交通樞紐之一。項目本體梳理/商業(yè)價值至蚌埠連市區(qū)國慶路不僅是貫穿淮南東西的重要交通動脈，同時也是淮南重要的商業(yè)干道，沿線分布著各類商戶幾百家，特別是汽車類商業(yè)多集中在道路兩側。未來既要利用好交通通達性，也要做好商脈的傳承。價值推導：商脈沿襲與傳承項目本體梳理/競爭環(huán)境本案淮南國際汽車城淮南華峰汽車城做汽車產(chǎn)業(yè)經(jīng)營，以大規(guī)模、產(chǎn)業(yè)鏈、高復合度為突出特點，面對這樣的競爭對手，本案應積極搶占市場先機，找準一個適合的點切入，快速整合市場資源，提升競爭力。外部競合內(nèi)部競爭項目位置規(guī)模初步規(guī)劃開發(fā)周期開工時間本案開發(fā)區(qū)、206國道旁138畝汽配市場較短初步定于年中華峰汽車城大通區(qū)、九龍崗1300畝汽車產(chǎn)業(yè)城較長初步定于年中淮南華峰汽車城將會是本案最大競爭項目，目前詳細開發(fā)情況還未公布，給予對該項目的初步認識，得出以下結論：位置上與本案相比競爭性較差；規(guī)模上占據(jù)絕對優(yōu)勢，；定位規(guī)劃方面比本案復合度高，競爭力強；開發(fā)時間較長，操作難度大；項目啟動時間相當。項目本體梳理/地塊特征項目地塊規(guī)模不大，中間被兩家4S店分割開，為項目未來整體功能分區(qū)及動線規(guī)劃增加一定難度，必須充分考慮分割板塊間的互動與共榮；地塊南北有一定落差，須在項目物業(yè)組合與建筑形態(tài)規(guī)劃方面科學界定，既要有利于項目整體經(jīng)營，也要兼顧開發(fā)成本因素；地塊南側有灌溉水渠及高壓走廊，一定程度上限制了項目擴容發(fā)展空間高低落差大4S店的分割高壓走廊與水渠綜合研判，項目地塊由一定的復雜性，須全面、專業(yè)解決每個難點，積極獲取政府支持（特別是市場支路建設等方面）。項目本體梳理/SWOT分析SWOT優(yōu)勢

Strength劣勢

Weak處在淮南重點發(fā)展方向上，市場潛力較大；有206交通干道及汽配商業(yè)集中帶的雙重支撐，有大商貿(mào)物流基礎、也有汽車商脈沿襲；淮南城區(qū)小汽車、高檔轎車發(fā)展較好，相關后市場發(fā)展空間充足淮南整體的汽車市場容量有限，發(fā)展有一定滯后性，客源外流現(xiàn)象突出；項目總體規(guī)模有限，聚集能力略有不足，地塊內(nèi)部屬性相當較為復雜；機會

Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，克服劣勢目前淮南還沒有專業(yè)的汽車城/汽配城，市場空白度高；淮南汽配市場整體處于粗放階段，有待于整合升級，對項目來說是良好機遇小車汽配汽修商戶認同度較高充分利用好周邊及206國道汽配汽修商脈，引導商戶聚集；有效整合、捆綁吸納本土商戶資源，填充市場空白；市場規(guī)模有限，選擇差異化定位，與周邊發(fā)展趨勢、市場需求及商戶認同度融合思考地塊特征相對復雜性，既有科學規(guī)劃，也需政府支持威脅

Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉化威脅減小劣勢，避免威脅淮南即將上馬的超大規(guī)模汽車產(chǎn)業(yè)綜合體的資源分享；周邊合肥、蚌埠等市的客源吸納與截留充分利用區(qū)位交通商脈等優(yōu)勢，先行一步，快速推進，實現(xiàn)市場優(yōu)先占位；發(fā)展視野不局限于淮南本地，應放眼大區(qū)域避免大而全、無核心競爭力的定位規(guī)劃，選擇一點或幾點、做深、做細，重點突破研究外流客群特征，挖掘市場機會點，有效滯留本地客群PART3項目定位及商業(yè)規(guī)劃建議項目市場定位市場經(jīng)營布局商業(yè)規(guī)劃建議定位方向推導項目處在淮南“東進、南擴”的重點區(qū)域，商貿(mào)服務物流業(yè)是其重要發(fā)展方向之一；從項目立地條件分析關鍵點總結高鐵站、高速網(wǎng)及項目依靠的國道改造升級，大交通環(huán)境逐步完善，奠定專業(yè)市場發(fā)展基礎；項目周邊已逐步形成了淮南的4S為代表的汽車產(chǎn)業(yè)活力區(qū)，促進206國道汽配商脈的沿襲；淮南目前正在向周邊合肥、蚌埠、阜陽、六安等地汽車城、汽配城發(fā)展學習，項目選址基本一致；根據(jù)區(qū)位、交通、規(guī)劃及商脈沿襲等因素綜合界定，項目選址條件能夠滿足汽車類專業(yè)市場發(fā)展要求；項目地塊被汽車4S所包圍，按照區(qū)域汽銷聚集態(tài)勢，可發(fā)展汽車4S店、2S店、專營店等汽車銷售類型，但由于項目地塊規(guī)模、沿街展示有限，只能適度引入部分2S及汽車專營店；從項目本體屬性分析關鍵點總結項目地塊僅有一面臨近交通干道，且有兩面不在支路規(guī)劃中，項目內(nèi)通達度受限對項目未來經(jīng)營業(yè)種及經(jīng)營方式的選擇增添了門檻，如大貨車、重卡等類型的汽配汽修難以實現(xiàn)；地塊內(nèi)部分割、四至展示性不強等特點使得大汽銷、大汽修難以操作；定位方向推導項目規(guī)模、地塊特征使得項目不可能實現(xiàn)汽車全產(chǎn)業(yè)鏈，但也需要一定復合度保證項目招商；汽車4S店、大車汽配汽修較難操作，只能適度性選擇些汽車城市展廳、2店、專營店等；定位方向推導淮南汽車市場，整體容量有限，汽銷發(fā)展單一，汽配汽修美容等汽車后市場份額較大；從項目市場需求分析關鍵點總結小汽車、高檔轎車市場潛力較大，大車、貨車、摩托車電動車發(fā)展一般；供電局等小車汽配、汽修、美容經(jīng)營戶對本案認同度相對較高，具備較高整合性僅僅依靠單一汽配業(yè)種難以支撐起近10萬平米的專業(yè)市場，須增加關聯(lián)業(yè)種的聚集；汽車后市場發(fā)展空間較大，汽配、維修、美容等；小車類經(jīng)營意向較高，出租車、私家車等類型配件、維修高端轎車的后市場也是基本空白，也可以考慮能否引入；定位方向推導總體分析，目前還沒有已經(jīng)營類比市場，有一段競爭空白期，應抓住時機，先行占位；從項目競爭環(huán)境分析關鍵點總結淮南市場最大潛在競爭對手目前也在規(guī)劃之中，雖然都是汽車主題，但發(fā)展模式不同，本項目更側于務實的做市場，可操作性強；競爭對手重點在于產(chǎn)業(yè)整合、區(qū)域開發(fā)，本項目應盡力趕在其造勢完成前，進入實質操作階段；在以汽車后市場為大范圍，突出主營，引入亮點；做深市場細分，先行一步，快速推進，實現(xiàn)市場優(yōu)先占位；為了規(guī)避同質化競爭，本項目應該立足項目特征，遵循市場客觀需求，突出主營類別，引入亮點板塊做支撐；為保證項目未來的可持續(xù)發(fā)展，從本行業(yè)及本地經(jīng)營特點考慮，本項目選擇大型汽銷/汽修難以實現(xiàn)項目價值最大化；選擇單一經(jīng)營汽配零售，市場容量不足。所以應該以汽配為主題做切入點，擴展至更廣闊的汽車后市場，選擇適合度強、共生度高的服務板塊或經(jīng)營類別相組合。定位方向思辨在整個汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構成為2：1：4；汽車售后服務業(yè)是國外成熟市場的黃金產(chǎn)業(yè)，是汽車產(chǎn)業(yè)的獲利的主要來源，可占據(jù)總利潤的60%以上，但在國內(nèi)處于剛啟步階段，其銷售額的比例遠低于成熟市場，有著廣闊的市場前景。所謂汽車后市場是指汽車銷售后圍繞消費者在使用過程中所需要的各種服務構成的市場，如：配件供應、維修保養(yǎng)、汽車用品、汽車改裝、二手車經(jīng)營、物流運輸、金融服務、汽車租賃、汽車俱樂部、汽車檢測、汽車認證、停車站與加油站等等。集合配件銷售、維修養(yǎng)護、汽車用品、美容裝飾、信息咨詢、二手車交易、辦公、倉儲等業(yè)態(tài)形式為一體的后汽車專業(yè)市場；突出主營板塊，引入亮點資源?！净茨掀嚭笫袌龅谝怀恰俊茨鲜紫嚭蠓沾蟊緺I皖北最具影響力現(xiàn)代汽車后市場根據(jù)項目特質、市場需求、競爭環(huán)境等要素的綜合分析，結合專業(yè)市場發(fā)展規(guī)律，本地塊的傾向性定位方向是：定位方向思辨項目總體定位淮南汽車后市場第一城沿襲國慶路汽貿(mào)商脈，與4S店區(qū)緊密呼應以汽車后市場為主題，主營與亮點相契合

將項目包裝成淮南汽配商業(yè)升級的整合者淮南汽配商業(yè)整合者項目概念定位淮南汽車后市場總部基地——汽車后市場大聚合；總代理、大品牌高融合項目形象定位定義淮南汽車市場新未來封頂皖北汽車商貿(mào)新高度目標投資者一般投資者（約70%）該類人群具有穩(wěn)定的中高收入水平，中青年，職業(yè)以公務員或類公務員為主，涵蓋部分淮南籍外出工作者、淮南市及周邊地區(qū)實力階層；純投資客為主，已擁有至少一套物業(yè)，需求面積偏小，支付能力較強，以按揭付款居多。特定投資者（約30%）該類投資者屬于金字塔尖階層，收入水平高，已擁有多套物業(yè)，職業(yè)以企事業(yè)單位高層管理者、私企業(yè)主、品牌經(jīng)營商為主；純投資客和自營商戶，需求面積大，支付能力強。目標經(jīng)營者核心客戶（約20%）知名汽配品牌，行業(yè)領頭羊；廠家直營店或大型代理商/經(jīng)銷商；淮南汽配大戶商家，大鋪需求者。主力客戶（約80%）中小型汽配經(jīng)銷商，無品牌或中低端品牌代理，經(jīng)營情況較好，有擴張需求?；谘杆俦P活市場的目的，本項目前期應以開發(fā)品牌經(jīng)營戶和廠家總代理等群體為先導，開發(fā)自購自營客戶為主體，以功能規(guī)劃引導品牌和經(jīng)營者，投資客為補充。項目客層定位項目功能定位功能簡述級別商品交易功能汽車相關聯(lián)的配件、汽車用品、汽車裝飾、汽車美容、汽車維修等一切產(chǎn)生商品交易及服務的功能板塊（批發(fā)、零售和相關、服務），是本案的核心功能。核心功能商品展示功能本項目致力于整合升級淮南市汽車經(jīng)營市場，在傳統(tǒng)汽車商品交易的基礎上，加強汽車商品的展示功能、會展功能及活動的新聞發(fā)布功能。主要功能倉儲物流功能作為一個新型專業(yè)市場，倉儲功能不可或缺，在充足的倉儲空間基礎上，加強物流與配送功能，形成高效的交易運轉。主要功能商務辦公功能為入駐本項目的品牌商戶、大商戶、總代理、區(qū)域代理商戶配備完善的后勤系統(tǒng)，其中辦公地點、商務洽談、會議交流等功能不可忽視。次要功能電子商務功能電子商務功能已逐漸成為各種新生專業(yè)市場的必配功能，重要性越來越突出，特別是新型的汽配城項目，用于信息發(fā)布、B2B、B2C交易等；次要功能生活配套功能項目內(nèi)部商戶、外來經(jīng)銷商及消費客群數(shù)量龐大，故商務交流、住宿、商務休閑、餐飲等功能需求逐步增加；輔助功能行政服務功能積極爭取政府支持，增加各種工商、稅務、技術監(jiān)督服務及銀行、保險服務輔助功能

項目市場定位

市場經(jīng)營布局商業(yè)規(guī)劃建議本案功能區(qū)設置構想商品展貿(mào)功能區(qū)商務休閑功能區(qū)商務辦公功能區(qū)倉儲物流功能區(qū)廣場休憩功能區(qū)停車駐留功能區(qū)服務管理功能區(qū)生活服務配套區(qū)功能分區(qū)構想項目功能分區(qū)奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商品展貿(mào)功能區(qū)商務休閑功能區(qū)商務辦公功能區(qū)倉儲物流功能區(qū)廣場休憩功能區(qū)停車駐留功能區(qū)服務管理功能區(qū)生活服務配套區(qū)依據(jù)類比項目業(yè)態(tài)組合借鑒、商店建筑面積分配比例標準及本項目特質綜合分析，建議本案功能配比建議：業(yè)態(tài)配比分配面積國標商品展貿(mào)功能區(qū)70%8.8萬營業(yè)>34%倉儲物流功能區(qū)3%0.3萬倉儲<34%商務休閑功能區(qū)7%0.8萬輔助<32%商務辦公功能區(qū)11%1.8萬服務管理功能區(qū)6%0.8萬生活配套功能區(qū)3%0.3萬廣場休憩功能區(qū)-0.2萬不計容積率停車駐留功能區(qū)-2萬合計100%12.8萬注：上述具體面積為建議值和初步估算值，具體數(shù)值由建筑設計確定項目功能配比項目業(yè)態(tài)布局/方案一（板塊式布局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽保維修區(qū)：私家車、出租車等小車維修保養(yǎng)美容養(yǎng)護區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護等摩配二手車區(qū)：摩托車、電動車、二手車業(yè)態(tài)業(yè)種預測面積建議面積位置說明汽車展銷區(qū)3800㎡汽車展廳1156㎡車配大廈一層建筑面積2S、3S店2635㎡綜合樓一層汽車用品區(qū)12000㎡12100㎡13#、14#、15#、32#汽車配件區(qū)23000㎡小車70%22760㎡31#、1—6#汽保維修區(qū)21000㎡21283㎡16—22#、33#、34#美容養(yǎng)護區(qū)16000㎡小汽車10900㎡6—9#其他車5415㎡10—12#摩配二手車區(qū)18000摩托車、電動車9000㎡23—26#二手車9000㎡27—30#說明：1、預測面積是根據(jù)現(xiàn)有行業(yè)結構進行分解，面積是概算

2、市場內(nèi)部商鋪物業(yè)形態(tài)基本一樣，業(yè)種布局隨招商推進情況及市場變化而調(diào)整，增加或減少部分體量；項目業(yè)態(tài)布局/方案一（板塊式布局）項目業(yè)態(tài)布局/方案二（街區(qū)式布局）奇瑞4S店日產(chǎn)4S店汽車展銷區(qū)：城市汽車展廳、2S店汽車用品區(qū)：汽車電器、安防、配飾等汽車配件區(qū)：商用車、乘用車等配件，小車為主汽修美容區(qū)：汽車維修、養(yǎng)護、裝飾、美容等摩配二手車區(qū)：汽車裝飾、美容、養(yǎng)護等汽修美容街汽車配件街汽車展銷街業(yè)態(tài)業(yè)種預測面積建議面積位置說明汽車展銷區(qū)15000㎡汽車展廳3791㎡車配大廈、綜合樓一層建筑面積2S、3S店11426㎡31#、32#、34#、19#汽車用品區(qū)8000㎡8020㎡13#、14#、15#汽車配件區(qū)35000㎡34650㎡8、9、11、12、16-22#汽修美容區(qū)11000㎡13000㎡1—8#、10#、11#摩配二手車區(qū)9000摩托車、電動車4500㎡24#、26#二手車4500㎡28#、30#說明：1、預測面積是根據(jù)現(xiàn)有行業(yè)結構進行分解，面積是概算2、市場內(nèi)部商鋪物業(yè)形態(tài)基本一樣，業(yè)種布局隨招商推進情況及市場變化而調(diào)整，增加或減少部分體量；項目業(yè)態(tài)布局/方案二（街區(qū)式布局）

項目市場定位市場經(jīng)營布局

商業(yè)規(guī)劃建議4S店4S店商鋪單體建議：柱距：通過對商鋪建筑單體的梳理，本項目商鋪單體柱距以8M*8M的為主，局部商鋪柱距8M*10M、及8M*9.7M。開間、進深：單體戶型多以一托三的商鋪為主，單體戶型開間、進深主要以8M*8M、4M*8M為主。主次入口：該項目沿國慶路主次入口以19M、17M為主，沿振興南路主次入口以17M為主。項目內(nèi)部商鋪間道路主要以9M—11M為主，內(nèi)部環(huán)線路網(wǎng)主要以4M為主，滿足最低消防通道要求。層高：單體戶型層高（一層以4M、二層以3.3M、三層以3.3M為主）、項目外圍商鋪層高主要以（一層以4.5M、二層以3.3M、三層以3.3M為主）商業(yè)規(guī)劃建議/建筑形態(tài)規(guī)劃比較一般汽車城/汽車城（如合肥汽配城、阜陽國際汽配城、六安國際汽車城等）的物業(yè)形態(tài)特征，結合淮南市汽配/汽修/美容等商戶商鋪需求特性，綜合界定本項目建筑形態(tài)。商業(yè)規(guī)劃建議/建筑形態(tài)規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店建議項目靠近外部主要交通干道的商鋪一層層高適度提高，一方面是提升項目展示形象，另一方面利于滿足大店、品牌店、汽車展廳等帶動性物業(yè)的硬件要求。商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店主要節(jié)點（廣場、標志牌）次要節(jié)點（市場導示）核心節(jié)點奇瑞4S店日產(chǎn)4S店商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點規(guī)劃前導空間高潮空間后續(xù)空間演進空間商業(yè)規(guī)劃建議/空間節(jié)點規(guī)劃奇瑞4S店日產(chǎn)4S店運動空間停滯空間商業(yè)空間商業(yè)規(guī)劃建議/交通動線規(guī)劃主要人流入口主要貨運入口主要車行入口出租站公交站站消防車出入口城市道路商業(yè)車行流線后勤車流線公交車下客流線出租車下客流線卸貨區(qū)商業(yè)規(guī)劃建議/交通動線規(guī)劃（外部環(huán)線建議）已有主動線環(huán)線方案一13米6米6米6米17米項目內(nèi)部交通環(huán)路規(guī)劃建議：建議將項目內(nèi)部交通環(huán)路從4米增加至6米，最大化擴大項目交通通達性，滿足汽配城高交通需求。環(huán)線方案二PART4項目營銷推廣思路及執(zhí)行策略整體營銷思路階段營銷策略推廣執(zhí)行策略營銷思路—————————————————————————————————————啟動藍海策略——項目未動，招商先行，以招商帶動銷售，以銷售促進招商（認租認購同時引爆）。經(jīng)營戶優(yōu)先于投資客龍頭客戶優(yōu)先，汽車類協(xié)會、商會、改造市場整體進駐可適度持有部分大體量集中式商業(yè)，保證項目經(jīng)營坐銷與行銷并行坐銷與行銷應內(nèi)外結合、相互促進，項目啟動伊始，在傳統(tǒng)坐銷宣傳的基礎上大力、深度開展人員行銷活動，以行銷造成氣氛，促進本地成交，以本地熱銷帶動行銷。利用各種策略挖掘關鍵客戶（座談、活動公關、優(yōu)惠、協(xié)會力量等），實現(xiàn)以商招商、以客帶客。推廣與政策并重建議集中火力在銷售之前不斷地加大廣告投放力度，所有廣告媒體統(tǒng)一形象、同時出街，高調(diào)入市短時期內(nèi)形成轟動效應，發(fā)揮最大的宣傳效果。并配合大型SP活動在最短的時間內(nèi)達到項目聲勢成為當?shù)氐谝坏男Ч?，強勢塑造項目形象，制造投資熱點。結合廣告推廣，制造立體的推廣效果，吸引又一輪的關注熱潮。招商與銷售并行齊頭并進一炮打響整體營銷思路銷售力量是整個項目的核心點將決定項目推廣的節(jié)奏和強度招商力量是整個項目成功運營的關鍵點將形成對銷售和推廣的實質性支持推廣力量是整個項目對外的橋梁將實現(xiàn)銷售和招商的客戶及知名度的前提捆綁合作整合資源為確保項目可持續(xù)性經(jīng)營，本土資源優(yōu)先。通過招商、銷售、推廣三種力量的有效組合，最大化的整合淮南本地商戶資源，首期啟動建議以捆綁式合作模式，整體吸納大戶、面臨改造搬遷商戶等，搶占市場高位。整體營銷思路兩條路線相互促進整體營銷思路產(chǎn)業(yè)路線投資路線產(chǎn)業(yè)路線與投資路線相互促進直接銷售目標：淮南商鋪投資客投資客：高價值產(chǎn)業(yè)鋪，大批投資客看中，有升值空間，租不如買直接銷售目標：汽車類商戶經(jīng)營戶：大部分為自營，經(jīng)營有保證

圈層營銷充分挖掘淮南本地商會/協(xié)會/商幫資源，利用團體活動推介、內(nèi)部短信推廣等方式，進行精準圈層營銷；（汽車協(xié)會、汽配商會、車隊）上下游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)客群深度挖掘，汽銷—汽修—汽配—美容—二手車等關聯(lián)商戶圈層挖掘。直接營銷汽車產(chǎn)業(yè)內(nèi)經(jīng)營圈層圈層團體精準營銷圈層一對一精準營銷+老客戶二次深度營銷對淮南城區(qū)及周邊縣區(qū)汽車服務類商戶直接營銷，龍頭大戶一對一重點營銷；針對事業(yè)單位團體、炒房團、商鋪投資團等投資性團體深度挖掘，直接營銷；充分挖掘精準營銷整體營銷思路汽車產(chǎn)業(yè)外投資團體整體營銷策略“短平快”的營銷戰(zhàn)略“精而省”的推廣策略以活動營銷為項目營銷推廣的貫穿鏈條，項目DM單派發(fā)為主線，立足淮南本地市場，兼顧周邊區(qū)域、周邊城市，多點開花。概念營銷事件營銷活動營銷文本營銷定向營銷網(wǎng)絡營銷體驗營銷——針對項目特性，注入創(chuàng)新概念，引起經(jīng)營者與投資者關注與認同，進而喚起和激發(fā)其投資欲望。概念營銷作為創(chuàng)造需求的先導性策略，具備先聲奪人的作用。營銷核心概念營銷營銷戰(zhàn)術系列軟文報廣詮釋淮南國際汽車城創(chuàng)新概念，樹立前瞻性、專業(yè)性形象；“淮南汽車產(chǎn)業(yè)帶呼之欲出”、“淮南汽車產(chǎn)業(yè)聚集東城，催生“磁場效應”等產(chǎn)業(yè)概念、汽車后市場概念。“五星級汽車后市場”等等執(zhí)行方式——給淮南國際汽配城打上“新標簽”“新符號”“新牌子“——利用軟文、硬廣、活動等多種方式體現(xiàn)獨特、創(chuàng)新特點——新概念需要系統(tǒng)詮釋，漸進式展開、深化與強化——根據(jù)投資者的心理變化，及時動態(tài)的調(diào)整營銷賣點宣傳主張——淮南國際汽配城：淮南汽車后市場的整合者——淮南國際汽配城：皖北汽車后市場的領跑者全國汽車配件市場聯(lián)合會理事單位、中國汽車后市場總會理事單位、中國汽車零部件重點培育市場、安徽省汽車配件與維修業(yè)商會副會長單位等授牌的積極爭取營銷推廣戰(zhàn)術皖北汽車后市場發(fā)展高峰論壇暨淮南國際汽配城新聞發(fā)布會活動主題：創(chuàng)新市場，合作共贏活動目的：通過高峰論壇，有效突出淮南國際汽配城創(chuàng)新型市場形象、通過各種政府、行業(yè)領導的現(xiàn)場表態(tài)支持進一步提升市場的發(fā)展前景，增強商戶的進駐信心?；顒觾?nèi)容：論壇重點皖北、淮南汽車后市場發(fā)展現(xiàn)狀及前景，政府領導、協(xié)會領導、業(yè)內(nèi)專家及媒體對淮南國際汽配城項目評價；招商大會啟動儀式、政府、行業(yè)領導及商戶代表發(fā)言，授牌儀式。合作媒體：電視臺、報社、網(wǎng)絡媒體等活動時間：2012年X月活動地點：XX國際大酒店概念營銷戰(zhàn)術——通過有新聞價值的事件來吸引媒體、社會大眾和消費者的興趣與關注，提高項目的知名度，突出所有展示的信息或賣點。事件營銷的組織需要目的明確、主題清晰。營銷核心事件營銷營銷戰(zhàn)術淮南國際汽配城商鋪投資論壇執(zhí)行方式——事件本身引發(fā)政府、經(jīng)營者、投資者及社會關注——與之相配合的其他軟文聯(lián)動炒作、硬廣宣傳——戶外、電視、網(wǎng)絡等媒體配合，進一步深化事件效應——根據(jù)項目開發(fā)時序，逐步推出事件活動安徽省汽車配件與維修業(yè)商會進駐儀式淮南供電局汽配商戶團體進駐簽約儀式宣傳主張——項目招商懇談會、商鋪投資論壇等——淮南國際汽配城喜獲中國汽配行業(yè)最具投資價值汽配市場！獲獎榮譽品質見證——中國汽配行業(yè)最具投資價值汽配市場概念營銷事件營銷活動營銷文本營銷定向營銷網(wǎng)絡營銷體驗營銷營銷推廣戰(zhàn)術主力店/品牌店簽約儀式省汽車配件與維修業(yè)商會進駐儀式汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇/招商大會項目推介會/招商懇談會本地投資者VIP認籌淮南XX汽配團體進駐簽約儀式異地營銷/網(wǎng)絡營銷啟動項目啟動新聞發(fā)布會第一批商鋪解籌開盤慶典開業(yè)慶典第二批商鋪解籌形象導入期銷售引導期開盤熱銷期事件營銷戰(zhàn)術——針對不同的節(jié)點，展開不同的節(jié)點引爆?；顒訝I銷是商業(yè)地產(chǎn)最突出營銷手段之一，利用活動方式更好的聯(lián)系目標群體，進行口碑傳播，有效促進招商銷售順利進行。營銷核心活動營銷營銷戰(zhàn)術迎國慶

送喜惠——淮南國際汽配城國慶四重喜禮惠執(zhí)行方式——核心節(jié)點類活動：奠基儀式、開業(yè)慶典等——銷售節(jié)點類活動：認籌、開盤、招商啟動、節(jié)日促銷等——項目展示類活動：品鑒會、推介會、投資說明會等——關系維持類活動：答謝酒會、老客戶溫暖活動等聚合發(fā)展共榮共贏——淮南國際汽配城皖北巡回推介活動宣傳主張——參加全國汽車配件交易會、安徽汽配博覽會等——淮南汽配協(xié)會成立大會！淮南汽配城答謝酒會感謝老客戶支持/發(fā)動老客戶帶動新客戶概念營銷事件營銷活動營銷文本營銷定向營銷網(wǎng)絡營銷體驗營銷營銷推廣戰(zhàn)術淮南國際城商戶聯(lián)誼酒會淮南汽配協(xié)會成立大會活動營銷戰(zhàn)術——通過針對不同等級客戶群體、針對不同營銷節(jié)點出版不同主題的文本手冊，形成和客戶之間聯(lián)系的橋梁和紐帶，更直接的將項目價值、賣點、信息傳遞給目標客群。營銷核心文本營銷營銷戰(zhàn)術中國汽車后市場總會、中國汽車配件用品市場協(xié)會、安徽省汽車配件與維修業(yè)商會、安徽省工商聯(lián)汽車用品商會、淮南汽車協(xié)會等關聯(lián)協(xié)會定期直郵投放項目價值手冊、項目推介手冊執(zhí)行方式——精品樓書、投資手冊、招商手冊目標商戶直投——自創(chuàng)專業(yè)雜志，定期定向發(fā)送（汽配大全/淮南汽車后市場）——項目價值手冊、項目推介手冊行業(yè)協(xié)會、商會郵遞——各類手冊主題不同、表現(xiàn)訴求有別，針對性投放淮南本地龍頭商戶、品牌大戶以大客戶手冊、招商手冊投遞為主；一般經(jīng)營散戶以DM折頁投遞為主（分區(qū)到人、地毯式掃描、定期派發(fā)）；宣傳主張——淮南國際汽配城價值手冊——淮南汽車后市場淮南本地投資